第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)案例集

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)》案例集

案例1 據(jù)調(diào)查，在美國(guó)的二手房交易中，約82%的買(mǎi)主利用了經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，85%的賣(mài)方通過(guò)經(jīng)紀(jì)人幫助他們實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，只有15%的賣(mài)方?jīng)]有雇傭經(jīng)紀(jì)人。實(shí)際上，即使沒(méi)有雇用經(jīng)紀(jì)人，也有人在扮演著類(lèi)似于經(jīng)紀(jì)人的角色。經(jīng)紀(jì)人成為美國(guó)人居家理財(cái)不可缺少的好幫手。舉例來(lái)說(shuō)，如果委托人希望出售其房產(chǎn)，他的單方經(jīng)紀(jì)人就會(huì)憑借豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)信息，詳細(xì)地為委托人規(guī)劃一下，欲出售的房產(chǎn)有多少價(jià)值?有多少的投資回報(bào)?怎樣操作最劃算?需要交哪些費(fèi)用?有什么具體手續(xù)?如果委托人下一步需要購(gòu)置新房，應(yīng)該選哪兒的房子?多大的戶(hù)型適合?什么房屋適合委托人需要?怎樣從大量的供應(yīng)體系中選中最理想的房屋?選中的房屋合理價(jià)位是多少?需要考慮哪些實(shí)際問(wèn)題?要交多少錢(qián)?怎樣辦理等。所有這些繁瑣又專(zhuān)業(yè)的環(huán)節(jié)都由經(jīng)紀(jì)人全權(quán)負(fù)責(zé)落實(shí)打理，委托人可以節(jié)省大量的時(shí)間和精力，并且避免了相當(dāng)大的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。從某種角度上來(lái)看，經(jīng)紀(jì)人的定位實(shí)際上是類(lèi)似于私人律師性質(zhì)的房地產(chǎn)私人顧問(wèn)，擔(dān)負(fù)著真正的代理責(zé)任。經(jīng)紀(jì)人由于其高水平的執(zhí)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，贏得了廣泛的社會(huì)尊重與信賴(lài)。

在當(dāng)今的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)紀(jì)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)林立，業(yè)務(wù)范圍十分廣泛，他們涉足的領(lǐng)域包括商品和證券買(mǎi)賣(mài)、勞動(dòng)雇傭、房地產(chǎn)交易、融資借款、保險(xiǎn)，甚至體育比賽、文藝演出、圖書(shū)出版等各個(gè)領(lǐng)域。在西方相當(dāng)多的國(guó)家，生產(chǎn)廠家的對(duì)外銷(xiāo)售都是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成的，經(jīng)紀(jì)人在制造商與消費(fèi)者之間建立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。這些國(guó)家的國(guó)際分銷(xiāo)系統(tǒng)機(jī)制發(fā)育完善，制造商可以通過(guò)委托代理方式與國(guó)際貿(mào)易中間人及他國(guó)進(jìn)口中間人簽定銷(xiāo)售合同。這種業(yè)務(wù)一般都是通過(guò)本國(guó)出口商和他國(guó)進(jìn)口商達(dá)成商品所有權(quán)交割協(xié)議的。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)紀(jì)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了相當(dāng)高的水平。

【思考與討論】

1、經(jīng)紀(jì)有哪些作用?你如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用?

2、經(jīng)紀(jì)有哪些特點(diǎn)?

案例2 香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到20世紀(jì)70年代。當(dāng)時(shí)，李嘉誠(chéng)、包玉剛等商界巨頭紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開(kāi)上市，而來(lái)自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而人。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。1984，一1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，一些黃金地段的寫(xiě)字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。受房?jī)r(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái)，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機(jī),許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定購(gòu)買(mǎi)豪宅。一些經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)?duì)顧客說(shuō)出這樣的話：“什么，你要考慮一兩天?當(dāng)然不行!有很多人在等，你不買(mǎi)的話，過(guò)3分鐘就沒(méi)了!”1996年，香港竟出現(xiàn)買(mǎi)房前必須先花150萬(wàn)港元買(mǎi)一個(gè)號(hào)的怪事。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998-2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的每平方英尺1.3萬(wàn)港元下跌到四五千元。據(jù)專(zhuān)家計(jì)算，從1997-2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。

【思考與討論】

1、房地產(chǎn)投資有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易中扮演了怎么的角色?

案例3 孫小姐，杭州市一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，從業(yè)兩年后，與朋友李某共同出資100萬(wàn)，準(zhǔn)備開(kāi)一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。首先是辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司名稱(chēng)要預(yù)先核準(zhǔn)，為了避免重名，準(zhǔn)備了3個(gè)公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準(zhǔn)的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機(jī)構(gòu)，申報(bào)各項(xiàng)村料后在銀行開(kāi)戶(hù)打入100萬(wàn)資金，并辦理了驗(yàn)資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準(zhǔn)備了相關(guān)村料，到所在區(qū)域的工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案初始登記。持有申請(qǐng)表、申請(qǐng)報(bào)告，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件核對(duì)原件)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證(復(fù)印件核對(duì)原件)、法定代表人任命書(shū)及身份證明(復(fù)印件核對(duì)原件)、公司章程(加蓋公章并核對(duì)原件)、公司管理制度原件(必須包括99和46號(hào)文件)、驗(yàn)資報(bào)告副本原件、專(zhuān)職經(jīng)紀(jì)人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》(原件及復(fù)印件，不少于3名人員)、經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)合同原件、經(jīng)紀(jì)人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明(調(diào)令函)原件、經(jīng)紀(jì)人工作簡(jiǎn)歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進(jìn)行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?這類(lèi)機(jī)構(gòu)設(shè)立要符合什么條件?

2、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照要準(zhǔn)備那些材料?申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的程序是什么?

案例4 20世紀(jì)60年代是美國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時(shí)期中介市場(chǎng)混亂，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒(méi)有針對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒(méi)有頗具影響力的品牌讓消費(fèi)者選擇，盡快成業(yè)最重要的目標(biāo)。那時(shí)中介單店數(shù)量高速擴(kuò)張，但尚未形成特許經(jīng)營(yíng)體系，仍以“各自為政、形式經(jīng)營(yíng)。隨著整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及買(mǎi)方市場(chǎng)的逐步形成，顧客對(duì)中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開(kāi)始考慮從降低經(jīng)營(yíng)成本、提高服務(wù)質(zhì)量以及依靠可信賴(lài)的大品牌吸引顧客來(lái)增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。20世紀(jì)70年代的美國(guó)以特許經(jīng)營(yíng)的形式崛起了一大批房地產(chǎn)中介品牌。其中就有通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展至今已經(jīng)成為全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，另外還有一些小規(guī)模的中介公司，也開(kāi)始嘗試轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營(yíng)。中介交易模式開(kāi)始進(jìn)入系統(tǒng)化，擁有多家單店的中介公司開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。20世紀(jì)80年代，傳統(tǒng)的特許經(jīng)營(yíng)持續(xù)成長(zhǎng)，與此同時(shí)，由于一些金融服務(wù)公司如西爾斯、美林證券、大都會(huì)保險(xiǎn)公司等介入房地產(chǎn)中介行業(yè)，促成了現(xiàn)代房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)模式的初步規(guī)?；腕w系化。中介經(jīng)營(yíng)模式面臨著深刻的變革。而特許經(jīng)營(yíng)模式自身特點(diǎn)和雙贏的獨(dú)特魅力得以成為那些勵(lì)精圖治的中介公司的首要選擇，同時(shí)特許經(jīng)營(yíng)模式的應(yīng)用也極大地推進(jìn)了房地產(chǎn)中介業(yè)的迅速發(fā)展。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營(yíng)模式迅猛發(fā)展并逐步走向成熟。此時(shí)行業(yè)內(nèi)邊際利潤(rùn)降低、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少、同時(shí)中介還要面臨科技手段的沖擊。

【思考與討論】

1、你了解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展演變情況嗎?什么是特許經(jīng)營(yíng)?特許經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)是什么

2、結(jié)合你所在城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況，舉特許經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)例? 3,目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨著什么樣的科技手段的沖擊?

案例5 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)采取特許經(jīng)營(yíng)模式，杭州區(qū)域分部成立于2002年9月2日，致力于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系在杭州地區(qū)的推廣和發(fā)展，使全球最優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)和服務(wù)理念順利進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。加盟條件:有志在不動(dòng)產(chǎn)中介行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，渴望獲得成功;接受特許經(jīng)營(yíng)模式，理念和使命;加盟的目的是為了不斷地?cái)U(kuò)中介業(yè)務(wù)的不斷增長(zhǎng)并獲利;有團(tuán)隊(duì)合作加盟成員友好合作;有(希望有)專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)中介服務(wù):一般要求50平方米以上的營(yíng)經(jīng)紀(jì)人，具各專(zhuān)職管理人員(店長(zhǎng)或店主);力;·持有中介商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)加盟利益:著名品牌，使用全球著名以為你創(chuàng)建更好的客戶(hù)識(shí)別和創(chuàng)造客戶(hù)線助你快速打造專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍和管理團(tuán)認(rèn)可二十一世紀(jì)的大市場(chǎng)份額，促進(jìn)精神，能夠與其他形象和優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)業(yè)面積，5名以上的具備一定的資金能證書(shū)。的品牌和商標(biāo)，可索;止隊(duì):們的管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)將及時(shí)幫助你解決經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題;專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)更為有效的開(kāi)拓市場(chǎng);聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果;衍生服務(wù)，戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);通過(guò)總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶(hù)提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶(hù)價(jià)值以吸引和保留你的客戶(hù);VIP客戶(hù)推薦及異地安家，利用體系在全球和國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶(hù)并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì);經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購(gòu)可以有效降低你的經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率;電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶(hù)信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會(huì)，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】

1, 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的是哪種經(jīng)營(yíng)模式?

2, 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的經(jīng)營(yíng)模式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?

案例6 2001年2月，某房屋公司開(kāi)發(fā)了一棟寫(xiě)字樓，想賣(mài)出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且

該房產(chǎn)還沒(méi)有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒(méi)有一取得，所以擔(dān)心無(wú)人問(wèn)津。于是房屋公司做廣告稱(chēng): 欲采用以租代售的方法銷(xiāo)售房地產(chǎn)，即買(mǎi)家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有

權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺(jué)得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購(gòu)買(mǎi)部分房間，并分幾次交付了

款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購(gòu)房款”。2001年7月，房屋公司才取得建設(shè)施工許可證，到年

底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上述情況，貿(mào)易公司完全不

知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)權(quán)證齊全。

貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱(chēng)完全不符，情況較差。后來(lái)還得知，房屋公司早

在簽約前，就將該房地產(chǎn)抵押給了銀行，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證

之日止。

【思考與討論】

1,貿(mào)易會(huì)司購(gòu)買(mǎi)房屋后，為什么會(huì)出現(xiàn)這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里?

2、為了避免買(mǎi)房出現(xiàn)類(lèi)似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購(gòu)房者應(yīng)該如何辦理購(gòu)房手續(xù)?

3、為減少房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)商的出售行為進(jìn)行規(guī)范?

4、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)的操作程序。案例7

張挺，杭州市一家公司的普通職員，屬于工薪階層，尚無(wú)自己的住房。經(jīng)過(guò)多年的工作，自己積累了一

筆15萬(wàn)元的購(gòu)房存款，并能夠從家里親屬處借到5萬(wàn)元。于是，打算2005年在這個(gè)城市買(mǎi)一套屬于自己的安家

房。

2005年8月，從沒(méi)有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)歷的張挺，開(kāi)始了他的購(gòu)房行動(dòng)。他估計(jì)，自己手頭總共能籌20萬(wàn)元，可以

支付的最大貸款額是20萬(wàn)元，所以他在自己最大承受的房屋總價(jià)范圍40萬(wàn)元以?xún)?nèi)進(jìn)行了大量房源尋找。由于

新商品房都是期房，而且位置不佳，于是張挺將購(gòu)房的目標(biāo)放在了二手房上。通過(guò)報(bào)紙房源信息，他看中了

位于城西，面積56平米，環(huán)境及配套很好的房子，房東掛出的凈價(jià)為40萬(wàn)元整。張挺想，該房屋在區(qū)位上、價(jià)位上比較符合自己的要求。于是與發(fā)布信息的中介公司進(jìn)行了聯(lián)系。

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)看房，張挺覺(jué)得該房很好，并與房東商談能否給予一定優(yōu)惠，結(jié)果房東沒(méi)有任何讓步，張挺還

是決定咬牙把這套房子買(mǎi)下。當(dāng)場(chǎng)簽訂了購(gòu)房意向，并支付了5000元締約保證金。

然而，明目很多，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時(shí)候，張挺傻眼了，除了40萬(wàn)元的房款之外，各種交易稅費(fèi)

而且總額要達(dá)到5-6萬(wàn)元，大大超出了自己的預(yù)算，己來(lái)說(shuō)，目前是無(wú)力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準(zhǔn)確，多出來(lái)的上萬(wàn)元的稅費(fèi)錢(qián)，對(duì)于工薪收入的自 終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購(gòu)房要繳哪些稅費(fèi)嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)?

2、聯(lián)系當(dāng)前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵?shí)施的目的、將起什么作用和對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)產(chǎn)生什么樣的

影響? 案例8

去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購(gòu)買(mǎi)了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬(wàn)元。她仔細(xì)算了算已

經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬(wàn)元的稅。聽(tīng)說(shuō)很快又要征收保

有稅了，貸款還沒(méi)還清，如果每年又要征保有稅，真是有點(diǎn)吃不消?！?/p>

鐘小姐口中所說(shuō)的“保有稅”并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求

闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門(mén)有意通過(guò)保有環(huán)節(jié)征稅等多項(xiàng)稅收、金融和土地政策等，提高大戶(hù)型住宅的購(gòu)買(mǎi)使用成本。

此后又有消息稱(chēng)，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提

上了議事日程，可能在今年4月以后出臺(tái)。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時(shí)間我們聽(tīng)到的新稅名了，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅??大多數(shù)購(gòu)

房者都是初次買(mǎi)房，他們中有多少人真正能把這些交易過(guò)程中的種種稅費(fèi)搞得明明白白呢?記jx-,rf} }-} }n 場(chǎng)小調(diào)查。

七八種稅費(fèi)，多數(shù)購(gòu)房者兩眼一抹黑。

在我愛(ài)我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請(qǐng)問(wèn)您了解在二手房交易中需要

交多少稅嗎?”面對(duì)記者的提問(wèn)，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“說(shuō)實(shí)在的，一樣都說(shuō)不全?！壬?/p>

告訴記者，他是第一次買(mǎi)房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了?！碑?dāng)記者告訴他二手房交易

中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是:“這么多啊，那我更搞不清楚了。”

店經(jīng)理吳榮花告訴記者，以她平時(shí)接觸到的客戶(hù)，像滕先生這樣一無(wú)所知的還真不少，幾乎占到了所有

顧客中的一半。

相比滕先生，王先生就非常“老道”。面對(duì)記者對(duì)于稅種的提問(wèn)，王先生回答得頭頭是道，“我已經(jīng)是第三

次買(mǎi)房了，但說(shuō)實(shí)話雖然說(shuō)得出來(lái)，但還不太算得清?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州華明加盟店店長(zhǎng)姜繼紅表示，像王

先生這樣的客戶(hù)一般都有過(guò)幾次買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)稅率也有一定了解了。“不過(guò)，要計(jì)算清楚還是很難，因?yàn)橛?jì)

算方法分普通住宅和非普通住宅，5年內(nèi)和5年以上又有區(qū)別，不是專(zhuān)業(yè)人員，很難算得清楚?！瑥埾壬屠习槭堑街薪楣緬炫瀑u(mài)房的，對(duì)于二手房交易中所涉及的稅種，他只能說(shuō)得上個(gè)所稅。旁邊 的老伴接過(guò)了話頭:“現(xiàn)在的稅種太多了，能簡(jiǎn)化些就好了。像我們老年人記性本來(lái)就不好，這么多稅怎么記

得住!

記者算了算，包括去年新增的稅費(fèi)在內(nèi)，房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)需要繳納的稅和費(fèi)包括:契稅、評(píng)估費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登

記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，如果是房改房還要交土地出讓金。算下來(lái)有一七八種，這

還不算沒(méi)有正式開(kāi)征的土地增值稅和計(jì)劃開(kāi)征的保有稅。這別說(shuō)第一次買(mǎi)房的消費(fèi)者搞不懂，就是業(yè)內(nèi)人也

難免被繞昏頭。

【思考與討論】

1、你或你的家人是否有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷，若有話，購(gòu)房時(shí)繳納了什么稅，繳納了多少稅?

2、本案例說(shuō)明了什么，作為經(jīng)紀(jì)人你打算怎樣做? 案例9

客戶(hù)甲因?yàn)樾沦?gòu)買(mǎi)位于天河區(qū)某花園的復(fù)式商品房住宅。為支付購(gòu)房首付款和裝修費(fèi)，于2005年3月委托 某房地產(chǎn)置換公司A店出售其位于東山區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)為20世紀(jì)80年代末建造的多層住宅樓(共9層)的6 樓，房型為一室一廳，建筑面積為49平方米，朝向東南，三年前裝修，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，該物業(yè)以22萬(wàn)元在“xx 置換網(wǎng)”掛牌出售。

客戶(hù)乙因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)和子女讀書(shū)的關(guān)系，于2005年5月委托該房地產(chǎn)置換公司B店為其置換房屋，欲將其

在海珠區(qū)的住宅置換到東山區(qū)或越秀區(qū)附近一房一廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格在25萬(wàn)元以下。其委托出售 的房屋位于天河區(qū)20世紀(jì)70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶(hù)型為一室戶(hù)，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價(jià)格為9萬(wàn)元。

客戶(hù)丙是初來(lái)廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一處面積不-限定在10萬(wàn)元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對(duì)，希望通過(guò)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，使客戶(hù)丙購(gòu)

買(mǎi)客戶(hù)乙的住宅，客戶(hù)乙購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶(hù)丙聯(lián)系，向其推薦了客戶(hù)乙的住宅，實(shí)地看房后客戶(hù)丙相當(dāng)滿意，對(duì)價(jià)格也沒(méi)有太多

異議;業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶(hù)乙，他的住房有下家看中，同時(shí)為其介紹了客戶(hù)甲位于東山區(qū)的一室一

廳，客戶(hù)乙前往看房也比較滿意，看來(lái)這個(gè)三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段時(shí)，三客戶(hù)都提出了特殊要求:客戶(hù)甲要求客戶(hù)乙補(bǔ)貼其房屋2萬(wàn)一3萬(wàn)元的裝修

費(fèi);客戶(hù)乙要求辦理抵押貸款來(lái)支付部分房款，同時(shí)希望房?jī)r(jià)再降一點(diǎn);客戶(hù)丙要求簽約后延期一個(gè)月交款。

這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒(méi)有氣餒，一起對(duì)三客戶(hù)的要求進(jìn)行了認(rèn)真的分析，分別找到了每位客戶(hù)需求的關(guān)鍵所在的

突破點(diǎn)，分別是:客戶(hù)丙肯定是要購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)乙的房屋了，突破點(diǎn)是房款付款時(shí)間;客戶(hù)乙愿意將住房賣(mài)給丙，但希望其盡快付清房款，因?yàn)樗眠@筆房款支付購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)甲住房的首付款，另外他同意補(bǔ)貼一部分裝修費(fèi)，但堅(jiān)持只補(bǔ)貼1萬(wàn)元;客戶(hù)甲對(duì)客戶(hù)乙的付款方式?jīng)]有意見(jiàn)，但對(duì)裝修費(fèi)的要求比較高。

分析清楚上述事實(shí)后，業(yè)務(wù)員們準(zhǔn)備對(duì)每位客戶(hù)實(shí)行各個(gè)擊破，業(yè)務(wù)員A負(fù)責(zé)做甲的工作，給他分析裝修

價(jià)格的補(bǔ)貼計(jì)算方法，并站在其立場(chǎng)上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說(shuō)服他將裝修費(fèi)再做一些讓步，盡快地促進(jìn)交易;業(yè)務(wù)員B負(fù)責(zé)做丙的工作，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款;業(yè)務(wù)員C負(fù)責(zé)做乙 的工作，為其查詢(xún)公積金賬戶(hù)，審核其貸款資格，并也力圖說(shuō)服他將裝修費(fèi)再抬高一點(diǎn)。

通過(guò)業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達(dá)成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)?

2、上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的操作流程如何?

3、經(jīng)紀(jì)公司的傭金如何計(jì)算?

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過(guò)程中對(duì)你有哪些啟發(fā)? 案例10

針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是一件消耗時(shí)間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時(shí)間，不如花一平

方米的價(jià)錢(qián)請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)幫忙完成購(gòu)房計(jì)劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購(gòu)房服務(wù)計(jì)劃”就是 針對(duì)購(gòu)房者的這種需求而開(kāi)辦的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。這一計(jì)劃是指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師為購(gòu)房人提供從審查

房的全過(guò)程服務(wù)，而消費(fèi)者只需支付它所買(mǎi)房子一平方米的價(jià)款作為服務(wù)費(fèi)。律師提供的經(jīng)紀(jì)

在以下三個(gè)環(huán)節(jié):

1.替買(mǎi)房人選擇房源，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買(mǎi)房人所買(mǎi)房屋的合法性及認(rèn)購(gòu)定金的安

全，為買(mǎi)房人提供購(gòu)房可行性分析，并出具法律意見(jiàn)書(shū)。

2.替買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充條款進(jìn)行談判。這個(gè)環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買(mǎi)

房人簽訂“主合同”，即標(biāo)準(zhǔn)樣式的購(gòu)房合同;二是協(xié)助買(mǎi)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3.替買(mǎi)房人進(jìn)行入住驗(yàn)收，“一平方米購(gòu)房服務(wù)計(jì)劃”’旨在通過(guò)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，解決買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程

中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，替購(gòu)房者把好購(gòu)房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師在該購(gòu)房服務(wù)中充當(dāng)?shù)慕巧鞘裁? 2.房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師能為購(gòu)房者提供哪些便捷? 案例n

位于順德市的一座物資大樓，由于產(chǎn)權(quán)所有人欠債，由債權(quán)人向廣州市中級(jí)人民法院起訴，勝訴后由法院

委托廣東某拍賣(mài)行對(duì)該幢大樓進(jìn)行拍賣(mài)。

物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣(mài)時(shí)評(píng)估價(jià)20s3萬(wàn)元，拍賣(mài)保

留價(jià)1643萬(wàn)元，該樓前曾2次拍賣(mài)，均無(wú)人參加競(jìng)買(mǎi)而元成交。

2000年s月19日上午10時(shí)正，某拍賣(mài)行對(duì)該幢大樓再行拍賣(mài)。參加競(jìng)買(mǎi)有2家，分別持10號(hào)牌和36號(hào)牌，除

競(jìng)買(mǎi)人外，參加拍賣(mài)會(huì)還有該幢大樓產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人、法官。拍賣(mài)會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始，拍賣(mài)師會(huì)前宣讀了拍賣(mài)規(guī)則 及注意事項(xiàng)，經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)，確認(rèn)在場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人沒(méi)有異議和疑問(wèn)后，拍賣(mài)開(kāi)始。

由于前7項(xiàng)標(biāo)的均采用增價(jià)拍賣(mài)方式，所以輪到第8項(xiàng)拍賣(mài)該幢大樓時(shí)，拍賣(mài)師向場(chǎng)上競(jìng)買(mǎi)人宣布了另一

種競(jìng)買(mǎi)方式:按委托方要求，本標(biāo)的以20ss萬(wàn)元起價(jià)，如有應(yīng)價(jià)則按增價(jià)拍賣(mài):如無(wú)應(yīng)價(jià)則采用設(shè)有保留價(jià) 的減價(jià)方式拍賣(mài)，第一個(gè)舉牌應(yīng)價(jià)，且高于保留價(jià)者作標(biāo)的成交。在場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)人無(wú)異議的情況下，叫價(jià)開(kāi)始，20ss萬(wàn)元起叫價(jià)無(wú)人應(yīng)價(jià)。

于是拍賣(mài)師開(kāi)始以每次遞減so萬(wàn)元逐次減價(jià)拍賣(mài)，當(dāng)口}I價(jià)1700萬(wàn)元時(shí)，10號(hào)舉起號(hào)牌，拍賣(mài)師即時(shí)見(jiàn)到，于是拍賣(mài)師敲褪成交。但就在此時(shí)，36號(hào)也舉起號(hào)牌，拍賣(mài)師指出舉牌晚了一步，標(biāo)的由10號(hào)成交。拍賣(mài)會(huì)

后，36號(hào)競(jìng)買(mǎi)人提出異議，要求以原成交價(jià)重新拍賣(mài)，產(chǎn)權(quán)代理律師更提出幾大疑點(diǎn)，一場(chǎng)糾紛由此而起。

二、產(chǎn)權(quán)人提出五大疑點(diǎn)

其一:標(biāo)的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)地點(diǎn)都在順德，但拍賣(mài)公告只在廣州日?qǐng)?bào)刊登，而不在順德媒介刊登。

其二:委托人曾告訴拍賣(mài)行拍賣(mài)時(shí)通知產(chǎn)權(quán)所有人，但產(chǎn)權(quán)所有人一直沒(méi)有收到任何書(shū)面或口頭通知，他們是通過(guò)其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣(mài)的。

其三:程序有問(wèn)題。采用荷蘭拍賣(mài)法的前提是開(kāi)價(jià)拍賣(mài)，沒(méi)有人競(jìng)投后才宣布采用荷蘭拍三

宣布采用荷蘭拍賣(mài)法引起競(jìng)買(mǎi)人消極等待。

其四:如何認(rèn)定舉牌在先，沒(méi)有客觀依據(jù)。拍賣(mài)會(huì)場(chǎng)沒(méi)有錄像機(jī)，只憑拍賣(mài)師主觀臆斷。

其五:拍賣(mài)時(shí)，每次應(yīng)叫價(jià)三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當(dāng)減至1700萬(wàn)元價(jià)格時(shí)，有-2人應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用開(kāi)價(jià)方式繼續(xù)拍賣(mài)，拍賣(mài)師無(wú)視現(xiàn)實(shí)，判定10號(hào)牌所得，并宣布拍賣(mài)結(jié)束，侵犯了 其他競(jìng)買(mǎi)人合法權(quán)益。

三、拍賣(mài)行釋疑

1、關(guān)于標(biāo)的在順德，為何不在順德報(bào)刊登公告。《拍賣(mài)法》第四十七條規(guī)定，拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)紙或

者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日?qǐng)?bào)刊登拍賣(mài)公告完全合法，拍賣(mài)人、委托人、債權(quán)申請(qǐng)人均在廣州，拍

賣(mài)行的潛在客戶(hù)在全省，廣州日?qǐng)?bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣(mài)行為何不通知執(zhí)行人。《拍賣(mài)法》第三章關(guān)于拍賣(mài)當(dāng)事人共分四節(jié)，分別為拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣(mài)行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣(mài)行按時(shí)向委托方發(fā)了《拍賣(mài)通知》，并無(wú)通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價(jià)方式。首先，減價(jià)拍賣(mài)的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍

賣(mài)人有權(quán)且必須在拍賣(mài)前向竟買(mǎi)人說(shuō)明競(jìng)價(jià)方式和竟買(mǎi)規(guī)則，其次，拍賣(mài)是在起叫價(jià)無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下轉(zhuǎn)入

減價(jià)拍賣(mài)方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。

4、對(duì)于認(rèn)定誰(shuí)先舉牌沒(méi)有客觀依據(jù)(指沒(méi)有錄像)，只是憑拍賣(mài)師主觀臆斷的說(shuō)法。拍賣(mài)行認(rèn)為，減價(jià)拍

賣(mài)中第一個(gè)舉牌成交者由拍賣(mài)師認(rèn)定，現(xiàn)場(chǎng)還有場(chǎng)上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣(mài)會(huì)筆錄》具有法律效力，另外，拍賣(mài)會(huì)場(chǎng)上還有60余人目睹，可以證明?！杜馁u(mài)法》規(guī)定了拍賣(mài)師的權(quán)力和作用，但沒(méi)有規(guī)定必須錄像。

5、對(duì)“有兩個(gè)人對(duì)1700萬(wàn)元的價(jià)位應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方式繼續(xù)拍，但拍賣(mài)師卻判10號(hào)成交，有失

公允”的質(zhì)疑。拍賣(mài)行認(rèn)為在減價(jià)拍賣(mài)的規(guī)則下，拍賣(mài)師不確認(rèn)首先舉牌的競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益，那才真是違約違

法，損害了10號(hào)競(jìng)買(mǎi)人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣(mài)，拍賣(mài)師是以固定的降價(jià)幅度，逐次減價(jià)拍賣(mài)的，每次報(bào)價(jià) 之后均有停頓，有足夠的間隔時(shí)間給競(jìng)買(mǎi)人決策舉牌應(yīng)價(jià)?！舅伎寂c討論】

1、你認(rèn)為此宗房地產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么?應(yīng)該如何處理這樣的糾紛?

2、在代理房地產(chǎn)拍賣(mài)的過(guò)程中，作為房地產(chǎn)拍賣(mài)中介的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好哪些工作? 案例12

今年上半年房地產(chǎn)投資特點(diǎn):(一)房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對(duì)量歷史最高。2005年上

半年我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總

額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長(zhǎng)了64.76%，投資總量

和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)。

(二)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過(guò)高、過(guò)快-觀調(diào)控措施及時(shí)出臺(tái)，那么，2005年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長(zhǎng)

慣性所致，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回

落態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基

數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對(duì)量和絕對(duì)增量仍然是很大的。

(三)房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會(huì)固定投資增速現(xiàn)象從5月份開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資

增速低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對(duì)國(guó)家近一段時(shí)間實(shí)施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政

策而采取了暫時(shí)性的投資調(diào)整策略，長(zhǎng)期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和政策變化;另 外，也說(shuō)明了固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國(guó)投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒(méi)

有必要的。

(四)房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢(shì)。2005年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中，房地

產(chǎn)投資增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長(zhǎng)的因素已發(fā)生了新變化。

(五)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來(lái)最

低狀態(tài)。如果將2005年中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國(guó)房地

產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時(shí)期。

(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過(guò)快增長(zhǎng)和2005年3 月份開(kāi)始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一

個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢(shì)，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005 年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說(shuō)2005年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度有所回落，但價(jià)格回

落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。在我國(guó)全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力

度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說(shuō)明我國(guó)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力

很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)

價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門(mén)每平方米房?jī)r(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷(xiāo)售均價(jià)在6000元以上，說(shuō)明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國(guó)房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析:

縱觀2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無(wú)論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出

了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下

降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢(shì)。這反映出我國(guó)房地產(chǎn)投

資已進(jìn)入了正常的增長(zhǎng)軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總

量已經(jīng)很大，投資增長(zhǎng)慣性依然在延續(xù);房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來(lái)，房地產(chǎn)

價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。

(一)“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的資金信貸稅收等政策共同作用，j 起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開(kāi)始，積極的財(cái)政政策開(kāi)始

淡出，到2005年，我國(guó)全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策?！半p穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動(dòng)社會(huì)投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過(guò)快增長(zhǎng)為中心，通過(guò)減少政府投資，影響全社會(huì)投資過(guò)快增長(zhǎng)，使全社會(huì)投資增長(zhǎng)保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止

投資過(guò)快、過(guò)熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生?！半p穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)失去政策支撐，同時(shí)，加大了對(duì)銀行金融、稅收、土地市場(chǎng)等的監(jiān)管力度。這一系列措施都對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象起到了抑

制作用。

(二)抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的資金推動(dòng)力有

所減弱，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落。我國(guó)房地產(chǎn)投資高漲和價(jià)格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入

房地產(chǎn)業(yè)。

其一，房地產(chǎn)超額利潤(rùn)成為推動(dòng)社會(huì)資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大推動(dòng)力。在2000年我國(guó)上市公司平

均毛利潤(rùn)率只有27%的情況下，房地產(chǎn)上市公司的毛利潤(rùn)率卻高達(dá)33%;在此后的2000年到2004年5年間，我

國(guó)上市公司毛利潤(rùn)率下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率卻提升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

其二，房地產(chǎn)投資性需求資金的推動(dòng)。近幾年，房地產(chǎn)投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因?yàn)椋?/p>

票市場(chǎng)市值從2001年到 2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損;汽車(chē)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金需求

量過(guò)大，也不適合個(gè)人投資;而購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為投資最合適，且利潤(rùn)率最高。這樣，社會(huì)上大量閑散資金涌

入房地產(chǎn)中，從而推動(dòng)了住宅價(jià)格的快速上漲。但2005年以來(lái)，尤其是3月份以來(lái)，國(guó)家政策導(dǎo)向從抑制投資

轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，從金融信貸轉(zhuǎn)向金融信貸與稅收相結(jié)合，即在提高住房貸款利率的同時(shí)，還提高

了首付款比例。與此同時(shí)，從 2005年4月5月份開(kāi)始，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，要求各

地方高度重視房?jī)r(jià)，實(shí)行政府負(fù)責(zé)制。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國(guó)土資源部等一七部委《關(guān)于做

好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。5月30日，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收

管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產(chǎn)價(jià)格就從單一的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(fèi) 領(lǐng)域和投資領(lǐng)域相結(jié)合的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向金融信貸和稅收、房地產(chǎn)管理等綜合治理軌道上

來(lái)。2005年5月、6月份以來(lái)，用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的資金大幅度減少，房地產(chǎn)成交額減少了40%以上，房地產(chǎn)價(jià)

格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度比一季度就有所降低。

(三)地方政府非主動(dòng)性干預(yù)及政策執(zhí)行發(fā)生偏移，造成了實(shí)際執(zhí)行力度大大減弱，效果甚微，促使房

地產(chǎn)價(jià)格在增長(zhǎng)通道上繼續(xù)延仲。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從表象上看，對(duì)地方政府是有好處的，價(jià)格上漲不僅可

以提高財(cái)政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過(guò)利用土地上漲獲得了政府開(kāi)發(fā)啟

動(dòng)資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅

收、出讓金將會(huì)減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。因此，在國(guó)家發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的

通知》之后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力)如此一來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

(四)出于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時(shí)有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來(lái)推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)

展的出口貿(mào)易同比增長(zhǎng)分別為42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去

年同期減慢15.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%;1-6月份實(shí)際使用外資金

額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來(lái)影響世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量即美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減速，歐洲 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來(lái)世界經(jīng)

濟(jì)增長(zhǎng)回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1,案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響?影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些?

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評(píng)估特定房地產(chǎn)的價(jià)格?進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)

應(yīng)該注意哪些問(wèn)題? 案例13

在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)域中，“上房置換”模式(連鎖經(jīng)營(yíng)模式)和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”(特許經(jīng)營(yíng)

模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

從20世紀(jì)90年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無(wú)到有一，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房

和存量房成交量上來(lái)看，1997年上海存量房交易量為162萬(wàn)平方米，而在2003年達(dá)到2306.3萬(wàn)平方米，增

加了十幾倍!房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬(wàn)家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場(chǎng)空間，但同時(shí)也意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動(dòng)產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)模化、連鎖化、先進(jìn) 的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場(chǎng)上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通服務(wù)企

業(yè)仍然是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)的主體，由于管理和網(wǎng)絡(luò)方面的原因，其競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前者，而在中國(guó)

加入WTO后，外資行業(yè)巨頭的進(jìn)入進(jìn)一步壓縮了他們的生存空間和發(fā)展能力。在這樣的背景下，它們需要抱

成團(tuán)，以集合的力量在市場(chǎng)上占據(jù)自己的一席之地，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許經(jīng)營(yíng)模式正是適合這一需求的企

業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”中國(guó)總部和區(qū)域分布在品牌、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面的支持，各個(gè)小的

流通企業(yè)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)信息的共享，企業(yè)從業(yè)人員和管理人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后專(zhuān)業(yè)素質(zhì)也進(jìn)一步提高，有能力提供

更為專(zhuān)業(yè)、附加值更高的服務(wù)，企業(yè)的管理水平也因此更上一層樓?？傊姸嗟男∑髽I(yè)通過(guò)加入到“21世

紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”體系中，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到了顯著提高。

【思考與討論】

1、連鎖經(jīng)營(yíng)模式和特許經(jīng)營(yíng)模式有哪些主要的差異?各有什么優(yōu)缺點(diǎn)?

2、為什么在我國(guó)加入WTO后，上海很多小規(guī)模企業(yè)選擇了“21世紀(jì)模式”?思考房地產(chǎn)

擇經(jīng)營(yíng)模式時(shí)主要考慮哪些因素? 案例14

截至'?008年1月15號(hào)，原來(lái)?yè)碛?600多家分公司、20000多名員工，中國(guó)規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介

公司創(chuàng)輝租售在珠三角7個(gè)主要城市的門(mén)店紛紛關(guān)門(mén):廣州、佛山、中山、東莞4個(gè)城市的分店全部關(guān)門(mén)，珠海絕大部分門(mén)店關(guān)門(mén)，惠州僅剩約20家門(mén)店，總部所在地深圳只剩1/3門(mén)店。

林鳳輝，作為創(chuàng)輝租售的創(chuàng)始人、集團(tuán)董事長(zhǎng)，在2008年1月17日接受一家網(wǎng)站采訪時(shí)公開(kāi)承認(rèn)，當(dāng)

初過(guò)分高估資金實(shí)力和管理駕馭能力、擴(kuò)張?zhí)焓菍?dǎo)致公司發(fā)生危機(jī)的根本原因。

林鳳輝表示，公司拓展速度、擴(kuò)張規(guī)模去年(2007年)確實(shí)有點(diǎn)過(guò)快、過(guò)大，也導(dǎo)致在宏觀調(diào)控影響下

資金出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)緊張。但他強(qiáng)調(diào)面對(duì)這個(gè)危機(jī)，在11月份時(shí)股東層已決定“瘦身”，將1800家門(mén)店砍到1000 家左右。截至目前，上海仍有一數(shù)十家門(mén)店在經(jīng)營(yíng)，最早從上海開(kāi)始“瘦身”時(shí)，由于當(dāng)時(shí)有一不少員工對(duì)于200 家門(mén)店只保留50家的做法不滿，出現(xiàn)了抗拒裁員并在撤資過(guò)程中對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)搶奪公司資產(chǎn)的行為，于是在華

南其他城市如廣州，為了正常地運(yùn)作及完成瘦身計(jì)劃，臨時(shí)對(duì)大部分網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行暫停營(yíng)業(yè)以保護(hù)資產(chǎn)。廣州仍

有部分網(wǎng)點(diǎn)在營(yíng)業(yè)，深圳總部還有300家門(mén)店?duì)I業(yè)，實(shí)際上只關(guān)閉了200家門(mén)店，惠州、長(zhǎng)沙、重慶、武漢、青島多個(gè)城市都在正常營(yíng)業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問(wèn)題，林鳳輝表示，他個(gè)人已在不斷盤(pán)活個(gè)人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。

且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場(chǎng)價(jià)格約 5000萬(wàn)元，擔(dān)保公司還有1800萬(wàn)元的保證金在賬上，現(xiàn)在公

司的短期應(yīng)付賬款為1000萬(wàn)元左右，只要恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)將目前無(wú)法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對(duì)各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作;其次是

積極拓展融資渠道;其三是繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行股

權(quán)出讓?zhuān)胄鹿蓶|多頭監(jiān)控拓展進(jìn)程等?！皬V州、長(zhǎng)沙等城市，都在進(jìn)行股權(quán)獨(dú)立，品牌掛靠的嘗試。”未

來(lái)將有21個(gè)城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來(lái)決定“瘦身”規(guī)模的大小。對(duì)于應(yīng)付

賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進(jìn)行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門(mén)店的原因，由此及其應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理中哪些方 面非常重要?

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是什么樣的關(guān)系? 案例15

在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗(yàn)交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個(gè)企業(yè)能夠應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)

坐釣魚(yú)臺(tái)的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個(gè)方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

老總王慶瑞表述了如下觀點(diǎn): 王慶瑞:首先我剛剛表達(dá)過(guò)，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新

直都在一個(gè)重要的地位，不是說(shuō)經(jīng)營(yíng)的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒(méi)有辦法讓進(jìn)了我們公司，五年十年，我有一個(gè)學(xué)長(zhǎng)進(jìn)信義17年，他五年十年下來(lái)，他服務(wù)的方式有沒(méi)有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來(lái)他

經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)成就，所以這種挑戰(zhàn)其實(shí)我認(rèn)為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營(yíng)策略的時(shí)候，很多

創(chuàng)新會(huì)被提出來(lái)，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)原先就在職的員工，他們?cè)趺礃涌偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)趺礃訉?duì)明年，我們提出來(lái)房

地產(chǎn)交易的安全，迅速、合理，這些都做得到，就講到更精致、更細(xì)致，更貼心，他自己有沒(méi)有準(zhǔn)備創(chuàng)新的

想法，很多想法，他們?cè)诘谝痪€，我相信我們跟他們的互動(dòng)，把很多同行業(yè)很好的做法引導(dǎo)回來(lái)，所以我覺(jué)

得這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式在創(chuàng)新上的連接，他是可以提供創(chuàng)新的一個(gè)思維，我們接納了這些綜合的討論，我覺(jué)得這個(gè)

創(chuàng)新會(huì)很豐富，人才也創(chuàng)新了，腦袋也創(chuàng)新了，整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)模式也創(chuàng)新了。

關(guān)于企業(yè)人才流動(dòng)的問(wèn)題，王慶瑞表達(dá)了如下觀點(diǎn):

王慶瑞:任何一種模式經(jīng)營(yíng)這個(gè)行業(yè)，我相信很少?zèng)]有碰到人才上的流動(dòng)，這個(gè)行業(yè)有行業(yè)上的特質(zhì)，比如比較辛苦等等，有了這個(gè)啟動(dòng)的念頭之后，如果這個(gè)時(shí)候適時(shí)的，剛好其他的同業(yè)也仲出手，他出去了，也不是不可能，我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最后我們公司有什么，其實(shí)我們公司的人力結(jié)構(gòu)，我相信你真的用心，你會(huì)

很羨慕我們，我們有上百位優(yōu)秀的人才，我們把一下多人的員工劃一個(gè)三角形，我們十年以上的，五到八年

那是很強(qiáng)健的一個(gè)結(jié)構(gòu)，如果我們很用心的對(duì)待他們，真的也許沒(méi)有辦法避免一定程度的流失，可是我覺(jué)得

總結(jié)下來(lái)，我們現(xiàn)在擁有的還蠻富足的，這中間我們也因?yàn)槿瞬诺囊苿?dòng)，他們提出一些想法，比如年度績(jī)效 的獎(jiǎng)金，他們發(fā)展的方式，還有一三年教育的輔助支持上面，我們倒是有這個(gè)信心，我們提供給同仁薪獎(jiǎng)等等

都是越來(lái)越多，沒(méi)有越來(lái)越少，我們公司薪水從而沒(méi)有遲延過(guò)，我們現(xiàn)在留下來(lái)的人組織結(jié)構(gòu)是很扎實(shí)的，我們不是說(shuō)上面資深的都不見(jiàn)了，每年訓(xùn)練新兵，不是這樣的，所以從訓(xùn)練的結(jié)果還是很好的。

【思考與討論】

1、從案例中，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)“內(nèi)功”的重要方面之一是什么?

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理的內(nèi)容包括哪些?

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)范文

1、一房二賣(mài)：指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。

2、交易日期調(diào)整的關(guān)鍵：交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

3、等額本金和本息的內(nèi)涵和區(qū)別：等額本息法的特點(diǎn)是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開(kāi)支計(jì)劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因?yàn)殡S著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。

等額本金法的特點(diǎn)是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時(shí)間還款額較高，適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

4、路線價(jià)估價(jià)法的內(nèi)涵：路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。它與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運(yùn)用。

5、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的重置價(jià)格或者重建價(jià)格。

6、高開(kāi)低走和低開(kāi)高走的內(nèi)涵：在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競(jìng)爭(zhēng)又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹(shù)立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭(zhēng)客戶(hù)和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開(kāi)高走”策略，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以?xún)r(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略。

7、房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)的職業(yè)道德：以公司整體利益為重，不因個(gè)人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

9、房地產(chǎn)供給曲線的內(nèi)涵：生產(chǎn)者在特定的時(shí)間內(nèi)，在各種可能的價(jià)格下對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠出售的數(shù)量，表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系的曲線。

10、房地產(chǎn)貸款信用保險(xiǎn)是貸款人以借款人的信用向保險(xiǎn)人投保，當(dāng)借款人不為清償或不能清償債務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償。

11財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)：

12、根據(jù)刑法···，如何處罰？嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時(shí)下一個(gè)熱門(mén)的說(shuō)法,在建筑業(yè)界慶祝某一建筑總體結(jié)構(gòu)建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

16、小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和區(qū)別：大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。

17、五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證。兩書(shū)：是指住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計(jì)算。按照國(guó)家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶(hù)）為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時(shí)的太陽(yáng)高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。

21、過(guò)戶(hù)：指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過(guò)程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和。套內(nèi)使用面積指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。

23、板樓一般指建筑層數(shù)不超過(guò)12層的“東西長(zhǎng)、南北短”的建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物。優(yōu)點(diǎn)：南北通透，便于采光通風(fēng)；均好性強(qiáng)；管理成本不高；住戶(hù)使用率很高。缺點(diǎn)：建筑密度低，房?jī)r(jià)高；戶(hù)型格局不宜改造。

24、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格或使用費(fèi)；前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；開(kāi)發(fā)管理費(fèi)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和稅金。影響因素：自身因素；環(huán)境因素；人口因素；經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；行政因素；國(guó)際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的特點(diǎn)：

26、區(qū)位：區(qū)位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系。

27、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：市場(chǎng)潛力巨大；開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；多元化的市場(chǎng)需求；對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買(mǎi)新房、買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)；合同印花稅；契稅；權(quán)證印花稅；轉(zhuǎn)移登記費(fèi)；勘測(cè)費(fèi)及工本費(fèi)。

30、物業(yè)管理的內(nèi)涵及地位：是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

31、物業(yè)代理的作用：(1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。(2)通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。(3)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。(4)按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。(5)幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排(6)提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑?、固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來(lái)尋找買(mǎi)賣(mài)雙方，使?jié)撛诘馁I(mǎi)家和賣(mài)家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率。

32、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售方案的基本內(nèi)容：(1)項(xiàng)目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排及各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定；(4)租金和售價(jià)水平的確定。(5)收款計(jì)劃的確定。

33、案場(chǎng)布置設(shè)計(jì)需要注意：

34、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序：（1）選址：市場(chǎng)條件判斷、項(xiàng)目位置選擇（2）立項(xiàng)：確定開(kāi)發(fā)方案、編制可行性研究報(bào)告（3）取得土地：辦理《建設(shè)用規(guī)劃許可證》、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)：領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（5）開(kāi)工建設(shè)：招標(biāo)：尋找施工單位、領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》、開(kāi)工建設(shè)（6）竣工驗(yàn)收：領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》 36住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)：

1.建筑業(yè)一般都是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè),而住宅建筑又是建筑產(chǎn)業(yè)的主干,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒(méi)有任何家庭可以離開(kāi)它.一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有許多拉動(dòng)因素,住宅業(yè)以其使用的廣泛性和產(chǎn)品的普及性,從多方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).3.住宅的質(zhì)量和新穎性是公民經(jīng)常追求的目標(biāo),而住宅業(yè)的發(fā)展對(duì)水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的意義。

第三篇：經(jīng)紀(jì)案例

案例一：客戶(hù)董某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司貸款購(gòu)買(mǎi)朝陽(yáng)區(qū)一套二手房。董某、趙某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及貸款擔(dān)保公司四方簽訂了貸款購(gòu)房的居間中保合同，合同中有一條明確約定“本合同自四方簽字或蓋章之日起生效”，但因該公司工作失誤，居間中保合同上貸款擔(dān)保公司未蓋章。合同簽訂后兩個(gè)月，董某貸款即將放款時(shí)，售房人趙某以四方合同中貸款擔(dān)保公司未蓋章、合同不生效為由拒絕過(guò)戶(hù)。后董某投訴至我局市場(chǎng)管理科，經(jīng)調(diào)解，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與董某解除了購(gòu)房合同，退還董某所有款項(xiàng)，并做出了相應(yīng)賠償。

????案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的原因，是由于該公司工作失誤所至，即居間中

保合同上貸款擔(dān)保公司一方?jīng)]有蓋章。

案例二：客戶(hù)李某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承租一套樓房。在簽訂租賃居間合同時(shí)，出租人未到場(chǎng)。簽約后，李某將合同放在該經(jīng)紀(jì)公司等待出租人簽字。出租人簽字后，經(jīng)紀(jì)公司將合同送達(dá)李某時(shí)發(fā)現(xiàn)，原合同中應(yīng)由出租方承擔(dān)的供暖費(fèi)一欄，已被涂?改，“供暖費(fèi)”三字已被用刀片涂掉，并有明顯涂改痕跡。李某無(wú)奈承擔(dān)了供暖費(fèi)。后李某投訴至我局市場(chǎng)管理科，由于該經(jīng)紀(jì)公司無(wú)法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，經(jīng)調(diào)解，該經(jīng)紀(jì)公司退還了

李某所交的供暖費(fèi)。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該經(jīng)紀(jì)公司無(wú)法證明合同的涂改是經(jīng)簽約人同意后修改的，為該公司工作失誤造成。

案例三：客戶(hù)徐某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)昌平區(qū)一套二手房。徐某、段某（售房人）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，合同中特別標(biāo)注了該套房產(chǎn)的成交價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)。后在執(zhí)行過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)初該公司計(jì)算有誤，合同中標(biāo)注的價(jià)格少于稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的最低計(jì)稅價(jià)格，致使稅費(fèi)少計(jì)9000余元，所以無(wú)法按照合同約定的價(jià)格辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。后徐某投訴至我局市場(chǎng)管理科，現(xiàn)雙方正在協(xié)商解決過(guò)程中。

案例成因分析：造成投訴案例發(fā)生的主要原因，是該公司在工作程序中存在著脫節(jié)及缺少監(jiān)管。經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，但經(jīng)紀(jì)人并不熟悉過(guò)戶(hù)的相關(guān)要求，因?yàn)檫^(guò)戶(hù)手續(xù)是由公司的其他部門(mén)負(fù)責(zé)，而且合同在生效之前缺少該公司相關(guān)部門(mén)的審核。

案例四：客戶(hù)馬某通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售一套二手房。與經(jīng)紀(jì)公司簽訂了委托代理合同，出售總價(jià)為37萬(wàn)元，并做出公證委托書(shū)。后該經(jīng)紀(jì)公司將此房以39萬(wàn)元出售。馬某得知后，以該公司違規(guī)賺取差價(jià)為由，投訴至我局市場(chǎng)管理科。經(jīng)調(diào)查，該公司在兩萬(wàn)元的差價(jià)中包

2100萬(wàn)，準(zhǔn)備開(kāi)一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。首先是辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司名稱(chēng)要預(yù)先核準(zhǔn)，為了避免重名，準(zhǔn)備了3個(gè)公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準(zhǔn)的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機(jī)構(gòu)，申報(bào)各項(xiàng)材料后在銀行開(kāi)戶(hù)打入100萬(wàn)資金，并辦理了驗(yàn)資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準(zhǔn)備了相關(guān)材料，到所在區(qū)域的工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案初始登記。持有申請(qǐng)表、申請(qǐng)報(bào)告，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件核對(duì)原件）、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證（復(fù)印件核對(duì)原件）、法定代表人任命書(shū)及身份證明（復(fù)印件核對(duì)原件）、公司章程（加蓋公章并核對(duì)原件）、公司管理制度原件（必須包括99和46號(hào)文件）、驗(yàn)資報(bào)告副本原件、專(zhuān)職經(jīng)紀(jì)人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》（原件及復(fù)印件，不少于3名人員）、經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)合同原件、經(jīng)紀(jì)人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明（調(diào)令函）原件、經(jīng)紀(jì)人工作簡(jiǎn)歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進(jìn)行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。

【思考與討論】

1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)？這類(lèi)機(jī)構(gòu)設(shè)立要符合什么條件？

2、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照要準(zhǔn)備那些材料？申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的程序是什么？

案例4 20世紀(jì)60年代是美國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時(shí)期中介市場(chǎng)混亂，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒(méi)有針對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒(méi)有頗具影響力的品牌讓消費(fèi)者選擇，盡快成交成為中介行業(yè)最重要的目標(biāo)。那時(shí)中介單店數(shù)量高速擴(kuò)張，但尚未形成特許經(jīng)營(yíng)體系，仍以“各自為政、互不行來(lái)”的形式經(jīng)營(yíng)。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及買(mǎi)方市場(chǎng)的逐步形成，顧客對(duì)中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開(kāi)

能夠與其他加盟成員友好合作；有（希望有）專(zhuān)業(yè)的形象和優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)中介服務(wù)；一般要求50平方米以上的營(yíng)業(yè)面積，5名以上的經(jīng)紀(jì)人，具備專(zhuān)職管理人員（店長(zhǎng)或店主）；具備一定的資金能力；·持有中介商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)證書(shū)。

加盟利益：著名品牌，使用全球著名的品牌和商標(biāo)，可以為你創(chuàng)建更好的客戶(hù)識(shí)別和創(chuàng)造客戶(hù)線索；系統(tǒng)培訓(xùn)，幫助你快速打造專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)；顧問(wèn)支持，我們的管理顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)將及時(shí)幫助你解決經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題；專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)更為有效的開(kāi)拓市場(chǎng)；聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果；戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；衍生服務(wù)，通過(guò)總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶(hù)提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶(hù)價(jià)值以吸引和保留你的客戶(hù)；VIP客戶(hù)推薦及異地安家，利用體系在全球和國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶(hù)并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)；經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購(gòu)可以有效降低你的經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率；電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶(hù)信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會(huì)，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。

【思考與討論】 1、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的是哪種經(jīng)營(yíng)模式？ 2、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的經(jīng)營(yíng)模式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？

案例6

2001年2月，某房屋公司開(kāi)發(fā)了一棟寫(xiě)字樓，想賣(mài)出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒(méi)有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒(méi)有取得，所以擔(dān)心無(wú)人問(wèn)津。于是房屋公司做廣告稱(chēng)：欲采用以租代售的方法銷(xiāo)售房地產(chǎn)，即買(mǎi)家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權(quán)。

一家貿(mào)易公司覺(jué)得房產(chǎn)不錯(cuò)，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購(gòu)買(mǎi)部分房間，并分幾次交付了款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購(gòu)房款”。

然而，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時(shí)候，張挺傻眼了，除了40萬(wàn)元的房款之外，各種交易稅費(fèi)明目很多，而且總額要達(dá)到5-6萬(wàn)元，大大超出了自己的預(yù)算，多出來(lái)的上萬(wàn)元的稅費(fèi)錢(qián)，對(duì)于工薪收入的自己來(lái)說(shuō)，目前是無(wú)力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準(zhǔn)確，終止這套房子的交易。

【思考與討論】

1、你了解購(gòu)房要繳哪些稅費(fèi)嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)？

2、聯(lián)系當(dāng)前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵?shí)施的目的、將起什么作用和對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)產(chǎn)生什么樣的影響？

案例8 去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購(gòu)買(mǎi)了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬(wàn)元。她仔細(xì)算了算已經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬(wàn)元的稅。聽(tīng)說(shuō)很快又要征收保有稅了，貸款還沒(méi)還清，如果每年又要征保有稅，真是有點(diǎn)吃不消。”

鐘小姐口中所說(shuō)的“保有稅”并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門(mén)有意通過(guò)保有環(huán)節(jié)征稅等多項(xiàng)稅收、金融和土地政策等，提高大戶(hù)型住宅的購(gòu)買(mǎi)使用成本。此后又有消息稱(chēng)，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺(tái)。

房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時(shí)間我們聽(tīng)到的新稅名了，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅……大多數(shù)購(gòu)房者都是初次買(mǎi)房，他們中有多少人真正能把這些交易過(guò)程中的種種稅費(fèi)搞得明明白白呢？記者做了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)小調(diào)查。

七八種稅費(fèi)，多數(shù)購(gòu)房者兩眼一抹黑。

在我愛(ài)我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生。“請(qǐng)問(wèn)您了解在二手房交易中需要交多少稅嗎？”面對(duì)記者的提問(wèn)，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“說(shuō)實(shí)在的，一樣都說(shuō)不全?！彪壬嬖V記者，他是第一次買(mǎi)房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了?！碑?dāng)記者告訴他二手房交易中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是：“這么多啊，那我更搞不清楚了?！?/p>

廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格在25萬(wàn)元以下。其委托出售的房屋位于天河區(qū)20世紀(jì)70年代末建造的6層新村住宅的一樓，戶(hù)型為一室戶(hù)，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個(gè)人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價(jià)格為9萬(wàn)元。

客戶(hù)丙是初來(lái)廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一處面積不一定大，價(jià)格限定在10萬(wàn)元以下的房屋。

A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對(duì)，希望通過(guò)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，使客戶(hù)丙購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)乙的住宅，客戶(hù)乙購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)甲的住宅，以完成三筆委托。

業(yè)務(wù)員首先與客戶(hù)丙聯(lián)系，向其推薦了客戶(hù)乙的住宅，實(shí)地看房后客戶(hù)丙相當(dāng)滿意，對(duì)價(jià)格也沒(méi)有太多異議；業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶(hù)乙，他的住房有下家看中，同時(shí)為其介紹了客戶(hù)甲位于東山區(qū)的一室一廳，客戶(hù)乙前往看房也比較滿意，看來(lái)這個(gè)三連環(huán)馬上就可以解套。

然而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段時(shí)，三客戶(hù)都提出了特殊要求：客戶(hù)甲要求客戶(hù)乙補(bǔ)貼其房屋2萬(wàn)~3萬(wàn)元的裝修費(fèi)；客戶(hù)乙要求辦理抵押貸款來(lái)支付部分房款，同時(shí)希望房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)；客戶(hù)丙要求簽約后延期一個(gè)月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。

有關(guān)業(yè)務(wù)員沒(méi)有氣餒，一起對(duì)三客戶(hù)的要求進(jìn)行了認(rèn)真的分析，分別找到了每位客戶(hù)需求的關(guān)鍵所在的突破點(diǎn)，分別是：客戶(hù)丙肯定是要購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)乙的房屋了，突破點(diǎn)是房款付款時(shí)間；客戶(hù)乙愿意將住房賣(mài)給丙，但希望其盡快付清房款，因?yàn)樗眠@筆房款支付購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)甲住房的首付款，另外他同意補(bǔ)貼一部分裝修費(fèi)，但堅(jiān)持只補(bǔ)貼1萬(wàn)元；客戶(hù)甲對(duì)客戶(hù)乙的付款方式?jīng)]有意見(jiàn)，但對(duì)裝修費(fèi)的要求比較高。

分析清楚上述事實(shí)后，業(yè)務(wù)員們準(zhǔn)備對(duì)每位客戶(hù)實(shí)行各個(gè)擊破，業(yè)務(wù)員A負(fù)責(zé)做甲的工作，給他分析裝修價(jià)格的補(bǔ)貼計(jì)算方法，并站在其立場(chǎng)上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說(shuō)服他將裝修費(fèi)再做一些讓步，盡快地促進(jìn)交易；業(yè)務(wù)員B負(fù)責(zé)做丙的工作，經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款；業(yè)務(wù)員C負(fù)責(zé)做乙的工作，為其查詢(xún)公積金賬戶(hù)，審核其貸款資格，并也力圖說(shuō)服他將裝修費(fèi)再抬高一點(diǎn)。

通過(guò)業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過(guò)近一個(gè)月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達(dá)成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得了可觀的傭金。

【思考與討論】

1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)？

2、上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的操作流程如何？

3、經(jīng)紀(jì)公司的傭金如何計(jì)算？

4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過(guò)程中對(duì)你有哪些啟發(fā)？

案例10 針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是一件消耗時(shí)間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時(shí)間，不如花一平方米的價(jià)錢(qián)請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)幫忙完成購(gòu)房計(jì)劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購(gòu)房服務(wù)計(jì)劃”就是針對(duì)購(gòu)房者的這種需求而開(kāi)辦的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。這一計(jì)劃是指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師為購(gòu)房人提供從審查房源到入住購(gòu)房的全過(guò)程服務(wù)，而消費(fèi)者只需支付它所買(mǎi)房子一平方米的價(jià)款作為服務(wù)費(fèi)。律師提供的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

1.替買(mǎi)房人選擇房源，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買(mǎi)房人所買(mǎi)房屋的合法性及認(rèn)購(gòu)定金的安全，為買(mǎi)房人提供購(gòu)房可行性分析，并出具法律意見(jiàn)書(shū)。

2.替買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充條款進(jìn)行談判。這個(gè)環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買(mǎi)房人簽訂“主合同”，即標(biāo)準(zhǔn)樣式的購(gòu)房合同；二是協(xié)助買(mǎi)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3.替買(mǎi)房人進(jìn)行入住驗(yàn)收，“一平方米購(gòu)房服務(wù)計(jì)劃”旨在通過(guò)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，解決買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，替購(gòu)房者把好購(gòu)房關(guān)，避免糾紛。

【思考與討論】

1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師在該購(gòu)房服務(wù)中充當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/p>

2.房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師能為購(gòu)房者提供哪些便捷？

1其五：拍賣(mài)時(shí)，每次應(yīng)叫價(jià)三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當(dāng)減至1700萬(wàn)元價(jià)格時(shí)，有2人應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用開(kāi)價(jià)方式繼續(xù)拍賣(mài)，拍賣(mài)師無(wú)視現(xiàn)實(shí)，判定10號(hào)牌所得，并宣布拍賣(mài)結(jié)束，侵犯了其他競(jìng)買(mǎi)人合法權(quán)益。

三、拍賣(mài)行釋疑

1、關(guān)于標(biāo)的在順德，為何不在順德報(bào)刊登公告?！杜馁u(mài)法》第四十七條規(guī)定，拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日?qǐng)?bào)刊登拍賣(mài)公告完全合法，拍賣(mài)人、委托人、債權(quán)申請(qǐng)人均在廣州,拍賣(mài)行的潛在客戶(hù)在全省，廣州日?qǐng)?bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。

2、關(guān)于拍賣(mài)行為何不通知執(zhí)行人?！杜馁u(mài)法》第三章關(guān)于拍賣(mài)當(dāng)事人共分四節(jié)，分別為拍賣(mài)人、委托人、競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣(mài)行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣(mài)行按時(shí)向委托方發(fā)了《拍賣(mài)通知》，并無(wú)通知被執(zhí)行人的義務(wù)。

3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價(jià)方式。首先，減價(jià)拍賣(mài)的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍賣(mài)人有權(quán)且必須在拍賣(mài)前向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明競(jìng)價(jià)方式和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，其次，拍賣(mài)是在起叫價(jià)無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下轉(zhuǎn)入減價(jià)拍賣(mài)方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。

4、對(duì)于認(rèn)定誰(shuí)先舉牌沒(méi)有客觀依據(jù)(指沒(méi)有錄像)，只是憑拍賣(mài)師主觀臆斷的說(shuō)法。拍賣(mài)行認(rèn)為，減價(jià)拍賣(mài)中第一個(gè)舉牌成交者由拍賣(mài)師認(rèn)定，現(xiàn)場(chǎng)還有場(chǎng)上記錄員協(xié)助，其記錄的《拍賣(mài)會(huì)筆錄》具有法律效力，另外，拍賣(mài)會(huì)場(chǎng)上還有60余人目睹，可以證明?！杜馁u(mài)法》規(guī)定了拍賣(mài)師的權(quán)力和作用,但沒(méi)有規(guī)定必須錄像。

5、對(duì)“有兩個(gè)人對(duì)1700萬(wàn)元的價(jià)位應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方式繼續(xù)拍，但拍賣(mài)師卻判10號(hào)成交，有失公允”的質(zhì)疑。拍賣(mài)行認(rèn)為在減價(jià)拍賣(mài)的規(guī)則下，拍賣(mài)師不確認(rèn)首先舉牌的競(jìng)買(mǎi)人的權(quán)益，那才真是違約違法，損害了10號(hào)競(jìng)買(mǎi)人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣(mài)，拍賣(mài)師是以固定的降價(jià)幅度，逐次減價(jià)拍賣(mài)的，每次報(bào)價(jià)之后均有停頓，有足夠的間隔時(shí)間給競(jìng)買(mǎi)人決策舉牌應(yīng)價(jià)。

【思考與討論】

1、你認(rèn)為此宗房地產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么？應(yīng)該如何處理這樣的糾紛？

（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過(guò)快增長(zhǎng)和2005年3月份開(kāi)始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有一個(gè)明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢(shì)，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖說(shuō)2005年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度有所回落，但價(jià)格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動(dòng)。在我國(guó)全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說(shuō)明我國(guó)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說(shuō)明當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門(mén)每平方米房?jī)r(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷(xiāo)售均價(jià)在6000元以上，說(shuō)明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。

影響我國(guó)房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析：

縱觀2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無(wú)論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢(shì)。這反映出我國(guó)房地產(chǎn)投資已進(jìn)入了正常的增長(zhǎng)軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經(jīng)很大，投資增長(zhǎng)慣性依然在延續(xù)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。

（一）“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過(guò)熱引起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開(kāi)始，積極的財(cái)政政策開(kāi)始淡出，到2005年，我國(guó)全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策?！半p穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動(dòng)社會(huì)投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過(guò)快增長(zhǎng)為中心，通過(guò)減少政府投資，影響全社會(huì)投資過(guò)快增長(zhǎng)，使全社會(huì)投資增長(zhǎng)保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過(guò)快、過(guò)熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生?！半p穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)失去政策支撐，同時(shí)，加大了對(duì)銀行金融、稅收、土地市場(chǎng)等的監(jiān)管力度。這一系列措施都

5展規(guī)劃。因此，在國(guó)家發(fā)出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》之后，地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。

（四）出于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時(shí)有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來(lái)推動(dòng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出口貿(mào)易同比增長(zhǎng)分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%；1-6月份實(shí)際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來(lái)影響世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量即美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減速，歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來(lái)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落的預(yù)期增大。

【思考與討論】

1、案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響？影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些？

2、作為一名房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評(píng)估特定房地產(chǎn)的價(jià)格？進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

案例13 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)域中，“上房置換”模式（連鎖經(jīng)營(yíng)模式）和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”（特許經(jīng)營(yíng)模式）模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

從20世紀(jì)90年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無(wú)到有，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房和存量房成交量上來(lái)看，1997年上海存量房交易量為162萬(wàn)平方米，而在2003年達(dá)到2306.3萬(wàn)平方米，增加了十幾倍！房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬(wàn)家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場(chǎng)空間，但同時(shí)也意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動(dòng)產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)?；⑦B鎖化、先進(jìn)的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場(chǎng)上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通

7重慶、武漢、青島多個(gè)城市都在正常營(yíng)業(yè)。

為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問(wèn)題，林鳳輝表示，他個(gè)人已在不斷盤(pán)活個(gè)人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場(chǎng)價(jià)格約5000萬(wàn)元，擔(dān)保公司還有1800萬(wàn)元的保證金在賬上，現(xiàn)在公司的短期應(yīng)付賬款為1000萬(wàn)元左右，只要恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)將目前無(wú)法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。

至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對(duì)各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作；其次是積極拓展融資渠道；其三是繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行股權(quán)出讓?zhuān)胄鹿蓶|多頭監(jiān)控拓展進(jìn)程等?！皬V州、長(zhǎng)沙等城市，都在進(jìn)行股權(quán)獨(dú)立，品牌掛靠的嘗試?！蔽磥?lái)將有21個(gè)城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來(lái)決定“瘦身”規(guī)模的大小。對(duì)于應(yīng)付賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進(jìn)行發(fā)放。

【思考與討論】

1、討論創(chuàng)輝關(guān)閉門(mén)店的原因，由此及其應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理中哪些方面非常重要？

2、從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是什么樣的關(guān)系？

案例15 在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗(yàn)交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個(gè)企業(yè)能夠應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個(gè)方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總王慶瑞表述了如下觀點(diǎn)：

王慶瑞：首先我剛剛表達(dá)過(guò)，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新的研討里頭一直都在一個(gè)重要的地位，不是說(shuō)經(jīng)營(yíng)的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒(méi)有辦法讓進(jìn)了我們公司，五年十年，我有一個(gè)學(xué)長(zhǎng)進(jìn)信義17年，他五年十年下來(lái)，他服務(wù)的方式有沒(méi)有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來(lái)他經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)成就，所以這種挑戰(zhàn)其實(shí)我認(rèn)為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營(yíng)策略的時(shí)候，很多創(chuàng)新會(huì)被提出來(lái)，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)原先就在職的員

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第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同范本

合同編號(hào)：_________

賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________

身份證號(hào)碼：_________

賣(mài)方代理人：_________

身份證號(hào)碼：_________

買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________

身份證號(hào)碼：_________

買(mǎi)方代理人：_________

身份證號(hào)碼：_________

中介服務(wù)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)：_________

工商注冊(cè)號(hào)：_________

備案證號(hào)碼：_________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條 本宗買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)狀況：

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于 市_________區(qū)_________。

2、建筑面積：_________平方米(其中：私有面積：_________平方米、共有面積_________平方米、附屬間面積_________平方米)。(詳見(jiàn)榕房權(quán)證_________字第_________號(hào))(土地使用證_________字第_________號(hào))

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)(含裝修及附屬配套設(shè)施)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為

_________(幣種)(大寫(xiě))：_________元整(￥_________)。[其中：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)為_(kāi)________(幣種)(大寫(xiě))：_________元整(￥_________);裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為_(kāi)________(幣種)(大寫(xiě))：_________元整(￥_________)]。

4、成交細(xì)目：

(1)配套：_________

(2)家電：_________

(3)家具： _________

(4)其他：_________

(5)固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門(mén)、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條 中介服務(wù)方承諾：

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章;

2、丙方已取得工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營(yíng)資格;

3、保證誠(chéng)信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用(不包含其他服務(wù))。

第三條 委托中介服務(wù)事項(xiàng)：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù);

2、丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后代理服務(wù)。

第四條 中介服務(wù)范圍：選擇下列服務(wù)。

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢(xún)服務(wù);

2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功;

3、房產(chǎn)行銷(xiāo)推介;

4、為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評(píng)估手續(xù);

5、代辦權(quán)屬過(guò)戶(hù)手續(xù);

6、為乙方辦理商業(yè)銀行按揭貸款手續(xù);

7、代辦房地產(chǎn)公證、見(jiàn)證手續(xù);

8、協(xié)助甲、乙雙方收集過(guò)戶(hù)資料和為其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約代書(shū);

9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過(guò)戶(hù)手續(xù);

10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交;

第五條 中介服務(wù)段落：

1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束;

2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的代理服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過(guò)戶(hù)、交房、放款之日止。第六條 中介服務(wù)費(fèi)(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)代理服務(wù)費(fèi))：

1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后_________日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。

(1)丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為_(kāi)________(幣種)(大寫(xiě))_________元

(￥_________)。

(2)丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為_(kāi)________(幣種)(大寫(xiě))_________元

(￥_________)。

2、交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后代理服務(wù)手續(xù)。

(1)丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫(xiě))_________元(￥_________)。

(2)丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫(xiě))_________元(￥_________)。

3、按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。

丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi)_________(幣種)(大寫(xiě))_________元(￥_________)。

第七條 當(dāng)事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序(另定補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無(wú)法辦理，丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延;

2、對(duì)交易過(guò)程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書(shū)面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對(duì)丙方所提供的信息、成交機(jī)會(huì)等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書(shū)面同意不得擅自披露。

第八條 中介權(quán)益說(shuō)明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無(wú)法履行的，且丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條 丙方的權(quán)利義務(wù)：

1、丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)出示《經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》;

2、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格;

3、丙方對(duì)甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對(duì)甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察

和積極配合乙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn);

4、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋以配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

5、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用;

6、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù);

7、在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條 甲方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息;

2、甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

(1)身份證復(fù)印件;

(2)房屋權(quán)屬證書(shū);

(3)土地使用權(quán)證;

(4)其它相關(guān)資料：_________。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況;

4、甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)。第十一條 乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對(duì)上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn);

2、乙方應(yīng)在簽訂本合同后_________日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料;

3、乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)。第十二條 定金：

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金_________(幣種)(大寫(xiě))：_________元整(￥_________)給甲方(定金可抵作購(gòu)房款)。

如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列[_________]種方式確保交易安全：

1、暫時(shí)將全部定金在交易過(guò)程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù);

2、暫時(shí)將部分定金_________(幣種)(大寫(xiě))_________元整元在交易過(guò)程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù);

3、_________。

第十三條 費(fèi)用承擔(dān)方式：

1、交易稅費(fèi)由_________方承擔(dān);

2、土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān);過(guò)戶(hù)至乙方名下的土地證費(fèi)用由_________承擔(dān);

3、配套設(shè)施過(guò)戶(hù)費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶(hù)費(fèi)用由_________承擔(dān);

4、原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、_________等的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé);

5、_________。

第十四條 購(gòu)房款及其他費(fèi)用支付方式：按交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的方式支付。第十五條 違約責(zé)任

1、依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額_________;

2、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方有過(guò)錯(cuò)的，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;

3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金(按日萬(wàn)分之_________);乙方如未能按照交易程序(另訂補(bǔ)充協(xié)議)規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金(按日萬(wàn)分之_________);

4、丙方作為居間及代理服務(wù)方應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會(huì)行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠(chéng)信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

5、丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對(duì)所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任;

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的丙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十六條 違約處理時(shí)限：

自發(fā)生違約行為之日起超過(guò)10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號(hào)信促其履約，寄出郵戳即日起超過(guò)15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。

第十七條 本合同解除條件：

出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書(shū)面告知相關(guān)當(dāng)事人(本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除)：

1、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

2、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

3、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

4、_________。

第十八條 因不可抗力或國(guó)家政策的改變因素導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，甲、乙、丙三方免責(zé)。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購(gòu)房款交還乙方，交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲、乙雙方各自承擔(dān)。

第十九條 合同爭(zhēng)議解決方式：

本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列解決：

1、向_________仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十條 生效條款：

本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共_________頁(yè)，一式_________，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方_________份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

聯(lián)系電話：_________聯(lián)系電話：_________

聯(lián)系地址：_________聯(lián)系地址：_________

_________年____月____日_________年____月____日

丙方(簽章)：_________

經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：_________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：_________

_________年____月____日

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)考試題

(1)下列關(guān)于經(jīng)紀(jì)的表述中，不正確的是（）。答案（）A.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為 B.經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是通過(guò)提供信息和專(zhuān)業(yè)服務(wù)來(lái)促成交易 C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)是通過(guò)傭金方式取得其服務(wù)的報(bào)酬 D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的行為，稱(chēng)為（）行為。答案（）A.代理B.行紀(jì)C.居間D.代辦 甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)在新城市中心區(qū)開(kāi)辟了第一間門(mén)店，并舉行了隆重的開(kāi)業(yè)儀式。在開(kāi)業(yè)第一個(gè)月內(nèi)，甲公司集中精力在新門(mén)店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門(mén)店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(成交量)并不高，但卻為甲公司的其他門(mén)店帶來(lái)了大量成交。(1)門(mén)店選址需考慮的外部因素包括()。

A.業(yè)主狀況 B.客流量 C.繁華程度 D.商業(yè)氣氛

(2)門(mén)店開(kāi)業(yè)是門(mén)店走向真正營(yíng)業(yè)的第一步，其重要性體現(xiàn)在()。

A.可振奮士氣，提高凝聚力 B.可傳播開(kāi)業(yè)信息，吸引客源和房源

C.可吸引競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的關(guān)注 D.可充分展示企業(yè)形象 3.(1)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查時(shí)，著重對(duì)購(gòu)物條件、居民素質(zhì)、交通便捷程度、安全保障程度等的調(diào)查屬于（）的內(nèi)容。

A．政治法律環(huán)境調(diào)查 B．社區(qū)環(huán)境調(diào)查 C．社區(qū)文化環(huán)境調(diào)查 D．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

(2)（）在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買(mǎi)行為。

A．政治法律環(huán)境調(diào)查 B．社區(qū)環(huán)境調(diào)查 C．社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查 D．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

(3)房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查的內(nèi)容不包括（）。

A．消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的要求 B．消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的要求

C．消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成 D．購(gòu)買(mǎi)行為主要決策者的情況

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

(4)對(duì)于房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定應(yīng)屬于（）。

A．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 C．房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

D．房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

(5)隨機(jī)抽樣與非隨機(jī)抽樣的錯(cuò)誤表述是（）。

A．非隨機(jī)抽樣中，可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況

B．隨機(jī)抽樣最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)

C．非隨機(jī)抽樣是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)

D．非隨機(jī)抽樣中，每個(gè)樣本被選中的機(jī)會(huì)不是相等的 標(biāo)準(zhǔn)答案：a

(6)（）運(yùn)用范圍較為廣泛，是研究因果關(guān)系的一種重要diaoyan方法。

A．觀察法 B．訪問(wèn)法 C．實(shí)驗(yàn)法 D．統(tǒng)計(jì)分析法

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

(7)在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)（）分析是開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)。

A．人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料 B．商圈資料 C．交通流量資料 D．公共設(shè)施資料

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)商圈的分析是開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)。

(8)根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的深入程度，可將商圈調(diào)查分為初步調(diào)查、深入調(diào)查和（）。

A．全面調(diào)查 B．抽樣調(diào)查 C．跟蹤調(diào)查 D．個(gè)案調(diào)查

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

4、客戶(hù)信息管理 房源信息管理

(1)客戶(hù)信息管理的內(nèi)容有（）。

A．客戶(hù)基礎(chǔ)資料 B．物業(yè)需求狀況 C．交易記錄 D．業(yè)主概況 E．房屋狀況

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c

(2)一個(gè)有效的房源信息應(yīng)包括（）。

A．業(yè)主資料 B．物業(yè)狀況 C．市場(chǎng)行情 D．收購(gòu)條件 E．放盤(pán)要求

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, e

(3)房源信息公盤(pán)制的優(yōu)點(diǎn)主要有（）。

A．促進(jìn)了機(jī)構(gòu)所有房源信息完全共享 B．不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性

C．促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作效率 D．會(huì)出現(xiàn)“留盤(pán)”行為 E．防止了房源信息外泄

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c

(4)房源的放盤(pán)要求基本要素是指業(yè)主所確定的（）。

A．出售或出租價(jià)格 B．交樓日期 C．稅費(fèi)支付方式 D．物業(yè)管理費(fèi)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

E．物業(yè)地址

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c

(5)二手房銷(xiāo)售的特點(diǎn)有（）。

A．產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 B．標(biāo)的物相對(duì)集中 C．房源差異性小 D．價(jià)格浮動(dòng)空間大

E．側(cè)重服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d, e

(6)對(duì)房源信息的更新要注意（）。

A．周期性訪問(wèn) B．訪問(wèn)信息的累積 C．房源的循環(huán)利用 D．進(jìn)一步挖掘新房源

E．保留成交信息

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c

(7)房源外部營(yíng)銷(xiāo)通常采取的方式為（）。

A．在店門(mén)口的精品房源信息欄展示 B．通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布 C．專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布

D．戶(hù)外廣告 E．同業(yè)合作推薦

標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d, e

(8)客源管理是從搜集信息、整理信息和（）開(kāi)始的。

A．分析信息 B．應(yīng)用信息 C．反饋信息 D．存檔

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

(9)下列關(guān)于客源必須具備的構(gòu)成要素中說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。

A．自然人包括姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等

B．法人主體包括企業(yè)或其他單位、組織等，包括公司名稱(chēng)、性質(zhì)、法定代表人、法人授權(quán)委托人及聯(lián)系方式等

C．需求意向，包括需求類(lèi)型、物業(yè)地段、戶(hù)型、面積、朝向、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)和購(gòu)買(mǎi)方式等

D．供給意向包括供給類(lèi)型、物業(yè)地段、戶(hù)型、面積、朝向、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

(10)（）是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沿街開(kāi)設(shè)的店面，通過(guò)客戶(hù)上門(mén)咨詢(xún)而得到客戶(hù)的方式。

A．門(mén)店接待法 B．廣告法 C．人際關(guān)系法 D．會(huì)員攬客法 E．客戶(hù)介紹法

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

(11)下列關(guān)于客源的說(shuō)法中，正確的有（）。

A．客源是對(duì)買(mǎi)房或租房有現(xiàn)實(shí)需求的客戶(hù)

B．客源包括人及其需求意向或信息

C．是已經(jīng)成交的或已經(jīng)承租的群體

D．客戶(hù)的需求是有時(shí)間要求的 E．客戶(hù)的需求意向是清晰的 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d, e

(1)如果客戶(hù)來(lái)電話要找的人不在，最合適的禮貌應(yīng)答是（）。答案（）A.請(qǐng)問(wèn)上次是哪位業(yè)務(wù)員接待您的

B.您好！××公司，請(qǐng)問(wèn)有什么需要我為您服務(wù) C.對(duì)不起！他（她）出去了，您需要留言嗎

D.對(duì)不起！他（她）出去了，請(qǐng)您打他（她）手機(jī)(2)6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與客戶(hù)交談時(shí)，應(yīng)注意（）。答案（）A.自我感受B.自我發(fā)揮C.與客戶(hù)目光交流D.自我評(píng)價(jià) 6 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押

(1)下列說(shuō)法中，不正確的是（）。答案（）

A.預(yù)購(gòu)商品房抵押，抵押人提供的商品房預(yù)售合同必須是經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的 B.現(xiàn)房抵押，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證書(shū)，登記機(jī)關(guān)保管房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū) C.處分抵押物可選擇拍賣(mài)。變賣(mài)或者折價(jià)方式 D.房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效

(2)下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的表述中，正確的是（）。答案（）

A.抵押權(quán)人只能是房地產(chǎn)所有權(quán)人B.抵押權(quán)人不一定是債權(quán)人 C.預(yù)售商品房合同登記備案后，該房地產(chǎn)可以抵押貸款D.抵押登記不能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦 7.房地產(chǎn)代理合同

(1)在房地產(chǎn)代理合同中，當(dāng)事人未明確選擇解決合同糾紛的具體途徑，合同產(chǎn)生糾紛后又未達(dá)成一致意見(jiàn)的，則應(yīng)通過(guò)（）解決合同糾紛。答案（）A.協(xié)商 B.調(diào)解C.仲裁D.訴訟

(2)下列關(guān)于房地產(chǎn)代理合同的說(shuō)法中，不正確的是（）。答案（）

A.無(wú)民事行為能力的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)經(jīng)其法定監(jiān)護(hù)人或法定代理人代理才能與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)代 代理合同

B.在房地產(chǎn)代理合同中要明示勞務(wù)報(bào)酬或酬金 C.在房地產(chǎn)代理合同中不用明示合同當(dāng)事人與標(biāo)的的關(guān)系

D.違約方未依法被免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容由（）。答案（）A.合同當(dāng)事人約定B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獨(dú)自確定

C.工商行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定D.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定(4)房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)，應(yīng)（）答案（）

A.按成交價(jià)格總額的35%收費(fèi)B.按成交價(jià)格總額的4.0%收費(fèi) C.嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)D.采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi) 8 商品房買(mǎi)賣(mài) 房屋轉(zhuǎn)租

(1)房屋轉(zhuǎn)租的基本流程包括：①原承租人與新承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同;②到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案;③領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的房屋轉(zhuǎn)租合同，繳納有關(guān)稅費(fèi);④原承租人取得原出租人的書(shū)面同意，將其原出租的房屋部分或全部出租。其合理順序是（）。答案（）A.②④③①B.④②①③C.④①②③D.④③②①(2)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中未列出的附件是（）。答案（）A.房屋平面圖B.裝飾。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)C.合同補(bǔ)充協(xié)議D.產(chǎn)權(quán)登記的約定(3)目前個(gè)人住房貸款的形式主要有（）。答案（）

A.住房公積金貸款B.抵押貸款C.商業(yè)貸款D.組合貸款E.質(zhì)押貸款(4)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的主要條款包括（）。答案（）A.計(jì)價(jià)方式及價(jià)款B.面積差異處理辦法C.規(guī)劃。設(shè)計(jì)變更的約定 D.商品房?jī)r(jià)格鑒定E.爭(zhēng)議處理辦法

(5)下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程中，屬于商品房銷(xiāo)售基本流程的有（）。答案（）A.購(gòu)房人查詢(xún)樓盤(pán)的基本情況B.購(gòu)房人與商品房開(kāi)發(fā)商訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同 C.辦理預(yù)售合同文本登記備案D.商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商辦理初始登記交付房屋 E.辦理交易過(guò)戶(hù)登記手續(xù)