第一篇：如何做好房地產(chǎn)策劃方案

如何做好房地產(chǎn)策劃方案

一、我對房地產(chǎn)策劃方案的認(rèn)識

1、房地產(chǎn)策劃方案是基于市場形勢及公司要求制訂的對房地產(chǎn)項目開發(fā)、營銷活動進(jìn)行指導(dǎo)的計劃；

2、策劃方案制訂后不是一成不變的，需要根據(jù)公司要求及市場形勢的變化進(jìn)行修正；

3、一個項目的策劃方案不是大一統(tǒng)的一個方案解決全盤問題，而是先有一個綱領(lǐng)性的方案，然后根據(jù)項目的開發(fā)銷售階段進(jìn)一步細(xì)化完善階段性策劃方案。

二、內(nèi)容

一般來說，房地產(chǎn)全程策劃方案應(yīng)該包含的內(nèi)容如下：

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析；

2、項目面臨的區(qū)域市場分析；

3、公司需求分析；

4、項目的優(yōu)劣勢分析；

5、營銷組織；

6、產(chǎn)品定位，賦予產(chǎn)品一定的內(nèi)涵；

7、目前客戶選擇（區(qū)域、年齡、收入、職業(yè)等等）；

8、定價策略；

9、推廣：主題、階段劃分、媒體選擇、時間節(jié)點、實施步驟及費用預(yù)算；

10、利潤及現(xiàn)金流測算；

11、保證措施。

通常來說根據(jù)營銷需要制定的階段性策劃方案不一定全部包含上述內(nèi)容，根據(jù)需要進(jìn)行刪增。

三、策劃方案評價標(biāo)準(zhǔn)

一個好的策劃方案至少應(yīng)該具備如下特質(zhì)：

1、真實準(zhǔn)確。引用內(nèi)容和實際情況相符；

2、可操作性。目前的人力資源、資金、技術(shù)手段等可以方便的實施；

3、可評價性。策劃方案需要達(dá)到的目標(biāo)是明確的，完成量可衡量、可比較的；

4、責(zé)任明確。

5、經(jīng)濟(jì)效益最大化。確定最佳的投入產(chǎn)出比。

四、如何才能做好策劃方案

1、知己。明白公司要什么，是現(xiàn)金流？還是利潤？還是其他的什么？一個好的策劃方案一定要符合公司對項目的戰(zhàn)略定位，符合公司對項目的要求，符合項目階段性進(jìn)程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎實實做好市場調(diào)研，去一線收集真實數(shù)據(jù)，切實掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及區(qū)域性競爭項目的優(yōu)劣點，忌胡編亂造、引用過時信息，避免虛假信息；

3、方案應(yīng)該板塊內(nèi)容完整。具有邏輯性，前后連貫，不無的放矢，不無痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指導(dǎo)思想一定要正確。不能為了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高檔的方案而是最適合的方案。所以在制訂方案時一定結(jié)合具體情況來做，貫徹適用原則，適用的就是最好的。

5、有組織、有分工。要有明確的責(zé)任人及時間節(jié)點，便于相關(guān)人員主動開展工作，同時也便于劃分責(zé)任，正確獎懲；

6、根據(jù)項目定位選擇合適的策劃公司，借助外腦做好策劃方案；

7、建立策劃方案實施效果評價機制。以便于修訂策劃方案或制訂新的策劃方案參考。

第二篇：房地產(chǎn)策劃方案

青蓮家園策劃方案

青蓮家園位于鄭州市西北區(qū)，北臨連霍高速公路，西接河南工業(yè)大學(xué)和鄭州大學(xué)，南有蓮花街，整個區(qū)域201畝坐落于西開發(fā)區(qū)。

1市場分析

1.1.區(qū)域市場分析

一、地理位置

青蓮家園位于鄭州西區(qū)牡丹路與月季街交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距鄭州市中心約12公里，南挨310國道，北臨連霍高速公路，交通設(shè)施發(fā)達(dá)。并且處于鄭州市西開發(fā)區(qū)內(nèi)，緊鄰西大學(xué)城，完全接受文化的熏陶。

二、市場背景

目前房地產(chǎn)市場開發(fā)商眾多，房源儲量過大，縣城城中村改造，而且國家調(diào)控房價，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，隨著市場的穩(wěn)定，未來市場處于上升態(tài)勢，青蓮家園所處地段發(fā)展趨勢正旺，是很多人所向往的好地段。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場有以下幾個特征：a產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，聯(lián)體、獨立別墅成為了市場的空白點，而對于別墅的需求確是實實在在存在的，從而累積了一部分別墅消費群體。b宣傳推廣理念落后，一些設(shè)計水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。c現(xiàn)在市場成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，青蓮花園居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場分析

本項目位于新西區(qū)，但并不僅僅局限于西區(qū)，從近的看，涉及到金水區(qū)，二七區(qū)，以及整個鄭州市，從遠(yuǎn)的看，輻射到周邊的市區(qū)。近幾年鄭州發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級，尤其是地鐵的建設(shè)。未來的鄭州將是中原地區(qū)的中心地帶，適中的房價，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是人們購房置業(yè)的優(yōu)先選擇。

1.3.青蓮家園項目分析

(1)項目規(guī)劃用途：整個面積201畝，用于住房建筑區(qū)域160畝，綠化面積30畝11畝用于其他用途（停車位，健身設(shè)施用地等等）

(2)項目戶型：適用于中高階層的中小型面積戶型

(3)用地性質(zhì)：居民住宅用地

(4)銷售特征：以前銷售無整體營銷思路，盲目追求高利，定價一路走高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹立。現(xiàn)在我們青蓮家園價格趨于合理，而且市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，為此我們的人員更加專業(yè)化，宣傳手段也在不變化創(chuàng)新。

(5)客戶需求的變化:A客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；B客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性，內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；C客戶相對前兩種客戶來說已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

(6)市場環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。

(7)優(yōu)勢

1出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石；

2具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

3附近各類教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問題；

4周圍有鄭州大學(xué)醫(yī)院，信息工程大學(xué)醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場所，離市中心較近

方便人們出行購物游玩。

(8)劣勢

1城市生活配套設(shè)施缺乏；

2項目相對孤立，難以形成板塊效應(yīng)；

3地理位置偏僻；

4區(qū)域發(fā)展緩慢，餐飲娛樂業(yè)等服務(wù)業(yè)較貧乏

(9)前景分析

國家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好；整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡；政府加大衛(wèi)星城的投入 項目周邊城鎮(zhèn)的人員具有購買欲望大學(xué)城的發(fā)展促進(jìn)文化的進(jìn)步

(10)前景威脅

鄭州政府的政策導(dǎo)向以及附近樓盤項目的發(fā)展都會使客戶的流向出現(xiàn)問題；樓盤自身影響力小，客戶無法得知青蓮家園的有關(guān)消息；

1.4.項目周邊配套狀況

學(xué)校：鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州外國語學(xué)校

超市：丹尼斯超市

其他：鄭州高新區(qū)管委會

周圍交通：45路公交車，將建成的地鐵一號線

2.項目市場定位

2.1.市場地位

本案的均價在8000元/平方米，最低價可保持在5000元/平方米以上。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂形鞅眳^(qū)域樓盤的聚集之地，是這一塊地區(qū)成為居民住宅中心。

2.2.項目形象定位

戶型：

A:3室2廳1衛(wèi)1廚

B:3室1廳1衛(wèi)1廚

C:2室1廳1衛(wèi)1廚

項目特色：住宅以多層為主的同時，小高層逐步為市場所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項目客戶定位

本項目201畝，客源定位：

1青年人：剛步入社會以及結(jié)婚等問題，需要房子，但收入較低，無太多存款，對住房面積要求不大。

2公司員工類：這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；多數(shù)人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會太雄厚，對居住要求較低，對工程質(zhì)量，價格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個銷售人群；

3自主創(chuàng)業(yè)類：。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，能承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)支出。社交圈較大，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

4公務(wù)員類：此類人物具有較高的社會地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購買的住房，但希望一個更為私密、高檔的生活空間，此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，可獲得高檔家居以及一年的免費停車時間

（2）分期付款：首付超過房價的40%以上，可享受免去半年物業(yè)費的優(yōu)惠政策。

（3）銀行貸款：公司為其出示證件，向銀行貸款

3.銷售策略

3.1.市場氣氛培養(yǎng)

市場氛圍需要全方位的營造，采用相應(yīng)的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺，運用雕塑、攝影、油畫、建筑等作品吸引客戶來欣賞；并夾雜各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；不可缺少樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望；

（二）聽覺：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。

（三）味覺：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺：營銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染；

（五）嗅覺：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍；

綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項目的整體素質(zhì)，從而對本項目充分認(rèn)可。

同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；

② 工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果；

③ 電臺廣播，隨時隨地，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果；

3.3.媒體選擇

本項目廣告以報紙,電視,互聯(lián)網(wǎng)和傳單為主要媒介，同時輔以路牌、圍墻、車身廣告。報紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，以大河報為主.鬧市區(qū)發(fā)傳單進(jìn)行宣傳,提高項目的認(rèn)知度.同時打出響亮的廣告語：“青蓮家園，你的夢，我的夢，我們共同編制的夢”。在媒體的選擇上我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場消費為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。

第三篇：房地產(chǎn)策劃方案

名城·御景綠洲樓盤營銷策劃方案

從化是著名的旅游勝地，溫泉及森林公園全國著名，市廣州北最佳的宜居城市；御景綠洲位于從化市區(qū)中心，處在旅游度假片區(qū)與高檔商業(yè)生活區(qū)的交匯處。緊鄰廣從14號線輕軌口，并在2015年通車，目前售價僅是天河區(qū)的1/3，是公認(rèn)的樓市價格洼地與投資熱土，居家投資首選，作為從化市區(qū)第一大盤，發(fā)展商致力將樓盤打造成為廣州北60萬平榮耀城邦。

名城御景綠洲位于廣州從化市江埔鎮(zhèn)禾倉村“水閘尾”，其東至105國道，南至小海河，西至河?xùn)|南路，北至江埔鎮(zhèn)禾倉村禾倉小學(xué)。該項目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。

一．主要規(guī)劃指標(biāo)

占地面積：132000平方米

總建筑面積：560000平方米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)第一期

總戶數(shù)：一期1000戶

建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗方

容積率：3.60

地塊周邊規(guī)劃

中小學(xué)：和倉小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、幼稚園：和倉幼兒園、名雅兒園、綜合商場：新世紀(jì)廣場、萬和購物中心、順心商場、惠河、鴻興、天寶、潤泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院

郵局：從化市郵電局

銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行

菜市場：七星市場、河?xùn)|批發(fā)市場

交通：公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。

內(nèi)部規(guī)劃

1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設(shè)施，項目自身有22000多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

環(huán)境分析：

區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為新區(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。

景觀環(huán)境：項目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢。

商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場項目正在開發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。

競爭環(huán)境：市場競爭環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競爭中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價格在各大樓盤中有著價格優(yōu)勢。

二．SWOT分析

1.優(yōu)勢（STRENGTH）

地段優(yōu)勢

項目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域為從化未來建設(shè)重點，各種新建項目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。

交通優(yōu)勢

公交車 3、4、5路車，項目距離從化客運站步行約10分鐘路程，從從化客運站可前往省內(nèi)各大車站。

規(guī)模優(yōu)勢

該項目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地。總建筑面積為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。1990㎡的五星級會所，配有棋牌室、健身房、活動室等娛樂設(shè)施，項目自身有22000多㎡的商業(yè)配套。項目自身擁有1.4萬㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場、籃球場與泳池等運動配套。

2.劣勢（WEAKNESS）

距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善；

交通要道，靠近從化汽車站，對居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

3.機會點（opportunity）

政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。

戶型可供選擇多，項目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、超市等。項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4.威脅點（threaten）

配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時間。

外來人員多，治安問題多，影響買家心理。

周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售。

三．銷售目標(biāo)定位

區(qū)位

位于從化汽車站附近的核心地段，未來的城市核心，規(guī)劃的重點，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。

建筑規(guī)劃設(shè)計

交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。

戶型

大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。

環(huán)境

空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

配套

高起點的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。

管理

專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。

樓盤產(chǎn)品定位

根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理的商品房。

四．營銷策略

利用項目居住環(huán)境的優(yōu)勢大力吸引顧客注意力

1.塑項目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強的事件行銷及公關(guān)營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。

2.充分利用開盤前期的時間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時影響其周邊人群，積累客戶。

3.注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢，及時應(yīng)變。

4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場氣氛，縮短銷售周期。

五．宣傳策略

開展有效的媒體攻勢

配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計劃逐步展開

具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報紙廣告。

信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點看板。電視報紙廣告。DM/海報。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個月購房者，有機會可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動。

開盤優(yōu)惠促銷活動

①．贈送精美禮品：

開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送精美禮品。

②．轉(zhuǎn)盤抽獎

開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒

（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。（獎品按標(biāo)定的金額折抵房款）

七．售樓服務(wù)

銷售員必須遵從以下

注意儀容、儀表

第四篇：房地產(chǎn)策劃方案

房地產(chǎn)策劃方案

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過

程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好

了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以

事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險

進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置土地面積及紅線圖

.地質(zhì)地貌狀況土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.土地面積及紅線圖.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物.歷史人文景觀

.綠化景觀環(huán)境污染狀況

.自然景觀

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所娛樂、餐飲、運動

.文化教育.生活服務(wù)

.醫(yī)療衛(wèi)生娛樂休息設(shè)施

.金融服務(wù)周邊可能存在的對項目不利的干擾

因素

.郵政服務(wù)歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值.固定資產(chǎn)投資總額

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量全國及項目所在地

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量社會消費品零售總額

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量居民消費價格指數(shù)

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)商品住宅價格指數(shù)

國家宏觀金融政策中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信

息資源利用

貨幣政策房地產(chǎn)按揭政策

利率

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

三 商品住宅客戶購買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

3、項目地塊的機會點

2、項目地塊的劣勢

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析綜合評判

2、項目定位

.市場定位功能定位

區(qū)域定位建筑風(fēng)格定位

主力客戶群定位

.五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異社區(qū)素質(zhì)的差異各種污染程度的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

2、項目可提升價值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

B 單體戶型設(shè)計E 形象包裝和營銷策劃

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計F 發(fā)展商品牌和實力

3、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素B 政策因素

4、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

.項目價值類比分析項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系

數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價確定幅度

確定系數(shù)具體單位定價模擬

七 項目投入產(chǎn)出分析

1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：模擬說明、利潤模擬表

模擬說明：利潤模擬表

.敏感性分析：可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周、邊項目的類比價值、項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并

在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.地塊狀況因素市場供求因素

.發(fā)展商操作水平因素上市時間要求

.資金投放量及資金回收要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測

.項目開發(fā)步驟結(jié)論

.項目投入產(chǎn)出評估

第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項目地貌狀況

.項目臨界四周狀況

2、項目地塊情況分析

發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.項目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項目道路設(shè)置及其說明：項目主要出入口設(shè)置、項目主要干道設(shè)置、項目車輛分流情況說明、項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項目綠化景觀系統(tǒng)分析、項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示

.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示

其他特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計6

第五篇：2015房地產(chǎn)策劃方案

2015房地產(chǎn)策劃方案

第1篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案范文

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。

房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感?？傊?，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的 特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。第2篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案范文

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、競爭對手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？

2、在漢沽我們的間接競爭對手？

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅；

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；

綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、競爭項目基本信息：

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四、已購客戶分析

1、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。

3、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比 天化5830、05% 石化52、59% 個體及私營3618、65% 銀行94、66% 學(xué)校94、66% 醫(yī)院52、59% 鹽場63、11% 稅務(wù)52、59% 規(guī)劃局21、04% 保險21、04% 其它5629、02% 總計193 分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

4、居住區(qū)域分析： 分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進(jìn)行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。

六、分析|總結(jié)：

1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。

消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

第3篇：20XX房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷策劃書范文

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書： 房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題： 精準(zhǔn)推廣規(guī)劃： 1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺； 3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺； 4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。房產(chǎn)代理專項規(guī)劃： 1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃： 1）商圈分析； 2）地產(chǎn)主題設(shè)計； 3）招商方案與執(zhí)行； 4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃： 1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案； 2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行； 4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

第4篇：房地產(chǎn)營銷策劃方案步驟

1、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。（1）物業(yè)的定位；（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；（3）目標(biāo)市場的分析；

（4）目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析；

2、市場的調(diào)研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。

在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析；

（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析；（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；（4）與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo)；

（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析；（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析；（7）戶外或其他媒體的分析；（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準(zhǔn)利益點、把握支持點，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。（1）廣告的重點；

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；（5）整合傳播的策略；（6）媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。

（1）促銷活動的主題；

（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督；

（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；

（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系的策略 善于借用各種社會

事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。

12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。