第一篇：前期物業(yè)

興安·金都瑞園

前 期 物 業(yè) 服 務 協(xié) 議

安陽市興安物業(yè)管理有限責任公司

二零一三年制

前 期 物 業(yè) 服 務 協(xié) 議

甲方：安陽市興安物業(yè)管理有限責任公司 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號碼： 聯(lián)系電話：

本物業(yè)名稱：興安·金都瑞園住宅小區(qū)

乙方所購房屋基本情況：

坐落位置： 樓 單元 層 戶

建筑面積：＿＿＿＿平方米 類型：_＿＿＿＿

為加強金都瑞園住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障區(qū)內房屋和公共設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、舒適文明的居住環(huán)境，甲乙雙方根據《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)，并根據《商品房預（銷）售合同》及甲方和河南興安投資置業(yè)股份有限公司簽訂的《興安·金都瑞園小區(qū)前期物業(yè)服務協(xié)議》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，同意簽訂本協(xié)議，以便共同遵守。雙方就前期物業(yè)管理服務達成如下協(xié)議：

第一條 雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1、根據有關法律法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

2、對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項目進行維護、服務；

3、建立、健全本物業(yè)的物業(yè)服務檔案，及時記載變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密；

4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違犯本合同和《臨時管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促其改正；

5、可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方；

6、依據本協(xié)議向乙方按年度收取物業(yè)服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下年度的物業(yè)服務費用；

7、每年在小區(qū)內公示物業(yè)服務費用收支情況；

8、提前將裝飾裝修房屋的注意事項書面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務，費用由乙方支付；

二、乙方的權利義務

1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；

2、監(jiān)督、幫助甲方的物業(yè)管理服務行為，可以就物業(yè)服務的有關問題向甲方提出意見和建議；

3、遵守相關的物業(yè)管理法律法規(guī)和本物業(yè)的《臨時管理規(guī)約》；

4、依據本協(xié)議向甲方按年度繳納物業(yè)服務費，費用到期前一個月，乙方向甲方繳納下年度的物業(yè)服務費用；

5、裝飾裝修房屋時，遵守相關的法律規(guī)定、《金都瑞園裝修管理規(guī)定》和雙方簽署的《裝飾裝修管理服務協(xié)議》的約定；

6、未經甲方同意和相關行政部門審批，不得擅自改變房屋的使用功能；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，辦理相關手續(xù)并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉讓房屋時，應事先通知甲方并結清各項費用，同時明確告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議。

8、如遇樓下業(yè)主房屋內衛(wèi)生間等部位漏水需要維修的，樓上業(yè)主應當配合樓下業(yè)主的維修并提供維修方便，不得阻撓、拒絕；

9、樓梯間的公共照明費用未包含在物業(yè)服務費中，需由單元內業(yè)主另行共同承擔。除此以外其他小區(qū)內公共場所照明費用已包含在物業(yè)服務費中。

第二條 物業(yè)管理服務內容

一、房屋共用部位和設施的維護和管理

共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，包括房屋主體的承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、公用通道等；

二、住宅區(qū)共用設施設備及公共場所的維護和管理

共用設施設備是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化糞池、電梯、天線、小區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、園林綠化、公益性文化娛樂體育設施、智能化、消防設施等；

三、環(huán)境衛(wèi)生

包括樓道清潔、住宅區(qū)內公共場所保潔、垃圾清運等；

四、公共秩序維護

甲方維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序，遇有對本小區(qū)公共秩序造成妨礙的，移交并協(xié)助公安機關處理；

五、交通秩序與車輛停放

按照小區(qū)的整體規(guī)劃，負責車輛停放秩序的管理；

六、房屋裝飾裝修管理

根據有關法律法規(guī)規(guī)定、《裝飾裝修管理服務協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》實行管理；

第三條 物業(yè)管理服務質量

一、房屋外觀：良好、整潔，無妨礙市容和觀瞻；

二、設備運行： 設備運行良好，使用正常，維修及時；

三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

1、小區(qū)路面整潔、維修及時、無破損；

2、配套設施維修及時、完好無損；

四、環(huán)境衛(wèi)生：定時消殺，垃圾及時清理，環(huán)境整潔；

五、綠化：花草長勢良好，修剪及時；

六、交通秩序與車輛停放：車輛停放有序；

七、公共秩序：住宅區(qū)內秩序良好；

八、消防：系統(tǒng)設備定期檢查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修： 維修及時；

第四條 物業(yè)管理服務費用（不包括房屋共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造的費用）

一、乙方按年度預交管理服務費；費用到期前一個月乙方向甲方繳納下年度費用；

二、各類物業(yè)管理服務收費標準（按房屋建筑面積計收）

1、住宅物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣_1.2元；

2、商業(yè)物業(yè)：每月每平方米建筑面積收費標準為人民幣0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面積每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物業(yè)時，對物業(yè)服務費用支付有約定的，按其約定收費但乙方應承擔連帶責任；無約定的，物業(yè)服務費用由乙方繳納；

四、乙方轉讓物業(yè)時，須交清轉讓之前的物業(yè)服務費用；

五、裝修垃圾清運費及裝修管理服務費按《裝飾裝修管理服務協(xié)議》及《興安·金都瑞園裝修管理規(guī)定》執(zhí)行；

六、電梯是樓內全部業(yè)主的共用財產，電梯正常運行費用已包含在物業(yè)服務費中，由樓內全體業(yè)主按同一標準支付物業(yè)管理費。

第五條 其他有償服務費用

地下車庫公共部位保潔、照明費用： 15元∕月∕個； 第六條 代收代繳收費服務

水費代收時間為每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按時交納。

第七條 維修資金的管理與使用

一、根據《物業(yè)管理條例》及相關物業(yè)管理規(guī)章規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位、共用設施設備維修資金，乙方應按當地政府相關規(guī)定按時繳納房屋維修資金；

二、住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

三、維修資金使用按照相關規(guī)定及法定程序進行。

四、維修資金不敷使用時經當地行政管理部門審核批準按乙方占用的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

第八條 其它約定事項

一、為維護公共利益和他人合法權益，在不可預見情況下，如發(fā)生天然氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，甲方因采取緊急避險措施造成乙方損失的，甲方不承擔責任。

二、房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護、大中修、更新費用承擔：保修期內屬保修范圍的由建設單位承擔；超過保修期或不屬保修范圍屬于維修資金維修范圍的，由相關業(yè)主共同簽字，按照有關規(guī)定辦理手續(xù)從維修資金中支出；不屬保修范圍和維修資金使用范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔。

第九條 違約責任

一、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

二、乙方違反協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所多收的費用；

四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求乙方補繳并從逾期之日起按日加收應交物業(yè)服務費用的1﹪的違約金；

五、乙方在裝修時違反相關法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定以及《房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》約定的，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

六、乙方擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備，甲方有權責令乙方整改、恢復原狀并賠償經濟損失；

七、乙方無理拒絕對房屋毗鄰部位的維修時，甲方有權責令乙方予以配合；

第十條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調解；協(xié)商或調解無效的，提交安陽仲裁委員會仲裁。

第十一條 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十二條 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效，至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止。

第十三條

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

甲方：安陽市興安物業(yè)管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限責任公司

經 辦 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第二篇：前期物業(yè)范文

前期物業(yè)情何以堪

在我們以往處理的物業(yè)糾紛信訪中，矛盾最為尖銳的就是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的不和諧，之所以會將矛盾愈演愈烈主要還是因為物管公司的認識不足。前期物業(yè)都是開發(fā)公司在項目竣工驗收后指定的物業(yè)管理公司，它有一個很大的特性就是臨時性，前期物業(yè)或多或少的擺脫不了裙帶關系，而廣大的業(yè)主也未必能準確地將開發(fā)公司的責任與物業(yè)公司的責任區(qū)分開來，若因此沒有做好物業(yè)服務工作，更是必定成為了激發(fā)矛盾的導火索。前期物業(yè)都是與開發(fā)公司簽訂物業(yè)服務合同，也因此偏離了應該對業(yè)主負責為業(yè)主服務的基本原則。業(yè)主有權利要求重新選聘新的物業(yè)公司，一旦物業(yè)服務合同重新簽訂，前期物業(yè)服務合同就自動解除。多數被解聘的前期物業(yè)公司總是夾雜在提供了服務確無人買單，付出了勞動確得不到報酬的尷尬境地，業(yè)主們或多或少把對開發(fā)公司的不滿發(fā)泄在了前期物業(yè)管理公司頭上。這需要物管公司耐心的做好宣傳工作，劃清責任，更多的為業(yè)主著想。無論是前期物業(yè)也好，新聘物業(yè)也罷，都是致力于良好的服務態(tài)度，過硬的服務質量。物業(yè)從業(yè)人員與小區(qū)業(yè)主之間的溝通是非常重要的，物業(yè)公司提供優(yōu)質的服務，業(yè)主當然也應該對享有的服務買單，良好的服務態(tài)度，專業(yè)的服務水平必定也能得到廣大業(yè)主的認可。只有雙方的相互理解和認可才能更好的持續(xù)的發(fā)展下去。

任璐歆

第三篇：物業(yè)前期管理制度

前期物業(yè)管理

1）2）物業(yè)前期參與管理制度 竣工前期介入管理規(guī)定（（物業(yè)前期參與管理制度

一、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結構，建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經驗對大樓物業(yè)管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

二、前期物業(yè)管理的工作設施方式：

公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃書，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派有關人員參加房產公司的重要工程會議，必要時應常駐房產公司，物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

三、1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內容：

通過對市場的調研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局，不同結構樓層的分配比例、管理用房位置、設備安置位置設計建議和依據。

3、對整棟大樓從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

4、從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理有礙實際使用功能的，提出補充建議和改進建議。

5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置提出優(yōu)化改進的建議。

6、對商場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

7、綜合物業(yè)管理的實際經驗，對XX商場訂購的設施設備型號、質量、性能等提出參考意見，并配合房產公司進行驗收，包括：檢驗其是否符合國家有關標準要求；有無質檢合格證書；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉是否正常；輔機和工具是否齊全。8、9、10、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出建議。從實用性的角度對智能化設計提出補充、修正建議。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量，例如驗收工作內容主要有：

（1）、主體結構：地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水；

（2）、屋面和樓地面：各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規(guī)定，排水暢通，我積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流和滲漏；

（3）、裝修：對門窗、玻璃、開關進行檢查；

（4）、電器：線路要求平整、順直、牢固，過墻和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪音振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全；

（5）、水、為、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，衛(wèi)生間、廚房排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；

（6）、附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外，還包括場地清除，臨時設施與過度房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

11、自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準備工作，其中包

括以下內容：

（1）

提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理

成本的測算；

（2）

設計管理公司的組織機構、制定人員的編制、管理人員和部門設置；

（3）

提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎罰條例、安全管理制度、員工培訓計劃；

（4）

提交各崗位的職責范圍和責任制度，及工作流程；例如：總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安、消防、樓層管理、大堂服務、衛(wèi)生、綠化、工程維護等等；

（5）

建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；

（6）

設計開辦費用計劃，協(xié)助房產公司落實采購任務，確保開業(yè)所需各類物資到位；

（7）

協(xié)助房產公司組織開業(yè)慶典。

12、協(xié)助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。

13、代理房產公司辦理大樓保險，按房產公司要求代理協(xié)調與政府及其他相關部門的關系。

四、房產公司應盡的業(yè)務

1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進行，及時為物業(yè)公司提供有關材料并清晰的表述其要求，盡最大可能為物業(yè)公司工作提供方便。

2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關的問題，理應及時通知物業(yè)公司。

五、付款方式

本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

竣工前期介入管理規(guī)定一、二、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、物業(yè)管理必須在開業(yè)前進行介入，越早越好。要站在今后管理的角度對工程提出建議，參與工程驗收，編制遺漏工程，了解設備管線的按裝等。了解、組織各業(yè)主為配合大廈開業(yè)而作好心理上、思想上、資金上、物質上、人員上等的準備。

提前介入管理要圍繞下列具體工作事項進行： 確定管理公司所派人選。

就大廈的整體設計問題、工程問題和設備安裝等提出建設性意見，供發(fā)展商參考。

管理公司人員定期參加有關工程會議。

確定管理公司辦公地點，為與發(fā)展商、各業(yè)主聯(lián)系。協(xié)助及處理大廈各部分的交收程序，保障發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益。

編制公司架構，確定管理人數。

編制各項工作程序時間表，以便監(jiān)督并保存各項籌備工作和交接工作的順利完成。

編制員工招聘時間表。

擬訂培訓計劃，組織安排好員工培訓，保證提供專業(yè)化培訓。

采購所需的各種辦公用具和工具。

作好各種資料收集和存檔工作。發(fā)展商應提供各種竣

工驗收圖紙以及各類中央設備資料存檔，以保障大廈的各項設備、設施的維修保養(yǎng)順利進行。

12、根據實地情況，列出改善工程一覽表，以便發(fā)展商能根據存在的問題的物業(yè)管理的要求，加以改進。

13、為便于日后管理，發(fā)展商應協(xié)調建筑承包商逐步搞好大廈各部分設備等的驗收，并移交給管理公司。

14、征求發(fā)展商意見，指定大廈的中央系統(tǒng)承包商和裝修承包商。

第四篇：物業(yè)前期工程

物業(yè)前期工程質量

物業(yè)服務企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項目施工現(xiàn)場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現(xiàn)場工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)服務企業(yè)要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場建議對前期介入階段的物業(yè)顧問工作應重點關注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經驗型工作，所以對于現(xiàn)場派駐人員的選擇應掌握以下標準：

1．有物業(yè)工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員；

2．有豐富的施工現(xiàn)場經驗，能夠保證自身安全；

3．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、保障后臺的技術支持工作

物業(yè)現(xiàn)場顧問人員的派駐企業(yè)，作為后臺技術支持的角色，需要與現(xiàn)場人員緊密配合，特別是物業(yè)前期咨詢公司和前期介入公司不是同一家的時候，兩個公司還需要密切配合。作為后臺的技術支持部門應采取積極配合、技術支持的方式，對項目駐場人員發(fā)現(xiàn)的問題、發(fā)展商反饋的問題，提出必要的建議供駐場人員參考，在需要的時候參與到現(xiàn)場工作中。駐場 人員對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映，提出建議，并與支持部門溝通，從另一個方面提 醒甲方。

三、做好與現(xiàn)場各方關系的協(xié)調

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設備供應商等現(xiàn)場各方 關系錯綜復雜，協(xié)調各方關系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要關注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業(yè)顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：

1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場顧問計劃。在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定計劃。

（1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。

（2）根據項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。根據了解到的項目特點，如項目定位、系統(tǒng)構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現(xiàn)場顧問計劃。

2、關注工程進度，記錄現(xiàn)場情況。在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為提供物業(yè)建議做準備。

（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的顧問計劃及工作側重點。

（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準備。施工過程是根據施工便利與否而適

時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。

（1）通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)建議。

（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業(yè)建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場物業(yè)建議。

（1）改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建

議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注 隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質量的建議。

關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況。

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機電設備及建材的資料。

收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán) 保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設備臺帳；

隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

（2）擬寫初步交接方案；

根據現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準備。

（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。

第五篇：前期物業(yè)及合同范本

前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

一、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。

進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。

（1）具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

（2）投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同（協(xié)議）。

（3）選派管理人員運作前期物業(yè)管理。

二、建立與業(yè)主式租戶的關系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

（1）聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

（2）了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

（3）參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

三、察看工程建設現(xiàn)場

前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管

理企業(yè)應根據物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。

（1）審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

（2）對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

（3）在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

（4）參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

四、設計管理模式擬定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。

（1）籌建業(yè)主管理委員會。

（2）與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

（3）設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

（4）制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃

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前期物業(yè)管理服務合同范本

第一章 總 則

第一條 本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）組織名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）企業(yè)名稱： 物業(yè)管理公司

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

坐落位置： 市 區(qū) 路（街道）號；

占地面積： ｍ；

建筑面積： ｍ。

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 甲方就 住宅區(qū)域內的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。

2.公共設施的修繕和管理。

3.社區(qū)服務配套設施的經營和管理。

4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。

5.物業(yè)檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環(huán)境衛(wèi)生。8.保安。9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。

第三章 委托管理期限

第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。

第四章 雙方權利義務

第六條 甲方權利義務

1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。

4.審議乙方在小區(qū)的管理計劃、資金使用計劃及決算報告。

5.保修責任范圍內的房屋、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第 種方式處理：

（1）甲方負責返修。

（2）委托乙方返修，支付全部費用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起 日內向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產權建筑面積管理用房，產權仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行：

（1）無償使用。

（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務。

7.負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方提供。

8.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負責催交或以 方式償付。

9.協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

11.其他。

第七條 乙方權利義務

1.根據有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。

2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。

3.按本合同相關的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。

4.選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。

5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養(yǎng)護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施。

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。

7.每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。

8.對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。

9.其他。

第五章 物業(yè)管理服務要求標準

第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到 %。

1.房屋外觀：

2.設備運行：

3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：4.公共環(huán)境：5.綠化：6.交通秩序：7.保安：8.急修：小修：

第六章 物業(yè)管理服務費用

第九條 物業(yè)管理服務費（略）。

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>

1.露天車位：

2.車庫車位：

3.其他：

第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。

第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。

第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：

1.保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內的維修、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。

第七章 違約責任

甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。

第八章 附 件

第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。

第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)

議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。

第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方沒達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。

第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

日期： 日期：