第一篇：商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告

1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)：商業(yè)區(qū)人群，居住市民，來(lái)京物務(wù)工人員，商業(yè)區(qū)客戶，過(guò)路的等。

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇：北京進(jìn)入城市郊區(qū)化發(fā)展，其中間區(qū)域會(huì)有很大的發(fā)展空間，北京逐步完善在政治

經(jīng)濟(jì)文化中心的城市化建設(shè)。

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值：其中有很多城市內(nèi)部未開(kāi)發(fā)的農(nóng)村居民，地處中心城和衛(wèi)星城之間，是

城市化發(fā)展紐帶，具有輔助和完善影響城市的整體開(kāi)發(fā)。

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵：整合信息，整合人才，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，貴在執(zhí)行。

A核心是信心 ：

B關(guān)鍵是推廣

C根本是銷售

D支持是物業(yè) ：有自己的物業(yè)評(píng)價(jià)

1.8 公司使命：促進(jìn)城市建設(shè)，生活環(huán)境，公司共同全面發(fā)展。

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)提高社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.4 [歷史]管理與營(yíng)銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹和商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析

項(xiàng)目位于CBD南約三公里，十里河商業(yè)和新老社區(qū)之間，鄰近北京東南四環(huán)內(nèi)，交通便利，連通三四環(huán)，南邊和東邊距亦莊約和通州兩大衛(wèi)星城二公里。。周遍有大面積的綠化帶，廠庫(kù)房，物流中心，工業(yè)基地和將要建造大面積住宅和現(xiàn)代化商業(yè)。預(yù)計(jì)面積；

其周邊開(kāi)發(fā)起步晚，樓盤(pán)品質(zhì)相對(duì)較高。東南四環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)規(guī)模也就在２００２年前后。而由于起點(diǎn)晚，東南區(qū)域的樓盤(pán)無(wú)論是較老的世紀(jì)東方城、山水文園，還是新出的華僑城、沿?！べ惵宄堑葮潜P(pán)，社區(qū)規(guī)劃和樓盤(pán)品質(zhì)都借鑒了北京樓市“老樓盤(pán)”的經(jīng)驗(yàn)

和教訓(xùn)，品質(zhì)相對(duì)較高。新規(guī)劃提升了區(qū)域價(jià)值。北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃明確了今后北京城市建設(shè)的發(fā)展方向，東南部將是北京今后的重要發(fā)展地帶，世紀(jì)東方城近兩年價(jià)格的飆升甚至部分戶型單價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元，這樣熱銷的局面自然離不開(kāi)政策利好。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)漸顯。從山水文園往東，到世紀(jì)東方城、華僑城等項(xiàng)目，無(wú)一不是坐落在綠化隔離帶中的項(xiàng)目，三環(huán)、四環(huán)的綠化隔離帶給這個(gè)區(qū)域帶來(lái)的一片綠色，再加上老的公園和新修的公園都使該區(qū)域成為了ＣＢＤ最近的“綠肺”。交通和生活配套比較符合現(xiàn)代生活方式。便利快捷的交通——四環(huán)路、五環(huán)路以及京沈高速、京通高速使這個(gè)區(qū)域能順利直達(dá)國(guó)貿(mào)、亦莊及奧運(yùn)村和中關(guān)村；２萬(wàn)平米燕莎ＯＵＴＬＥＴＳ名品店二期擴(kuò)建已經(jīng)完成。２００８年奧運(yùn)球類場(chǎng)館選址于此使很多買(mǎi)房人感到，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹欠犀F(xiàn)代生活方式，即上班進(jìn)城，下班回“綠色家園”，出家門(mén)購(gòu)物、休閑一站解決的生活方式等商業(yè)格局。

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：打造北京東南商業(yè)的典范，成為最優(yōu)秀良性發(fā)展的商業(yè)聯(lián)合體。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路

用觀察法和從北京整體發(fā)展和未來(lái)十年北京東南方向商業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，加上周遍有大型商業(yè)區(qū)，又位于新老社區(qū)連接處，東南四環(huán)和京津輕軌交接處，所以應(yīng)考慮大型商業(yè)，大型社區(qū)服務(wù)和有巨大潛力的新興行業(yè)為主。要考慮，利益，長(zhǎng)遠(yuǎn)，品牌，適宜性等原則，易多元化綜合，相輔相成和適宜行業(yè)運(yùn)作。尊重市場(chǎng)導(dǎo)向，順應(yīng)消費(fèi)者心愿?？山I(yè)和靈活的商業(yè)市場(chǎng)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源狀況

協(xié)助政府完成城市郊區(qū)農(nóng)村改造，完善協(xié)調(diào)其周邊已有的建筑和新舊商業(yè)項(xiàng)目的綜合利用。十里河商業(yè)區(qū)發(fā)展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業(yè)區(qū)，十八里店緊鄰十里河商區(qū)，又臨近山水文園等社區(qū)商業(yè)區(qū)和東南四環(huán)，周遍有大量的商業(yè)環(huán)境，其位置在未來(lái)發(fā)展前景可觀，將來(lái)商業(yè)逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查

4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析

4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

8.0 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程

一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃

三級(jí)計(jì)劃——月、周計(jì)劃

9.0 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策：周遍隨時(shí)可能有其他商業(yè)取代和競(jìng)爭(zhēng)的危險(xiǎn)，所以要建立靈活機(jī)動(dòng)和長(zhǎng)期有效的發(fā)展規(guī)劃，建立有品牌有文化有特色的商業(yè)模式，和有效的管理機(jī)制，9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

6.0投資估算和開(kāi)發(fā)計(jì)劃

6.1 項(xiàng)目投資估算

6.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算

6.1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算

6.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

6.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

6.2.1 開(kāi)發(fā)分期

6.2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表

6.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置

6.3.1 組織保障

6.3.2 組織機(jī)構(gòu)

6.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用

以尋找誠(chéng)信合作融資，5%返利的原則進(jìn)行

7.0財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價(jià)格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

7.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

7.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表

7.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表

7.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總

7.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結(jié)論

7.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論

7.4.2 項(xiàng)目總體效益評(píng)價(jià)

11.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析

11.1 分析方法的選擇

運(yùn)用多行業(yè)合理的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，集策劃界，成功學(xué)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，品牌戰(zhàn)略策劃，符合實(shí)際情況的營(yíng)銷管理和工程管理為指導(dǎo)，用統(tǒng)籌學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、不拘一格用人才的觀點(diǎn)，民主集中等原則，科學(xué)的分析和執(zhí)行項(xiàng)目

11.2 收益年限的確定

考慮三年收回成本，三年以后靠建立的經(jīng)營(yíng)模式穩(wěn)步發(fā)展，積累經(jīng)濟(jì)效益

11.3 基本數(shù)據(jù)

11.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

在項(xiàng)目中企業(yè)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展，觀察和鍛煉了人才，積累了經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)延續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)奠定，認(rèn)識(shí)和聯(lián)系大量的社會(huì)人脈財(cái)富

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

商業(yè)業(yè)態(tài)分析及招商工作建議書(shū)

目 錄

一、商業(yè)地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)

二、商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)析

1、體育場(chǎng)館

2、連鎖超市

3、便利店

4、折扣店

5、商業(yè)街

6、專賣(mài)店

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

三、招商中微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇與配合1、影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素

2、幾類商業(yè)投資的特點(diǎn)

3、一般的商鋪選擇基本分析法

4、項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)主體選擇和配合的要素

四、項(xiàng)目實(shí)際操作中需要處理的關(guān)系與招商簡(jiǎn)述

1、面臨的投資客戶

2、面臨的租賃戶

3、必須考慮的問(wèn)題

五、項(xiàng)目的大致工作步驟

1、市場(chǎng)條件判斷

2、項(xiàng)目位置選擇

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

5、項(xiàng)目定位細(xì)化

6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合9、項(xiàng)目方案的政府許可

六、項(xiàng)目招商的工作簡(jiǎn)單步驟

1、提前招租項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型主力戶

2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃

3、充分掌握客戶需求

4、多渠道進(jìn)行招商溝通

5、商戶的最后確定

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

最近中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。如果對(duì)內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問(wèn)一下。

以下內(nèi)容是報(bào)告的詳細(xì)目錄，可以給你做個(gè)參考：

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項(xiàng)目的主管部門(mén)

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

（三）項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

（四）項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

（五）項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

（七）項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說(shuō)明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

（一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定

銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第三篇：投資可行性研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目

——成都環(huán)達(dá)通廣場(chǎng)

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告主體有七大部分，分別為項(xiàng)目總論、市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)、建設(shè)單位基本情況、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計(jì)劃、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的流程有了大致的了解。按照?qǐng)?bào)告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項(xiàng)目）、項(xiàng)目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、市場(chǎng)分析與前景預(yù)測(cè)。首先要對(duì)投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

有一個(gè)大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目分析，項(xiàng)目分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種，對(duì)他們的基本情況要有所了解）、項(xiàng)目swot分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī)，租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)。租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報(bào)告中很重要的一塊，市場(chǎng)分析和前景預(yù)測(cè)我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費(fèi)水平，收入

水平和消費(fèi)習(xí)慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃

調(diào)整、城市布局以及項(xiàng)目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要包括項(xiàng)目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)等

4.項(xiàng)目分析。主要包括項(xiàng)目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

以及swot分析，項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)分析。

二、建設(shè)單位與項(xiàng)目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對(duì)他的基

本情況比如注冊(cè)資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢(shì)，這里的優(yōu)勢(shì)是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì)，使其項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來(lái)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，暖通設(shè)計(jì)等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃。在對(duì)投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門(mén)的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項(xiàng)目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，開(kāi)辦費(fèi)用，推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營(yíng)資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項(xiàng)目資金籌措以及資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在上面

投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用，應(yīng)該包括營(yíng)業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營(yíng)成本估算、利息支出。而預(yù)測(cè)的依據(jù)是項(xiàng)目的盈利情況、公司對(duì)所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營(yíng)業(yè)收入的1‰.經(jīng)營(yíng)稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目評(píng)價(jià)各基本報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算，項(xiàng)目不確定性分析，敏感性分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、施工索賠、出租運(yùn)營(yíng)階段、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營(yíng)管理等階段?？傊陲L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這個(gè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此針對(duì)“成都環(huán)達(dá)通”項(xiàng)目應(yīng)建立專門(mén)班子，聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制。

七、據(jù)以上分析，得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。

資料相關(guān)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場(chǎng)，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家外匯管理局、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和地方對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門(mén)的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項(xiàng)目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來(lái)源處。各大門(mén)戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫(kù)都是數(shù)據(jù)來(lái)源。為該項(xiàng)目所做的專項(xiàng)分析報(bào)告，并以此報(bào)告為依據(jù)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)租金水平做出預(yù)測(cè)，以及項(xiàng)目的平面圖。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目一：微商財(cái)富廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于中山北路與長(zhǎng)江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場(chǎng)、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢(shì)，位置較好。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開(kāi)發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，房?jī)?nèi)上

下水已設(shè)計(jì)并預(yù)留。寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫(xiě)字樓按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價(jià)方面：均價(jià)12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價(jià)40元/平方米；現(xiàn)行的寫(xiě)字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價(jià)格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開(kāi)發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項(xiàng)目二：星隆國(guó)際城

星隆國(guó)際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項(xiàng)目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時(shí)間為2014年年底。項(xiàng)目占地5.2萬(wàn)平米左右，總建筑面積近30萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積約18萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4萬(wàn)平米，辦公5萬(wàn)平米左右。開(kāi)發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤(rùn)蘇果旗艦店、50000平米萬(wàn)豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場(chǎng)的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺(tái)是一種類似古羅馬斗獸場(chǎng)的敞開(kāi)式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營(yíng)餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購(gòu)房戶可享受150%的溢價(jià)回購(gòu)。銷售價(jià)格：一層商鋪

價(jià)格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價(jià)格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價(jià)格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在28000元/平方料左右?，F(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國(guó)際cbd大廈，三幢5a甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對(duì)外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫(xiě)字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開(kāi)間基本為9米，公攤比為35%。

售價(jià)為第六層8400元/平方，層差價(jià)為100元/平方。現(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項(xiàng)目三：赭山購(gòu)物公園

赭山購(gòu)物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計(jì)手法建設(shè)山體式購(gòu)物公園，提出“時(shí)間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開(kāi)放廣場(chǎng),體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營(yíng)業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國(guó)際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時(shí)尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺(tái)演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書(shū)店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時(shí)尚用品廣場(chǎng)，店鋪劃分規(guī)格80平方。開(kāi)發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報(bào)率，10年后承諾溢價(jià)180%回購(gòu)；100平方以上也可自營(yíng)。目前銷售單價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方到4.2萬(wàn)/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購(gòu)房另享受總價(jià)優(yōu)惠10000的政策。

項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心

該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫(xiě)字樓。項(xiàng)目占地1.3萬(wàn)平方米，總建筑面積8.1萬(wàn)平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計(jì),全精裝公共空間、純鋼寫(xiě)字樓;電梯分區(qū)換乘，總計(jì)配備500多個(gè)地下停車(chē)位。

本項(xiàng)目定位為金融主題寫(xiě)字樓，銷售均價(jià)9000/平方左右，層差 價(jià)100元/平方米。按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項(xiàng)目已基本售罄。偉星總部入駐。現(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng)

本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬(wàn)平米，包括一幢69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國(guó)際5a寫(xiě)字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬(wàn)平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開(kāi)發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬(wàn)平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書(shū)城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級(jí)酒店洲際酒店入駐。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場(chǎng)，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對(duì)外銷售。公攤比：33%。地下三層車(chē)庫(kù)，2100個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場(chǎng)定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。

銷售價(jià)格，在售12/15/16/20/26/32六個(gè)樓層，12層9500元/平方，層差價(jià)100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項(xiàng)目六：華強(qiáng)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積53萬(wàn)平方米，集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓三位一體。商業(yè)未公開(kāi)，但住宅均價(jià)達(dá)9500元/平方。該

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目七：潤(rùn)地商業(yè)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬(wàn)方，在售寫(xiě)字樓共22層,每層12戶。每幢寫(xiě)字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無(wú)中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無(wú)建筑特色。600多個(gè)地下車(chē)位。大型超市部分開(kāi)發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫(xiě)字樓，售價(jià)四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價(jià)7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價(jià)讓22萬(wàn);小戶型總價(jià)讓15

萬(wàn)，即406大戶型折后價(jià)6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項(xiàng)目后期物業(yè)由潤(rùn)地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項(xiàng)目八：江北尚品

該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開(kāi)間4米2至5米4不等,拐角處開(kāi)間可達(dá)近8米。住宅售價(jià)一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價(jià)減10000，86平的小戶型總價(jià)減6000。底商無(wú)優(yōu)惠。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告要素

主旨——最大化地提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類所需資料/研究范圍

商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營(yíng)業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購(gòu)買(mǎi)力。

消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。

投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動(dòng)向、營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積，基本狀況及競(jìng)爭(zhēng)研究等。

一、市場(chǎng)調(diào)研概況

調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問(wèn)卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。

4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。

4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。

（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1、基本結(jié)論：

消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來(lái)源、購(gòu)買(mǎi)方式、消費(fèi)習(xí)慣等

2、專題研究

專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證

第二部分、項(xiàng)目可行性研究

一、前言

項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結(jié)

二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模

2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

三、整體市場(chǎng)分析

1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況

2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來(lái)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對(duì)這些因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較

4、項(xiàng)目SWOT分析

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目的定位提供依據(jù)

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

通過(guò)比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)

6、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案

通過(guò)前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方案

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