第一篇：怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報告

怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報告

項目名稱：怎么寫?zhàn)B老公寓可行性研究報告 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一篇 政策背景

根據(jù)民政局和稅務(wù)局1994年72號文件,興辦養(yǎng)老機構(gòu)可以免交營業(yè)稅,免交一年所得稅(實際上現(xiàn)有敬老院從未交過此項稅款),免交固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(零稅率)。1985年8月,中華慈善總會開始實施 “安老工程”。具體內(nèi)容有:在大中城市籌建一批示范性養(yǎng)老公寓,改建和擴建一批社會福利院、敬老院,開展社會托老服務(wù),建立專業(yè)性老年醫(yī)院和臨終服務(wù)的安老醫(yī)院,組織為老年人服務(wù)的志愿者隊伍等。中國老齡協(xié)會會長張文范在“98全國養(yǎng)老公寓研討會”上說,要采取政府決策、社會參與、家庭支持的方式,調(diào)動各個方面,包括國內(nèi)外各種社會組織和個人的力量來共同興辦養(yǎng)老公寓,并要以社會籌資興辦為主、政府資助為輔,形成多層次、多渠道、多種經(jīng)濟成分并存的投資體系。發(fā)展養(yǎng)老公寓,要確保設(shè)施無障礙,同時還要配有供老年人療養(yǎng)、健身、娛樂的場所及郵電、通訊等服務(wù);其次,要注意養(yǎng)老公寓的高、中、低檔次適量,以適合不同消費層次老年人的需求。綜上所述，國家是極力支持社會力量興辦老年福利事業(yè)的, 并一直在鼓勵各界人士投資建設(shè)老年服務(wù)設(shè)施,開辦敬老院、養(yǎng)老公寓等。第二篇 現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

一、開發(fā)企業(yè)取得土地的難度較大

我國為了保證糧食安全和廣大農(nóng)民的利益，實行全世界最嚴格的耕地保護制度。同時，土地的取得實行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來越大，使得開發(fā)商取得土地的成本越來越高。經(jīng)常要運作兩年以上時間才能拿到一塊地?？上攵?，開發(fā)商從市場上千辛萬苦拿到的土地，不會去做慈善事業(yè)，所以開發(fā)養(yǎng)老公寓的積極性就不會很高。建議養(yǎng)老公寓的投資者，可以相應(yīng)地獲得劃撥用地或地價優(yōu)惠。對于將住宅小區(qū)的一部分樓棟開發(fā)成養(yǎng)老公寓的開發(fā)企業(yè)，建議在其取得土地時，予以土地招標上的優(yōu)先和容積率的獎勵。

二、從房地產(chǎn)投資的角度來看，養(yǎng)老公寓是租賃型，一次性投入，需要長期的租賃才能逐月逐年收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)費，單床成本平均需要8萬左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機構(gòu)的費用十分大。在上海郊區(qū)，新建高、中、低檔次的養(yǎng)老機構(gòu)投資額，每張床位分別約為15萬、10萬和5萬，建立一個中等規(guī)模、較為高檔的100張床位的養(yǎng)老公寓，需要1500萬的投入。一張床位每月租賃的價格假定為1000元（不含伙食費、醫(yī)療費、零用費等），則一年為12000元，不算利息，需要12.5年收回投資的本金。如果每年有2個月左右的時間空置，則需要15年收回本金。而普通房地產(chǎn)開發(fā)，投資35%就可以進行預(yù)售，占用的自有資金少。中等規(guī)模的項目，運作3～5年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤。

養(yǎng)老公寓像其他居住物業(yè)那樣通過預(yù)售籌措一定比例的建設(shè)資金的可能性較小，需進行較大規(guī)模、較長時間的資金投入。由于市場需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過租住和經(jīng)營來實現(xiàn)投資的回收，這就決定養(yǎng)老公寓開發(fā)所需的資金回收期遠遠高于普通房地產(chǎn)開發(fā)。所以投資者對養(yǎng)老公寓的開發(fā)建設(shè)往往望而止步，徘徊不前。因此，建議對于養(yǎng)老公寓的投資者實行政府貼息，或鼓勵銀行進行低息或無息貸款。第三篇 對策建議

一、拓寬經(jīng)濟支持渠道，經(jīng)營模式要靈活、多樣化

資金的制約是各地養(yǎng)老公寓發(fā)展的一個主要問題，政府的資金投入有限，因此，要解決養(yǎng)老公寓發(fā)展過程中的資金問題，一方面，要確保各項資金優(yōu)惠政策，如貸款、稅收、水電費等的切實執(zhí)行；另一方面，也要拓寬經(jīng)濟支持渠道，養(yǎng)老公寓的經(jīng)營模式要靈活、多樣化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住費、或者在社會保險或商業(yè)保險機構(gòu)中設(shè)立職工終生醫(yī)療保險和照料保險，保險金可依法使用于被政府認定的養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老機構(gòu)中。

二、出臺相關(guān)的法律政策，理順入住老人與養(yǎng)老公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

為了確保入住老人和公寓雙方的權(quán)益，一定要出臺相關(guān)的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老機構(gòu)也能依據(jù)法律確認自己需要承擔(dān)的責(zé)任，而不是一有事故發(fā)生，就只能產(chǎn)生糾紛，而不能得到妥善的解決?？梢园凑绽先说纳眢w狀況在老人入住之前就與院方簽訂有關(guān)的協(xié)議；也可以由入住老人和院方各按一定比例為老人購買保險，在事故發(fā)生之后將損失降低最低。一定要理順入住老人與養(yǎng)老公寓之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，確保雙方的責(zé)任和利益。

第四篇 養(yǎng)老公寓發(fā)展前景

人口老齡化和高齡化的發(fā)展以及與此相關(guān)的老齡問題正日益受到關(guān)注。1997年5月,在美國丹佛召開的西方七國首腦會議上,首次將人口老齡化作為最主要的問題進行討論。日本率先提出了要建立“照料社會”的發(fā)展目標,突出反映了國際社會對人口老齡化及由此加劇的老齡問題的重視。在老齡化社會中,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已遠遠不能滿足社會發(fā)展的需要,大力發(fā)展社會養(yǎng)老,興建養(yǎng)老公寓,為老年人提供多功能、全方位的服務(wù)是社會發(fā)展的必然趨勢。這也是1999國際老年人年的一項重要內(nèi)容。將20世紀最后一年確定為國際老年人年,標志著21世紀世界將進入人口老齡化時代,標志著國際社會對老年群體特殊地位的正式承認,是現(xiàn)代社會進步和文明的表現(xiàn)。同時也為各國發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機遇。第五篇 養(yǎng)老公寓需求分析

一、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對養(yǎng)老公寓的需求將更加迫切。

二、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以養(yǎng)老公寓的社會需求是逐漸增長的。

三、隨著養(yǎng)老公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年養(yǎng)老公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市養(yǎng)老公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對養(yǎng)老公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時，隨著養(yǎng)老公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。

第六篇 養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項目工藝技術(shù)來源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備來源（進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1．養(yǎng)老公寓項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料價格預(yù)測

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標表

二、養(yǎng)老公寓項目場內(nèi)外運輸 1．場外運輸量及運輸方式 2．場內(nèi)運輸量及運輸方式 3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項目給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項目供電工程

（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項目通信設(shè)施

（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項目倉儲設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項目環(huán)境影響評價

一、場址環(huán)境條件

二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)對環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護措施方案

四、環(huán)境保護投資

五、環(huán)境影響評價

第十二篇 養(yǎng)老公寓項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項目機構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項目實施進度

一、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排

三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設(shè)備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設(shè)其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預(yù)備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預(yù)備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算

四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價

一、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 4．其他計算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析

（1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率（3）投資各方收益率

（4）財務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險分析

一、養(yǎng)老公寓項目主要風(fēng)險因素識別

二、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險程度分析

三、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項目社會評價

一、養(yǎng)老公寓項目對社會的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項目社會風(fēng)險分析

四、養(yǎng)老公寓項目社會評價結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第二篇：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

項目名稱：養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一篇 總論

養(yǎng)老公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。第二篇 市場分析

一、混合型養(yǎng)老院

這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標準。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費，每個月免費體檢等等一些服務(wù)方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如： 固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準； 經(jīng)常性收費的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準； 不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。

二、專業(yè)公司經(jīng)營管理

這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存在的經(jīng)營模式有養(yǎng)老公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目前還只有養(yǎng)老公寓。

三、養(yǎng)老公寓

養(yǎng)老公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來說，養(yǎng)老公寓不提供公共用餐的場所、不組織娛樂活動、不提供交通工具。經(jīng)營管理模式有自住型養(yǎng)老公寓、陪助型養(yǎng)老公寓和特護型養(yǎng)老公寓三種類型。

a、自住型養(yǎng)老公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。

b、陪助型養(yǎng)老公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。

c、特護型養(yǎng)老公寓（acute-care），除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔(dān)能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學(xué)等等。我國第一個養(yǎng)老公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。目前，全國雖然有不同規(guī)模的養(yǎng)老公寓600多家，但并沒有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，國內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過經(jīng)營產(chǎn)生利潤的卻是鳳毛麟角。

第三篇 養(yǎng)老公寓需求分析

1．中國人口老齡化的發(fā)展。

我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中養(yǎng)老公寓會成為越來越多老年人的首選，對養(yǎng)老公寓的需求會不斷增長。

2．觀念的變化。

中國“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進養(yǎng)老公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，養(yǎng)老公寓為首選，有的認為“養(yǎng)老公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對養(yǎng)老公寓的需求是加快增長的。

第四篇 養(yǎng)老公寓項目建設(shè)存在的問題

一、養(yǎng)老公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大

投資養(yǎng)老公寓比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，短期內(nèi)的市場容易預(yù)測，把握較大，而跨度長的投資，面臨的風(fēng)險更多。如泉州養(yǎng)老公寓規(guī)劃用地10hm2，建筑面積總量可達3.5萬m2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級養(yǎng)老公寓中條件最好的一個。泉州養(yǎng)老公寓項目從2001年就開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時5年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險。

針對老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時具有支付能力，但一段時間過后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，養(yǎng)老公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險還缺乏社會化的解決方案。

二、部分養(yǎng)老公寓入住率低影響投資的積極性

我國部分養(yǎng)老公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資養(yǎng)老公寓時裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟收入低是一個重要因素，盡管我國有1.67億老年人，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負擔(dān)不起公寓費用。由于老年人除退休金以外其他收入來源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用是不夠的。其他的經(jīng)濟來源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機制幫助老年人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

三、養(yǎng)老公寓開發(fā)建造的難度大

養(yǎng)老公寓本身的特殊性使其開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場調(diào)查看，養(yǎng)老公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場培育工作。

第一，養(yǎng)老公寓的建造、設(shè)施不能簡單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會等方面的某些特殊需求。由于養(yǎng)老公寓的市場目標客源十分明確，推廣時無需進行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費較大的力氣和較長的時間來取得社會對養(yǎng)老公寓概念的認識和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為養(yǎng)老公寓進行市場推廣的有效方式。

第二，養(yǎng)老公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為養(yǎng)老公寓的細部要求比一般住宅更高、更多。第三，養(yǎng)老公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對各地養(yǎng)老公寓30個老人的訪談表明，老年人對于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費用有保障，有及時有效的醫(yī)療救助體系。所以養(yǎng)老公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但養(yǎng)老公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把養(yǎng)老公寓做成一個相對封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進行資源的優(yōu)化配置與互補。一些養(yǎng)老公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護的成本十分高昂，而效能卻很低下，實際上造成了服務(wù)資源的長期閑置浪費?？梢酝ㄟ^和特定的服務(wù)機構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

第四，應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個社會的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個房間都需要配備電視機。

第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動環(huán)境，公共活動空間還需配置一定的跑步機、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施。

總言之，養(yǎng)老公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

第五篇 養(yǎng)老公寓建設(shè)對策建議

一、進一步強化老齡觀念，制定、完善相關(guān)政策

由于我國目前已進入老年型社會，國家對老齡問題非常重視，成立了全國老齡工作委員會，頒布了《老年人權(quán)益保障法》等一系列為保障老年人的權(quán)利、提高老年人生活質(zhì)量的法律、政策。然而，就目前的情況來看，許多政府部門對老齡問題的重要性還沒有足夠的認識，許多地方政府部門在進行工作規(guī)劃時，甚至沒有老齡工作的觀念，這也是阻礙養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施進一步發(fā)展的重要原因。

因此，要進一步強化各級部門的老齡觀念，加強他們對老齡工作的指導(dǎo)，發(fā)揮政府部門的政策制訂、宏觀管理智能。政府要從過去直接包辦，轉(zhuǎn)變?yōu)檫M行宏觀管理，政策指導(dǎo)，制訂政策、法律咨詢、促進交流、輔導(dǎo)培訓(xùn)、典型推廣、指導(dǎo)服務(wù)。政府有關(guān)部門要正確判斷市場需求的趨勢，從宏觀上對各種養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展進行規(guī)劃、調(diào)控和指導(dǎo)，避免盲目建設(shè)，造成資源的浪費。執(zhí)行社會福利社會化的政策，大力扶持發(fā)展民辦老年福利設(shè)施，政府要根據(jù)養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀，給予資金和政策，尤其是政策上的優(yōu)惠，使社會養(yǎng)老機構(gòu)逐步成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)濟實體。同時要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極改建不同形式、不同檔次的老年福利院、護理院、公寓和托老所。各部門和單位的老年服務(wù)設(shè)施要逐步向社會開放，計劃部門要加大對老年服務(wù)設(shè)施的投入，市和區(qū)、縣都要盡快建設(shè)示范性老年服務(wù)設(shè)施。為鼓勵和引導(dǎo)社會力量積極參與，各級計劃、建設(shè)、開發(fā)、規(guī)劃、土地、房管、市政、財政、稅務(wù)、物價、房改、金融等部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策的扶持。

二、提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量

提高養(yǎng)老公寓工作人員的素質(zhì)，加強專業(yè)化的培訓(xùn)，特別是對服務(wù)人員的養(yǎng)老服務(wù)管理、護理等專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)。一方面，逐漸提高養(yǎng)老服務(wù)隊伍的專業(yè)化水平，提高養(yǎng)老公寓工作、服務(wù)人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，也要規(guī)范養(yǎng)老公寓服務(wù)人員的管理制度、確保他們的權(quán)益，逐步建立起養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)人員的資格認證、職稱評定體系，確保他們的職業(yè)發(fā)展。穩(wěn)定服務(wù)人員隊伍，從根本上做好服務(wù)老人的工作，促進我國養(yǎng)老設(shè)施向管理、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

三、成立行業(yè)協(xié)會，統(tǒng)一、完善行業(yè)標準

目前養(yǎng)老公寓的發(fā)展基本上處于各自發(fā)展的狀況，雖然國家出臺了一些關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范和行業(yè)標準，但隨著社會福利社會化的發(fā)展，按照市場經(jīng)濟的要求，這些還是遠遠不夠的。在政府扶持發(fā)展的基礎(chǔ)上，可以有目的的組織一些發(fā)展較好的養(yǎng)老公寓的經(jīng)營者，成立養(yǎng)老公寓的行業(yè)協(xié)會。一方面，政府要發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)督的職能；另一方面，要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，使發(fā)展好的帶動發(fā)展不好的，讓協(xié)會的力量進一步規(guī)范和協(xié)調(diào)養(yǎng)老公寓的發(fā)展，逐步改變我國目前養(yǎng)老公寓發(fā)展參差不齊的局面，在發(fā)展的過程中進一步統(tǒng)一、完善養(yǎng)老公寓的行業(yè)標準，如居住環(huán)境、娛樂設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等，使再發(fā)展起來的養(yǎng)老公寓有章可循，做到良性循環(huán)。

第六篇 養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項目工藝技術(shù)來源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備來源（進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng) 1．養(yǎng)老公寓項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1．養(yǎng)老公寓項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料價格預(yù)測

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標表

二、養(yǎng)老公寓項目場內(nèi)外運輸 1．場外運輸量及運輸方式 2．場內(nèi)運輸量及運輸方式 3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項目給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項目供電工程

（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項目通信設(shè)施（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項目倉儲設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項目環(huán)境影響評價

一、場址環(huán)境條件

二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)對環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護措施方案

四、環(huán)境保護投資

五、環(huán)境影響評價

第十二篇 養(yǎng)老公寓項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項目機構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項目實施進度

一、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排

三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設(shè)備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設(shè)其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預(yù)備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預(yù)備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算

四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價

一、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 4．其他計算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析

（1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率（4）財務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險分析

一、養(yǎng)老公寓項目主要風(fēng)險因素識別

二、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險程度分析

三、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項目社會評價

一、養(yǎng)老公寓項目對社會的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項目社會風(fēng)險分析

四、養(yǎng)老公寓項目社會評價結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第三篇：鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫

項目名稱：鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告怎么寫 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一章、養(yǎng)老公寓項目概述

養(yǎng)老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務(wù)的一種設(shè)施，是一種既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能受到社會化服務(wù)的新型老年住宅。它不同于需要提供機體膳食服務(wù)的養(yǎng)老院，也不同于需要醫(yī)護照料的護理院，而是面向有一定經(jīng)濟負擔(dān)能力的，為普通老人提供住宅服務(wù)的一種養(yǎng)老機構(gòu)，是老年人獨立居住的整個住宅單元，單元內(nèi)有臥室、起居室、浴室、廁所、廚房等，公寓內(nèi)有各種服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療設(shè)施與專門的服務(wù)人員。第二章、市場發(fā)展概況

一、政府、慈善機構(gòu)合作經(jīng)營管理

我國的養(yǎng)老設(shè)施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。

二、純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院

這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營管理的資金。由于收費低廉，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟收入的孤寡老人。

三、“社會力量辦養(yǎng)老公寓” 由于“社會福利社會化”政策的鼓勵，近幾年，由社會力量興辦的養(yǎng)老公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國老年福利設(shè)施的社會化與市場化開辟了前進的道路。這些由社會力量興辦的養(yǎng)老公寓，有些是通過改造以往的廢舊設(shè)施，盤活不良資產(chǎn)改建而成，如濟南市的康樂養(yǎng)老公寓。它成立于1997年9月，是通過改造原來已經(jīng)停產(chǎn)的皮鞋廠的車間和行政辦公樓改建而成，經(jīng)過幾年的奮斗，如今已趨于成熟，現(xiàn)有床位100張，已基本注滿；有些是由企業(yè)投資興建，如青島的夕陽紅養(yǎng)老公寓，就是由青島夕陽紅創(chuàng)業(yè)中心有限公司投資300萬元建成；還有一些個人或集體興建的養(yǎng)老公寓，如鄭州市愛馨老年康樂苑就是由個人籌集資金建立的。而像威海的戚家夼養(yǎng)老公寓，則是這個村子集體興辦的養(yǎng)老公寓，它們以村里的龍頭企業(yè)文筆峰集團為資金來源，每年給養(yǎng)老公寓投入資金20-30萬元，作為本村老年人的一種福利，70歲以上可以入住，個人只須交納費用的1/3，即 520元/月。像這樣由企業(yè)、集體或個人等社會力量興建的養(yǎng)老公寓在大部分地區(qū)都有實例，并且隨著非公有制經(jīng)濟的發(fā)展，以及社會福利社會化政策的實施，社會力量興辦的養(yǎng)老公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟效益和社會效益，還出現(xiàn)了幾種不同的興辦模式，即“溫州模式”、“廣州模式”和“上海模式”。打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。

1、“溫州模式”?！皽刂菽Ｊ健钡闹饕攸c就是“政府引導(dǎo)主體化、舉辦單位多元化、資金籌集多樣化、城鄉(xiāng)聯(lián)動一體化”。（1）政府引導(dǎo)主體化，政府主要發(fā)揮規(guī)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。（2）舉辦主體多元化，由國家單一包辦，逐步向國家、集體、社團、民間、個體、港澳臺同胞一起興辦的方向發(fā)展。（3）資金籌集多樣化，由政府單一撥款，向政府撥款、企業(yè)贈款、社會捐款、銷售福利彩票等多渠道集資方向轉(zhuǎn)變。（4）城鄉(xiāng)聯(lián)動一體化，倡導(dǎo)農(nóng)村敬老院和老人公寓聯(lián)辦，建立小城鎮(zhèn)社會福利中心，建立各類志愿者服務(wù)隊伍，積極探索“載體啟動、社區(qū)聯(lián)動、居家歡度”的“三環(huán)一鏈”的社會化模式，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特點就是“在家托老，政府買單”，把政府的優(yōu)惠由暗補提升為明補，采取民辦公助的方式，極大的促進了社會辦養(yǎng)老機構(gòu)事業(yè)的發(fā)展。2004年上海浦東新區(qū)出臺了《浦東新區(qū)社會辦養(yǎng)老機構(gòu)資金補貼暫行辦法》：在上海浦東新區(qū)注冊的非營利性社會辦養(yǎng)老機構(gòu)，將得到資金補貼，其補貼主要用于開辦經(jīng)費和運營經(jīng)費；開辦經(jīng)費根據(jù)社會辦養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)模給予補貼，最高限額為20萬元，運營經(jīng)費根據(jù)床位數(shù)內(nèi)所收養(yǎng)的老人數(shù)給予補貼，每收養(yǎng)一位戶籍在浦東新區(qū)的老人，每月補貼100元。這種方法將政府的優(yōu)惠貨幣化，緩解了養(yǎng)老機構(gòu)的部分資金短缺，更重要的是，它鼓勵了社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)的熱情，促使了養(yǎng)老機構(gòu)的進一步發(fā)展?！皽刂菽Ｊ健焙汀吧虾ＤＪ健钡墓餐c就是政府在社會福利社會化的浪潮中，找準了自己的位置，政府不再一手包辦，而是向宏觀指導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、積極扶持的角色轉(zhuǎn)變，采取各種措施來扶持社會辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，是養(yǎng)老設(shè)施民辦公助的良好典范。

3、而在“廣州模式”中，則突出表現(xiàn)了經(jīng)營者在適應(yīng)市場經(jīng)濟方面的種種舉措?！皬V州模式”的最突出特點就是投資經(jīng)營模式不斷創(chuàng)新，養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展凸顯生機，如廣州壽星大廈。廣州壽星大廈是由廣州尊老康樂協(xié)會與廣州友好醫(yī)院合辦，集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體的多功能賓館式民辦養(yǎng)老公寓。它在投資經(jīng)營模式上不斷創(chuàng)新，利用滾動發(fā)展的方式，不斷擴大再生產(chǎn)，利用市場經(jīng)濟的杠桿，形成養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化、市場化的可持續(xù)發(fā)展模式。他們采取入住老年人一次性購買公寓使用權(quán)的辦法，購置費從15000元－30000元不等，由于費用較低，大多數(shù)老人能夠接受，而且壽星大廈可以較快的回收資金，進一步擴大投資，這種采取滾動式的發(fā)展，解決了絕大多數(shù)民辦養(yǎng)老設(shè)施資金短缺，入住率低，經(jīng)營虧損的惡性循環(huán)的局面，取得了較好的發(fā)展。

以上三種模式，雖然發(fā)展的形式不同，前進的道路各異，但他們的經(jīng)驗告訴我們：在目前的情況下，政府在政策、資金等方面的支持，是社會辦養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展的根本基礎(chǔ)，而先進的經(jīng)營理念、靈活的投資模式則是社會辦養(yǎng)老設(shè)施進一步發(fā)展的有力保障。但是值得注意的是，對于絕大多數(shù)社會力量辦的養(yǎng)老公寓來說，他們還臨著諸多困難：如貸款有限，資金來源不足；政府給予的支持有限，優(yōu)惠政策難以切實執(zhí)行；各種社會力量辦的養(yǎng)老公寓缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準，發(fā)展參差不齊，在市場環(huán)境中應(yīng)對風(fēng)險的能力較弱等，迫切需要得到進一步的解決。

第三章、市場發(fā)展障礙

(1)養(yǎng)老公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。發(fā)達國家進住養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養(yǎng)老機構(gòu)，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

(2)養(yǎng)老公寓的布局不合理。目前養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的養(yǎng)老公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

第四章 養(yǎng)老公寓的建筑特點

一、設(shè)計與配套設(shè)施。養(yǎng)老公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。養(yǎng)老公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。養(yǎng)老公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

二、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，養(yǎng)老公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的養(yǎng)老公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，養(yǎng)老公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

三、養(yǎng)老公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，養(yǎng)老公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。養(yǎng)老公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。

第五章、養(yǎng)老公寓項目市場競爭格局與企業(yè)競爭力評價

第一節(jié) 同類產(chǎn)品國內(nèi)企業(yè)與品牌分析

第二節(jié) 同類產(chǎn)品競爭格局分析

第三節(jié) 同類產(chǎn)品競爭群組分析

第四節(jié) 同類產(chǎn)品市場分額分析

第五節(jié) 主力企業(yè)市場競爭力評價

一、產(chǎn)品競爭力

二、價格競爭力(該指標通過國內(nèi)主要品牌價格分析與比較，對產(chǎn)品價格進行評價)

三、渠道競爭力(該指標主要通過產(chǎn)品渠道策略的針對性、渠道結(jié)構(gòu)的合理性、對渠道的控制能力三方面進行監(jiān)測與評價)

四、銷售競爭力(該指標主要通過產(chǎn)品銷售策略、銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售隊伍等方面進行監(jiān)測與評價)

五、服務(wù)競爭力(該指標主要通過產(chǎn)品服務(wù)的多樣性、咨詢服務(wù)詳細性、系統(tǒng)化服務(wù)、服務(wù)反饋及時性三方面進行監(jiān)測與評價)

六、品牌競爭力(該指標主要通過品牌認知度、品牌美譽度、品牌忠誠度三方面進行監(jiān)測與評價)第六章、國內(nèi)市場產(chǎn)品價格分析

第一節(jié) 價格特征分析

第二節(jié) 主要品牌產(chǎn)品價位分析

第三節(jié) 競爭對手的價格策略 第七章、國內(nèi)養(yǎng)老公寓項目市場渠道分析

第一節(jié) 銷售渠道形式

第二節(jié) 渠道市場結(jié)構(gòu)

第三節(jié) 銷售渠道要素對比(主要通過渠道形式、渠道戰(zhàn)略、渠道結(jié)構(gòu)、渠道成員、渠道控制力等指標進行監(jiān)測與對比)

第四節(jié) 對競爭對手渠道的策略研究(例舉重點企業(yè)的渠道策略進行剖析)

第五節(jié) 各區(qū)域市場主要代理商情況 第八章、國內(nèi)主要生產(chǎn)企業(yè)盈利能力比較分析

第一節(jié) 行業(yè)利潤總額分析

一、行業(yè)利潤總額分析

二、不同規(guī)模企業(yè)的利潤總額比較分析

三、不同所有制企業(yè)的利潤總額比較分析

第二節(jié) 銷售毛利率分析

第三節(jié) 銷售利潤率分析

第四節(jié) 總資產(chǎn)利潤率分析

第五節(jié) 凈資產(chǎn)利潤率分析

第六節(jié) 產(chǎn)值利稅率分析

第九章、國內(nèi)養(yǎng)老公寓生產(chǎn)企業(yè)分析

一、企業(yè)基本情況

二、企業(yè)資產(chǎn)負債分析

三、企業(yè)收入及利潤分析 第十章、影響?zhàn)B老公寓市場發(fā)展因素

第一節(jié) 有利因素

第二節(jié) 不利因素

第十一章、養(yǎng)老公寓項目實施進度

一、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排

三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）第十二章 養(yǎng)老公寓項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三章 養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項目機構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計劃

第十四章 養(yǎng)老公寓市場發(fā)展前景預(yù)測

第一節(jié) 國際市場發(fā)展前景預(yù)測

第二節(jié) 我國養(yǎng)老公寓市場資源配置的前景

第三節(jié) 市場空間分析

第四節(jié) 市場中長期預(yù)測

一、經(jīng)濟增長與該產(chǎn)品需求預(yù)測

二、該產(chǎn)品總產(chǎn)量預(yù)測

第五節(jié)養(yǎng)老公寓市場發(fā)展趨勢分析

一、產(chǎn)品發(fā)展趨勢

二、價格變化趨勢

三、渠道發(fā)展趨勢

四、用戶需求趨勢

五、服務(wù)發(fā)展趨勢 第十五章 養(yǎng)老公寓項目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設(shè)備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設(shè)其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預(yù)備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預(yù)備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算

四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表 1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表 第十六章 養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價

一、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 4．其他計算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析

（1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率（3）投資各方收益率

（4）財務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價結(jié)論 第十七章 養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險分析

一、養(yǎng)老公寓項目主要風(fēng)險因素識別

二、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險程度分析

三、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 第十八章 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第四篇：怎么寫鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告

怎么寫鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告

項目名稱：怎么寫鄭州養(yǎng)老公寓可行性研究報告 申報單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司

撰稿時間：2013年9月2日

第一篇 總論

根據(jù)我們的調(diào)查,在人們的觀念中,養(yǎng)老公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院(敬老院)有著很大的不同,養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題,大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對象服務(wù)的,條件較差。養(yǎng)老公寓可提供綜合性的服務(wù),不僅在基本的吃住方面能保證吃的好,住的舒適,而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務(wù)和設(shè)施,當(dāng)然這是要支付相應(yīng)的費用的。調(diào)查表明,人們對養(yǎng)老公寓的認同遠遠高于養(yǎng)老院。改革20年來,國民經(jīng)濟飛速發(fā)展,人們的生活水平有了很大提高,老人們對養(yǎng)老設(shè)施的要求也越來越高。養(yǎng)老公寓作為一種重要的養(yǎng)老方式,一定會有很好的發(fā)展前景。第二篇 養(yǎng)老公寓的特點

養(yǎng)老公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外養(yǎng)老公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國養(yǎng)老公寓。

1．地點的選擇。依照老年人的特點和需求，養(yǎng)老公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2．養(yǎng)老公寓的模式。國外養(yǎng)老公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國養(yǎng)老公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套養(yǎng)老公寓住宅；合居養(yǎng)老公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。

第三篇 現(xiàn)階段養(yǎng)老公寓發(fā)展存在的問題

1．優(yōu)惠政策有限或不持續(xù)

國家和各地政府有一些對于社會化養(yǎng)老機構(gòu)的稅收等優(yōu)惠政策，尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。但在具體操作上偏向于政府投資興建社會化養(yǎng)老機構(gòu)，對于社會力量投資和開辦的社會化養(yǎng)老機構(gòu)幅的優(yōu)惠政策度和數(shù)額不大，并且很難對投資開發(fā)者形成對政策長期延續(xù)的預(yù)期。我國作為相當(dāng)長時間里世界上最大的老年人口國度，應(yīng)該制定有利于社會力量興建養(yǎng)老公寓的長期有效的優(yōu)惠政策。這恐怕是解決“民生”問題的重要方面。

2．有支付能力的老年人有限

部分開發(fā)企業(yè)從業(yè)人士認為，盡管我國老年人的總量很高，但有支付能力的老年人有限。在調(diào)查中，許多社會養(yǎng)老機構(gòu)的負責(zé)人介紹，平日里打電話咨詢或?qū)嵉氐嚼先嗽嚎疾斓娜瞬簧?，但真正入院的比率并不高，除去觀念上的原因外，入院費用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住養(yǎng)老院頤養(yǎng)天年，但是出于費用考慮最終不得不放棄。例如濟南市老年人口為80萬，但濟南市區(qū)有養(yǎng)老機構(gòu)（養(yǎng)老公寓、托老所等）31處，床位2365張，平均入住率僅為64.2%。養(yǎng)老是社會保障體系的重要內(nèi)容，是一種專業(yè)化的社會服務(wù)，老人們生活在一起，自娛自樂，可以豐富他們的精神生活，有效減少年輕一代的負擔(dān)。因此，最好的養(yǎng)老方式是社會化養(yǎng)老。而入住養(yǎng)老公寓的費用問題，是社會化養(yǎng)老的瓶頸。建議對于100個床位以上規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)，免收或大幅度降低其營業(yè)稅等一系列稅費，其水費、電費的收取也應(yīng)該按居民用電，而不是按經(jīng)營性用電收費。

第四篇 養(yǎng)老公寓的出路

當(dāng)前，全球老齡人口進入了“爆炸式”增長，一組組數(shù)字證明了全球老齡化的問題已逐漸彌蓋各個國家。根據(jù)聯(lián)合國等有關(guān)機構(gòu)近來公布的數(shù)字：從2005年到2050年，世界人口將從目前的67億增加到92億；其中60歲以上老年人口的比例將從目前的11%左右增加到22%；65歲以上老年人口的比例將從目前的不到8%增加到16%，80歲以上的老人在2050年將超過4億。老齡人口中，非洲老齡人口將從4200萬攀升到2.05億；亞洲從3.38億增加到12.27億；歐洲從1.48億增加到2.21億；美洲從9600萬增加到3億。屆時，老人將超過14歲以下兒童人口的總數(shù)，百歲老人也將從2002年的約21萬增長到320萬。而我國人口老齡化水平已超過國際公認的標志線水平，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口已達1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%，比上年末提高0.47個百分點。到2013年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢嚴峻。面對人口老齡化已不僅屬于發(fā)達國家的專利，各國紛紛制定各種應(yīng)對之策，養(yǎng)生養(yǎng)老“產(chǎn)業(yè)”是上個世紀60年代以來國際上發(fā)展最快的行業(yè)之一。

中國政府也出臺了各項政策來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。2009年，北京市民政局、發(fā)改委、規(guī)劃委、財政局和國土資源局聯(lián)合下發(fā)“關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展的意見”。提出北京市養(yǎng)老服務(wù)堅持以“全面關(guān)懷、重點照顧”為理念，努力實現(xiàn)“9064”養(yǎng)老服務(wù)新模式。即“到2020年，90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老”，逐步建立起集中照料服務(wù)與社區(qū)居家服務(wù)互為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系，推動老年福利服務(wù)由補缺型向適度普惠型轉(zhuǎn)變。

一、養(yǎng)老公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位；主要體現(xiàn)在旺盛的中低端老年群體需求和高端收費的老年機構(gòu)供給之間的矛盾。國內(nèi)的養(yǎng)老公寓市場有需求空間，但市場供給仍非常緊缺?，F(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。所以，近兩年，養(yǎng)老公寓市場上已經(jīng)出現(xiàn)針對不同類型消費群體的高端養(yǎng)老公寓、親情社區(qū)型養(yǎng)老公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。但在定位上，許多老年住宅并未順應(yīng)市場的需求，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使養(yǎng)老公寓市場的供求之間存在很大的落差。截至目前，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的養(yǎng)老公寓。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。養(yǎng)老公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分養(yǎng)老公寓在盈虧點間經(jīng)營。

上述供給的不匹配性主要體現(xiàn)在： 中檔收入老年群體對福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較高。受我國經(jīng)濟發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū)的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對養(yǎng)老公寓有較高需求。因此他們對養(yǎng)老公寓的需求以福利性養(yǎng)老公寓等養(yǎng)老機構(gòu)為主。即便是在一二線城市，研究表明，經(jīng)濟收入中檔的老人對養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)的需求強度更高，相反，經(jīng)濟水平較高的老人群體，對于養(yǎng)老方式的選擇性更多，反而目前對養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)的需求強度并不是非常強烈。

二、養(yǎng)老機構(gòu)的新模式發(fā)展的兩個趨勢，老年社區(qū)和居家養(yǎng)老+社區(qū)服務(wù)結(jié)合的模式。根據(jù)歐盟憲章的要求，老年社區(qū)在建筑設(shè)計上應(yīng)當(dāng)將老年服務(wù)功能與城市特色、生態(tài)目標融合在一起；不僅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤獨。因此，老年社區(qū)內(nèi)所有的公寓樓和公共設(shè)施，都必須根據(jù)老年人的特點進行相應(yīng)的改造。目前國內(nèi)這種產(chǎn)品雖然還很欠缺，但很多的養(yǎng)老機構(gòu)和老年住宅開發(fā)商開始提出CCRC的概念，并著手建設(shè)。第五篇 養(yǎng)老公寓項目場址選擇

一、養(yǎng)老公寓項目場址所在位置現(xiàn)狀 1．養(yǎng)老公寓項目地點與地理位置

2．養(yǎng)老公寓項目場址土地權(quán)所屬類別及占地面積 3．土地利用現(xiàn)狀

二、養(yǎng)老公寓項目場址建設(shè)條件 1．地形、地貌、地震情況 2．工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 3．氣候條件

4．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件 5．交通運輸條件

6．公用設(shè)施社會依托條件（水、電、氣、生活福利）7．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 8．環(huán)境保護條件 9．法律支持條件

10．征地、拆遷、移民安置條件 11．施工條件

三、養(yǎng)老公寓項目場址條件比選 1．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)條件比選 2．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資比選 3．養(yǎng)老公寓項目運營費用比選 4．養(yǎng)老公寓項目推薦場址方案 5．養(yǎng)老公寓項目場址地理位置圖

第六篇 養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老公寓項目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)方法（包括原料路線）2．養(yǎng)老公寓項目工藝流程 3．養(yǎng)老公寓項目工藝技術(shù)來源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備方案 1．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老公寓項目主要設(shè)備來源（進口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）3．養(yǎng)老公寓項目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老公寓項目工程方案

1．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老公寓項目礦建工程方案 3．養(yǎng)老公寓項目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老公寓項目建筑安裝工程量及“三材”用量估算 5．養(yǎng)老公寓項目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七篇 養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量 3．養(yǎng)老公寓項目原材料、輔助材料來源與運輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老公寓項目燃料品種、質(zhì)量與年需要量 2．養(yǎng)老公寓項目燃料供應(yīng)來源與運輸方式

三、主要原材料、燃料價格

1．養(yǎng)老公寓項目原材料、燃料價格現(xiàn)狀 2．養(yǎng)老公寓項目主要原材料、燃料價格預(yù)測

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 總圖、運輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老公寓項目總圖布置 1．平面布置 2．豎向布置

（1）場區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場地標高及土石方工程量 3．總平面布置圖 4．總平面布置主要指標表

二、養(yǎng)老公寓項目場內(nèi)外運輸 1．場外運輸量及運輸方式 2．場內(nèi)運輸量及運輸方式 3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老公寓項目公用輔助工程 1．養(yǎng)老公寓項目給排水工程

（1）給水工程。用水負荷、水質(zhì)要求、給水方案（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老公寓項目供電工程

（1）供電負荷（年用電量、最大用電負荷）

（2）供電回路及電壓等級的確定

（3）電源選擇

（4）場內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施 3．養(yǎng)老公寓項目通信設(shè)施

（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施 4．養(yǎng)老公寓項目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老公寓項目空分、空壓及制冷設(shè)施 6．養(yǎng)老公寓項目維修設(shè)施 7．養(yǎng)老公寓項目倉儲設(shè)施

第九篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標分析

第十篇 養(yǎng)老公寓項目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標分析

第十一篇 養(yǎng)老公寓項目環(huán)境影響評價

一、場址環(huán)境條件

二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 1．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)對環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老公寓項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護措施方案

四、環(huán)境保護投資

五、環(huán)境影響評價

第十二篇 養(yǎng)老公寓項目勞動安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危險性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備 2．對危害部位和危險作業(yè)的保護措施 3．危險場所的防護措施 4．職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施 1．火災(zāi)隱患分析 2．防火等級 3．消防設(shè)施

第十三篇 養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老公寓項目組織機構(gòu) 1．養(yǎng)老公寓項目法人組建方案

2．養(yǎng)老公寓項目管理機構(gòu)組織方案和體系圖 3．養(yǎng)老公寓項目機構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老公寓項目人力資源配置 1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 3．職工工資福利 4．勞動生產(chǎn)率水平分析 5．員工來源及招聘方案 6．員工培訓(xùn)計劃

第十四篇 養(yǎng)老公寓項目實施進度

一、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老公寓項目實施進度安排

三、養(yǎng)老公寓項目實施進度表（橫線圖）

第十五篇 養(yǎng)老公寓項目投資估算

一、養(yǎng)老公寓項目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老公寓項目建設(shè)投資估算 1．養(yǎng)老公寓項目建筑工程費 2．養(yǎng)老公寓項目設(shè)備及工器具購置費 3．養(yǎng)老公寓項目安裝工程費 4．養(yǎng)老公寓項目工程建設(shè)其他費用 5．養(yǎng)老公寓項目基本預(yù)備費 6．養(yǎng)老公寓項目漲價預(yù)備費 7．養(yǎng)老公寓項目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老公寓項目流動資金估算

四、養(yǎng)老公寓項目投資估算表

1．養(yǎng)老公寓項目投入總資金估算匯總表 2．養(yǎng)老公寓項目單項工程投資估算表 3．養(yǎng)老公寓項目分年投資計劃表 4．養(yǎng)老公寓項目流動資金估算表

第十六篇 養(yǎng)老公寓項目融資方案

一、養(yǎng)老公寓項目資本金籌措

二、養(yǎng)老公寓項目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老公寓項目融資方案分析

第十七篇 養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價

一、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1．財務(wù)價格 2．計算期與生產(chǎn)負荷 3．財務(wù)基準收益率設(shè)定 4．其他計算參數(shù)

二、養(yǎng)老公寓項目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老公寓項目成本費用估算（編制總成本費用估算表和分項成本估算表）

四、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價報表 1．養(yǎng)老公寓項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 2．養(yǎng)老公寓項目損益和利潤分配表 3．養(yǎng)老公寓項目資金來源與運用表 4．養(yǎng)老公寓項目借款償還計劃表

五、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價指標 1．養(yǎng)老公寓項目盈利能力分析

（1）項目財務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率

（4）財務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤率

2．養(yǎng)老公寓項目償債能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老公寓項目不確定性分析

1．養(yǎng)老公寓項目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老公寓項目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老公寓項目財務(wù)評價結(jié)論

第十八篇 養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險分析

一、養(yǎng)老公寓項目主要風(fēng)險因素識別

二、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險程度分析

三、養(yǎng)老公寓項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 第十九篇 養(yǎng)老公寓項目社會評價

一、養(yǎng)老公寓項目對社會的影響分析

二、養(yǎng)老公寓項目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老公寓項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 2．養(yǎng)老公寓項目各級組織對項目的態(tài)度及支持程度 3．養(yǎng)老公寓項目地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老公寓項目社會風(fēng)險分析

四、養(yǎng)老公寓項目社會評價結(jié)論

第二十篇 養(yǎng)老公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老公寓項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題

3．主要爭論與分歧意見

三、養(yǎng)老公寓項目主要對比方案 1．方案描述 2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告

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養(yǎng)老地產(chǎn)可行性研究報告

1.中國已進人老齡化社會

根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國60歲以上的人口達到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

2.傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達到發(fā)達國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡

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也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；

（3）21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；

（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

3.國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求

中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。

目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單

一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn 的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。

近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！4.政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。

國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。

2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 研究概述

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第一節(jié) 研究背景與目標 第二節(jié) 研究的內(nèi)容 第三節(jié) 研究方法 第四節(jié) 數(shù)據(jù)來源 第五節(jié) 研究結(jié)論

一、市場規(guī)模

二、競爭態(tài)勢

三、行業(yè)投資的熱點

四、行業(yè)項目投資的經(jīng)濟性

第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總論 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目名稱

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目承辦單位

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目主管部門

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬建地區(qū)、地點

五、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據(jù)

七、研究工作概況 第二節(jié) 可行性研究結(jié)論

一、市場預(yù)測和項目規(guī)模

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二、原材料、燃料和動力供應(yīng)

三、選址

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目工程技術(shù)方案

五、環(huán)境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)進度

八、投資估算和資金籌措

九、養(yǎng)老地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟評論

十、養(yǎng)老地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 第三節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 第四節(jié) 存在問題及建議

第三章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 第一節(jié) 社會宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目相關(guān)政策分析

一、國家政策

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)準入政策

三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)政策 第三節(jié) 地方政策

第四章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況

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第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目提出的背景

一、國家及養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展概況

一、已進行的調(diào)查研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性

一、現(xiàn)狀與差距

二、發(fā)展趨勢

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的可行性 第四節(jié) 投資的必要性

第五章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 第一節(jié) 國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

一、重點企業(yè)信息

二、企業(yè)地理分布

三、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)

四、企業(yè)從業(yè)人數(shù)

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第二節(jié) 重點區(qū)域企業(yè)特點分析

一、華北區(qū)域

二、東北區(qū)域

三、西北區(qū)域

四、華東區(qū)域

五、華南區(qū)域

六、西南區(qū)域

七、華中區(qū)域

第三節(jié) 企業(yè)競爭策略分析

一、產(chǎn)品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務(wù)競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)指標分析參考 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷狀況分析 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況分析 第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)運營狀況分析 第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲利能力分析 第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本費用分析

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第七章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場調(diào)查

一、擬建 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

二、產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

三、產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

四、替代產(chǎn)品調(diào)查

五、產(chǎn)品價格調(diào)查

六、國外市場調(diào)查

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)測

一、國內(nèi)市場需求預(yù)測

二、產(chǎn)品出口或進口替代分析

三、價格預(yù)測

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

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一、產(chǎn)品方案

二、建設(shè)規(guī)模

第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)條件與選址方案 第一節(jié) 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)

三、需要作生產(chǎn)試驗的原料

第二節(jié) 建設(shè)地區(qū)的選擇

一、自然條件

二、基礎(chǔ)設(shè)施

三、社會經(jīng)濟條件

四、其它應(yīng)考慮的因素 第三節(jié) 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)用技術(shù)方案 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目組成 第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)方案

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一、產(chǎn)品標準

二、生產(chǎn)方法

三、技術(shù)參數(shù)和工藝流程

四、主要工藝設(shè)備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標

六、主要生產(chǎn)車間布臵方案 第三節(jié) 總平面布臵和運輸

一、總平面布臵原則

二、廠內(nèi)外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節(jié) 土建工程

一、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

二、特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節(jié) 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設(shè)防

四、生活福利設(shè)施

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第十章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目環(huán)境保護與勞動安全 第一節(jié) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

四、自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

五、現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況

六、生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料

十、環(huán)保、消防、職業(yè)安全衛(wèi)生和節(jié)能 第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 第四節(jié) 治理環(huán)境的方案

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設(shè)區(qū)域的綠化 第五節(jié) 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 第六節(jié) 環(huán)境保護投資估算 第七節(jié) 環(huán)境影響評論結(jié)論 第八節(jié) 勞動保護與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

三、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十一章 企業(yè)組織和勞動定員 第一節(jié) 企業(yè)組織

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

第二節(jié) 勞動定員和人員培訓(xùn)

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

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三、人員培訓(xùn)及費用估算

第十二章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度安排 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施的各階段

一、建立 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施管理機構(gòu)

二、資金籌集安排

三、技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

四、勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

五、施工準備

六、施工和生產(chǎn)準備

七、竣工驗收

第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施進度表

一、橫道圖

二、網(wǎng)絡(luò)圖

第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目實施費用

一、建設(shè)單位管理費

二、生產(chǎn)籌備費

三、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

四、辦公和生活家具購臵費

五、勘察設(shè)計費

六、其它應(yīng)支付的費用

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第十三章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目總投資估算

一、固定資產(chǎn)投資總額

二、流動資金估算 第二節(jié) 資金籌措

一、資金來源

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目籌資方案 第三節(jié) 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務(wù)與敏感性分析 第一節(jié) 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

一、生產(chǎn)總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節(jié) 財務(wù)評價 第三節(jié) 國民經(jīng)濟評價 第四節(jié) 不確定性分析

第五節(jié) 社會效益和社會影響分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響14

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二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性

三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性

四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮獭⒚褡辶?xí)慣的相互適應(yīng)性

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響

六、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的國防效益或影響

七、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響

第十五章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目不確定性及風(fēng)險分析 第一節(jié) 建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險 第二節(jié) 市場和運營風(fēng)險 第三節(jié) 金融風(fēng)險 第四節(jié) 政治風(fēng)險 第五節(jié) 法律風(fēng)險 第六節(jié) 環(huán)境風(fēng)險 第七節(jié) 技術(shù)風(fēng)險

第十六章 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題及對策研究

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要問題

二、促進養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策 第二節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

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第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機會及發(fā)展戰(zhàn)略分析

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資機會分析

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略分析 第四節(jié) 我國 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險

一、政策風(fēng)險

二、環(huán)境因素

三、市場風(fēng)險

四、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避及對策

第十七章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議 第一節(jié) 結(jié)論與建議

一、對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

第二節(jié) 我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展及投資可行性結(jié)論及建議

第十八章 財務(wù)報表 第一節(jié) 資產(chǎn)負債表

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第二節(jié) 投資受益分析表 第三節(jié) 損益表

第十九章 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資可行性報告附件 1、養(yǎng)老地產(chǎn)項目位臵圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財務(wù)報表、養(yǎng)老地產(chǎn)項目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定5、養(yǎng)老地產(chǎn)項目總平面布臵圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟指標摘要表 8、養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資概算表 9、經(jīng)濟評價類基本報表與輔助報表 10、現(xiàn)金流量表 11、現(xiàn)金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產(chǎn)負債表 15、財務(wù)外匯平衡表 16、固定資產(chǎn)投資估算表 17、流動資金估算表

北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn、投資計劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 20、固定資產(chǎn)折舊費估算表 21、總成本費用估算表、產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表18