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      物業(yè)公司代收水電費(fèi)的法律分析

      時(shí)間:2019-05-14 11:41:00下載本文作者:會(huì)員上傳
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      第一篇:物業(yè)公司代收水電費(fèi)的法律分析

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)的罪與罰——法律分析及對(duì)策

      近年來(lái),因物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)而導(dǎo)致捆綁收費(fèi),強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi);收費(fèi)后不向電力公司、自來(lái)水公司繳納,致使斷水?dāng)嚯?;在政府定價(jià)基礎(chǔ)上上浮收取水電費(fèi)等損害業(yè)主權(quán)利的事情層出不窮;物業(yè)公司代收水電費(fèi)造成的糾紛已經(jīng)成為政府投訴最多的問(wèn)題之一。

      筆者自己就層因物業(yè)公司捆綁收費(fèi)而被強(qiáng)制收取路面停車(chē)場(chǎng)停車(chē)費(fèi),其中的維權(quán)路有多艱難,也只有作為律師的業(yè)主們心里最清楚。對(duì)于物業(yè)捆綁式地收取物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi),筆者曾致電自來(lái)水公司與供電公司以及12315熱線、價(jià)格投訴電話等,但得到的答復(fù):“小區(qū)屬于“二次供水”與“二次供電”的情況。小區(qū)內(nèi)的供水與供電設(shè)備以及管道線路都由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè),產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商或者物業(yè),其所有的管理也由物業(yè)負(fù)責(zé),所以收費(fèi)也由他們收取。”供電公司的投訴電話甚至告訴筆者:“我們電力公司的用戶(hù)是物業(yè)公司,不是業(yè)主,因此我們只對(duì)物業(yè)公司收費(fèi),不針對(duì)業(yè)主收費(fèi)”。也就是說(shuō),每一位業(yè)主并不是供水或者供電公司的直接客戶(hù),他們只是將水或者電送到小區(qū)的總線路表之前,進(jìn)入小區(qū)后則由物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)了。所以,業(yè)主也就不能直接將水電費(fèi)交給水電供應(yīng)單位了。

      筆者可以明確的告訴各位業(yè)主,電力公司、自來(lái)水公司、物業(yè)公司的做法統(tǒng)統(tǒng)都是違法的。拿供電來(lái)說(shuō):《中華人民共和國(guó)電力法》、《中華人民共和國(guó)電力供應(yīng)與使用條例》、《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》均有明確規(guī)定,電力供應(yīng)企業(yè)只能向電力使用者(用戶(hù))直接提供電力。例如:《電力供應(yīng)與使用條例》第十三條規(guī)定“供電企業(yè)一般不采用躉售方式供電,以減少中間環(huán)節(jié)。特殊情況需開(kāi)放躉售供電時(shí),應(yīng)由省級(jí)電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)報(bào)國(guó)務(wù)院電力管理部門(mén)批準(zhǔn)。躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位應(yīng)服從電網(wǎng)的統(tǒng)一調(diào)度,按國(guó)家規(guī)定的電價(jià)向用戶(hù)售電,不得再向鄉(xiāng)、村層層躉售。電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位應(yīng)就躉購(gòu)轉(zhuǎn)售事宜簽訂供用電合同,明確雙方的權(quán)和義務(wù)。躉購(gòu)轉(zhuǎn)售電單位需新裝或增加躉購(gòu)容量時(shí),應(yīng)按本規(guī)則的規(guī)定辦理新裝增容手續(xù)?!?/p>

      “第十四條 用戶(hù)不得自行轉(zhuǎn)供電。在公用供電設(shè)施尚未到達(dá)的地區(qū),供電企業(yè)征得該地區(qū)有供電能力的直供用戶(hù)同意,可采用委托方式向其附近的用戶(hù)轉(zhuǎn)供電力,但不得委托重要的國(guó)防軍工用戶(hù)轉(zhuǎn)供電?!?/p>

      所謂躉售根據(jù)百度百科的解釋為:

      《電力法》第二十五條 供電企業(yè)在批準(zhǔn)的供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)向用戶(hù)供電。供電營(yíng)業(yè)區(qū)的劃分,應(yīng)當(dāng)考慮電網(wǎng)的結(jié)構(gòu)和供電合理性等因素。一個(gè)供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)只設(shè)立一個(gè)供電營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)。

      也就是說(shuō),電力公司只能向用戶(hù)直供電。如果按照電力公司與物業(yè)公司的理解,物業(yè)公司系電力公司的用戶(hù),那么業(yè)主即系向物業(yè)公司購(gòu)電,物業(yè)公司將電力轉(zhuǎn)售給業(yè)主。依據(jù)2005年12月1日起施行的《電力業(yè)務(wù)許可證管理規(guī)定》(電監(jiān)會(huì)9號(hào)令)第四條,“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事電力業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定取得電力業(yè)務(wù)許可證。除電監(jiān)會(huì)規(guī)定的特殊情況外,任何單位或者個(gè)人未取得電力業(yè)務(wù)許可證,不得從事電力業(yè)務(wù)。本規(guī)定所稱(chēng)電力業(yè)務(wù),是指發(fā)電、輸電、供電業(yè)務(wù)。其中,供電業(yè)務(wù)包括配電業(yè)務(wù)和售電業(yè)務(wù)。”所以物業(yè)公司若向社區(qū)業(yè)主收取電費(fèi),就應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)并取得電力業(yè)務(wù)許可證。鑒于此轉(zhuǎn)供電受到嚴(yán)格限制,且供電企業(yè)必須具有售電資質(zhì)。在此行為中,物業(yè)公司超經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng),應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰,電力公司明知物業(yè)公司轉(zhuǎn)售行為而將電力供應(yīng)給物業(yè)公司同樣具有不當(dāng)?shù)男袨?,違反相關(guān)電力管理法律法規(guī),應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰。

      同時(shí),根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

      根據(jù)上述條例規(guī)定,物業(yè)公司若向業(yè)主收取電費(fèi)、水費(fèi),必須是經(jīng)過(guò)供水、供電企業(yè)的委托。

      基于以上分析,筆者向業(yè)主提示如下解決方案,供業(yè)主在受到權(quán)利侵害時(shí)使用:

      1、向電力企業(yè)的行政主管部門(mén)投訴。

      根據(jù)《電力業(yè)務(wù)許可證管理規(guī)定》第四十條 未依法取得電力業(yè)務(wù)許可證非法從事電力業(yè)務(wù)的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正,沒(méi)收違法所得,可以并處以違法所得5倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

      根據(jù)《電力供應(yīng)與使用條例》第三十八條 違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由電力管理部門(mén)責(zé)令改正,沒(méi)收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款:

      (一)未按照規(guī)定取得《供電營(yíng)業(yè)許可證》,從事電力供應(yīng)業(yè)務(wù)的;

      (二)擅自伸入或者跨越供電營(yíng)業(yè)區(qū)供電的;

      (三)擅自向外轉(zhuǎn)供電的。

      2、向電力企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)辦居民用電戶(hù)。電力部門(mén)公示的申辦程序?yàn)椋?/p>

      3、起訴物業(yè)公司、供電公司,要求向業(yè)主直接供電,并直接向業(yè)主收取費(fèi)用。

      第二篇:物業(yè)公司代收水電費(fèi)問(wèn)題

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)如何處理? 李志遠(yuǎn) / 2016-08-13 927 0

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      ?

      標(biāo)簽: ?

      水電費(fèi) ?

      物業(yè)公司 ?

      生活服務(wù)業(yè)營(yíng)改增 ?

      聲明:本文由會(huì)說(shuō)作者撰寫(xiě),觀點(diǎn)僅代表個(gè)人,不代表中國(guó)會(huì)計(jì)視野。文中部分圖片來(lái)自于網(wǎng)絡(luò),感謝原作者。導(dǎo)讀:分兩種情況:一是轉(zhuǎn)售,一是代收

      問(wèn):物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi),繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅,開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票,而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策,如何掌握?

      答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司收取水電費(fèi),可視以下兩種情況處理:

      一是物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為。供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷(xiāo)售給物業(yè)管理公司,統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費(fèi),并向物業(yè)管理公司開(kāi)具貨物銷(xiāo)售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶(hù)銷(xiāo)售水、電并收取價(jià)款的行為,屬于物業(yè)管理公司銷(xiāo)售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷(xiāo)售水、電行為的,應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴車(chē)?guó)稅機(jī)關(guān)領(lǐng)取貨物銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具給用戶(hù),并按銷(xiāo)售貨物計(jì)算繳納增值稅。

      二是物業(yè)管理公司代收水、電費(fèi)行為。物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費(fèi),同時(shí)具備以下條件的,暫不征收增值稅:

      1、持有相關(guān)代收協(xié)議;

      2、物業(yè)公司不墊付資金;

      3、代收水、電費(fèi)時(shí),將供水、供電公司開(kāi)具給用戶(hù)的貨物銷(xiāo)售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶(hù);

      4、物業(yè)管理公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶(hù)結(jié)算貨款。如果物業(yè)管理公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶(hù)結(jié)算貨款的同時(shí),另外收取手續(xù)費(fèi),那么手續(xù)費(fèi)部分按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)計(jì)算繳納增值稅。

      第三篇:物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)交納增值稅

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)交納增值稅 物業(yè)管理公司,代收水電費(fèi)暖氣費(fèi)問(wèn)題如何交納增值稅?

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)暖氣費(fèi),繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅,開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票,而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前,可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待:

      1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶(hù)開(kāi)具發(fā)票,屬于轉(zhuǎn)售行為,應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅;

      2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等,在總局明確之前,可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握,同時(shí)具備以下條件的,暫不征收增值稅:(1)物業(yè)公司不墊付資金;

      (2)自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等(簡(jiǎn)稱(chēng)銷(xiāo)貨方),將發(fā)票開(kāi)具給客戶(hù),并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶(hù);(3)物業(yè)公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶(hù)結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費(fèi)。

      第四篇:營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi)

      營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題

      導(dǎo)讀:物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi),繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅,開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票,而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。??

      山東國(guó)稅:關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問(wèn)題

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi),繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅,開(kāi)具代開(kāi)普通發(fā)票,而營(yíng)改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。

      對(duì)此問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前,可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待:

      1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶(hù)開(kāi)具發(fā)票,屬于轉(zhuǎn)售行為,應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅;

      2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等,在總局明確之前,可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握,同時(shí)具備以下條件的,暫不征收增值稅:

      (1)物業(yè)公司不墊付資金;

      (2)自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等(簡(jiǎn)稱(chēng)銷(xiāo)貨方),將發(fā)票開(kāi)具給客戶(hù),并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶(hù);

      (3)物業(yè)公司按銷(xiāo)貨方實(shí)際收取的銷(xiāo)售額和增值稅額與客戶(hù)結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費(fèi)。

      小陳稅務(wù)理解和建議:

      財(cái)稅(2016)36號(hào)文件《附件1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條規(guī)定:

      一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物,為混合銷(xiāo)售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為,按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為,按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。

      本條所稱(chēng)從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù),包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主,并兼營(yíng)銷(xiāo)售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶(hù)在內(nèi)。

      也就是說(shuō):物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí),銷(xiāo)售水電,是否屬于“銷(xiāo)售水電”和“提供物業(yè)”的混合銷(xiāo)售,應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司的“性質(zhì)”判斷繳納增值稅,一般情況下物業(yè)公司屬于非“從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)”,也就是說(shuō)按照提供物業(yè)服務(wù)開(kāi)具包含水電費(fèi)的物業(yè)服務(wù)發(fā)票;同時(shí)物業(yè)公司公司取得水電費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以正常抵扣。

      這樣也解決了,實(shí)務(wù)中由于物業(yè)公司無(wú)開(kāi)具水電費(fèi)發(fā)票的“資質(zhì)”,商戶(hù)無(wú)法取得水電費(fèi)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,及企業(yè)所得稅稅前扣除的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

      第五篇:物業(yè)公司代收水電費(fèi)必須開(kāi)服務(wù)業(yè)通用發(fā)票

      物業(yè)公司代收水電費(fèi)必須開(kāi)服務(wù)業(yè)通用發(fā)票

      根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定,山東省地稅局和國(guó)稅局的通知明確規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)收取代業(yè)主支付的水、電、暖、燃?xì)?、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)使用等費(fèi)用時(shí),使用稅控收款機(jī)或計(jì)算機(jī)開(kāi)具省地稅局監(jiān)制的《山東省××市服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、文化體育業(yè)通用發(fā)票》,開(kāi)具時(shí)應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)列明代收款項(xiàng)的名稱(chēng)及金額。

      物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主開(kāi)具代收費(fèi)用發(fā)票后,水、電、暖、燃?xì)?、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)等部門(mén)不得再向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。業(yè)主直接向上述部門(mén)繳納費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)取得上述部門(mén)開(kāi)具的發(fā)票。

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        物業(yè)公司工作計(jì)劃分析報(bào)告

        天合公司2010年工作計(jì)劃分析報(bào)告 以創(chuàng)建《空港護(hù)衛(wèi)》為戰(zhàn)略方針指導(dǎo),以《天合管理文件匯編》為依據(jù),結(jié)合工作實(shí)際,本著鞏固基礎(chǔ),著眼提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻,提高在職人員能力,為建設(shè)高......

        ××物業(yè)公司年度財(cái)務(wù)分析報(bào)告

        ××物業(yè)公司年度財(cái)務(wù)分析報(bào)告物業(yè)公司: 19××年度,我公司在改革開(kāi)放力度加大,全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的形勢(shì)下,堅(jiān)持以提高效益為中心,以搞活經(jīng)濟(jì)強(qiáng)化管理為重點(diǎn),深化企業(yè)內(nèi)部改革,......

        法律案例分析

        法律案例分析范文 案例: 2004年6月15日,四川省成都市某臨街小百貨店的老板魏某準(zhǔn)備回家吃午飯,剛剛邁出店門(mén),突然就有一個(gè)東西砸在自己的頭上,疼得他大叫起來(lái),趕緊用手捂住頭部,鮮......

        常用法律案例分析案例分析

        物質(zhì)背景下的情與法 姓名 學(xué)號(hào) 學(xué)院 專(zhuān)業(yè) 班級(jí) 手機(jī)號(hào)碼 x年x月故事背景 該事件中的女主人公叫呂盼盼,是南京某醫(yī)院的護(hù)士,男主人公叫做俞坤良,是南京遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司的海員。他......

        法律案例分析

        1.王某和李某夫妻育有一子一女。長(zhǎng)子王甲在公安局工作,娶妻劉某,生育兒子王進(jìn);次女王乙是銀行職員,嫁夫徐某,收養(yǎng)一女徐麗。王甲于2000年因公犧牲,其妻劉某與兒子王進(jìn)和王某、李某......