第一篇：住改商厲害關(guān)系保證書（精選）

住改商厲害關(guān)系保證書

篇一：住改商承諾書

承諾書

尊敬的各位業(yè)主：

我們已取得中山市火炬開發(fā)區(qū)（以下稱“該室”）業(yè)主的同意，將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用。為取得各位利害關(guān)系的業(yè)主同意，現(xiàn)我們承諾，僅將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用，不干擾各位業(yè)主生活起居，并遵守國(guó)家法律法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)約的規(guī)定。

特此承諾！

中山市有限公司（籌）

法定代表人：

年月 日

以下各位利害關(guān)系業(yè)主簽字同意將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用：

業(yè)主：電話：

所在小區(qū)物業(yè)管理公司意見（對(duì)厲害關(guān)系業(yè)主進(jìn)行回訪確認(rèn)）： 篇二：論“住改商”與未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意的救濟(jì)方法

論“住改商”與未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意的救濟(jì)方法 關(guān)鍵詞： 區(qū)分所有建筑物 住改商 相鄰關(guān)系 利害關(guān)系業(yè)主 救濟(jì)

內(nèi)容提要： “住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體利害關(guān)系業(yè)主同意，并且同意的方式應(yīng)采用明示的方法。未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意的“住改商”，利害關(guān)系業(yè)主可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)。將區(qū)分所有建筑物的住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(“住改商”)，除應(yīng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，另外一個(gè)非常重要的條件就是利害關(guān)系業(yè)主同意。由于“住改商”屬于區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系范疇，利害關(guān)系業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相鄰關(guān)系進(jìn)行判斷，超出容忍限度受到損害的業(yè)主是利害關(guān)系業(yè)主，本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主屬于利害關(guān)系業(yè)主，其他業(yè)主主張利害關(guān)系的則需要舉證證明。

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)此進(jìn)行了原則上的禁止，第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！蔽餀?quán)法的這一規(guī)定表明，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：第一，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；第二，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。因而，對(duì)于“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”的理解成為“住改商”問題的關(guān)鍵，其中涉及以下幾個(gè)問題：一是，利害關(guān)系業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何判斷。二是，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體利害關(guān)系業(yè)主同意還是大多數(shù)利害關(guān)系業(yè)主同意。三是，如果未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意，法律后果如何。近期公布并生效的最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)這些問題進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于司法實(shí)踐具有重要的指導(dǎo)意義，但是從理論的角度對(duì)于“住改商”中的利害關(guān)系業(yè)主同意進(jìn)行深入分析，仍然必要，本文結(jié)合司法解釋的規(guī)定展開具體分析。

區(qū)分所有建筑物“住改商”就是將區(qū)分所有建筑物中的某專有部分由住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的重要問題。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分應(yīng)當(dāng)依照法定或者預(yù)先設(shè)定的特定用途進(jìn)行使用，是得到一致肯認(rèn)的通行觀點(diǎn)，專有部分的用途由規(guī)劃法事先確定，不得隨意更改，將專有部分的用途從住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房會(huì)影響其他業(yè)主的居住環(huán)境和品質(zhì)，因此日本、瑞士、俄羅斯和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)或者間接或者直接禁止“住改商”[1]。

一、“住改商”的性質(zhì)

“住改商”的性質(zhì)對(duì)于利害關(guān)系業(yè)主相關(guān)問題的理解具有重要意義，尤其是對(duì)于應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體利害關(guān)系業(yè)主同意還是大多數(shù)利害關(guān)系業(yè)主同意的判斷會(huì)產(chǎn)生直接影響，因此首先對(duì)于“住改商”的性質(zhì)進(jìn)行分析。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是一復(fù)合的所有權(quán)，包括專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)，而建筑物區(qū)分所有權(quán)表現(xiàn)出的法律關(guān)系則更加復(fù)雜，一般認(rèn)為，體現(xiàn)為三種具體的法律關(guān)系，這就是相鄰關(guān)系、共有關(guān)系和團(tuán)體關(guān)系[2]。相鄰關(guān)系，是指各區(qū)分所有權(quán)人因其專有部分相互間形成權(quán)利的延伸和限制的關(guān)系。一個(gè)業(yè)主對(duì)特定的專有部分與相鄰的其他業(yè)主的專有部分，必存在相互間的相鄰關(guān)系。而且建筑物區(qū)分所有是一個(gè)立體相鄰關(guān)系，其上下左右前后都可能構(gòu)成相鄰，較一般的相鄰關(guān)系遠(yuǎn)為復(fù)雜。共有關(guān)系，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于建筑物大門、樓梯、走廊和屋頂?shù)炔糠止灿兄畽?quán)利義務(wù)關(guān)系。建筑物區(qū)分所有之共有關(guān)系因其使用上與性質(zhì)上的不可分割，與一般共有有所不同，且應(yīng)永遠(yuǎn)保持該共有狀態(tài)。團(tuán)體關(guān)系，是指全體業(yè)主作為一個(gè)整體，形成一個(gè)團(tuán)體，這就是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)的各個(gè)成員就是業(yè)主，就是共同管理權(quán)的基礎(chǔ)[3]。

考查“住改商”問題的性質(zhì)也就是要看一下它是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系，共有關(guān)系，還是團(tuán)體關(guān)系，筆者認(rèn)為，“住改商”屬于相鄰關(guān)系，理由如下：

第一，“住改商”不屬于共有關(guān)系。共有關(guān)系所針對(duì)的是建筑物區(qū)分所有的共有部分，而“住改商”的問題涉及的是業(yè)主對(duì)于自己專有部分的使用，與共有部分無關(guān)，因而很明顯

“住改商”超出了因居住產(chǎn)生的正當(dāng)妨害則可認(rèn)為超出了容忍限度。因?yàn)樽鳛樯罹幼∧康牡膮^(qū)分所有建筑物，因?yàn)榫幼∮猛井a(chǎn)生的正當(dāng)?shù)纳钌系姆恋K，屬于相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)容忍的范圍，而將其用作商業(yè)用途產(chǎn)生的妨礙，從其性質(zhì)和嚴(yán)重程度上來說，都超出了這一正當(dāng)妨害，屬于超出了相鄰業(yè)主的容忍限度。超出容忍限度的妨害會(huì)給相鄰業(yè)主造成侵害，表現(xiàn)為生活質(zhì)量或者房屋價(jià)值的降低。

(二)司法解釋對(duì)于利害關(guān)系業(yè)主的明晰界定

傳統(tǒng)的相鄰關(guān)系限于物理上的通行、排水等事項(xiàng)，因此相鄰關(guān)系人具有明確的空間上的標(biāo)準(zhǔn)可以判斷，但是區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系比較復(fù)雜，除了傳統(tǒng)相鄰權(quán)的內(nèi)容之外，還有不可量物的侵入等因素?！白「纳獭钡膯栴}涉及多種無形的妨害，因此對(duì)于利害關(guān)系業(yè)主的判斷存在很大的困難。在確定利害關(guān)系業(yè)主的具體范圍時(shí)，我們應(yīng)注意：判斷是否屬于利害關(guān)系業(yè)主，應(yīng)當(dāng)從相鄰關(guān)系理論出發(fā)，考慮形式和程度等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)綜合確定，而不能不加區(qū)分地確定利害關(guān)系業(yè)主，全體小區(qū)的業(yè)主不能必然地成為利害關(guān)系業(yè)主。

利害關(guān)系業(yè)主是因“住改商”房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的相鄰業(yè)主。房屋價(jià)值受到不利影響是指由于住改商行為使得其他業(yè)主的房屋價(jià)值減損，比如有業(yè)主利用住房開設(shè)餐館，排放的油煙熏黑了臨近業(yè)主的住房，排放的污水滲透進(jìn)入其他業(yè)主的住房，對(duì)建筑物本身造成了損害；還有是由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使得相鄰業(yè)主的房屋不適宜居住，使得房屋的市場(chǎng)交易價(jià)值大打折扣，這些都屬于房屋價(jià)值受到不利影響的情況。生活質(zhì)量受到不利影響是指由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使得其他業(yè)主的日常生活受到不利干擾，比如噪聲干擾、粉塵干擾等不可量物干擾，使得其他業(yè)主的休息、健康受到影響；還有對(duì)于周圍環(huán)境的破壞，以及一些低俗的商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)，對(duì)于其他業(yè)主的精神以及內(nèi)心安寧造成困擾。這種不利影響包括已經(jīng)造成的，還包括尚未造成但是將來可能會(huì)出現(xiàn)的。

但是由于實(shí)際案件往往比較復(fù)雜，不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為其產(chǎn)生的超出容忍限度的妨害的影響空間范圍大小也有所不同，因此區(qū)分所有建筑物專有部分的商業(yè)利用的利害關(guān)系業(yè)主范圍很難具體予以判斷，司法解釋按照社會(huì)通常情況認(rèn)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為物權(quán)法第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”，也就是說，認(rèn)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主基于相鄰利益而因?yàn)樽》扛淖優(yōu)樯虡I(yè)用房而受到的妨害超出了容忍限度，造成了侵害，房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。而本棟建筑物以外的業(yè)主，由于空間距離比較遠(yuǎn)，法律推定“住改商”對(duì)其造成的妨害在其容忍限度之內(nèi)，如果他們要主張“住改商”對(duì)其的妨害超出了容忍限度，存在利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

(三)利害關(guān)系業(yè)主的適當(dāng)擴(kuò)張理解

雖然業(yè)主這一概念已經(jīng)將物業(yè)使用人排除在外，但是如果對(duì)于區(qū)分所有建筑物進(jìn)行實(shí)際使用的是非業(yè)主的物業(yè)使用人，那么因?yàn)椤白「纳獭笔艿接绊懙氖俏飿I(yè)使用人而非業(yè)主。依據(jù)相鄰關(guān)系理論，相鄰關(guān)系調(diào)整相鄰不動(dòng)產(chǎn)使用過程中發(fā)生的法律關(guān)系，該關(guān)系產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)空間和地理位置上的鄰接，與到底是誰(shuí)在使用不動(dòng)產(chǎn)無關(guān)，相鄰權(quán)利人不限于不動(dòng)產(chǎn)的所有人，使用人也包括在內(nèi)。而且物業(yè)使用人承擔(dān)了與物業(yè)使用相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對(duì)應(yīng)原則，他們的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)?shù)玫骄S護(hù)，因此物業(yè)使用人也是利害關(guān)系人，對(duì)于“住改商”享有同意權(quán)，應(yīng)當(dāng)征得他們的同意。

三、利害關(guān)系業(yè)主的同意規(guī)則

(一)應(yīng)當(dāng)采用全體利害關(guān)系業(yè)主同意的規(guī)則

對(duì)于利害關(guān)系業(yè)主的同意規(guī)則，司法實(shí)踐中有采用利害關(guān)系業(yè)主多數(shù)決的原則，認(rèn)為“住改商”只需要征得多數(shù)利害關(guān)系業(yè)主同意即可。本文認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不正確的。物權(quán)法關(guān)于業(yè)主多數(shù)決的原則僅僅針對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議，采用了專有部分面積比例和業(yè)主人數(shù)比例相結(jié)合的原則。應(yīng)當(dāng)注意的是，業(yè)主大會(huì)決議的事項(xiàng)是關(guān)于共有和共同管理的重大事項(xiàng)，屬于區(qū)分所有建筑物的團(tuán)體關(guān)系。而住改商不是業(yè)主大會(huì)共同決議的團(tuán)體關(guān)系，屬于相鄰關(guān)系，而

如果滿足了上述要件，物權(quán)人就可以請(qǐng)求相對(duì)人排除妨害，恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)于專有部分享有專有權(quán)，對(duì)于共有部分享有共有權(quán)，住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房對(duì)于專有部分和共有部分造成的損害，利害關(guān)系業(yè)主和物業(yè)使用人作為物權(quán)人可以主張排除妨害。

(二)消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)

消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)可能遭受侵奪占有以外的方式的妨害時(shí)，權(quán)利人享有的請(qǐng)求消除妨害可能性的權(quán)利。消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件包括如下幾個(gè)：

第一，物權(quán)有受妨害的可能。例如，業(yè)主甲因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)其專有部分進(jìn)行改建，需要增加新墻，并已著手進(jìn)行，雖然增建新墻的行為尚未對(duì)于樓下業(yè)主乙造成現(xiàn)實(shí)的妨害，但是該新墻一旦建筑完畢，必將對(duì)于業(yè)主乙的房頂產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害，在此情況下，乙可以向甲主張消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。至于何為“妨害的可能”，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用“社會(huì)一般觀念”說，按照此種觀點(diǎn)，妨害是否可能的判斷，不必要求妨害曾經(jīng)發(fā)生過，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合各種相關(guān)事實(shí)，依據(jù)社會(huì)一般觀念決定是否有“妨害的可能”。因此，妨害曾經(jīng)發(fā)生過，只能作為認(rèn)定妨害再次發(fā)生可能性的因素來考慮。

第二，可能發(fā)生的妨害具有違法性。與前面相同，此處的妨害必須具有違法性。只不過，此處所

說的妨害的違法性，是指可能的妨害是違法的，而非現(xiàn)實(shí)的妨害是違法的。

第三，請(qǐng)求權(quán)主體是物權(quán)人。凡是其物權(quán)的圓滿狀態(tài)有可能遭受妨害的物權(quán)人都可以行使該項(xiàng)權(quán)利。利害關(guān)系業(yè)主和物業(yè)使用人都可以作為請(qǐng)求權(quán)主體。篇三：住宅改商用承諾書

承諾書

尊敬的各位XX大廈業(yè)主：

我們已取得南寧市XX大道XX號(hào)XX大廈XX室（以下稱“該室”）業(yè)主的同意，將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用。為取得各位利害關(guān)系的業(yè)主同意，現(xiàn)我們承諾，僅將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用，不干擾各位業(yè)主生活起居，并遵守國(guó)家法律法規(guī)及物業(yè)管理規(guī)約的規(guī)定。

特此承諾！南寧市XXXXX有限公司（籌）

法定代表人：

年月日

以下各位利害關(guān)系業(yè)主簽字同意南寧市XXXXX有限公司（籌）將該室作為商務(wù)辦公場(chǎng)所使用： XXXXX室業(yè)主

XXX 電話 XXXXXXXXXXX

第二篇：住改商證明

關(guān)于同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明

蘭州市工商行政管理局城關(guān)分局：

申請(qǐng)將位于的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該房屋用途為住宅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意將此房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，不擾民，并經(jīng)社區(qū)（業(yè)主委員會(huì)）確認(rèn)。

特此證明。

社區(qū)（業(yè)主委員會(huì)）

（蓋章）

年月日

第三篇：住改商證明

關(guān)于同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明

**工商行政管理局：

**公司申請(qǐng)將位于**的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。該房屋用途為住宅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主同意將此房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，并經(jīng)居委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）確認(rèn)。

特此證明。

居民委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）

（蓋章）

年 月 日

第四篇：關(guān)于住改商的新聞

烏魯木齊市經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)小區(qū)“住改商”愈演愈烈

2008-09-04

中經(jīng)網(wǎng)新疆中心訊 等電梯一等10多分鐘，晚上經(jīng)常遭遇醉漢敲門……自從對(duì)門搬來一家公司后，鄭先生的生活就偏離了正常軌道。

鄭先生所住的小區(qū)位于新疆烏魯木齊市揚(yáng)子江路，和他有著同樣苦惱的居民為數(shù)不少，原因是住宅小區(qū)內(nèi)的許多居民住房變成了公司、小旅館、美容院等經(jīng)營(yíng)性單位，影響了居民的正常生活，甚至帶來安全隱患。

鄭先生翻開去年實(shí)施的物權(quán)法對(duì)記者說：“法律規(guī)定“住改商”須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但從來沒人找我談過這事并征詢我的意見?！?/p>

記者還了解到，去年國(guó)家工商總局也曾下發(fā)通知規(guī)定，企業(yè)將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，須取得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所在地居委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件。但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在烏魯木齊很多小區(qū)，物權(quán)法中“住改商”須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的規(guī)定，實(shí)際上成了一句空話。

經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)軍住宅小區(qū)

9月2日，記者來到烏市揚(yáng)子江路的一個(gè)大型小區(qū)，只見這里小旅館、公司的招牌隨處可見。記者站在小區(qū)內(nèi)一棟居民樓前，僅從招牌看，這棟樓內(nèi)便有3家旅館、1家按摩館。一位劉姓居民告訴記者，樓內(nèi)不掛牌的美容院、賓館、公司還有多家。

居民李勇的樓上就是家公司。李勇對(duì)記者說：“每天早晨上班時(shí)，電梯被那家公司人員擠得滿滿的。遇到他們運(yùn)貨，那就別想乘電梯了?！?/p>

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在烏魯木齊市，“住改商”問題主要出現(xiàn)在市區(qū)繁華地段的住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位的規(guī)模一般較小，以經(jīng)營(yíng)裝飾、電腦、美容、廣告者居多。

一家公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們之所以入駐住宅小區(qū)是因?yàn)閷懽謽浅杀咎?，小區(qū)租金要便宜得多。另外，住宅小區(qū)相對(duì)隱蔽，可以不用辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)，也是為了方便開拓客源。

“住改商”擾民到底誰(shuí)來管

面對(duì)“住改商”現(xiàn)象，居民們感到既頭疼又無奈，究竟該由誰(shuí)來管理呢？

一位社區(qū)居民對(duì)記者說，他們和小區(qū)內(nèi)的公司出現(xiàn)矛盾時(shí)，一般都是向物業(yè)公司反映，但大多得不到解決。對(duì)此，物業(yè)公司也是一肚子苦水。烏市日月星光小區(qū)物業(yè)管理中心一位負(fù)責(zé)人說，由于沒有管理權(quán)，居民和公司發(fā)生矛盾后，他們也只能進(jìn)行協(xié)調(diào)。

烏市天山區(qū)日光社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人孫惠敏也對(duì)記者說：“在小區(qū)業(yè)主的投訴中，很多都是反映“住改商”擾民。我們能做的也就是從中協(xié)調(diào)。對(duì)于一些嚴(yán)重?cái)_民以及帶來安全隱患的公司，我們不會(huì)給其開具相關(guān)證明，但是一些公司在物權(quán)法出臺(tái)前就已經(jīng)開辦，對(duì)于這種情況，我們也無可奈何。”

律師張?jiān)婪治稣f，究竟什么才算是物權(quán)法所規(guī)定的“利害關(guān)系業(yè)主”？居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)出具證明文件的標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何保證利害關(guān)系業(yè)主的同意？這些問題在物權(quán)法和國(guó)家工商總局的通知中都沒有提到和解釋。物權(quán)法關(guān)于“住改商”的規(guī)定，從法律的角度講沒有問題，但從執(zhí)行操作的角度來看，還需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。但張?jiān)劳瑫r(shí)表示，受干擾的業(yè)主或者是業(yè)委會(huì)也可依據(jù)物權(quán)法到法院起訴經(jīng)營(yíng)單位。(R03)

住改商“一票否決” 會(huì)不會(huì)有礙公平？

2009-05-26 14:17:55

“住改商”要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎不可能完成。當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”

生權(quán)利沖突時(shí)，合理的“開店權(quán)”與“否決權(quán)”并無高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、公正地調(diào)整各方權(quán)利和利益，而不是簡(jiǎn)單地一刀切或一票否決。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，是《物權(quán)法》制訂時(shí)的一個(gè)難題。２００７年的

物權(quán)法》規(guī)定“住改商”應(yīng)當(dāng)“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主”同意。但何謂“有利害關(guān)系

業(yè)主”，《物權(quán)法》并未提供答案。５月２４日，最高人民法院公布《物權(quán)法》司

解釋，明確將“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，這被媒

普遍解讀為“‘住改商’須經(jīng)全樓業(yè)主同意”。該司法解釋同時(shí)規(guī)定：“住改商”

業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。換言之，怕只有“一票否決”，就不能“住改商”。

這一司法解釋在網(wǎng)上引發(fā)褒貶不一的熱議，這表明，“住改商”問題或許仍未“

局”。

“住改商”實(shí)際上具有兩面性，一方面，在住宅樓內(nèi)開辦餐廳、歌舞廳、公司等，導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境下降，比如帶來油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁

等；另一方面，一些“住改商“后在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的便利店、干洗店、醫(yī)療診所、打字

印等，有效彌補(bǔ)了社區(qū)商業(yè)配套不足，為居民帶來了生活便利。因此從某種程度而，“住改商”的實(shí)質(zhì)問題是究竟有沒有產(chǎn)生妨礙、損害其他業(yè)主利益的事實(shí)。

按照目前的司法解釋，“住改商”不管是否有擾民等行為，要取得全樓業(yè)主的同，幾乎都是不可能完成的任務(wù)。但我們不妨提出這樣的假設(shè)，如果有業(yè)主的“住改

”——比如開辦一家便利店，并無任何擾民之處，且因其便民而受到絕大多數(shù)業(yè)主

歡迎甚至是期盼，但僅僅因?yàn)榕c本樓某位業(yè)主有其他因素造成的個(gè)人過節(jié)兒，便

一票否決，這對(duì)想“住改商“的業(yè)主是否公平？是否也妨害了絕大多數(shù)業(yè)主的合理

望和利益？

有人說，“住改商”改變了房屋的用途，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制。但是，合情合理的

住改商”不僅是一種世界趨勢(shì)，有助于公民低成本創(chuàng)業(yè)——比如在一些國(guó)家，非常

倡個(gè)人藝術(shù)工作室、個(gè)人律師事務(wù)所等在家辦公的ＳＯＨＯ一族，巴黎等世界名城 有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身實(shí)際上也是一種物權(quán)，《物

法》已經(jīng)明確規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其房產(chǎn)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分

權(quán)利”，當(dāng)然這種權(quán)利的行使不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。換言之，“住改商”

然應(yīng)當(dāng)受到限制，但應(yīng)當(dāng)是合理的限制，而不是簡(jiǎn)單、粗暴的限制。

那么，業(yè)主在自己的住宅里“住改商“，并且沒有任何擾民等不良后果，是不是

種正當(dāng)?shù)臋?quán)利行使呢？是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼谋Ｗo(hù)呢？

可見，明確何為“有利益關(guān)系業(yè)主“固然重要，但厘清“住改商”是否具有“損

事實(shí)”更為重要，比如“住改商”是否妨礙了其他業(yè)主的通行權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)

。而是否具有“損害事實(shí)”，其他業(yè)主的合法權(quán)益是什么等，恐怕不能由爭(zhēng)議雙方

了算，甚至也不能由大多數(shù)業(yè)主投票表決，而是應(yīng)當(dāng)提供調(diào)解、司法等爭(zhēng)議解決機(jī)

和權(quán)利救濟(jì)渠道。換言之，當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，合理的“

店權(quán)”與“否決權(quán)”并無高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、更公正地調(diào)整各方權(quán)利和利，而不是簡(jiǎn)單地一刀切或一票否決，在倒掉侵權(quán)的臟水的同時(shí)也潑掉了權(quán)利的孩子。

就此而言，與“住改商”有關(guān)的制度規(guī)則，似乎還有很大的改善空間，尤其是，了更好地鑒別是否具有“損害事實(shí)”，可以在制度層面嚴(yán)格限定“住改商”的產(chǎn)業(yè)

別，明確哪些便民利民的產(chǎn)業(yè)可以進(jìn)入并接受必要的限制，哪些嚴(yán)重?cái)_民的產(chǎn)業(yè)絕

不得進(jìn)入。立法者在這方面多下點(diǎn)工夫，恐怕能讓“住改商”問題得到更合理、更

平的解決。

廣州促進(jìn)就業(yè)大舉措：企業(yè)個(gè)體戶允許住改商

2009-10-20

中經(jīng)網(wǎng)廣東中心訊 昨天下午，廣州市長(zhǎng)張廣寧主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過了《關(guān)于做好促進(jìn)就業(yè)工作實(shí)施意見》。

實(shí)施意見提出了稅收優(yōu)惠、收費(fèi)減免、職業(yè)培訓(xùn)和鑒定補(bǔ)貼、小額擔(dān)保貸款等一系列扶持就業(yè)的措施，其中包括允許企業(yè)、個(gè)體工商戶按有關(guān)規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)等級(jí)注冊(cè)。

實(shí)施意見提出放寬準(zhǔn)入條件，法律、法規(guī)沒有明確禁止進(jìn)入的行業(yè)和領(lǐng)域，一律向創(chuàng)業(yè)人員開放；放寬登記條件，申請(qǐng)個(gè)體工商戶、創(chuàng)辦合伙企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)等級(jí)，一律不受出資數(shù)額限制，投資設(shè)立有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本最低只需3萬元即可登記；放寬場(chǎng)地條件，允許企業(yè)、個(gè)體工商戶按有關(guān)規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)等級(jí)注冊(cè)，允許各區(qū)人民政府在條件成熟地區(qū)開放部分場(chǎng)地，作為從事小型零售業(yè)、服務(wù)業(yè)人員的臨時(shí)性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。(R05)

貴州物管條例出臺(tái)引熱議 維權(quán)更有保障

2010-11-08 10:57:21

近日，《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)出臺(tái)，《條例》涉及的新建商品房須交質(zhì)量保修金、建設(shè)單位無償配置物管用房、業(yè)主不得拒交物管費(fèi)、業(yè)主不得擅自住改商、車位首先滿足業(yè)主需要等敏感話題，引起了筑城市民及相關(guān)行業(yè)人士的廣泛關(guān)注。大家認(rèn)為，這部既與《物權(quán)法》、國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》相銜接，又具有本地特色的創(chuàng)新性法規(guī)，對(duì)指導(dǎo)我省物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、解決常見社區(qū)物業(yè)糾紛將起到重要的指導(dǎo)意義。

楊忠明多年來一直擔(dān)任鉆石廣場(chǎng)的業(yè)委會(huì)主任，由于樓盤“住改商”現(xiàn)象帶來的公共設(shè)施老化、小區(qū)安全無保障等問題日益突出，2008年在楊忠明的帶領(lǐng)下，業(yè)委會(huì)就聯(lián)合物管公司對(duì)“住改商”進(jìn)行治理。楊忠明表示，《條例》在《物權(quán)法》等法規(guī)的基礎(chǔ)上再次明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。這為他們下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撐。同時(shí)，《條例》中另一個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注，就是建設(shè)單位需無償配置物業(yè)服務(wù)用房，這也從極大程度上解決了很多物管公司、業(yè)主委員會(huì)辦公條件受限的難題。

從事多年物管服務(wù)工作的貴陽(yáng)金鷹物管公司沈娟主任認(rèn)為，新《條例》中多個(gè)方面對(duì)物管工作具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。首先，新條例中對(duì)新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度這一點(diǎn)提得非常好，過去，房開公司出現(xiàn)的一些遺留問題，業(yè)主得不到解決，常?！盃颗庇谖锕芄?，進(jìn)而滋生了業(yè)主與物管公司之間的諸多矛盾，現(xiàn)在有了物業(yè)質(zhì)量保修金，為房開公司遺留問題的解決提供了一個(gè)有效途徑；其次，當(dāng)前在絕大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主拒交物管費(fèi)一直是一個(gè)“老大難”問題，業(yè)主常常以物管公司服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，物管公司收不到物管費(fèi)，難以維持正常運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致小區(qū)物管服務(wù)缺位，形成惡性循環(huán)，最終也損害到其他業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際上物管公司的服務(wù)范圍完全應(yīng)該依據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》來決定，根據(jù)《條例》規(guī)定業(yè)主不得拒交物管費(fèi)，對(duì)未按約定交納物管費(fèi)的業(yè)主，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可依法請(qǐng)求支付。

由于《條例》牽涉到普通業(yè)主的切身利益，不少市民也對(duì)條例予以了高度關(guān)注。家住花溪大道北段某小區(qū)的張先生表示，根據(jù)新《條例》的規(guī)定，維修資金由業(yè)主直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收，過去我市多個(gè)小區(qū)一度出現(xiàn)大量維修資金被房開公司挪用的情況，而業(yè)主真正因房屋維修、更新需要啟動(dòng)維修資金時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房子的“養(yǎng)老錢”不知去向，新《條例》的規(guī)定在較大程度上堵住了房開公司挪用維修資金的漏洞。金陽(yáng)新區(qū)碧?；▓@業(yè)主譚女士則為《條例》涉及的“禁止野蠻裝修”投了贊成票。譚女士表示，近年來在一些新建小區(qū)，野蠻裝修事件頻頻出現(xiàn)，一些業(yè)主為了私人利益，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，直接影響到其他業(yè)主的權(quán)益，現(xiàn)在《條例》對(duì)業(yè)主的裝修行為也有了約束，比如對(duì)承重墻、主體結(jié)構(gòu)擅自改動(dòng)的約束，禁止自搭建筑物和構(gòu)筑物等，現(xiàn)在對(duì)于野蠻裝修，任何業(yè)主都有權(quán)拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)利。

北斗星律師事務(wù)所律師彭俊瑋說，《條例》在解決一些當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的焦 點(diǎn)問題上具有極強(qiáng)的操作性。以車位問題為例，隨著我市私家車擁有量的不斷攀升，地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬問題正成為熱點(diǎn)，《條例》明確，車位的歸屬權(quán)由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租的，應(yīng)當(dāng)首先出租給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。這就有效杜絕了我市一些開發(fā)商將地下停車場(chǎng)變更用途，將車庫(kù)作為倉(cāng)庫(kù)、洗車場(chǎng)、會(huì)所等使用的常見問題。[26]

第五篇：關(guān)于住改商的法律規(guī)定

關(guān)于住改商的法律規(guī)定 在***小區(qū)內(nèi)，購(gòu)買一層和夾層的部分居民將所購(gòu)買性質(zhì)為住宅的房產(chǎn)改為商用，用于經(jīng)營(yíng)，如：洗衣店；藥店；建材店；便利店等，個(gè)別業(yè)主在住宅內(nèi)經(jīng)營(yíng)辦事處；公司等，在樓內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不但嚴(yán)重?cái)_民還會(huì)出現(xiàn)噪音、異味、光污染、環(huán)境污染、破壞電子門、長(zhǎng)時(shí)間占用電梯、散雜人員出入亂竄等現(xiàn)象，正常居住生活的業(yè)主對(duì)此頗有意見，業(yè)主產(chǎn)生意見后，來找物業(yè)公司，物業(yè)公司采取勸阻，舉報(bào)的辦法加以制止，甚至發(fā)生流血沖突，但收效甚微，業(yè)主有意見，經(jīng)營(yíng)戶有意見，物業(yè)公司無奈，政府執(zhí)法部門不作為，把所有的矛盾集中在物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，業(yè)主不理解，認(rèn)為交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)該包打天下，對(duì)此，依據(jù)2007年10月1日起開始執(zhí)行的中華人民共和國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利予以說明。關(guān)于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的相關(guān)法律條文：

第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

因此，上述法律規(guī)定業(yè)主享有對(duì)自己房產(chǎn)專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有明確的物權(quán)，其他任何人是不能侵犯的，但是在處置使用上是不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說，要想改變房屋使用用途，是需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在這部法里，已經(jīng)明確各方的權(quán)利義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念是：

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

在條例中，已經(jīng)明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍和行為能力，物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性質(zhì)的企業(yè)，不具備任何政府和行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)利，不論是正常的居住業(yè)主還是私自改變房屋用途的違法業(yè)主，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是一樣的，同樣是接受物業(yè)服務(wù)的，改動(dòng)是違反了國(guó)家的法律，不是違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度，物業(yè)是沒有任何權(quán)利處罰的，但是，法律賦予了物業(yè)企業(yè)舉報(bào)的權(quán)利，當(dāng)遇到上述違法情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行舉報(bào)，完成了法律上的義務(wù)，懲戒由政府相關(guān)部門執(zhí)法，物業(yè)企業(yè)完成義務(wù)，其他相關(guān)的業(yè)主也就沒有指責(zé)物業(yè)企業(yè)不作為的必要了，舉報(bào)后違規(guī)戶沒有受到執(zhí)法部門的查處，是執(zhí)法部門部不作為，因此就不能將執(zhí)法部門的過錯(cuò)強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)上。

在住改商的過程中，有下列環(huán)節(jié)需要注意：

在辦理工商執(zhí)照的時(shí)候，需要四鄰?fù)獾囊环莺炞质掷m(xù)，如果你不同意其商業(yè)行為，你可以不必居于面子，給他簽字，有過這樣顯現(xiàn)，因?yàn)榈K于情面，前面給簽字，過后來物業(yè)鬧，并且說是物業(yè)在挑撥鄰居關(guān)系，同意鄰居住改商是違心的，要求物業(yè)去制止，好人他當(dāng)，惡事物業(yè)做。

一旦你沒有簽字，鄰居開業(yè)，就只有兩種情況，一是無照經(jīng)營(yíng)，二是欺騙手段獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，那么，這種情況就有人管了，甚至可以通過行政復(fù)議手段追究發(fā)照機(jī)關(guān)的過錯(cuò)。

一點(diǎn)小常識(shí)，請(qǐng)廣大業(yè)主擦亮雙眼，辯明是非，依法行使自己的權(quán)利和義務(wù)。