第一篇：認(rèn)購協(xié)議無效（大全）

認(rèn)購協(xié)議無效，獲“1+1”賠償

【作者：佚名 點擊數(shù)：295更新時間：2005-4-23 15:14:39文章錄入：admin】

認(rèn)購協(xié)議認(rèn)定為買賣合同

無證售房被判懲罰性賠償

案例：2003年3月27日，家住新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)的田女士與新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)某房地產(chǎn)公司（以下稱房地產(chǎn)公司）簽訂1份《聚仁花園》商品房認(rèn)購協(xié)議，約定田女士自愿向房地產(chǎn)公司購買新鄉(xiāng)市新汲路《聚仁花園》天寶閣D棟房屋，該房屋規(guī)格為5室三廳，造價為人民幣256500元。協(xié)議還就有關(guān)房屋面積確認(rèn)、房款支付、房屋質(zhì)量、房地產(chǎn)公司的建筑、銷售及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項進行了具體約定。協(xié)議簽訂后，田女士于當(dāng)日支付房地產(chǎn)公司購房款13萬元；2003年4月19日又依約定向房地產(chǎn)公司交納購房款126500元。隨后，田女士以房地產(chǎn)公司隱瞞房屋及銷售的真實情況為由，將房地產(chǎn)公司訴至新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)法院，請求認(rèn)定商品房認(rèn)購協(xié)議無效，房地產(chǎn)公司返還已付購房款并賠償購房款一倍的賠償金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《聚仁花園》商品房認(rèn)購協(xié)議，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收取田女士足額購房款256500元，該商品房認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。房地產(chǎn)公司在田女士提起訴訟前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的強制性規(guī)定，故該商品房買賣合同無效。導(dǎo)致合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。遂判決雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議無效，房地產(chǎn)公司返還田女士購房款256500元，并賠償田女士已付購房款256500元90%的賠償金。點評意見

本案爭議涉及兩個問題，一是認(rèn)購協(xié)議能否視為商品房買賣合同，二是房地產(chǎn)公司的行為能否適用懲罰性賠償。現(xiàn)簡析如下：

一、房地產(chǎn)公司與田女士所簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但實踐中有些房地產(chǎn)公司為了盡快回籠資金，在尚未取得商品房預(yù)售證明的情況下，以預(yù)訂、認(rèn)購等方式收取購房款，預(yù)售或變相預(yù)售商品房，加大買受人的購房風(fēng)險。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等

協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！彼痉▽嵺`中，一般將認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議認(rèn)定為為締結(jié)買賣合同而訂立的預(yù)約性質(zhì)的協(xié)議，不作為正式商品房買賣合同對待。本案中，田女士與房地產(chǎn)公司所簽訂的認(rèn)購協(xié)議對有關(guān)買賣房屋的狀況、面積、價款、交付、質(zhì)量責(zé)任及產(chǎn)權(quán)證辦理等均作了明確約定，具備規(guī)定的商品房買賣合同的主要條款，不再限于預(yù)約性質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已按協(xié)議約定收取了全部房款，根據(jù)《解釋》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

二、房地產(chǎn)公司隱瞞無證預(yù)售事實，應(yīng)依法承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任?！断M者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定通稱為“1+1”賠償責(zé)任，《合同法》亦對此予以確認(rèn)?！督忉尅芬罁?jù)上述兩部法律的原則，在商品房交易中確定了懲罰性賠償制度。即出賣人具有《解釋》第八條、第九條規(guī)定的五種情形之一，致使商品房買賣合同被確認(rèn)無效，或被依法撤銷、解除，導(dǎo)致買受人無法取得房屋，買受人可以要求出賣人“返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。本案中，房地產(chǎn)公司隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實，與田女士以簽訂“認(rèn)購協(xié)議”為名簽訂商品房買賣合同，其行為既構(gòu)成欺詐，也違反違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，房地產(chǎn)公司在田女士起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，雙方所簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。根據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，田女士可以主張合同無效，要求房地產(chǎn)公司返還購房款、支付利息并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法院判決支持田女士的訴訟請求，具有法律依據(jù)。

標(biāo)題:[原創(chuàng)]涉及定金問題的三個特例

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讀圣經(jīng)的狼(過客)發(fā)表于 2005-2-7 00:35資料 短消息涉及定金問題的三個特例

定金的適用問題：有三類案件中遇到定金的特殊適用，有必要予以關(guān)注。

1、購房中的認(rèn)購書糾紛：認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括房屋的具體位臵、面積、價格、簽署正式合同的期限、定金的數(shù)據(jù)等。認(rèn)購書引起的多是定金糾紛。

定金通常有違約定金和立約定金之分。擔(dān)保法解釋第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此即對立約定金的規(guī)定，所謂立約定金，是指合同一方當(dāng)事人為保證自己在約定的時間、地點與對方當(dāng)事人簽訂合同，而交給對方一定金錢的擔(dān)保方式。立約定金對雙方有同等約束力。

預(yù)購方與開發(fā)商未達成購房契約，定金能扣留嗎？如果A認(rèn)購書對雙方正式購房合同中將涉及重要條款約定不明；且B在約定期限內(nèi)雙方多次對具體條款進行協(xié)商洽談，但分歧過大；故C此定金應(yīng)認(rèn)定為預(yù)付款，未達成契約，依公平原則應(yīng)予退還。

故，在簽訂認(rèn)購書中，最好能明確約定：如因《商品房買賣合同》條款未能達成一致，而造成無示簽約的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人所交納的訂金。

2、商品房買賣合同糾紛

在新司法解釋中第八條、第九條規(guī)定了“1+1賠償”責(zé)任，在五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如果雙方合同中有定金條款，又符合“1+1賠償”條件，此時應(yīng)依定金罰則與違約金不能并用的原則，來支持買受人的訴訟請求。

3、招投標(biāo)合同糾紛

在招投標(biāo)文件中如約定有履約保證金，依立法規(guī)定和精神，它具有立約定金或證約定金的性質(zhì)。投標(biāo)人、中標(biāo)人不依法履行義務(wù)，則履約金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償；若招標(biāo)人不依法與投標(biāo)人簽訂合同、不履行與中標(biāo)人簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還履約保證金，給投標(biāo)人、中標(biāo)人造成損失超過履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償。如果雙方未約定、提交履約保證金，則應(yīng)當(dāng)對守法方、守約方的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。（注：有些文件中稱“履約保證金”為“投標(biāo)保證金”，后者應(yīng)視為涵蓋前者）

保證金具有定金性質(zhì)，保證金責(zé)任不應(yīng)與締約過失責(zé)任、違約責(zé)任并用，故當(dāng)事人在訴訟中應(yīng)注意把握其訴訟請求。

購房消費中被欺詐能否適用 “1+1”賠償

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周口樓市()2005年1月4日13時11分來源:周口樓市網(wǎng)

據(jù)統(tǒng)計：2002年中國消費者協(xié)會處理的房屋投訴案件是40685件，比2001年上升了62％，在今年的市場調(diào)查中，增幅還在攀升。在眾多房屋投訴案件中，消費者受經(jīng)銷商欺詐的情況屢見不鮮，其受侵害程度也更為嚴(yán)重，那么消費者該怎樣處理呢？

案情簡介：

原告：丁某 男 漢族 1968年8月出生

被告：鶴壁市某華僑建筑公司

2001年3月15日，鶴壁市一名消費者丁某以54800.00元人民幣的價格購買了鶴壁市某華僑建筑公司的一套住房，丁某入住后不久發(fā)現(xiàn)該房子多處斷裂。隨后，丁某又獲悉，這套住房是開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自建設(shè)的，鶴壁市建委已經(jīng)下發(fā)了拆除令，法院正在強制執(zhí)行，而且整棟樓房的房產(chǎn)證又被抵押給了銀行。此前，鶴壁市某華僑建筑公司沒有告知丁某這些情況，丁某對這些客觀事實毫不知情。2001年11月8日，丁某在多次與鶴壁市某華僑建筑公司協(xié)商未果的情況下，以鶴壁市某華僑建筑公司欺詐銷售商品房為由一紙訴狀將其告上法庭，要求法院依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條的規(guī)定獲得雙倍賠償。

法院判決：

2002年2月，鶴壁市山城區(qū)人民法院經(jīng)過開庭審理查明：被告鶴壁市某華僑建筑公司賣給原告丁某的該套住房是未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的違規(guī)建筑，已被列入拆除之列，而且整棟樓房的房產(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行；另外該房在質(zhì)量上也存在著嚴(yán)重的問題，被告在銷售該房時也沒有以任何方式向原告明示上述情況，故山城區(qū)人民法院一審判決認(rèn)定被告鶴壁市某華僑建筑公司對原告丁某銷售房子的行為構(gòu)成欺詐，依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條的規(guī)定，判令被告鶴壁市某華僑建筑公司對原告丁某進行雙倍賠償。

一審判決后，被告鶴壁市某華僑建筑公司不服鶴壁市山城區(qū)的判決，以房屋不是商品，不適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的有關(guān)規(guī)定，不適用該法第四十九條 “1+1賠償”的賠償原則為由上訴至鶴壁市中級人民法院。2002年5月29日，鶴壁市中級法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評析：

貨真價實，物有所值，是消費者在購買商品過程中追求的最基本的原則。在我們?nèi)粘５纳钕M中，一旦出現(xiàn)貨假價虛，物價不適的情況，我們往往會毫不猶豫的拿起《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》“1+1賠償”這一保護消費者權(quán)益的有利武器，來維護我們的合法權(quán)益。然而，在購買房屋這一價值比較高的消費行為中，假若出現(xiàn)欺詐行為，我們還能使用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》“1+1賠償”這一利器來維護我們的合法權(quán)益嗎？

無庸臵疑，我們 “能”。

一、進入市場領(lǐng)域的房屋是商品

馬克思主義經(jīng)濟學(xué)告訴我們：商品是用來交換的勞動產(chǎn)品。也就是說，一個物品要成為商品，應(yīng)具備（1）該物品是勞動產(chǎn)品，凝結(jié)了人類勞動；（2）該物品用于社會交換，然后進入消費領(lǐng)域。由此來

看，房屋它首先凝結(jié)了人類勞動，而且是復(fù)合型的勞動；其次，在房屋建成后一般都要進入市場領(lǐng)域，賣給消費者進行消費，所以進入市場領(lǐng)域的房屋是商品。

二、欺詐行為的認(rèn)定

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》只對欺詐行為作了規(guī)定，對其構(gòu)成要件沒有明確的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第68條對此作了明確解釋：一方當(dāng)事人故意告之對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。也就是說，構(gòu)成欺詐行為，應(yīng)具備以下條件：（1）經(jīng)營者隱瞞了真實的事實，或者作了虛假的表示；（2）這種隱瞞和虛假表示是故意的；（3）經(jīng)營者客觀上實施了隱瞞事實或虛假表示的行為；（4）這種隱瞞事實或虛假表示的行為引起了消費者的誤解，消費者因此發(fā)生了消費行為。

三、本案中，鶴壁市某華僑建筑公司的行為構(gòu)成欺詐

本案中的被告鶴壁市某華僑建筑公司在向原告丁某銷售該房時故意隱瞞了該房的真實情況，沒有把該房未經(jīng)規(guī)劃部門審批，已被列入拆除之列，房產(chǎn)證已抵押給銀行，房子質(zhì)量存在問題等情況以明示的方式告訴原告丁某。正是由于被告隱瞞房屋真實情況的行為，使原告主觀上相信該房屋建筑手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)沒有爭議，質(zhì)量達標(biāo)合格，進而才發(fā)生購買房屋這一消費行為的，且被告鶴壁市某華僑建筑公司故意隱瞞事實情況的行為和原告丁某的消費行為之間有因果關(guān)系，故被告的行為構(gòu)成欺詐。

四、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》對使用 “1+1賠償”的商品沒有限制性規(guī)定

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十九條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。由此可見，只要認(rèn)定經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為，都可使用該條 “1+1賠償”的原則進行處理，并沒有對價值較高的商品或服務(wù)作出不使用該原則的限制性規(guī)定，所以，房屋買賣過程中的欺詐行為可以使用 “1+1賠償”的賠償標(biāo)準(zhǔn)。

邱學(xué)金:河南千業(yè)律師事務(wù)所業(yè)務(wù)主任

省、市律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員

周六周日以及節(jié)假日，如果您有急事咨詢請直接撥打邱律師電話 ***

“１＋１”賠償?shù)奈鍌€理由

問：什么樣的情況下，購房人可以要求開發(fā)商雙倍賠償？

答：根據(jù)前不久最高人民法院出臺的《司法解釋》，下列５種情況買受人購房者可請求出賣人開發(fā)商承擔(dān)“１＋１”賠償責(zé)任。

這５種情況是：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安臵房屋的事實。河南言正律師事務(wù)所季君

第二篇：房屋認(rèn)購協(xié)議是無效合同嗎？

房屋認(rèn)購協(xié)議是無效合同嗎？ [事件] 25萬元訂了5套別墅，開發(fā)商擅改規(guī)劃，購房者要求雙倍返還定金

2002年5月，余女士看中了位于富陽銀湖開發(fā)區(qū)某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅戶型確認(rèn)書，雙方約定：余女士向開發(fā)商預(yù)定別墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5萬元；開發(fā)商在收到定金60天后，對該別墅進行放樣施工，余在放樣施工前有權(quán)變更，60天后不作變更，開發(fā)商視為放樣確認(rèn)；在領(lǐng)出別墅預(yù)售證時，雙方在此基礎(chǔ)上正式簽訂預(yù)售合同。確認(rèn)書簽訂后，余不久支付了定金25萬元。

兩個月后，因種種原因，開發(fā)商向余發(fā)放“規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化調(diào)整后有關(guān)事項”的征求客戶確認(rèn)函一份，寫明：戶型、樓型、立面的設(shè)計可能會作適當(dāng)?shù)膬?yōu)化調(diào)整，原約定的位置不變，但建筑朝向和定位會作適當(dāng)調(diào)整。如余女士在8月8日前不回復(fù)，視為放棄對房屋的預(yù)約，開發(fā)商將該房屋另行銷售，返還原告定金并計同期利銀行存款利息。

余女士在收到函后，即發(fā)出律師函，提出開發(fā)商因自身原因調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計和單體建筑，沒有按約定在定金交付60天后對預(yù)訂別墅進行放樣施工，并推遲了交房期限，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，要求解除預(yù)約協(xié)議，并要求開發(fā)商雙倍返還定金。為此，雙方產(chǎn)生矛盾，開發(fā)商至今未施工建造。余女士上告法院，要求開發(fā)商雙倍返還定金，并賠償損失20萬元。

法院認(rèn)為，余女士明知開發(fā)商沒取得商品房預(yù)售許可證，而與其簽訂了戶型確認(rèn)書，并在確認(rèn)書中明確開發(fā)商在取得別墅預(yù)售證時，雙方在此基礎(chǔ)上簽訂預(yù)售合同，該確認(rèn)書應(yīng)認(rèn)定為雙方對預(yù)售合同的簽訂進行了預(yù)約。但同時認(rèn)為，雙方在不具備簽訂預(yù)售合同法定條件時，在確認(rèn)書中約定購房定金條款，開發(fā)商向余收取購房定金行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。余女士要求雙倍返還定金，沒有法律依據(jù)，法院不予支持，但開發(fā)商應(yīng)返還定金及支付銀行同期貸款利息。余女士提出要求主賠償經(jīng)濟損失20萬元，法院認(rèn)為證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)此案正在杭州市中級人民法院二審過程中。

[爭論] 認(rèn)購書究竟是不是有效合同

盡管幾乎所有的樓盤都有簽訂房屋認(rèn)購書的做法，但關(guān)于認(rèn)購書是否有效的爭論一直沒有停過，據(jù)浙聯(lián)律師事務(wù)所戴和平律師介紹，目前主要有兩類觀點。

認(rèn)購書就相當(dāng)于房屋買賣合同，違反國家規(guī)定，屬無效合同。

雖然簽署房屋認(rèn)購書的目的，對購房人來講是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，對開發(fā)商來講則是為了加強對購房人的約束以增加交易機會，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實為房屋買賣或預(yù)售合同。理由如下：

一、文件符合（合同法）中關(guān)于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；

二、文件體現(xiàn)了合同主體、標(biāo)的、價款等合同一般應(yīng)包括的條款；

三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準(zhǔn)文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現(xiàn)；[!--empirenews.page--]

四、文件中通常會對定金問題做出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關(guān)系；

五、雖然認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同，但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同完全是對認(rèn)購書、訂單或認(rèn)購協(xié)議的細化、補充或變更。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。因此，簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

房屋認(rèn)購協(xié)議是獨立的擔(dān)保合同，為有效合同。

要分析這類預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議效力，首先，得先對商品房預(yù)售合同與預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)進行比較。

所謂商品房預(yù)售，是一種特殊的期待物權(quán)（俗稱期房）買賣，與通常的現(xiàn)實物權(quán)（俗稱現(xiàn)房）買賣有別，涉及的是一個將來的物權(quán)交易。為規(guī)范這類交易行為秩序，保障買賣雙方（尤其是預(yù)購方）的利益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要國家政府從法律、行政管理上對這類行為加以規(guī)范和一定的限制。對商品房預(yù)售行為，出臺了不同層次效力的規(guī)定，明確商品房預(yù)售的條件。其中最為關(guān)鍵的一條限制就是：規(guī)定了取得商品房預(yù)售許可證后才能對商品房進行預(yù)售，即取得商品房預(yù)售許可證后預(yù)售商品房才能進行交易。商品房預(yù)售合同是在此條件下成立的期房買賣協(xié)議。

而預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議，是開發(fā)商與購房人雙方為實現(xiàn)各自的利益目的，對開發(fā)商將要預(yù)售的商品房達成的一個認(rèn)購意向協(xié)議。為利于比較，筆者把雙方目的作一淺析：購房人的主要目的是為了自己看中的樓盤房屋不再被他人預(yù)購，開發(fā)商的主要目的可以看作是節(jié)約推銷成本，加快將來的預(yù)售進程。相比之下，認(rèn)購協(xié)議成立后，購房人目的利益相對要大于開發(fā)商的目的利益，從限制開發(fā)商再向他人預(yù)售的角度來看，購房人為取得這一利益，即優(yōu)先購買權(quán)，向開發(fā)商支付定金以擔(dān)保將來商品房預(yù)售合同的訂立也就在情理之中了。從這點上看，優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議是否成立，往往也取決于購房人的決定。

歸納起來，作為優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議雙方的主要權(quán)利和義務(wù)是：認(rèn)購人取得商品房的優(yōu)先購買權(quán)，以后不得拒絕與開發(fā)商訂立就所認(rèn)購的商品房預(yù)售合同；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證認(rèn)購人對所認(rèn)購商品房的優(yōu)先購買權(quán)，不得拒絕與認(rèn)購人訂立認(rèn)購人所認(rèn)購的商品房預(yù)售合同，不得將此商品房再向他人預(yù)售。否則，將取消認(rèn)購定金或雙倍返還認(rèn)購定金。

其次，雖然時間上優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同互有前后，性質(zhì)上優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議是為訂立商品房預(yù)售合同作擔(dān)保；但實質(zhì)上，兩份協(xié)議是兩個內(nèi)容各自獨立成立的合同，互無從屬。優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議可以認(rèn)為是一份獨立的擔(dān)保合同，不依賴于商品房預(yù)售合同的效力。商品房預(yù)售合同的效力存在與否，與優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議效力無關(guān)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法的司法解釋第115條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?？梢姡痉ń忉屖钦J(rèn)可這類設(shè)立定金的擔(dān)保形式的。在優(yōu)先認(rèn)購協(xié)議中設(shè)立定金，是為了擔(dān)保主合同（即預(yù)售合同）的簽訂，此定金應(yīng)認(rèn)為是立約定金或訂約定金。立約定金廣泛存在于民事活動中，大多出現(xiàn)于意向類協(xié)議中，符合擔(dān)保法立法規(guī)定，并不違法。[!--empirenews.page--] [案例]北京首例無預(yù)售證認(rèn)購合同官司審結(jié)，開發(fā)商雙倍返還定金

京城首例因開發(fā)商無《預(yù)售許可證》而引發(fā)的認(rèn)購合同官司，在歷經(jīng)15個月之后，終于有了說法。近日，北京市第二中級法院終審判決，開發(fā)商雙倍返還定金。

徐高先生于2000年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認(rèn)購條件一款中作出約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時向賣方交納認(rèn)購定金3萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其他相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購方未在認(rèn)購期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書的履行，并將認(rèn)購方已購物業(yè)另行處置，且認(rèn)購方已交定金賣方將不予退還?！?/p>

1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。

朝陽法院審理此案時認(rèn)為本案的爭議焦點有3個：認(rèn)購書是否有效；3萬元的性質(zhì)；原告事先是否知道被告沒有《預(yù)售許可證》。對此，被告辯稱，由于沒有《預(yù)售許可證》，認(rèn)購書無效；3萬元的性質(zhì)是預(yù)付款，相當(dāng)于預(yù)訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無《預(yù)售許可證》。去年底，朝陽法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購書無效。認(rèn)購書被確認(rèn)無效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。

徐高對一審判決不服，向北京市第二中級人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐高已按認(rèn)購書的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐高并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由中鴻天房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐高的訴訟請求，責(zé)令中鴻天房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。

二中院還認(rèn)為，“中鴻天房地產(chǎn)公司辯稱其沒有商品房預(yù)售許可證、無權(quán)預(yù)售商品房，應(yīng)確認(rèn)雙方所簽認(rèn)購書無效問題，因該認(rèn)購書系為訂立主合同進行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對該認(rèn)購書以外的情況并無約束力，故中鴻天房地產(chǎn)公司的辯稱理由不能成立，其沒有商品房預(yù)售許可證還與買方簽訂認(rèn)購書并收受定金的錯誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持?！弊罱K，市第二中級法院判令中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金6萬元。[!--empirenews.page--] [觀點]提高違法違規(guī)成本，保護購房者權(quán)益

戴和平律師認(rèn)為，富陽和北京這兩個案子很有意思，北京朝陽區(qū)法院一審和富陽市法院一審對同類案子判決結(jié)果相當(dāng)相似，北京市第二中級人民法院在二審已改雙倍返還定金，不知杭州市中級人民法院二審結(jié)果是否會一樣。

如果開發(fā)商的違法違規(guī)行為都能像京城案這樣被二審重創(chuàng)，那么所有欲額外得利的開發(fā)商就會認(rèn)識到違法違規(guī)的成本太高。為 什么房地產(chǎn)市場的投訴如此之多？為什么個別利欲熏心者都能屢屢得逞，關(guān)鍵就在于現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場行政監(jiān)管不到位，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，最后苦的都是弱小消費者。就拿北京這個案子來說，一審不就使中鴻天房地產(chǎn)公司暗中竊喜嗎，二審雖然還消費者以公道，但要經(jīng)歷了15個月之久后才見陽光。

依據(jù)我個人觀點，我認(rèn)為該案還應(yīng)添加第三種結(jié)果：依據(jù)浙江省實施《消費者權(quán)益保護法》辦法第28條之規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)商品房管理的法律、法規(guī)。經(jīng)營者未取得預(yù)售許可證賣房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費者要求負(fù)責(zé)退房，遇價格下降時，按原價格退還房款，遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價格退還房款。就本案而言，賠得金額應(yīng)比雙倍返還要多，因為該地段房價在樓盤本身的價目表上就漲價了很多。

第三篇：認(rèn)購協(xié)議

協(xié)議號：_____________

認(rèn) 購 協(xié) 議

甲方：地址：

聯(lián)系電話：

乙方：姓名：_________________性別：__________________國籍_________________

證件號碼_____________________________________聯(lián)系電話__________________

通信地址______________________________________________郵編_____________

一、認(rèn)購物業(yè)：

天津市XXX_______號樓門____室。；建筑面積_________________平方米。

二、房款：

認(rèn)購單價：￥___________元/m2認(rèn)購總價：￥__________________

優(yōu)惠后單價： ￥___________元/m2；優(yōu)惠后總價： ￥________________元（大寫：元整）

三、定金：

簽訂本認(rèn)購協(xié)議時，乙方向甲方支付購買本單元定金人民幣______________元整（￥____________），本認(rèn)購協(xié)議自乙方全額支付上述定金后生效。甲乙雙方簽訂《天津市商品房買賣合同》后，乙方已付定金自動轉(zhuǎn)為購房款。

四、付款方式：

1、一次性付款：乙方須于__________年__________月__________日前付清全部房款，合計￥___________元（大寫：

________________________________元整），同時簽署《天津市商品房買賣合同》。

2、貸款支付：

乙方于__________年__________月__________日前支付首付款￥__________________________（大寫：______________________________元整）（不含定金），同時簽署《天津市商品房買賣合同》。余款￥____________________（大寫：_____________________________元整）乙方須于簽署《天津市商品房買賣合同》當(dāng)日內(nèi)，到指定銀行一次性將貸款手續(xù)辦理完畢。

3、其他方式：

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

五、乙方在簽訂《天津商品房買賣合同》時須向國家交納房款以外的相關(guān)稅費。其中甲方代收以下費用（以政府相關(guān)部門的最終

票據(jù)為準(zhǔn)）：

契稅：_________________ 維修基金：_______________ 合計：_____________________。

六、甲乙雙方共同遵守協(xié)議如下：

1、如乙方未在上述期限內(nèi)以本認(rèn)購協(xié)議確定的內(nèi)容簽署《天津市商品房買賣合同》，則本認(rèn)購協(xié)議自動解除，且甲方有權(quán)不再另行

通知乙方而直接將本單元另行出售，已付定金不予以退還。

2、本認(rèn)購協(xié)議簽訂后乙方不得以任何理由更改本認(rèn)購協(xié)議中的乙方姓名。

3、本認(rèn)購協(xié)議簽訂后乙方不得以任何理由要求調(diào)房、退房。

4、乙方確認(rèn)，本認(rèn)購協(xié)議首部注明的聯(lián)系方式/地址發(fā)生變化，應(yīng)及時以書面方式通知甲方。否則，甲方按首部注明的聯(lián)系地址發(fā)

出的任何書面文件均為有效，并視為即時送達乙方。

5、本認(rèn)購協(xié)議一式叁份，乙方執(zhí)壹份，甲方執(zhí)貳份，具有同等法律效力。甲乙雙方簽訂《天津市商品房買賣合同》同時，乙方將

本認(rèn)購協(xié)議原件交還甲方，本認(rèn)購協(xié)議自雙方簽訂的《天津市商品房買賣合同》生效同時終止。

6、本認(rèn)購協(xié)議約定的貸款額度以銀行最終審批為準(zhǔn)，對此甲方不做任何保證性承諾。

甲方（蓋章）乙方（簽字）：

經(jīng)手人：

日期：年月日日期：年月日

第四篇：股權(quán)認(rèn)購協(xié)議（范文模版）

股權(quán)認(rèn)購協(xié)議

股權(quán)認(rèn)購協(xié)議

大唐潼金簽訂購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議

于二零零九年九月二十九日聯(lián)交所交易時段後，本公司與承授人訂立購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此，本公司有條件同意向承授人授出購股權(quán)，以按購股權(quán)價每股購股權(quán)股份0.27港元認(rèn)購125,000,000股購股權(quán)股份。購股權(quán)將可于自授出購股權(quán)日期起計至授出購股權(quán)日期後二十四個月止期間內(nèi)予以行使。

董事會欣然宣布，于二零零九年九月二十九日聯(lián)交所交易時段後，本公司與承授人訂立購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此，本公司有條件同意向承授人授出購股權(quán)，以按購股權(quán)價每股購股權(quán)股份0.27港元認(rèn)購125,000,000股購股權(quán)股份，有關(guān)購股權(quán)可于購股權(quán)期間行使。

購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議

日期

二零零九年九月二十九日(聯(lián)交所交易時段後)

訂約方

本公司(作為授予人);及FirstrateEnterprisesLimited(作為承授人)。

于董事在作出一切合理查詢後，就彼等所知、所悉及所信，根據(jù)創(chuàng)業(yè)板上市規(guī)則，承授人及其最終實益擁有人為獨立于本公司及其關(guān)連人士且與彼等并無關(guān)連之第三方。

購股權(quán)費用

1.00港元，即承授人就獲授購股權(quán)而向授予人支付之款項總額。

購股權(quán)期間

由授出購股權(quán)日期起計至授出購股權(quán)日期後二十四個月止期間。

可轉(zhuǎn)讓性

購股權(quán)乃不得轉(zhuǎn)讓。

購股權(quán)價

購股權(quán)價每股購股權(quán)股份0.27港元乃承授人與本公司參考(除此以外)根據(jù)框架協(xié)議將予發(fā)行之代價股份之發(fā)行價後經(jīng)公平磋商後厘定。

倘本公司透過將溢利或儲備撥充資本、供股或公開發(fā)售股份、合并或拆細股份、削減本公司股本或以其他具攤薄影響事宜導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)有變(購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議所訂明若干情況除外)，則可予調(diào)整。

購股權(quán)股份

125,000,000股購股權(quán)股份(面值總額為500,000港元)，占本公告日期之已發(fā)行股份總數(shù)約4.58，及本公司于悉數(shù)發(fā)行購股權(quán)股份後經(jīng)擴大之已發(fā)行股本總額約4.38。

購股權(quán)股份之地位

購股權(quán)股份于發(fā)行及繳足後，在各方面彼此之間并與于配發(fā)購股權(quán)股份當(dāng)日之已發(fā)行股份均享有同等權(quán)利。

禁售期

購股權(quán)股份須受禁售期限制，禁售期由發(fā)行購股權(quán)股份當(dāng)日起計為期三個月。

先決條件

購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議須待獲得聯(lián)交所創(chuàng)業(yè)板上市委員會批準(zhǔn)購股權(quán)股份上市及買賣後，方可作實。

購股權(quán)股份將根據(jù)經(jīng)更新一般授權(quán)予以配發(fā)及發(fā)行，而更新一般授權(quán)乃于本公司在二零零九年三月四日舉行之股東特別大會上授予董事，該授權(quán)授予董事權(quán)力以配發(fā)、發(fā)行及處置最多達413,479,300股股份，占本公司于該日之已發(fā)行股本之20。除更新一般授權(quán)約32.65已因框架協(xié)議而予以動用外，于本公告日期前，更新一般授權(quán)并無予以動用。

倘上述條件未能于二零零九年十二月三十一日(或本公司及承授人可能書面協(xié)定之其他日期)前達成，則承授人及本公司有關(guān)購股權(quán)認(rèn)購協(xié)議之權(quán)利及責(zé)任將告終止及失效。

本公司將向聯(lián)交所申請批準(zhǔn)購股權(quán)股份上市及買賣。

購股權(quán)價

第五篇：委托認(rèn)購協(xié)議-定稿

委托認(rèn)購協(xié)議

本協(xié)議由以下雙方于2011年【】月【】日在重慶市渝中區(qū)訂立：

1、委托人：【】（“甲方”）身份證號：

2、受托人：鄒淑媛（“乙方”）

身份證號：***5233、擔(dān)保人：重慶協(xié)信遠澤投資顧問有限公司

法定代表人：吳旭

鑒于：

（1）五礦國際信托有限公司擬發(fā)行專項用于協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司所屬子公司、關(guān)

聯(lián)公司房地產(chǎn)開發(fā)的信托，該信托計劃下的認(rèn)購單位不低于800萬元/份；

（2）甲方有意認(rèn)購信托單位中的一定份額。

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就甲方委托乙方以乙方名義代甲方認(rèn)購并持有五礦國際信托有限公司發(fā)行的信托單位的份額及相關(guān)事宜達成如下條款：

一、委托事項。甲方委托乙方以乙方的名義代為認(rèn)購并持有五礦國際信托有限公司發(fā)

行的，專項用于協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司所屬子公司、關(guān)聯(lián)公司房地產(chǎn)開發(fā)的信托單位，乙方同意接受委托。

二、委托金額。甲方同意將【】萬元(大寫：人民幣元)

認(rèn)購資金委托乙方認(rèn)購信托單位中的份額。本協(xié)議簽訂后，甲方將認(rèn)購資金支付至乙方賬戶：開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行重慶渝中兩江匯支行，賬號：***4615，戶名：鄒淑媛。甲方根據(jù)信托計劃及委托金額在信托單位中所占份額享有與信托單位相關(guān)的一切權(quán)利及義務(wù)，乙方只是甲方份額的名義持有人，不實際享有與該份額相關(guān)的任何權(quán)利。未經(jīng)甲方同意，乙方不得以任何形式處分甲方份額。

三、委托費用。乙方確認(rèn)，乙方接受甲方委托認(rèn)購并持有甲方份額系無償?shù)摹?/p>

四、擔(dān)保人對甲方認(rèn)購的資金的本金及固定收益（年化固定收益13%）提供無限連帶 1

擔(dān)保，如因乙方之行為導(dǎo)致甲方認(rèn)購資金損失，由擔(dān)保人予以賠償；如信托收益不足13%，或擔(dān)保人補足至13%。

五、因本協(xié)議產(chǎn)生的任何爭議如甲乙雙方不能協(xié)商解決，則任何一方可向本協(xié)議簽訂

地人民法院提起訴訟。

六、本協(xié)議一式三份，自甲乙及擔(dān)保人簽署之日起生效。

（以下無正文）

甲方：

乙方：鄒淑媛

擔(dān)保人：重慶協(xié)信遠澤投資顧問有限公司

2011年月日