第一篇：HS花園房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1

HS花園房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

目錄一、二、三、四、五、七、八、九、十、前言 公司經(jīng)營與投資計(jì)劃摘要 公司簡介 行業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目市場分析

六、經(jīng)營模式與策劃 行銷計(jì)劃 項(xiàng)目策劃與執(zhí)行 財務(wù)計(jì)劃 物業(yè)管理與服務(wù)

十一、風(fēng)險評估

十二、總結(jié)

前言

鄂州樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為鄂州市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

公司經(jīng)營與投資計(jì)劃摘要

1．公司名稱：HS花園房地產(chǎn)責(zé)任有限公司開發(fā)團(tuán)隊(duì)：H6團(tuán)隊(duì)

公司創(chuàng)建人：馮逍（董事長）總經(jīng)理：萬佳望市場監(jiān)測員 ：杜雅琴 財務(wù)會計(jì)：羅迪人力資源管理：徐秋悅

2．經(jīng)營計(jì)劃書人員職能：

(1)項(xiàng)目創(chuàng)建人（董事長）：馮逍性別:男 年齡: 19 學(xué)歷:大專

營銷經(jīng)理：王佩瑤項(xiàng)目經(jīng)理：萬佳望廣告代理：陳月華

物業(yè)管理：方文杰

職務(wù): 項(xiàng)目創(chuàng)建人,主責(zé)重大決策、營銷和資本運(yùn)作 等 職業(yè)資格：有創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力和解決重 大應(yīng)急問題的能力要負(fù)

總經(jīng)理：萬佳望性別:男年齡: 19 學(xué)歷:大專職務(wù):輔佐并協(xié)助董事長工作，負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)常務(wù)工作

營銷總監(jiān)：王佩瑤性別：女年齡: 19 學(xué)歷:大專職務(wù): 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)營銷事務(wù)，負(fù)責(zé)和投資者、購 買者的進(jìn)行生意對話 職業(yè)資格：選修市場營銷專業(yè)，有多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)

市場監(jiān)測員 ：杜雅琴性別：女年齡: 19 學(xué)歷:大專工作職務(wù)：負(fù)責(zé)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)

目的市場行情、價格變 化等，以及房地產(chǎn)的風(fēng)險預(yù)測 職業(yè)資格：具備較好的觀察能力和表

達(dá)能力執(zhí)行力 強(qiáng)

項(xiàng)目總監(jiān)：萬佳望性別:男年齡: 19學(xué)歷:大專職務(wù)：負(fù)責(zé)對未開發(fā)地皮的策劃、設(shè)計(jì)工作及項(xiàng)目定 位 職業(yè)資格：工程管理學(xué)士學(xué)位，有較強(qiáng)的創(chuàng)新能力和 設(shè)計(jì)能力

財務(wù)總監(jiān)：羅迪性別：女年齡: 19 學(xué)歷:大專職務(wù)：負(fù)責(zé)公司固定資本和流動

資本的運(yùn)算，成本和 贏利的預(yù)算、結(jié)算工作 職業(yè)資格：選修會計(jì)學(xué)專業(yè)，工作嚴(yán)謹(jǐn)，細(xì)致

廣告總代理：陳月華性別：女年齡: 19 學(xué)歷:大專職務(wù)：負(fù)責(zé)公司的對外宣傳廣

告工作。

人力資源總監(jiān)：徐秋悅性別：女年齡: 19 學(xué)歷:大專

物業(yè)主管：方文杰性別:男年齡: 19 學(xué)歷:大專職務(wù)：負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售后的服務(wù)和

保障工作 對物業(yè)管理具有相應(yīng)技能，對員工和業(yè)主交流 職業(yè)資格： 與調(diào)解有一定能力

3、項(xiàng)目概況

（1）地塊位置：位于黃石鄂州交界處，開發(fā)中心區(qū)域，是居住 和辦公的優(yōu)化地帶。

（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 14 畝 土地價格： 80 萬元/畝

（3）周圍環(huán)境與設(shè)施：瀕臨武黃高速；東臨黃石，與長江相望；西鄰花湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；

（4）商業(yè)發(fā)展：臨武商量販超市，香島酒店，卡伊奴 ,美島服裝

（5）交通條件：公共交通比較便捷，有通達(dá)黃石，武漢，黃岡的車

（6）娛樂休閑設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場；桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室等俱全。

（7）愿景分析、優(yōu)勢及機(jī)會：(1)該項(xiàng)目地處鄂州市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周?/p>

環(huán)境在不久的 將來是最佳的居住區(qū)域。(2)鄂州市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使

得該區(qū)域的房 地產(chǎn)具有較大的升值空間(3)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步

形成，為該項(xiàng)目 的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。(4)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例

較大，對該項(xiàng)目的資金 流壓力有一定的緩解作用。

公司簡介

1． 公司成立時間、形式、創(chuàng)立

公司成立于2012/3/22形式：經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及其產(chǎn)權(quán) 創(chuàng)立者：馮逍

2． 公司宗旨：開發(fā)你需要的，建造你期待的3． 公司發(fā)展簡史與業(yè)務(wù)范圍 公司發(fā)展簡史：公司初步籌備工作自今年三月開始，初步組

建創(chuàng) 業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)查、分析 和研究。尋找開發(fā)地皮，并根據(jù)

地皮的位置，周 邊環(huán)境確立公司的項(xiàng)目趨向。對公司所需資本進(jìn) 行初步預(yù)算，現(xiàn)在公司各項(xiàng)籌備工作已就緒，等 資本到賬，即可經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍：主要從事房屋建筑的開發(fā)經(jīng)營，銷售居民住房，辦公 樓等房產(chǎn)業(yè)務(wù)

行業(yè)目標(biāo)

滿足居民生活需求，服務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，創(chuàng)造美好環(huán)

境

項(xiàng)目市場分析

有利條件

1、該地區(qū)正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)開發(fā)，當(dāng)?shù)卣e極引進(jìn)外商投資，空間利潤較大。

2、該地區(qū)臨近長江，武黃高速，水陸交通發(fā)達(dá)。

3、該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，人口規(guī)模迅速 擴(kuò)張，地區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有 序發(fā)展時期。

4、.投資增幅大，市場供銷兩旺，房價平穩(wěn)上升。

5、該地區(qū)商業(yè)較發(fā)達(dá)，銀行多，資金流動量大。

6、該地區(qū)人口住房需求量大，提供較多的顧客源

7、根據(jù)調(diào)查絕大部分家庭計(jì)劃通過購房來解決住房問題，改善居住條件；

8、該地區(qū)購房率：80~150平方米的戶型最受歡迎66%其中準(zhǔn)備購 買 100 到 150平方米的購房者的占 37%準(zhǔn)備購買 80 到 100平方米 的購房者占 29%

不利條件

1、該地區(qū)正進(jìn)行開發(fā)，環(huán)境條件較差。

2、該地區(qū)發(fā)展開發(fā)商眾多，競爭條件惡劣，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

經(jīng)營策略與模式

1、推出3s競爭主題理念：服務(wù)性辦公樓（Service Office）服務(wù)性公寓（Service

Appartment）小型生活公寓（SOHO）。

2、.產(chǎn) 業(yè) 的 SWOT 分析(1)樓盤優(yōu)勢（S）（： a.物業(yè)齊全，管理水準(zhǔn)較高，全

裝修現(xiàn)房所用材料高檔； b.開發(fā)商實(shí)力雄厚； c.地段較好； d.交通方便； e.公共服務(wù)

設(shè)施齊全； f.房型設(shè)計(jì)較好，可以滿足中高收入人群的生活需求。(2)樓盤劣勢(W)(W)：

(W)a.房價較高，價格抗性； b.有周邊樓盤的激烈競爭c.央行加息對房地產(chǎn)有一定的打

擊。(3)機(jī)遇(O)(O)：(O)a.開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》時，小高層、高層

結(jié) 構(gòu)的房屋必須完成主題結(jié)構(gòu)二分之一以上，在一定程度上 刺激市場需求；b.項(xiàng)目與

鄂州其他同類產(chǎn)品比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好 引導(dǎo)可將其他項(xiàng)目的客戶進(jìn)行高質(zhì)

量的分流；c.片區(qū)良好大環(huán)境成型帶來的利好條件。(4)威脅(T)(T)：(T)a.宏觀調(diào)

控政策帶來的影響； b.鄂州投資回落跡象給投資型產(chǎn)品帶來一定壓力； c.競爭壓力過

大給銷售帶來一定影響。

3、消費(fèi)者心理分析：(1)收入增長 催生換房；(2)“買漲不買跌”： 人們“買漲不買跌”，主要是居民有福利房又 有存款，再加上購房者普遍有增值期待。

4、購房需求：(1)景觀好：視野開闊，綠化優(yōu)美(2)通達(dá)性：停車與出車都較容易(3)

配套性：商業(yè)、教育和醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)齊全。

行銷計(jì)劃

1.目標(biāo)客戶群——（1）目標(biāo)客源主要特征：◆ 月收入 2500 元以上 ◆ 收入穩(wěn)定或事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的青年人（年齡 40 歲一下）為客戶主體 ◆ 自住客年齡多數(shù)在 20——30 歲

之間，多以首次置業(yè)為主 ◆ 投資客年齡多數(shù)在 30——45 歲之間 ◆ 自住客家庭人口

為 1—2 人，以單身白領(lǐng)和新婚夫婦為主（2）主要客源社會類型： ◆ 私營業(yè)主 ◆ 行

政、事業(yè)、金融單位人員 ◆ 私企白領(lǐng) ◆ 個體經(jīng)營者、SOHO 人。

2.認(rèn)購期：自獲得預(yù)售許可證起至 9 月初。

3.公開開盤期：9 月初。

4.整體營銷階段過程：第一階段： 客戶：過渡性自住型為主 主推賣點(diǎn)：生活方式/概念

第二階段： 客戶：自住、投資并重 主推賣點(diǎn)：品牌、配套、產(chǎn)品 升值潛力

第三階段： 客戶：投資客為主 主推賣點(diǎn)：升值潛力 投資回報率。

5.營銷執(zhí)行策略：（1）形象建立期：采用戶外、工地圍墻、報紙短信、網(wǎng)絡(luò)等集中轟炸的方

式、，爆炒項(xiàng)目“情定藍(lán)海，浪漫生活”概 念，快速建立項(xiàng)目時尚活力形象，引發(fā)購買沖動。

在戶外、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行宣傳。（2）市場預(yù)熱期：由虛轉(zhuǎn)實(shí)，創(chuàng)新產(chǎn)品等項(xiàng)

目賣點(diǎn)進(jìn)行市場宣傳，加強(qiáng)目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目的認(rèn)知與購買信心。在戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信上進(jìn)行宣傳。（3）強(qiáng)售期：深入的進(jìn)行項(xiàng)目與產(chǎn)品的賣點(diǎn)挖掘，對賣

點(diǎn)進(jìn)行局部描寫和細(xì)部放大展示，進(jìn)一步刺激客戶購買欲望和信心。在戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信上進(jìn)行宣傳。(4)持售期：以高能 3年為契機(jī)，進(jìn)行企業(yè)品牌和項(xiàng)目品

牌推廣，結(jié)合物業(yè)管理以及項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式展 示，促進(jìn)客戶之間的口碑傳播，多重

刺激引發(fā)客戶的強(qiáng)烈購買沖動。在電臺、報紙、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行宣傳。(5)尾盤期：宣傳

上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目處于區(qū)域中心，該地段產(chǎn)品 的稀缺性以及項(xiàng)目的投資增值潛力，結(jié)合一定的促

銷手段加以清盤。在短信、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行宣傳。

2、價格策略采取 “低開高走，小幅多頻提升” 為價格制定總體原則。

a、在開盤時價格最低，有利于提升項(xiàng)目前期一定的成交率，促進(jìn) 資金回籠；

b、在每次價格即將提升時，運(yùn)用此杠桿，可促使猶豫不決客戶進(jìn) 行購買；

c、項(xiàng)目價格在銷售過程中不斷提升，使投資客戶看到項(xiàng)目物業(yè)在 不斷增

值，促進(jìn)猶豫不決投資客的購買。d、樓盤的價格不斷小幅提升，為價格的“高走”創(chuàng)造有利條件

項(xiàng)目策劃與執(zhí)行

1、項(xiàng)目規(guī)劃

初步規(guī)劃用6畝做居民房，4畝做辦公樓，2畝綠化，2畝建休閑娛樂設(shè)施；居民房建設(shè)兩棟，每棟建15層和1地下停車場（建電梯）；辦公樓距居民樓較遠(yuǎn)，辦公樓建1棟，20層，空調(diào)、辦公設(shè)施俱全；

綠化建設(shè)：居民樓8m處2個建花園（20平方米）辦公樓與居民樓之間種植樹木、草和花。

第一棟樓房面積是100—150平方米；第二棟樓房面積是75—100平方米，建筑材料

以鋼筋混泥土為主

辦公樓面積是200—250平方米（1—10層）；150—200平方米（11—20層），建筑才

料以玻璃為主，顯得比較豪華。

樓盤設(shè)備：樓盤都裝上寬帶連接口，寬帶服務(wù)器放在物業(yè)房，樓盤裝消防、監(jiān)控、報警

系統(tǒng)，地下車場安排專門的停車管理。

娛樂休閑設(shè)備：內(nèi)建有籃球場（兩個）、乒乓球場、健身房、卡拉OK、KTV、棋房等

財務(wù)計(jì)劃

由于利用鋼筋建筑，工期較短，初步預(yù)計(jì)成本1億5千萬，最高不超過2億樓盤賣

掉，預(yù)計(jì)利潤高達(dá)3億，所以利潤很大。公司可以投資1億，銀行貸

款3千萬，融資5千萬，還可以留下部分流動資金。

財務(wù)具體評估

1、土地費(fèi)用：本項(xiàng)目占地 14 畝，每畝 80 萬元，土地總價值1120萬元，2、前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢 費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用，按建安

成本的 2%取費(fèi)。

3、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配 套費(fèi)、公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的 10%取費(fèi)。

4、建筑安裝工程費(fèi)用：根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按

1000 元/㎡（方案 1），1200 元/㎡（方案 2）辦公樓按 1500 元 /㎡，地下室裝修按 600 元/㎡，本項(xiàng)目總價9千萬（方1）1億（方2）

5、室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根 據(jù)本項(xiàng)

目實(shí)際情況，按 50 元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 421.5 萬元

樓盤銷售標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)成本評估，現(xiàn)規(guī)定住宅區(qū)樓盤價格內(nèi)部出售3000—3500 元 / ㎡ 公開銷售4000—4500元/ ㎡(1棟)內(nèi)部出售 2500—3000元 / ㎡公開銷售3500—4000元 / ㎡（2棟）辦公樓公開銷售10000—12000元 / ㎡停車場600萬元/個 資金流量

現(xiàn)金流入量合計(jì)2—2.5億自有資金投入合計(jì)1—1.5億借入資金0.5—1億現(xiàn)金流出量 合計(jì)1.5億土地費(fèi)用1120萬元

其他資金費(fèi)用

宣傳材料費(fèi)：2000 元報紙廣告費(fèi)：6000 元培訓(xùn)費(fèi)用 預(yù)計(jì)培訓(xùn)費(fèi)用約為 42000 元社會保障金 保障金總額約為 190000 元

物業(yè)管理與服務(wù)

1、常規(guī)服務(wù) 客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：a、清潔衛(wèi)生； b、安全保衛(wèi)；

c、房屋維修； d、房屋管理； e、電梯升降； f、報刊發(fā)放，文件傳遞； 2.特約性服務(wù) 為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)如a.餐飲服務(wù)； b.商務(wù)辦公； c.家政； d.裝修； e.醫(yī)療服務(wù)

物業(yè)管理費(fèi)金額（元）287568總戶數(shù) 402 戶，按 1.2 元/㎡·月收取總車位 75 個，60%出租，200 元/月· 按 按 車 標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，周邊費(fèi)用2元/㎡月收取

風(fēng)險評估

1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是 不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)

濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會對消費(fèi)的需求也會大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷 于低谷,消費(fèi)減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時人們會修正在經(jīng)濟(jì)景氣時制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲 或干脆取消對耐用消

費(fèi)品的購買。社會風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一 時供大于求,房屋價格亦連連下跌。

2、財政利率風(fēng)險。財政利率風(fēng)險多來自于利率波動的影響,因?yàn)?很多人買房并不是全額付

款,一般都會利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申 請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù) 擔(dān)的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有 限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地 產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無 須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣 房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時,則投資人仍需負(fù)一 定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進(jìn)去。

3、市場風(fēng)險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程 度、競爭方式以及房地產(chǎn)市

場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而 導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來 源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。譬如當(dāng)房價因供應(yīng)短缺而上升時,開發(fā) 公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓 的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚(yáng)。近年 來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮 短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

4、自然風(fēng)險由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪 水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土

地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險

5、投資風(fēng)險。投資出去大批的錢可能在短時間內(nèi)無法回收，造 成資金流動上的困難；對

于房地產(chǎn)這一行業(yè)來說，投入資金一次性 回籠是不可能的，一般要等上一段很長的時間。就目前的現(xiàn)狀而言，中國的經(jīng)濟(jì)仍在高速發(fā)展，社會對消費(fèi)的 需求在近幾年是不會有所減少，房屋價格下降的可能性非常?。回?政利率受國家宏觀調(diào)控的影響，國家會綜合考慮到這對各行各業(yè)的 影響，一般情況下會將影響降到最低，一般情況下國家不會輕易的 調(diào)整利率；至于市場風(fēng)險，目前的房價仍在持續(xù)上升，市場風(fēng)險相 對較??；相對于鄂州所處的位置來說自然風(fēng)險是較小的，大型自然 災(zāi)害(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)出現(xiàn)概率極低；對于投資風(fēng)險，對于一個高利潤的行業(yè)來說，這點(diǎn)風(fēng)險不算什么，我們的團(tuán)隊(duì)通過討論，認(rèn)為這風(fēng)險值得冒。

總結(jié)

在社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,各種與房地產(chǎn) 有關(guān)的企業(yè),公司如雨后春筍.本公司抓住機(jī)遇,迎接挑戰(zhàn),根據(jù)實(shí)際 情況,因地制宜,突破常規(guī),設(shè)計(jì)一套獨(dú)具特色的創(chuàng)業(yè)方案.公司根據(jù) 專業(yè)人士對市場進(jìn)行調(diào)查,分析和研究.聘請有創(chuàng)業(yè)和工作經(jīng)驗(yàn)的設(shè) 計(jì)師對項(xiàng)目進(jìn)行策劃,并對營銷和物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃,財務(wù) 設(shè)計(jì)師對項(xiàng)目的贏利進(jìn)行前期預(yù)算.此外,公司在項(xiàng)目所在地的競爭 中具有絕對優(yōu)勢,公司具有非常大的利益前景和發(fā)展前景.投資者可 以得到很大的投資報酬.

第二篇：房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書（通用）

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書（通用5篇）

在社會一步步向前發(fā)展的今天，越來越多地方需要用到創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書，創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書是創(chuàng)業(yè)者叩響投資者大門的“敲門磚”。那么什么樣的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書（通用5篇），僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1

一、公司介紹

1、公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。

2、公司專業(yè)經(jīng)營：房地產(chǎn)樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開發(fā)策劃評估，本著誠信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等。

3、公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開發(fā)服務(wù)商。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力” 為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。

4、公司定位及優(yōu)勢： 琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商業(yè)廣場運(yùn)營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。

公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點(diǎn)。

5.琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安臵、、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

6.公司擁有強(qiáng)大的市場化運(yùn)作能力以及獨(dú)特的服務(wù)特點(diǎn)： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目，對于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。

7.項(xiàng)目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有實(shí)力股東合作開發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份。

8.董事會決議： 公司在董事長王忠芳主持下,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開發(fā)融資。準(zhǔn)備以項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會公開招股籌資開發(fā)該房地產(chǎn)商住項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目分析

一、項(xiàng)目的基本情況

A、開發(fā)范圍：

1、東片區(qū)東至，南至 路。出讓面積約為111 畝（以實(shí)際測繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。

2路，北至 積約為130畝，鼓樓家園除外（以實(shí)際測繪面積為準(zhǔn)）。出讓土地性質(zhì)為商住用地。

B、規(guī)劃要求及有關(guān)約定

1、該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)臵公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配臵足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達(dá)到現(xiàn)行國家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。

2、西片區(qū)住宅高層、小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右。容積率≥2.5≤3.0，以確保安臵回遷，建筑面積≥18萬平方。

3、東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。容積率≥1.5≤2.0，建筑面積≥13萬平方。

4、該項(xiàng)目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。

5、資金投入概況 ：

總造價1.98億。房產(chǎn)公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.6億），±0.000開盤，可回收部分資金。

二、然后再開發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積13萬平方，造價大概700元/平方，總造價0.9億。房產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（0.27億），±0.000開盤，可回收部分資金。自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

130畝項(xiàng)目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表

二．主要規(guī)劃指標(biāo)

土地面積：241畝,建筑面積:39,895.5萬平方米。用地性質(zhì)：商住宅用地。

容 積 率：西區(qū)2.5—3.00。東區(qū)1.5—2.5

三．地塊周邊規(guī)劃

項(xiàng)目所處位臵為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。體育運(yùn)動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍(lán)子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設(shè)施，項(xiàng)目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。

四．周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高

⑴． 目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營，無法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；

⑵． 項(xiàng)目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交車將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠105、220國道，向東可達(dá)濟(jì)南，向西可通徐州，向北直達(dá)鄭州。項(xiàng)目緊鄰火車站，而且汽車總站客運(yùn)將大大帶動本項(xiàng)目周邊的人氣；

⑶． 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。

⑷． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；

①． 政府機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。

②． 教 育：項(xiàng)目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。

③． 醫(yī) 院：項(xiàng)目向西有縣立中學(xué)，縣人民醫(yī)院。

④． 娛 樂：項(xiàng)目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。

⑤． 景 觀：項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。

五．環(huán)境分析：

（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。

（2）居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。

（3）景觀環(huán)境：項(xiàng)目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。

（4）商業(yè)環(huán)境：火車站的客運(yùn)開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。

（5）競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。

（6）類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個在建住宅區(qū)項(xiàng)目，約300萬平方米。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為2300-12000元/平方米不等。

三、市場分析

1．優(yōu)勢

⑴．地段優(yōu)勢

項(xiàng)目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域?yàn)槲磥斫ㄔO(shè)重點(diǎn)，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。

⑵．交通優(yōu)勢

項(xiàng)目地塊緊鄰火車站和105、220國道，火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營，對外交通便捷。

⑶．后發(fā)優(yōu)勢

本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘嵘h城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個科學(xué)合理的角度出發(fā)。

⑷．規(guī)模優(yōu)勢

本項(xiàng)目用地面積241畝，建筑面積超過39.4萬平方米，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，規(guī)模推廣優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費(fèi)者。

2．劣勢（WEAKNESS）

⑴．項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。

⑵．毗鄰商業(yè)街道，對居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。

3．機(jī)會點(diǎn)（opportunity）

⑴．社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。

⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書2

一、項(xiàng)目簡介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額85萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的9.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)28萬元，臨街商鋪17萬元，合計(jì)45萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與17國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與17國道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)

b、小戶型市場概況。

自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以19余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是6-8平米的兩室戶型和1平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書3

一、項(xiàng)目摘要

衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機(jī)。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。

二、市場分析

1、二手房市場分析

武漢市自20xx年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。

20xx年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

20xx年和20xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場的供需分析，得出20xx年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。

20xx年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。國?nèi)外知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。

2、中介行業(yè)概述

作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到20xx年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶灘武漢。

雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：

(1)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小

在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實(shí)證明20xx年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進(jìn)一步集中，只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場風(fēng)險，生存下來。

(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙

目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。

(3)、中介信息渠道不暢通

武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。

3、競爭分析

根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團(tuán)在20家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。

通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

三、市場和服務(wù)

1、戰(zhàn)略目標(biāo)

做市場的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。

2、市場規(guī)劃布局

在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。

3、組織和職能

(1)、社區(qū)店：

在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計(jì)60家)。每個門點(diǎn)投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。

(2)、中心店：

武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。

(3)、公司總部：

設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。

4、人員配置：

為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。

5、主營業(yè)務(wù)收入

(1)、各組織收入

社區(qū)店-買賣和租賃中介收入

中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入

公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入

(2)、收入說明

買賣中介收入按交易金額的2%計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤分銷收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。

6、增值業(yè)務(wù)收入

(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)

通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。

對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng);對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。

(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶90%以上都會進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。

7、市場發(fā)展時間計(jì)劃(以投資到位確定起始時間)

第一季度

選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會公開要約征集房源;

第二季度

第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);

第三季度

第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開展自營投資業(yè)務(wù);

第四季度

第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實(shí)現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn);

第五季度

第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);

第六季度

第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤來源;

第七季度

第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度;

第八季度

對業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;

四、財務(wù)模型

根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財務(wù)模型：

五、資金需求

為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬元，主要用于以下方面：

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。

六、投資方式和回報方式：

一、投資方式

我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開始運(yùn)營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。

二、退出機(jī)制

公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書4

一、公司介紹

1、公司簡介 主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

2、公司現(xiàn)狀 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請注明審計(jì)會計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請注明。

3、股東實(shí)力 股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績 對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認(rèn)。

5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議 對于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。

2、項(xiàng)目來歷 項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件 項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場定位 指項(xiàng)目的市場定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等。

6、建造的過程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的.指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析 房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜 些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來 代替。

3、競爭對手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素 未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

3、管理規(guī)范性 管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項(xiàng) 對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。

五、財務(wù)計(jì)劃

一個好的財務(wù)計(jì)劃，對于評估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計(jì)劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書 A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷θ谫Y方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項(xiàng)目無法啟動的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

C、破產(chǎn)風(fēng)險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評估和測算。

B、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。

C、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;項(xiàng)目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書5

在度過了緊張的20xx年之后，房地產(chǎn)行業(yè)總算是保住了市場上的地位。我在房地產(chǎn)公司上班也是有很長時間了，對房地產(chǎn)市場的情況不說是十分的了解，但總是還有點(diǎn)造詣的。相信隨著市場的逐漸回暖，房地產(chǎn)市場是會回到一個正確的軌道中來的。我對房地產(chǎn)公司的前景還是比較看好的，所以我會一直堅(jiān)持在房地產(chǎn)公司上班！

20xx年是我們xx地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開展至關(guān)重大的開局之年，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力并重的開始的一年。因此，為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識、服務(wù)意識，充分認(rèn)識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認(rèn)識本部門的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下20xx年房產(chǎn)公司個人工作計(jì)劃：

一、加強(qiáng)自己思想建設(shè)

增強(qiáng)全局意識、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識。積極主動地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。

做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。

三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。

作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。

1、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實(shí)際情況、時間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到化！

2、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強(qiáng)大的客戶群體。

3、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

4、第三季度的十一中秋雙節(jié)，市場會給后半年帶來一個良好的開端。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

以上，是我對20xx年的一些設(shè)想，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，也力爭贏的機(jī)會去尋求的客戶，爭取的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接新的挑戰(zhàn)。

第三篇：創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1

一、第一部分 公司基本情況

1、企業(yè)名稱：傳承—DIY陶藝

2、行業(yè)類型：新星行業(yè)

陶藝DIY手工坊在中國還是新星，一個剛剛起步的行業(yè)，競爭對手稀少產(chǎn)品獨(dú)特，沒有同比競爭，情感休閑消費(fèi),利潤空間大，有很強(qiáng)的可持續(xù)性和發(fā)展前景，屬全新陽光產(chǎn)業(yè)。隨著陶藝熱的逐步升溫，陶藝制品獲得越來越多人的青睞，親手做陶藝成為人們工作學(xué)習(xí)之余放松精神釋放自我的又一休閑方式。中國陶藝正處于發(fā)展中，從幾年前各地陶吧的興起，逐漸讓人們了解了陶藝，陶藝正在走進(jìn)家庭。在近幾年的發(fā)展過程中，有關(guān)的教育部門從素質(zhì)教育出發(fā)，把陶藝列入了教學(xué)課程，這樣從小就可以受到藝術(shù)的熏陶，從中鍛煉了動手能力，非常好的體現(xiàn)了素質(zhì)教育的成果。

3、組織形式：傳承—DIY陶藝軒是一個合伙型企業(yè)，有五個合伙人共同出資組成。

4、主要產(chǎn)品：

立體彩繪

立體彩繪的市場前景廣闊，永不飽和。適合制作立體彩繪的人員包括5歲以上兒童、各級在校學(xué)生、休閑人士?？梢宰鳛閷W(xué)生的手工課，同時也是一種時尚的休閑方式。立體彩繪成品可用于裝點(diǎn)家庭培古架、賓館櫥窗、酒吧、還可用于學(xué)校、幼兒園等作教具使用，也可作為禮品或旅游紀(jì)念品。

立體彩繪，操作方便，從五歲到二十幾歲的人群都可以根據(jù)自己的喜好，在十幾分鐘內(nèi)做出自己喜歡的彩繪作品，極強(qiáng)的美感和成就感讓您無論饋贈朋友還是留為已用，都不失為雅致之舉。立體彩繪不僅色彩可以隨意搭配，而各種圖案也可以能過燦爛傳播的專用技術(shù)制作出來，您有多大的想象就可以做出多少個作品來，這個靈活性是您自己能把握得來的，如果您嫌麻煩也沒關(guān)系而燦爛傳播提供給您的幾十種立體本圖讓您有足夠用的立店之本。

立體彩繪最絕妙的是它的原材料不象我們推出的其它項(xiàng)目復(fù)雜而且不易掌握，這一項(xiàng)目就地取材，而且成本極低。

軟陶制品

是根據(jù)客人照片訂做的與真人長相一樣的卡通塑像。此作品高度18厘米左右，人物的服裝、姿勢、場景均可按客人想法隨意定做，材料選用進(jìn)口彩陶(軟陶)，色彩鮮艷、質(zhì)感細(xì)膩、不褪色、不變形、可水洗、可永久保存，是結(jié)婚、生日、情人節(jié)、圣誕節(jié)等喜慶節(jié)日饋贈親友、紀(jì)念收藏之佳品。作品純手工雕塑完成，造型別致可愛，保證作品全球獨(dú)一無二，極具收藏價值。作品夸張而不失真實(shí)，活潑而不失內(nèi)涵，是兼具時尚與品味的經(jīng)典藝術(shù)品。無論是饋贈親友，新婚紀(jì)念，商務(wù)禮品，還是個人收藏，都是難得的上上之選。

5、創(chuàng)業(yè)者個人情況：

創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)情況

合伙人 年齡

2121

21性別 女 女 女 女 女 文化程度 大專 大專 大專 大專 大專 技能特長 演講 愛好 看書聽歌 張晴 金焰 葉艷君 勒佳東 徐冬冬

制作能力強(qiáng) 動手做東西 管理 管理 發(fā)現(xiàn)新東西 看書 組織能力強(qiáng) 看書

6、創(chuàng)業(yè)的基本條件：

項(xiàng)目：手工陶藝

資金：有各個合伙人共同出資

場地：杭州下沙高校園區(qū)

7、目前存在的問題

（1）沒有專業(yè)的技術(shù)和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)

（2）沒有知名度，沒有影響力

解決方法：聘請專業(yè)的指導(dǎo)教師，進(jìn)行員工培訓(xùn)。進(jìn)行廣告宣傳，產(chǎn)品展覽，提高自身的服務(wù)與產(chǎn)品質(zhì)量。

二、項(xiàng)目的市場分析

1、選擇項(xiàng)目的理由

目前是社會是一個日益競爭激烈的社會，而處于面對就業(yè)以及生活壓力的高校大學(xué)生，給心靈一個舒緩的機(jī)會更是迫不及待的事情。所以，陶藝吧成為了高校生的明智選擇，也引領(lǐng)一個時代的潮流。這個項(xiàng)目的選擇不僅僅是對高校生們的一次心靈的解放，更為我們這些日益奔波的人，提供了一個放松自我的平臺。

2、選擇場地的理由

因?yàn)槲覀兘?jīng)營的是手工陶藝，我們的目標(biāo)人群為年輕人，而高校園區(qū)主流人群是學(xué)生，學(xué)生是新新人類。是時尚與智慧的結(jié)合體，大多數(shù)流行元素都是來自時尚的新一代，而陶藝行業(yè)作為21世紀(jì)當(dāng)下最流行行業(yè)之一，選擇在高校園區(qū)必會帶來意想不到的驚喜；

學(xué)生大多數(shù)喜歡追求新事物，陶冶情操，而陶藝正好可以使面對就業(yè)壓力而精神緊張的學(xué)生找到一片放松心靈的天堂；

高校園區(qū)人群分布廣，大多數(shù)學(xué)生來自全國各地，形形色色的文化匯聚在一起比較容易快速的傳播，為我們的陶藝軒做了一個聲勢浩大的廣告宣傳，即省錢又傳播面廣泛。

經(jīng)過我們的調(diào)查我們覺得杭州的下沙高校園區(qū)最適合我們經(jīng)營要求，因下沙高教園區(qū)容納15所以理工類、綜合類為主的高等院校及16萬在校學(xué)生。且杭州做為浙江省的省會，很多年輕人喜歡留在杭州打拼，也就增加了我們的客戶群。

3、市場調(diào)查的基本情況

經(jīng)過調(diào)查，陶藝吧有著很好的發(fā)展前景，比較適合如今的社會群體。因此選擇陶藝吧作為我們進(jìn)軍時尚距離的舞臺是一個很好的選擇。

4、目標(biāo)客戶和競爭對手的分析

我們傳承-陶藝吧的最主要客戶是大學(xué)城的師生，大學(xué)生是時尚的主流人群，他們喜歡創(chuàng)新，喜歡自己動手做東西。在學(xué)生中有很多的同學(xué)生日需要送禮，而自己動手做陶藝又新穎又可以代表自己的心意。

次要客戶是工作者，在節(jié)假日時，他們可以來我們的店里做這樣可以放松忙碌一個星期的心情。體現(xiàn)動手的樂趣。

競爭分析

我們的陶瓷的競爭對手是各個飾品店、陶瓷店。因?yàn)槲覀兲账嚢勺钜酗椘罚鞣N陶藝杯盆所以他們就是我們的競爭對手。

5、產(chǎn)品（服務(wù)）的市場定位

眾所皆知，中國是個陶瓷名國與大國，但時至今日，中國的陶瓷日用器發(fā)展水平卻與陶瓷名國、陶瓷大國的美譽(yù)相去甚遠(yuǎn)。民眾普遍對陶瓷藝術(shù)缺乏重視，不注重陶瓷日用器的品位。只要是碗，就可拿來吃飯；隨便一個杯子都可以用來喝茶??等等，諸如此類不注重品位與個性化追求的景況數(shù)見不鮮。人們一方面以炎黃子孫為榮，一方面卻對國粹如此不關(guān)注，這無疑是讓人無法不感到悲傷的事。

基于對中國社會經(jīng)濟(jì)生態(tài)轉(zhuǎn)型的“提前料”和對未來中國經(jīng)濟(jì)的信心，浙窯人將他們要研創(chuàng)的藝術(shù)品定位在“瓷陶日用器”范圍內(nèi)。

在小康生活水準(zhǔn)之上，人們在必需的物質(zhì)開支之外，很大一部分支出是用于文化消費(fèi)，也可以叫作精神消費(fèi)。優(yōu)秀的具有文化氣息、藝術(shù)質(zhì)地和個性化特征的瓷陶日用器，在文化消費(fèi)層面至少包含三種文化消費(fèi)，即視覺文化消費(fèi)、觸覺文化消費(fèi)和歷史人文文化消費(fèi)；而中國幾千年的傳統(tǒng)下來，陶瓷器皿早已走入尋

常百姓家，是人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵分?。文化消費(fèi)帶動意義的生產(chǎn)和交流，日常生活必需品的消費(fèi)帶動物質(zhì)的生產(chǎn)和交流。我們將致力于打造性價比高，附加值過硬且深具升值空間的陶瓷日用器藝術(shù)品。我們所追求的境界是一種能夠與幸福感和品質(zhì)生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，并通過這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)為全社會提供一種消費(fèi)的文化模型和物質(zhì)載體?！?/p>

人不僅是一種經(jīng)濟(jì)動物，更是一種文化動物，是文化的實(shí)踐者。依托中國美院陶藝系強(qiáng)大的創(chuàng)意資源，浙窯國際陶藝創(chuàng)意園立足當(dāng)代，追求有特色的，個性化的當(dāng)代陶瓷日用器皿的創(chuàng)意風(fēng)格。浙窯人以“宏揚(yáng)國粹，提升國人生活品質(zhì)”為信念，進(jìn)一步將產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵分解為“陶瓷作品研創(chuàng)”、“陶瓷文化傳播”、“陶瓷產(chǎn)業(yè)優(yōu)化”。陶瓷作品研創(chuàng)，包括創(chuàng)作具有先鋒性和當(dāng)代特色的學(xué)院派陶瓷作品，杭州地域文化特色陶瓷紀(jì)念品，企業(yè)特色文化陶瓷禮品等。陶瓷文化傳播，包括組建陶藝國際交創(chuàng)中心、開辦陶瓷藝術(shù)品展示展覽活動，陶藝培訓(xùn)班、美術(shù)綜合高研班，建立浙江古陶陳列館，發(fā)展瓷陶動手游及運(yùn)河創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園旅游項(xiàng)目等。陶瓷產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，包括研發(fā)、制造、銷售高品質(zhì)的人們生活用器、賞器，提升用器品質(zhì)、提升生活品質(zhì)，拉動內(nèi)需、擴(kuò)大外需等策略。概括起來為研創(chuàng)當(dāng)代高品質(zhì)陶瓷作品，開設(shè)藝術(shù)培訓(xùn)，發(fā)展特色旅游，舉辦陶藝會展活動四個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系。并通過這種拓展產(chǎn)業(yè)縱深的措施，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，達(dá)到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目的。

第四篇：創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 1

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飾品創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文

2009-12-11 17:39 來源：商機(jī)鑰匙 創(chuàng)業(yè)網(wǎng) 商業(yè)規(guī)劃書模板 Ⅰ.題目頁

把你產(chǎn)品的一幅色彩圖像放在首頁。但需留出足夠的版面排列以下內(nèi)容： A.公司名稱 B.注冊年月 C.公司性質(zhì) D.公司地址 E.融資負(fù)責(zé)人姓名 F.職務(wù) G.電話 H.傳真 I.E-mail J.公司主頁 K.報告秘密性密級 L.創(chuàng)業(yè)籌劃書編號 公司名稱：簽字：日期： Ⅱ.目錄

初步商業(yè)規(guī)劃書后，注意確認(rèn)目錄頁碼同內(nèi)容的一致性 Ⅲ.執(zhí)行摘要 A.計(jì)劃書的目標(biāo) a.為有意的 VC 提供信息

b.為本規(guī)劃未來的經(jīng)營運(yùn)動提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和原則 B.公司概述 a.成立日期

b.從事行業(yè)，例如嬰兒產(chǎn)品制造商，鉛筆的分銷商，醫(yī)藥服務(wù)的供應(yīng)商 c.公司的合法成立的形式，例如：有限責(zé)任公司、股份有限公司、合伙制 d.出資所有權(quán)構(gòu)成 e.主要辦公地點(diǎn) [x] C.業(yè)務(wù)

a.描述產(chǎn)品或提供的服務(wù)，公司處于 [ 種子，啟動，成長 ] 期、剛 [ 開發(fā)了第一個產(chǎn)品，雇用了第一位售貨員，簽了第一張訂單 ] b.近期 [ 時代 ] 公司完成了 [ x ] 銷售額，并且顯示出 [ 益利，虧損，盈虧平衡 ] 斟酌到資金問題，期望完成 [ x ] 銷售額，[ 年 ] 完成 [ x ] 稅前利潤。[ 下一年 ] 完成 [ x ] 稅前利潤。

c.如果資金充分我將 [ 描述你利用資金做的事情 例如： 1.新產(chǎn)品的營銷 2.制作或彌補(bǔ)設(shè)備滿足增加的市場需求，3.增添零售點(diǎn)或采取其他方式完美分銷渠道，4.加強(qiáng)新產(chǎn)品的研發(fā)或改良現(xiàn)有產(chǎn)品 ] D.產(chǎn)品與服務(wù)

a.陳說你產(chǎn)品或服務(wù)以便讓別人能夠看懂。[ 公司 ] 生產(chǎn)下列產(chǎn)品 [ 這里簡短列出產(chǎn)品，主要強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)線的意義和它能帶來的最高銷售量 ] b.當(dāng)前我 [ 產(chǎn)品或服務(wù) ] 處于 [ 導(dǎo)入，成長，成熟 ] 期。計(jì)劃擴(kuò)展我生產(chǎn)線用于完美我 [ 產(chǎn)品或服務(wù) ] 包括 [ x y z ] c.產(chǎn)品的生產(chǎn)或配送等方面的癥結(jié)特性有 [ x y ] d.[ 產(chǎn)品或服務(wù) ] 奇特性是因?yàn)?[ x y 或 z ] e.市場定位優(yōu)勢是因?yàn)槲?[ 專利，銷售速度，商標(biāo)名字等 ] E.管理團(tuán)隊(duì) 團(tuán)隊(duì)由下列成員組成 [ x ] 男性和 [ x ] 女性，有 [ x ] 年的合作經(jīng)驗(yàn);有銷售 [ y ] 年的經(jīng)驗(yàn)

有 [ x ] 年的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且有在 [ 其他方面 ][ x ] 經(jīng)驗(yàn)。F.營銷概述 G.競爭環(huán)境

a.剖析與我直接競爭的 [ 公司名稱 ] 或我沒有直接的競爭對手，但在市場上有我 [ 產(chǎn)品或服務(wù) ] 替代品或相干產(chǎn)品。

b.產(chǎn)品奇特性是因?yàn)槿绻夷?[ x ] 或我有競爭優(yōu)勢因?yàn)槲?[ 銷售的速度，已樹立商標(biāo)品牌，低成本制作 ] H.資金需求

a.追求 [x ￥ ] 作為追加投資，用于 [ ] 將使我能 [ 描述你為什么需要資金，這時機(jī)為什么鼓舞人心 ] b.[ x ] 年內(nèi)我將利用剩余的利潤分紅或者再次融資，或者公司的出售，或者上市融資退出。I.風(fēng)險與時機(jī)

a.經(jīng)營的最大的風(fēng)險是 [ 市場風(fēng)險，定價風(fēng)險，產(chǎn)品風(fēng)險，管理風(fēng)險 ] b.覺得能戰(zhàn)勝這些風(fēng)險因?yàn)槿绻夷?[ x ] c.面前的商業(yè)時機(jī)對我非常有意義;如果我能做到 [ x ] 就有機(jī)遇將 [ 市場上的局部優(yōu)勢，變?yōu)檎麄€行業(yè)的很大優(yōu)勢 ] Ⅳ.公司概述 A.前景目的

a.目標(biāo)是成為 [ 描述你最終目標(biāo)，例如：要成為低脂肪奶酪的第一品牌 ] b.盼望在市場中維持良好信用，并且為市場提供 [ 節(jié)儉的光陰，更好的生產(chǎn)方式，合理的價格 ] 能實(shí)現(xiàn)這些是因?yàn)椴杉{了 [ 優(yōu)異產(chǎn)品的開發(fā)、控制市場發(fā)展趨勢和需求，賦予創(chuàng)新精力并且采納有效的分銷和包裝 ] c.為了實(shí)現(xiàn)我目的，應(yīng)當(dāng)感激那些關(guān)注我發(fā)展的人士，客戶，和公眾 [ 描寫你所尋求的聲譽(yù) ] 以下這些人為我勝利提供了輔助 [ 描述每一個群體對你公司的相干幫助 ] B.前景

C.公司成立于 [ 日期 ] 并且 [ 描寫你產(chǎn)品或服務(wù)。例如，鉛筆的分銷商，醫(yī)藥服務(wù)的供給商 ] D.符合法律規(guī)定公司全稱 [ x ] 公司的合法情勢例如：有限義務(wù)公司、股份有限公司、合伙制、個人獨(dú)資、重要負(fù)責(zé)人的辦公地點(diǎn) [x] 給出辦公地點(diǎn)距離廠房和倉庫的距離。

E.按月統(tǒng)計(jì)我近來的生產(chǎn)量，如果我盼望月產(chǎn)量到達(dá) [x] 就需要更大的〔廠房、研發(fā)隊(duì)伍、〕。得到資金輔助后，估量現(xiàn)有的設(shè)備能夠滿足今后 [ 某年 某月 某日 ] 需求。

F.如果公司從事 [ 污染水源、軍備兵器、遺傳工程、爆破工程以及在生產(chǎn)和服務(wù)中使用國度制止的資源 ] 營業(yè)執(zhí)照就會被馬上吊銷，同時從事政府授權(quán)以外的運(yùn)動也是不容許的

G.公司符合一切運(yùn)營規(guī)定，擁有最新的檢討紀(jì)錄。這些記載包含 [ 主要幾項(xiàng) ] 這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理我業(yè)務(wù)的那些方面，必需確保我員工的義務(wù)心。

H.公司的戰(zhàn)略合作伙伴：如何堅(jiān)持與戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系很吸引投資者的注意，說明你如何和他一起工作并進(jìn)步你工作成就。即將建立的更大范圍的合作歷程中，公司可認(rèn)為合作伙伴提供重要并且是有利可圖的自身發(fā)展。描述關(guān)于你每一個合作伙伴在市場中地位的細(xì)節(jié)，并且闡明你之間的合作最大的隱患是什么 ? 舉例來說，與 [x] 樹立了市場協(xié)定，與橡皮擦范疇的市場引導(dǎo)者建立了聯(lián)盟，有利于我銷售學(xué)生用鉛筆。供需方共同分割零售業(yè)同樣可以占據(jù)市場，這可以幫助我快速的切入市場。合作關(guān)系的風(fēng)險在于合作者可能選擇自己銷售 [ 鉛筆 ] 將我排處在外。

I.另一種對公司有利的戰(zhàn)略關(guān)系是同 [x] 共同樹立合資企業(yè)。從不投資于研討的初始階段，可以把研發(fā)時光一分為二，充足利用那些沒有被充沛應(yīng)用的人力和裝備，這可以有效避免支出 [ 員工工資、設(shè)備購置 ] 愿意為此支付一筆提成費(fèi)，以感激我發(fā)展伙伴為我最終勝利所做出的貢獻(xiàn)。

J.與供應(yīng)商有著緊密的接洽，批量采購時價錢降至市場價的 80% 并且他批準(zhǔn) 6 個月內(nèi)不把產(chǎn)品大量量投放市場，或者是給我一個特惠的價格

K.還有一些 OEM 戰(zhàn)略合作伙伴，假如我生產(chǎn)滑冰輪的那么生產(chǎn)長靴的幾乎是靠我才買出他滑冰鞋附件。這些關(guān)系保證了有一個很大且穩(wěn)固的市場，這些環(huán)節(jié)使我盤踞市場，盡管他對我來說市場份額很小，并且沒有商標(biāo)。Ⅴ.行業(yè)分析 A.將進(jìn)入何種行業(yè) B.行業(yè) a.歷史 b.現(xiàn)狀 B.客戶剖析 C.競爭分析 a.海外 b.本地

D.原資料的供應(yīng) E.新入者的要挾 a.海外 b.本地 F.替代產(chǎn)品 G.結(jié)論 a.進(jìn)入時機(jī) b.成功因素 Ⅵ.產(chǎn)品與風(fēng)險 A.產(chǎn)品介紹 a.研發(fā)歷史 b.技術(shù)規(guī)格 c.實(shí)踐證明 B.產(chǎn)量目的 a.范圍經(jīng)濟(jì)

b.公司的使命和銷售預(yù)測 C.運(yùn)作流程和功效設(shè)置 D 運(yùn)作方法 a.理由 b.可行性 E.選址 a.原則 b.比擬 F.勞動力需求 G.研發(fā) H.物流管理

c.原材料及設(shè)備的供應(yīng)和采購 d.運(yùn)輸 e.其它 H.質(zhì)量節(jié)制 I.產(chǎn)量計(jì)劃 Ⅶ.競爭分析

A.描述你產(chǎn)品、管理、價錢、廠址、財務(wù)籌劃上的核心競爭力是什么。過錯和不明白的信息都會被以為是對投資者的不老實(shí)和疏忽。不要讓你或 VC 競爭優(yōu)勢上覺得困惑。通過電話黃頁書、當(dāng)?shù)貓D書館里的行業(yè)目錄，線的數(shù)據(jù)庫，解其它公司的競爭力?？匆幌滦袠I(yè)的有關(guān)雜志，尋找刊登行業(yè)廣告者。

B.沒有直接的競爭對手，但我有生產(chǎn)我產(chǎn)品替代品的競爭對手?；蛘呶耶a(chǎn)品的競爭對手有 [a b c] 給出你每一個競爭對手的詳細(xì)分析，要很詳細(xì)。[ 比如：董氏公司是東北地域的鉛筆制造商，銷售額有 300 萬元，acam 團(tuán)體的下屬公司，全公司的銷售額有 800 萬元，包括生產(chǎn)鉛筆、鋼筆及其他書寫繪畫用的文具。子公司目前發(fā)展停止，因?yàn)榭偣緵]有提供改良機(jī)器設(shè)備的運(yùn)營資金，該子公司由一位副總裁負(fù)責(zé)，上任已經(jīng) 6 個月了前一任管理者負(fù)責(zé)了 11 個月。C.和你競爭對手是否采取了雷同的分銷渠道，借助雷同的商業(yè)雜志宣揚(yáng)匆匆銷。D.產(chǎn)品是獨(dú)一無二的原因 [x] 為什么具有領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢 [ 低成本、快速進(jìn)入市場、以有的品牌 ] Ⅷ.市場和銷售戰(zhàn)略分析 A.市場分析

對于大多數(shù)的創(chuàng)業(yè)方案書來說，這部分至關(guān)主要同時也最難籌備 a.定義目標(biāo)市場

盼望可以在行業(yè)中明白的市場環(huán)節(jié)中展開競爭，參考相干的地理?xiàng)l件，[y] 以前這個市場在 [ 批發(fā) / 零售 ] 已經(jīng)接近[x ￥ ] 未來市場的發(fā)展趨勢會是關(guān)注產(chǎn)品的環(huán)保性，價值性，高質(zhì)量，小型化等因素。市場研討的數(shù)據(jù)報告(提供數(shù)據(jù)起源)顯示市場將會于 [ 年 ] 呈現(xiàn) [ 上漲，萎縮 ] 至 [x%] 希望在這一段時代業(yè)務(wù) [ 上漲 / 萎縮 / 堅(jiān)持 / 停止 ] 對業(yè)務(wù)變化發(fā)生影響的主要因素是 [ 電腦產(chǎn)品的降價，基于家庭消耗的發(fā)展等 ] 行業(yè)成長的最大范圍將是 [x].辨別一下你信息起源，以及它否是及時更新的 b.市場環(huán)節(jié)

定義我市場環(huán)節(jié) [ 為家庭 / 學(xué)校 / 公司提供文具的生產(chǎn)商、食品領(lǐng)域內(nèi)的低脂肪奶酪生產(chǎn)者 ] 這個市場環(huán)節(jié)在過去的幾年里是 [ 穩(wěn)固 / 不穩(wěn)固 ] 行業(yè)專家 [ 姓名 ] 預(yù)言在未來的幾年中 [x] 扼要的列舉市場的主要環(huán)節(jié) [a b c] 想要爭奪到客戶的類型 [ 電子產(chǎn)品的訂貨商，目錄手冊的購買者，零售商 ] [x] 市場環(huán)節(jié)中 [x] 產(chǎn)品根據(jù) [ 產(chǎn)品型號 ] 零售價格一般在 [x-y] 這個范疇。這一市場環(huán)節(jié)中的產(chǎn)品銷售的配送是通過 [ 零售商，制造商，原材料提供者 ] 典范客戶目前正在使用我產(chǎn)品的替代品，什么原因促使他想要購買我產(chǎn)品 [ 價格 / 性能 / 質(zhì)量 ] 如何知道這些主要的 [ 客戶反饋 / 廣告咨詢 / 商業(yè)展覽 ] 感覺顧客關(guān)注我產(chǎn)品 [ 價值 / 性能 / 品味 ] 盡管我產(chǎn)品存在 [ 價格高 / 品牌維護(hù)不足 ] 等問題，正盡力明白我產(chǎn)品在市場上的 [x] 定位，以戰(zhàn)勝我弱點(diǎn).B.市場營銷

a.營銷方案是依據(jù)以下條件制訂的 [x] 盼望勝利滲透到 [x] 市場的 [x] 部分，因?yàn)槲覍?[ 零售 / 分銷 / 郵寄 / 互聯(lián)網(wǎng) ] 作為我產(chǎn)品的主要銷售渠道。預(yù)計(jì)會取得 [x%] 市場份額。

b.[ 市場定位 ] 將把我產(chǎn)品定位為 [ 低價 / 高質(zhì) / 物美價廉 ] 這些將是競爭對手當(dāng)前所不能企及得。依據(jù)不同類型的顧客比如 [ 國籍 / 生涯的年代 / 老年人等 ] 對產(chǎn)品的不同需求恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整產(chǎn)品。

c.[ 價格 ] 價格 [ 戰(zhàn)略策略 ] 根據(jù)成本、毛利潤、還是市場。到達(dá)這個價格是依據(jù) [ 毛利潤，市場上的價錢，成本，或可被感知的產(chǎn)品價值 ] 每月，每季，每年都察看我價格，以保證不損失市場上的潛在價值。客戶愿意為我產(chǎn)品支付多少錢 ? 為什么 ? d.[ 分銷渠道 ] 產(chǎn)品的分銷渠道有 [ 批發(fā)、商場零售或其他方法 ] [ 季節(jié)的變化 / 地理的地位 / 客戶的特性等 ] 這些都將決議我否將產(chǎn)品送達(dá)最終用戶的手中。市場上的競爭采取這些道路 [ 批發(fā)、商場零售或其他方式 ] 但我優(yōu)勢在于 [x] e.列舉你主要顧客 [ 前 5 位 ] 用一兩句話描述他詳情可見附錄，展現(xiàn)我如何將產(chǎn)品延長到消耗者手中。

f.[ 廣告、促銷、商業(yè)展覽 ] 目標(biāo)是市場上介紹、增進(jìn)、支撐你產(chǎn)品，盡管適合的廣告設(shè)計(jì)、商業(yè)的匆匆銷運(yùn)動需要破費(fèi)資金。公司已有了全面的廣告謀劃和促銷戰(zhàn)略。當(dāng)資金到達(dá)位后，就會實(shí)行。希望在全國范疇內(nèi)的商務(wù)雜志上登廣告。謀劃我自己的廣告，并把它作為我原料提供商和合作伙伴的整體戰(zhàn)略廣告之一。公關(guān)計(jì)劃是維持與商務(wù)期刊記者和編纂之間的良好關(guān)系，并且提供報到素材以提高我市場上的信用，和讓客戶了解我

g.通過多種渠道匆匆銷我產(chǎn)品 [ 現(xiàn)場制造樣品 / 展現(xiàn)產(chǎn)品的不同的側(cè)面 ] 或其他方法，目標(biāo)是擴(kuò)展我客戶群，晉升我產(chǎn)品的品牌知名度，增強(qiáng)我與公眾之間的接洽。公司參與了那些商業(yè)展覽，列舉主要的幾個：主辦者，加入的廠商，參展的地位以及展位的尺度，這些有利于我推介新產(chǎn)品。或者我加入了幾個展覽，只對那些對我產(chǎn)品感興致的購買者展現(xiàn)產(chǎn)品。展覽對于我散發(fā)公司的介紹給目標(biāo)顧客是否有利，展會的地點(diǎn)是否合理，光陰是否合理，否是一個我必需去的展會 Ⅸ.風(fēng)險與機(jī)會 A.創(chuàng)業(yè)風(fēng)險

a.這一點(diǎn)對于整個計(jì)劃書來說也是至關(guān)首要的 VC 對于你企業(yè)所面臨的挑釁和應(yīng)對的辦法都很感興致。把你企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中遇到問題和應(yīng)對的策略記載下來。b.成長進(jìn)程中所遇到重要問題有 [ 有限的運(yùn)營歷史，資源的短缺，管理經(jīng)驗(yàn)的不足，市場和產(chǎn)品的不肯定性，對于癥結(jié)管理的依附.c.企業(yè)弱點(diǎn)的評估 d.應(yīng)急計(jì)劃 e.新技術(shù) B.機(jī)會

a.這一點(diǎn)對于整個籌劃書來說也是至關(guān)主要的將給整個商業(yè)方案帶來閃光點(diǎn)，使人為之沖動。

雖然我經(jīng)營隨同有風(fēng)險，想我能夠克服這些困難因?yàn)?[x] 將展開普遍的學(xué)習(xí)，或者和一個了解市場的更大的公司合作。將會集中努力與 [x] 用于解決在市場、產(chǎn)品、管理等方面的問題。b.如果我能夠克服風(fēng)險，就將在某一市場范疇盤踞優(yōu)勢，成為行業(yè)的主要力氣。品牌將被客戶和 VC 所認(rèn)識，能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標(biāo)在 [x] 年特殊是領(lǐng)先產(chǎn)品將有機(jī)遇在某些領(lǐng)域影響人們生涯狀態(tài)、轉(zhuǎn)變生產(chǎn)，進(jìn)步性能。因此也可以進(jìn)軍我以前未涉足的范疇 [ 國際市場 / 不同年齡段的市場 ] Ⅹ.管理團(tuán)隊(duì)與所有權(quán) A.管理 a.公司類型 b.構(gòu)造

c.管理者職責(zé)和簡歷 d.員工

不僅要闡明你管理者，更要說明他怎樣作為一個團(tuán)隊(duì)共同工作的團(tuán)隊(duì)有以下一些人員構(gòu)成 [x] [x] 男性、[x] 女性，已經(jīng)有了 [x] 年的共同工作經(jīng)驗(yàn)，[x] 市場有了 [x] 年的經(jīng)驗(yàn)，[x] 場品研發(fā)有了 [x] 年的經(jīng)驗(yàn)，其他一些人在 [x] 領(lǐng)域有了 [x] 年的歷史。坦白的講，如果你有更多的人從事管理，將會很好?？偛?/ 財務(wù)副總 / 市場副總 / 運(yùn)營副總 / 銷售副總 / 研發(fā)副總 / 法律參謀解釋他誰，多大，公司股票所有權(quán)是多少。B.所有權(quán)構(gòu)造 姓名 股票 所占比重 [A B 創(chuàng)立者 ] 52 [52%] [C.D 投資者 ] 22 [22%] [ 管理團(tuán)隊(duì) ] 10 [10%] [ 種子期投資者 ] 10 [10%] C.專業(yè)機(jī)構(gòu)

財務(wù)公司 / 法律參謀 / 其他咨詢機(jī)構(gòu) D.其它指點(diǎn)

還有一些其它輔助，用于協(xié)助我進(jìn)行決策，把握商機(jī)。列舉這些人或機(jī)構(gòu)的幫助，有什么樣的閱歷，可認(rèn)為公司的訂單作出什么貢獻(xiàn)。什么處所，以及為什么會為我戰(zhàn)略帶來益處。Ⅺ.資金需求 A.需求量 a.金額 b.時光 c.資金類型 d.資金來源 B.其他資金需求 C.資本金的使用

追求 [$] 作為追加投資 [ 凈資產(chǎn)，重組債權(quán)，或其他情勢的更高等投資 ] 將是能 [ 描述你為什么須要資金，并且你為什為這機(jī)遇而沖動不已 ] 最初的投資將會被用于 [ 員工的工資 / 項(xiàng)目標(biāo)開發(fā) / 市場的推介 / 獲得競爭者的信息 / 購買設(shè)備 ] 列表如下 完美發(fā)展 [$x] 購買設(shè)備 [$x] 市場及新生產(chǎn)線 [$x] 運(yùn)營資金 [$x] [ x ] 年我將應(yīng)用剩余的利潤分紅或者再次融資，或者公司的出售，或上市融資退出 這些為什么會實(shí)現(xiàn)。Ⅻ.財務(wù)計(jì)劃 A.損益預(yù)估表 B.現(xiàn)金流預(yù)測 B.資產(chǎn)負(fù)債預(yù)估表 C.盈虧平衡分析 D.資金的起源和利用 [ 收入預(yù)估表 ] 建議前兩年以月為單位統(tǒng)計(jì)，如果有年的單位盡量將它變?yōu)槎嗌偬?。新產(chǎn)品或改良的產(chǎn)品推出后，銷售預(yù)計(jì)會增長。以下的計(jì)劃中我扼要的介紹一下我產(chǎn)品 [ 詳細(xì)的情形 ] 希望在推介的每個月銷售額的增長率在 [x] 個月之內(nèi)，會達(dá)到 [x] 將會在市場上購置更高效的原料或者應(yīng)用新的裝備減少生產(chǎn)環(huán)節(jié)，下降損耗。這樣就可以減低我耗費(fèi)比例 [x%]

毛利潤將堅(jiān)持不變 [ 新的產(chǎn)品推介將等到具有更多的盈利空間的時候 ] 出售和管理的費(fèi)用將進(jìn)步，但所占成本的比例會減小 [ 列舉最大的一些訂單，以及他意義 ] 因?yàn)槲視碛懈叩氖袌龌貓蟆?/p>

早期的銷售中所占的比例較大的研發(fā)將隨著百分比的變化而減少。投資于 [ 代理商 / 研發(fā) / 其他銷售渠道后 ] 將會得到更大的價值。

組織這些數(shù)據(jù)的根據(jù)，以及你面臨這些數(shù)據(jù)時的沉著態(tài)度，對于投資者來說非常首要。討論一下市場大小，市場的容量，把握市場的時機(jī)，以及你競爭壓力對于這些數(shù)據(jù)的影響。

談一下，其中一些數(shù)據(jù)從某段時光到某段光陰變化的首要意義，包含你事跡之所以會上升的原理，和企業(yè)擴(kuò)張的原因。

[ 收支平衡表 ] 對一些項(xiàng)目作出標(biāo)注，比如現(xiàn)金 / 支付能力 / 增長的債務(wù) [ 現(xiàn)金流和盈虧平衡剖析 ] 這比收支平衡表還主要，最終的日子里你將會有多少錢的盈余是投資者很關(guān)懷的問題。

估量我每個月所耗費(fèi)的資金達(dá)到 [x] 時，供應(yīng)就將滿足我需求區(qū)間 [x] 這時，估計(jì)我需求量將會增添。估量我可以在 [x] 時間內(nèi)湊集資金，因?yàn)槲覔碛?[ 大客戶的特別付款方式，貨到付款的方式，信譽(yù)卡的收費(fèi)方式 ] 等

預(yù)估我第一筆投資將用于 [x] 年月，收支平衡于 [x] 年月。將于 [x] 年月盈利，贏利點(diǎn)時的價格是多少。附錄

A.信件 E.供給商的報價單 B.市場研討數(shù)據(jù) C.協(xié)定或合同

附 1 行業(yè)分析中的關(guān)鍵問題

1.過去的 5 年中該行業(yè)的銷售總額 ? 2.該行業(yè)預(yù)計(jì)的增加率 ? 3.過去的 3 年中，該行業(yè)有多少新參加的公司 ? 4.最接近的競爭者是誰 ? 5.該行業(yè)最近有什么新產(chǎn)品 ? 6.企業(yè)如何經(jīng)營才能超過該競爭者 ? 7.每個重要競爭者的銷售額是增加，減少還是持平? 8.主要競爭者的優(yōu)勢和劣勢是什么 ? 9.客戶的特色 ? 10.客戶與你競爭者的客戶有什么區(qū)別 ? 附 2 風(fēng)險企業(yè)分析中的關(guān)鍵問題 1.產(chǎn)品或服務(wù)是什么 ? 2.產(chǎn)品或服務(wù)的具體描寫包含專利、版權(quán)、商標(biāo)的情形 ? 3.公司將建于何處 ? 4.建筑是新的還是舊的 ? 需要整修嗎 ? 列出成本 5.該建筑物是租賃的還是自己擁有的 ? 6.為什么該建筑物或地點(diǎn)合適你企業(yè) ? 7.企業(yè)的運(yùn)營須要什么額外的技巧和人員 ? 8.需要什么辦公設(shè)備 ? 9.這些裝備將購置還是租賃 ? 10.商務(wù)背景是什么 ? 11.具有什么管理經(jīng)驗(yàn) ? 12.敘述個人材料如：教育水平、年齡、專長及喜好 13.參與這個企業(yè)的原因 ? 14.為什么你會在這個風(fēng)險企業(yè)中獲得成功 ? 15.目前為止有什么開發(fā)工作已經(jīng)作完 ? 附 3 生產(chǎn)計(jì)劃癥結(jié)問題

1.將負(fù)責(zé)全體還是部分制造產(chǎn)品 ? 2.如果某些制造工序被分包，誰將成為分包者 ? 給出分包者姓名和地址)3.為什么選擇這些分包者 ? 4.分包制造的成本怎樣 ? 包括幾份書面合同)5.生產(chǎn)進(jìn)程的布局怎樣 ? 如果可能應(yīng)列出步驟)6.產(chǎn)品的制造須要什么設(shè)備 ? 7.產(chǎn)品的制造需要什么原資料 ? 8.原資料的供給商是誰 ? 相應(yīng)的成本怎樣 ? 9.產(chǎn)品制作的成本是多少 ? 10.該風(fēng)險企業(yè)將來的資本設(shè)備需求怎樣 ? 如果是零售或服務(wù)型企業(yè)： 1.貨物將從哪里購買 ? 2.儲存節(jié)制體系如何運(yùn)營 ? 3.存貨需求怎樣 ? 存貨如何被促銷 ? 附表 4 組織計(jì)劃關(guān)鍵問題 1.組織的所有制情勢是什么 ? 2.如果是合伙制企業(yè)，誰是合伙者以及合伙協(xié)定的條款是什么 ? 3.如果是股份公司，誰是重要的股票持有者以及他擁有多少股票 ? 4.發(fā)行什么類型的股票 ? 以及發(fā)行了多少有表決權(quán)股票和非表決權(quán)股票 ? 5.誰是董事會成員 ? 給出姓名、地址和簡歷)6.誰有支票簽字權(quán)和節(jié)制權(quán) ? 7.誰是管理小組的成員 ? 或她背景怎樣 ? 8.管理小組的每個成員的角色和義務(wù)是什么 ? 9.管理小組的每個成員的

第五篇：創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書1

[哈咿丫精品店]

創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

[ 2013 年 9 姓名] [金融證券2班] 學(xué)號] [金融證券] 福建對外經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院] 金融貿(mào)易系]

摘要

月 24 日]

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隨著人們生活水平的提高，人們開始越來越享受物質(zhì)生活和精神享受，他們把這些消費(fèi)已經(jīng)作為了日常支出的一部分。飾品行業(yè)逐漸興起，其發(fā)展速度超乎人之想象，其收益效果更令人深思。人們越來越注重細(xì)節(jié)的時尚，使小飾品自然而然地火了起來。小飾品就是有這種讓人“非理智消費(fèi)”的魔力。以個性化追求為特色，以物新價廉為市場優(yōu)勢，推出了充滿情趣的時尚用品和前沿個性飾品，面對校園附近青春女性“瘋狂”地消費(fèi)大市場，魅力無窮大。

本篇論文，通過對飾品，時尚服裝市場進(jìn)行深入細(xì)致的分析，分析其銷售狀況以及前景等。并對其目標(biāo)消費(fèi)者等進(jìn)行分析。從而得出如何在眾多的精品店中脫穎而出，銷售更多的產(chǎn)品，創(chuàng)出名聲，最終被目標(biāo)消費(fèi)者所熟知，提高其銷售量等等。

關(guān)鍵詞：時尚、飾品、銷售

一、項(xiàng)目描述

1、項(xiàng)目背景

我們的哈伊丫精品店是一個以專門出售各種時尚精品（包括發(fā)飾、首飾、動漫周邊產(chǎn)品等）。我們以為高校學(xué)生提供便利為宗旨，以鍛煉自己能力為基準(zhǔn)。盡全力為大家提供各種優(yōu)質(zhì)、新奇、個性、實(shí)惠的精致、高質(zhì)的產(chǎn)品，以滿足廣大學(xué)生的需求。由于目前潮流界標(biāo)準(zhǔn)在不斷的更新，我們作為在校大學(xué)生，可以及時掌握大家的審美動態(tài)，所以，我們有足夠理由相信我們會緊跟時代步伐，創(chuàng)造時尚，引領(lǐng)大學(xué)生時尚潮流，樹立正確的時尚觀念。

2、項(xiàng)目介紹

從我們的實(shí)地考察的現(xiàn)狀來看，福州鼓樓區(qū)以福建農(nóng)林大學(xué)為中心的周邊校區(qū)，缺乏時尚精品店，周邊校區(qū)大學(xué)生對時尚精品是需求量較大，再則距離精品市場較遠(yuǎn)，成立初期，我們可以對各大高校積極做好宣傳促銷活動，以打開消費(fèi)市場，滿足廣大學(xué)生的時尚精品需求；成立中期，我們則會著手進(jìn)行會員制政策，做好客戶關(guān)系管理，并適時舉行一些禮品反饋活動，以及新產(chǎn)品的試用活動，留住老顧客，發(fā)現(xiàn)新客戶，發(fā)展?jié)撛诳蛻?。讓我們的客戶感受哈伊丫的幸?我們會不斷完善公司的管理制度、經(jīng)營制度，不斷提升自己的管理水平使自己的信譽(yù)度在各大高校建立起來。同時，我們會利用網(wǎng)絡(luò)這一平臺提高我們的市場占有率。我們將會以最少資金裝扮最具時尚潮流氣息。希望我們的哈伊丫飾品屋給大學(xué)生們帶來滿滿的幸福。

3、項(xiàng)目宗旨

以顧客為中心，以顧客滿意為目的，通過使顧客滿意，最終達(dá)到公司經(jīng)營理念的推廣。

二、產(chǎn)品與服務(wù)

1、產(chǎn)品品種規(guī)劃

化妝品、頭飾、美妝工具、DIY飾品配件、水晶飾品、珍珠飾品、項(xiàng)鏈、耳環(huán)、耳釘、戒指、手鏈?zhǔn)骤C、胸針胸花、情侶系列、保色飾品、精品毛衣鏈、鑰匙扣、手機(jī)包、手機(jī)掛件、手機(jī)貼、手機(jī)屏保、包包系列、情侶系列

2、研究與開發(fā)

不只是哈伊丫自己的產(chǎn)品，與卡利雅飾品、點(diǎn)金飾品、新光飾品進(jìn)行合作，并聯(lián)系知名DIY飾品廠商，甚至可以加入中國元素的產(chǎn)品（十字繡、中國結(jié)）

3、未來產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)劃

不再僅限于女生系列的飾品、家居生活用品、電腦外設(shè)、電子產(chǎn)品以及男士系列精品也即將成為潮流。

4、實(shí)施階段

進(jìn)入各大高校進(jìn)行市場調(diào)研宣傳，慢慢走近消費(fèi)市場，并且可以借助網(wǎng)路平臺，實(shí)施以網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體店的合作，擴(kuò)大其市場知名度。

5、服務(wù)與支持

與各大精品市場合作，網(wǎng)絡(luò)加盟哈伊丫飾品連鎖店

三、行業(yè)與市場分析(一)市場介紹

目前，針對我們開發(fā)區(qū)的情況，有70多家企業(yè)，8000多人的華軟學(xué)院，居住人口有七層以上，平時過年過節(jié)，生日派對等都離不開要送禮，特別是一些女孩子喜歡的精美禮物，人們越來越追求時尚，而我們開發(fā)區(qū)還沒有一家提供這方面的店鋪，只有在步行街有兩家擺地攤在經(jīng)營一些小精品，品種不到十幾種，兼買其他商品，如果開一家具有特色的精品店，經(jīng)營各地特色的產(chǎn)品,肯定有市場。

（二）目標(biāo)市場的選擇

我校屬于文科類院校，男生少，女生多，所以，我們的目標(biāo)市場主要是女性。一方面，女性有對飾品感興趣的天性，她們比男性更注重外在裝飾，甚至，每套衣服搭配何種飾品都有講究，這使得每個人都有各種各樣的飾品。但從這一點(diǎn)便是的這一市場極具潛力。另一方面，許多女性認(rèn)為手上的飾品越多，幸福感就越強(qiáng)，所以這也使得她們愿意花費(fèi)更多的金錢來購買這種幸福感。(三)競爭對手的分析

暫時在開發(fā)區(qū)還沒有一家經(jīng)營精品店。給我們經(jīng)營精品店提供了絕好的市場機(jī)會。只要我們能抓住這些市場機(jī)會，改善經(jīng)營上的諸多缺陷，并發(fā)展我們的自己的特色那么我們是極有可能成功的。

四、市場與銷售 銷售策略

（一）宣傳推廣：

初期我們采用印發(fā)傳單的方式，主要在學(xué)校周圍進(jìn)行宣傳。同時我們通過QQ、電子郵件讓更多的人認(rèn)識我們的店鋪和產(chǎn)品，建立穩(wěn)定的客戶群之后我們還將推行會員制服務(wù)。

（二）日常經(jīng)營：

運(yùn)用各種手段吸引顧客注意力，主要是以下幾種銷售策略。

1.會員卡制，消費(fèi)滿一定金額，可得到會員卡一張，日后購物可享受折扣優(yōu)惠； 2.特價區(qū)，設(shè)立“學(xué)生特價區(qū)”或“十元特價、五元特價”，主要是對一些積壓的飾品進(jìn)行促銷；

3.特色區(qū)，諸如設(shè)立“韓國飾品”、“藏族飾品”、“藍(lán)印花布飾品”區(qū)等等，突出特色經(jīng)營；

4.主題銷售，進(jìn)一步細(xì)分消費(fèi)者購買飾品的行為特征?？筛鶕?jù)不同的組合，推出“情人飾品”、“生日飾品”、“嫵媚頭飾”、“一飾定情”等主題，每個組合包括多件小飾品

5.節(jié)日銷售利用“情人節(jié)”、“婦女節(jié)”、“愚人節(jié)”、“母親節(jié)”、“鬼節(jié)”等 節(jié)日進(jìn)行節(jié)日銷售。1.定價策略

精品行業(yè)是個競爭力比較激烈的行業(yè)，在日益競爭的環(huán)境下要處于不

敗的地位，只有在市場上提高品牌的市場占有份額提高品牌認(rèn)知度，因此針對精品業(yè)我們主要采用標(biāo)價模式并結(jié)合競爭導(dǎo)向定價法、成本加成定價法、需求導(dǎo)向定價法、滲透定價法和巧設(shè)價格尾數(shù)法等，綜合得出最終售價。

a: 競爭導(dǎo)向定價法：根據(jù)市場環(huán)境，參考同類東西的賣家定價確定自身的定價。是開設(shè)精品店價格定位的一種較好的定價方式。

b: 成本導(dǎo)向定價法：以進(jìn)貨成本為依據(jù)，加上你期望得到的利潤，然后再確定所賣東西的價格。產(chǎn)品售價=單位完全成本×（1+成本加成率）/（1-稅率）；目標(biāo)收益率定價法、目標(biāo)貢獻(xiàn)定價法二者都不太適合這種精品店定價故此跳過。c: 需求導(dǎo)向定價法：按照買家們的心里要求和承受能力來確定價格。適合于比較獨(dú)特、同質(zhì)性不強(qiáng)、剛剛進(jìn)入市場的新產(chǎn)品。但是作為精品行業(yè)一個競爭激烈的行業(yè)不太適合商品的定價。我們所走的路線的高中檔路線。

d: 市場滲透定價法：針對我們精品店來說，有市場才有經(jīng)濟(jì)效益，首先以一個較低的產(chǎn)品價格打入市場，短期內(nèi)加速市場成長，犧牲高毛利以期獲得較高的銷售量及市場占有率，滲透價格并不意味著絕對的便宜，而是相對于價值來講比較低。

e:價格尾數(shù)定價策略：價格數(shù)目對消費(fèi)者產(chǎn)生的心理效應(yīng)不可忽視 的，因而我們在開設(shè)精品網(wǎng)店的時候，以零頭數(shù)結(jié)尾，使消費(fèi)者在心理上有一種便宜的感覺，價格尾數(shù)取吉利數(shù)字。2.促銷折扣制定： 1）：折扣的制定：

（1）包裝外贈品：贈品要力求突出，贈品不能相當(dāng)平凡，最好在贈品上印上公司品牌，商標(biāo)或標(biāo)志圖案，以突出贈品的獨(dú)特性。

（2）免費(fèi)樣品派發(fā)：創(chuàng)造高試用率及驚人的品牌轉(zhuǎn)變率，促使試用者成為現(xiàn)實(shí)購買者的可能性高。

（3）折價券：散發(fā)方式：a.直接送予消費(fèi)者。b.媒體發(fā)放。c.隨商品發(fā)放。d.促銷宣傳單發(fā)放。

折價券的面值 在10%至30%的金額是理想的折價券面值，也能獲得最好的兌換率。

（4）減價優(yōu)惠：減價優(yōu)惠至少要有15%至20%的折扣，并要有充分的理由，才能吸引消費(fèi)者的購買。

（5）自助獲贈：在精品店顧客將購買商品的證明附上少量的金錢換取贈品的形式。這種方式不但花費(fèi)低，易處理，而且 還可提高品牌形象。

（6）退款優(yōu)惠 ：消費(fèi)者提供了購買商品的證明之后并且達(dá)到一定的數(shù)額的時候，參與摸彩，根據(jù)摸彩的獎額退還其購買商品的全部或部分金額。這樣有利于提高顧客的興趣，以及顧客的忠誠度。2）促銷活動實(shí)施：

a.提高購買的的人數(shù) 常用方法：pop推廣，競賽，減價優(yōu)惠，免費(fèi)

試用等.b.提高人均購買次數(shù)常用方法：贈品，折價券，減價優(yōu)惠，酬謝包裝等。c.增加人均購買量 常用方法：折價券，減價優(yōu)待，贈品，酬謝包裝等。

五、營銷策略

1、怎樣吸引顧客，并讓顧客選擇你的商品？

2、如何讓顧客在來買你的商品？

3、怎樣保證你的進(jìn)貨渠道？

(1)選地址：門面開在開發(fā)區(qū)鬧市區(qū)。該社區(qū)人潮量比較大，旁邊有幾棟住宅區(qū)，有幾百戶人家。開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有一家具有民族特色的精品店，有待于開發(fā)。(2)目標(biāo)市場的定位：大眾能接受的特色精品店。顧客群：上班族+學(xué)生+情侶+其他。

(3)店鋪布局定位：定位于古典與現(xiàn)代之間，既要保證商品的貨架式擺放，一目了然，又要保證給人一種美感，很實(shí)惠的地方。(4)店內(nèi)貨物定位分三類擺放： ①特產(chǎn)區(qū)(具有民族特色之類)②情侶區(qū)(具有時尚實(shí)用之類等)③銷售類（優(yōu)惠特別推薦之類）(5)銷售模式：采取積分卡。

(6)定貨服務(wù)式的模型：根據(jù)顧客的要求，貨架上沒有的商品，打印幾本產(chǎn)品目錄，由顧客選購定貨，在一定的時間內(nèi)送貨到顧客的手中。

六、成本預(yù)算

啟動資金大約在2萬3千元左右，具體安排：(1)租2個攤位：120元/月

(2)買帳篷、貨架及裝修費(fèi)：5000元(3)雇一名兼職店員工資(1個月)：500元(4)購買三輪車費(fèi)用：3000元(5)購買音響及擴(kuò)音器：500元(6)首批貨款：10000元(7)流動資金：2000元(8)其他開支：1000元 總計(jì)：22120元左右

七、財務(wù)分析

財務(wù)管理方面，要把生產(chǎn)資金和生活資金分開，有了雇員之后，可以專門讓雇員負(fù)責(zé)賣貨、上貨方面，老板自己負(fù)責(zé)帳目管理，保店店里的財政運(yùn)行良好。

1、開業(yè)投入

1）申請辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照：大約1000元。

2）設(shè)備費(fèi)：由于本店通過轉(zhuǎn)讓取得，因而在設(shè)備方面購買比較少，根據(jù)具體情況以及自己的擺設(shè)布置只需稍加裝飾即可。預(yù)計(jì)費(fèi)用10000元。

3）轉(zhuǎn)讓費(fèi)：想到我們對精品店不是很了解，所以準(zhǔn)備直接去轉(zhuǎn)一個店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)大致需要20000元，轉(zhuǎn)過來時就己有收銀機(jī)、固定電話、攝像頭等設(shè)備。這樣我們轉(zhuǎn)過來只需要進(jìn)行簡單的裝修再根據(jù)自己的分析適當(dāng)增加減少一些貨物以及重新擺放設(shè)置即可運(yùn)行。

2、每月成本分析

1）工資：請一名店員，月工資800元

2）租金：本店位于學(xué)校門口，處于繁華地段，人流密集，消費(fèi)者比較多，市場前景大，但是同時租金也會比較貴，預(yù)計(jì)租金：50平方米，由于不同地段價格差異大，估計(jì)月租金為2500元/月

3）水、電費(fèi)：每月水電費(fèi)以及電話費(fèi)估計(jì)200元。4）進(jìn)貨成本（包括運(yùn)費(fèi)等）估計(jì)為：2.5萬元。

八、風(fēng)險控制

飾品店是很容易就能夠成功的，但是一不小心也能夠很容易走向另一端，所以在開飾品店的同時，也應(yīng)該做一個合適的評估，讓我們的事業(yè)風(fēng)險降到最低。常見的開業(yè)風(fēng)險有：

1、飾品店選址失誤風(fēng)險

2、飾品店首批配貨風(fēng)險

3、飾品店面形象風(fēng)險

選址失誤風(fēng)險：對飾品專賣店來說，選址是一大風(fēng)險，好些創(chuàng)業(yè)者沒做過店面生意，基本的選址都不會，難免出現(xiàn)重大失誤，選址失誤是無法彌補(bǔ)的，也是不可改變的；扎西德勒提供專業(yè)的指導(dǎo)老師對你的選址進(jìn)行跟蹤，同時給出系統(tǒng)全面的店址選擇指導(dǎo)建議?？梢匀姹苊庖?yàn)轱椘返赀x址帶來的嚴(yán)重風(fēng)險。首批配貨風(fēng)險：面對招商加盟市場，批發(fā)市場等上幾十萬種商品，怎么樣選擇合

理的品種，怎么樣能保證你選擇商品可以讓消費(fèi)者認(rèn)可？自已選的貨賣不掉怎么辦？賣不掉就是風(fēng)險，一半賣不掉，那就幾萬元！由于以前沒從事過飾品生意，只是對飾品有興趣，開業(yè)選貨完全憑自已的感覺，首批選貨可能有一半以上存在滯銷風(fēng)險，這也是一筆不小的損失。