第一篇：物業(yè)前期接管工作計(jì)劃

物業(yè)前期接管工作計(jì)劃

一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：

1.與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

2.與開發(fā)商資料交接，辦理業(yè)主入住，配合工程接管驗(yàn)收。

3.在項(xiàng)目經(jīng)理的安排下，協(xié)助開發(fā)相關(guān)部門完成備案及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的咨詢事宜。

4.編制接管、入住所需資料清單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。

5.配合項(xiàng)目經(jīng)理完成物業(yè)用房選址、裝修、辦公室布置及辦公用品采購等工作。

6.依據(jù)項(xiàng)目《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，落實(shí)相關(guān)物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。

7.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理與開發(fā)溝通，初步建立業(yè)主聯(lián)系清單。

8.結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況匯總交接資料，并配合工程部進(jìn)行鑰匙、資料等接管驗(yàn)收。

9.對(duì)交接驗(yàn)收存在的問題匯總，提交項(xiàng)目經(jīng)理。

10.依據(jù)開發(fā)商的入住通知時(shí)間，配合公司財(cái)務(wù)計(jì)算物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、垃圾消納費(fèi)等應(yīng)收及代收代繳費(fèi)用。

11.依據(jù)入住時(shí)間協(xié)助公司做好，入駐現(xiàn)場的布置及相關(guān)資料的印制工作。

12.熟悉周邊環(huán)境、小區(qū)布局，熟知業(yè)主手冊(cè)、物業(yè)協(xié)議中的內(nèi)容。

13.完成業(yè)主入住時(shí)簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。解答業(yè)主對(duì)物業(yè)的疑問。

14.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。

二、各部門共同匯編的文件：

⑴．《房屋使用、管理、維修公約》

⑵．《房屋質(zhì)量保證書》

⑶．《房屋使用說明書》

⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ?/p>

⑸．《入伙授權(quán)書》

⑹．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》

⑺．《裝修管理規(guī)定》

⑻．《辦理裝修流程說明》

⑼．《治安、消防協(xié)議書》

⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

⑾．《二次裝修協(xié)議書》

⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》

⒀．《收樓須知》

⒁．《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

⒂．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的《用戶手冊(cè)》。同時(shí)，在《用戶手冊(cè)》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致

三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜

1.制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。

2.制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

3.制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

4.制訂《有償服務(wù)價(jià)格表》：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。

5.制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。

6.編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

7.落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

8.編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。

9.制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。

10.制訂《員工獎(jiǎng)懲條例》，建立“員工過失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。

11.制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。

12.制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。

13.制訂《物資采購、驗(yàn)收、入庫、報(bào)銷流程》。

14.制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

15.制訂《員工請(qǐng)假制度》，建立“休假申請(qǐng)單”。

16.制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。

17.制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

18.制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗(yàn)收單”、“庫存物19.品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購申請(qǐng)單”。

20.制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。

21.制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

22.制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

23.聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。

24.制訂《開辦費(fèi)使用方案》，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。

25.制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。

26.制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。

四、與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接

確定收樓時(shí)間

確定物管費(fèi)的起計(jì)日期

前期工程遺留問題的解決

辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作：

△．產(chǎn)權(quán)資料

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：

項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

用地批準(zhǔn)文件

建筑執(zhí)照

拆遷安置資料

房地產(chǎn)平面圖

面積測繪報(bào)告

小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單

△．市府驗(yàn)收合格資料

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書

市建筑消防驗(yàn)收合格證

市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證

用電許可證

供用電協(xié)議書

衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證

電視共用天線合格證

電梯使用合格證

△．工程技術(shù)資料

技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有：

竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

地質(zhì)勘察報(bào)告

工程合同及開工、竣工報(bào)告

工程預(yù)決算清單

圖紙會(huì)審記錄

工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）

隱蔽工程驗(yàn)收簽證

沉降觀察記錄

竣工驗(yàn)收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

供水、供暖的試壓報(bào)告

園林綠化的圖紙和清單

設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單

有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文

有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件

△．須移交物業(yè)公司管理的資料

用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表

機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購合同

分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報(bào)告

對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同

從開發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。

調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》

調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》

調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》

調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺(tái)租賃協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》

五、物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管

根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和開發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。

△.物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：

提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）

提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料

提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款

出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明

提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料

提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)

提供所有測試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告

清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房

△.拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：

嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)

未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收

工地與交付物業(yè)不能有效隔離

機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉

其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)

△.缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。

△.試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。

△.驗(yàn)收通過

被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

△.保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

△.一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求

承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：

承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。

六、入住辦理

入住階段

1.入住準(zhǔn)備階段注意事項(xiàng)：

1.1物業(yè)辦公室選址、裝修具備使用條件

1.2開辦費(fèi)、預(yù)算

1.3入住地點(diǎn)確定、應(yīng)急預(yù)案制定、現(xiàn)場人員安排。

1.4入住前培訓(xùn)。

1.5確定建設(shè)方工程質(zhì)保金的留存方式。

1.6相關(guān)工作的茍洽。

1.7資料準(zhǔn)備：《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《寵物豢養(yǎng)協(xié)議》、《治安消防協(xié)議書》、《業(yè)主手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《裝修協(xié)議》、《裝修環(huán)境保護(hù)協(xié)議》、《裝修治安消防協(xié)議》、《裝修許可證》、《人員出入證》、《特約服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等。

2.入主階段

2.1入主階段主要工作內(nèi)容

2.1.1接管入住客服組分成：入住簽約組（含接待）、收費(fèi)組、資料鑰匙發(fā)放組。

a.接待人員：負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場業(yè)主接待、指引引導(dǎo)業(yè)主前往入住組辦理相關(guān)手續(xù)，簡單回答業(yè)主相關(guān)物業(yè)知識(shí)及復(fù)印相關(guān)證件。

b.簽約組：核查業(yè)主身份，與業(yè)主簽署各項(xiàng)合同及協(xié)議，給業(yè)主開具收費(fèi)明細(xì)單。

c.收費(fèi)組：核定業(yè)主是否已辦理簽約手續(xù)；收費(fèi)明細(xì)單金額是否正確。收取各項(xiàng)物業(yè)應(yīng)收應(yīng)繳及代收代繳費(fèi)用。（公司協(xié)助）

d.資料鑰匙發(fā)放組：核對(duì)業(yè)主是否已經(jīng)繳納應(yīng)繳費(fèi)用；發(fā)放業(yè)主資料、鑰匙；業(yè)主在未辦理簽約、繳費(fèi)手續(xù)，提前驗(yàn)房時(shí)，將此戶鑰匙交給工程部驗(yàn)房員（領(lǐng)取鑰匙應(yīng)有記錄），驗(yàn)房無問題或有問題已經(jīng)解決的，將驗(yàn)房鑰匙轉(zhuǎn)交資料組。如需要留備用鑰匙檢修的，填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。

2.1.2接管入住工程組由工程部主管統(tǒng)一調(diào)配，部分轉(zhuǎn)換為入住驗(yàn)房組，其余根據(jù)實(shí)際情況并入工程整改組及日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）。

a.驗(yàn)房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主現(xiàn)場對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，將問題記錄到《房屋驗(yàn)收單》，統(tǒng)一匯總報(bào)到整改組。

b.工程驗(yàn)房組人員，在入住前必須統(tǒng)一由整改組負(fù)責(zé)人培訓(xùn)，要求明確維保修復(fù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)及日后業(yè)主裝修階段對(duì)于隱蔽工程的維保范圍界定。就維保問題統(tǒng)一對(duì)業(yè)主的答復(fù)口徑。

c.將現(xiàn)場業(yè)主反映的問題及時(shí)匯總到整改組。

d.結(jié)合實(shí)際情況協(xié)助其他部門完成工作。

2.1.3工程整改組：（該時(shí)間段物業(yè)接管驗(yàn)收及業(yè)主驗(yàn)收的整改問題同時(shí)交叉存在）

a.跟進(jìn)、落實(shí)每日業(yè)主在入住驗(yàn)房中查驗(yàn)出的需維保修復(fù)的問題。接管驗(yàn)收開發(fā)商陸續(xù)交付的單項(xiàng)工程。

b.繼續(xù)跟進(jìn)、落實(shí)物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)的整改問題。

c.對(duì)已入住進(jìn)入裝修階段時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的維保問題（含隱蔽工程），到現(xiàn)場確認(rèn)并落實(shí)整改方案，做好詳細(xì)記錄由事務(wù)部存檔備查。

2.1.4日常服務(wù)工程組（運(yùn)行組）

a.業(yè)主二裝的咨詢和申請(qǐng)手續(xù)的審批

b.日常維修、巡視。

c.對(duì)已交接處在維保期（不存在整改問題）設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，保持與維保方的有效溝通。

2.1.5日常服務(wù)客服組（運(yùn)行組）

a.業(yè)主二裝的咨詢和申請(qǐng)手續(xù)的辦理

b.接待來訪業(yè)主的咨詢和來電

c.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場的綜合事務(wù)性工作；

d.整理并裝訂當(dāng)天業(yè)主入住檔案；

e.錄入業(yè)主信息、報(bào)修內(nèi)容等。

2.1.6秩序維護(hù)部

a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場秩序保證井然有序，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。

b.園區(qū)各門崗及公區(qū)巡邏，杜絕無意外事件和突發(fā)事件發(fā)生。

c.負(fù)責(zé)維持物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部秩序。

d.疏導(dǎo)園區(qū)交通，預(yù)防和查處治安事故。

e.檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的安全措施監(jiān)管。

f.加強(qiáng)尾隨人員、裝修人員、業(yè)主、出租人員及地盤人員的多方交叉管理。

2.1.7環(huán)境部

a.負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場區(qū)域和物業(yè)辦公區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、無污染。

b.負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域及樓道內(nèi)衛(wèi)生干凈整潔、無污染。

c.發(fā)現(xiàn)有隨意傾倒裝修垃圾的及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)。

3.注意事項(xiàng)

3.1物業(yè)服務(wù)中心成立應(yīng)急指揮小組，負(fù)責(zé)入駐現(xiàn)場突發(fā)事件處理。提前制定解決預(yù)案。

3.1.1入住辦理現(xiàn)場中，如正在維修致使鑰匙不全的房屋，業(yè)主前來辦理入住，向業(yè)主解釋說明得到認(rèn)可后填寫《鑰匙托管單》，雙方簽字后，上聯(lián)交予業(yè)主、下聯(lián)留存。業(yè)主不予理解及時(shí)聯(lián)系項(xiàng)目經(jīng)理解決。

3.1.2驗(yàn)房組根據(jù)業(yè)主驗(yàn)房實(shí)際情況，可及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)中心，安排人員現(xiàn)場維修。

3.1.3整改工程組根據(jù)驗(yàn)房單上的實(shí)際問題情況，及時(shí)聯(lián)系現(xiàn)場地盤人員進(jìn)行維修，現(xiàn)場可以維修的，修好后安排業(yè)主驗(yàn)收。遇重大維保問題，及時(shí)填寫整改單（依據(jù)與開發(fā)建設(shè)方的相關(guān)約定），聯(lián)系相關(guān)責(zé)任人解決，同時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，并做好相應(yīng)的時(shí)間安排及修好后的驗(yàn)收工作。

3.1.4如業(yè)主要求先驗(yàn)收房屋，在辦理入住手續(xù)或繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，原則有項(xiàng)目經(jīng)理直接處理。但有開發(fā)人員陪同，或關(guān)系要求。場負(fù)責(zé)人可落實(shí)解決。

3.1.5有入住現(xiàn)場暈倒、業(yè)主集體哄亂，園區(qū)突發(fā)治安問題等緊急預(yù)案。

3.2保潔基本要求

a.入住大廳保潔：

1）負(fù)責(zé)辦公區(qū)域桌椅、文件柜的擦拭、擺放；

2）負(fù)責(zé)室內(nèi)及室外地面的清掃；

3）負(fù)責(zé)垃圾的收集、轉(zhuǎn)運(yùn)工作，垃圾袋及時(shí)更換；

b.辦公、生活區(qū)保潔：

1）負(fù)責(zé)擦拭辦公桌椅、電腦及電話；

2）擦拭玻璃、窗框，保持無塵、無污跡；

3）及時(shí)清倒垃圾，更換垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、書架，各打印、復(fù)印設(shè)備無塵土、無污跡。

c.小區(qū)保潔：

1）嚴(yán)格執(zhí)行保潔作業(yè)規(guī)程，按保潔標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

2）負(fù)責(zé)園區(qū)樓道梯級(jí)、車棚（庫）、馬路及公共區(qū)域的清掃保潔。

3）負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電表箱、信報(bào)箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹。

4）負(fù)責(zé)樓道雜物的清理。

5）負(fù)責(zé)垃圾的收集、集中、轉(zhuǎn)運(yùn)。

6）負(fù)責(zé)垃圾桶、垃圾集中點(diǎn)的清洗、消殺工作。

7）按保潔作業(yè)規(guī)程，領(lǐng)用、保管清潔工具、設(shè)備、物料。

8）按照入室清潔服務(wù)規(guī)程，提供特約清潔服務(wù)。

第二篇：前期物業(yè)接管方案

前期物業(yè)接管方案

前期物業(yè)接管方案

第一部分： 前期介入工作小組及工作計(jì)劃

一、成立前期介入工作小組

從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項(xiàng)目前期介入工作小組（以下簡稱項(xiàng)目小組），跟隨項(xiàng)目進(jìn)度開展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。

組長：公司副總經(jīng)理

組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理、項(xiàng)目客服主管、工程主管、安全主管

二、物業(yè)管理接管組織機(jī)構(gòu)示意圖（見下圖）

三、項(xiàng)目接管工作推進(jìn)計(jì)劃

四、職責(zé)

1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。

2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評(píng)審。

3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購工作。

4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。

5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。

6、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各類收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。

7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實(shí)施。

五、前期準(zhǔn)備工作

1、行政部前期準(zhǔn)備工作

1.1負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。1.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。1.3負(fù)責(zé)審核各類物資、設(shè)備工具的采購申請(qǐng)。

物資的采購：根據(jù)《物業(yè)管理方案》負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購臵計(jì)劃的制定、詢價(jià)、報(bào)批及采購工作。包括：

a.辦公用品：家私、各類文具等。

b.辦公設(shè)備：打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。

c.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。

e.清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。f.安全設(shè)備：對(duì)講機(jī)、電警棍、手電筒等。

g.加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。1.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場的策劃、布臵及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

2、人力資源部前期準(zhǔn)備工作

2.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處成立的文件。

2.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位，保安員、保潔員提前一個(gè)月到位。

2.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。

3、財(cái)務(wù)部前期準(zhǔn)備工作

3.1負(fù)責(zé)前期介入費(fèi)用及新項(xiàng)目管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長審批后納入委托管理合同。

3.2負(fù)責(zé)新項(xiàng)目各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定。3.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費(fèi)用的審定。

3.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財(cái)務(wù)制度建賬及財(cái)務(wù)軟件的使用。3.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。

4、品質(zhì)部前期準(zhǔn)備工作

4.1負(fù)責(zé)新項(xiàng)目委托管理合同的評(píng)審，報(bào)副總經(jīng)理簽定。4.2負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。4.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料。

4.5協(xié)助新項(xiàng)目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。

5、新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作

5.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表，包括：工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間等，并報(bào)副總經(jīng)理審核、董事長審批。

5.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運(yùn)作相關(guān)工作：

A．編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé)，報(bào)人力資源部及副總經(jīng)理審核、董事長審批。

B．根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。

C．指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。

5.3將《入住指引》、《業(yè)主（住戶）資料卡》于入伙前十天交建設(shè)單位，與《入伙通知書》一并發(fā)放業(yè)主。

5.4負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括: A.《入伙流程》

B.《委托銀行代收款協(xié)議書》； C.《臨時(shí)管理規(guī)約》； D.《業(yè)戶手冊(cè)》；

E.《前期物業(yè)管理協(xié)議書》 F.《房屋交付驗(yàn)收表》； G.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》

H.水、電、氣、有線電視開戶申請(qǐng)資料；

I.防盜門、窗花、陽臺(tái)推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）； J.房內(nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保修卡；

K.房間設(shè)計(jì)平面圖（含水電走向）； L.其他與業(yè)主相關(guān)資料。

M.現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識(shí)。N.所有“入伙資料” 的填寫樣本。

5.5進(jìn)行入伙模擬演練，檢驗(yàn)入伙流程、資源配臵等準(zhǔn)備工作是否充分。

第二部分：接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收的概念

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能和滿足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)，對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)施就應(yīng)該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。

接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收不同，竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗(yàn)收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面質(zhì)量檢驗(yàn)和評(píng)定?？⒐を?yàn)收的完成標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工驗(yàn)收，但在竣工驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗(yàn)收的參與者，而不是驗(yàn)收的責(zé)任主體。

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權(quán)以后，在正式接管前，針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化、場地等進(jìn)行的綜合驗(yàn)收，接管驗(yàn)收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗(yàn)收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收的過程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗(yàn)收的責(zé)任主體，接管驗(yàn)收相比竣工驗(yàn)收應(yīng)該更全面、更詳細(xì)、更深入，接管驗(yàn)收的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。

接管驗(yàn)收的目的和作用

物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗(yàn)收應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組成聯(lián)合驗(yàn)收小組進(jìn)行，主要目的和作用如下：

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過接管驗(yàn)收和委托接管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)利。

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，從客觀上能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時(shí)接管驗(yàn)收能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，為業(yè)主的入伙驗(yàn)收做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。

3、接管驗(yàn)收是對(duì)前期介入工作的進(jìn)一步強(qiáng)化和補(bǔ)充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)工程的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列的建議，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位尚未實(shí)施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗(yàn)收要求開發(fā)單位徹底全面實(shí)施，同時(shí)通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請(qǐng)開發(fā)單位整改完善。

4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)。

接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收、各類機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、戶內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收、鑰匙的驗(yàn)收和接管。

3.1 資料的交接驗(yàn)收

3.1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目： 3.1.1.1 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 3.1.1.2 用地批準(zhǔn)文件 3.1.1.3拆遷資料 3.1.1.4房屋所有權(quán)證 3.1.1.5土地使用權(quán)證

3.1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議 3.1.1.7房屋分戶使用清冊(cè)

3.1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè) 3.1.2 技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目：

3.1.2.1 竣工圖——包括總平面布臵圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布臵竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。

3.1.2.2 機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗(yàn)收合格證明等。

3.1.2.3 地質(zhì)勘察報(bào)告

3.1.2.4 工程合同及開、竣工報(bào)告 3.1.2.5 工程預(yù)決算 3.1.2.6 圖紙會(huì)審記錄

3.1.2.7 工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 3.1.2.9 沉降觀測記錄

3.1.2.10 防雷接地測試合格證明 3.1.2.11 竣工驗(yàn)收證明書

3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 3.1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書

3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告

3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書

3.1.2.18 各類機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書

3.1.2.19 鑰匙清單 3.1.2.20 房地產(chǎn)平面圖； 3.1.2.21 房屋分間平面圖； 3.1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3.2 建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收

3.2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

3.2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。

3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)臵屋面檢修孔。

3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。

3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。

3.2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。

3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)臵、管道坡度、管徑符合設(shè)計(jì)規(guī)范，管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱臵穩(wěn)妥并設(shè)臵井圈。

3.2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)臵，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

3.2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。

3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)臵足夠的照明設(shè)施。3.2.15 小區(qū)應(yīng)設(shè)臵足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場所。

3.2.16 房屋應(yīng)按單元設(shè)臵信報(bào)箱，其規(guī)格、位臵須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)臵有效的防落雨措施。

3.2.18 園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。

3.2.19 運(yùn)動(dòng)場所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措施。3.2.20 施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。

3.2.21 停車場配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)臵合理，車位線、行車指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。

3.2.22 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

3.3 配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收 3.3.1供、配電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng)切換正常，繼電保護(hù)功能正常。

3.3.1.2 電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計(jì)量表計(jì)安裝位臵合理，無重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。

3.3.1.3 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。

3.3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝臵。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位臵正確。

3.3.1.6 各種避雷裝臵的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。

3.3.1.7 發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。

3.3.2 給、排水設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。

3.3.2.2 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。

3.3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。

3.3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統(tǒng)—污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)臵喇叭口。

3.3.3 弱電設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.3.1 有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級(jí)，接收信號(hào)畫面清晰度達(dá)標(biāo)，聲音清楚。

3.3.3.2 電話系統(tǒng)分接箱位臵設(shè)臵合理，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)明顯、準(zhǔn)確。3.3.3.3 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運(yùn)行穩(wěn)定、可靠。

3.3.3.4 電訊系統(tǒng)信號(hào)對(duì)應(yīng)地點(diǎn)無誤，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。3.3.4消防設(shè)施的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。

第三篇：前期物業(yè)工作計(jì)劃提要

前期物業(yè)工作計(jì)劃提要：第一階段是參與提供方案設(shè)計(jì)條件；第二階段是參與初步設(shè)計(jì)的審核，主要工作是查看設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況，及對(duì)各細(xì)部進(jìn)一步研究并提出建議；前期物業(yè)工作計(jì)劃

文章來源

前期物業(yè)工作計(jì)劃

一、前期物業(yè)工作主要有如下四方面：

（一）、參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)

（1）、參與目的：使設(shè)計(jì)在滿足技術(shù)、規(guī)范要求下要同時(shí)滿足便于使用、易于維護(hù)、運(yùn)行可靠、安全，使用和維護(hù)費(fèi)用低的要求。

（2）、階段劃分：第一階段是參與提供方案設(shè)計(jì)條件；第二階段是參與初步設(shè)計(jì)的審核，主要工作是查看設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況，及對(duì)各細(xì)部進(jìn)一步研究并提出建議；三是參與施工圖紙會(huì)審，審核設(shè)計(jì)條件和建議落實(shí)情況和對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)一步的審核。

（3）、時(shí)間及重點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與主要是跟隨工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行。物業(yè)參與的重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備和公共部位的質(zhì)量保證。

為保證工作質(zhì)量，應(yīng)該對(duì)工程的每個(gè)分部工程進(jìn)行分析，提供相應(yīng)的建議。

2、施工跟進(jìn)

（1）、目的：熟悉土建、設(shè)施設(shè)備、管路的敷設(shè)情況，為以后管理打下基礎(chǔ)；二是參與工程的驗(yàn)收工作，控制工程的施工質(zhì)量，確保工程的使用功能，減少工程維修量和費(fèi)用支出，避免造成使用糾紛；三是收集各種工程技術(shù)資料。

（2）、要設(shè)計(jì)出相應(yīng)的表格和工作程序來保證施工跟進(jìn)的工作質(zhì)量，（二）、確定物業(yè)公司運(yùn)行所需文案

鑒于公司預(yù)在本項(xiàng)目建立正規(guī)的物業(yè)管理模式，因此，公司的架構(gòu)和運(yùn)行模式需要重新建立。

1、運(yùn)行模式：新的公司運(yùn)行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具體內(nèi)容：http:///新的運(yùn)行模式的文件共分成如下三個(gè)層次

（1）、質(zhì)量管理手冊(cè)： 主要包括公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，各部門、崗位職責(zé)、權(quán)限及溝通，相互關(guān)系。

（2）、程序性文件： 針對(duì)公司各部門的具體工作編制相應(yīng)的程序性文件進(jìn)行控制。

（3）、第三層次性文件主要指對(duì)部門的各質(zhì)量活動(dòng)和操作進(jìn)行描述和規(guī)定的詳細(xì)作業(yè)文件，包括質(zhì)量記錄、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度等。

根據(jù)上述方案，由顧問公司根據(jù)我公司的實(shí)際情況，提供相關(guān)文案，經(jīng)審核通過后，作為公司的正式文件。

為確保顧問公司提供文案的進(jìn)度和質(zhì)量，編制顧問進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)雙方確認(rèn)后執(zhí)行。每項(xiàng)工作按照如下程序進(jìn)行：根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃確定工作內(nèi)容----我方提出編寫要求----按要求提供資料---我方審核通過后批準(zhǔn)執(zhí)行。

根據(jù)開發(fā)商提供的的項(xiàng)目計(jì)劃完成時(shí)間在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

（三）、籌備設(shè)施設(shè)備采購、人員招聘及培訓(xùn)

1、依據(jù)：根據(jù)確定的崗位說明書、人員到崗計(jì)劃及辦公計(jì)劃進(jìn)行。

2、時(shí)間：2005年3月進(jìn)行人員招聘，4、5月人員培訓(xùn)。

3、時(shí)間可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

（四）、接管驗(yàn)收、物業(yè)公司正式運(yùn)行及改進(jìn)

1、按照規(guī)定對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。

2、公司按照既定模式運(yùn)行。

3、在實(shí)際運(yùn)行過程中持續(xù)改進(jìn)。

二、公司人員需求計(jì)劃1、2005年3月前，共需三人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一人、內(nèi)業(yè)資料一人、工程負(fù)責(zé)人一人(暫定名)。

2、分工：

（1）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 參與以上四個(gè)方面工作的全部工作，重點(diǎn)負(fù)責(zé)2、3、4方面工作，并對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工跟進(jìn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

（2）、內(nèi)業(yè)人員：直接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作，熟悉相關(guān)工作內(nèi)容，對(duì)工作過程中的資料進(jìn)行規(guī)范管理，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。

（3）、工程負(fù)責(zé)人：直接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)

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第四篇：物業(yè)接管前期工作

物業(yè)接管前期工作

2010-04-06 16:18

一、物業(yè)接管前期工作流程圖

1.簽訂《物業(yè)管理委托合同》；

2.委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員；

2.1委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員

2.2由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理1名。

2.3招聘各部門經(jīng)理、主管、員工：（綜合部、財(cái)務(wù)部、管業(yè)部、前臺(tái)接待、保衛(wèi)部、工程部）

2.4建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。

說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解工程情況。

3.籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案；

4.聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)；

5.與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接；

6.對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同（辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào)）；

7.物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管（開發(fā)商負(fù)責(zé)返修）；

8.業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見收樓流程）；

9.業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見二裝流程）；

10.業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程）

二、籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案

1.各部門共同匯編的文件：

?．《房屋使用、管理、維修公約》

?．《房屋質(zhì)量保證書》

?．《房屋使用說明書》

?．《房屋交付（入?。┩ㄖ?/p>

?．《入伙授權(quán)書》

?．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》

?．《裝修管理規(guī)定》

?．《辦理裝修流程說明》

?．《治安、消防協(xié)議書》

?．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》

⑴．《二次裝修協(xié)議書》

⑵．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》

⑶．《收樓須知》

⑷．《物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》

⑸．《公約承諾書》

備注：《房屋使用、管理、維修公約》編制后需經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。

建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)

定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的《用戶手冊(cè)》。同時(shí)，在《用戶手冊(cè)》正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。

2．各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。

2.1 △ 綜合部

2.1.1編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。

2.1.2制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。

2.1.3制訂《員工獎(jiǎng)懲條例》，建立“員工過失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。

2.1.4制訂《員工聘用辦法》，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。

2.1.5制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。

2.1.6制訂《物資采購、驗(yàn)收、入庫、報(bào)銷流程》。

2.1.7制訂《員工工服管理規(guī)定》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。

2.1.8制訂《員工請(qǐng)假制度》，建立“休假申請(qǐng)單”。

2.1.9制訂《薪金實(shí)施細(xì)則》，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。

2.1.10制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。

2.1.11制訂《庫房管理規(guī)定》，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗(yàn)收單”、“庫存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購申請(qǐng)單”。

2.1.12制訂《內(nèi)部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。

2.1.13制訂《檔案管理規(guī)定》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。

2.1.14制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。

2.1.15聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。

2.1.16制訂《開辦費(fèi)使用方案》，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。

2.1.17制訂《合同、協(xié)議審批制度》、《合同、協(xié)議管理辦法》，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。

2.1.18制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。

2.2△ 財(cái)務(wù)部

2.2.1制訂《財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度》，建立“付款申請(qǐng)及報(bào)銷單”。

2.2.2建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表”

2.2.3制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。

2.2.4編制《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度。

2.2.5制訂《預(yù)算管理制度》，建立“預(yù)算報(bào)表”。

2.2.6編制《固定資產(chǎn)購置方案》。

2.2.7制訂《庫存盤點(diǎn)制度》。

2.2.8制訂《內(nèi)部收支報(bào)表制度》，建立“月度收支報(bào)表”。

2.2.9制訂《發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度》。

2.3△ 管業(yè)部

2.3.1制訂《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)》：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。

2.3.2制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。

2.3.3制定《業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程》，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。

2.3.4制訂《有償服務(wù)價(jià)格表》：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。

2.3.5制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。

2.3.7落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。

2.4△ 保衛(wèi)部

2.4.1制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。

2.4.2制訂《巡視管理規(guī)定》，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。

2.4.3制訂《物品出門管理規(guī)定》，建立“出門條”。

2.4.4制訂《鑰匙使用管理規(guī)定》，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。

2.4.5制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。

2.4.6制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修施工現(xiàn)場檢查表”。

2.4.7制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費(fèi)用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。

2.4.8制訂《施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)》，建立“違章通知單”。

2.4.9制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表”

2.4.10制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。

2.4.11制訂《警具使用、管理辦法》，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。

2.4.12制訂《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管<治安、消防>、領(lǐng)班<保安、消防>、保安員、消防執(zhí)機(jī)員）。

2.4.13制訂《明火使用管理規(guī)定》，建立“動(dòng)火許可證”。

2.5△ 工程部

2.5.1制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃》，建立“工程遺留問題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問題通知開發(fā)商。

2.5.2制訂《專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定》：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。

2.5.4制訂《項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則》，建立“驗(yàn)收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。

2.5.5建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。

2.5.6從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。

2.5.7經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。

2.5.8編制《部門運(yùn)作手冊(cè)》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、領(lǐng)班<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、技工<強(qiáng)電、弱電、空調(diào)水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制訂《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃》（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表”

2.6聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)

2.6.1聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

2.6.2聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記

2.6.3聯(lián)系銀行，開通公司帳號(hào)

2.6.4聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開發(fā)商）

2.6.5聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》

2.6.6聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開發(fā)商）

2.6.7聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價(jià)格（開發(fā)商）

2.6.8聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）

2.6.9聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開發(fā)商）

2.6.10聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開發(fā)商）

2.6.11聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開通及產(chǎn)權(quán)分界

2.6.12聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車場管理方案

2.6.13聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵

2.6.14聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式

2.6.15聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開發(fā)商）

2.6.16聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商）

2.6.17聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，?bào)社區(qū)門牌號(hào)碼（開發(fā)商）

2.6.18聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開發(fā)商）

2.6.19聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）

2.6.20聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系

2.6.21聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）

2.6.22聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）

2.7與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接

2.7.1確定收樓時(shí)間

2.7.2確定物管費(fèi)的起計(jì)日期

2.7.3前期工程遺留問題的解決

2.7.4辦理前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： △．產(chǎn)權(quán)資料

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依

據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：

①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

②用地批準(zhǔn)文件

③建筑執(zhí)照

④拆遷安置資料

⑤房地產(chǎn)平面圖

⑥面積測繪報(bào)告

⑦小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單

△．市府驗(yàn)收合格資料

①建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書

②市建筑消防驗(yàn)收合格證

③市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證

④用電許可證

⑤供用電協(xié)議書

⑥衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證

⑦電視共用天線合格證

⑧電梯使用合格證

△．工程技術(shù)資料

①技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： ②竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙

③地質(zhì)勘察報(bào)告

④工程合同及開工、竣工報(bào)告

⑤工程預(yù)決算清單

⑥圖紙會(huì)審記錄

⑦工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）

⑧隱蔽工程驗(yàn)收簽證

⑨沉降觀察記錄

⑩竣工驗(yàn)收證明書

鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書

砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告

供水、供暖的試壓報(bào)告

園林綠化的圖紙和清單

設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單

有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文

有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件

△．須移交物業(yè)公司管理的資料

用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表

機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購合同

分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報(bào)告

△．對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同

△．從開發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》

調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》

調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》

調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》

調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》

調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》

視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車臺(tái)租賃協(xié)議》 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》

第五篇：物業(yè)接管通告

通告

尊敬的帝豪全體業(yè)主：

您好！

包頭市瑞潔物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司于2013年4月25日受包頭星龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全權(quán)委托，正式接管帝豪天下物業(yè)服務(wù)工作。即日起，請(qǐng)所有帝豪天下業(yè)主向瑞潔物業(yè)公司繳納物業(yè)相關(guān)費(fèi)用及辦理物業(yè)相關(guān)事宜。

感謝您選擇“帝豪天下”作為您的溫馨家園和工作場所，我們將竭誠為您和您的家人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作順利、心情愉悅。內(nèi)蒙古瑞潔物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2002年，是一家專注于環(huán)境保潔、工程維修、秩序維護(hù)、專項(xiàng)服務(wù)及社區(qū)家政服務(wù)為一體的大型綜合性品牌化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是國家級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)單位和全國千戶百強(qiáng)家庭服務(wù)企業(yè)之一，企業(yè)綜合實(shí)力位居行業(yè)第17位。經(jīng)過10多年的發(fā)展，瑞潔物業(yè)已初步形成了以保潔服務(wù)為主，以維修、安保、專項(xiàng)和家政服務(wù)為輔的“1+X“業(yè)務(wù)組合模式，并先后在包頭、呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布等地區(qū)設(shè)立了市場管理分公司，其業(yè)務(wù)已覆蓋到了上述地區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、黨政系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、金融系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、工礦企業(yè)及高檔住宅小區(qū)，累計(jì)服務(wù)客戶單位近760多家，客戶服務(wù)滿意度達(dá)95%以上，員工總數(shù)近7300人，現(xiàn)已成為中國西北地區(qū)吸納下崗人員最多、服務(wù)客戶最廣、企業(yè)規(guī)模最大的一家區(qū)域性民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

瑞潔物業(yè)始終秉持“誠信、專業(yè)、務(wù)實(shí)”的企業(yè)風(fēng)格，倡導(dǎo)“誠信專注、創(chuàng)新求變、品質(zhì)為本、客戶至上”的價(jià)值理念，堅(jiān)持走“品牌化經(jīng)營、規(guī)范化管理、穩(wěn)健化發(fā)展”的道路，把員工和客戶放在企業(yè)經(jīng)營管理的第一位，瑞潔物業(yè)“誠信做人、務(wù)實(shí)做事、專業(yè)服務(wù)”的運(yùn)營態(tài)度深受客戶與社會(huì)的認(rèn)可，公司先后榮獲“包頭市安置下崗工人先進(jìn)企業(yè)”、“全國物業(yè)管理行業(yè)十大品牌企業(yè)”、“中國物業(yè)管理綜合實(shí)力第17強(qiáng)”、“國家級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化（試點(diǎn)）單位”、“全國千戶百強(qiáng)家庭服務(wù)企業(yè)”、“包頭市發(fā)展服務(wù)業(yè)先進(jìn)企業(yè)“、“中國物業(yè)管理十大誠信服務(wù)AAA級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)社會(huì)榮譽(yù)。

最后，感謝各位業(yè)主的大力配合，相信瑞潔物業(yè)在接下來的日子里會(huì)讓您感受到“瑞潔”溫馨、放心、舒心的用心服務(wù)。

包頭星龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司包頭市瑞潔物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司2013-5-12013-5-1