項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)1

廣大青少年及各界志愿者：

6月12日，xx州“推廣使用節(jié)能產(chǎn)品，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)需求”主題宣傳周正式啟動(dòng)。實(shí)施環(huán)保節(jié)能政策，促進(jìn)健康消費(fèi)，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然選擇，也是“實(shí)施‘三州’戰(zhàn)略，推進(jìn)綠色繁榮”的`客觀(guān)要求。為此，團(tuán)州委向xx州廣大青少年及各界志愿者提出倡議：一、各級(jí)團(tuán)組織和志愿者組織要積極開(kāi)展節(jié)能講座、節(jié)能調(diào)查、節(jié)能宣傳等志愿實(shí)踐活動(dòng)，讓”節(jié)能環(huán)?！崩砟钭哌M(jìn)校園、走進(jìn)家庭、走向社會(huì)，要?jiǎng)訂T廣大青少年自覺(jué)宣傳節(jié)能環(huán)保知識(shí)，大力弘揚(yáng)節(jié)能文化，共同創(chuàng)造人人關(guān)心資源節(jié)約，人人身體力行節(jié)約資源的良好氛圍。

二、廣大青少年要在生活中踐行“少開(kāi)一次車(chē)、少用一度電、少用一滴水、少用一張紙”等節(jié)約理念，要積極學(xué)習(xí)節(jié)能方法，掌握節(jié)能技能，使用節(jié)能產(chǎn)品，提倡健康消費(fèi)，杜絕各種形式的浪費(fèi)，培養(yǎng)節(jié)約資源、愛(ài)護(hù)環(huán)境的良好意識(shí)和行為習(xí)慣，爭(zhēng)做節(jié)能減排的標(biāo)兵。

三、廣大青年職工要立足崗位積極開(kāi)展節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)，為單位實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水和減排多提合理化建議，實(shí)現(xiàn)單位增收節(jié)支；廣大少年兒童要積極宣傳節(jié)能環(huán)保理念，促進(jìn)家庭節(jié)能降耗；廣大志愿者要加強(qiáng)環(huán)保節(jié)能監(jiān)督，及時(shí)制止身邊的浪費(fèi)資源、污染環(huán)境的不良行為。

節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，功在當(dāng)代，利在千秋。讓我們攜起手來(lái)，從現(xiàn)在做起，從點(diǎn)點(diǎn)滴滴的小事做起，為節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)我州的綠色繁榮做出積極貢獻(xiàn)。

xxx

20xx年xx月xx日

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)2

專(zhuān)家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷(xiāo)售的最終結(jié)果。

一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線(xiàn)與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項(xiàng)目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬(wàn)平方米，建筑密度31%，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

（1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來(lái)之不易，絕對(duì)區(qū)位上乘。

（2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶(hù)，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶(hù)大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

（3）、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。

（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對(duì)客戶(hù)心理影響會(huì)較大。

（5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹(shù)齡長(zhǎng)、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來(lái)講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目；

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

（1）、相對(duì)區(qū)位一般，東離國(guó)貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。

（2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū)。

（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀(guān)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷(xiāo)售階段隨著工程形象的拔高，視覺(jué)效果會(huì)越來(lái)越差。

（4）、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線(xiàn)之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。

（5）、板樓中東西朝向的戶(hù)型所占比例大于南北向戶(hù)型的比例，不利于銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶(hù)型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理，即相對(duì)于套內(nèi)戶(hù)型總面積，次臥、廚房的面積過(guò)小不符合目標(biāo)客戶(hù)的舒適生活習(xí)慣；

（6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì)，地下車(chē)位數(shù)量也不足，客戶(hù)容易被分流。

二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，

為了挖出其潛質(zhì)來(lái)我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。

1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來(lái)看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長(zhǎng)、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格的提升及銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶(hù)型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來(lái)看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車(chē)位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線(xiàn)及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

2、目標(biāo)客戶(hù)研究

（1）、因故不能或不愿離開(kāi)該區(qū)域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶(hù)型。

（2）、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康，追求時(shí)尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。

（3）、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。

（4）、看準(zhǔn)獨(dú)特的`位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。

理由是：

（1）、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

（2）、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康、快樂(lè)生活一族有無(wú)窮的魅力，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿(mǎn)足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶(hù)型面積合理，便具有一定的投資概念。

（5）、居家辦公和投資型客戶(hù)對(duì)戶(hù)型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過(guò)多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。

3、項(xiàng)目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。

（2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶(hù)型，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開(kāi)間程度。

（4）、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡。

（6）、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶(hù)從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺(jué)；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)3

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制簡(jiǎn)介

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并在短短的幾年間，一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)。然而現(xiàn)階段，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，針對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)犯罪和腐敗問(wèn)題引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的批評(píng)和關(guān)注，出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制做的差，甚至忽視內(nèi)部控制的重要性，也因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有對(duì)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制給予高度重視，才能防范類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）工程立項(xiàng)管理

1.項(xiàng)目建議書(shū)不合規(guī)

項(xiàng)目建議書(shū)編制要規(guī)范，必須先保證內(nèi)容齊全，項(xiàng)目建議書(shū)具體內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意義及依據(jù)、產(chǎn)品的初步方案、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等等。房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，容易出現(xiàn)項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容不全面、不規(guī)范，產(chǎn)品方案及用途模糊，建設(shè)規(guī)模不明確，項(xiàng)目資金概算與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排不一致，進(jìn)而無(wú)法為項(xiàng)目提供實(shí)質(zhì)性的建議。

2.可行性研究流于形式

項(xiàng)目建議書(shū)編制完成后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)開(kāi)展可行性研究，并編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)在編制可行性報(bào)告時(shí)，要注意可行性研究的內(nèi)容涵蓋那些方面，如項(xiàng)目建設(shè)的意義、市場(chǎng)前景、項(xiàng)目建設(shè)的地址選擇及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。但在實(shí)際項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)往往會(huì)忽視可行性研究或者是只注重可行性研究的形式忽略?xún)?nèi)容實(shí)質(zhì)，更有的在可行性研究中只觸及表面的東西而可行性研究的深度未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)或者實(shí)質(zhì)要求，這些都不利于項(xiàng)目決策，可行性研究流于形式會(huì)導(dǎo)致決策不當(dāng)，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期效益，甚至可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

3.項(xiàng)目決策與評(píng)審流程不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)投資發(fā)展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)過(guò)充分論證之后給出相應(yīng)的評(píng)審意見(jiàn)，注意項(xiàng)目評(píng)審人員應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目建議書(shū)與可行性報(bào)告的編制人員應(yīng)當(dāng)適當(dāng)分離。項(xiàng)目決策與評(píng)審程序不規(guī)范，比如采用“少數(shù)服從多數(shù)”進(jìn)行決策，或者不符合適當(dāng)?shù)莫?dú)立性，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目決策、評(píng)審程序流于形式而不利于項(xiàng)目的決策。

（二）工程招標(biāo)管理

1.投標(biāo)資格審核未做到公平化、透明化

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目投標(biāo)單位一般是通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行選擇，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或者社會(huì)關(guān)系尋找供應(yīng)商，進(jìn)行篩選，擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的供應(yīng)商。但實(shí)際操作中，由于投標(biāo)資格的審核條件是人為設(shè)置的，標(biāo)準(zhǔn)因人而異，很難做到公平、透明，很有可能存在暗箱操作的情況，所以中標(biāo)人的質(zhì)量很難保證，無(wú)端將合格單位排除在外。

2.招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)進(jìn)行舞弊

房地產(chǎn)企業(yè)在組織投標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人可以組織投標(biāo)人去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)去考察，便于投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面具體的了解；還可以召開(kāi)投標(biāo)預(yù)備會(huì)，對(duì)投標(biāo)人的疑問(wèn)進(jìn)行解答。在雙方接觸的.過(guò)程中，招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可能會(huì)串通投標(biāo)進(jìn)而舞弊，對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生不良的影響。

3.開(kāi)標(biāo)不透明、評(píng)標(biāo)不合理

根據(jù)招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公正、平等的原則，招標(biāo)公告，同時(shí)要提供招標(biāo)工程及開(kāi)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的程序、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的相關(guān)招標(biāo)文件。企業(yè)需對(duì)投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件進(jìn)行審核，對(duì)未進(jìn)行保密的投標(biāo)文件進(jìn)行廢除。若開(kāi)標(biāo)要求不明確，會(huì)誤拒合格單位參與開(kāi)標(biāo)；廢標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不清晰，容易導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)不嚴(yán)格。評(píng)標(biāo)工作未按招標(biāo)文件約定條款進(jìn)行，未做到公平、公正、合理，或者因個(gè)別評(píng)委做出誤導(dǎo)性陳述或相關(guān)言論，可能導(dǎo)致中標(biāo)候選人并非最優(yōu)選擇。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)

設(shè)計(jì)單位的選擇直接影響整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位信息采集，從而建立設(shè)計(jì)單位資源信息庫(kù)，再根據(jù)設(shè)計(jì)的資源信息庫(kù)結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)單位的組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目運(yùn)作方式、工地服務(wù)質(zhì)量等方面，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目情況采用邀標(biāo)和直接委托的方式選擇設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)單位的選擇不當(dāng)，比如設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)不符合項(xiàng)目要求，容易產(chǎn)生設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、遺漏，使企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果。

2.項(xiàng)目概算嚴(yán)重脫離實(shí)際

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本概算，為控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)投入和項(xiàng)目的投資提供依據(jù)。同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本概算、投資收益的修正，并形成下階段預(yù)控目標(biāo)成本。但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目的概算易嚴(yán)重脫離實(shí)際，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。

3.設(shè)計(jì)變更審批不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限，規(guī)范設(shè)計(jì)變更的審核流程。設(shè)計(jì)變更未經(jīng)審批或者審批不嚴(yán)格，可能會(huì)影響規(guī)劃要求，增加不必要的成本，發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)損失。

（四）工程建設(shè)管理

1.盲目趕進(jìn)度影響工程質(zhì)量

建設(shè)單位一般會(huì)根據(jù)施工合同總工期要求，審核和檢查施工單位上報(bào)的月施工進(jìn)度計(jì)劃、周施工進(jìn)度計(jì)劃，那么這就會(huì)造成承包單位會(huì)為了應(yīng)付建設(shè)單位的檢查，盲目的趕進(jìn)度，進(jìn)而影響工程的質(zhì)量，建設(shè)工程的安全也得不到保障。

2.建設(shè)資金使用管理混亂

建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)以施工合同為標(biāo)準(zhǔn)，只有通過(guò)工程建設(shè)部（建設(shè)單位）組織的整體竣工驗(yàn)收，并已進(jìn)入竣工審核備案階段，方可進(jìn)入結(jié)算審核程序。但在實(shí)際工作中，工程進(jìn)度款結(jié)算周期不定，有的按月，有的按年，容易引起建設(shè)資金使用混亂，項(xiàng)目資金嚴(yán)重短缺，延誤工期。

3.工程變更頻繁延誤工期

房地產(chǎn)企業(yè)典型的特點(diǎn)就是工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，在漫長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程中，往往會(huì)發(fā)生一些非常規(guī)事項(xiàng)。如建設(shè)單位要求對(duì)工程進(jìn)行修改、外部環(huán)境的變化等等，必須對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行變更。為保證工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，建設(shè)單位必須做出應(yīng)對(duì)，那么在變更的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，往往會(huì)引起方方面面的變動(dòng)，從而影響企業(yè)的項(xiàng)目資金費(fèi)用，最終導(dǎo)致工程未能按時(shí)完成。

（五）工程驗(yàn)收管理

1.交房前未進(jìn)行驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低

工程驗(yàn)收是在工程項(xiàng)目竣工結(jié)束之后進(jìn)行的程序，工程項(xiàng)目的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整、全面的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及文件，并滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的企業(yè)竣工驗(yàn)收的條件。對(duì)于工程驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上交財(cái)產(chǎn)清單，及時(shí)辦理交付使用手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)在交房前若未進(jìn)行建筑功能、觀(guān)感和用戶(hù)滿(mǎn)意度的驗(yàn)收審核可能導(dǎo)致工程質(zhì)量降低，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

2.竣工決算未經(jīng)審計(jì)

根據(jù)竣工結(jié)算相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行決算，在審核中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注審查決算依據(jù)是否充分、相關(guān)竣工文件是否齊全、竣工清理是否結(jié)束、決算的編制是否有誤。

竣工決算未經(jīng)審計(jì)，可能造成項(xiàng)目投資完成額不準(zhǔn)確、開(kāi)發(fā)成本虛報(bào)或者私藏結(jié)余資金，使竣工結(jié)算失真。

3.未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估

工程項(xiàng)目后評(píng)估是指對(duì)已完成項(xiàng)目的效益、影響進(jìn)行總結(jié)與分析的活動(dòng)，評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)以及項(xiàng)目投資收益等，并把評(píng)估結(jié)果作為企業(yè)績(jī)效考核與責(zé)任追究的依據(jù)。未對(duì)完工項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估使得企業(yè)無(wú)法及時(shí)總結(jié)質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，資源沒(méi)有的得到充分的利用，影響管理效率與效果的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（一）工程立項(xiàng)管理

1.重視項(xiàng)目建議書(shū)的編制

企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，來(lái)規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)的編制，對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，企業(yè)可以委托專(zhuān)業(yè)財(cái)會(huì)、技術(shù)、工程等機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行編制，項(xiàng)目建議書(shū)的編制，要特別注意相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)、明確，并且要對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度安排進(jìn)行充分的論證評(píng)估，保證項(xiàng)目建議書(shū)的規(guī)范、有效。

2.確?？尚行匝芯康木幹瀑|(zhì)量

對(duì)于可行性研究報(bào)告的編制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的控制制度，相關(guān)編制人員應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行編制，對(duì)于項(xiàng)目比較重大的，涉及金額比較大的項(xiàng)目，企業(yè)可以委托相關(guān)的法律、技術(shù)、項(xiàng)目工程機(jī)構(gòu)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)開(kāi)展可行性研究，當(dāng)然在選擇專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的時(shí)，企業(yè)應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)，以確保專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、聲譽(yù)等符合要求。

3.委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門(mén)組建專(zhuān)業(yè)的評(píng)審組或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，要注意可行性報(bào)告或者項(xiàng)目建議書(shū)的編制人員不得進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)審，評(píng)審組的成員應(yīng)熟悉工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程，在決策時(shí)要充分兼顧項(xiàng)目的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度，不得采用“少數(shù)服從多數(shù)”原則進(jìn)行決策，對(duì)項(xiàng)目方案、投資規(guī)模、投資估算、項(xiàng)目進(jìn)度情況進(jìn)行嚴(yán)格審核，充分核實(shí)這些內(nèi)容的相關(guān)審批文件是否真實(shí)、可靠，在可行性研究中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)是整個(gè)項(xiàng)目的核心，要特別地對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的可行性進(jìn)行深入的分析與論證。決策過(guò)程中必須保證有完整的書(shū)面記錄，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，“三重一大”項(xiàng)目要報(bào)經(jīng)董事會(huì)或者類(lèi)似權(quán)力機(jī)構(gòu)審批。

（二）工程招標(biāo)管理

1.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)資格審核管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，建立健全本單位的招投標(biāo)制度，明確招標(biāo)工程項(xiàng)目的范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)程序等環(huán)節(jié)的管理規(guī)定。招標(biāo)公告的編制要本著公開(kāi)、透明的原則，嚴(yán)格按照企業(yè)招投標(biāo)管理辦法確定中標(biāo)人，不得根據(jù)“意向中標(biāo)人”的實(shí)際情況來(lái)確定中標(biāo)人的資格條件。建設(shè)單位不具有招標(biāo)能力的，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人員招標(biāo)。

2.對(duì)投標(biāo)人的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密

為了防止招標(biāo)人與投標(biāo)人之間串通舞弊，我們應(yīng)對(duì)投標(biāo)人的信息采取嚴(yán)格的保密措施，任何人在公布中標(biāo)方之前都不得透露投標(biāo)人的信息，對(duì)于未做到保密的投標(biāo)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做廢標(biāo)處理，并追究責(zé)任。只有找到符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人，才能確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.完善開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的內(nèi)部控制環(huán)境

為了保證開(kāi)標(biāo)環(huán)境的公開(kāi)、透明，企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人或其出席開(kāi)標(biāo)，并邀請(qǐng)社會(huì)公正機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，該評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員由企業(yè)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)代表和有關(guān)工程項(xiàng)目、財(cái)會(huì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果宣布之前應(yīng)進(jìn)行保密，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員不得與投標(biāo)人私下接觸，也不得受企業(yè)的干擾而影響投標(biāo)結(jié)果。

（三）工程設(shè)計(jì)管理

1.采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位

對(duì)于設(shè)計(jì)單位的選擇，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用公開(kāi)招標(biāo)的方式來(lái)確定設(shè)計(jì)單位，在篩選時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，關(guān)于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同，需要明確設(shè)計(jì)單位的權(quán)利和義務(wù)。特別是當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目由不同的設(shè)計(jì)單位共同設(shè)計(jì)時(shí)，更需要分清楚責(zé)任，在這種情況下，可以確定一個(gè)設(shè)計(jì)單位作為主體設(shè)計(jì)單位，主體單位需要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體情況進(jìn)行負(fù)責(zé)。對(duì)于設(shè)計(jì)方案，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行初步審查，通過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核，層層把關(guān)，來(lái)保證工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)4

一、營(yíng)銷(xiāo)組織

為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷(xiāo)售目標(biāo)，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù)，針對(duì)本案成立專(zhuān)案小組，幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷(xiāo)工作，包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售組織等工作。

近期，本專(zhuān)案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時(shí)間根據(jù)銷(xiāo)售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度，配合策劃部、銷(xiāo)售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。

我方的營(yíng)銷(xiāo)組織框架和工作流程如下：

1、營(yíng)銷(xiāo)組織架構(gòu)

2、工作流程

為保證本案的成功營(yíng)銷(xiāo)，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷(xiāo)售”的原則，分工不分家地展開(kāi)工作，有關(guān)流程如下：

二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

在入市銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷(xiāo)售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段，除加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的骨干力量，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略

由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，他們的開(kāi)盤(pán)會(huì)對(duì)我們的銷(xiāo)售形成較大沖擊，致使客戶(hù)分流；那么，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下：

（1）、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價(jià)入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià)，與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線(xiàn)上，價(jià)格制定靈活又有彈性。

（2）、確保于20xx年8月上旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額。

（3）、確保于20xx年5月下旬可以開(kāi)工，以早期樹(shù)立項(xiàng)目形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)信心。

（4）、隨時(shí)關(guān)注CBD內(nèi)其他新盤(pán)的一切變化，提前預(yù)測(cè)其可

能采用的方式、方法，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備；如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷(xiāo)控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷(xiāo)控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶(hù)；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì)打擊客戶(hù)購(gòu)房可保值、升值的信心，使其觀(guān)望度增加，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷(xiāo)售帶來(lái)許多不必要的麻煩。

2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計(jì)劃是在樣板間、賣(mài)場(chǎng)包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，如工期拖延等的情況下，我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的；前期進(jìn)入市場(chǎng)、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略，還可在旺銷(xiāo)期眾多項(xiàng)目一起開(kāi)盤(pán)來(lái)臨之前吸引市場(chǎng)目光；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)，8月30日打出第一期廣告。

3、對(duì)可能形成“有價(jià)無(wú)市”的調(diào)整

就目前而言，價(jià)格仍是客戶(hù)所最關(guān)注的因素，也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷(xiāo)售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開(kāi)盤(pán)9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言，仍存在著一定的.市場(chǎng)空間，但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷(xiāo)售，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。從價(jià)格來(lái)說(shuō)我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價(jià)位的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí)，高價(jià)位的銷(xiāo)售則會(huì)較為痛苦；第二，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng)，建議在其公開(kāi)發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷(xiāo)售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度。

4、廣告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷(xiāo)手段，也是本階段達(dá)到既定銷(xiāo)售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷(xiāo)售掛鉤。

現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶(hù)對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“**花園”；

三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣(mài)點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施

1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。

2、與有組織能力的曾舉辦過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。

3、由于本樓盤(pán)規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對(duì)客戶(hù)習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

4、在報(bào)刊廣告的投放上，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。

5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷(xiāo)售過(guò)程始末。

6、項(xiàng)目專(zhuān)案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析，以了解客戶(hù)的需要和客戶(hù)關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷(xiāo)手段的成效性，便于銷(xiāo)售調(diào)整，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

7、銷(xiāo)售進(jìn)程的調(diào)整

按照計(jì)劃，我方打算在北京的秋季旺銷(xiāo)期來(lái)臨之前，即20xx年9月上中旬開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期，我們預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤(pán)的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷(xiāo)期（即20xx年9月中旬至12月），然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱，銷(xiāo)售會(huì)漸入平淡；進(jìn)入20xx年3月中旬，由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷(xiāo)期，在兩個(gè)旺銷(xiāo)期內(nèi)，我們

計(jì)劃完成銷(xiāo)售總額的50~60%。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整。為加強(qiáng)淡銷(xiāo)階段的銷(xiāo)售進(jìn)程，完成銷(xiāo)售目標(biāo)，我們建議：

1、適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷(xiāo)售經(jīng)理的折扣點(diǎn)（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng)，吸引客戶(hù)成交；

2、制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施；

3、適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度；

4、為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求，制造搶購(gòu)氣氛，提高銷(xiāo)售速度，把握銷(xiāo)售控制，執(zhí)行分批限量銷(xiāo)售是非常關(guān)鍵的；

5、在本案的銷(xiāo)售過(guò)程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

四、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

1、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2、售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格；總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位、開(kāi)發(fā)商品位的縮影，正如古語(yǔ)所云：“窺一斑而是全豹”。

3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4、各種銷(xiāo)售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成

附：建議合作方式

一、獨(dú)家代理，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

二、代理期限可根據(jù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)程確定。

三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)5

營(yíng)銷(xiāo)，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化的根本法寶。

該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國(guó)安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、大型演出于一體的場(chǎng)館；此外，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國(guó)海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，健康生活每一天”的.響亮口號(hào)，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行操作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過(guò)金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問(wèn)題。

總之，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話(huà)題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)6

一、系統(tǒng)建設(shè)背景、目標(biāo)及必要性

城市人防指揮所是在早期坑道工事基礎(chǔ)上改建而成的，是全市民防指揮網(wǎng)的核心，由指揮所核心區(qū)以及通道、連片工事等配套工事組成，指揮所安裝了供電、通風(fēng)、空調(diào)、給排水、消防、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、視頻監(jiān)控等系統(tǒng)以及各種人防工程專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備，各種強(qiáng)弱電布線(xiàn)及管網(wǎng)系統(tǒng)縱橫交錯(cuò)，工事?tīng)顩r不一、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維護(hù)管理要求高、難度大。

為探索建立指揮所標(biāo)準(zhǔn)化、智能化管理體系，進(jìn)一步提高指揮所日常維護(hù)管理水平，經(jīng)過(guò)調(diào)研，建議建設(shè)戰(zhàn)備指揮所三維仿真管理系統(tǒng)，主要是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、3S技術(shù)、虛擬仿真技術(shù)等多種高新技術(shù)手段，構(gòu)建涵蓋指揮所工程數(shù)據(jù)、地理信息、所有設(shè)備及管線(xiàn)信息的三維仿真圖，并實(shí)現(xiàn)其三維及多維可視化展示、可視化數(shù)據(jù)管理以及各種設(shè)備的可視化遠(yuǎn)程自動(dòng)控制與聯(lián)動(dòng)報(bào)警等功能，從而達(dá)到對(duì)指揮所全面、直觀(guān)、實(shí)時(shí)、遠(yuǎn)程智能管理，推動(dòng)指揮所日常維護(hù)管理邁上新的臺(tái)階。此項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

一是提高指揮所日常管理效率和管理水平的需要。在管理區(qū)域大、情況復(fù)雜、管理要求高、管理人員有限的情況下，通過(guò)三維可視化、實(shí)時(shí)、遠(yuǎn)程智能化管理，指揮所整體運(yùn)行情況得到及時(shí)有效的掌控，確保指揮所始終保持良好的戰(zhàn)備狀態(tài)。

二是提升指揮所核心應(yīng)急能力的需要。通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)，指揮所的運(yùn)行狀況將得到實(shí)時(shí)有效的掌握和控制，戰(zhàn)時(shí)和應(yīng)急情況下能夠更好更快地開(kāi)設(shè)指揮所，為黨政軍首長(zhǎng)提供安全可靠的指揮平臺(tái)。

三是進(jìn)一步拓展現(xiàn)有指揮所日常維護(hù)管理系統(tǒng)功能的需要。為了維護(hù)管理系統(tǒng)功能，我公司初步研制了指揮所日常維護(hù)管理系統(tǒng)，目前正在對(duì)該系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造。該系統(tǒng)一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容就是對(duì)指揮所及各種設(shè)備運(yùn)行狀況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和控制，但因各種原因缺乏三維可視化管理功能?？梢暬h(yuǎn)程智能化管理已經(jīng)逐步成為各地人防指揮所管理的一個(gè)重要趨勢(shì)，有必要通過(guò)該三維仿真管理系統(tǒng)的建設(shè)予以完善。

二、系統(tǒng)主要建設(shè)內(nèi)容

1、指揮所（含通道和連片工事，以下同）地下三維空間構(gòu)建與設(shè)施模型制作。采集指揮所、通道和連片工事三維空間地理信息、各種設(shè)施設(shè)備以及所有管線(xiàn)（含隱蔽部分）信息，并以此構(gòu)建涵蓋指揮所工程數(shù)據(jù)、地理信息、所有設(shè)備及管線(xiàn)信息的三維仿真圖。

2、三維模型數(shù)據(jù)整理與構(gòu)建相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

3、三維及多維可視化展示。

（1）場(chǎng)景漫游操作

場(chǎng)景縮放：三維場(chǎng)景進(jìn)行縮放瀏覽，通過(guò)縮小和放大三維地圖，用戶(hù)可以從宏觀(guān)到微觀(guān)觀(guān)察三維地形。三維系統(tǒng)中有大量的.三維模型，將模型進(jìn)行分級(jí)優(yōu)化，在場(chǎng)景縮放過(guò)程中自動(dòng)調(diào)度處理，快速調(diào)用適合的三維模型，在不影響模型顯示效果的同時(shí)提高系統(tǒng)的流暢性。

（2）旋轉(zhuǎn)：操縱視點(diǎn)在場(chǎng)景中旋轉(zhuǎn)，可以進(jìn)行360度旋轉(zhuǎn)。這樣可以轉(zhuǎn)到建筑物后面觀(guān)察建筑物。

（3）平移：平移視點(diǎn)，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)場(chǎng)景的大小自動(dòng)調(diào)整平移的

速度。當(dāng)視點(diǎn)位置比較高，場(chǎng)景的范圍就比較大，這樣移動(dòng)的速度就會(huì)比較大，反之平移速度則小。這樣在不同高度的情況平移過(guò)程中會(huì)顯得比較流暢。

（4）升降：操縱視點(diǎn)位置上升和下降，上升場(chǎng)景范圍變大，下降視點(diǎn)離地面越來(lái)越近，觀(guān)察的物體越來(lái)越清晰。

（5）巡航：系統(tǒng)按照操作人員設(shè)定的路線(xiàn)進(jìn)行自動(dòng)巡航。

4、可視化數(shù)據(jù)管理。

通過(guò)先進(jìn)技術(shù)、管理手段，把指揮所（含通道和連片工事）地下空間構(gòu)筑物用三維模型真實(shí)的、準(zhǔn)確的反映在系統(tǒng)中。用戶(hù)就可以在系統(tǒng)里面快速的瀏覽指揮所（通道和連片工事）的各個(gè)真實(shí)的三維模型的空間位置。以便領(lǐng)導(dǎo)可以快速的做出決策。

5、地下設(shè)備、管線(xiàn)三維展示。可對(duì)地下管線(xiàn)以透明、半透明、不透明三種方式展示，并可實(shí)現(xiàn)按功能分層展示管線(xiàn)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)7

一、工作目標(biāo)

1、銷(xiāo)售目標(biāo)

計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷(xiāo)售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

2、廣告目標(biāo)

通過(guò)全方位、立體式的促銷(xiāo)，整體包裝、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶(hù)和潛在客戶(hù)推薦**花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

3、廣告訴求

目標(biāo)客戶(hù)：

（1）、第一客戶(hù)：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營(yíng)業(yè)主

（2）、潛在客戶(hù)：投資者

主要運(yùn)用工具：

（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國(guó)海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息；

（2）、大中型活動(dòng)；

（3）、報(bào)紙廣告；

（4）、高尚直投雜志；

（5）、電臺(tái)（103.9兆赫）；

二、入市總體安排

一般而言，樓盤(pán)項(xiàng)目入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期；從項(xiàng)目的進(jìn)展來(lái)看，現(xiàn)階段**花園的上市銷(xiāo)售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽(yáng)健康節(jié)”）的公開(kāi)發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來(lái)準(zhǔn)備。

為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1、前期準(zhǔn)備期：20xx.5.~20xx.7

2、形象導(dǎo)入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3、預(yù)探市場(chǎng)期：20xx.7.30~20xx.8.7

4、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：20xx.8.8~20xx.9.9

5、正式開(kāi)盤(pán)日：20xx.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場(chǎng)期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時(shí)間安排表：

20xx年5月~9月

工作內(nèi)容 時(shí)間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 ●●

宣傳計(jì)劃的實(shí)施 ●●

銷(xiāo)售人員的招聘、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價(jià) ●●

內(nèi)部登記、咨詢(xún)及認(rèn)購(gòu) ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

三、推廣策略

1、推廣分析

本項(xiàng)目的客戶(hù)定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板；相對(duì)而言，私營(yíng)老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無(wú)疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次（個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過(guò)我們對(duì)周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶(hù)對(duì)象：

CBD內(nèi)外企工作在5年以上的，占具高層職位者

公司老板

小型私營(yíng)業(yè)主

高級(jí)技術(shù)人員

高級(jí)管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷(xiāo)售計(jì)劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來(lái)進(jìn)行。

由于本項(xiàng)目體量不大，銷(xiāo)售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿(mǎn)足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要；為此，我們應(yīng)本著少花錢(qián)，多辦事的原則，充分分析客戶(hù)行為，以期花最少的錢(qián)，達(dá)到最大的邊際效用。

（1）、從目標(biāo)客戶(hù)的出行方面考慮；此部分客戶(hù)基本為：自己開(kāi)車(chē)和出門(mén)打車(chē)，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

A、對(duì)于自己開(kāi)車(chē)的客戶(hù)，我們建議在東三環(huán)，國(guó)貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定；總體費(fèi)用約為200~250萬(wàn)元/年，計(jì)劃從20xx年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬(wàn)元。

B、對(duì)于出行的交通工具為出租車(chē)的客戶(hù)，我們建議除采用“A”方案外，還應(yīng)取用北青報(bào)、晨報(bào)的DM的形式；現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車(chē)免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙，因此，目標(biāo)客戶(hù)在車(chē)上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用；DM應(yīng)富于變化；費(fèi)用：除印刷費(fèi)外，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬(wàn)份，5萬(wàn)元之內(nèi)，計(jì)劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約30萬(wàn)元。

C、相對(duì)于自己開(kāi)車(chē)和開(kāi)出租汽車(chē)的司機(jī)來(lái)說(shuō)，收聽(tīng)交通廣播無(wú)疑是打發(fā)無(wú)聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽(tīng)率比較高、相對(duì)傳播成本較低的是“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元。

D、另外，從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此，我

們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5—8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話(huà)的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇；總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。

（2）、從客戶(hù)的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮；針對(duì)于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶(hù)的生活習(xí)慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。

（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶(hù)的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

2、推廣策略

通過(guò)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(hù)（工作、居住在周邊的人），他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應(yīng)由案名、LOGO及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。

（2）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面了解客戶(hù)對(duì)本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。

（3）、銷(xiāo)售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì)，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

A、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿(mǎn)的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加。

B、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

C、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀(guān)眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì)，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔；當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對(duì)客戶(hù)群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4、海報(bào)、DM宣傳單的'投放

投放地點(diǎn)：CBD商圈內(nèi)寫(xiě)字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的

寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的DM投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷(xiāo)售額的1.5%——即1100萬(wàn)元（整體銷(xiāo)售周期內(nèi)）；

四、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷(xiāo)售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶(hù)以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應(yīng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

從整體均價(jià)來(lái)考慮，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬(wàn)平米），均價(jià)為9600元/平米；第二階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)的B座東西向11、12層部分（約2.14萬(wàn)平米），均價(jià)為10300元/平米；第三階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬(wàn)平米），均價(jià)為11000元/平米；第四階段計(jì)劃銷(xiāo)售社區(qū)A座南北向（約2萬(wàn)平米）21層部分，均價(jià)為120xx元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi)、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計(jì)價(jià)。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)8

一、區(qū)域市場(chǎng)

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱(chēng)，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現(xiàn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。

**花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是，諸如“陽(yáng)光都市”、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)、售價(jià)較高，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的'區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開(kāi)發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán)，曾在北京成功開(kāi)發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠(chǎng)址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2、金地國(guó)際花園：

開(kāi)發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠(chǎng)，西至北京儀表廠(chǎng)，北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓，南至建國(guó)門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米。

3、建外SOHO：

開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機(jī)床廠(chǎng)，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片。

4、新城國(guó)際（理想世界）

開(kāi)發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開(kāi)關(guān)廠(chǎng)廠(chǎng)址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。新城國(guó)際由CBD國(guó)際中心和CBD國(guó)際公寓兩部分組成。CBD國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。

5、建華大廈

開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出。

6、大連萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目

大連萬(wàn)達(dá)本年度將在北京開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于CBD商圈，現(xiàn)代城對(duì)面，金地國(guó)際花園西側(cè)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū)，預(yù)計(jì)本年度6、7月份亮相。大連萬(wàn)達(dá)和深圳金地

今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。

7、城中大廈

由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷(xiāo)售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶(hù)型、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 備注

二、結(jié)論

通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶(hù)型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專(zhuān)家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì)越來(lái)越好。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)9

一、工程現(xiàn)狀

戴老家水庫(kù)庫(kù)址位于菏澤市曹縣南部的老太行堤水庫(kù)三庫(kù)土塘，長(zhǎng)7.5公里，寬3公里左右，現(xiàn)有水面面積5000畝，水深1.5米，庫(kù)區(qū)內(nèi)地勢(shì)低洼，蘆葦叢生，為荒堿洼地，地勢(shì)西高東低，平均地面坡降1/1000，兩岸向中間傾斜，形成槽狀洼地。庫(kù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有村莊2個(gè)，林場(chǎng)和畜牧場(chǎng)各一處，人口1451人，耕地11454畝，原太行堤水庫(kù)二格堤、三格堤及北大堤環(huán)庫(kù)區(qū)西、東和北三面，南面是引黃干線(xiàn)北堤，為均質(zhì)土壩，填筑質(zhì)量較高，保存完整，稍加修筑，即可作為水庫(kù)的圍壩，從此方面不難看出建庫(kù)條件的優(yōu)越性。

二、興建戴老家水庫(kù)的必要性

戴老家水庫(kù)庫(kù)區(qū)周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)自然條件好，地勢(shì)平坦，土壤肥沃，生產(chǎn)潛力很大。但當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)量低而不穩(wěn)。例如96、由于連續(xù)干旱，造成糧食平均減產(chǎn)50%，局部甚至絕產(chǎn)。水資源缺乏是障礙當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的主要原因之一。這里遠(yuǎn)離黃河，調(diào)蓄工程少；而地下水垂直分布為上咸下淡，淡水埋藏較深，提水困難，且出水量小，水質(zhì)差，含氟量高，且污染嚴(yán)重，宜井區(qū)少，加之降水量月分配嚴(yán)重不均，春旱、秋旱經(jīng)常發(fā)生。因此，興建戴老家平原水庫(kù)調(diào)蓄黃河水，豐蓄枯用，冬蓄春用，對(duì)于緩解當(dāng)?shù)氐乇硭Y源和地下水資源供需矛盾及向曹縣城區(qū)供水的需求都是十分必要的。

目前我縣城市生活用水還沒(méi)有相應(yīng)的引黃供水設(shè)施，居民生活及部分工業(yè)用水均由自來(lái)水公司供應(yīng)深井水，但含氟量高，水質(zhì)差。隨著人民生活水平的不斷提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，京九鐵路的貫通，流動(dòng)人口的增加，城市需水量越來(lái)越大，導(dǎo)致地下水超量開(kāi)采，地下水位下降，水質(zhì)也隨之惡化，給全縣人民的生命健康造成了極大的隱患，且年供水量?jī)H380萬(wàn)立方米，年缺水量達(dá)1379萬(wàn)立方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市居民生活及工業(yè)用水的需要，直接影響到了曹縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因此城市供水另僻引黃水源勢(shì)在必行。

三、興建戴老家水庫(kù)的可行性

戴老家水庫(kù)利用閆潭引黃閘引水，經(jīng)閆潭南引黃送水干線(xiàn)可直接輸送到戴老家水庫(kù)庫(kù)區(qū)，閆潭閘位于黃河山東段的最上游，水源可靠。戴老家水庫(kù)具備一定的`工程基礎(chǔ)，原有的太行堤水庫(kù)北堤適當(dāng)加以修整加固，即可作為戴老家水庫(kù)的北圍堤，為水庫(kù)建設(shè)提供了有利條件。庫(kù)區(qū)內(nèi)自然條件良好，自然蓄水面開(kāi)闊。而且該區(qū)域管理機(jī)構(gòu)健全，在戴老家水庫(kù)附近就有太行堤管理處，管理處現(xiàn)有職工110人，對(duì)水庫(kù)的運(yùn)行管理有健全的管理組織。

菏澤市位于黃河山東段上游，水質(zhì)經(jīng)多年監(jiān)測(cè)分析符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。閆潭引黃閘為黃河進(jìn)入山東后的第一個(gè)引水口，有著引黃便捷的有利條件。閆潭引黃閘多年平均可引水量13.4億立方米，其中11—2月為4.87億立方米，3—6月為5.01億立方米，7—10月為3.52億立方米。根據(jù)相關(guān)資料分析，閆潭閘多年平均引水天數(shù)為315天，多年平均可引水量13.4億立方米。菏澤市閆譚引黃送水干線(xiàn)工程年引水124天，總引水量5.34億立方米?？梢?jiàn)戴老家水庫(kù)引水潛力很大，利用非灌溉時(shí)間相機(jī)充庫(kù)和邊灌邊充相結(jié)合，完全可以滿(mǎn)足本工程引水充庫(kù)的需要。

四、主要工程指標(biāo)

水庫(kù)類(lèi)型中型

水庫(kù)面積22500畝

總庫(kù)容4500萬(wàn)立方米

興利庫(kù)容3750萬(wàn)立方米

死庫(kù)容750萬(wàn)立方米

蓄水位55.80米

死水位53.30米

庫(kù)底高程52.80米

五、建設(shè)內(nèi)容、工程量及投資

（一）戴老家水庫(kù)主壩及庫(kù)區(qū)工程

（二）配套工程

1、四庫(kù)土塘引水工程

由于戴老家水庫(kù)的水量要經(jīng)出庫(kù)涵洞進(jìn)入四庫(kù)土塘，因此必須對(duì)其進(jìn)行清淤治理，治理范圍自三格堤至三干溝入口處，長(zhǎng)度5.2公里，土方32萬(wàn)立方米，投資112萬(wàn)元；另外需在三干溝入口處新建進(jìn)水閘一座及配套橋梁4座，共需砌石550立方米，砼及鋼筋砼3200立方米，投資260萬(wàn)元。以上共計(jì)投資372萬(wàn)元。

2、三干溝治理工程

三干溝是曹縣引水進(jìn)城的一條重要的灌排兩用河道，直接送水進(jìn)入曹縣工業(yè)園區(qū)，上起四庫(kù)土塘，下于大李莊入東魚(yú)河南支，全長(zhǎng)23.3公里，流域面積165平方公里。計(jì)劃清淤長(zhǎng)度23.3公里，清淤土方147萬(wàn)立方米，投資588萬(wàn)元；配套建筑物

（1）、渠道硬化2.2公里，需砌石2.3萬(wàn)立方米，投資805萬(wàn)元；

（2）、橋梁16座90孔，砼和鉿1800立方米，投資315萬(wàn)元；

（3）、改建李書(shū)韋樓閘6孔2.5X2.5米1座，新建節(jié)制閘1座，維修加固水閘2座，需砌石4920立方米，砼和鉿1800立方米，投資362萬(wàn)元。以上共計(jì)投資20xx萬(wàn)元。

3、太行堤河治理工程

太行堤河是負(fù)責(zé)向曹縣東城區(qū)送水的一條主要河道，全長(zhǎng)14公里，流域面積45.5平方公里，是1970年治理的一條河道，起點(diǎn)三干溝柿子園，途徑鄭莊、曹城鎮(zhèn)入團(tuán)結(jié)河。計(jì)劃清淤治理長(zhǎng)度14公里，土方31萬(wàn)立方米，投資64萬(wàn)元。新、改建橋梁10座，投資98萬(wàn)元；改建柿子園進(jìn)水閘1座，維修水閘2座，投資37萬(wàn)元，共需砼和鋼筋砼356立方米，砌石996立方米。以上共計(jì)投資199萬(wàn)元。

4、輸水管道、水廠(chǎng)及供水管網(wǎng)建設(shè)工程

我們計(jì)劃利用戴老家水庫(kù)作為曹縣城市供水的水源，從戴老家水庫(kù)通過(guò)四庫(kù)土塘引水至三干溝后，在三干溝與曹王路溝（曹縣至王呂集）交匯處鋪設(shè)直徑120厘米的高壓管道至烈士陵園凈化水廠(chǎng)，共2.5公里。在烈士陵園處建一處節(jié)制閘，一處提水泵站和一處凈化水廠(chǎng)，并自?xún)艋畯S(chǎng)開(kāi)始向城區(qū)內(nèi)布設(shè)供水管網(wǎng)，據(jù)初步估算，全部工程需砌石20xx立方米，砼及鋼筋砼5500立方米，鋼材750噸，動(dòng)土方80萬(wàn)立方米，工日51萬(wàn)個(gè)，征地35畝，共需投資5880萬(wàn)元，工程完成后，能夠較好的滿(mǎn)足城區(qū)居民和工礦企業(yè)等生產(chǎn)生活用水。

以上配套工程共計(jì)總投資8521萬(wàn)元。其中申請(qǐng)國(guó)家投資5965萬(wàn)元，地方自籌2556萬(wàn)元。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)10

一、工程項(xiàng)目建議書(shū)范文的總論

1、承辦單位概況(新建項(xiàng)目指籌建單位情況,技術(shù)改造項(xiàng)目指原企業(yè)情況,項(xiàng)目建議書(shū)撰寫(xiě)單位情況)

2、擬建地點(diǎn):

3、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模:

4、建設(shè)年限:

5、效益分析:

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件

1、建設(shè)的必要性分析也屬于工程項(xiàng)目建議書(shū)范文的一部分。

2、建設(shè)條件分析:包括場(chǎng)址建設(shè)條件(地質(zhì)、氣候、交通、公用設(shè)施、征地拆遷工作、施工等)、其它條件分析(政策、資源、法律法規(guī)等)項(xiàng)目建議書(shū)的.格式范文

3、資源條件評(píng)價(jià)(指資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目):包括資源可利用量(礦產(chǎn)地質(zhì)儲(chǔ)量、可采儲(chǔ)量等)、資源品質(zhì)情況(礦產(chǎn)品位、物理性能等)、資源賦存條件(礦體結(jié)構(gòu)、埋藏深度、巖體性質(zhì)等)

三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

1、建設(shè)規(guī)模(達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)后的規(guī)模)

2、產(chǎn)品方案(擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方案)

四、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

1、生產(chǎn)方法(包括原料路線(xiàn))

2、工藝流程

(二)主要設(shè)備方案

1、主要設(shè)備選型(列出清單表)

2、主要設(shè)備來(lái)源

(三)工程方案

1、建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案(平面圖、規(guī)劃圖在工程項(xiàng)目建議書(shū)范文都是需要有一定的體現(xiàn)的)

2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

3、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

1、建設(shè)投資估算(先總述總投資,后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)等)

2、流動(dòng)資金估算

3、投資估算表(總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表)項(xiàng)目建議書(shū)的格式范文

1、自籌資金

2、其它來(lái)源

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)11

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：

合資生產(chǎn)(經(jīng)營(yíng))××××產(chǎn)品項(xiàng)目

項(xiàng)目主辦單位：

(企業(yè)名稱(chēng))××××××

單位負(fù)責(zé)人：

(廠(chǎng)長(zhǎng)或經(jīng)理)

二、興辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的理由：

從國(guó)內(nèi)外技術(shù)上、產(chǎn)品質(zhì)量上的差距，從利用外資、產(chǎn)品出口、培養(yǎng)人才、增加收益等方面，說(shuō)明興辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的必要性和重要性。

三、中方合營(yíng)者的情況：

介紹中方合營(yíng)者的基本情況和興辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的有利條件，包括企業(yè)性質(zhì)(國(guó)營(yíng)或集體)、人員情況、技術(shù)力量、領(lǐng)導(dǎo)班子、固定資產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地、原有產(chǎn)品產(chǎn)量、產(chǎn)值、利潤(rùn)、產(chǎn)品出口等情況。

四、外國(guó)合營(yíng)者的情況：

外國(guó)合營(yíng)者公司名稱(chēng)、國(guó)別、資本、業(yè)務(wù)范圍、規(guī)模、產(chǎn)品聲譽(yù)、銷(xiāo)售情況等。

五、合資經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容：

(一)生產(chǎn)(經(jīng)營(yíng))范圍和規(guī)模。

(二)合營(yíng)年。

(三)合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的地址、占地面積、建筑面積(新建、擴(kuò)建、改造)。

(四)合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的職工總數(shù)和構(gòu)成(工人、技術(shù)人員、管理人員)。

(五)投資總額、注冊(cè)資本和各方出資比例。

(六)投資方式和資金中方以土地使用權(quán)、建筑物、房屋、機(jī)器設(shè)備等作價(jià)的估算，現(xiàn)金投資(外匯、人民幣)和來(lái)源(自籌、貸款、租賃);外國(guó)合營(yíng)者以現(xiàn)金、機(jī)器設(shè)備、工業(yè)產(chǎn)權(quán)(專(zhuān)利權(quán)和商標(biāo)權(quán))或?qū)Ｓ屑夹g(shù)等作為出資，對(duì)其作價(jià)、估價(jià)方法和估算金額。

(七)產(chǎn)品技術(shù)性能及銷(xiāo)售方向

合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)品擬達(dá)到的技術(shù)水平，在國(guó)內(nèi)外具有競(jìng)爭(zhēng)能力，產(chǎn)品內(nèi)外銷(xiāo)比例的`估計(jì)。

(八)生產(chǎn)(經(jīng)營(yíng))條件

合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所需主要原材料、燃料、動(dòng)力、交通運(yùn)輸及協(xié)作配套方面的近期和今后要求及已具備的條件。

(九)初步的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益分析。

產(chǎn)品的性能和價(jià)格(內(nèi)外銷(xiāo))、成本、收益估算。生產(chǎn)手段、生產(chǎn)效率提高程度。能源和原材料的節(jié)約效果。中外雙方經(jīng)濟(jì)收益匡算：合營(yíng)期間各方利潤(rùn)、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資回收年限的估算等。社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析：合營(yíng)期間的稅收、勞動(dòng)就業(yè)人數(shù)、技術(shù)水平的提高等。

六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃：

何時(shí)進(jìn)行技術(shù)交流、出國(guó)考察、編寫(xiě)可行性研究報(bào)告、組織洽談、簽約、施工、試車(chē)和投產(chǎn)等。

如屬一次規(guī)劃、分期實(shí)施項(xiàng)目，應(yīng)列出分期工程的時(shí)間安排。

附件：

(一)邀請(qǐng)外國(guó)合營(yíng)者來(lái)華技術(shù)交流計(jì)劃。

(二)出國(guó)考察計(jì)劃。

(三)可行性研究工作計(jì)劃，包括負(fù)責(zé)可行性研究的人員安排;如須聘請(qǐng)外國(guó)專(zhuān)家指導(dǎo)或委托咨詢(xún)的，要附計(jì)劃。

注：報(bào)批項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，附件要齊全。

項(xiàng)目?jī)?yōu)秀建議書(shū)12

項(xiàng)目名稱(chēng)：**縣桑園冬季間套種馬鈴薯技術(shù)研究和示范

項(xiàng)目申報(bào)單位：**縣農(nóng)業(yè)區(qū)劃辦 通訊地址：

郵政編碼：

法人代表：

聯(lián)系電話(huà)：

電子信箱：

主管部門(mén)：

聯(lián) 系 人：

聯(lián)系電話(huà)：

電子信箱：

項(xiàng)目申報(bào)時(shí)間：XX年8月29日

一、項(xiàng)目摘要：

項(xiàng)目名稱(chēng)：**縣桑園冬季間套種馬鈴薯技術(shù)研究和示范

建設(shè)地點(diǎn)：**縣 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 村。

建設(shè)年限：XX年12月～XX年12月。

建設(shè)規(guī)模：建設(shè)試驗(yàn)面積12畝，建設(shè)示范面積100畝。

建設(shè)性質(zhì)：該項(xiàng)目由省**縣農(nóng)業(yè)區(qū)劃辦、**農(nóng)業(yè)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)作物研究所共同承擔(dān)。

二、項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性、可行性

1、農(nóng)作物間套種是近時(shí)期**地區(qū)農(nóng)業(yè)增效的有效措施

農(nóng)作物相互間套種是提高土地復(fù)種指數(shù)和高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的有效手段，尤其是經(jīng)濟(jì)作物和糧食作物的間套種研究，是事關(guān)保障糧食生產(chǎn)安全的戰(zhàn)略問(wèn)題，也是近來(lái)農(nóng)業(yè)技術(shù)研究的熱門(mén)課題。

2、**地區(qū)冬季間套種馬鈴薯的研究取得初步進(jìn)展

從XX年開(kāi)始，**農(nóng)科院經(jīng)濟(jì)作物研究所在**開(kāi)展冬季間套種馬鈴薯的試驗(yàn)，取得初步成功，在**縣果園冬季連片間套種馬鈴薯的試驗(yàn)示范中，畝產(chǎn)量達(dá)到 1500公斤 以上，為**地區(qū)冬季間套種馬鈴薯打下了較好的研究基礎(chǔ)。

3、根據(jù)《全國(guó)優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃XX-20xx》中的布局規(guī)劃，馬鈴薯是我國(guó)第五大糧食作物，糧菜飼兼用，加工用途多，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，增產(chǎn)增收潛力大，因其營(yíng)養(yǎng)豐富，被譽(yù)為“地下蘋(píng)果”和“第二面包”。近年來(lái)，我國(guó)馬鈴薯種植面積和產(chǎn)量穩(wěn)步提高，在增加食品營(yíng)養(yǎng)源、豐富市場(chǎng)食品種類(lèi)、保障國(guó)家糧食安全中的戰(zhàn)略地位日益突出，未來(lái)發(fā)展空間十分廣闊。但是，我國(guó)馬鈴薯生產(chǎn)也面臨著優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)品種缺乏、脫毒種薯供應(yīng)不足、耕作方式粗放、機(jī)械化水平低、貯藏技術(shù)和加工增值程度低等因素的制約，亟需提升生產(chǎn)、加工、貯藏、流通水平，加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。區(qū)域布局：著力建設(shè)東北、華北、西北、西南、**5個(gè)優(yōu)勢(shì)區(qū)。其中，**馬鈴薯優(yōu)勢(shì)區(qū)包括**、**、**3省，江西南部、湖北和湖南中東部地區(qū)，主要包括82個(gè)重點(diǎn)縣，著力發(fā)展鮮食用薯和出口鮮薯品種。

4、以**縣為主要代表的**地區(qū)桑園在冬春季的苗前期，土地空間和時(shí)間適宜進(jìn)行馬鈴薯間套種植，增收效應(yīng)將十分明顯

**地區(qū)桑園在冬春季的苗前期，土地空間和時(shí)間適宜進(jìn)行馬鈴薯間套種植的。**縣的桑園面積在**萬(wàn)畝左右，間套種植馬鈴薯每畝產(chǎn)量可達(dá) 1000公斤 左右，每畝增收1000元（按1.0元/公斤計(jì)算）計(jì)算，如果全縣桑園全部進(jìn)行馬鈴薯間套種，種植面積按一半進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)全縣**萬(wàn)畝桑園（實(shí)際面積為**萬(wàn)畝）可多增加生產(chǎn)收入*億元。

5、在我縣開(kāi)展冬春季桑園間套種植馬鈴薯的研究和示范，拓寬我縣農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新和應(yīng)用體系，符合國(guó)家農(nóng)業(yè)七大體系建設(shè)和**省錢(qián)糧雙增的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，該項(xiàng)技術(shù)的推廣，將給**地區(qū)桑蠶生產(chǎn)增加產(chǎn)值奠定更好的基礎(chǔ)。

6、本項(xiàng)目的技術(shù)依托單位**農(nóng)科院經(jīng)濟(jì)作物研究所，是省綜合研究實(shí)力三強(qiáng)所之一，長(zhǎng)期進(jìn)行馬鈴薯的育種、栽培、免耕及間套種技術(shù)研究，XX年通過(guò)省農(nóng)作物品種審定委員會(huì)審定馬鈴薯品種3個(gè)，“**冬種馬鈴薯新品種篩選和春夏繁種技術(shù)研究”通過(guò)XX年**科技廳研究成果鑒定?，F(xiàn)本單位又是國(guó)家馬鈴薯產(chǎn)業(yè)技術(shù)體系**綜合試驗(yàn)站的實(shí)施單位。有過(guò)強(qiáng)過(guò)硬的技術(shù)支持本項(xiàng)目的研究工作。

因此，在**縣開(kāi)展冬春季桑園間套種植馬鈴薯的研究，建立示范基地，推廣項(xiàng)目技術(shù)成果，帶動(dòng)**地區(qū)春季桑園間套種植馬鈴薯產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民和農(nóng)業(yè)的收入，意義十分重大，符合國(guó)家優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃和農(nóng)業(yè)七大體系建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，是十分必要的；同時(shí)，以**農(nóng)科院經(jīng)濟(jì)作物研究所的作為技術(shù)依托單位，本項(xiàng)目在技術(shù)上也是可行的。

（2）增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值

農(nóng)民種植效益方面，經(jīng)初步估算，應(yīng)用本項(xiàng)目研究、選育的馬鈴薯新品種進(jìn)行高效間套種栽培，每畝增加收入1000元，我縣桑園種植區(qū)將增加*億元的總收入。

（3）增加桑農(nóng)生產(chǎn)性純收入

按每畝投資500元計(jì)算，桑園冬春季間套種馬鈴薯畝增加純收入500元，我縣**萬(wàn)畝桑園全部進(jìn)行間套種，將為桑農(nóng)增加純收入****萬(wàn)元。

2、項(xiàng)目社會(huì)效益分析：

（1）產(chǎn)業(yè)效益：本課題研究將在**帶動(dòng)和培養(yǎng)一批桑園冬春季間套種馬鈴薯研究和種植技術(shù)人員，增加桑園種植效益，改善和調(diào)整農(nóng)作物種植結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民錢(qián)糧雙增收。

（2）農(nóng)業(yè)人力資源效益：通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將培訓(xùn)一大批桑園間套種馬鈴薯的技術(shù)人員，為今后農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的人力資源基礎(chǔ)。

（3）桑園間套種馬鈴薯的'產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在農(nóng)資供應(yīng)、產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)品流通和運(yùn)輸?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)增加就業(yè)人數(shù)，在很大程度上擴(kuò)大項(xiàng)目發(fā)展的受益人群，

3、生態(tài)效益：

在我縣進(jìn)行桑園冬春季間套種馬鈴薯，充分利用了桑園生產(chǎn)的時(shí)間和空間，可以起到水土保持和抑制雜草生長(zhǎng)的作用，改善桑園生態(tài)環(huán)境，對(duì)生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)有較大的促進(jìn)作用。

4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（1）本項(xiàng)目的研究成果是篩選出馬鈴薯間套種的新品種，以及桑園冬春季節(jié)間套種馬鈴薯的技術(shù)模式、技術(shù)示范，資金全部應(yīng)用與試驗(yàn)和示范工作，不存在資金風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

（2）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，不使用高毒、高殘留農(nóng)藥和化肥，不對(duì)農(nóng)業(yè)環(huán)境造成污染，不存在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

1、綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策和農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，農(nóng)村和桑蠶行業(yè)也需要新的技術(shù)模式來(lái)促進(jìn)蠶桑業(yè)綜合效益的提高，所以本項(xiàng)目研究意義重要重大；而且本項(xiàng)目以**農(nóng)科院經(jīng)濟(jì)作物研究所和國(guó)家馬鈴薯產(chǎn)業(yè)技術(shù)體系南寧試驗(yàn)站為技術(shù)依托單位，在技術(shù)上是可靠的，操作上是現(xiàn)實(shí)可行的。

2、建議**省農(nóng)業(yè)區(qū)劃辦對(duì)上述項(xiàng)目的立項(xiàng)予以研究，批準(zhǔn)立項(xiàng)。

一、xx初級(jí)中學(xué)基本情況

xx初級(jí)中學(xué)始建于1956年，位于xx省西寧市xx縣政府所在地xx鎮(zhèn)，因?qū)W校條件所限，長(zhǎng)期依附于xx一中院內(nèi)。學(xué)?，F(xiàn)有學(xué)生1596名，24個(gè)教學(xué)班，教師86名。招生范圍包括xx鎮(zhèn)（縣城）和周邊10余個(gè)行政村的三分之二的適齡學(xué)生以及本縣招生范圍外（如外來(lái)務(wù)工人員子女）和外州縣的少數(shù)學(xué)生。

近年來(lái)，由于學(xué)生人數(shù)過(guò)多，班容量大（平均班額為67人，至20xx年初中教學(xué)班每年級(jí)將達(dá)到10個(gè)班，含六年級(jí)總共為40個(gè)教學(xué)班，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了初中班容量40～45人的有關(guān)規(guī)定），增加了教育教學(xué)工作的難度，現(xiàn)有校舍無(wú)法滿(mǎn)足教學(xué)用房的需要，也嚴(yán)重影響到管理水平和教育教學(xué)質(zhì)量的進(jìn)一步提高。為解決這一問(wèn)題，依據(jù)縣政府《xx縣學(xué)校布局調(diào)整方案》，把原黨校改建成xx初級(jí)中學(xué)。

二、xx初級(jí)中學(xué)教學(xué)樓建設(shè)的必要性

1、改善現(xiàn)有辦學(xué)條件的需要。xx初級(jí)中學(xué)分設(shè)后，原校內(nèi)1500m2辦公樓、餐廳等基礎(chǔ)設(shè)施可繼續(xù)使用，但教學(xué)樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，新建教學(xué)樓，才能實(shí)現(xiàn)改建xx初級(jí)中學(xué)的計(jì)劃。

2、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心日趨活躍，大量的外來(lái)務(wù)工人員和農(nóng)村人口聚居在此。相應(yīng)地適齡少年人數(shù)也將隨之增加。新建教學(xué)樓，將為這些人提供更多的接受初中教育的物質(zhì)條件。

3、科學(xué)管理學(xué)校的需要。根據(jù)有關(guān)教育專(zhuān)家的分析和實(shí)踐證明，普通中學(xué)班容量在40～45名為宜。目前平均班額為67人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了規(guī)定班容量，這既為學(xué)校管理和教育教學(xué)增加了較大的難度，也不符合教育規(guī)律，新建教學(xué)樓，可為徹底解決這一現(xiàn)象提供有力的物質(zhì)保障。

4、鞏固已有“普九”成果，為高中輸送合格新生的需要。

三、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及投資估算

計(jì)劃修建綜合教學(xué)樓一幢，建筑面積為8200m2。內(nèi)設(shè)教室、實(shí)驗(yàn)室、器材室等功能用房，按1600元/m2估算，需投資1230萬(wàn)元。

四、項(xiàng)目建成后的效益

該項(xiàng)目建成后，將會(huì)改善和提高xx初級(jí)中學(xué)的辦學(xué)條件和辦學(xué)水平，主要表現(xiàn)在：

1、能解決xx地區(qū)城鎮(zhèn)和部分行政村及縣城外來(lái)務(wù)工人員家庭小學(xué)畢業(yè)生的上學(xué)難問(wèn)題，保證本地區(qū)的初中入學(xué)率達(dá)到100%。

2、能最大限度地滿(mǎn)足小學(xué)畢業(yè)生接受優(yōu)質(zhì)初中教育的要求和愿望，更進(jìn)一步高標(biāo)準(zhǔn)鞏固和提高“普九”成果，提高公民文化素質(zhì)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展。

3、將極大地緩解xx一中班容量大、教學(xué)資源生均占有量小的問(wèn)題，也為實(shí)施高中擴(kuò)招提供了硬件上的保證。

4、該項(xiàng)目建成后，初、高中均將以標(biāo)準(zhǔn)的班額科學(xué)合理地設(shè)置班容量，保證教育教學(xué)質(zhì)量的穩(wěn)步提升和學(xué)校管理水平的不斷提高。

五、資金來(lái)源及管理

項(xiàng)目總投資為1230萬(wàn)元，申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)資金1230萬(wàn)元。項(xiàng)目資金由縣教育局設(shè)專(zhuān)戶(hù)統(tǒng)一管理，專(zhuān)款專(zhuān)用、不挪用，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。

六、項(xiàng)目管理

成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，由主管教育的縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，教育局局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，教育局副局長(zhǎng)、教育局項(xiàng)目辦技術(shù)人員、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)為成員，分工負(fù)責(zé)，按學(xué)校建設(shè)規(guī)范要求實(shí)施，嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量，按期完工并交付使用。

七、項(xiàng)目聯(lián)系人

馬財(cái)xx縣教育局局長(zhǎng)xxxx

樊明德xx縣教育局副局長(zhǎng)xxxx

梁生斌xx縣教育局項(xiàng)目辦主任xxxxx