第一篇：綠色養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報告(節(jié)選)

鄭州XX投資有限公司

綠色生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目

可行性研究報告

編制單位：河南深勵海智企業(yè)管理咨詢有限公司 編制時間：二零一五年一月

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第一章

總論 1.1 項目概況

1.2 可行性研究報告工作的組成 1.3 研究的依據(jù)、原則與范圍 1.4 工程方案和研究結(jié)論 1.5 結(jié)論

第二章

項目建設(shè)的背景和必要性 2.1 項目建設(shè)背景

養(yǎng)老山莊作為一個新興行業(yè)，老齡產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)到老年文化娛樂業(yè)、老年金融保險業(yè)等十余個門類，具有相當(dāng)?shù)南胂罅?。特別地，按照國際通行的5%老年人進入機構(gòu)養(yǎng)老的標準，2011年我國有650萬個床位空缺。此外，目前全國取得養(yǎng)老護理職業(yè)資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業(yè)投資提供良好的機遇。計算機技術(shù)的發(fā)展，讓養(yǎng)老院管理軟件橫空出世，技術(shù)與人力的結(jié)合，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更加蓬勃發(fā)展。

我國社會保障體系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農(nóng)村,要解決我國養(yǎng)老問題,難度最大的當(dāng)屬農(nóng)村老年人口養(yǎng)老問題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險快速發(fā)展,農(nóng)村養(yǎng)老和醫(yī)療保險進展緩慢,農(nóng)村集體經(jīng)濟的消失,現(xiàn)在農(nóng)村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活 面臨著非常艱難的境地?，F(xiàn)在大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志,絕大多數(shù)已經(jīng)進入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養(yǎng)老院太少且收費過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險存在嚴重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會保障制度不完善。

目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機構(gòu),大 部分條件簡陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類老年社會福利機構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應(yīng)對措施。

2.2 項目建設(shè)必要性 2.2.1 解決老齡化社會問題的需要

據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著設(shè)個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即沒4個人中就有一位老人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經(jīng)成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

2.2.2 構(gòu)建和諧社會的需要

黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設(shè)“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極地促進作用。

2.2.3 加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要

鄭州航空港區(qū)敬老院項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實解決鄭州市港區(qū)弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利結(jié)構(gòu)，將在社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

第三章

市場分析 3.1 項目建設(shè)的優(yōu)勢

對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除。

3.2 市場需求分析

按照國際標準，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。第四章

項目選址和建設(shè)條件

4.1 項目地址 4.2 建設(shè)條件

第五章

建設(shè)內(nèi)容與運營服務(wù) 5.1 項目定位 5.2 服務(wù)創(chuàng)新 5.3 建設(shè)規(guī)模 5.4 設(shè)備方案 5.5 招商方案 5.6 運營管理

5.7 功能構(gòu)成與形態(tài)設(shè)計 第六章

項目總建設(shè)方案 6.1 項目技術(shù)概況 6.2 總平面布置方案 6.3 網(wǎng)絡(luò)工程 6.4 給排水 6.5 供電 6.6 防雷保護 6.7 電訊設(shè)計 6.8 暖通工程

第七章

勞動消防安全及衛(wèi)生 7.1 勞動衛(wèi)生 7.2 消防安全

第八章

環(huán)境保護及節(jié)能 8.1 環(huán)境保護采用標準

8.2 建設(shè)期產(chǎn)生的污染物與控制措施 8.3 運營期產(chǎn)生的污染物與控制措施 8.4 節(jié)能

第九章

組織機構(gòu)與人力資源配置 9.1 組織機構(gòu)（見下圖）9.2 人力資源分配 9.3 技術(shù)培訓(xùn)

第十章

項目組織與實施進度 10.1 基本要求 10.2 項目組織 10.3 項目管理 10.4 建設(shè)周期計劃 10.5 項目進度安排 第十一章

工程招投標 11.1 編制依據(jù) 11.2 招標的基本情況 11.3 招標初步方案

第十二章

投資估算與資金籌措 12.1 投資估算說明 12.2 投資估算依據(jù) 12.3 總投資估算值 12.4 資金籌措

12.5 項目投資構(gòu)成分析 第十三章

經(jīng)濟效益分析 13.1 評價范圍 13.2 評價依據(jù) 13.3 財務(wù)評價原則 13.4 經(jīng)濟效益分析 13.5 總成本費用估算 13.6 財務(wù)效益分析 13.7 不確定性分析 13.8 財務(wù)評價結(jié)論 第十四章

社會效益分析

本項目作為特色的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必然引起社會各界人士的關(guān)注。作為知識密集型和勞動密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，通過人才的集約、傳播的集約、知識的集約，從而形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地的形成，將大大提升區(qū)域的知名度，增強區(qū)域的影響力。這在注意力經(jīng)濟時代，這對區(qū)域吸納高素質(zhì)的投資者有著極為重要的作用。

14.1 提高區(qū)域知名度，增強區(qū)域影響力 14.2 創(chuàng)造穩(wěn)定就業(yè)的載體，增加居民收入 14.3 創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點

14.4 帶動工業(yè)化、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展 14.5 提升區(qū)域形象、增強區(qū)域活力 第十五章

結(jié)論與建議 15.1 結(jié)論 15.2 建議

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第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告

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養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告

1.中國已進人老齡化社會

根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國60歲以上的人口達到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

2.傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達到發(fā)達國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡

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也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；

（3）21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；

（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

3.國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求

中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。

目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單

一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn 的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。

近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！4.政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。

國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。

2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 研究概述

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第一節(jié) 研究背景與目標 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論

一、市場規(guī)模

二、競爭態(tài)勢

三、行業(yè)投資的熱點

四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目名稱

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目承辦單位

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目主管部門

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

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二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、養(yǎng)老地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、養(yǎng)老地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第四節(jié) 存在問題及建議

第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)準入政策

三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

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第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目提出的背景

一、國家及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

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第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)指標分析參考 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本費用分析

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第七章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

一、擬建 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

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一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

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一、產(chǎn)品標準

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標

六、主要生產(chǎn)車間布臵方案 第三節(jié) 總平面布臵和運輸

一、總平面布臵原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

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第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目環(huán)境保護與勞動安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

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三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度安排 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施的各階段

一、建立 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施管理機構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準備

六、施工和生產(chǎn)準備

七、竣工驗收

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購臵費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

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第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來源

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響14

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響

六、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的國防效益或影響

七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目不確定性及風(fēng)險分析 第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險 第三節(jié) 金融風(fēng)險 第四節(jié) 政治風(fēng)險 第五節(jié) 法律風(fēng)險 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策 第二節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

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第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機會分析

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表 第一節(jié) 資產(chǎn)負債表

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第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資可行性報告附件 1、養(yǎng)老地產(chǎn)項目位臵圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、養(yǎng)老地產(chǎn)項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定5、養(yǎng)老地產(chǎn)項目總平面布臵圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標摘要表 8、養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資概算表 9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產(chǎn)負債表 15、財務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動資金估算表

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn、投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表18

第三篇：關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性研究報告

養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性研究報告

編制單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

可行性研究報告按用途 ：

(1)用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實際作方案

(2)用于國家發(fā)展和改革委（以前的計委）立項的可行性研究報告。項目建議書、項目申請報告，該文件是根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項目立項的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可研報告進行核準、備案或批復(fù)，決定某個項目是否實施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請相關(guān)證書時也需要編寫可行性研究報告。

(3)用于銀行貸款的可行性研究報告。商業(yè)銀行在貸款前進行風(fēng)險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發(fā)銀行等國內(nèi)銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不需要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性研究報告。項目申請報告，企業(yè)在實施走出去戰(zhàn)略，對國外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、報給國家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告和項目申請報告。

(5)用于企業(yè)上市的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格。經(jīng)略智成為多家創(chuàng)業(yè)板和中小板企業(yè)提供可行性研究報告編寫服務(wù)（包括已經(jīng)上市和正準備上市的），積累的豐富的編寫經(jīng)驗。公司擁有行業(yè)內(nèi)最為豐富的數(shù)據(jù)庫、一流的市場調(diào)查和行業(yè)分析能力、高素質(zhì)的復(fù)合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報告編寫經(jīng)驗。

(6)用于申請政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發(fā)改委的甲級工程咨詢資格.我國人均GDP近年來保持8%以上的增長速度，有顯著提升。2011年我國人均GDP達35083元人民幣，約為5500美元，已處中等偏上收入國家行列，具備一定的支撐養(yǎng)老市場的經(jīng)濟條件，但仍與發(fā)達國家有巨大差距，如美國為48373美元，德國37337美元。雖然目前的增長高峰階段已經(jīng)過去，但隨著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長、人口數(shù)量繼續(xù)得以有效控制，未來人均GDP將繼續(xù)提升。

其次，老年人口占比逐年提升。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年我國65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_9.1%，按國際通行標準界定，我國已進入老齡社會，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。

再次，人口結(jié)構(gòu)變化顯著，80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。2010這一數(shù)據(jù)為11.9%，即每100名勞動年齡人口撫養(yǎng)近12個65歲及以上的老年人，相比2000年增長了近20%，青年一代老年撫養(yǎng)壓力劇增。

中國經(jīng)濟與養(yǎng)老市場發(fā)展階段

由此可見，由于人均GDP水平相比太低，對比國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展速度的經(jīng)驗數(shù)值，我國養(yǎng)老市場依舊處于初步發(fā)展階段。但同時，我們根據(jù)人均GDP增長的初步測算，可以判斷，我國即將進入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均將會有大幅度的增長；參考發(fā)達國家的經(jīng)驗，這個過程至少需經(jīng)歷20年的時間，這期間養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總論

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景

1.1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目名稱

1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目承辦單位

1.1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)地點

1.3.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總養(yǎng)老地產(chǎn)及資金籌措

1.3.5 養(yǎng)老地產(chǎn)計劃與還款計劃

1.3.6 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)進度

1.3.7 養(yǎng)老地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

1.3.8 養(yǎng)老地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展概況

2.2.1 已進行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預(yù)測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預(yù)測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會經(jīng)濟條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目組成6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施 8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng) 9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目進度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目進度規(guī)劃

10.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目招標

第十一章 環(huán)境影響評價

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況；

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；

11.1.8 交通運輸情況；

11.1.9 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 11.6 環(huán)境保護養(yǎng)老地產(chǎn)估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議 第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度 13.2 勞動定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費用估算 第十四章 養(yǎng)老地產(chǎn)估算與資金籌措

14.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總養(yǎng)老地產(chǎn)估算

14.1.1 固定資產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目籌資方案

14.3 養(yǎng)老地產(chǎn)使用計劃

14.3.1 養(yǎng)老地產(chǎn)使用計劃

14.3.2 借款償還計劃 第十五章 財務(wù)與敏感性分析 15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務(wù)評價

15.3 國民經(jīng)濟評價

15.4 不確定性分析 15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；

15.5.3 養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；

15.5.4 養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性；

15.5.5 養(yǎng)老地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響；

15.5.6 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的國防效益或影響；

15.5.7 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險分析

16.1 風(fēng)險影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2 主要風(fēng)險因素識別

16.2 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險影響程度評價

16.2.2 風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。17.4 對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。第十八章 財務(wù)報表

第十九章 附件

第四篇：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

項目名稱：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一篇 總論

養(yǎng)老公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。第二篇 市場分析

一、混合型養(yǎng)老院

這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標準。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如： 固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準； 經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準； 不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。

二、專業(yè)公司經(jīng)營管理

這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存在的經(jīng)營模式有養(yǎng)老公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目前還只有養(yǎng)老公寓。

三、養(yǎng)老公寓

養(yǎng)老公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，養(yǎng)老公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經(jīng)營管理模式有自住型養(yǎng)老公寓、陪助型養(yǎng)老公寓和特護型養(yǎng)老公寓三種類型。

a、自住型養(yǎng)老公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。

b、陪助型養(yǎng)老公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。

c、特護型養(yǎng)老公寓（acute-care），除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔(dān)能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學(xué)等等。我國第一個養(yǎng)老公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規(guī)模的養(yǎng)老公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，國內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過經(jīng)營產(chǎn)生利潤的卻是鳳毛麟角。

第三篇 養(yǎng)老公寓需求分析

1．中國人口老齡化的發(fā)展。

我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中養(yǎng)老公寓會成為越來越多老年人的首選，對養(yǎng)老公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。

中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進養(yǎng)老公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老公寓為首選，有的認為“養(yǎng)老公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對養(yǎng)老公寓的需求是加快增長的。

第四篇 養(yǎng)老公寓項目建設(shè)存在的問題

一、養(yǎng)老公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大

投資養(yǎng)老公寓比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，短期內(nèi)的市場容易預(yù)測，把握較大，而跨度長的投資，面臨的風(fēng)險更多。如泉州養(yǎng)老公寓規(guī)劃用地10hm2，建筑面積總量可達3.5萬m2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級養(yǎng)老公寓中條件最好的一個。泉州養(yǎng)老公寓項目從2001年就開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時5年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險。

針對老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時具有支付能力，但一段時間過后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，養(yǎng)老公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險還缺乏社會化的解決方案。

二、部分養(yǎng)老公寓入住率低影響投資的積極性

我國部分養(yǎng)老公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老公寓時裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟收入低是一個重要因素，盡管我國有1.67億老年人，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負擔(dān)不起公寓費用。由于老年人除退休金以外其他收入來源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用是不夠的。其他的經(jīng)濟來源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機制幫助老年人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

三、養(yǎng)老公寓開發(fā)建造的難度大

養(yǎng)老公寓本身的特殊性使其開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場調(diào)查看，養(yǎng)老公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場培育工作。

第一，養(yǎng)老公寓的建造、設(shè)施不能簡單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會等方面的某些特殊需求。由于養(yǎng)老公寓的市場目標客源十分明確，推廣時無需進行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費較大的力氣和較長的時間來取得社會對養(yǎng)老公寓概念的認識和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為養(yǎng)老公寓進行市場推廣的有效方式。

第二，養(yǎng)老公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為養(yǎng)老公寓的細部要求比一般住宅更高、更多。第三，養(yǎng)老公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對各地養(yǎng)老公寓30個老人的訪談表明，老年人對于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費用有保障，有及時有效的醫(yī)療救助體系。所以養(yǎng)老公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但養(yǎng)老公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把養(yǎng)老公寓做成一個相對封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進行資源的優(yōu)化配置與互補。一些養(yǎng)老公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護的成本十分高昂，而效能卻很低下，實際上造成了服務(wù)資源的長期閑置浪費?？梢酝ㄟ^和特定的服務(wù)機構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

第四，應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個社會的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個房間都需要配備電視機。

第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動環(huán)境，公共活動空間還需配置一定的跑步機、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施。

總言之，養(yǎng)老公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

第五篇 養(yǎng)老公寓建設(shè)對策建議

一、進一步強化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國目前已進入老年型社會，國家對老齡問題非常重視，成立了全國老齡工作委員會，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來看，許多政府部門對老齡問題的重要性還沒有足夠的認識，許多地方政府部門在進行工作規(guī)劃時，甚至沒有老齡工作的觀念，這也是阻礙養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施進一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進一步強化各級部門的老齡觀念，加強他們對老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場需求的趨勢，從宏觀上對各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費。執(zhí)行社會福利社會化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會養(yǎng)老機構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟實體。同時要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會開放，計劃部門要加大對老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵和引導(dǎo)社會力量積極參與，各級計劃、建設(shè)、開發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財政、稅務(wù)、物價、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。

二、提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高養(yǎng)老公寓工作人員的素質(zhì)，加強專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護理等專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊伍的專業(yè)化水平，提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范養(yǎng)老公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)人員的資格認證、職稱評定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進我國養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

三、成立行業(yè)協(xié)會，統(tǒng)一、完善行業(yè)標準

目前養(yǎng)老公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國家出臺了一些關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范和行業(yè)標準，但隨著社會福利社會化的發(fā)展，按照市場經(jīng)濟的要求，這些還是遠遠不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的養(yǎng)老公寓的經(jīng)營者，成立養(yǎng)老公寓的行業(yè)協(xié)會。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，使發(fā)展好的帶動發(fā)展不好的，讓協(xié)會的力量進一步規(guī)范和協(xié)調(diào)養(yǎng)老公寓的發(fā)展，逐步改變我國目前養(yǎng)老公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過程中進一步統(tǒng)一、完善養(yǎng)老公寓的行業(yè)標準，如居住環(huán)境、娛樂設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來的養(yǎng)老公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

第六篇 養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項目工藝技術(shù)來源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備來源（進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng) 1．養(yǎng)老公寓項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1．養(yǎng)老公寓項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料價格預(yù)測

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標表

二、養(yǎng)老公寓項目場內(nèi)外運輸 1．場外運輸量及運輸方式 2．場內(nèi)運輸量及運輸方式 3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項目給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項目供電工程

（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項目通信設(shè)施（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項目倉儲設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項目環(huán)境影響評價

一、場址環(huán)境條件

二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)對環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護措施方案

四、環(huán)境保護投資

五、環(huán)境影響評價

第十二篇 養(yǎng)老公寓項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項目機構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項目實施進度

一、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排

三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設(shè)備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設(shè)其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預(yù)備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預(yù)備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算

四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價

一、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 4．其他計算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析

（1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率（4）財務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險分析

一、養(yǎng)老公寓項目主要風(fēng)險因素識別

二、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險程度分析

三、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項目社會評價

一、養(yǎng)老公寓項目對社會的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項目社會風(fēng)險分析

四、養(yǎng)老公寓項目社會評價結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第五篇：2017年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目可行性研究報告(編制大綱)

2017年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目

可行性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關(guān)技術(shù)方案及財務(wù)效果進行具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟上合算的最優(yōu)方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析論證的科學(xué)方法，在投

資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟效益和影響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上對項目經(jīng)濟效益及社會效益進行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。

報告用途：發(fā)改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 關(guān)聯(lián)報告：

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建議書 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目申請報告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目商業(yè)計劃書

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目節(jié)能評估報告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目資金申請報告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目市場調(diào)查研究報告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資價值分析報告 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資風(fēng)險分析報告

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 總 論

1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目概況 1.1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目名稱 1.1.2建設(shè)性質(zhì)

1.1.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目承辦單位及負責(zé)人 1.1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建設(shè)地點 1.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目設(shè)計目標 1.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資估算與資金籌措 1.4.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建設(shè)總投資 1.4.2資金籌措

1.5社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目主要財務(wù)經(jīng)濟指標 1.6可行性研究依據(jù) 1.7研究范圍

第二章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建設(shè)背景

2.1宏觀形勢 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經(jīng)濟運行

2.2.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展（GDP發(fā)展）2.2.2固定資產(chǎn)投資情況 2.2.3人均生產(chǎn)總值 2.2.4人口變化

2.3地區(qū)及行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 2.3.1城市總體規(guī)劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設(shè)規(guī)劃

第三章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場分析與市場定位 3.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場分析 3.1.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場近況 3.1.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)市場劃分 3.1.3板塊特征分析及小結(jié)

3.1.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè) 市場總結(jié) 3.1.5社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目機會分析 3.2項目市場定位

3.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目的SWOT分析 3.3.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目優(yōu)勢（STRENGTH）3.3.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目劣勢（WEAKNESS）

3.3.3社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目機會（OPPORTUNIES）3.3.4社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目威脅（THREATS）3.4營銷策略 3.4.1營銷主題 3.4.2廣告創(chuàng)意 3.4.3營銷策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷策略

第四章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目區(qū)建設(shè)條件 4.1市區(qū)域概況 4.2區(qū)域文化特色 4.3區(qū)域人居環(huán)境 4.4區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 4.5基礎(chǔ)條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)條件

第五章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建設(shè)方案 5.1總體規(guī)劃 5.1.1設(shè)計依據(jù) 5.1.2規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 5.1.3指導(dǎo)原則 5.1.4規(guī)劃目標

5.2總平面布置及道路景觀設(shè)計 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設(shè)計 5.2.3豎向設(shè)計 5.2.4技術(shù)指標 5.3建筑單體設(shè)計 5.3.1平面設(shè)計 5.3.2立面設(shè)計 5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 5.4.1工程概況 5.4.2設(shè)計依據(jù) 5.4.3基礎(chǔ)設(shè)計 5.4.4結(jié)構(gòu)選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結(jié)構(gòu)材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃氣工程 5.5.5人防設(shè)計 5.5.6無障礙設(shè)計

第六章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目環(huán)境影響評價 6.1環(huán)境保護執(zhí)行標準 6.2施工期環(huán)境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環(huán)境影響分析 6.3項目建成后環(huán)境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環(huán)境保護措施 6.4公眾參與

第七章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目勞動安全衛(wèi)生與消防 7.1衛(wèi)生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統(tǒng) 7.2.2防排煙系統(tǒng) 7.2.3電氣消防

第八章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目節(jié)能節(jié)水措施 8.1節(jié)能 8.1.1設(shè)計依據(jù)

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節(jié)能技術(shù)措施 8.2節(jié)水

8.2.1水環(huán)境

8.2.2綠化景觀用水節(jié)水 8.2.3節(jié)水器具應(yīng)用 8.3太陽能利用

第九章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目組織管理與實施 9.1項目組織管理 9.1.1項目組織機構(gòu)與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業(yè)管理 9.2.1物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 9.2.2物業(yè)服務(wù)標準 9.3項目實施安排

第十章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據(jù)

10.1.2投資構(gòu)成及估算參數(shù) 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計劃

第十一章社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目工程招標方案 11.1 總則.2 項目采用的招標程序.3 招標內(nèi)容

第十二章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目效益分析 12.1財務(wù)評價的依據(jù)和原則 12.2成本費用、銷售收入及稅金估算 12.2.1 成本費用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財務(wù)效益分析 12.3.1項目損益分析 12.3.2項目財務(wù)盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財務(wù)效益分析結(jié)論

第十三章 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目結(jié)論與建議 13.1社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目結(jié)論 13.2社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目建議 1、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標摘要表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資概算表 9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表 10、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目現(xiàn)金流量表 11、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目現(xiàn)金流量表 12、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目損益表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目資金來源與運用表 14、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目資產(chǎn)負債表 15、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目財務(wù)外匯平衡表 16、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算表 17、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目流動資金估算表 18、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目總成本費用估算表、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項目產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表