第一篇：2013世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) 養(yǎng)老地產(chǎn)

主題：養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理行業(yè)

嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松 主題：養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理行業(yè)

8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索真正符合中國(guó)市場(chǎng)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨，一路走來(lái)有喜悅，更有遺憾。中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，雖有眾多房企踏入了養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，卻依舊沒(méi)有成熟適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)該何去何從？尋求專(zhuān)業(yè)合作伙伴真的是養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的出路么？本期地產(chǎn)思享者采訪(fǎng)了世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松，一起來(lái)聊聊中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的困境，探索養(yǎng)老地產(chǎn)的新模式。

世聯(lián)業(yè)務(wù)模式 “市場(chǎng)服務(wù)商+運(yùn)營(yíng)商”

世聯(lián)是一個(gè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，我們的口號(hào)是“咨詢(xún)+實(shí)施”。實(shí)施就是賣(mài)樓，咨詢(xún)就是給人定位。世聯(lián)走到今天，在顧問(wèn)部咨詢(xún)領(lǐng)域做到了中國(guó)絕對(duì)的第一。

我們今年最起碼能夠有4個(gè)億以上的報(bào)告收入，就是我們給每個(gè)項(xiàng)目做咨詢(xún)報(bào)告收的錢(qián)能夠達(dá)到4億。在中國(guó)，乃至在國(guó)際上一個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，那已經(jīng)做得差不多。

原先我們說(shuō)咨詢(xún)加實(shí)施，實(shí)施是幫著賣(mài)樓。但是中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)是“咨詢(xún)+實(shí)施”的含義，與中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)“咨詢(xún)+實(shí)施”的含義完全不一樣。這個(gè)實(shí)施將不再是簡(jiǎn)單的賣(mài)樓，咨詢(xún)也不是簡(jiǎn)單的定位。咨詢(xún)要特別了解未來(lái)實(shí)施的很多細(xì)節(jié)，很多操作，我們才能在定位的時(shí)候給人做到位。

未來(lái)房地產(chǎn)代理行業(yè)將跨入營(yíng)銷(xiāo)后服務(wù)時(shí)代

世聯(lián)將成為中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的領(lǐng)跑者之一。我們知道，硬的都是形式，軟的全是內(nèi)容。比如尊重，讓老年人快樂(lè)，中國(guó)根本就沒(méi)管這個(gè)事。軟的東西將決定中國(guó)的未來(lái)，服務(wù)取代交易成為世聯(lián)最關(guān)注的對(duì)象。

世聯(lián)的未來(lái)服務(wù)的比重會(huì)越來(lái)越大,你會(huì)看到我們董事會(huì)這次會(huì)有一個(gè)收購(gòu)案，世聯(lián)將進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)服務(wù)的舉措。

世聯(lián)的銷(xiāo)售代理依然會(huì)強(qiáng)勁，中國(guó)一手樓市場(chǎng)增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，這個(gè)市場(chǎng)依然是很大的。當(dāng)然方向不止是一手樓交易的問(wèn)題，我們必須從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)。我們做服務(wù)不是為了股市，我們?yōu)樽约骸?/p>

80后成社會(huì)主角 中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)將迎破冰之機(jī)

中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)實(shí)際上在5年前已經(jīng)開(kāi)始實(shí)驗(yàn)，到今天，我們看到的是一堆痛苦的經(jīng)歷，還有媒體的質(zhì)疑。中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題，現(xiàn)在只是探討上的痛苦，還沒(méi)有在市場(chǎng)上蓬勃興起。中國(guó)有兩類(lèi)群體決定中國(guó)的未來(lái)，一類(lèi)是50后，一類(lèi)是80后。50后和80后，80后就是50后的孩子，這是一家人。50后是中國(guó)改革開(kāi)放的主體之一，因?yàn)檫@個(gè)群體不小，他們率先進(jìn)入中國(guó)的老齡市場(chǎng)，也就是王石那一代人。王石這一代人并沒(méi)有退休，他現(xiàn)在還在市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云。王石這代人叫做活躍長(zhǎng)者，這個(gè)活躍長(zhǎng)者沒(méi)辦法，誰(shuí)也沒(méi)辦法逃過(guò)歷史的規(guī)律，他們無(wú)可奈何地將會(huì)退休。

老齡化與環(huán)境催養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

退休的50后群體，他們的子女80后正好開(kāi)始在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)大任。活躍長(zhǎng)者本身是最有錢(qián)的一群人，在他退休的時(shí)候，他的兒女又開(kāi)始掙錢(qián)。這個(gè)群體跟30后完全不一樣，30后是需要完全供養(yǎng)。50后跟孩子之間的反哺關(guān)系，決定了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)非常龐大。

養(yǎng)老體系不在“概念” 運(yùn)營(yíng)才是關(guān)鍵

恒安照護(hù)集團(tuán)具有20多年經(jīng)驗(yàn)，具體實(shí)施細(xì)節(jié)做得非常到家，他們專(zhuān)注于養(yǎng)老服務(wù)，操作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、系統(tǒng)，包括在家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等。世聯(lián)沒(méi)有這方面經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)我們跟恒安照護(hù)集團(tuán)合作，在未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)上，我們就具有很強(qiáng)的咨詢(xún)上的先導(dǎo)底氣。

國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)無(wú)論是旅游地產(chǎn)還是資產(chǎn)服務(wù)，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、酒店物業(yè)還是養(yǎng)老，都不是概念，都要落實(shí)到最基本的，類(lèi)似像恒安照護(hù)集團(tuán)在臺(tái)灣這樣的基礎(chǔ)之上。當(dāng)落到這個(gè)程度上，所有的概念就變成了內(nèi)容，形式就變成了內(nèi)容，概念就變成了商業(yè)模式。

世聯(lián)與恒安照護(hù)聯(lián)手合作 探索創(chuàng)新養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式

專(zhuān)業(yè)跟專(zhuān)業(yè)的相互配合，造就了專(zhuān)業(yè)的相互成長(zhǎng)。我們中國(guó)人非常幸運(yùn)，因?yàn)榕_(tái)灣、香港在前面實(shí)驗(yàn)過(guò)了，他們的老齡化比我們走得要早。這樣，我們不要完全創(chuàng)造自己的模式，我們只要借鑒跟人家合作，尤其是跟恒安照護(hù)集團(tuán)合作。中國(guó)任何一個(gè)小市場(chǎng)做到全國(guó)的時(shí)候都非常巨大。世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們這個(gè)道理，我們相信我們雙方的努力，使中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)真正落地和轉(zhuǎn)型從今天開(kāi)始。

未來(lái)3-5年 世聯(lián)將把養(yǎng)老地產(chǎn)做得很大

世聯(lián)與恒安的戰(zhàn)略合作，不是以一個(gè)項(xiàng)目為開(kāi)端的合作，而是全面性的合作。我們的項(xiàng)目落地時(shí)不能回避的是看護(hù)問(wèn)題，世聯(lián)沒(méi)有做過(guò)看護(hù)，國(guó)內(nèi)也不成熟，能跟恒安合作是我們的幸運(yùn)。世聯(lián)再碰到養(yǎng)老項(xiàng)目時(shí)，不再是理論上的探討，而是跟恒安一塊，用他們成功的經(jīng)驗(yàn)共同將養(yǎng)老概念落到實(shí)地，在未來(lái)3—5年內(nèi)，世聯(lián)將把這張網(wǎng)鋪得很大。

全鏈條模式 未來(lái)將在物業(yè)管理中引入恒安照護(hù)成功經(jīng)驗(yàn)

世聯(lián)與恒安照護(hù)未來(lái)的合作，不局限于項(xiàng)目前期的咨詢(xún)。我們會(huì)將恒安的理念方法深入到具體的項(xiàng)目中，這是一個(gè)長(zhǎng)期的合作。恒安有標(biāo)準(zhǔn)，有程序，有方法，世聯(lián)有組織，我們可以把養(yǎng)老地產(chǎn)迅速的植入進(jìn)去，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。我們知道這是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性、服務(wù)性開(kāi)始崛起的時(shí)代，世聯(lián)與恒安集團(tuán)合作的本意，就是要在未來(lái)的物業(yè)管理中引入恒安的照護(hù)服務(wù)。

商業(yè)拿地被限制 養(yǎng)老地產(chǎn)成房企拿地“幌” 言

養(yǎng)老地產(chǎn)在過(guò)去5年內(nèi)都停留在開(kāi)發(fā)商從政府拿地的概念，他們打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地不走公開(kāi)的“招拍掛”，甚至是負(fù)地價(jià)拿地，變成了一種商業(yè)和政府的合謀。一旦不走招拍掛，地價(jià)也不用一次性付，從某種程度上來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)帶有腐敗溫床的意味。這是中國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)模式。土地問(wèn)題說(shuō)不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)，如何操作政府也沒(méi)有說(shuō)清楚。

從養(yǎng)老過(guò)渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會(huì)所”的概念，中國(guó)開(kāi)發(fā)商目前還是集中在商業(yè)的兌現(xiàn)上，以賣(mài)房子為主。目前所謂的以養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)為主的地產(chǎn)，沒(méi)有任何照護(hù)內(nèi)容的承諾，也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法體驗(yàn)。在過(guò)去5年，養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)這些問(wèn)題，都非常正常，原因是正常的商業(yè)拿地被限制，養(yǎng)老地產(chǎn)成為拿地的一個(gè)手段。

政策瓶頸短期難松綁 服務(wù)體系成養(yǎng)老地產(chǎn)短板

跟我們最近的臺(tái)灣、香港和日本相比，我們最大的問(wèn)題不是地的問(wèn)題，不是房子的問(wèn)題，而是服務(wù)的問(wèn)題。恒安照護(hù)非常實(shí)在，就是在社區(qū)配幾個(gè)護(hù)理員，照護(hù)社區(qū)里的老人，從這里開(kāi)始起步，建造老人公寓、老人社區(qū)，然后過(guò)渡到臨終關(guān)懷。

破解養(yǎng)老地產(chǎn)難題 需引進(jìn)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)

中國(guó)的房地產(chǎn)終于開(kāi)始明白房子不是亂蓋就能賣(mài)的，而是需要真正的第三方服務(wù)。開(kāi)發(fā)商靠自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)養(yǎng)老體系，管理一個(gè)項(xiàng)目是沒(méi)有效率的。因此，恒安照護(hù)，而不是恒安地產(chǎn)，才是未來(lái)的方向。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有三至五年的空窗期

世聯(lián)為什么要跟恒安照護(hù)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟？我們不著急做項(xiàng)目，他們也不著急。中國(guó)養(yǎng)老的問(wèn)題有三至五年的窗口期給我們做籌備，做項(xiàng)目篩選、制定標(biāo)準(zhǔn)、人員培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。我們不會(huì)立馬建立一個(gè)商學(xué)院或者看護(hù)學(xué)院，而是從籌備項(xiàng)目開(kāi)始。三、四線(xiàn)城市成養(yǎng)老地產(chǎn)香餑餑 社區(qū)服務(wù)將成主流

在家看護(hù)和社區(qū)看護(hù)將成為中國(guó)一線(xiàn)城市最主流的養(yǎng)老方式，城鄉(xiāng)結(jié)合部和三、四線(xiàn)城市將會(huì)成為養(yǎng)老社區(qū)的示范，未來(lái)3—5年內(nèi)，我們將看到成型的社區(qū)崛起，來(lái)解決中國(guó)獨(dú)特的老齡化問(wèn)題。中國(guó)獨(dú)特老齡化問(wèn)題的解決在于服務(wù)的深化和物業(yè)類(lèi)型配合。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)太高，因此難以建設(shè)老齡社區(qū)。比如惠州，未來(lái)3至5年會(huì)有老齡社區(qū)解決深廣的養(yǎng)老問(wèn)題。老齡社區(qū)的崛起，它不在于山清水秀而在于規(guī)?；姆?wù)。

醫(yī)療和健康的保障解決養(yǎng)老社區(qū)后顧之憂(yōu)

蘇杭、惠州這種山清水秀，有自然資源的地方會(huì)產(chǎn)生養(yǎng)老地產(chǎn)，哪些地方會(huì)誕生社區(qū)呢？隨著高鐵，隨著城市網(wǎng)絡(luò)的完善，距離大醫(yī)院不超過(guò)2小時(shí)，同時(shí)又山清水秀的地方，意味著會(huì)有市場(chǎng)，將產(chǎn)生非常好的示范社區(qū)。非常偏遠(yuǎn)的地方?jīng)]有市場(chǎng)，因?yàn)殡x醫(yī)院太遠(yuǎn)了，畢竟恒安看護(hù)不是恒安醫(yī)院。

第二篇：世聯(lián)地產(chǎn)筆試

世聯(lián)地產(chǎn)筆試、面試經(jīng)驗(yàn)（廣州、深圳地區(qū)）

世聯(lián)是上周四晚上在中大開(kāi)的宣講會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)收簡(jiǎn)歷，我之前已經(jīng)網(wǎng)申了，現(xiàn)場(chǎng)又投了簡(jiǎn)歷（投的時(shí)候分有沒(méi)有網(wǎng)申投的），宣講會(huì)的感覺(jué)很好，效率很高，說(shuō)是當(dāng)晚出筆試通知，第二天筆試，第三第四天面試，11.05就可以給offer。

但是筆試通知出來(lái)很晚，我以為我沒(méi)通過(guò)，一晚上都沒(méi)怎么睡好，半夜1點(diǎn)多多微信收到郵件，早上6點(diǎn)多收到短信通知可以參加筆試，呼，估計(jì)工作人員也沒(méi)怎么睡，很辛苦吧。

筆試前網(wǎng)上看了筆經(jīng)，說(shuō)不難，我就淡定地開(kāi)始考試了，什么嘛！難??！行測(cè)，數(shù)學(xué)，圖形，誰(shuí)說(shuō)不難！時(shí)間都不是很夠，我心想，完蛋了，肯定不過(guò)，，不開(kāi)心一天，晚上又跑去中大聽(tīng)宣講，晚上回到宿舍，9點(diǎn)半吧，收到面試通知，第二天早早去了，很多人，到了先簽到填表，然后等，叫到你再去，10個(gè)人一組進(jìn)，是即興演講，之前有小小準(zhǔn)備一下，所以還好，我抽到的是---談?wù)勀愦髮W(xué)最感興趣的活動(dòng)。有十分鐘準(zhǔn)備時(shí)間，所以來(lái)得及，演講加上自我介紹3分鐘，時(shí)間要把握好，說(shuō)的有邏輯，聲音洪亮就好。不過(guò)，好多高材生，什么廈大的碩士啊，中南財(cái)大的啊，中大的啊，可見(jiàn)世聯(lián)還是很多人想進(jìn)的。

然后，我本來(lái)覺(jué)得應(yīng)該可以進(jìn)二面吧，可是通知就是一直不來(lái)，又睡不好，就在12點(diǎn)前一兩分鐘，短信來(lái)了！超級(jí)開(kāi)心，第二天是一對(duì)一面試，面試的都是老總。

我早到了，可以因?yàn)槿撕芏啵Y(jié)果等了一個(gè)半鐘才輪到我，面試的是個(gè)中年男的，很和藹，很親切，就像聊天一樣，問(wèn)對(duì)房地產(chǎn)的理解啊，對(duì)世聯(lián)的了解啊，工作地點(diǎn)選擇啊，很基本的問(wèn)題，可是我覺(jué)得別人面了很久，我就差不多十分鐘而已，雖然面試過(guò)程挺順利，但是感覺(jué)不好，因?yàn)楦杏X(jué)沒(méi)有含金量的問(wèn)題，都是比較客套的問(wèn)題。

聽(tīng)其他面試的人說(shuō)是當(dāng)晚出錄取名單的，我沒(méi)有收到，沒(méi)通過(guò)的，想想也是，基本上男生的優(yōu)勢(shì)大一點(diǎn)，再說(shuō)，基本上的公司還是喜歡學(xué)校好一點(diǎn)的，盡管我也是個(gè)重本，跟中大、華南相比，還是有點(diǎn)差距的。因?yàn)橐恢痹诰W(wǎng)上看別人的經(jīng)驗(yàn)，世聯(lián)算是我參加的比較完整的一個(gè)了，分享一下，，現(xiàn)在想想，順其自然就好，大家都加油啊。

2013--11--04

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目——愛(ài)晚大愛(ài)城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析................................................................23

（一）銷(xiāo)售模式............................................................................23

（二）“銷(xiāo)售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)................................................................34

1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化..................................................34

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石....35

4、開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開(kāi)發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目.........................................41

3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤(pán)龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專(zhuān)題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿(mǎn)足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂(lè)、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險(xiǎn)等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專(zhuān)供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測(cè)，到2050年，我國(guó)60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國(guó)將進(jìn)入深度老年化社會(huì)階段，對(duì)養(yǎng)老的需求也將上升到一個(gè)新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)生產(chǎn)型社會(huì)開(kāi)始向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動(dòng)就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國(guó)辦發(fā)?2011?60號(hào)）中可以看到，第六次全國(guó)人口普查顯示，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的19%，中國(guó)已步入老齡化社會(huì)。

龐大的人口基數(shù)，使得中國(guó)的老齡化現(xiàn)象備受矚目。《規(guī)劃》顯示，中國(guó)是世界上惟一一個(gè)老年人口超過(guò)1億人的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，照料和護(hù)理問(wèn)題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國(guó)老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過(guò)4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過(guò)500萬(wàn)個(gè)。而按照國(guó)際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)至少需要1000萬(wàn)張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬(wàn)個(gè)，比上年增長(zhǎng)23.4%，各類(lèi)養(yǎng)老床位672.7萬(wàn)張，比上年增長(zhǎng)16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長(zhǎng)11.4%。

民政部、國(guó)家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號(hào)），《規(guī)劃》提出，將重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%?！兑?guī)劃》提出，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動(dòng)普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度。建立健全長(zhǎng)期照護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)

價(jià)等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專(zhuān)業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)需求。

在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見(jiàn)》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約

定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類(lèi)用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定后同意變更為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓?zhuān)ㄗ赓U）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓?zhuān)ㄗ赓U）計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)臵要求競(jìng)買(mǎi)人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級(jí)等作為出讓條件。

5、鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)后執(zhí)行。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國(guó)有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時(shí)間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類(lèi)管理。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過(guò)5公頃。新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中予以特別說(shuō)明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開(kāi)發(fā)投資條件和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營(yíng)、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以?xún)?nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長(zhǎng)不能超過(guò)5年，期限屆滿(mǎn)，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵(lì)盤(pán)活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠(chǎng)房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國(guó)家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)?2015?33號(hào)）。

《意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費(fèi)減免

對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇赵鲋刀惡蜖I(yíng)業(yè)稅。

進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對(duì)家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)符合條件的民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對(duì)民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照顧的場(chǎng)所免征耕地占用稅。

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門(mén)，用于《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的不超過(guò)利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對(duì)個(gè)人通過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

對(duì)民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（2）投融資政策

加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類(lèi)財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè)，帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入。通過(guò)中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對(duì)社會(huì)急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。

民政部本級(jí)彩票公益金和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對(duì)其資產(chǎn)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對(duì)所捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。對(duì)于舉辦者沒(méi)有捐贈(zèng)而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)資金，允許其收取不高于市場(chǎng)公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門(mén)和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。

民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈(zèng)形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計(jì)符合規(guī)定的，可對(duì)捐資人（舉辦者）給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

鼓勵(lì)通過(guò)財(cái)政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确绞?，支持金融機(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、護(hù)理員、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等補(bǔ)貼 對(duì)民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶(hù)服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼（按照實(shí)際入住老人數(shù)量）。并通過(guò)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，支持公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2013]35號(hào))和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會(huì)關(guān)于深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干問(wèn)題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號(hào))，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（寧政發(fā)[2014]44號(hào)），《意見(jiàn)》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級(jí)人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，逐步加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財(cái)政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財(cái)政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財(cái)政投入力度；自治區(qū)本級(jí)福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用列入財(cái)政預(yù)算。在滿(mǎn)足城鄉(xiāng)“三無(wú)”老人入住的前提下，鼓勵(lì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書(shū)》的非營(yíng)利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開(kāi)辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開(kāi)辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)500元，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿(mǎn)一個(gè)月以上的老年人實(shí)際占用床位數(shù)計(jì)算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財(cái)政給予每張床位1800元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無(wú)”老人的，由各級(jí)民政部門(mén)按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎?cái)政給予補(bǔ)助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗(yàn)收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過(guò)“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助；年正常開(kāi)放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵(lì)有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，為具有本地戶(hù)籍的“三無(wú)”老人，低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老年人提供政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計(jì)劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。落實(shí)國(guó)家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅，對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定比例扣除。各地對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類(lèi)價(jià)格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員激勵(lì)制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專(zhuān)業(yè)技能等級(jí)、從業(yè)年限掛鉤制度。對(duì)符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國(guó)家職業(yè)資格證書(shū)的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊(cè)考核政策。社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱(chēng)評(píng)定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。市、縣(區(qū))人力資源社會(huì)保障部門(mén)和民政部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開(kāi)展工資集體協(xié)商，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險(xiǎn)公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險(xiǎn)和老年

人意外傷害保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)。對(duì)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險(xiǎn)的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險(xiǎn)制度，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展適合老年人特點(diǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)、疾病保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

1、綜合服務(wù)類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目——愛(ài)晚大愛(ài)城

大愛(ài)城（香河國(guó)家養(yǎng)老示范基地）是國(guó)家“愛(ài)晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛(ài)晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛(ài)晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭?ài)晚工程”是由國(guó)家民政部中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開(kāi)發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬(wàn)平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)，擁有養(yǎng)生會(huì)所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶(hù)型可供選擇。養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿(mǎn)足購(gòu)房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國(guó)際醫(yī)療健康中心（包括愛(ài)晚醫(yī)院、醫(yī)療專(zhuān)家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國(guó)家開(kāi)放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會(huì)所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場(chǎng)、商業(yè)、高端酒店。通過(guò)倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國(guó)首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍、祥和會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。經(jīng)營(yíng)模式采用三種會(huì)員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會(huì)員資格，并免費(fèi)享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬(wàn)平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營(yíng)業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)。住宿分為四個(gè)區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計(jì)1200余床位，室內(nèi)面積40平米開(kāi)間至80平米套間，供給三種戶(hù)型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話(huà)、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專(zhuān)人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無(wú)障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會(huì)員提供營(yíng)養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐。依老年人的特點(diǎn)，特開(kāi)設(shè)了圖書(shū)閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書(shū)畫(huà)室等。

太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)被評(píng)為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門(mén)診處臵、巡房查房、專(zhuān)家門(mén)診、醫(yī)療咨詢(xún)、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費(fèi)為會(huì)員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）康樂(lè)中心為星級(jí)賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺(tái)球廳、沙弧球、射擊項(xiàng)目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、等多種娛樂(lè)項(xiàng)目。

3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶(hù)不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專(zhuān)業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

占地712畝，總建筑面積45萬(wàn)平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬(wàn)平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對(duì)接”的模式。入住費(fèi)用由入門(mén)費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場(chǎng)價(jià)，除入門(mén)費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購(gòu)買(mǎi)合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃的客戶(hù)，到了保險(xiǎn)合同約定年齡后，不論未來(lái)社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包

括合眾樂(lè)享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）。以35—40歲客戶(hù)為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬(wàn)元。

4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長(zhǎng)者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營(yíng)造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項(xiàng)目擇址江南善水寶地、國(guó)家5A級(jí)景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤(rùn)千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛(ài)，秉承精致完美營(yíng)造理念，筑就綠城最具完整價(jià)值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬(wàn)方，采用新民國(guó)建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀(guān)加以江南園林式造林手法，詩(shī)情畫(huà)意，師法自然。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類(lèi)型，主力

戶(hù)型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營(yíng)造舒適雅致居住氛圍，輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂(lè)學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬(wàn)科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開(kāi)發(fā)模式，隨園嘉樹(shù)土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬(wàn)科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬(wàn)科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目概況

總用地面積約5.9萬(wàn)㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會(huì)”集中式養(yǎng)老配套，以及120個(gè)床位的隨園護(hù)理院，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期200戶(hù)，二期415戶(hù)，共計(jì)615戶(hù)。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶(hù)型，共575套房源，其中75㎡戶(hù)型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車(chē)庫(kù)11073平方米，提供230個(gè)車(chē)位。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀(guān)餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門(mén)診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀(guān)察室等設(shè)備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場(chǎng)所，滿(mǎn)足心靈需求。中國(guó)首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國(guó)佛教尼眾道場(chǎng)的大雄寺。

社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國(guó)唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥(niǎo)流蘇街區(qū)；杭州首個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)菜場(chǎng)的玉鳥(niǎo)菜場(chǎng)；全國(guó)首個(gè)配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹(shù)有萬(wàn)科物業(yè)公司自營(yíng)，主要針對(duì)健康長(zhǎng)者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長(zhǎng)者提供“六心”級(jí)、“24小時(shí)管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺(tái)灣專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬(wàn)科的規(guī)劃里，這個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)是萬(wàn)科基于對(duì)老年人的生理、心理特征和行為特點(diǎn)進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對(duì)性、合理性、系

統(tǒng)化的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國(guó)際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運(yùn)營(yíng)模式

隨園嘉樹(shù)的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)采取租售結(jié)合的方式。銷(xiāo)售部分，出售30年使用權(quán)。戶(hù)型75-110平方米，均價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶(hù)為40-50歲的中年人士，與萬(wàn)科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷(xiāo)售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷(xiāo)售，而后期剩下的房源，萬(wàn)科已經(jīng)計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長(zhǎng)庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場(chǎng)后仍得以有尊嚴(yán)地生活。

（1）項(xiàng)目基本情況

占地510畝，位于臺(tái)灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶(hù)型設(shè)計(jì)有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個(gè)等級(jí)，戶(hù)數(shù)4000戶(hù)（已建成2000戶(hù)左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂(lè)等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿(mǎn)60歲、且接收長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項(xiàng)目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂(lè)，滿(mǎn)足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會(huì)的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價(jià)值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動(dòng)，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會(huì)；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶(hù)設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營(yíng)模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對(duì)13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺(tái)灣算是平價(jià)，目前已售罄。買(mǎi)房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時(shí)須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

（一）銷(xiāo)售模式

相對(duì)普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，且沒(méi)有后續(xù)管理的問(wèn)題，往往是住宅開(kāi)發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢(shì)：資金回流快，住宅開(kāi)發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開(kāi)發(fā)者更愿意以開(kāi)發(fā)住宅的方式來(lái)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多（低于房屋造價(jià)的1%），通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目，銷(xiāo)售去化速度較好。

2、劣勢(shì)：無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷(xiāo)售型模式雖然能夠很好的實(shí)現(xiàn)資金短期回流，縮短回報(bào)周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段潛在巨大盈利點(diǎn)卻并未獲得開(kāi)發(fā)，無(wú)法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收入和溢價(jià)收入。

此外，隨著中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動(dòng)困難的階段無(wú)人照料的問(wèn)題，因此在購(gòu)買(mǎi)用于養(yǎng)老的住宅時(shí)看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷(xiāo)售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目欠缺這一部分，可能影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬(wàn)平米，總建面積約630萬(wàn)平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個(gè)社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶(hù)型面積都不大，普通公寓總價(jià)在28-55萬(wàn)之間，總價(jià)低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷(xiāo)售+持有”模式

租售結(jié)合的項(xiàng)目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷(xiāo)售，是回收資金的主力，并對(duì)持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時(shí)對(duì)住宅的銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽(yáng)城、曜陽(yáng)國(guó)際等項(xiàng)目。

1、優(yōu)勢(shì)：回款較快，兼得前期銷(xiāo)售收益和后期運(yùn)營(yíng)收益 這類(lèi)模式通常滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，且用于出售的住宅占絕對(duì)比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤(rùn)，支持后續(xù)自持部分的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶(hù)，促進(jìn)住宅部分的銷(xiāo)售；另一方面，可以在投入運(yùn)營(yíng)后獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。

2、劣勢(shì)：自持部分對(duì)服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項(xiàng)目能達(dá)到較高的入住率。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后要具備專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會(huì)資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤?zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽(yáng)城

北京太陽(yáng)城是國(guó)內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過(guò)住宅地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬(wàn)平米，商業(yè)配套7萬(wàn)平米。整個(gè)項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購(gòu)物中心、文化會(huì)展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目以銷(xiāo)售為主，銷(xiāo)售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項(xiàng)目采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略：項(xiàng)目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購(gòu)臵土地，再以土地融資作為開(kāi)發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷(xiāo)售回款支持老年公寓、公建配套的開(kāi)發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)住宅二、三期，此時(shí)老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計(jì)算年收入約500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營(yíng)者手里，出售的是使用權(quán)。專(zhuān)業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂(lè)成養(yǎng)老恭和苑項(xiàng)目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會(huì)員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見(jiàn)于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化高、往往是全國(guó)連鎖品牌，例如樂(lè)成養(yǎng)老開(kāi)辦的恭和苑全國(guó)連鎖養(yǎng)老院。

會(huì)員制一般是前期繳納高額會(huì)費(fèi)，通常幾十萬(wàn)到一百萬(wàn)之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬(wàn)元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤(rùn)來(lái)源。這種模式在美國(guó)廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（CCRC），在美國(guó)營(yíng)利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國(guó)內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗軌蜃屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)不同，保費(fèi)門(mén)檻從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，到期后客戶(hù)可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢(shì)：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào) 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤(rùn)點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長(zhǎng)期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營(yíng)者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項(xiàng)目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營(yíng)者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會(huì)費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢(shì)：投資回收期長(zhǎng)，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報(bào)周期會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)，樂(lè)成恭和苑項(xiàng)目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運(yùn)營(yíng)，而上海親和源項(xiàng)目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問(wèn)題是回報(bào)周期太長(zhǎng)，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂(lè)成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司的直營(yíng)連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬(wàn)元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時(shí)全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個(gè)性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計(jì)劃，建立個(gè)人健康檔案，開(kāi)展綜合評(píng)估，對(duì)慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專(zhuān)家長(zhǎng)期跟蹤，開(kāi)展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。

案例二：上海親和源（會(huì)員制）

上海親和源是中國(guó)首家會(huì)員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場(chǎng)12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營(yíng)，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運(yùn)營(yíng)成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)，因此會(huì)員制是其緩解經(jīng)營(yíng)壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)，會(huì)員費(fèi)用來(lái)回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長(zhǎng)期贏(yíng)利點(diǎn)。目前除上海外，親和源項(xiàng)目已擴(kuò)展至海南、營(yíng)口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開(kāi)工，占地約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。該社區(qū)計(jì)劃于2015年正式入住，將成為我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一家大規(guī)模國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛(ài)社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶(hù)。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門(mén)診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險(xiǎn)的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時(shí)開(kāi)始按月領(lǐng)取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究

近年來(lái)在世界各國(guó)得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過(guò)將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問(wèn)題。因此，將PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營(yíng)關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個(gè)機(jī)制下公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)相互合作來(lái)提供某種公共項(xiàng)目或服務(wù)。PPP模式是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制框架下對(duì)公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動(dòng)更有優(yōu)勢(shì)的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國(guó)屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門(mén)檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財(cái)政壓力較大，對(duì)于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長(zhǎng)的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國(guó)老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿(mǎn)足廣大人民群眾對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營(yíng)企業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來(lái)源和更為靈活的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營(yíng)機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

2010年9月3日，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險(xiǎn)資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時(shí)引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足的問(wèn)題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中引入私人資本，以解決政府財(cái)力不足的問(wèn)題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國(guó)家的私營(yíng)企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國(guó)家的新建項(xiàng)目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項(xiàng)目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見(jiàn)PPP模式的融資能力之強(qiáng)。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率

由于公共部門(mén)缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動(dòng)力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營(yíng)部門(mén)的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，其利潤(rùn)則主要通過(guò)提高投資和運(yùn)營(yíng)效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門(mén)，同時(shí)保留和完善監(jiān)管等公共部門(mén)的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價(jià)的服務(wù)。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營(yíng)成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。

（3）推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動(dòng)養(yǎng)老業(yè)取得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來(lái)說(shuō)，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過(guò)PPP的導(dǎo)向，開(kāi)拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過(guò)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能真正有效地推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問(wèn)題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)?2014?60號(hào))，在《意見(jiàn)》的第八項(xiàng)、第九項(xiàng)分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會(huì)資本合作(PPP)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力度。通過(guò)獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營(yíng)、公建民營(yíng)、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺(tái)鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見(jiàn)。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施。各級(jí)政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)范圍，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體平等參與。將符合條件的各類(lèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍”，《意見(jiàn)》明確提及在養(yǎng)老方面對(duì)于社會(huì)資本的鼓勵(lì)。

國(guó)家發(fā)改委公布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)改投資[2014]2724號(hào)，其中第三項(xiàng)針對(duì)“合理確定政府和社會(huì)資本合作的項(xiàng)目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見(jiàn)，指出“PPP模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場(chǎng)化運(yùn)作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)項(xiàng)目。燃?xì)?、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，規(guī)范項(xiàng)目識(shí)別、準(zhǔn)備、采購(gòu)、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財(cái)政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)》，對(duì)于PPP模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來(lái)人口老齡化對(duì)于中國(guó)養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會(huì)資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒(méi)有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時(shí)間問(wèn)題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化

從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿(mǎn)足老年客戶(hù)自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過(guò)窄，且定位過(guò)于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車(chē)流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛(ài)湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會(huì)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀(guān)資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長(zhǎng)壽等健康資源

老人對(duì)環(huán)境的要求和依賴(lài)比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長(zhǎng)壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對(duì)完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營(yíng)管理難度，也能夠更好的營(yíng)造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧?kù)o，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒(méi)有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過(guò)合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開(kāi)發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開(kāi)發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設(shè)用地類(lèi)型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類(lèi)型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過(guò)合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣(mài)掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過(guò)將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開(kāi)發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開(kāi)發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類(lèi)模式的實(shí)踐。

這類(lèi)模式下，持有少量物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷(xiāo)售比例應(yīng)大于70%，以保證開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷(xiāo)售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹(shù)立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開(kāi)發(fā)回血。

模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷(xiāo)售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷(xiāo)售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷(xiāo)售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類(lèi)會(huì)員、押金類(lèi)會(huì)員和消費(fèi)類(lèi)會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金流問(wèn)題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國(guó)太陽(yáng)城、三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，此外國(guó)內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國(guó)大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷(xiāo)售模式或會(huì)員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開(kāi)發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開(kāi)發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝?、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類(lèi)模式針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷(xiāo)售+會(huì)員銷(xiāo)售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。健康活力老人的“候鳥(niǎo)式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場(chǎng)

上已經(jīng)開(kāi)始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開(kāi)始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對(duì)農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開(kāi)發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬(wàn)寧等地開(kāi)始嘗試推行這種模式。

這類(lèi)模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過(guò)“公司+農(nóng)戶(hù)”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來(lái)老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供專(zhuān)業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營(yíng)模式。

模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險(xiǎn)產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險(xiǎn)的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過(guò)特定的政策結(jié)合起來(lái)，能夠減少入住客戶(hù)的一次性投入，又能夠?yàn)殡U(xiǎn)企提供具有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資選擇，將成為未來(lái)險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位，按照市場(chǎng)定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開(kāi)發(fā)要求，最終完成整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營(yíng)管理，而非單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點(diǎn)。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。

交通、建筑、設(shè)施的人性化、無(wú)障礙式設(shè)計(jì)參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺(tái)，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達(dá)到無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于西安市戶(hù)縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書(shū)服務(wù)體系，保證老人們?cè)谝粋€(gè)舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開(kāi)園，榮華控股集團(tuán)董事長(zhǎng)崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開(kāi)園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個(gè)項(xiàng)目獻(xiàn)給更多熱愛(ài)生活的長(zhǎng)者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢(mèng)想。”

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無(wú)線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)”、“無(wú)線(xiàn)定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時(shí)開(kāi)設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專(zhuān)業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計(jì)

了生活、健康、快樂(lè)、特色4大服務(wù)體系，62項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂(lè)養(yǎng)老的同時(shí)，也為每位老人建立了生活模塊，開(kāi)展個(gè)性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂(lè)管家24小時(shí)的秘書(shū)式服務(wù)。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房。中海親頤將客戶(hù)定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來(lái)，開(kāi)始思考下半場(chǎng)人生，“70后”沒(méi)有時(shí)間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個(gè)最溫馨的家。

在經(jīng)營(yíng)模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會(huì)員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專(zhuān)業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前僅有璽悅一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、西安秦達(dá)〃白鹿溪谷

項(xiàng)目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬(wàn)平米，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬(wàn)平方米。

養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)將與北京太陽(yáng)城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務(wù)。結(jié)合太陽(yáng)城“百齡計(jì)劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)“會(huì)飛的房子”。

4、陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)灤鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計(jì)劃投資20億，總建筑面積70萬(wàn)平方米，分三期建設(shè)，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎(chǔ)，集休閑娛樂(lè)、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬(wàn)平方，計(jì)劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老基地。具備國(guó)際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團(tuán)前身是陜西博恩老年服務(wù)中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準(zhǔn)的大型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，面對(duì)全省老人開(kāi)展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓(xùn)等，多年來(lái)服務(wù)活動(dòng)中深受廣大的老年人好評(píng)和贊譽(yù)，享有較好的社會(huì)口碑，隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，老年人對(duì)人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長(zhǎng)，陜西博恩集團(tuán)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，不但的擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，先后注冊(cè)了陜西博恩老年開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項(xiàng)目有陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)歷練和實(shí)踐，集團(tuán)秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務(wù)的宗旨，堅(jiān)持以孝道、仁德、誠(chéng)信為經(jīng)驗(yàn)理念，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)化服務(wù)、集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全力打造具有中國(guó)特色的完全采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)和發(fā)展

5、渭南市盤(pán)龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于陜西省渭南市富平縣盤(pán)龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨(dú)占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤(rùn)富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動(dòng)物隨處可見(jiàn)。

在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時(shí)看護(hù)床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿(mǎn)足老年人安享晚年的各種需求。針對(duì)養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復(fù)、保健、理療等多種專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而星級(jí)物業(yè)也為老人提供營(yíng)養(yǎng)膳食、應(yīng)急呼叫等全方位的生活家政服務(wù)。項(xiàng)目配備老年大學(xué)、小型戲院、健身會(huì)所、游泳池、門(mén)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、老年健身運(yùn)動(dòng)器械等，多種文化娛樂(lè)場(chǎng)館與設(shè)施一應(yīng)俱全。在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設(shè)計(jì)與服務(wù)均參考國(guó)際一流養(yǎng)老城進(jìn)行設(shè)計(jì)施工建設(shè)。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風(fēng)格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過(guò)“九宮格”組團(tuán)空間體系，使每戶(hù)均可享受到項(xiàng)目?jī)?nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺(tái)設(shè)計(jì)，超大花園可自耕自種，體驗(yàn) “東方田園詩(shī)意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項(xiàng)目是甘肅里城實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司斥資5000萬(wàn)元打造的省內(nèi)五星級(jí)大型專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專(zhuān)屬配套會(huì)所組成，同時(shí)配建占地50余畝“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”就近培植綠色有機(jī)果蔬，老人們可親自體驗(yàn)采摘?jiǎng)谧鳂?lè)趣。項(xiàng)目采取家庭化式的溫馨服務(wù)，老人入住后，由專(zhuān)人陪護(hù)服務(wù)，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務(wù)，保健醫(yī)護(hù)服務(wù)。院內(nèi)建有大型健身廣場(chǎng)、垂釣園、娛樂(lè)棋牌室、臺(tái)球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂(lè)，還建有心理疏導(dǎo)室等設(shè)施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車(chē)程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車(chē)接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車(chē)接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥(niǎo)湖新區(qū)，計(jì)劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬(wàn)平方米，建成后，可提供1100余戶(hù)居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時(shí)還可提供近500個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位。項(xiàng)目2016年5月22日正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)于2017年底建設(shè)完成并投入使用。建設(shè)內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護(hù)樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動(dòng)中心等項(xiàng)目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設(shè)施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國(guó)際適老標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國(guó)老人人體工程學(xué)特征，研發(fā)設(shè)計(jì)適老空間、布臵適老設(shè)施設(shè)備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設(shè)計(jì)的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務(wù)空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無(wú)障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無(wú)高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進(jìn)入單價(jià)的電梯空間小到圓形防撞桌角的設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細(xì)化的處理。

同時(shí)，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應(yīng)系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶(hù)便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)。

在服務(wù)上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務(wù)管理理念。通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)和介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，都能在一個(gè)熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施，順應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，符合自治區(qū)加強(qiáng)老齡工作的一貫要求，對(duì)于優(yōu)化升級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務(wù)業(yè)，促進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)保障體系建設(shè)，具有重大意義。

第四篇：世聯(lián)地產(chǎn)入職材料清單（最終版）

世聯(lián)地產(chǎn)入職材料清單

1、身份證原件及復(fù)印件（4份）

審核原件，留復(fù)印件4份，請(qǐng)用A4紙張復(fù)印，如是二代身份證，請(qǐng)正反面復(fù)印。

2、最后任職公司離職證明原件

公司收取原件。注明在職起止時(shí)間、職位、是否已與原工作單位解除勞動(dòng)關(guān)系等字句。

3、體檢合格證明原件

需市、區(qū)級(jí)以上醫(yī)院出具的“招工體檢”表的合格表格，并加蓋醫(yī)院公章；如在外地到深入職員工，可在員工所在地市/縣級(jí)醫(yī)院進(jìn)行體檢；如員工在半年內(nèi)于區(qū)、市/縣級(jí)醫(yī)院進(jìn)行過(guò)體檢，可直接提供該體檢表。

4、相關(guān)學(xué)歷證書(shū)（畢業(yè)證、學(xué)位證）及其驗(yàn)證證明的原件、復(fù)印件（1份）。驗(yàn)證證明可在深圳人才交流服務(wù)中心（深圳人才大市場(chǎng)）六樓辦理。驗(yàn)證證明由于辦理時(shí)間較長(zhǎng)，可在入職一個(gè)月內(nèi)提供；銷(xiāo)售代表學(xué)歷證書(shū)可不用驗(yàn)證。

5、招商銀行借記卡及復(fù)印件（1份）

請(qǐng)?jiān)趶?fù)印件上注明開(kāi)戶(hù)行名稱(chēng)、卡號(hào)、姓名、身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話(huà)，并寫(xiě)明“請(qǐng)深圳市世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司以此卡為本人工資卡，將工資等發(fā)至此卡中”字樣，并簽署姓名及日期。

6、社會(huì)保險(xiǎn)卡（即醫(yī)?？ǎ┰皬?fù)印件（1份）

如未辦理過(guò)深圳社會(huì)保險(xiǎn)或未辦理過(guò)深圳社?？ǎ瘁t(yī)?？ǎ?qǐng)?zhí)峁稊?shù)碼照片回執(zhí)》原件1份，公司可為員工辦理社?？?。社?？ā稊?shù)碼照回執(zhí)》可在照相館辦理。

7、五張一寸證件彩照

請(qǐng)?jiān)谡掌趁嬗脠A珠筆簽名，照片背景顏色無(wú)要求。

8、深戶(hù)員工請(qǐng)?zhí)峁?hù)口簿戶(hù)主頁(yè)及本人頁(yè)原件及復(fù)印件（1份）。

原件由公司審核，復(fù)印件由公司存檔。僅深戶(hù)員工需要提供，非深戶(hù)可不用提供。

9、結(jié)婚證及獨(dú)生子女證原件及復(fù)印件（1份）

已婚員工需提供結(jié)婚證原件及復(fù)印件，已生育員工需提供子女的獨(dú)生子女證原件及復(fù)印件。

10、流動(dòng)人口計(jì)劃生育證明原件（非深戶(hù)女性提供）

辦理地址為員工本人戶(hù)口所在地的街道辦，可由家人代辦。請(qǐng)務(wù)必在入職七天內(nèi)提交至人力資源部。

溫馨提示：

1、除特殊說(shuō)明外，其他資料請(qǐng)務(wù)必在入職前準(zhǔn)備齊全，如有缺失，無(wú)法進(jìn)行入職

手續(xù)的辦理；

2、公司地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路5047號(hào)發(fā)展銀行大廈14樓（公交車(chē)：地王

大廈或書(shū)城站，地鐵：大劇院站）；

3、公司集體辦理入職簽到時(shí)間為上午9：30，10：00準(zhǔn)時(shí)集體辦理；（超過(guò)10點(diǎn)

不予辦理入職）

4、如有特殊情況，可聯(lián)系HR對(duì)接人：楊小姐，聯(lián)系電話(huà)0755-22162323。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司人力資源部

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿(mǎn)足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到１萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。因此，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)前景廣闊，蘊(yùn)含著巨大的潛力和開(kāi)發(fā)空間。