第一篇：商業(yè)地產(chǎn)投資收益分析報(bào)告

0 頂

前言

為了充分了解并把握****商業(yè)街項(xiàng)目開發(fā)的可行性，我司組織人員對(duì)****目前主要路段的商業(yè)現(xiàn)狀、現(xiàn)有的****縣城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、幾大商城營運(yùn)現(xiàn)狀、本地塊的現(xiàn)狀及未來的展望，以及**人對(duì)本項(xiàng)目的看法及建議，特舉行為期一周的市場調(diào)研活動(dòng)。

我司在結(jié)合****商業(yè)的發(fā)展趨勢，以及目前****縣城區(qū)缺乏成型的商業(yè)街區(qū)，缺乏標(biāo)志性、符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求的綜合性商業(yè)圈，結(jié)合****縣政府對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)期望值，對(duì)本案提出一個(gè)全新的、科學(xué)性的、可執(zhí)行性的項(xiàng)目方案，將本項(xiàng)目定位為集購物、居住、休閑、娛樂為一體的城鎮(zhèn)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)街。

本報(bào)告是建立在項(xiàng)目市場可行性、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的基礎(chǔ)上，并參照****小縣城相似項(xiàng)目投資的各項(xiàng)成本投入，并對(duì)本項(xiàng)目作初步的銷售額估算投資收益，最終完成對(duì)本項(xiàng)目的可行性分析結(jié)論。不足之處，請(qǐng)予指正！

一、項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告

（一）城市概況:

1、自然條件

2、經(jīng)濟(jì)狀況

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

4、城市化進(jìn)程

（二）現(xiàn)有的商業(yè)無法適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求

1、商業(yè)街區(qū)經(jīng)營比較集中但業(yè)態(tài)分布混亂

2、幾大商城經(jīng)營現(xiàn)狀不佳

（三）消費(fèi)型業(yè)態(tài)形象多數(shù)不佳，規(guī)模不大，存在較大的市場契機(jī)

1、休閑、娛樂業(yè)：

2、餐飲業(yè)：

3、網(wǎng)吧：

（四）作為現(xiàn)代城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的代表之一的超市，**仍存在很大市場份額

（五）項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目地塊概況；

2、項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值分析；

（1）優(yōu)勢：

（2）劣勢：

（3）機(jī)會(huì)點(diǎn)：

（4）問題點(diǎn)

3、行動(dòng)對(duì)策圖

（1）、SO對(duì)策（最大與最大的對(duì)策）

（2）、WO對(duì)策（最小與最大的對(duì)策）

（六）縣政府對(duì)于本項(xiàng)目的期望，有利于本項(xiàng)目的開發(fā)營運(yùn)

（七）項(xiàng)目市場可行性結(jié)論

基于上述的因素，本項(xiàng)目投資開發(fā)有著較大的社會(huì)效應(yīng)，其定位也切合當(dāng)?shù)厝藢?duì)于新型商業(yè)項(xiàng)目的需求，更能彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)。作為二層的商業(yè)，本項(xiàng)目只在項(xiàng)目的黃金地帶規(guī)劃,控制好二層的總建筑面積,而且一開始就考慮以租待售，從而直接避免二層商業(yè)難以銷售、難以經(jīng)營的尷尬局面。商品住宅部分，目前更是無競爭對(duì)手，可以直接占領(lǐng)****的商品住宅的市場份額。我們相信，雖然****的潛在購買群體會(huì)受到前幾個(gè)項(xiàng)目的影響，從而在銷售中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是本項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃思路、標(biāo)志性、政府的大力支持，以及可實(shí)現(xiàn)的營銷推廣力，都能夠迅速提升****人民對(duì)于本項(xiàng)目的信心！

二、項(xiàng)目初步定位

（一）產(chǎn)品定位

1、定位；

集鎮(zhèn)中心區(qū)集購物、居住、休閑、娛樂為一體的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)；

臨**路右側(cè)規(guī)劃二層的商業(yè)（框架結(jié)構(gòu)），一層規(guī)劃為獨(dú)立門面，開間可控制在3.9-4.2之間，進(jìn)深控制在13-15米之間?？筛鶕?jù)需要幾個(gè)門面一起銷售；

二層規(guī)劃成大型的酒樓、休閑茶樓、休閑中心、休閑網(wǎng)吧；或者是大型超市（一層要保證足夠面積的門面與二層相接）；

其他兩側(cè)的商業(yè)門面僅規(guī)劃一層（框架結(jié)構(gòu)），層高5.1米，可作夾層使用，特別是可作為美容美體店、小型的休閑廳，可幾個(gè)門面合并，擴(kuò)大夾層的使用空間；

**路右側(cè)的三層以上，其他兩側(cè)的二層以上均規(guī)劃為住宅（磚混結(jié)構(gòu)），以南北朝向?yàn)橹?，戶型面積控制在85-125m2之間，以二、三房為主；

2、定位依據(jù)；

標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)，特別是中央硬地景觀廣場，完全可以成為人氣的聚集地，不僅可以直接提升項(xiàng)目優(yōu)勢，也可以提升**城市的形象與品味，有效區(qū)別于其他商業(yè)項(xiàng)目；

集購物、居住、休閑、娛樂為一體商業(yè)街區(qū)，是**縣真正意義上的四位一體的大型商業(yè)街區(qū)，也直接與“***”、“***”、“***”區(qū)分開，從而盡量避免意向客戶受到上述三項(xiàng)目不良的經(jīng)營現(xiàn)狀的影響；

一層臨街獨(dú)立門面，向來為當(dāng)?shù)赝顿Y者或經(jīng)營者所喜好，其銷售難度不大，但是要控制住單店面積，控制住銷售總價(jià)，才能盡快完成銷售；

目前**縣二層的商業(yè)均無法經(jīng)營，所以臨***路右側(cè)的商業(yè)二層定位為休閑中心、酒樓、休閑茶樓、網(wǎng)吧等，而且目前這些行業(yè)在**具備較大的市場契機(jī)。這些行業(yè)注重地段，鑒于成本的投入大，并不一定需要在一層經(jīng)營；若在項(xiàng)目規(guī)劃或是銷售過程中，能夠引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的大型超市，則可以將二層結(jié)合一層部分門面一起納入超市經(jīng)營面積當(dāng)中；

由于都是臨街門面，臨***路右側(cè)的是二層的商業(yè)，而其他兩側(cè)則無法規(guī)劃成二層商業(yè)（整體二層商業(yè)面積要控制，不能過大，市場接受度弱），因此，作為立面的處理，應(yīng)該提高層

高，這樣從商業(yè)氛圍上與中間的兩層的商業(yè)立面有個(gè)呼應(yīng)，而且由于層高的提高，也可以提升其商業(yè)使用價(jià)值，進(jìn)而提升售價(jià)；

商品住宅，作為**縣今后的住宅發(fā)展的趨勢，其接受度必將越來越強(qiáng)。而且，作為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，特別是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小縣城，城市進(jìn)程化速度必將越來越快，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民進(jìn)城的心態(tài)，肯定希望居住在城市的中心區(qū)，這樣不僅面子十足，而且出行、生活、休閑娛樂也十分便利；這也是全國上下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民，或是郊區(qū)、縣進(jìn)入高層次城市的人民的購房心態(tài)。

（二）案名建議

（三）目標(biāo)客戶定位

1、定位；

（1）一層商業(yè)門面客戶定位：投資及自用者；

（2）二層商業(yè)客戶定位：

（3）住宅客戶定位：

定位依據(jù)；

商業(yè)：參考相類似的項(xiàng)目客戶群體分析，訪問過的經(jīng)營者購買意愿；

住宅：城市進(jìn)程化快速發(fā)展，許多農(nóng)民進(jìn)城買房置業(yè)，一為享受好的生活環(huán)境，二來為了子女的教育問題；城區(qū)內(nèi)多數(shù)是家庭拆分產(chǎn)生購房需求；

（四）價(jià)格定位

1、定位；

2、定位依據(jù)；

（1）一層部分：

（2）二層部分：

（3）住宅部分：

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析

（一）項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)可行性分析的依據(jù)

1、初步的總平面規(guī)劃方案、主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑結(jié)構(gòu)類型；

2、建設(shè)項(xiàng)目投資成本構(gòu)成參照***省小型城鎮(zhèn)同類建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用；

3、有關(guān)稅費(fèi)按國家相關(guān)文件規(guī)定；

4、銷售價(jià)格采用市場調(diào)查分析數(shù)據(jù)并參考同類項(xiàng)目；

（二）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（規(guī)劃方案）

項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)備注

總用地面積20500m230.4畝

建筑占地面積9369 m2

總建筑面積40030 m2

其中商業(yè)面積12260 m2

其中A區(qū)總建筑面積12700 m2

其中商業(yè)3050 m

2住宅9250 m2

配套管理用房400 m2

B區(qū)總建筑面積17166 m2

其中商業(yè)7400 m2

住宅9160 m2

配套管理用房606 m2

C區(qū)總建筑面積10166 m2

其中商業(yè)1808 m2

住宅8138 m2

配套管理用房220 m2

容積率1.95

建筑密度45.7%

（三）項(xiàng)目投資成本及收益估算

序號(hào)名稱金額（萬元）備注

一工程成本4427

1土地款2100

2報(bào)建費(fèi)用8621.5元/m2×40030 m2

3建安費(fèi)用1841460元/m2×40030 m2

4配套費(fèi)用400估算

二其他費(fèi)用2520

1稅費(fèi)1300估算

2辦公費(fèi)用250估算

3財(cái)務(wù)成本220估算

4開辦費(fèi)100估算

5銷售廣告費(fèi)用330估算

6不可預(yù)見費(fèi)用320估算

三項(xiàng)目總投資6947

四銷售收入11215

1住宅部分2443880/m2×27770 m2

2商業(yè)部分8772

其中一層商業(yè)79638500元/m2×9369m2

二層商業(yè)8092800元/m2×2891m2

五效應(yīng)測算4268銷售收入-總投資

（四）項(xiàng)目不確定性分析

1、敏感性分析

國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)帶來抵制性效應(yīng)，但對(duì)于剛 起步的縣市房地產(chǎn)影響較小。

2、臨界點(diǎn)分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析投資臨界點(diǎn)約占銷售總量的62%。

（五）投資周期

1、投資本金從開工計(jì)起12個(gè)月內(nèi)全部回籠；

2、利潤分紅80%從開工計(jì)起20個(gè)月之內(nèi)；

（六）風(fēng)險(xiǎn)提示

該項(xiàng)目從實(shí)地察看與可行性分析，都可認(rèn)為是個(gè)周期短、利潤豐厚的 項(xiàng)目，但是必須指出，該項(xiàng)目也同其他任何投資一樣，具有風(fēng)險(xiǎn)性。

由于此項(xiàng)目在操作中,后期進(jìn)行調(diào)整了很多,所以將有關(guān)資料刪掉了.只是格式

第二篇：投資收益分析

投資收益分析

市盈率 = 每股市場價(jià)/每股凈利潤

凈資產(chǎn)倍率 = 每股市場價(jià)/每股凈資產(chǎn)值

資產(chǎn)倍率 = 每股市場價(jià)/每股資產(chǎn)值

F.現(xiàn)金保障能力分析

銷售商品收到現(xiàn)金與主營業(yè)務(wù)收入比率 = 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/主營業(yè)務(wù)收入×100%

正常周轉(zhuǎn)企業(yè)該指標(biāo)應(yīng)大于1。如果指標(biāo)較低，可能是關(guān)聯(lián)交易較大、虛構(gòu)銷售收入或透支將來的銷售，都可能會(huì)使來年的業(yè)績大幅下降。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與凈利潤比率 = 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/凈利潤×100%

凈利潤直接現(xiàn)金保障倍數(shù) =（營業(yè)現(xiàn)金流量凈額－其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入+其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流出）/主營業(yè)務(wù)收入×100%營業(yè)現(xiàn)金流量凈額對(duì)短期有息負(fù)債比率 = 營業(yè)現(xiàn)金流量凈額/（短期借款+1年內(nèi)到期的長期負(fù)債）×100%

每股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 = 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額/股數(shù)每股自由現(xiàn)金流量 = 自由現(xiàn)金流量/股數(shù)

（自由現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊及攤銷－資本支出－流動(dòng)資金需求－償還負(fù)債本金+新借入資金）

G.利潤構(gòu)成分析

為了讓投資者清晰地看到利潤表里面的利潤構(gòu)成，我想在這里對(duì)由股份有限公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定必須有的損益項(xiàng)目（含：主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、折扣與折讓、投資收益、補(bǔ)貼收入、營業(yè)外收入、主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出、存貨跌價(jià)損失、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外支出、所得稅、以前損益調(diào)整。）對(duì)凈利潤的比率列一個(gè)利潤構(gòu)成表。

第三篇：某公司投資收益分析

**公司投資收益分析

**公司投資收益分析

一、鋼鐵電子交易行業(yè)前景

隨著我國鋼鐵產(chǎn)量的增加和鋼貿(mào)行業(yè)競爭的加劇，上千家鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、近百萬家鋼鐵流通企業(yè)及逾百萬的終端用料單位構(gòu)成了巨大的市場鏈條，傳統(tǒng)的鋼鐵物流供應(yīng)鏈體制必將受到嚴(yán)重的沖擊，行業(yè)內(nèi)信息不通暢、上下游脫節(jié)、資源分散等現(xiàn)狀亟待改善，打造大生產(chǎn)、大流通、大市場的鋼鐵產(chǎn)業(yè)格局勢在必行。在此背景下，鋼鐵行業(yè)電子商務(wù)更加突顯出了個(gè)性魅力，它以快捷的交易速度，便捷的交易方式，廣闊的交易范圍和低廉的交易成本受到鋼鐵產(chǎn)業(yè)的廣泛關(guān)注。

鋼材電子交易作為一種新興的交易模式，依賴現(xiàn)貨市場的發(fā)展而發(fā)展，是對(duì)現(xiàn)貨市場交易功能的有效補(bǔ)充。鋼材電子網(wǎng)上交易逐漸被眾多貿(mào)易商所接受，最主要的是網(wǎng)上鋼材交易有諸多功能是傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易市場所不具備的。它通過改善市場和交易信息的不對(duì)稱性而提高物流和資金流的流動(dòng)效率；通過促進(jìn)供需雙方的直接見面，縮短鋼材流通路徑，來減少流通的中間環(huán)節(jié)，大幅度降低產(chǎn)、供、銷企業(yè)之間的交易成本；通過擴(kuò)大市場交易范圍，促使產(chǎn)品在更廣闊的區(qū)域內(nèi)順暢流通，從而彌補(bǔ)了現(xiàn)貨交易市場的不足，這種便捷的、公開的、平等的交易平臺(tái)，讓一批貿(mào)易商所認(rèn)可和接受。/ 8

**公司投資收益分析

二、什么是鋼鐵電子交易

鋼材電子交易，是針對(duì)我國鋼鐵物流的特點(diǎn)，引用互聯(lián)網(wǎng)通訊技術(shù)，借鑒電子商務(wù)的各種成熟模式對(duì)鋼鐵流通行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展而衍生出的新型貿(mào)易模式。

它作為一種遠(yuǎn)期交易，是買賣雙方簽訂遠(yuǎn)期合同，規(guī)定在未來某一時(shí)間進(jìn)行實(shí)物商品交收的一種交易方式。

鋼材電子交易市場實(shí)質(zhì)上就是一個(gè)公共地、廣域地、專業(yè)化地、規(guī)范化了的互聯(lián)網(wǎng)超級(jí)鋼材大店鋪

三、鋼鐵電子交易的優(yōu)勢分析

鋼鐵電子交易并不是傳統(tǒng)貿(mào)易的簡單網(wǎng)絡(luò)化，它是在對(duì)鋼鐵傳統(tǒng)貿(mào)易鏈的深入研究下，結(jié)合電子商務(wù)的特點(diǎn)進(jìn)行的模式創(chuàng)新。它并不是想要也不可能取代現(xiàn)貨批發(fā)市場和傳統(tǒng)的鋼材貿(mào)易，相反，它在功能上對(duì)現(xiàn)貨市場應(yīng)該能夠起到積極的補(bǔ)充作用，可彌補(bǔ)現(xiàn)貨市場自身無法克服的缺陷。

當(dāng)然，由于行業(yè)正處于發(fā)展初期，無論從社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣以及行業(yè)自身的完善體系而言，尚存在著一些普遍性的問題。

1、鋼鐵電子交易的優(yōu)勢如下：

通過電子交易平臺(tái)，鋼鐵貿(mào)易企業(yè)具有更多更好的機(jī)會(huì)來更廣泛地訪問有用的銷售信息以指導(dǎo)自己的銷售。同時(shí)，企業(yè)的信息本身也將成為重要的可銷/ 8

**公司投資收益分析

售商品；而且企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)有時(shí)候在銷售決策時(shí)將起重要作用；對(duì)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)來說，電子商務(wù)的使用將是獲得最短時(shí)間迅速崛起的最好機(jī)會(huì)。鋼鐵電子交易以其公平、公正、公開、便捷的特性，呈現(xiàn)出以下方面的優(yōu)勢：（1）貿(mào)易時(shí)間集中化

鋼鐵電子交易超越地域限制，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國性同時(shí)遠(yuǎn)距離交易，大大提高了交易效率。（2）銀行服務(wù)協(xié)同化

銀行從與核心鋼鐵生產(chǎn)廠商合作著手，將服務(wù)延伸至鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈上下游的原材料供應(yīng)商及產(chǎn)成品經(jīng)銷商，通過向鋼鐵廠商、經(jīng)銷商及供應(yīng)商提供物流融資，間接盤活整個(gè)供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了與廠商、經(jīng)銷商、供應(yīng)商、物流公司的多方共贏。

目前，國內(nèi)部分商業(yè)銀行已經(jīng)推出的鋼鐵金融服務(wù)有：國內(nèi)綜合保理、商票保貼、生產(chǎn)廠商金融服務(wù)、生產(chǎn)線建設(shè)融資、采購融資、票據(jù)庫服務(wù)、資金管理服務(wù)、經(jīng)銷商金融服務(wù)、保兌倉模式、存貨質(zhì)押模式。

（3）交易成本低廉化

電子交易可以降低企業(yè)間的交易成本。首先對(duì)于銷售方而言，在傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易模式下，貿(mào)易企業(yè)需要建立起店鋪，招聘銷售人員，在媒體作廣告宣傳，甚至還要給銷售回扣等等，這都造成了貿(mào)易商居高不下的經(jīng)營成本。其次對(duì)采購方而言，傳統(tǒng)采購的重點(diǎn)放在如何和供應(yīng)商進(jìn)行商業(yè)溝通的活動(dòng)上，向多方/ 8

**公司投資收益分析 的詢價(jià)、還價(jià)，反復(fù)地談判等等，很多時(shí)間都消耗在解決扯皮問題上。這些都加大了企業(yè)的經(jīng)營成本。

此外，鋼材貿(mào)易商通常都要保有一定的存貨量，來保證貿(mào)易的持續(xù)性；終端企業(yè)為應(yīng)付變化莫測的市場變化，也通常需保持一定的使用庫存量。但是這種企業(yè)高庫存策略必然增加資金占用成本，還不一定能保證現(xiàn)存產(chǎn)品是未來市場適銷的貨品；而企業(yè)低庫存策略，可能使生產(chǎn)計(jì)劃受阻，交貨延期。企業(yè)規(guī)模越大存貨壓力越大，資金周轉(zhuǎn)越不靈活。通過電子交易市場的擔(dān)保金制，遠(yuǎn)期的電子采購合同交易就可以減緩這種情況，而規(guī)范化市場的履約保證就能可靠地為貿(mào)易商降低庫存，減少資金占有率提供策略性運(yùn)作。此外電子交易的便捷性，還可以改變企業(yè)存貨決策中信息不確切性和不及時(shí)性帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。這種非常容易變現(xiàn)的“電子存貨”能較好適應(yīng)價(jià)格波動(dòng)的市場需求情況，從而實(shí)現(xiàn)“機(jī)動(dòng)性庫存管理”的能力。

（4）貿(mào)易機(jī)會(huì)最大化

傳統(tǒng)貿(mào)易模式下，批發(fā)商、零售商只能在店鋪中等待用戶上門來采購，市場是有限的，大多數(shù)的批發(fā)商和零售商都無法在有限的市場中獲得最大的收益，鋼鐵產(chǎn)品流通速度也因此減慢。電子交易把貿(mào)易商與用戶的交易意愿集中在一起進(jìn)行撮合，使交易不再局限與某一個(gè)店鋪之中，用戶更容易買到所需求的產(chǎn)品，貿(mào)易商也不需要在店鋪中等待用戶的上門，進(jìn)而有效地?cái)U(kuò)大了鋼鐵產(chǎn)品的流通。/ 8

**公司投資收益分析

（5）社會(huì)信譽(yù)最優(yōu)化

鋼材電子交易市場作為一個(gè)交易平臺(tái)，作為貿(mào)易商間的橋梁，充分地利用了電子商務(wù)環(huán)境下先進(jìn)的商品流通模式，電子交易市場采用優(yōu)秀的指定交收倉庫、多功能的物流企業(yè)、第三方的結(jié)算監(jiān)管銀行，在一整套嚴(yán)密、規(guī)范的制度約束下，各服務(wù)商在以市場交易市場為中心的協(xié)同運(yùn)作下，通過對(duì)交易產(chǎn)品入庫嚴(yán)格檢驗(yàn)、嚴(yán)格的電子合同交易管理與風(fēng)險(xiǎn)控制、貨物交收的嚴(yán)格把關(guān)與服務(wù)、質(zhì)檢部門的配合、經(jīng)濟(jì)手段的嚴(yán)厲違約懲罰制度，構(gòu)建了一個(gè)有機(jī)的信譽(yù)保障服務(wù)體系。從而將每一個(gè)市場參與者必須面對(duì)的個(gè)體信譽(yù)困惑過渡到一個(gè)集中的、統(tǒng)一的、社會(huì)化的交易信譽(yù)機(jī)制上。

簡單地說，在電子交易市場中的買賣雙方只需面對(duì)一個(gè)規(guī)范化的交易對(duì)象，交易行為被大大的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、信譽(yù)化和簡單化了，而且這種交易行為的簡化，對(duì)全市場的參與者，乃至對(duì)地區(qū)的社會(huì)性影響，都是革命化的。因此，電子交易市場在社會(huì)化信譽(yù)建設(shè)中極大地提升了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)度，也是對(duì)整個(gè)社會(huì)資源集約化的促進(jìn)。

四、國內(nèi)鋼材電子交易運(yùn)作模式分析 目前，鋼鐵行業(yè)電子商務(wù)的類型：

第一類是以網(wǎng)上中遠(yuǎn)期合約為主導(dǎo)地位的電子商務(wù)：上海大宗商品交易市場、歐浦、鋼之源、斯迪爾； / 8

**公司投資收益分析

第二類是以信息為主導(dǎo)地位的電子商務(wù)：我的鋼鐵、鋼之家、蘭格鋼鐵網(wǎng)； 第三類是以鋼廠為主導(dǎo)地位的電子商務(wù)：東方鋼鐵電子商務(wù)（寶鋼）、武鋼現(xiàn)貨、鞍鋼、首鋼、包鋼招投標(biāo)業(yè)務(wù)；

第四類是區(qū)別于其他類型的電子商務(wù)，主要是大型的鋼鐵貿(mào)易商為了服務(wù)其客戶，建立了自己的交易系統(tǒng)，如百營集團(tuán)鋼E在線。

五、公司的經(jīng)營項(xiàng)目及盈利模式

具體包括：在線融資費(fèi)、廣告費(fèi)、交易結(jié)算費(fèi)、增值服務(wù)等模式。

1、在線融資服務(wù)費(fèi)

約2000萬元/年

按注冊(cè)資本1.5億來計(jì)算，收取12%的服務(wù)費(fèi)，為1800萬元； 銀行2億來計(jì)算，收取2%的服務(wù)費(fèi)，為400萬元；

2、廣告費(fèi)

鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)在鋼鐵行業(yè)B2B網(wǎng)站上做廣告，能更有效、更準(zhǔn)確地傳遞到目標(biāo)客戶那里，因而也樂于投入。當(dāng)前，廣告費(fèi)也是B2B網(wǎng)站的主要收入來源之一。今后，視頻廣告可能取代文字圖形廣告成為B2B網(wǎng)站的主要廣告形式。

3、交易、結(jié)算手續(xù)費(fèi)

一些網(wǎng)站是按噸數(shù)收取交易費(fèi)，比如每噸5元；一些是按成交金額的一定比率收取，比如0.5%。B2B網(wǎng)站在收取會(huì)員費(fèi)的基礎(chǔ)上還收取交易費(fèi)，其合理性在于網(wǎng)站在提供信息服務(wù)的同時(shí)，還要為產(chǎn)品交易提供誠信保障，如果客戶/ 8

**公司投資收益分析

之間的交易出現(xiàn)欺詐行為，B2B網(wǎng)站是要承擔(dān)責(zé)任的。收取交易費(fèi)的做法，自動(dòng)地使網(wǎng)上成交量多的企業(yè)多交費(fèi)，網(wǎng)上成交量少的企業(yè)少交費(fèi)，也體現(xiàn)了公平的原則。

4、增值服務(wù)費(fèi)

網(wǎng)站在向客戶提供產(chǎn)品查詢、發(fā)布供求、在線洽談、在線交易等普通會(huì)員服務(wù)的同時(shí)，一般還向特定客戶開展增值服務(wù)。比如，通過短信的方式向客戶提供即時(shí)價(jià)格信息，通過傳真或郵件的方式向客戶提供市場走勢評(píng)述，通過論壇的方式向客戶提供宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展情況。從長遠(yuǎn)來看，未來甚至可能成為盈利的主要來源。

六、公司基本支出

1、辦公成本45萬元/年

房租 18.9萬元/年； 物業(yè) 41896.8元/年； 寬帶 4.8萬元/年； 電費(fèi) 3—4萬元/年； 行政辦公物資 10萬元/年； 其他折舊等 3萬元/年；

2、人力資源成本 300萬元/年 / 8

**公司投資收益分析

2.1薪酬成本 200萬元/年

包括員工工資、福利、津貼、保險(xiǎn)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、獎(jiǎng)金，計(jì)劃編制為25人，人均工資為8萬元/年；（公司組織架構(gòu)圖請(qǐng)?jiān)斠姼郊?）2.2業(yè)績提成 100萬元/年

按營業(yè)收入5%計(jì)算，人均收入12.4萬元/年；

3、營銷成本100萬元/年

促銷費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳單印刷費(fèi)、贈(zèng)品費(fèi)用、展覽會(huì)費(fèi)用、促銷人員工資等；

4、管理成本50萬元/年 車輛使用、律師費(fèi)等

七、收益分析

預(yù)計(jì)總收益2000萬元

扣減部分：增值稅及增值附加稅 377.4萬元；

支出費(fèi)用 495萬元； 所得稅 281.9萬元； 凈利潤：845.7萬元；資金回報(bào)率5.6%；

****股份有限公司 2011年9月8日 / 8

第四篇：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的分析報(bào)告

隨著國內(nèi)知名的城市商業(yè)綜合體開發(fā)商、最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)持有商大連萬達(dá)集團(tuán)攜其如日中天的“萬達(dá)廣場”的進(jìn)入，在河南這塊古老的中原大地上，以商業(yè)地產(chǎn)為龍頭而進(jìn)行的城市綜合體開發(fā)，在省會(huì)鄭州的大戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入白熱化的地步。在此之前，大連大商集團(tuán)對(duì)本土大型商業(yè)體“金博大”的換牌、北京”百盛百貨”入駐匯龍城廣場、華潤集團(tuán)萬象城項(xiàng)目的確定，寶龍集團(tuán)、升龍集團(tuán)。香港錦藝集團(tuán)的強(qiáng)勢進(jìn)駐，都宣告國內(nèi)大型商業(yè)和運(yùn)營商對(duì)河南的鏖戰(zhàn)。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大鱷會(huì)戰(zhàn)中原，將以巨大的商業(yè)和開發(fā)優(yōu)勢，對(duì)省內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的沖擊。沖擊來自兩方面，首先是精神上的沖擊，面對(duì)世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)量價(jià)齊跌的形勢，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)于純住宅來說，是規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)更小，而項(xiàng)目操作更快和利潤更高的優(yōu)良避風(fēng)港；其次，省內(nèi)各地市也簡單的模仿起商業(yè)綜合體的運(yùn)作來，因在我省省會(huì)以下的本土開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的概念不清，對(duì)其真正的運(yùn)作內(nèi)含認(rèn)識(shí)模糊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，往往隨意規(guī)劃開發(fā)，造成城市商業(yè)形象不倫不類，大量的黃金土地被浪費(fèi)，導(dǎo)致對(duì)開發(fā)商致命的打擊，對(duì)城市以及各地市的安定造成很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)被視作比住宅開發(fā)需要更高技術(shù)含量的領(lǐng)域，正在被住宅開發(fā)商和部分政府官員誤讀。大連萬達(dá)的老板王健林坦言：“做住宅的開發(fā)商是小學(xué)生，做商業(yè)的開發(fā)商才是大學(xué)生。”言下之意是，商業(yè)地產(chǎn)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)。

在過去六年我們對(duì)省內(nèi)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)的跟蹤調(diào)研中，除省會(huì)鄭州以外的二、三線城市中，因?yàn)閷?duì)商業(yè)地產(chǎn)不了解而盲目開發(fā)而閑置和爛尾的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很多，有的雖然是在勉強(qiáng)運(yùn)營，但是相對(duì)于所在地塊的地理位置價(jià)值來說，是嚴(yán)重的土地價(jià)值浪費(fèi)。對(duì)提升城市的形象和商業(yè)競爭了來說，也起到了負(fù)面作用。

規(guī)劃和運(yùn)營失敗的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于未來河南省的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)起到了嚴(yán)重的阻礙的作用。它的存在，迫使先進(jìn)現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和城市綜合體必須離開它原本應(yīng)該在的區(qū)位。無視現(xiàn)代商業(yè)的科學(xué)性和城市的長遠(yuǎn)利益，而以短期收益和回報(bào)最大化的思想來衡量商業(yè)綜合體或購物中心的規(guī)劃方案，是永遠(yuǎn)也不可能獲得成功的。

第五篇：銀川商業(yè)地產(chǎn)分析

第一部分：銀川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

一、近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：

2010全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值763.26億元，同比增長14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區(qū)五市之首；完成地方財(cái)政收入137.27億元，其中：一般預(yù)算收入64.13億元，增長45.6%；全市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資648.69億元，比上年增長31.8%，高于全區(qū)同期增速0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資10.48億元，增長10.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資306.19億元，增長74.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額225.14億元，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17073元、6160元，增長8.6%和14.3%，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和民生指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。

二、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)有力推進(jìn)。全年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長6.4%。落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補(bǔ)資金1.6億元。全面啟動(dòng)建設(shè)29個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，新增設(shè)施園藝面積4.9萬畝，總量達(dá)29萬畝，成功舉辦第二屆中國（寧夏）園藝博覽會(huì)；奶產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，奶牛存欄量達(dá)到13萬頭；建設(shè)16個(gè)糧食創(chuàng)高產(chǎn)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)達(dá)93.99萬噸。露地瓜菜、長紅棗、釀酒葡萄、花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益進(jìn)一步提升，清真牛羊肉、“適水”產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，有機(jī)大米、種子產(chǎn)業(yè)迅速起步，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局基本形成。累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積21萬畝。實(shí)施科技特派員創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目216項(xiàng)，農(nóng)業(yè)科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業(yè)擴(kuò)規(guī)升級(jí)，組織41家企業(yè)開展“村企互動(dòng)”，創(chuàng)建農(nóng)民專業(yè)合作示范社30家，認(rèn)證綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品16個(gè)。建成新世紀(jì)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，新增冷藏保鮮庫5萬平方米。農(nóng)業(yè)機(jī)械化、信息化全面推進(jìn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快增長，產(chǎn)業(yè)競爭力不斷提高。全年完成工業(yè)增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個(gè) 百分點(diǎn)。能源化工產(chǎn)業(yè)加快推進(jìn)，下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；機(jī)械裝備制造業(yè)協(xié)作配套能力明顯增強(qiáng)，新能源及裝備制造業(yè)異軍突起，光伏發(fā)電、風(fēng)電初步形成產(chǎn)業(yè)鏈；組 建羊絨產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌戰(zhàn)略深入實(shí)施；清真食品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)市場開拓力度加大；新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長60%和20%以上，“一強(qiáng)五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)90.4%。工業(yè)發(fā)展空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，在寧東設(shè)立“飛地工業(yè)園”，臨河綜合項(xiàng)目區(qū)C區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及德勝、望遠(yuǎn)、靈武羊絨等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。企業(yè)技術(shù)改造和新產(chǎn)品研發(fā)加快推進(jìn)，30個(gè)重點(diǎn)技改項(xiàng)目進(jìn)展順利。工業(yè)綜合效益指數(shù)達(dá)314.67，提高51.8個(gè)點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，聚集輻射作用明顯增強(qiáng)。全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長11%。親水商業(yè)廣場、凱賓斯基酒店、建發(fā)現(xiàn)代城等項(xiàng)目建成投用，大連萬達(dá)、華潤萬家、世紀(jì)金花等知名商企進(jìn)駐銀川?？崭?、陸港、銀川物流港等物流重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，國家A級(jí)物流企業(yè)達(dá)到10家，我市進(jìn)入全國首批流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市行列?？偛拷?jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展，總部企業(yè)達(dá)到82家，主辦第十三屆房地產(chǎn)交易博覽會(huì)暨家居婚慶博覽會(huì)、第四屆清真美食文化節(jié)等大型展會(huì)18場次，榮獲“中國清真美食文化之都”。創(chuàng)意、軟件動(dòng)漫和服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，成功舉辦“創(chuàng)意銀川2010”設(shè)計(jì)節(jié)，建成“801”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，軟件動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長20%。運(yùn)動(dòng)休閑城市和旅游目的地建設(shè)步伐加快，市民休閑場所不斷增加完善，開展了龍舟賽、市民健步走等主題活動(dòng)，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫藝術(shù)節(jié)、第九屆中國銀川國際汽車摩托車旅游節(jié)等重大節(jié)會(huì)，銀川代表隊(duì)在法國贏得“城市之間”國際總決賽冠軍，我市入選2010“中國10大休閑城市”，全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長20%和31%。家電、汽車、摩托車下鄉(xiāng)深入開展，城鄉(xiāng)消費(fèi)持續(xù)升溫，消費(fèi)總量迅速擴(kuò)大。

三、未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

2011年銀川市將進(jìn)一步科學(xué)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確保工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值和社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額在“十一五”基礎(chǔ)上翻一番；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，更加注重優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)培育，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)體系，強(qiáng)化工資收入分配調(diào)節(jié)等。使全市全年的地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長12%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長15%以上，城鎮(zhèn)居民人均支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%以上?！笆濉币?guī)劃中，銀川市制定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)是，到2015年，全市GDP達(dá)到1160億元，年均增速為12％；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到90億元，年均增長15％以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模5年累計(jì)3380億元，年均增長20％；人均基本公共服務(wù)接近全國平均水平，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.55萬元和8200元，年均分別增長8％和7％；城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資概述：

一、近十年銀川市房地產(chǎn)投資發(fā)展概況：

2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160.82億元，比上年增長66.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.8%，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要?jiǎng)恿?，隨著現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和“兩宜”城市建設(shè)的步伐加快，銀川市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。

二、近十年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重

根據(jù)以上圖表可以看出房地產(chǎn)占全市固定資產(chǎn)投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產(chǎn)在政府經(jīng)濟(jì)中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產(chǎn)發(fā)展簡述： 08年下半年，受大環(huán)境的影響，銀川房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“房產(chǎn)商固守不降價(jià)，消費(fèi)者持幣不購房”的現(xiàn)象，由于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進(jìn)一步增強(qiáng)，09年銀川房地產(chǎn)市場提前度過“低谷期”，且市場出現(xiàn)前所未有的繁榮，價(jià)格大幅攀升整體市場供銷兩旺。2010年初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，關(guān)于“遏制房價(jià)過快上漲，抑制投機(jī)性需求”的調(diào)控政策密集發(fā)布，其尤以4月17日出 臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。一時(shí)間，住宅市場觀望氣氛明顯加重，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻逆市小幅漲 價(jià)。伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結(jié)束的第二屆中國西部(銀川)房?車生活文化節(jié)上，既有萬達(dá)廣場、綠地21城等全國商業(yè)地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目,也有逸家財(cái)富廣場、星月天地等本土企業(yè)帶來的力作。項(xiàng)目類型包括公寓、寫字樓、大型商場、購物中心，以及家居、汽車、醫(yī)藥等專業(yè)經(jīng)銷市場。根據(jù)銀川市的房價(jià)結(jié)構(gòu)比例來看：土地費(fèi)用占30%至35%，建設(shè)成本占40%至50%、各種稅費(fèi)占8%至9%，管理費(fèi)占1%至2%，開發(fā)商利潤占10%至15%?？梢哉f，銀川房地產(chǎn)市場“泡沫”不大，也就是說銀川房地產(chǎn)市場還相對(duì)安全，加之銀川作為500公里半徑內(nèi)的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強(qiáng)，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財(cái)政、穩(wěn)健的貨幣政策、銀川市交易政策的實(shí)施，銀川房地產(chǎn)市場會(huì)繼續(xù)處于平穩(wěn)緩漲期。

第三部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)市場分析：

一、商業(yè)地產(chǎn)起源及分類

起初，人類還沒有認(rèn)識(shí)到商鋪的價(jià)值，只是為了方便交易商品，當(dāng)這種交易平臺(tái)隨著商品交易的活躍，其自身價(jià)值也被人類發(fā)現(xiàn)，特別是土地私有化產(chǎn)生以后，長期占 領(lǐng)一個(gè)好的地段來進(jìn)行商品交易可以促進(jìn)交易量，獲得商品交易利益最大化，人類就步入了封建社會(huì)。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財(cái)富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業(yè)化的產(chǎn)生標(biāo)志著資本主義的到來，特別是土地可以自由買賣打破了封建王朝的世襲制度，體現(xiàn)了資本主義的先進(jìn)性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買賣的建筑，其價(jià)值被資本充分開發(fā)利用。

在某些區(qū)域，資本開發(fā)的地上建筑的價(jià)值遠(yuǎn)大于在此建筑物內(nèi)從事商品交易所產(chǎn)生的價(jià)值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無法估量的價(jià)值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無限的利潤了，甚至成了其無數(shù)年以后，用來進(jìn)行更大交換的籌碼（現(xiàn)在無法判斷其動(dòng)機(jī)）。這就是商業(yè)地產(chǎn)的雛形。

1、商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。（6）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。A、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。B、商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。C、商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。D、商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

F、采取定價(jià)銷售，可以退貨。G、服務(wù)功能齊全。(2)、超級(jí)市場

超級(jí)市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

B、以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。C、商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。D、商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

E、采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。F、營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。G、有一定面積的停車場地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

C、商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。D、采取自選銷售方式。E、設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。A、選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

B、商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。C、居民徒步購物5—7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。D、商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

E、營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

(5)、購物中心

購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

A、由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。B、選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。C、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。D、設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。E、核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

F、服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。G、根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

(6)、倉儲(chǔ)式商場

倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。A、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。C、目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。

二、銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

前些年，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商城出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營業(yè)房，供大于求。但近年來，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實(shí)施，兩個(gè)“適宜”工作的不斷推進(jìn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中經(jīng)受著市場的考驗(yàn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運(yùn)行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴(kuò)容，逐漸形成了較 為明顯的多個(gè)板塊居住區(qū)域，近年來，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個(gè)板塊進(jìn)行分散開發(fā)，不再集中于某一個(gè)區(qū)域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始投入運(yùn)營；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場、銀川金鳳萬達(dá)廣場、瑞銀·財(cái)富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中。

綜觀2010年的銀川商業(yè)地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出較為明顯的4大特征： 業(yè)態(tài)呈多元化 銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和 消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化

與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大

商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對(duì)提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項(xiàng)目的同時(shí)也帶來了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營管理模式。作為自治區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銀川金鳳萬達(dá)廣場的開發(fā)者——萬達(dá)集團(tuán)就是一個(gè)在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個(gè)具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；作為中國500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財(cái)富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

三、各類商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析

1、商業(yè)街鋪、購物廣場

悅海新天地 項(xiàng)目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時(shí)尚休閑娛樂為一體的商業(yè)街。基本數(shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價(jià) 7500元/平方米 價(jià)格詳情 公寓均價(jià)7500元，商鋪起價(jià)2萬元/平米 建筑面積 21.8萬平方米

入住時(shí)間 預(yù)計(jì)將會(huì)在2011年6月左右交房

城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開發(fā)商 銀川開元投資股份有限公司

建筑類型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時(shí)商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨(dú)秀銷售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場背景下，親水商業(yè)廣場和萬達(dá)購物廣場抓住市場機(jī)遇，借銀川市重 點(diǎn)招商項(xiàng)目之勢，在政府政策及開發(fā)商強(qiáng)勢品牌引入帶動(dòng)下，這兩個(gè)項(xiàng)目的市場認(rèn)可度極高，后期市場關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項(xiàng)目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場 簡介：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于望遠(yuǎn)鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于永寧縣望遠(yuǎn)鎮(zhèn)望遠(yuǎn)橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區(qū)：占地296.6畝，建筑面積19.54萬平方米；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；

2、倉儲(chǔ)及加工區(qū)：占地361.9畝，建筑面積7萬平方米，包括倉儲(chǔ)庫、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車場等。均價(jià)6700到6800（一期均價(jià)）項(xiàng)目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優(yōu)惠和價(jià)格現(xiàn)在未確定

客戶來源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園 簡介：寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學(xué)司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)，寧夏發(fā)改委審批立項(xiàng)，總占地面積2000畝，計(jì)劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運(yùn)營，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場營業(yè)面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運(yùn)營，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達(dá)到3500噸，預(yù)計(jì)到年底總吞吐量可達(dá)75萬噸。分三期，一期鋼材市場售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪?，F(xiàn)在商鋪均價(jià)7000元左右每平米

開間進(jìn)深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專業(yè)市場錦上添花的一年，不僅項(xiàng)目數(shù)量大增，且規(guī)?？涨啊膸资f平米到上百萬平米不等的項(xiàng)目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見競爭激 烈程度不同尋常。從專業(yè)市場的發(fā)展來看最初的只做市場到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場等綜合為一體的大型商業(yè)市場綜合體。就銷售情況來看，部分項(xiàng)目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價(jià)較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達(dá)到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。

四、商業(yè)地產(chǎn)購買客戶分析

一、投機(jī)者：

1、目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易

3、具體內(nèi)容：商業(yè)項(xiàng)目購買人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃

4、獲利方式：轉(zhuǎn)手

二、投資者

1、目的：中長期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長時(shí)期的穩(wěn)定的投資回報(bào)。

2、注重因素：穩(wěn)定的投資回報(bào)、資產(chǎn)增值

3、具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當(dāng)時(shí)候考慮轉(zhuǎn)賣。

5、投資回報(bào)率：通常住宅的投資回報(bào)率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報(bào)率計(jì)算方法： R=M/P

R為投資回報(bào)率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價(jià)為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請(qǐng)問其商鋪的投資回報(bào)率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價(jià)和售價(jià)的關(guān)系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價(jià)格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報(bào)率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價(jià)格為10萬元，假定投資回報(bào)率是10%，在出租率為80%的情況下，請(qǐng)問其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經(jīng)營者

1、目的：獲取經(jīng)營場所，主要通過商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤流失。同時(shí)也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營。

3、具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購買力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業(yè)經(jīng)營

第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

一、自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺(tái)以來，在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場住宅一家獨(dú)大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點(diǎn)，眾房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，競爭將愈發(fā)激烈。

二、在流動(dòng)性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)抗能上仍然高于住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧?dāng)前的開發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變?！皬膰鴥?nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標(biāo)桿的萬達(dá)企業(yè)便是最好的明證。

四、行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進(jìn)駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)?；?、專業(yè)化、精細(xì)化可持續(xù)發(fā)展之路。

五、行業(yè)的專業(yè)化趨勢越來越明顯，行業(yè)分類越來越細(xì)。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多內(nèi)地 綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。

六、運(yùn)營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實(shí)批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場建成商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對(duì)手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對(duì)攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動(dòng)等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā) 市場，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運(yùn)作的現(xiàn)代交易方式。

七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當(dāng)越來越多的網(wǎng)上交易與線下實(shí)體進(jìn)行結(jié)合，當(dāng)超市中出現(xiàn)越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來越模糊，對(duì)于業(yè)態(tài)的定義也越來越不清晰。“單一性”市場，將受制于“多元化”消費(fèi)，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡單：這些商業(yè)市場無法實(shí)現(xiàn)讓消費(fèi)者“同時(shí)消費(fèi)”的目的，同一項(xiàng)目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業(yè)本身的吸引力就會(huì)逐步降低。當(dāng)一家有特色的餐飲門店，足以和整個(gè)“美食城”相抗衡時(shí)，商家也許會(huì)感到目的性消費(fèi)的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場”、“花鳥魚蟲市場”等可以提供消費(fèi)者“多元化消費(fèi)”的場所仍會(huì)生意興隆。在競爭如此激烈的市場中，每個(gè)商家必須為自己尋找可以將“規(guī)?！卑l(fā)揮到最大的場所。

總體來看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場尚未完全成型，剛剛從一個(gè)低谷爬升起來，可以預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金時(shí)期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運(yùn)營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否。在這方 面，開發(fā)商不妨借鑒萬達(dá)集團(tuán)通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個(gè)商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。同時(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細(xì)節(jié)與項(xiàng)目本身相匹配。