第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告

南昌房地產(chǎn)策劃案例分析

一、市場(chǎng)分析

一、咸陽城市概況 1.1地理位置

咸陽位于陜西省中部。是緊鄰省會(huì)西安和內(nèi)陸開放城市。咸陽有秦都區(qū)、渭城區(qū)、武功縣、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長武縣、旬邑縣、淳化縣等3個(gè)區(qū)10個(gè)縣,興平市1個(gè)縣級(jí)市。1.2 人口面積交通地位

咸陽，陜西省地級(jí)市，位于陜西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽，故稱咸陽。咸陽東鄰省會(huì)西安，西接國家級(jí)楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤。轄2區(qū)1市10縣，總面積10246平方公里。2018年全市常住人口437.6萬人，其中中心城市人口91.5萬，位居陜西省第三位，僅次于西安、寶雞。

咸陽是秦漢文化的重要發(fā)祥地。秦始皇定都咸陽，使這里成為“中國第一帝都”。咸陽也是古絲綢之路的第一站，中國中原地區(qū)通往大西北的要沖。

咸陽是中國甲級(jí)對(duì)外開放城市、國家級(jí)歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、首屆中國魅力城市、中國地?zé)岢恰⑷珖岩司映鞘?、首批中國?yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市及中華養(yǎng)生文化名城。

2014年國務(wù)院批復(fù)成立西咸新區(qū)為中國第七個(gè)國家級(jí)新區(qū)。

二、本案概況 2.1項(xiàng)目簡介

該地塊原為石斗村村民耕地，地塊北至石斗村正街，南至市煙草局及周轉(zhuǎn)庫房，西至秦都花苑小區(qū)，東鄰瑞泉佳苑、華達(dá)雅苑小區(qū)。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。

地塊現(xiàn)狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項(xiàng)目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施

項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當(dāng)便利;西接南昌大橋,撫河風(fēng)景區(qū),東穿南昌航空工業(yè)學(xué)院,艾西湖風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)期達(dá)瑤湖大學(xué)城,瑤湖濕態(tài)風(fēng)景區(qū),形成居家又一特色風(fēng)景區(qū)—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。

學(xué)校:有南昌市屬第十四中學(xué),十七中學(xué),南昌聯(lián)立學(xué)校,南昌航空工業(yè)學(xué)院,江西師大動(dòng)分院,江西省機(jī)械職工大學(xué);生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場(chǎng),南昌舊貨大市場(chǎng),綜合集貿(mào)市場(chǎng),龍王廟集貿(mào)市場(chǎng),等大市場(chǎng),白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫(yī)療:新世紀(jì)醫(yī)院,華夏醫(yī)院,湖坊醫(yī)院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場(chǎng)所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市g(shù)o-vern-ment為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀,規(guī)劃在本項(xiàng)目旁修建修仙旅游公園;環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項(xiàng)目旁,南昌市g(shù)o-vern-ment現(xiàn)已對(duì)此進(jìn)行治理;人流:該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū),人流量大,車流(解放西路)可達(dá)100余輛分鐘;

三、個(gè)案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

南昌解放西路298號(hào) 物業(yè)類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規(guī) 模 11萬㎡ 價(jià) 格 3100—3600元㎡

開發(fā)商 江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3300元㎡ 工程進(jìn)度 在建設(shè) 廣告訴求 體驗(yàn)全球一致的優(yōu)越生活 物管費(fèi)

付款方式 一次性,按揭 優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善 折 扣

劣 勢(shì) 戶型偏大

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態(tài) 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業(yè)類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模 15萬㎡(1500戶)價(jià) 格

開發(fā)商 江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3900元㎡ 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 廣告訴求

物管費(fèi) 1.1元㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善

折 扣

劣 勢(shì) 價(jià)位偏高

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3戶型規(guī)模大 車 庫 未定

建筑形態(tài) 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%

:御錦城

物業(yè)名稱 御錦城 樓售電話

地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業(yè)類型 住宅 占地面積

戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模

價(jià) 格

開發(fā)商

均 價(jià) 二手房3400元㎡ 工程進(jìn)度 老房 廣告訴求

物管費(fèi) 0.9元㎡

付款方式

優(yōu) 勢(shì) 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善 折 扣

劣 勢(shì) 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少?zèng)]有會(huì)所

店 面

綜合評(píng)述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對(duì)較高3歐式建筑風(fēng)格 車 庫

建筑形態(tài)

銷售率 早已售完 市場(chǎng)總結(jié): 二:SWOT分析 一:現(xiàn)狀分析

1.地塊所屬片區(qū),屬于按習(xí)慣行業(yè)劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業(yè)區(qū),相比較南昌其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當(dāng)便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后南昌市將重點(diǎn)改定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求，該區(qū)域?yàn)橹行某墙诎l(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5平方公里，預(yù)計(jì)常住人口將達(dá)到42萬。3.本項(xiàng)目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，從目

質(zhì)的飛躍。

結(jié)合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項(xiàng)目建成將會(huì)是南昌市認(rèn)可度比較高的居住區(qū)之一。二：SWOT分析 1：優(yōu)勢(shì)

1）該地段屬于咸陽市近期將重點(diǎn)治理改造的城東老城區(qū)。

2）該區(qū)域交通相當(dāng)便利有四路公交可直達(dá)且解放西路車流可達(dá)100余輛分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活?yuàn)蕵丰t(yī)療場(chǎng)所。4）該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū)，人流量相當(dāng)大。2：劣勢(shì)

1）該區(qū)域?yàn)槟喜欣瞎I(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2）現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭對(duì)手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價(jià)為3300元平方米，此樓盤鄰本項(xiàng)目約100米處；東方塞納位于本項(xiàng)目2公里處，開盤均價(jià)為3900元平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現(xiàn)東湖區(qū)競(jìng)爭對(duì)手有：

潛在競(jìng)爭對(duì)手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地—東方塞納對(duì)面，3：機(jī)會(huì)

第三章：產(chǎn)品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，令購買物業(yè)的住客獨(dú)享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設(shè)計(jì)科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性 ——目前南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中具備一定的超前領(lǐng)先性,在競(jìng)爭中才會(huì)立足不敗之地.景觀型 ——對(duì)于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風(fēng)景獨(dú)好”。在房型及建筑物設(shè)計(jì)中，對(duì)于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項(xiàng)目一個(gè)重要的標(biāo)志及賣點(diǎn)，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場(chǎng)，以提升產(chǎn)品的全面競(jìng)爭力。

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃: 從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費(fèi)者接受的產(chǎn)品，將受到市場(chǎng)的青睞。項(xiàng)目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向?yàn)槎鄬?，北向?yàn)樾「邔雍透邔?。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場(chǎng)或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個(gè)休憩的場(chǎng)所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二 產(chǎn)品風(fēng)格建議建筑形態(tài)

建筑注重現(xiàn)代主義的特點(diǎn)，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺(tái)前后進(jìn)退的塊體組合。

各組團(tuán)相對(duì)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施(如會(huì)所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊?，建筑立面既要區(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風(fēng)格是世界著名設(shè)計(jì)師里特維德的荷蘭風(fēng)格派風(fēng)

色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2 戶型建議 明確合理的功能分區(qū)

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū): u 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺(tái)等。

這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)正確處理這三個(gè)功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。

從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺(tái)占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。戶型配比

根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前南昌對(duì)二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場(chǎng)上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比南昌市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場(chǎng)反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下： 戶型 面積（m2）所占戶型配比%

其他物業(yè)形式建議景觀建議

以人為本的概念已成為當(dāng)下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場(chǎng)以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。

l 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香；

l 景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。

l 以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動(dòng)的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。

l 室外停車場(chǎng)的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；

l 小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會(huì)所建議

會(huì)所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會(huì)所只向住戶開放，且會(huì)所的充施提供，其標(biāo)準(zhǔn)將適度高于商業(yè)內(nèi)的設(shè)施。通過住宅樓的電梯可直達(dá)會(huì)所。

凡是購買住宅的客戶，便自然成為會(huì)所的終身會(huì)員。發(fā)放小區(qū)會(huì)員卡，會(huì)員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內(nèi)暢通無阻。會(huì)所設(shè)施采用部份收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會(huì)所功能設(shè)施建議如下： 體閑娛樂 生活配套

l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶室l 室內(nèi)

l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時(shí)便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務(wù)中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費(fèi)、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進(jìn)行代辦）l 干洗房等 3 建材、環(huán)境以及配套建議：

由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們僅僅在幾個(gè)局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考：

① 建議為項(xiàng)目設(shè)置足夠的機(jī)動(dòng)車位及非機(jī)動(dòng)車位； ② 建議社區(qū)內(nèi)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀及色彩； ③ 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建議本項(xiàng)目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。

2 電話及寬帶接入系統(tǒng)：電話總機(jī)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設(shè)，室內(nèi)水平線采用五類線用線槽或穿管敷設(shè)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)典型的計(jì)算機(jī)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實(shí)現(xiàn)通信自動(dòng)化。

2 有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進(jìn)行接收和發(fā)送信息信號(hào)。社區(qū)服務(wù)中心等適當(dāng)部位設(shè)置電視信息終端。

2 對(duì)講系統(tǒng)：每戶入口安裝可視對(duì)講主機(jī)及電控門鎖，各戶對(duì)講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機(jī)及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。

2 報(bào)警系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)

2 門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：ACS廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨(dú)立，在設(shè)備上有機(jī)結(jié)合。園區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠(yuǎn)紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)，必要時(shí)向保安中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)，采取應(yīng)急措施。

2 設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機(jī)，通過攝像機(jī)及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺(tái)等）直接觀看被監(jiān)視場(chǎng)所的情況，同時(shí)把監(jiān)視場(chǎng)所的圖像全部或部分記錄下來。系統(tǒng)采用硬盤數(shù)碼錄像機(jī)替代傳統(tǒng)的多畫面分隔器和長時(shí)間錄像機(jī)的組成模式。五 物業(yè)管理規(guī)劃 1 物業(yè)管理方案綜述

現(xiàn)代個(gè)人購房因素，除看區(qū)位、價(jià)格、房型等等，已有越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)管理。因?yàn)檫@關(guān)系到住戶的舒適和安全。完善的社區(qū)建設(shè)，專業(yè)的物業(yè)管理，能保證整個(gè)社區(qū)的安全性、舒適性，提供充分的個(gè)人自由空間。

本案的物業(yè)管理，不僅對(duì)房屋及附屬設(shè)施的管理維護(hù)外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。

專業(yè)的物業(yè)管理、優(yōu)美的社區(qū)經(jīng)營氛圍將會(huì)使入業(yè)主的環(huán)境發(fā)生深深改變。讓每一位業(yè)主都實(shí)實(shí)在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時(shí)對(duì)于貴司樹立品牌、打造品牌效應(yīng)都有重要意義。

除此之外還應(yīng)做好物業(yè)管理工作人員的形象包裝工作，尤其應(yīng)做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請(qǐng)退伍軍人做本社區(qū)的保安人員。其次，應(yīng)設(shè)計(jì)一套較高標(biāo)準(zhǔn)的禮儀動(dòng)作，到武警總隊(duì)聘請(qǐng)高級(jí)教官來培訓(xùn)這批保安人員。第三，設(shè)計(jì)一套體現(xiàn)現(xiàn)代軍警風(fēng)格的制服。這些工作應(yīng)在本案開

起轟動(dòng)，同時(shí)錄制成光盤供售樓處反復(fù)播放，以后還可在房展會(huì)上公開播放。

社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施 2 行政管理

l 制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約

l 招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員 l 有序地組織各級(jí)人員及時(shí)提供服務(wù)

l 物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。

l 設(shè)置工程部，具體負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的維修、維護(hù)工程和服務(wù)。3 保安及消防

l 24小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。l 24小時(shí)園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點(diǎn)簽到。l 外來人員探訪登記。

l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)，并定期檢查。清潔和綠化

l 園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。l 路牌、標(biāo)志等清潔。l 社區(qū)內(nèi)路燈的清潔。

l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時(shí)收集。l 車庫的清潔。

l 園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。

l 根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙?duì)業(yè)主居室內(nèi)部進(jìn)行清潔服務(wù)。、維護(hù)、維修服務(wù) 1．公用設(shè)備的保養(yǎng)維修。2．房屋修繕等工程維護(hù)。

3．業(yè)主電力、電器、水管、空調(diào)等安裝維修服務(wù)。第四章 目標(biāo)客戶群分析 一 客戶群來源

◇ 以南昌市本市、本城東區(qū)域范圍內(nèi)原有居民為主； ◇ 周邊市、鎮(zhèn)居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構(gòu)成

本項(xiàng)目由于其區(qū)位總價(jià)界定，其客源主要為本市、本城東區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位偏高的部分人士，其職業(yè)構(gòu)成主要為： ◇ 本市級(jí)、本城東區(qū)域內(nèi)公務(wù)員；

◇ 國有企事業(yè)單位、管理人員、高級(jí)技術(shù)人員； ◇ 私營企業(yè)高級(jí)管理及技術(shù)人員； ◇ 周邊縣市遷入本市的經(jīng)商人員；

◇ 本城東區(qū)域企業(yè)高級(jí)主管及高級(jí)技術(shù)工人； ◇ 投資客群； ◇ 其他富有購房者。三 目標(biāo)群體年齡

由于本項(xiàng)目未來的較高與周邊區(qū)域項(xiàng)目，則對(duì)客戶購買力要求較高，而消費(fèi)者的財(cái)富積累與年齡必然有關(guān)，故本案的購房者年齡結(jié)構(gòu)較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳 四 目標(biāo)客群心理分析

l 對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感，有著強(qiáng)烈的地域情節(jié)。

對(duì)本項(xiàng)目規(guī)模及價(jià)格的認(rèn)可。

l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。

l 目前南昌市新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時(shí)產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的投資者，客戶的投資意識(shí)很強(qiáng)。

l 地產(chǎn)投資客群其選擇房地產(chǎn)作為其財(cái)富積累的工具，其主要目的是基于地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，具有保值及升值潛力、穩(wěn)定回報(bào)等特征。但是地產(chǎn)投資往往一次性投放較大，回報(bào)周期較長。因此，凡是地產(chǎn)投資客往往具有雄厚的資金實(shí)力，熟悉地產(chǎn)資金運(yùn)作流程，社會(huì)閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態(tài)，也就是說盡可能地少投放多產(chǎn)出。

l 所以我們能夠發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資客通常選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ?，將成為未來產(chǎn)品熱點(diǎn)或地段勢(shì)點(diǎn)，且具有明顯潛在需求的物業(yè)進(jìn)行投資。主力投資客群不會(huì)選擇售價(jià)昂貴的物業(yè)投資，這是取決于投資客的資金實(shí)力之外的升值回報(bào)意愿。

第五章 營銷策略 一 推廣名義

二 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 1 戰(zhàn)略思路

除了在產(chǎn)品服務(wù)、理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外，還應(yīng)避免與市場(chǎng)上同類產(chǎn)品營銷手段的同質(zhì)化。本項(xiàng)目總體的推廣戰(zhàn)略思路為： 1.1由內(nèi)及外

先攻占本地（九江）市場(chǎng)，再擴(kuò)散至外圍市場(chǎng)（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深

先做基礎(chǔ)營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進(jìn)。1.3由線及面

市場(chǎng)并全面取得營銷成果。2 營銷思路

利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標(biāo)客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉

強(qiáng)化行銷在整個(gè)營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點(diǎn)線貫通

以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝

利用系列非常規(guī)的推廣手法，營銷舉措，引起市場(chǎng)高度關(guān)注與信服，迅速強(qiáng)占客源。

三、項(xiàng)目推廣訴求

本案先天價(jià)值挖掘及后天價(jià)值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項(xiàng)目的一切指標(biāo)和綜合因素后項(xiàng)目調(diào)研組深入市場(chǎng)與消費(fèi)群體，總結(jié)出本案的一切可用傳播資源，整合如下：

1、從本案的產(chǎn)品類別

2、從本案的產(chǎn)品功能

3、從本案的服務(wù)理念

4、從本案的客服訴求

5、從功能配套齊全的角度

6、從城市規(guī)劃角度闡述本案的投資價(jià)值、從本案所處區(qū)域進(jìn)行前景描述

8、從本案的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格

9、從時(shí)尚品位

10、從生活方式

11、從生活品位

12、從藝術(shù)人生 賣點(diǎn)文字訴求： …… 四 推廣策略 媒介組合

“四輪驅(qū)動(dòng)”的渠道策略

要使項(xiàng)目在市場(chǎng)上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報(bào)紙與電視廣告。同時(shí)更應(yīng)重視事件行銷、社區(qū)活動(dòng)等見效慢、影響深的渠道。

采用四輪驅(qū)動(dòng)策略，即報(bào)紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動(dòng)）、電視新聞四個(gè)主要的傳播渠道。報(bào)紙廣告的功能重在樹立知名度和項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持久關(guān)注，并適當(dāng)發(fā)揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護(hù)企業(yè)與客戶的關(guān)系，激發(fā)人際傳播，發(fā)揮口碑效應(yīng)，讓每一個(gè)客戶都成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員。電視新聞在項(xiàng)目形象到位后推出，承擔(dān)項(xiàng)目文化的建設(shè)與傳播職能。五 營銷環(huán)境的營造

營銷是任何項(xiàng)目獲取利潤得一種必然途徑，是最直接的一種方式，成功的項(xiàng)目一定要學(xué)會(huì)表演，懂得最低成本傳播法則。任何項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備怎樣足夠、怎樣充分，營銷才是最看到成績的一種表現(xiàn)形式，也是為了營銷效果最大化，利潤獲得最大化。本案要想在市場(chǎng)中處于主導(dǎo)地位，力求銷售

狀況的最優(yōu)化，在營銷環(huán)境上對(duì)工地包裝，工程進(jìn)度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進(jìn)行扎實(shí)的工作。六 價(jià)格策略

項(xiàng)目距離入市尚早，且市場(chǎng)瞬息萬變，故本項(xiàng)目的價(jià)格制定是越晚越有利，進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購期可制定項(xiàng)目均價(jià)，用以試探市場(chǎng)熱度，深入了解項(xiàng)目優(yōu)劣，更深層次的通過試探市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目潛在賣點(diǎn)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以力求項(xiàng)目利潤的最大化原則，給項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)格空間。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）

(2010-09-27 05:32:20)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 法律文書

房產(chǎn) 城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 國家級(jí)森林公園 房屋拆遷 雜談

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）

一、項(xiàng)目背景

1、項(xiàng)目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

3、項(xiàng)目概況

1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。

2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積： 畝（平方米）

容積率：

開發(fā)周期：

土地價(jià)格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積： ㎡

3）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)。

（3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。

（4）西南靠近A市 小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

劣勢(shì)及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。

(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭將比較激烈。

(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場(chǎng)分析A市概況（參考）

A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。——從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競(jìng)爭項(xiàng)目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價(jià)（元/㎡）位置

向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽神小區(qū)500 6.9 1508 英雄路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況 項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：

1）、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2）、過渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

小計(jì)：632535元

其他費(fèi)用

3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

5）、獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測(cè)量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元

小計(jì)：7527.1萬元 總計(jì)、8155.03萬元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計(jì)：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論

如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告內(nèi)容

初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1、市場(chǎng)分析

1.1整體市場(chǎng)分析

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

1.2細(xì)分市場(chǎng)分析

物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

2、法規(guī)政策分析

開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

3、項(xiàng)目分析

3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。

3.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

3.3項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）

項(xiàng)目競(jìng)爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。

3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

4項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)

4.1項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對(duì)象）；

價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。

5項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型

整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。

7項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

11附件（包括附圖和附表）。

深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容

1總論

項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。

3產(chǎn)品供需分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。

4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。

6投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

9結(jié)論與建議

10附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。

11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

第四篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“城南春天”可行性研究報(bào)告第一章投資環(huán)境分析

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦

方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。

5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二章項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。

二、項(xiàng)目規(guī)?！靶嘛L(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總

建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平

方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營銷

一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。

2、周邊生活配套完善本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。

4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著自古以來，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。2003年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實(shí)現(xiàn)100售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。

三、“城南春天”價(jià)格定位現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從2005年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價(jià)（元/m2）***81428均價(jià)（元/m2）***01750備注僅剩10余套與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽城無中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)?！俺悄洗禾臁痹诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。

3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。

5、賣點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；

3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。

二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請(qǐng)見下表：項(xiàng)目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00商業(yè)用房6968.8596591146.00公建1538成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房合計(jì)38116.00820007893.00說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃本公司將對(duì)“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計(jì)需投入資金4100萬元。資金來源計(jì)劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付；（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬元；（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項(xiàng)目開工。綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。

四、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：

1、住宅（商品房），測(cè)算成本為人民幣953，預(yù)計(jì)盈利3165萬元。如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）***099123165說明：具體明細(xì)見附表（1）

2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測(cè)算成本為人民幣1187元/m2，預(yù)計(jì)盈利978萬元，如下表：面積（m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）利潤（萬元）96591***2125978說明：具體明細(xì)見附表（2）。

3、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室），因其成本已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：項(xiàng)目面積（m2）銷售價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）備注儲(chǔ)藏室4620650300車庫45001160522合計(jì)91208224、由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：項(xiàng)目面積（m2）總投入（元/m2）總收入（萬元）利潤（萬元）住宅***65商業(yè)用房***車庫4500522522儲(chǔ)藏室4620300300合計(jì)***965附表（1）住宅成本分析項(xiàng)目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積70803土地款2001416.06城市配套費(fèi)40283.212土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)10.2472.5023中心會(huì)所14.92105.6381綠化廣場(chǎng)22.38158.4571配電設(shè)施8.5460.4657道路15106.2045土建費(fèi)、水電安裝5003540.15開發(fā)管理費(fèi)41.4293.1244按銷售收入3計(jì)不可預(yù)見費(fèi)用20.7146.5622按銷售收入1.5計(jì)稅金79.8565.0079按銷售收入5.7計(jì)合計(jì)925.986747.385附表（2）商業(yè)用房成本分析項(xiàng)目數(shù)量每平方米攤銷（元/m2）金額（萬元）備注建筑面積9659土地款200193.18城市配套費(fèi)4038.636土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)10.249.8908中心會(huì)所14.9214.4112綠化廣場(chǎng)22.3821.6168配電設(shè)施8.548.2488道路1514.4885物業(yè)管理設(shè)施51.7649.995土建費(fèi)、水電安裝600579.54開發(fā)管理費(fèi)6663.7494按銷售收入3計(jì)不可預(yù)見費(fèi)用3331.8747按銷售收入1.5計(jì)稅金125.4121.1239按銷售收入5.7計(jì)合計(jì)1187.241146.7551

第五篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一

致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/P>

二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。

荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。

5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二章項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

新

風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本

項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。

二、項(xiàng)目規(guī)模

“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。

本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。

小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)

整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。

設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。

根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。

小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。

小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。

此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營銷

一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

1、地段環(huán)境優(yōu)越

本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。

2、周邊生活配套完善

本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計(jì)突出

本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。

4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著

自古以來，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。

本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬

本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。

一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好

本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大

本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。

恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷

我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

2003年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。

事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實(shí)現(xiàn)100售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。

三、“城南春天”價(jià)格定位

現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從2005年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/m2以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價(jià)（元/m2）

1380

1616

1448

1428

均價(jià)（元/m2）

1550

1750

1460

1750

備注

僅剩10余套

與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見P.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。

如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽城無中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。

根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。

目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落

“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。

3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@

將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：

（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）

（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）

以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。

主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。

5、賣點(diǎn)提煉：好范文版權(quán)所有

（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。

絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。

（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間

超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。

精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……

省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。

（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范

100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)

家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。

讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。

第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析

一、前期工程情況

1、土地出讓手續(xù)全部完善；

2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；

3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。

二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期

本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請(qǐng)見下表：

項(xiàng)目

占地

（m2）

建筑面積

（m2）

總投資

（萬元）

備注

住宅

31146.7

47080

36747.00

商業(yè)用房

6968.8

59659

1146.00

公建

1538好范文版權(quán)所有

成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房

合計(jì)

38116.00

82000

7893.00

說明：上述土地不包括道路代征地。

三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃

本公司將對(duì)“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計(jì)需投入資金4100萬元。資金來源計(jì)劃：

（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付；

（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；

（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；

（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬元；

（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；

（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預(yù)售，8月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30）。至此第二階段項(xiàng)目開工。

綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。

本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。好范文版權(quán)所有

四、經(jīng)濟(jì)分析

本項(xiàng)目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：