第一篇：房地產(chǎn)策劃提成方案

房地產(chǎn)銷售提成方案一手代理項(xiàng)目策劃部人員架構(gòu)及薪金、提成建議

一． 一手項(xiàng)目策劃部架構(gòu)圖：

二． 薪金構(gòu)成：

部門經(jīng)理：基本工資+各項(xiàng)目基本津貼+按部門基數(shù)的一定比例計(jì)傭

項(xiàng)目經(jīng)理：基本工資+項(xiàng)目基本津貼+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

策劃主任：基本工資+項(xiàng)目基本津貼+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

策劃助理：基本工資+項(xiàng)目基本津貼+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

策劃文員：基本工資+崗位津貼+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

三． 基本工資標(biāo)準(zhǔn)：

部門經(jīng)理：基本工資5500元

項(xiàng)目經(jīng)理：基本工資4500元

策劃主任：基本工資2800—3000元

策劃助理：基本工資2000—2300元

策劃文員：基本工資2000—2300元

四． 項(xiàng)目基本津貼（按實(shí)際跟進(jìn)項(xiàng)目計(jì)）：

部門經(jīng)理：300元

項(xiàng)目經(jīng)理：250元

策劃主任：200元

策劃助理：180元

策劃文員崗位津貼:160元

五． 傭金提成比例：

傭金提成分別按總部收到的策劃費(fèi)、銷售傭金（按每月銷售金額計(jì)）及服務(wù)代理費(fèi)（月計(jì)）為基數(shù)。

提傭分配比例表：

部門經(jīng)理計(jì)傭比例：以上述基數(shù)的0.7%計(jì)，不分公、私傭；?

項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的35%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭按個(gè)人工作比例分配；?

策劃主任計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的30%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人工作比例分配；?

策劃助理計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的25%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人工作比例分配；?

策劃文員計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的10%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人工作比例分配。?

第二篇：房地產(chǎn)銷售提成方案

房地產(chǎn)銷售提成方案

房地產(chǎn)銷售提成計(jì)劃 薪金組成：

部門司理：基礎(chǔ)人為+各項(xiàng)目基本津貼+按部門基數(shù)的必定比例計(jì)傭項(xiàng)目司理：基礎(chǔ)人為+項(xiàng)目基礎(chǔ)補(bǔ)房地產(chǎn)銷售談判技巧助+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭房地產(chǎn)銷售提成+項(xiàng)目私傭）

策劃主任：基礎(chǔ)人為+項(xiàng)目基礎(chǔ)補(bǔ)助+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

策劃助理：基礎(chǔ)人為+項(xiàng)目基礎(chǔ)補(bǔ)助+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

策劃文房地產(chǎn)銷售提成員：基礎(chǔ)人為+崗位補(bǔ)助+項(xiàng)目每月銷售額計(jì)傭提成（部門公傭+項(xiàng)目私傭）

五．房地產(chǎn)銷售提成方案 銷售提成計(jì)劃-傭金提成比例：房地產(chǎn)銷售提成計(jì)劃

傭金提成分袂按總部收到策劃費(fèi)房地產(chǎn)銷售提成方案、銷售傭金（按每月銷售金額計(jì)）及服務(wù)代理費(fèi)（月計(jì)）為基數(shù)。

提傭分配比例表：房地產(chǎn)銷售提成計(jì)劃

部門經(jīng)理計(jì)傭比例：以上述基數(shù)的0.7%計(jì)，不分公、私傭；項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的35%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭按房地產(chǎn)銷售提成個(gè)人使命比例調(diào)配；

策劃主任計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的30%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人使命比例調(diào)配；

策劃助理計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的25%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人使命比例調(diào)配；

策劃文員計(jì)傭比例：私傭、服務(wù)代理費(fèi)以項(xiàng)目組傭金的10%計(jì)，策劃費(fèi)、公傭由項(xiàng)目經(jīng)理按個(gè)人使命比例調(diào)配。

第三篇：房地產(chǎn)策劃方案

青蓮家園策劃方案

青蓮家園位于鄭州市西北區(qū)，北臨連霍高速公路，西接河南工業(yè)大學(xué)和鄭州大學(xué)，南有蓮花街，整個(gè)區(qū)域201畝坐落于西開發(fā)區(qū)。

1市場分析

1.1.區(qū)域市場分析

一、地理位置

青蓮家園位于鄭州西區(qū)牡丹路與月季街交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距鄭州市中心約12公里，南挨310國道，北臨連霍高速公路，交通設(shè)施發(fā)達(dá)。并且處于鄭州市西開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊鄰西大學(xué)城，完全接受文化的熏陶。

二、市場背景

目前房地產(chǎn)市場開發(fā)商眾多，房源儲量過大，縣城城中村改造，而且國家調(diào)控房價(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，隨著市場的穩(wěn)定，未來市場處于上升態(tài)勢，青蓮家園所處地段發(fā)展趨勢正旺，是很多人所向往的好地段。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場有以下幾個(gè)特征：a產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場的空白點(diǎn)，而對于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。b宣傳推廣理念落后，一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個(gè)樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。c現(xiàn)在市場成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強(qiáng)大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，青蓮花園居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場分析

本項(xiàng)目位于新西區(qū)，但并不僅僅局限于西區(qū)，從近的看，涉及到金水區(qū)，二七區(qū)，以及整個(gè)鄭州市，從遠(yuǎn)的看，輻射到周邊的市區(qū)。近幾年鄭州發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級，尤其是地鐵的建設(shè)。未來的鄭州將是中原地區(qū)的中心地帶，適中的房價(jià)，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是人們購房置業(yè)的優(yōu)先選擇。

1.3.青蓮家園項(xiàng)目分析

(1)項(xiàng)目規(guī)劃用途：整個(gè)面積201畝，用于住房建筑區(qū)域160畝，綠化面積30畝11畝用于其他用途（停車位，健身設(shè)施用地等等）

(2)項(xiàng)目戶型：適用于中高階層的中小型面積戶型

(3)用地性質(zhì)：居民住宅用地

(4)銷售特征：以前銷售無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹立。現(xiàn)在我們青蓮家園價(jià)格趨于合理，而且市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，為此我們的人員更加專業(yè)化，宣傳手段也在不變化創(chuàng)新。

(5)客戶需求的變化:A客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；B客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；C客戶相對前兩種客戶來說已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

(6)市場環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

(7)優(yōu)勢

1出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石；

2具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項(xiàng)目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

3附近各類教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問題；

4周圍有鄭州大學(xué)醫(yī)院，信息工程大學(xué)醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場所，離市中心較近

方便人們出行購物游玩。

(8)劣勢

1城市生活配套設(shè)施缺乏；

2項(xiàng)目相對孤立，難以形成板塊效應(yīng)；

3地理位置偏僻；

4區(qū)域發(fā)展緩慢，餐飲娛樂業(yè)等服務(wù)業(yè)較貧乏

(9)前景分析

國家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好；整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡；政府加大衛(wèi)星城的投入 項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)的人員具有購買欲望大學(xué)城的發(fā)展促進(jìn)文化的進(jìn)步

(10)前景威脅

鄭州政府的政策導(dǎo)向以及附近樓盤項(xiàng)目的發(fā)展都會使客戶的流向出現(xiàn)問題；樓盤自身影響力小，客戶無法得知青蓮家園的有關(guān)消息；

1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況

學(xué)校：鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州外國語學(xué)校

超市：丹尼斯超市

其他：鄭州高新區(qū)管委會

周圍交通：45路公交車，將建成的地鐵一號線

2.項(xiàng)目市場定位

2.1.市場地位

本案的均價(jià)在8000元/平方米，最低價(jià)可保持在5000元/平方米以上。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂形鞅眳^(qū)域樓盤的聚集之地，是這一塊地區(qū)成為居民住宅中心。

2.2.項(xiàng)目形象定位

戶型：

A:3室2廳1衛(wèi)1廚

B:3室1廳1衛(wèi)1廚

C:2室1廳1衛(wèi)1廚

項(xiàng)目特色：住宅以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項(xiàng)目客戶定位

本項(xiàng)目201畝，客源定位：

1青年人：剛步入社會以及結(jié)婚等問題，需要房子，但收入較低，無太多存款，對住房面積要求不大。

2公司員工類：這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；多數(shù)人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會太雄厚，對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；

3自主創(chuàng)業(yè)類：。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，能承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)支出。社交圈較大，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

4公務(wù)員類：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，可獲得高檔家居以及一年的免費(fèi)停車時(shí)間

（2）分期付款：首付超過房價(jià)的40%以上，可享受免去半年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策。

（3）銀行貸款：公司為其出示證件，向銀行貸款

3.銷售策略

3.1.市場氣氛培養(yǎng)

市場氛圍需要全方位的營造，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺，運(yùn)用雕塑、攝影、油畫、建筑等作品吸引客戶來欣賞；并夾雜各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；不可缺少樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望；

（二）聽覺：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。

（三）味覺：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；

（五）嗅覺：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍；

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對本項(xiàng)目充分認(rèn)可。

同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；

② 工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果；

③ 電臺廣播，隨時(shí)隨地，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；

3.3.媒體選擇

本項(xiàng)目廣告以報(bào)紙,電視,互聯(lián)網(wǎng)和傳單為主要媒介，同時(shí)輔以路牌、圍墻、車身廣告。報(bào)紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，以大河報(bào)為主.鬧市區(qū)發(fā)傳單進(jìn)行宣傳,提高項(xiàng)目的認(rèn)知度.同時(shí)打出響亮的廣告語：“青蓮家園，你的夢，我的夢，我們共同編制的夢”。在媒體的選擇上我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費(fèi)為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長補(bǔ)短。

第四篇：房地產(chǎn)策劃方案

名城·御景綠洲樓盤營銷策劃方案

從化是著名的旅游勝地，溫泉及森林公園全國著名，市廣州北最佳的宜居城市；御景綠洲位于從化市區(qū)中心，處在旅游度假片區(qū)與高檔商業(yè)生活區(qū)的交匯處。緊鄰廣從14號線輕軌口，并在2015年通車，目前售價(jià)僅是天河區(qū)的1/3，是公認(rèn)的樓市價(jià)格洼地與投資熱土，居家投資首選，作為從化市區(qū)第一大盤，發(fā)展商致力將樓盤打造成為廣州北60萬平榮耀城邦。

名城御景綠洲位于廣州從化市江埔鎮(zhèn)禾倉村“水閘尾”，其東至105國道，南至小海河，西至河?xùn)|南路，北至江埔鎮(zhèn)禾倉村禾倉小學(xué)。該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。

一．主要規(guī)劃指標(biāo)

占地面積：132000平方米

總建筑面積：560000平方米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)第一期

總戶數(shù)：一期1000戶

建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方

容積率：3.60

地塊周邊規(guī)劃

中小學(xué)：和倉小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、幼稚園：和倉幼兒園、名雅兒園、綜合商場：新世紀(jì)廣場、萬和購物中心、順心商場、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院

郵局：從化市郵電局

銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行

菜市場：七星市場、河?xùn)|批發(fā)市場

交通：公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。

內(nèi)部規(guī)劃

1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有22000多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運(yùn)動配套。

環(huán)境分析：

區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。

景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢。

商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場項(xiàng)目正在開發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。

競爭環(huán)境：市場競爭環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競爭中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢。

二．SWOT分析

1.優(yōu)勢（STRENGTH）

地段優(yōu)勢

項(xiàng)目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕磥斫ㄔO(shè)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。

交通優(yōu)勢

公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。

規(guī)模優(yōu)勢

該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有22000多㎡的商業(yè)配套。項(xiàng)目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運(yùn)動配套。

2.劣勢（WEAKNESS）

距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善；

交通要道，靠近從化汽車站，對居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

3.機(jī)會點(diǎn)（opportunity）

政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。

戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、超市等。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4.威脅點(diǎn)（threaten）

配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。

外來人員多，治安問題多，影響買家心理。

周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。

三．銷售目標(biāo)定位

區(qū)位

位于從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場前景看好。

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。

戶型

大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。

環(huán)境

空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

配套

高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。

管理

專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。

樓盤產(chǎn)品定位

根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理的商品房。

四．營銷策略

利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢大力吸引顧客注意力

1.塑項(xiàng)目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。

2.充分利用開盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。

3.注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢，及時(shí)應(yīng)變。

4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場氣氛，縮短銷售周期。

五．宣傳策略

開展有效的媒體攻勢

配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開

具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報(bào)紙廣告。

信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點(diǎn)看板。電視報(bào)紙廣告。DM/海報(bào)。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個(gè)月購房者，有機(jī)會可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動。

開盤優(yōu)惠促銷活動

①．贈送精美禮品：

開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送精美禮品。

②．轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)

開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒

（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。（獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款）

七．售樓服務(wù)

銷售員必須遵從以下

注意儀容、儀表

第五篇：房地產(chǎn)策劃方案

房地產(chǎn)策劃方案

第一章 項(xiàng)目投資策劃營銷

項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過

程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好

了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以

事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置土地面積及紅線圖

.地質(zhì)地貌狀況土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.土地面積及紅線圖.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物.歷史人文景觀

.綠化景觀環(huán)境污染狀況

.自然景觀

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所娛樂、餐飲、運(yùn)動

.文化教育.生活服務(wù)

.醫(yī)療衛(wèi)生娛樂休息設(shè)施

.金融服務(wù)周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾

因素

.郵政服務(wù)歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值.固定資產(chǎn)投資總額

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量全國及項(xiàng)目所在地

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量社會消費(fèi)品零售總額

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)

國家宏觀金融政策中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信

息資源利用

貨幣政策房地產(chǎn)按揭政策

利率

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

三 商品住宅客戶購買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析綜合評判

2、項(xiàng)目定位

.市場定位功能定位

區(qū)域定位建筑風(fēng)格定位

主力客戶群定位

.五 項(xiàng)目價(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異社區(qū)素質(zhì)的差異各種污染程度的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

2、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

B 單體戶型設(shè)計(jì)E 形象包裝和營銷策劃

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

3、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素B 政策因素

4、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤分析與評價(jià)價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析

.項(xiàng)目價(jià)值類比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場價(jià)格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系

數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)確定幅度

確定系數(shù)具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)、銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：模擬說明、利潤模擬表

模擬說明：利潤模擬表

.敏感性分析：可變成本變動時(shí)對利潤的影響、銷售價(jià)格變動時(shí)對利潤的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周、邊項(xiàng)目的類比價(jià)值、項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并

在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.地塊狀況因素市場供求因素

.發(fā)展商操作水平因素上市時(shí)間要求

.資金投放量及資金回收要求

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項(xiàng)目開發(fā)步驟結(jié)論

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目地貌狀況

.項(xiàng)目臨界四周狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置、項(xiàng)目主要干道設(shè)置、項(xiàng)目車輛分流情況說明、項(xiàng)目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析、項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項(xiàng)目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會所外立面設(shè)計(jì)提示

營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)6