第一篇：商業(yè)街管理方案

商業(yè)街物業(yè)管理方案

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）； 營業(yè)時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個商鋪促銷承擔的義務；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； 服務項目：行政事務管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點 2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

2.2 服務要求高

要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。3.1.1.1業(yè)戶服務部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務部

設(shè)主管一人，全面負責房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。

3.1.1.3保安服務部

設(shè)主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負責商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

4.0商鋪的物業(yè)服務管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務管理

4.2商鋪裝修服務管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.5商鋪保安服務管理

4.6商鋪保潔服務管理

4.7商鋪綠化服務管理

4.8 商鋪經(jīng)營服務管理 4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險管理

4.1商鋪業(yè)戶服務管理

業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。

4.2商鋪裝修服務管理

4.2.1裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細節(jié)）；電力供應設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管

理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測

電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等

4.6商鋪保潔服務管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

雨大進門處及其他公用過道應設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等 4.7商鋪綠化服務管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

4.7.3檢查督導

部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。4.8商鋪經(jīng)營服務管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管

理．作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。4.8.1.1競標租賃的注意事項：

嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關(guān)撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。4.8.1.3租金條款

租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。

大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。4.8.3項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務：

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等 4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。4.10商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也

有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施：

工程或服務的公眾責任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設(shè)性意見。

第二篇：商業(yè)街管理方案

商業(yè)街管理建議

一、管理目的

為了更好的促進物業(yè)公司對商業(yè)街的管理，使已開業(yè)商家能夠長久穩(wěn)定的經(jīng)營，不出現(xiàn)大面積退鋪情況；同時，也為了提升商業(yè)街商鋪的價值；以下將針對物業(yè)公司商業(yè)街管理提出建議。

一、商業(yè)街存在的問題

1、現(xiàn)因名都菜場入住巢上城小區(qū)商業(yè)街8號樓，造成商業(yè)街8號樓商鋪門前車輛亂停亂放、垃圾亂堆現(xiàn)象較嚴重。整改建議：

①對商業(yè)街名都菜場車輛停放劃分非機動車道進行停放并派專人看管。

②商業(yè)街垃圾堆放點需要集團公司指定集中堆放點，或者購買專業(yè)垃圾清運車。

③需購買統(tǒng)一果殼桶、垃圾桶。

2、因巢上城商鋪餐飲業(yè)越來越多因商家油煙配套未按標準來施工，造成俊園小區(qū)9、10號樓業(yè)主集體反映油煙問題嚴重 整改建議： 按照上次方案進行。

3、商業(yè)街占到經(jīng)營較嚴重 整改建議：

①對商鋪占道經(jīng)營首先對商鋪進行告知和勸解，如不整改需下發(fā)違規(guī)整改通知單限期整改并作好相關(guān)記錄。②

二、物業(yè)服務內(nèi)容及人員配置

1、商業(yè)街主管一名： 崗位職責

（1）熟悉并了解國家及政府的相關(guān)政策、法律法規(guī)，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）依據(jù)公司目標制定商業(yè)街的、月度工作計劃并組織實施，并接受上級部門的指標和監(jiān)督。

（3）負責檢查和監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況，保證項目日常工作的正常進行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（4）負責建立和維護公司與商戶間的良好關(guān)系，定期走訪，建立和保持公司的專業(yè)形象。

(5）及時掌握商業(yè)街的運營情況并進行分析，定期向領(lǐng)導匯報經(jīng)營管理情況。

（6）認真及時處理和受理客戶投訴、報修、咨詢、接待等各項工作，并及時對這些工作進行落實、跟蹤和反饋。

（7）協(xié)調(diào)本部門和各部門之間的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物理資源。（8）負責商業(yè)街內(nèi)各相關(guān)信息的收集分析工作。（9）落實商業(yè)街的促銷活動，組織特賣資源。（10）定期對部門人員進行培訓，提高業(yè)務素質(zhì)。（11）協(xié)調(diào)好與開發(fā)商及招商部門的各項工作。（12）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

2、商業(yè)街專員2名； 崗位職責

（1）熟悉并了解物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度、管理規(guī)定、財務管理制度。

（2）熟知商業(yè)街概況、商戶的基本情況，負責商業(yè)街日常 客戶接待工作。將商戶所反映的投訴與物業(yè)管理相關(guān)的問題，及時處理，回訪率100%。

（3）認真填寫各種客服工作記錄，定期分類并將資料歸檔。（4）負責辦理商戶入伙與裝修的相關(guān)手續(xù)，按公司要求進 行歸檔。

（5）負責告之商戶房屋裝修工程應注意事項及禁止事項，定期對裝修施工現(xiàn)場巡視，參與竣工驗收。（6）認真做好鑰匙的借用登記、分類管理工作。（7）每天對商鋪及其附屬設(shè)施、設(shè)備和商戶室內(nèi)裝飾裝修 情況進行現(xiàn)場巡視檢查，對商鋪主體、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施設(shè)備維修、區(qū)域安全防范等各項工作進行檢查，發(fā) 現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理，并將不能處理的情況及時向上級匯 報，并做好記錄備查。

（8）定期對職責范圍內(nèi)的空置商鋪進行檢查并做好記錄。（9）負責商業(yè)街內(nèi)各項收費管理工作，根據(jù)要求開具相 關(guān)票據(jù)，并做好費用臺帳；負責收取現(xiàn)金款的安全，當天 收取現(xiàn)金款項應及時和公司財務部辦好交接工作。（10 負責財務票據(jù)的領(lǐng)取、使用和保存管理工作，繳銷 使用完后的票據(jù)。

（11）及時收集商戶對房屋及其附屬公共設(shè)施、設(shè)備管理 服務工作的意見和建議，并提出改進工作的方法及措施向上 級匯報，得到上級領(lǐng)導的批示后，立即組織實施。（12）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

3、商業(yè)街工程一名： 崗位職責

（1）熟悉并了解物業(yè)的相關(guān)政策、法律法規(guī)，嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全作業(yè)。

（3）服從工程主管指揮，工作中一旦發(fā)現(xiàn)問題，應及時上報，不得拖延。

（4）工作積極主動，做好巡視工作，定期檢查各類設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及

時處理，杜絕事故于未然。

（5）定期為水電收費提供相關(guān)數(shù)據(jù)。

（6）不斷改善服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量，積極配合商業(yè)街客服中心日常工作的開展。

（7）定期對商業(yè)街的共用設(shè)施、設(shè)備進行巡視，認真做好記錄，如發(fā)現(xiàn)故障要及時維修上報并做好相關(guān)記錄。（8）努力學習業(yè)務知識，不斷提高業(yè)務水平。（9）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

3、商業(yè)街秩序員班長3名：

秩序維護班長崗位職責

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。

（2）在商業(yè)街主管的領(lǐng)導下進行工作，負責對本班工作的日常管理。（3）負責檢查秩序維護員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評估記錄。

（4）負責本班秩序維護員的崗位安排、工作檢查、遵章守紀以及崗位禮儀情況。

（5）協(xié)助商業(yè)街主管處理當班發(fā)生的問題和突發(fā)事件。（6）負責填寫當班工作質(zhì)量記錄，按交接班流程做好交接工作。（7）負責本班秩序維護員隊伍的內(nèi)務管理、思想建設(shè)和體能、技能訓練，收集員工思想動態(tài)和員工反映的問題，如實上報領(lǐng)導。（8）根據(jù)安防方案部署秩序維護力量；完成重大活動的秩序維護任務。

（9）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

4、商業(yè)街秩序員9名： 秩序員崗位職責

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。（2）上崗必須著裝統(tǒng)一、佩戴工牌、文明執(zhí)勤、禮貌執(zhí)法。（3）按時做好崗亭及配套設(shè)施設(shè)備的衛(wèi)生。（4）負責出入口車輛進出的管理及檢查工作，認真做好相關(guān)記錄。（5）嚴禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進商業(yè)街停放，以免發(fā)生意外。

（6）密切留意商業(yè)街周圍情況，發(fā)現(xiàn)問題及時制止，并報告班長處理；禮貌解答客人的咨詢。

（7）負責維持商業(yè)街的正常秩序，確保商業(yè)街的安全。

（8）嚴格按照巡邏路線和時間巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時解決。(9)檢查商業(yè)街的公共設(shè)施、設(shè)備等。發(fā)現(xiàn)問題及時報告班長。(10)裝修單位均需持客戶服務中心發(fā)出的裝修許可證及按規(guī)定配備消防滅火器材后方可施工，定期檢查施工（裝修）現(xiàn)場，并填寫《裝修巡查記錄表》。

(11)對違反商業(yè)街規(guī)定，在商業(yè)街內(nèi)鬧事、斗毆、損壞客戶財產(chǎn)或公共設(shè)施、設(shè)備者先勸其冷靜，必要時，協(xié)助公安部門處理。(12)商業(yè)街若發(fā)生事故，如火警、盜竊、兇殺、爆炸等，要沉著冷靜，盡快報告秩序班長，安撫商戶，保護好現(xiàn)場。

(13)上班期間不準做與工作無關(guān)的事情，未經(jīng)批準不得私自進入商戶室內(nèi)。

(14)認真填寫當班記錄，按交接班流程做好交接工作

(15)樂意幫助小孩、老人等有需要的客戶；禮貌阻止未經(jīng)批準而進行商業(yè)性拍照或錄像的行為。(16)完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

5、商業(yè)街保潔員7名： 保潔員崗位職責

（1）熟悉并遵守公司的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定。（2）按時上下班，并時刻注意自己的儀容儀表。

（3）服從上級安排，按規(guī)定標準和操作程序，保質(zhì)保量地完成室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。

（4）負責廣場、花池、綠化帶、公共道路、大馬路等區(qū)域的保潔工作；負責外墻壁、燈具、明溝、雨水井、陽光棚、廣告牌、平臺的保潔工作；負責垃圾收集、清運及垃圾桶的清洗工作；公共設(shè)施損壞、故障的報修工作；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生巡視檢查，勸阻破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。

（5）對待所有客戶熱情禮貌，認真回答客戶的簡單咨詢，遇到客戶有困難時，主動給予力所能及的幫助。

（6）對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違規(guī)行為進行勸阻和制止。（7）工作時間不得做與工作無關(guān)的事情，不得擅自離崗。（8）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

三、工作流程

1、商業(yè)街專員上班流程： 每日08：30前具體事宜 ：

①提前10分鐘打卡上班，整理好著裝查看交接本，并準備早例會須傳達事項。

②8：30—8：40：召開晨會，對保安、工程人員、保潔人員在崗情況及儀容儀表進行檢查，開晨會主要是傳達公司政令、昨天工作、今天計劃，突出重點，防止漫無邊際，以安排實際工作及落實各項指示措施為主。通過召開晨會達到鼓舞員工士氣，調(diào)動員工工作熱情及積極性的目的。

③8：40---8：58：檢查商業(yè)街生鮮賣場外圍的衛(wèi)生及占道情況，并配合保安進行處理

④9：10 檢查商業(yè)街衛(wèi)生及占道情況，并配合保安進行處理 ⑤每隔1個小時需對商業(yè)街進行巡視，發(fā)現(xiàn)并解決商業(yè)街的日常問題 ⑥對商業(yè)街的突發(fā)事件，要進行處理并記錄做好工作傳達

⑦17:30檢查商業(yè)街衛(wèi)生情況及日常情況，檢查保安人員定崗定區(qū)的情況，安排好晚班保安將今日重點注意事項傳達晚班保安

2、商業(yè)街保安流程

①8:00晚班與早班交接，做好交接記錄 ②8:30參加早會，作好工作記錄

③8:40配合商業(yè)街督導對生鮮市場外圍占道情況進行檢查及處理，配合現(xiàn)場督導對現(xiàn)在進行巡視

④對進入商業(yè)街的機動車進行管理和疏導 ⑤每隔1個小時配合商業(yè)街督導對商業(yè)街進行巡視

3、商業(yè)街工程流程

①每天提前10分鐘打卡上班，整理好著裝做好準備工作，并巡查商業(yè)街設(shè)施設(shè)備是否完好并做好記錄。

②每天對需要維修和更換的設(shè)施設(shè)備進行整理并做好記錄和上報上級主管。③對商業(yè)街業(yè)主和前臺反映的相關(guān)問題、需15分鐘內(nèi)進行上門解決并作好相關(guān)記錄、如處理不了的問題需及時做好記錄并上報相關(guān)部門進行解決。

④定期對商業(yè)街水電費進行數(shù)據(jù)抄寫并進行分析、如發(fā)現(xiàn)有問題應及時上報上級主管。

4、商業(yè)街保潔員流程

①每天早上7：30需提前15分鐘到崗打卡上班、并做好提前準備工作

②每天8點前需打掃一遍商業(yè)街。

③9:00需及時對商業(yè)街垃圾桶進行清理并清洗。

④每半小時需檢查商業(yè)街衛(wèi)生情況是否整潔干凈、發(fā)現(xiàn)商業(yè)街垃圾桶堆放滿后需及時更換垃圾桶垃圾袋。

四、商業(yè)街管理

1、商業(yè)街車輛管理：

（1）對于消費者的機動車輛停放應有停車昭示牌，若無停車昭示牌，應有專人負責停車導航，保證消費者機動車輛不造成人流動線的阻塞；

（2）對于消費者的非機動車輛停放應有明顯停放區(qū)，并有專人負責，不得出現(xiàn)隨意停放而造成的道路堵塞以及因隨意停放導致車輛遺失帶來的糾紛；

2、物業(yè)管理費和配合招商人員收取租金

按物業(yè)相關(guān)收費標準對商家收取商業(yè)物業(yè)管理費及商鋪租金

3、裝修方案審核，裝修安全及人員管理以及廣告位的審核

4、對從事餐飲的商鋪，定期檢查各商家的油煙凈化器的維護和清洗記錄。審核新開業(yè)餐飲商家的凈化設(shè)備，對不合格的商家要求進行整改。

五、商業(yè)街辦公地點設(shè)置

因商業(yè)街現(xiàn)無辦公地點辦理事情較不便，需集團公司支持是否考慮在商鋪門面建立商業(yè)街辦公區(qū)域，希望集團領(lǐng)導支持。

第三篇：商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

ICS０３．１００．２０

A１０

備案號：２６０８２—２００９

中華人民共和國國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標準

SB/T １０５１７—２００９

２００９０４０２發(fā)布商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

２００９１２０１實施

中華人民共和國商務部發(fā)布

目

次

前言

１ 范圍

２ 規(guī)范性引用文件

３ 術(shù)語和定義

４ 商業(yè)街設(shè)置

５ 安全

６ 管理

前言

本標準由中華人民共和國商務部提出并歸口。本標準起草單位：中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會、中國政法大學商學院。

本標準主要起草人：韓健徽、柴小青、顧勇、芮進西、楊秋、孫選中、荀培路。

商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范

１ 范圍

本標準規(guī)定了商業(yè)街管理技術(shù)的術(shù)語和定義、設(shè)置要求、商業(yè)街管理。本標準適用于３．１定義的商業(yè)街設(shè)置和管理技術(shù)。２ 規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

ＧＢ／Ｔ１０００．１ 公共信息標志用圖形符號 ＧＢ１５６３０—１９９５ 消防安全標志設(shè)置要求 ＧＢ／Ｔ１７２１７—１９９８ 城市公共廁所衛(wèi)生標準 ＪＧＪ４８—１９８８ 商店建筑設(shè)計規(guī)范

ＪＧＪ５０—２００１ 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范 ３ 術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本標準。３．１

商業(yè)街 commercial street 商業(yè)街是指能夠滿足人們商業(yè)的綜合性、專業(yè)性和社會性需要，由多數(shù)量的商業(yè)及服務設(shè)施按規(guī)律組成，以帶狀街道建筑形態(tài)為主體呈網(wǎng)狀輻射，統(tǒng)一管理并具有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)集群。４ 商業(yè)街設(shè)置

４．１ 商業(yè)街環(huán)境要求 ４．１．１ 選址要求

４．１．１．１ 商業(yè)街選址應符合本城市和地區(qū)的城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求。４．１．１．２ 交通便利，輻射范圍廣。

４．１．１．３ 鄰近道路可負擔該區(qū)域車流量時，可設(shè)計為步行街。

４．１．１．４ 在商業(yè)街安全范圍內(nèi)不應有生產(chǎn)或存儲易燃易爆危險物品的場所。４．１．２ 商業(yè)街內(nèi)一般環(huán)境

４．１．２．１ 以帶狀街道建筑形態(tài)為主體，商業(yè)街的長度一般以３００ｍ～８００ｍ為宜。商業(yè)街可按街內(nèi)設(shè)施和人流量確定其寬度，商業(yè)街的寬度一般在２０ｍ～３０ｍ。４．１．２．２ 道路的地面應堅固、平整、清潔、防滑。

４．１．２．３ 商業(yè)設(shè)施建筑應符合ＪＧＪ４８—１９８８的要求。

４．１．２．４ 建筑風格、景觀設(shè)計、戶外廣告、公共設(shè)施設(shè)置應確保商業(yè)街環(huán)境的總體特色和風貌。

４．１．２．５ 環(huán)境應整潔、衛(wèi)生，綠化的種植及養(yǎng)護應符合當?shù)鼐G化主管部門的規(guī)劃設(shè)計和要求。

４．１．２．６ 各種標識應設(shè)置齊全，符合ＧＢ／Ｔ１０００．１的規(guī)定。

４．１．２．７ 有條件的商業(yè)街應設(shè)有專用機動車、非機動車停車場，停車場面積應視商業(yè)街規(guī)模而定。若是步行商業(yè)街，則機動車禁行或限時段通行，且商業(yè)街周邊應設(shè)置停車場。４．２ 設(shè)備設(shè)施要求

４．２．１ 應有良好的照明、排水等設(shè)施，消防設(shè)施應符合國家相關(guān)要求。

４．２．２ 應設(shè)有公廁，公廁的數(shù)量、面積、條件應與商業(yè)街面積、條件相匹配。公廁應符合ＧＢ／Ｔ１７２１７的要求。

４．２．３ 應有垃圾分類回收及簡易處理設(shè)施。

４．２．４ 應配置無障礙設(shè)施并應符合ＪＧＪ５０的規(guī)定。

人行道在交叉路口、廣場路口、人行橫道、地下通道等路口應設(shè)緣石坡道。人行道、人行橫道、人行天橋、地下通道及主要公交車站應設(shè)盲道。在商業(yè)街的人行天橋和地下通道，應設(shè)輪椅坡道和安全梯道，在坡道和梯道的兩側(cè)應設(shè)扶手。

在城市廣場、步行商業(yè)街、人行天橋、人行地道等無障礙設(shè)施的位置，應設(shè)國際通用無障礙標志牌，其大小與其觀看的大小相匹配，規(guī)格為０．１０ｍ×０．１０ｍ至０．４０ｍ×０．４０ｍ。商業(yè)建筑的入口宜設(shè)無障礙入口。

４．２．５ 夜景燈光應當符合街景規(guī)劃，與商業(yè)街的總體環(huán)境、格調(diào)相協(xié)調(diào)，同時應當符合當?shù)赜嘘P(guān)節(jié)能的要求。

４．２．６ 店外所有凸出招牌、廣告、標志均應安全牢固并保證功能良好。商店門窗、牌匾、招牌、櫥窗、廣告、標志、店外照明和臨街外墻的裝修應與商業(yè)街總體風格保持協(xié)調(diào)。５ 安全 ５．１ 消防

５．１．１ 商業(yè)街內(nèi)建筑應符合ＪＧＪ４８—１９８８的要求。

５．１．２ 商業(yè)街內(nèi)應設(shè)有消防通道，有各種明顯規(guī)范的消防標志，并符合ＧＢ１５６３０的要求。５．１．３ 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，商業(yè)街內(nèi)應配備消防設(shè)施，經(jīng)消防主管部門檢驗合格。５．１．４ 商業(yè)街內(nèi)應設(shè)立消防組織，有火災應急預案，確保有效運轉(zhuǎn)。５．１．５ 易燃性、易爆性商品實物不得在商業(yè)街內(nèi)展示。５．２ 安全

５．２．１ 商業(yè)街應建立健全保安防范組織，商業(yè)街應設(shè)有治安值班室。保安人員應經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。要求保安員具有職業(yè)素質(zhì)，熟悉保安法律、消防、危險物品管理和安全技術(shù)防范等知識，了解各類突發(fā)事件的處置方法，能有效地執(zhí)行保安守護、巡邏等業(yè)務。５．２．２ 商業(yè)街管理機構(gòu)應建立治安安全管理制度、消防安全檢查和監(jiān)督制度，并配合公安部門作好治安、消防、交通管理工作。商業(yè)街應建立健全安全防范制度，建立突發(fā)事件應急預案，保證迅速啟動。

５．２．３ 商業(yè)街有標志明顯的緊急疏散撤離通道、安全出口、應急照明設(shè)施等。根據(jù)商業(yè)街的實際情況設(shè)計安裝安全設(shè)施，應符合下列規(guī)定。５．２．３．１ 應安裝必要的報警裝置。

５．２．３．２ 應安裝必要的視頻安防監(jiān)控裝置，對某些特別活動區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)視和錄像。有條件的商業(yè)場所，周界防護設(shè)計應符合下列規(guī)定：

營業(yè)場所與外界相通的出入口，應安裝入侵探測裝置、視頻安防監(jiān)控裝置進行監(jiān)視、錄像，回放圖像應能清晰顯示進出人員的體貌特征。

營業(yè)場所宜安裝室外周界防護子系統(tǒng)。周界出入口宜配置電動門、應急照明、視頻安防監(jiān)控裝置和出入口控制裝置。６ 管理

６．１ 商業(yè)街管理機構(gòu)

６．１．１ 商業(yè)街管理機構(gòu)對商業(yè)街內(nèi)的市容環(huán)境衛(wèi)生與綠化、公共秩序與交通安全、公共設(shè)施、商業(yè)經(jīng)營等實施日常監(jiān)督管理，進入商業(yè)街的單位和個人應當服從商業(yè)街管理機構(gòu)的管理。

６．１．２ 商業(yè)街管理機構(gòu)應對各職能主管部門在商業(yè)街內(nèi)執(zhí)行公務予以協(xié)助。

商業(yè)街范圍內(nèi)的座凳、花壇、雕塑、景觀小品、公共廁所、垃圾站及未歸口主管部門管理的其他公共設(shè)施，由管理機構(gòu)負責或協(xié)調(diào)管理和維護。

６．１．３ 商業(yè)街管理機構(gòu)執(zhí)行管理職能時應秉承“公開、公正、公平”的辦事原則，提高工作效率，維護管理當事人的合法權(quán)益。

６．２ 建立商業(yè)街環(huán)境衛(wèi)生管理制度，維護公共場所環(huán)境衛(wèi)生

６．２．１ 在商業(yè)街內(nèi)，不應隨地吐痰、棄口香糖、便溺，不應隨意傾倒垃圾、污水及其他廢棄物。

６．２．２ 不應擅自拆除、遷移、占用、損毀、封閉環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施。６．２．３ 裝卸貨物后必須及時清理場地。

６．２．４ 督促落實環(huán)境衛(wèi)生責任區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作。６．３ 制定商業(yè)街綠化的相關(guān)規(guī)定，嚴禁損害商業(yè)街綠化

６．３．１ 不應在草坪、花壇等綠地內(nèi)設(shè)攤、搭棚、堆物堆料、亂倒亂扔垃圾、排放污水污物、晾曬衣物。

６．３．２ 不應踐踏綠地、攀折樹枝、采花摘果、剪取種條、偷取草花和盆花、取土堆土等行為。

６．４ 加強商業(yè)街環(huán)境保護，防止各種污染環(huán)境行為發(fā)生 不應違反規(guī)定隨意安裝空調(diào)器、冷卻、廢氣處理等設(shè)施。６．５ 加強商業(yè)街公共秩序管理，使商業(yè)街安全有序

６．５．１ 應有限制各種損害商業(yè)街公共秩序、影響商業(yè)街容貌、擾亂商業(yè)街公共安全行為發(fā)生的制度規(guī)定。

６．５．２ 規(guī)范商業(yè)街內(nèi)舉辦各種活動的管理規(guī)定，建立完整的申報、審批、備案的工作流程和制度。

６．５．３ 商業(yè)街內(nèi)不應出現(xiàn)有礙商業(yè)街整體容貌的行為：

ａ）不應擅自新建、擴建、改建建筑物，進行建筑物臨街立面裝修； ｂ）不應擅自設(shè)置景觀燈光設(shè)施；

ｃ）不應隨意設(shè)置戶外廣告，或者設(shè)置公益性宣傳牌（欄）、宣傳標語。６．６ 協(xié)同做好交通管理

６．６．１ 商業(yè)街管理機構(gòu)應協(xié)助交通管理部門做好該路段的交通管理工作，使商業(yè)街內(nèi)及周邊地區(qū)交通有序。６．６．２ 進出商業(yè)街的所有車輛和行人應當遵守道路交通安全法律法規(guī)和該商業(yè)街交通管理方案的有關(guān)規(guī)定。

６．７ 商業(yè)街內(nèi)公共設(shè)施的日常管理與維護 ６．７．１ 商業(yè)街管理機構(gòu)應當協(xié)助有關(guān)部門和單位做好公共設(shè)施的日常管理和維護工作，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞的，應當及時督促有關(guān)部門和單位予以修復。

６．７．２ 商業(yè)街管理機構(gòu)負責商業(yè)街內(nèi)雕塑、景觀小品等的日常維護以保持整潔干凈，達到美化便利的目的。

６．７．３ 管理機構(gòu)對商業(yè)街內(nèi)的景觀燈光設(shè)施、各商店外立面燈光、樓宇內(nèi)部臨窗的燈光設(shè)施和廣告設(shè)施等燈光系統(tǒng)實行統(tǒng)一管理，確保對燈光系統(tǒng)的有效控制。

６．７．４ 商業(yè)街內(nèi)的公共設(shè)施不得隨意遷移、改動；確需遷移、改動的，應當依法征得有關(guān)管理部門批準。

６．８ 商業(yè)街經(jīng)營活動管理

６．８．１ 商業(yè)街管理機構(gòu)應當積極對外宣傳、推介商業(yè)街，組織、支持商戶開展主題商業(yè)文化活動，提高商業(yè)街的知名度和吸引力。

６．８．２ 商業(yè)街管理機構(gòu)應當協(xié)助商貿(mào)、工商等行政管理部門做好商業(yè)街的發(fā)展規(guī)劃、市場調(diào)研、業(yè)態(tài)布局和業(yè)種引導、經(jīng)營秩序管理等工作。６．８．３ 商業(yè)街管理機構(gòu)應當組織和指導商業(yè)街內(nèi)的商戶制定商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營管理公約，引導商戶參加或者組建相關(guān)的行業(yè)協(xié)會，實行自律管理，維護業(yè)主、商戶的合法權(quán)益。６．８．４ 商業(yè)街管理機構(gòu)應當建立和完善消費者投訴渠道，及時調(diào)解商戶和消費者之間的糾紛，保護消費者的合法權(quán)益，維護商業(yè)街良好的經(jīng)營秩序。

６．８．５ 在商業(yè)街內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營活動的單位和個人，應當守法經(jīng)營、公平競爭、文明經(jīng)商、誠信服務，保持商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位，創(chuàng)建經(jīng)營特色和服務品牌。６．９ 商業(yè)街服務管理

６．９．１ 有條件的商業(yè)街應設(shè)立服務臺和指示導圖。

６．９．２ 服務臺配備專人負責，為消費者提供問詢便利服務。

６．９．３ 商業(yè)街內(nèi)設(shè)置各類導向標志或解說標牌，應當合理明確，采用符合國際標準的公共信息圖形符號和多國語言標志。

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第四篇：商業(yè)街管理公約

商業(yè)街臨時管理公約

一、各商鋪業(yè)主及承租人以及下屬員工在商業(yè)街內(nèi)必須遵守本商業(yè)街各項管理規(guī)定。

二、業(yè)主和承租人須將經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照懸掛在商鋪內(nèi)，以便檢查。

三、業(yè)主和承租人在裝修商鋪時，必須事先按規(guī)定向消防行政部門辦理消防施工簡易審批手續(xù)（開餐飲店的還必須至區(qū)環(huán)保部門、街道市政部門辦理審批手續(xù)），并把審批結(jié)果反饋物業(yè)管理處備案，否則管理處有權(quán)不允許開工和辦理相關(guān)裝修手續(xù)。違反裝修相關(guān)規(guī)定的，管理處有權(quán)責令停工或報相關(guān)部門處理。

四、商鋪裝修必須嚴格遵守《商鋪裝修管理規(guī)定》中的各項條款。

五、各商鋪營業(yè)過程中所產(chǎn)生的生活垃圾必須分類袋裝后傾倒入環(huán)衛(wèi)部門指定垃圾箱。

六、各商鋪在施工過程中以及今后的日常營運中必須配備滅火器材等相關(guān)安全設(shè)施，物業(yè)管理處將定期對各商鋪進行巡查，如發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定者，管理處有權(quán)采取相應措施。

七、各商鋪業(yè)主和承租必須按時交納物業(yè)管理費以及相關(guān)費用，物業(yè)管理費2.8元/平方米/月。如未按時交納費用，物業(yè)管理處有權(quán)采取適當行為進行催討，包括向承租人征收滯納金或提出法律訴訟。

八、各商鋪的車輛（包括送貨車）必須遵守商業(yè)街車輛停放管理規(guī)定執(zhí)行。

九、各商鋪應做好自身安全防范措施，如有必要，物業(yè)管理處將協(xié)助商鋪單位妥善處理應急突發(fā)事宜。

十、各商鋪不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放雜物或擺放各類設(shè)施等有損商業(yè)街整體環(huán)境的行為。

十一、未經(jīng)物業(yè)管理處書面同意，任何商鋪不允許在公共部門張貼任何海報或告示。

十二、商鋪招牌燈箱廣告牌制作、安裝須向有關(guān)職能部門申報，安裝在物業(yè)管理處指定位置。

十三、各商鋪必須嚴格遵守租賃合同中的各項條款，如有違反租賃合同或進行違反國家法律法規(guī)等營業(yè)活動的，物業(yè)管理處有權(quán)通知業(yè)主停止合同，并通知國家有關(guān)執(zhí)法機構(gòu)進行處理。

上海新桃源物業(yè)管理有限公司

第五篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項目運作策略及構(gòu)思

（一）、項目運作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街

定位詮釋：

“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。

“特色風情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

? 酒吧街特點

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗街特點

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項目執(zhí)行案

（一）、成立項目運作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構(gòu)如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）

?通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混

亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

?擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。（執(zhí)行人：項目部）

（四）、代理條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。（執(zhí)行人：項目部）?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項目部）