第一篇：關(guān)于新城物業(yè)公司管理建議書

關(guān)于新城物業(yè)公司管理建議書

一、收入方面

（一）收入明細劃分

收入按性質(zhì)分：物業(yè)管理費收入、停車費收入和綠化等零星工程收入應為公司主營業(yè)務收入，其余為手續(xù)費收入等其他業(yè)務收入。

收入還應該按區(qū)域劃分：鶴平、金鶴等地理區(qū)域。

收入最好的情況是按產(chǎn)品類型服務分：住宅、商鋪或?qū)懽謽堑取Ｎ飿I(yè)公司的收入科目明細應該按上述要求盡量劃分，但新城物業(yè)公司的收入科目明細劃分有些混亂，讓人有點摸不著頭腦。而且發(fā)票收入統(tǒng)計明細賬和收入?yún)R總表上統(tǒng)計開票收入存在不一致現(xiàn)象，會令人覺得缺乏專業(yè)操守。同時，人為劃分開票收入、不開票收入或當月不開下月才開票收入等做法會讓外界覺得公司在操縱收入。

無論是業(yè)務部提供的收入臺帳或是財務部核算方式，都應該是“外部形象良好”和“易于表達的”。

（二）收入完整性方面

從原始憑證細節(jié)方面，財務僅依靠業(yè)務部門提供的發(fā)票明細表和收入?yún)R總表入賬不合適。上述所有的收入并無足夠詳細的數(shù)據(jù)提供給財務部，即便能在目前系統(tǒng)里獲得此詳實數(shù)據(jù)，那每個小區(qū)物業(yè)收費單價和物業(yè)數(shù)量是怎么核定的也無法獲得足夠的支撐。例如，物業(yè)服務收費價格是否合適，有無經(jīng)過集團審批或物價局報備？物業(yè)服務小區(qū)的面積是否經(jīng)過核準，有無相關(guān)文件資料佐證？這些都值得考慮。從會計師事務所審計角度，報表沒有風險，因有銀行存款現(xiàn)金等支持，收入的真實性不用質(zhì)疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因業(yè)主原因，沒有收上的物業(yè)費？是否存在業(yè)務員的原因，私設“小金庫”，臨時停車費不入賬或少入賬情形？這些漏洞很值得我們在管理方面重視。再者，站在稅務稽查角度，同樣蘊藏著高風險。例如，若收入完整性存在內(nèi)部控制的缺失，那所謂的“代收代繳或上繳集團”的水電費、管理費或租金等，很有可能作為價外費用或收入來補稅。

二、成本方面

新城公司月度成本明細科目“水電費”出現(xiàn)負數(shù)的情形，報表的列報出現(xiàn)問題。

主要原因是物業(yè)公司代收某些水電費收入，是直接沖減當期“營業(yè)成本”，而不是作為“其他應付款”列示，并以公司名義繳納的水電費，增計當期“營業(yè)成本”。但因該水電費發(fā)票滯后問題，僅作為“預付款項”沒有進入成本，因而，出現(xiàn)了“營業(yè)成本”負數(shù)情形。況且，代收水電費因包含手續(xù)費的金額要高于公司自己繳納的水電費。故當期成本明細中“水電費”出現(xiàn)負數(shù)是很有可能的。

“代收費”沖減營業(yè)成本，實質(zhì)上的“以收抵支”，在稅務上是存在風險。若采取“其他應付款”科目來過度，但需要業(yè)務部提供詳細的代收款的數(shù)據(jù)，并針對該筆代收款做賬務處理，實際操作起來會很繁瑣。如果代收款仍然沖減“營業(yè)成本”，期末差額部分，年度轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務收入”，并按服務業(yè)繳納營業(yè)稅，則一切變得簡單易行。

三、總結(jié)和建議

從賬務審核的過程中可以發(fā)現(xiàn)很多問題，我們應進一步加強和完善公司的內(nèi)部管理流程。

（一）財務角度

業(yè)務部門應提供的收入臺帳應該包含單價和數(shù)量的明細賬和總賬，以及按類別劃分收入臺帳和代收款項的明細賬。同樣，上述單價和數(shù)量均要有嚴格的審批支撐或現(xiàn)場核準，月度變化均可以跟蹤。

業(yè)務部門應積極提供并建立所有的業(yè)務成本臺帳，并時刻跟蹤成本支出的合理性。

當務之急，建議集團重新設立的物業(yè)服務公司成本和收入的科目明細模板。以便利于核算、預算和結(jié)算。現(xiàn)在財務核算使用“生產(chǎn)成本”科目很不合適。

（二）業(yè)務角度

為了有效有序的支撐財務數(shù)據(jù)，減輕公司賬務風險，加強流程管理。在管理方面建議做到如下方面：

（1）建立一個按區(qū)域劃分的統(tǒng)一物業(yè)收款系統(tǒng)，盡量避免現(xiàn)金或支票入賬。

（2）建立一個類似于臨時停車位的刷卡系統(tǒng)，按月出具臨時停車時間間隔和收費標準，并自動報出收入總額并與崗亭人員現(xiàn)金收款金額互相核對，防止手工撕發(fā)票那種人為入賬漏洞。

（3）建立一個完整的物業(yè)合同歸口管理責任部門，涵蓋對法人及個人的合同管理。并認真梳理上述合同風險。

（4）加強收入方面的發(fā)票管理。若常存在票據(jù)跨期開具，在增值稅模式下，后果會很嚴重。建議都及時開票。

（5）根據(jù)上述物業(yè)收入和成本詳細數(shù)據(jù)，建立監(jiān)測系統(tǒng)，分析各區(qū)域各類型服務月度收入變化，形成績效考核機制。

第二篇：長沙濱江新城項目建議書

長沙市濱江新城開發(fā)項目正式啟動了。想起去年五、六月間，我和岳麓區(qū)的幾個兄弟們，為寫這個項目建議書，不知逛了多少網(wǎng)站、熬了多少通宵。那是在我剛作完岳麓區(qū)工業(yè)園項目規(guī)劃后不久，身體還沒有恢復，興趣還比較濃厚的時候，好在據(jù)說后來的規(guī)劃大體上是沿襲了我這個思路。現(xiàn)將文本摘錄到博客上來，請廣大博友指教。

一、項目背景

瀟湘大道北段濱江開發(fā)南起瀟湘嘴，北至二環(huán)線、三汊磯大橋，東臨湘江，西到銀杉路、老銀盆路，規(guī)劃面積7.2平方公里。近年來，長沙市城市建設大步躍進，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，隨著“三環(huán)六橋”及城市主干道建設基本完成、湘江東岸濱江區(qū)開發(fā)漸成規(guī)模和桔子洲開發(fā)的正式啟動，瀟湘大道北段的建設及其濱江開發(fā)的條件已經(jīng)具備，時機已經(jīng)成熟，任務迫在眉睫。項目建設與湘江東岸濱江區(qū)域、桔子洲、岳麓山的開發(fā)融為一體，是打造長沙城市名片的核心工程。

二、項目建設的意義

1、是建設湘江生態(tài)經(jīng)濟帶的重要節(jié)點。湘江生態(tài)經(jīng)濟帶建設是“十一五”期間全省經(jīng)濟建設和環(huán)境保護的重點項目。長沙是長株潭一體化的中心，其經(jīng)濟、政治、文化的首位度不可動搖。湘江長沙段濱江區(qū)處于生態(tài)經(jīng)濟帶北端的龍頭，是生態(tài)經(jīng)濟帶建設的核心。瀟湘大道北段及濱江開發(fā)是長沙“一江兩岸，濱江開發(fā)”的主體部分，只有完成該項目建設，長沙的濱江開發(fā)才能形成一個整體，從城市建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境保護和城市防洪等方面引領(lǐng)湘江生態(tài)經(jīng)濟帶的發(fā)展。瀟湘大道連通岳麓山風景名勝區(qū)、岳麓山大學城、長沙高新區(qū)麓谷產(chǎn)業(yè)基地和長沙市治周邊行政商務圈等眾多重點區(qū)域。該項目建設可以促進幾大區(qū)域的合作、交流與互補，加快這幾個板塊的發(fā)展，形成濱江“經(jīng)濟走廊”。瀟湘大道北段承載著湘江長沙段的城市防洪和長沙河西污水處理的功能，建好該項目可以徹底解決岳麓防洪和污水處理問題，保育湘江母親河的生態(tài)環(huán)境。

2、是提升長沙城市形象的核心工程。過去幾年，長沙市的城市面貌發(fā)生了深刻變化，但是山水洲城融為一體的城市名片沒有很好的凸顯，城市“景眼”不夠搶眼。關(guān)鍵原因就是沒有完成瀟湘大道北段建設及濱江地區(qū)開發(fā)，導致湘江兩岸的開發(fā)一條腿長一條腿短。整個濱江區(qū)的夜景一邊燈火通明、熱鬧非凡，一邊黑燈瞎火、冷火秋煙，像一個“半身不遂”的巨人。啟動該項目建設，能加快實施“一江兩岸，濱水開發(fā)”戰(zhàn)略，使山水洲城融為一體，形成城市的標志性景觀。啟動該項目建設，能將岳麓山、桔子洲、龍王港、西湖、北津城三國古城墻遺址等眾多自然和人文景觀鏈接起來，促進各景區(qū)、景點的改建、擴建和新建，拓展內(nèi)涵和外延，整合、提升旅游業(yè)品位，形成精品旅游線路，帶動長沙旅游業(yè)的發(fā)展。啟動該項目建設，能促進銀盆嶺大橋橋頭及其以北區(qū)域的城市建設、舊城改造和土地開發(fā)，建設地標性的商貿(mào)、商務和會展樓宇，發(fā)展以總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟為主體的現(xiàn)代都市服務業(yè)，實現(xiàn)沿江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由生產(chǎn)型向綜合服務型的功能轉(zhuǎn)換，構(gòu)建能與上海陸家嘴中心商務區(qū)相媲美，與長沙新河三角洲遙相呼應的濱江生態(tài)商務區(qū)。

3、是帶動岳麓新城發(fā)展的龍頭項目。長沙市治西遷以后，岳麓區(qū)搶抓機遇，強力推進城市化進程，城市面貌日新月異。但市治周邊地區(qū)發(fā)展速度與其區(qū)位不相適應，該項目規(guī)劃范圍內(nèi)總體上還處于半農(nóng)村、半舊城區(qū)、半工業(yè)區(qū)的狀態(tài)，與湘江濱江區(qū)開發(fā)和岳麓新城的發(fā)展極不協(xié)調(diào)。加快該區(qū)域的開發(fā)建設，是岳麓新城發(fā)展的重點，具有牽一發(fā)而動全身的重要作用?？梢约涌煸摰貐^(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。目前，該區(qū)域有企事業(yè)單位100余家，絕大部分國有工業(yè)企業(yè)效益下滑、資不抵債，使得該區(qū)域經(jīng)濟落后、人心不穩(wěn)。啟動該項目建設，這些企業(yè)完全可以利用拆遷補償資金和存量土地增值，完成企業(yè)改制，實現(xiàn)化蝶重生。同時，剩余土地可以用來發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)，實現(xiàn)該區(qū)域“退二進三”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進經(jīng)濟發(fā)展?？梢詫崿F(xiàn)該區(qū)域的整體開發(fā)。目前，該區(qū)域大部分處于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，基礎設施滯后，城市建筑陳舊，棚戶區(qū)、貧民區(qū)較多，很多地方甚至連自來水都不通。由于瀟湘大道北段一直沒有啟動建設，該區(qū)域的項目建設標高無法確定，各類管網(wǎng)沒有配套，整個銀望東片、岳北漁場和桐梓坡S片有近7平方公里土地無法開發(fā)。瀟湘大道北段的建設可以直接帶來兩廂近4000畝土地升值約20億元，帶動地區(qū)的開發(fā)建設，成為岳麓區(qū)“十一五”期間經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的主戰(zhàn)場?？梢詭釉缆葱鲁堑恼w發(fā)展。該區(qū)域扼守湘江兩座大橋的橋頭，與市治周邊行政商務圈和桔子洲相互配套，渾然一體；與長沙市高新區(qū)麓谷產(chǎn)業(yè)基地、岳麓山風景名勝區(qū)、岳麓山大學城和望城坡商貿(mào)物流圈聲氣相通、互為犄角，開發(fā)該區(qū)域可以實現(xiàn)河西經(jīng)濟要素的有效聚集和合理配置，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

三、項目概況

項目規(guī)劃面積7.2平方公里，區(qū)域范圍內(nèi)有國有企事業(yè)單位100家。據(jù)初步調(diào)查，區(qū)域具有開發(fā)建設可行性的土地面積5.7平方公里，其中國有土地3.16平方公里，集體土地2.54平方公里。根據(jù)城市建設控制性詳細規(guī)劃和區(qū)域土地利用現(xiàn)狀核實，該區(qū)域的土地構(gòu)成情況是：路網(wǎng)建設用地1.09平方公里，公園、綠地用地1.19平方公里，學校用地0.29平方公里，市政設施用地0.28平方公里，農(nóng)民安置用地0.6平方公里，純開發(fā)建設土地2.25平方公里。

四、開發(fā)建設構(gòu)想

（一）開發(fā)思路

按照“政府引導、社會參與、市場運作”的總體思路，以基礎設施建設帶動組團式開發(fā)的模式，立足土地資源和資本市場兩個根本點，形成政府支持、社會參與的多元化投融資機制，走“拆、改、留”并舉和滾動開發(fā)的路子，促進瀟湘大道北段濱江地區(qū)的功能向以商貿(mào)商務、生態(tài)居住、休閑旅游為主的功能和環(huán)境景觀功能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)濱江地區(qū)城市功能、生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史性跨越，帶動岳麓社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）開發(fā)原則

1、產(chǎn)業(yè)化與城市化相結(jié)合原則。項目建設按照“重塑功能，激發(fā)活力”的要求，根據(jù)濱江地區(qū)總體規(guī)劃，合理調(diào)整用地性質(zhì)。依托基礎設施建設促進土地

升值，大力發(fā)展商務商貿(mào)、都市休閑和文化娛樂等現(xiàn)代服務業(yè)；依托土地升值招商引資，不斷完善該地區(qū)的城市服務功能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與城市化相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展。

2、生活化與標志化相結(jié)合原則。把握湘江母親河人性化特質(zhì)，突出濱江走廊、步行環(huán)境、開放空間及綠化景觀建設風格的感性、細膩、親切度，盡量避免城市與水面的視線阻隔，拉近居民與湘江的關(guān)系，提高親水性。凸顯標志性建筑的宏偉、大氣、壯觀，形成新的臨江天際線，使之成為湘江河畔醒目的幕景。

3、整體規(guī)劃與分步（項目）實施相結(jié)合原則。該項目是一項融城市建設、城市防洪、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境治理、土地開發(fā)和舊城改造于一體的系統(tǒng)工程，項目多、工程量大、建設周期較長的項目，在強調(diào)規(guī)劃的統(tǒng)一性、開發(fā)建設的有序性、城市功能的配套性、環(huán)境功能的協(xié)調(diào)性、建筑風格的一致性、凸現(xiàn)地域特色的同時，又充分考慮項目開發(fā)建設的特殊性，根據(jù)項目的特性、投資主體的個性要求，有步驟地分單元、分項目逐步實施，突出單個項目的個性魅力，發(fā)揮以點帶面的輻射效應。

4、拆遷補償與企業(yè)改制相結(jié)合原則。利用拆遷補償資金，完成瀟湘大道北段濱江地區(qū)企業(yè)改制與職工安置。依靠道路建設帶來的土地升值效益，化解企業(yè)債務，引導企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和二次創(chuàng)業(yè)，達到濱江開發(fā)和企業(yè)改制雙贏的效果。

5、現(xiàn)代與歷史相結(jié)合原則。在體現(xiàn)建筑景觀的現(xiàn)代美、文化美的同時，盡可能地保留城市的歷史痕跡，展示城市的發(fā)展脈絡，增加城市的縱深感。讓人們在特定的視覺范圍內(nèi)可以看到自然生態(tài)與人文景觀交相輝映，歷史形態(tài)與現(xiàn)時狀態(tài)和諧共存。

（三）開發(fā)模式

濱江開發(fā)建設依照“政府引導，市場運作”的原則，采取開發(fā)公司招商開發(fā)模式，即政府投資公司、開發(fā)商等主體聯(lián)合成立綜合開發(fā)公司，負責土地拆遷、“三通一平”和公共基礎設施建設，負責土地的一級市場開發(fā)，負責濱江地區(qū)整體規(guī)劃的編制。

（四）開發(fā)理念

1、功能轉(zhuǎn)換，激活發(fā)展?jié)摿Α＝Y(jié)合瀟湘大道北段等公共設施建設，融合現(xiàn)代都市多元服務元素，大力發(fā)展金融貿(mào)易、商業(yè)商務、旅游休閑、生態(tài)居住等現(xiàn)代服務業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，激活產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的活力和耐力。

2、以人為本，提升環(huán)境品質(zhì)。把可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿于綜合開發(fā)的始終，堅持人與自然和諧發(fā)展，改善濱江地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境，開辟活躍的公共岸線，創(chuàng)造多種多樣的濱江活動空間，提高濱江地區(qū)的可達性和親水性。

3、延續(xù)歷史，豐富文化內(nèi)涵。保護性開發(fā)反映地區(qū)發(fā)展軌跡的建筑物和濱水地區(qū)的歷史文化資源，設置特色風貌功能區(qū)，反映該地區(qū)深厚的湖湘文化底蘊。

4、重塑景觀，形成城市特色。利用湘江岸線優(yōu)勢，通過整體設計，使建筑物、綠化和公共空間有機協(xié)調(diào)，使湘江西岸成為長沙市一道標志性的風景線。

（五）開發(fā)布局

根據(jù)“規(guī)劃一體化，功能分區(qū)化，特色多元化”的要求，結(jié)合湘江生態(tài)經(jīng)濟帶的總體規(guī)劃和瀟湘大道北段濱江地區(qū)獨特的區(qū)位優(yōu)勢，項目的功能定位為商務會展、金融貿(mào)易、旅游休閑和生態(tài)居住四大功能，著力發(fā)展商貿(mào)商務、生態(tài)地產(chǎn)和旅游休閑服務產(chǎn)業(yè)。瀟湘大道北段濱江開發(fā)功能分區(qū)布局如下：

1、望月湖親水商住區(qū)。規(guī)劃范圍為瀟湘嘴至咸嘉湖路，重點建設西湖文化園、龍王港風光帶、岳麓現(xiàn)代城、麓山才苑、濱江新府等項目，引導發(fā)展商貿(mào)、餐飲、娛樂、休閑等服務業(yè)，著力打造水景襯托、商業(yè)繁榮、生活時尚的濱水商住區(qū)。

2、銀盆嶺商貿(mào)休閑區(qū)。規(guī)劃范圍為咸嘉湖路至銀盆路。重點建設星藍灣、香海西岸等商住項目，加快銀建街棚戶改造。引導銀太、船舶廠等國有企業(yè)搬遷，合理布局賓館酒店、購物中心等商貿(mào)樓宇，引進商業(yè)摩爾和大型超市。啟動施家港水上公園、傅家洲淺水游樂區(qū)等水上游樂休閑項目建設，選擇一批建筑質(zhì)量較好的碼頭、倉庫、廠房和船塢，改造成詮釋長沙工業(yè)發(fā)展進程的城市主題廣場，發(fā)展休閑旅游業(yè)。著力把現(xiàn)狀中的廠房、倉儲碼頭和棚戶區(qū)開發(fā)建設為大型商貿(mào)大廈、濱江高檔住宅，將該區(qū)段建成既彰顯現(xiàn)代都市商貿(mào)中心特質(zhì)，又蘊含旅游休閑特色的濱江商貿(mào)區(qū)。

3、茶山商務會展區(qū)。規(guī)劃范圍為銀盆路至坦山路。站在構(gòu)建湘江西岸核心商務區(qū)的戰(zhàn)略高度，以大視角、大手筆的理念，規(guī)劃該區(qū)域的土地開發(fā)、項目建設，重點引導銀杉翠庭、秀山麗水、金麓小區(qū)等生態(tài)住宅項目調(diào)整用地性質(zhì)，布局大型會展中心、綜合性商務樓宇、高檔賓館酒店、文化體育娛樂場所等地標性建筑物，突出商務、會展、金融和辦公的核心功能，著力發(fā)展總部經(jīng)濟，將該區(qū)域建設成為媲美上海外灘，湘江生態(tài)經(jīng)濟帶最具輻射力的商流、資金流、信息流、人才流、技術(shù)流的集散地。

4、北津城文化旅游區(qū)。規(guī)劃范圍為坦山路至三汊磯大橋。重點建設北津城文化主題公園、科技博覽館和文化教育特色商業(yè)街等重大項目，引導發(fā)展旅游、演藝、餐飲、娛樂、休閑等服務業(yè)，著力打造“走進歷史、體驗當代、感受未來”的時光隧道，形成與岳麓山、桔子洲互為補充的特色景區(qū)。

（六）開發(fā)時序

項目建設工程量浩大，預計投資額巨大，建議采取分期、分段滾動開發(fā)，時間8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建設瀟湘大道北段和開發(fā)條件十分成熟的商貿(mào)、地產(chǎn)項目，重點開發(fā)岳麓大道以北，茶山路以南地區(qū)。

中期（2010-2012年），建設濱江地區(qū)道路等公共項目，重點開發(fā)坦山路以南，茶山路以北地區(qū)，瀟湘嘴以北，咸嘉湖路以南地區(qū)。

遠期（2013-2015年）重點開發(fā)咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊磯大橋以南地區(qū)。

五、結(jié)論與建議

瀟湘大道北段濱江開發(fā)項目對建設湘江生態(tài)經(jīng)濟帶，提升長沙城市的整體形象，帶動岳麓新城發(fā)展具有重要意義。該項目建設存在的主要困難和問題：一是拆遷任務艱巨；二是基礎設施建設資金籌措困難。建議采取如下措施：

1、成立機構(gòu)。強有力的組織領(lǐng)導是事業(yè)成功的關(guān)鍵，是各項工作順利推進的保障，我們開發(fā)建設濱江地區(qū)，一要爭取市委、市政府成立以市級領(lǐng)導牽頭，市財政、國資委、國土、規(guī)劃、發(fā)改、建設、水利等有關(guān)部門和岳麓區(qū)等參與的高規(guī)格協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，負責研究解決開發(fā)建設重大問題，制定和實施政策性投入的有關(guān)政策，如開發(fā)土地出讓金、報建費、道路建設配套費等優(yōu)惠政策。二是區(qū)委、區(qū)政府成立濱江開發(fā)建設領(lǐng)導小組，負責項目建設的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。三是組建以區(qū)城建投為主體的濱江開發(fā)公司，負責項目的論證、規(guī)劃編制、招商和資金籌措，項目具體運作等工作。

2、爭取政策。瀟湘大道北段濱江開發(fā)是一項浩大的系統(tǒng)工程，涉及政府、部門、企業(yè)和開發(fā)商，只有形成了“政府引導、市場運作、條塊結(jié)合、政策聚集、機制協(xié)調(diào)、利益共享”的機制，才能全面統(tǒng)籌各方力量，聚集各種資源和資金，形成開發(fā)合力。為此，我們一要爭取新河三角洲開發(fā)建設的政策，如土地出讓金返還、開發(fā)建設項目規(guī)費返還、開發(fā)建設稅收全額返還和土地增值部分用于公共項目建設等政策；二要爭取市委、市人大和市政府允許或出臺瀟湘大道北段收取土地開發(fā)項目道路配套費的政策；三要爭取市政府同意將該區(qū)域城市主次干道的管網(wǎng)建設全部列入市級公共財政投資計劃，由各專業(yè)部門（或公司）負責籌資和建設；四要爭取享有政策性銀行優(yōu)先融資和土地抵押融資的政策；五要爭取省、市政府及其水利部門的支持，將瀟湘大道北段防洪設施列入防洪基金建設項目計劃。

3、控制規(guī)劃。規(guī)劃是濱江開發(fā)的龍頭，要實現(xiàn)濱江地區(qū)的城市功能、環(huán)境功能和產(chǎn)業(yè)功能的有機結(jié)合，就要充分發(fā)揮規(guī)劃的引導和控制作用，進行有序、合理開發(fā)。當前一要爭取市政府及其規(guī)劃部門暫緩對該區(qū)域各類建設項目的規(guī)劃審批；二要爭取市規(guī)劃部門將該區(qū)域概念性規(guī)劃列為明年的重點工程，并加快編制。

4、儲備土地。土地是不可再生資源，是城市建設融資的重要載體，濱江開發(fā)是一項投資巨大的實事工程，要解決資金問題，目前最有效的途徑就是經(jīng)營土地，區(qū)政府要力爭壟斷土地一級市場，爭取通過收購、置換、征用、適當補償?shù)确椒▋渫恋?，利用綜合開發(fā)所帶來的土地升值，實現(xiàn)以地生財、以地養(yǎng)區(qū)，并運用市場機制將土地級差收入投入到城市公共設施建設。

5、狠抓當前。瀟湘大道北段是濱江開發(fā)的龍頭項目，已列入2007年市級重點工程，我區(qū)要加緊推進各項前期工作。一要迅速成立前期工作班子，啟動道建設立項、用地和規(guī)劃等申報、審批手續(xù)；二要委托專業(yè)機構(gòu)開始編制道路修建性規(guī)劃；三要加緊匯報和協(xié)調(diào)爭取財政和信貸支持，聚集道路建設資金；四要深入開展前期調(diào)查，進一步摸清拆遷量、拆遷單位和可開發(fā)土地情況；五要加大招商力度，拓寬融資渠道，盡早確定投資主體和項目運作方式

第三篇：江東新城(胡)項目建議書

江東新城項目

一、項目簡介

1、項目名：長沙大河西先導區(qū)江東新城

2、基本情況：項目地處寧縣縣城東部，北臨219國道，西臨溈江，東至曾家河，二環(huán)南路穿地塊而過。用地面積3000畝。

二、項目定位

1、形象概念：以我縣“東進融城”戰(zhàn)略目標的實施為契機，依托寧鄉(xiāng)重點項目工程“溈江兩岸三洲“，以縣城二環(huán)南路、溜子洲大橋及溈水三橋的規(guī)劃修建為支撐，打造寧鄉(xiāng)城區(qū)占地最廣、品質(zhì)最高、潛力最大的“山水新城”。

2、市場定位：

物業(yè)市場定位： 本項目定位于寧鄉(xiāng)城區(qū)次中心，在就醫(yī)、就學、購物、餐館等生活配套方面既依托城區(qū)又相對獨立而自成體系。物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、學校、醫(yī)院、購物中心、休閑中心等，是一個相對完善的城市綜合體。

消費群體定位：本項目依山傍水，生態(tài)環(huán)境極佳，因此針對消費群體也相對廣泛。從消費類別來看，既包括小高層、小梯房的普通階層，也包括相對富有的獨立、雙拼、聯(lián)排別墅消費者，還包括有一定投資創(chuàng)業(yè)能力的商業(yè)業(yè)主；從消費地域來看，既包括寧鄉(xiāng)縣城及周邊人群，我們預計有超過50%的消費量，也包括益陽、常德、婁底等地級市人群，我們預計有15%左右的消費量，還包括長沙市特別是長沙河西及周邊地區(qū)的人群，我們預計有35%左右的消費量；單從投資商最為關(guān)心的住房一塊來看，主要消費應該包括：工業(yè)園區(qū)企業(yè)及機關(guān)事業(yè)單位員工安家型購房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房、城區(qū)人口改善性購房、在外務工人員回鄉(xiāng)置業(yè)、投資性購房等。

3、功能定位：

依托溈水河畔獨有的山水魅力，打造寧鄉(xiāng)最宜居的居住社區(qū)。

依托項目所在地優(yōu)越的地理位置及交通條件，打造寧鄉(xiāng)商業(yè)次中心。

依托長沙大河西先導區(qū)及“東進融城”戰(zhàn)略的提出，打造寧鄉(xiāng)新的城市綜合體。

三、項目公共建筑外部環(huán)境

1、項目主入口環(huán)境：項目以北入口為主要入口，入口臨319國道寧鄉(xiāng)城區(qū)段（楚溈路，為雙向六車道改性瀝青路面），與寧鄉(xiāng)四大廣場之一的東城廣場毗鄰。

2、項目交通環(huán)境：項目北臨319國道，東臨省道S208（寧鄉(xiāng)至韶山）及規(guī)劃中的二環(huán)南路穿項目地而過，距金洲大道4公里，距長（沙）張（家界）高速8公里，距長沙市區(qū)26公里。

3、針對本項目的其他公共環(huán)境及市政配套設施：項目邊有湘中最大的小商品集散地沙河市場，以規(guī)劃并即將啟動建設的歷經(jīng)鋪九年制義務教育學校，縣中醫(yī)院擬選址搬遷至本項目用地邊，自來水、管道燃氣、通訊、網(wǎng)絡、電視等配套設施一應俱全。

四、項目投資優(yōu)勢分析

（一）、優(yōu)越的區(qū)位條件為本項目提供了成功的基礎條件。

1、生態(tài)環(huán)境宜人

項目用地以西，寧鄉(xiāng)母親河—溈江從雪峰山脈溈山的險峻峽谷中緩緩走來，千年古河道在此回望故土蜿蜒而去，溈江風光帶猶如一條綢緞將城市文明與自然風光編織成一副山水洲城的油畫；項目用地南部，草木豐盛的自然山體俯瞰富庶的寧鄉(xiāng)近郊。

2、交通條件便捷

規(guī)劃建設中的縣城二環(huán)南路穿項目地而過，將本項目與縣城行政板塊、開發(fā)區(qū)板塊連成一片，溜子洲大橋、沙河橋、溈水三橋?qū)⒖h城商業(yè)中心融為一體，與日益現(xiàn)代化的寧鄉(xiāng)城區(qū)毗鄰，全面接受城市現(xiàn)代文明輻射，共享省會和縣城醫(yī)療、教育、休閑、飲食、居住、購物等社會服務體系。319國道、金洲大道可在20分鐘內(nèi)直通長沙市區(qū)。

3、地理位置重要

項目處珠三角地區(qū)、大西南地區(qū)、中原地區(qū)、長三角地區(qū)等中國重要的消費市場、生產(chǎn)基地的地圖中心，是通往湖南2/5地區(qū)的必經(jīng)之路，向東西南北四向均有國、省、縣干道輻射，1小時內(nèi)可達上瑞高速、京珠高速、武廣高鐵、319國道、107國道等國內(nèi)交通要道。

4、周邊開發(fā)火爆

項目周邊地段是長沙大河西先導區(qū)最火爆的開發(fā)區(qū)域，也是寧鄉(xiāng)未來最繁華的城市動脈。碧桂園、通程山莊、藍月谷、北斗山莊、假日摩洛哥、玉龍國際、嘉誠花園、華夏綜合市場、興業(yè)苑、溫泉度假區(qū)等樓盤相映成輝，別墅、多層商品房、高層商品房、商鋪等開發(fā)模式繽彩紛呈。

（二）、優(yōu)化的經(jīng)濟環(huán)境為本項目成功提供了堅實保障。

1、縣域經(jīng)濟發(fā)達

寧鄉(xiāng)是一個人口大縣、經(jīng)濟強縣，總?cè)丝谶_135萬，縣城人口30萬；2008年在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力排名第97位，2009年躍升至全國第84位，位列中部第7位，湖南省第3位；寧鄉(xiāng)工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模達550億元，增速居全省第一，規(guī)模居全省第二；2009年財政總收入18.4億元，寧鄉(xiāng)正在向中等發(fā)達的現(xiàn)代化城市邁進，有足夠的財政實力兌現(xiàn)對項目承諾的優(yōu)惠政策。項目位于寧鄉(xiāng)城市北拓東進的主軸上，必然優(yōu)先聚集強大的資金、政策及人流。寧鄉(xiāng)綜合經(jīng)濟實力和大河西先導區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)競爭力近年顯著提升，這為實現(xiàn)先導區(qū)產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，進而為生產(chǎn)性服務業(yè)和生活性服務業(yè)的發(fā)展，順利實施本項目提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎。

2、運營成本低廉

寧鄉(xiāng)是“中國技工之鄉(xiāng)”，可以為本項目提供大量高素質(zhì)的員工，寧鄉(xiāng)有長沙地區(qū)法定的最低工業(yè)用地出讓價格和最低勞動力工資標準，有長沙大河西先導區(qū)內(nèi)最低的征地拆遷成本，是長沙地區(qū)最主要的建材供應基地，行政事業(yè)性收費標準在長沙地區(qū)最低，稅收環(huán)境寬松，項目建設、運營成本低廉。

3、消費潛力廣闊

寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展迅猛，成績令人驚嘆。2009年，寧鄉(xiāng)完成房屋銷售9090套，銷售面積115萬多平米，創(chuàng)造了寧鄉(xiāng)歷年以來的新高。同時，寧鄉(xiāng)今年新開工房地產(chǎn)項目23個，續(xù)建項目32個，特別是省外開發(fā)商和知名品牌商紛紛搶灘進駐，僅福建開發(fā)商就有十家之多，成為一道亮麗的風景線，發(fā)展的勢頭是歷史上前所未有的。現(xiàn)在我縣商品房均價僅2759元/㎡，銷售價格上，將逐漸向長沙靠攏，未來3—5年內(nèi)基本拉平房價，上升空間巨大，每平米升到4000元以上指日可待。僅寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)已聚集企業(yè)高管、技術(shù)精英、普通員工等兩萬余人，建成投產(chǎn)企業(yè)達80多家，目前寧鄉(xiāng)城市化率不足30%，離中國平均城市化率50%尚有巨大的擴容空間，購房需求旺盛。

（三）、優(yōu)秀的政府效能為本項目的成功提供了強大動力。

1、政務環(huán)境優(yōu)良

寧鄉(xiāng)是湖南省率先實行強縣擴權(quán)的第一批省轄直管縣，是湖南省縣域經(jīng)濟發(fā)展過程中著名的“兩個唯一理論”(內(nèi)陸地區(qū)縣域經(jīng)濟要實現(xiàn)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，招商引資是唯一選擇,項目工程是唯一載體)的創(chuàng)造者和實踐者，是湖南省著名的“一辦四中心政務服務模式”的創(chuàng)造者和實踐者，有一批務實奮進、積極進取、懂經(jīng)濟管理、會項目運作的干部隊伍，政務環(huán)境優(yōu)良，商務氛圍濃厚。

2、政策經(jīng)驗豐富

寧鄉(xiāng)及寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)已具備一定基礎，寧鄉(xiāng)對碧桂園等綜合開發(fā)項目已有成功的服務經(jīng)驗，擁有扶持相關(guān)企業(yè)發(fā)展的成熟有效的政策體系，擁有成功引進、培育相關(guān)企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗。

五、項目功能分區(qū)與業(yè)態(tài)分析

根據(jù)項目所處區(qū)域與定位，可以將項目劃分為四大功能分區(qū)。

功能分區(qū)一：商業(yè)娛樂區(qū)

打造最具寧鄉(xiāng)印象的文化活動區(qū)，成就最高尚的商業(yè)文化生活，促進“一江兩岸三洲”成為重要旅游目的地。

1、濱江商業(yè)區(qū)

以休閑購物為主要特色，沿江岸設置休閑購物業(yè)態(tài)，以綠化帶、雕塑、特色建筑等營造休閑氣氛，打造周末、下班時間寧鄉(xiāng)人享受文化、休閑的第一處所。

商業(yè)業(yè)態(tài)：集中商業(yè)（濱江購物街）、休閑街、酒吧街等

2、核心區(qū)精品商業(yè)街、品牌專賣店

分布在項目核心區(qū)域，臨近商務區(qū)與住宅區(qū)，提升商務取得區(qū)域價值感，成就地價峰值。

特色：小尺度步行系統(tǒng)，強調(diào)高品位、檔次和情調(diào)，特設街區(qū)商業(yè)。

3、傳統(tǒng)商業(yè)集散中心和大眾購物中心

依托沙河市場傳統(tǒng)集貿(mào)中心的提質(zhì)改造和汽車東站運營帶來的龐大人流量，設置大型購物中心和較高檔次的小商品交易市場。

4、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)

選址：分布在小區(qū)周圍，小尺度打造親切感，提升小區(qū)宜居程度

特色：小尺度步行系統(tǒng)，將街衢末端引向江邊，引導人流指引到江邊休閑購物，形成統(tǒng)一的商業(yè)體系。

功能分區(qū)二：商務辦公區(qū)

高品質(zhì)、高形象打造具有城市標志意義的商務區(qū)。選址：昭示性強、交通便利的核心區(qū)域；是整個核心區(qū)形象最集中體現(xiàn)。特色：現(xiàn)代化寫字樓，配備完善的物業(yè)管理體系，開創(chuàng)寧鄉(xiāng)高端商務辦公的先河。

功能分區(qū)三：酒店服務區(qū)

引進國內(nèi)外知名品牌酒店進駐，提升區(qū)域知名度和影響力。

選址：分布在核心商務區(qū)周圍的主要道路上或者臨江分布，通達性和昭示性良好。

特色：以中高級知名酒店為首選，體現(xiàn)核心區(qū)形象，提升區(qū)域價值。

功能分區(qū)四：人居住宅區(qū)

中高端住宅物業(yè)搭配，打造全新的城市生活概念

1、普通公寓以及酒店式公寓

以中高層電梯住宅為主，臨近主要干道，對景觀資源要求不太高。

主要客戶：中等以上收入普通家庭、單身白領(lǐng)精英以及經(jīng)常出入寧鄉(xiāng)的商務人士。

2、城市高品質(zhì)住宅（大戶型住宅）

選址：景觀資源較好，依山傍水，距離核心區(qū)適中，有一定的私密性，有能很好的融入繁華都市生活中。

主要客戶：成功人士，既不逃離繁華的都市又能保持尊貴的私人空間。

第四篇：樂東“海濱新城”項目建議書

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

海南·樂東“海濱新城”旅游度假區(qū)

項 目 建 議 書

項目發(fā)起人：天津××××有限公司

一、項目概要

（一）項目名稱：海南·樂東“海濱新城”旅游度假區(qū)項目（暫名）。

（二）項目性質(zhì)：濱海旅游業(yè)及旅游城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品綜合開發(fā)。

（三）項目選址：海南省樂東縣九所鎮(zhèn)～佛羅鎮(zhèn)濱海地帶。

（四）規(guī)劃及開發(fā)范圍：

項目區(qū)東至樂東縣中灶灣與三亞市交界處，西至嶺頭灣，東、北抵海南西線高速公路及基本農(nóng)田片區(qū)，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場范圍除外）。項目區(qū)海岸線長度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規(guī)劃

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

游資源與濱海資源的基礎上，按照“硅谷式”的科技孵化與風險投資開發(fā)模式，進一步將樂東縣北部海濱地區(qū)建成促進海南南部旅游經(jīng)濟與西部工業(yè)經(jīng)濟相融合的、集中國熱帶海洋科技及熱帶農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及項目孵化、旅游度假為一體的海洋科技、企業(yè)會館區(qū)和風險投資者樂園。

（六）主要規(guī)劃建設內(nèi)容及開發(fā)規(guī)模（項目啟動期）：

1．基礎配套設施系統(tǒng)工程：

主要包括：（1）樂東濱海新區(qū)（含九所）交通主干道建設工程；（2）項目區(qū)水源地保護及供水體系建設工程；（3）項目區(qū)污水（肥）處理分步建設工程；（4）項目區(qū)供（變）電系統(tǒng)工程；（5）項目區(qū)道路及管（線）網(wǎng)體系分步建設工程；（6）項目區(qū)公益服務設施、園林綠化系統(tǒng)工程；（7）濱海濕地、生態(tài)恢復與保護系統(tǒng)工程；（8）沙灘清理及環(huán)衛(wèi)設施工程體系；（9）農(nóng)莊項目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎設施及農(nóng)貿(mào)物流設施建設工程。

2．功能區(qū)建設項目：

主要建設：（1）“創(chuàng)意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園；（2）海濱浴場、西亞風情園和沙灘、沙漠運動娛樂區(qū)；（3）“藍硅谷”熱帶海洋與農(nóng)業(yè)科技會館區(qū)；（4）旅游碼頭及國際游艇會館區(qū)；（5）嶺頭灣海濱高爾夫球場及國際高爾夫會館區(qū)；（6）三曲溝“烏托邦”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園示范項目區(qū)；（7）“太陽城”海濱TOWN HOUSE度假項目區(qū)；（8）高檔海濱度假酒店項目建設區(qū)；（9）中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區(qū)；（10）“鄉(xiāng)村田園”國際康復療養(yǎng)中心；（11）九所鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)物流中心及農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)；（12）北部灣民俗文化與生態(tài)農(nóng)莊旅游度假區(qū)，等。

3．用地規(guī)劃與土地整理規(guī)模：

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

二、項目背景及項目建設的意義

（一）項目背景

海南島位于我國的最南端，是我國的第二大島。其地處南中國海與中國大陸的門戶，屬典型的熱帶、亞熱帶海洋性季風氣候區(qū)，是我國唯一的熱帶濱海旅游目的地。海南島陸地總面積約3.4萬平方公里，擁有1825公里長的海岸線，匯集了陽光、海水、沙灘、空氣、氣候、植被、溫泉、田園、風情等具有世界級品位的自然、人文旅游資源，是我國的“寶島”、“熱帶資源寶庫”和“中國與全世界人民共有的一顆明珠”。

海南島由于地處我國南疆，長期處于中國社會、經(jīng)濟發(fā)展的邊緣地帶。直到1988年海南建省后，海南島才成為我國改革開放的前沿地區(qū)，其處女般得天獨厚的自然、人文資源寶藏方始被世人所注目。1993年國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、海南九十年代初期經(jīng)濟泡沫的破滅，使海南的經(jīng)濟建設一度陷于長達十年的低谷期，僅旅游業(yè)呈現(xiàn)出一枝獨秀的發(fā)展局面。

進入21世紀后，海南旅游業(yè)的日益興旺，不僅重啟了海南當前百業(yè)待興的良好開端，而且促進了以島外人士“第二居所”為主要市場特征的海南第二支柱產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展?！皩⒑Ｄ辖ǔ芍袊暮蠡▓@、全中國與世界人民的度假村”的旅游房地產(chǎn)發(fā)展理念，已為海南新一輪的經(jīng)濟建設注入了全新的產(chǎn)業(yè)動力，為投資者提供了正確的投資導向。

經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場開發(fā)，目前海南已成為我國旅游經(jīng)濟比較發(fā)達的省份，并已躋身我國六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人數(shù)已達593萬人次，自1996年以來，年均客源增長率達17.3％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進一步改善了海南的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

促進海南南部旅游業(yè)向海南西部的縱深發(fā)展，促進海南西部旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，促進海南西部工業(yè)走廊工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、人居環(huán)境、旅游環(huán)境、投資環(huán)境的人性化改善，推進海南省委、省政府有關(guān)促進海南中、西部地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展戰(zhàn)略舉措的實施，無疑具有深遠的戰(zhàn)略意義。

2、樂東縣是海南省的農(nóng)業(yè)大縣，素有海南“魚米之鄉(xiāng)”、“香蕉王國”、“熱帶水果之鄉(xiāng)”的美譽。因此，將樂東縣的熱帶濱海資源和“大農(nóng)業(yè)”優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖績?yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢，在實施海南西部旅游開發(fā)戰(zhàn)略的基礎上，進一步實現(xiàn)中華五千年農(nóng)業(yè)文明與海南鄉(xiāng)村度假旅游業(yè)的完美結(jié)合，使海南的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境與旅游環(huán)境、人居環(huán)境、投資環(huán)境融為一體，必將開創(chuàng)出海南西部及鄉(xiāng)村旅游度假的鮮明特色，豐富海南旅游度假產(chǎn)品的時空內(nèi)涵，提升海南旅游度假產(chǎn)業(yè)的市場競爭力。

3、城鄉(xiāng)一體化是未來海南旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。隨著國民收入的不斷提高，我國的自駕車旅游和自助式度假旅游正在蓬勃興起，其旅游活動范圍、時間、度假休閑方式都發(fā)生了巨大的變化。預計當國民人均收入水平達到2000美元之后（2010年以后），我國的“自由（游）人”將超過團隊觀光游人數(shù)，成為我國旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場主流。海南尤其是海南南部海濱地區(qū)作為我國最佳的避寒、度假、養(yǎng)老、休閑旅游勝地，其獨特、豐富的鄉(xiāng)村自然生態(tài)和旅游度假資源，將成為與其熱帶濱海旅游資源品位相齊的旅游度假之地。因此，樂東“海濱新城”旅游度假區(qū)及其周邊地區(qū)鄉(xiāng)村度假項目的開發(fā)，體現(xiàn)了我國旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，必將成為海南旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個亮點，產(chǎn)生出巨大的旅游經(jīng)濟效益和社會邊際效益。

4、通過規(guī)劃實施樂東“海濱新城”旅游度假區(qū)及周邊鄉(xiāng)村度假項目開

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

國家的發(fā)展經(jīng)驗，在某個中心城市的一小時車程范圍內(nèi)，其莊園式物業(yè)、鄉(xiāng)村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物業(yè)形式代表了富裕階層和中產(chǎn)者“第三次置業(yè)”的市場主流（而“一次置業(yè)”和“二次置業(yè)”一般均集中在城市范圍）。目前中國正處于小康時代“二次置業(yè)”的高峰期，“第三次置業(yè)”和“侯鳥式”置業(yè)也正逐漸興起，海南作為中國最理想的“侯鳥式”置業(yè)和“三次置業(yè)”之地，其鄉(xiāng)村居住與度假時代必將領(lǐng)先于全國到來。樂東縣濱海地區(qū)與三亞毗鄰、距三亞鳳凰國際機場僅半小時車程，具有發(fā)展中國富足時代“第三次置業(yè)”的極好的開發(fā)條件，因此，本計劃書建議在樂東縣“海濱新城”項目中，其旅游業(yè)和鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品開發(fā)定位，應重點突出“三亞后花園”與自助式旅游度假特色。

四、項目區(qū)修建性規(guī)劃范圍與基本建設內(nèi)容

樂東縣“海濱新城”旅游度假區(qū)的規(guī)劃開發(fā)范圍，東起九所鎮(zhèn)中灶灣與三亞市交界處，西至佛羅鎮(zhèn)嶺頭灣，東、北抵海南西線高速公路及基本農(nóng)田片區(qū)，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場范圍除外）。項目區(qū)海岸線長度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規(guī)劃范圍包括樂東縣九所、利國、黃流、佛羅4鎮(zhèn)約150～200平方公里的濱海開發(fā)區(qū)域（包括海岸保護地帶、灘涂、生態(tài)林（山）地和自然村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)）。其中，一期項目修建性規(guī)劃擬采取沿海組團式布局方式（避開基本農(nóng)田、人口稠密區(qū)和生態(tài)修復與保護區(qū)），擬先期啟動九所新區(qū)基礎配套設施及TOWN HOUSE度假項目群、現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)物流區(qū)、中灶灣五星級度假會館區(qū)、三曲溝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園、嶺頭灣“藍硅谷”海洋科技城等項目，一期項目修建性規(guī)劃開發(fā)面積約45平方

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書

憩區(qū)和公共停車場地。

7、濱海濕地、生態(tài)恢復與保護系統(tǒng)工程：計劃對海岸線200米以內(nèi)的全部蝦池、魚池、人工建筑物進行清理、拆遷，恢復濱海濕地和海濱生態(tài)林區(qū)，并適度進行人工景觀帶建設。

8、沙灘清理及環(huán)衛(wèi)設施工程體系：需購置現(xiàn)代化的沙灘清潔設施設備，對海濱沙灘、沙漠項目區(qū)進行日常性的清潔維護；旅游度假區(qū)需設置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放點。

9、農(nóng)莊項目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎設施及農(nóng)貿(mào)物流設施建設工程：對采取“公司＋農(nóng)戶”方式進行度假項目合作開發(fā)的農(nóng)業(yè)花、果種植園區(qū)、生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)村生態(tài)示范區(qū)域和鄉(xiāng)村景區(qū)，成片開展農(nóng)區(qū)道路（含道路兩側(cè)景觀綠化帶）、水利（含噴管、滴灌）、電網(wǎng)、電視等現(xiàn)代化農(nóng)村基礎設施建設，同時在區(qū)域內(nèi)合理分布農(nóng)貿(mào)物流及科技服務網(wǎng)點，在九所鎮(zhèn)建設農(nóng)貿(mào)物流中心和農(nóng)業(yè)科技服務中心。

（二）功能區(qū)項目建設內(nèi)容（初步設想）：

1、“創(chuàng)意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園

（1）海岸生態(tài)防護林和園林景觀帶：計劃對樂東縣濱海區(qū)域的蝦池、魚池、人工建筑物進行清理、拆遷，恢復濱海濕地和海濱生態(tài)林區(qū)，并適度進行人工景觀帶建設。

（2）濱海濕地主題公園：計劃對樂東縣濱海區(qū)的傳統(tǒng)養(yǎng)殖業(yè)灘涂、河流入?？陂_展大規(guī)模的濱海濕地恢復工程，并在遠期進行濱海濕地主題公園開發(fā)，使之成為樂東濱海區(qū)生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展的核心地帶。

（3）萬國風車博覽園及海岸風車小屋：建議在開發(fā)利用樂東縣海濱豐富

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業(yè)、生物技術(shù)等諸多領(lǐng)域的研究、開發(fā)），在此基礎上，采取“硅谷”式的園區(qū)運作模式，出臺、制定鼓勵科技風險投資的相關(guān)政策，將海南的旅游度假向心力轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤浇?jīng)濟發(fā)展所需的投資、市場向心力，為國內(nèi)外投資商開創(chuàng)更為廣闊的投資天地，使樂東縣濱海區(qū)成為我國科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“南繁基地”和風險投資樂園。

“藍硅谷”熱帶海洋與農(nóng)業(yè)科技會館區(qū)主要建設內(nèi)容為：中心會館區(qū)（含四星級酒店）、科技企業(yè)會館區(qū)、科研實驗配套服務中心、科技成果及信息交流服務中心、科技產(chǎn)品展示中心、技術(shù)培訓中心、院士及專家流動工作站、風險投資企業(yè)會館區(qū)等，另外為園區(qū)科技企業(yè)或風險投資企業(yè)提供科技創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化所需的各類中試實驗、示范推廣基地（部分在園區(qū)內(nèi)設立）。

4、旅游碼頭及國際游艇會館區(qū)

望樓港、嶺頭港及項目區(qū)未來人工內(nèi)海水域可開辟游艇碼頭，碼頭基礎配套設施由開發(fā)公司統(tǒng)一營建，游艇會館采取產(chǎn)權(quán)式營銷經(jīng)營模式。旅游度假區(qū)內(nèi)擬建設2～3個千噸級泊位、5～8個百噸級泊位和100余個小型私家游艇泊位。為吸引國內(nèi)國際游艇專業(yè)經(jīng)營機構(gòu)的參與，碼頭區(qū)擬統(tǒng)一規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式的國際游艇會館區(qū)，除游艇碼頭等公共配套設施外，各專業(yè)游艇經(jīng)營機構(gòu)的會館設施可以自行投資建設（其經(jīng)營管理模式與產(chǎn)權(quán)酒店相似）。

5、海濱高爾夫球場及國際高爾夫會館區(qū)

旅游度假區(qū)內(nèi)擬建設一座56洞國際頂級高爾夫球場和一個18洞高爾夫練習場，作為項目區(qū)重要的旅游度假功能設施。球場區(qū)還擬建五星級中心會館和與之相配套的高爾夫別墅群、高爾夫教習中心、高爾夫文化公園。

6、“烏托邦”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園示范項目區(qū)

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8、高檔海濱度假酒店項目建設區(qū)

該區(qū)擬吸引國際著名酒店投資管理集團在樂東縣參與高檔酒店項目開發(fā)，以此確立樂東縣在海南西部地區(qū)旅游服務業(yè)中的地位，充分利用樂東縣良好的濱海度假資源，適當規(guī)劃3～5家4星級以上高檔酒店，設計床位數(shù)量約2000～2500張。

9、中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區(qū)

（1）中灶灣全景公園：項目區(qū)東部的中灶灣與三亞市東鑼灣接壤，其海濱山嶺是項目區(qū)主要制高點之一，登臨山頂，可了望南海萬頃碧波之上的東鑼、西鼓二島和三亞、樂東濱海新區(qū)。初步設想在此開辟登山步行道、熱帶植物園、石景園、山頂公園，熱帶蝴蝶谷、百鳥樂園、攀崖運動及蹦極運動娛樂區(qū)、野外生存極限娛樂區(qū)等山地旅游觀光、娛樂項目。遠期可考慮增設佛、道文化旅游觀光、服務設施和大型人文景點，建設可吸引游客的登山觀光電梯（扶梯或垂直梯）等項目，使之成為從三亞到樂東濱海新區(qū)的一個重要的景觀節(jié)點。

（2）定制式半山別墅區(qū)：結(jié)合中灶灣山嶺全景公園規(guī)劃，在公園山坡地帶分散規(guī)劃建設豪華度假會館及全景名人別墅群，利用中灶灣全景公園絕佳的半山環(huán)境與觀景效果，采用定制式營銷服務，為業(yè)主度身打造純粹的個性化度假豪宅。

半山別墅區(qū)由公園管理處統(tǒng)一物業(yè)配套和管理，使之成為真正的五星級公園化住宅。

10、“鄉(xiāng)村田園”國際康復療養(yǎng)中心

對于城市而言，鄉(xiāng)村田園是一種綠色、恬和、輕松、淳樸的休閑意境，5

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區(qū)4500公頃的土地可初步分類與整理如下：

（1）最高潮位線100米～200米以內(nèi)的濱海帶狀防護林、濱海濕地恢復工程與園林景觀開發(fā)用地約480公頃（海岸生態(tài)環(huán)境恢復與保護區(qū)，其用地計入控規(guī)范圍內(nèi)，并應由政府出臺相關(guān)的投資獎勵政策）；

（2）濱海主題公園及文化設施建設用地200公頃；

（3）市政綠化、公共休憩區(qū)用地650公頃（含高爾夫用地400公頃）；

（4）項目區(qū)道路及市政配套設施用地250公頃；

（5）規(guī)劃各類旅游服務設施項目開發(fā)用地150公頃；

（6）規(guī)劃各類濱海度假項目建設用地750公頃；

（7）規(guī)劃預留文教、衛(wèi)生和其他公益性項目用地100公頃；（8）規(guī)劃海洋科研、農(nóng)業(yè)科技項目用地100公頃；（9）規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)貿(mào)、物流項目用地100公頃；

（10）規(guī)劃整合三曲溝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與鄉(xiāng)村度假核心項目（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公園）用地2200公頃（其中用于鄉(xiāng)村度假核心項目的建設用地面積約200公頃，控規(guī)范圍內(nèi)的自然村鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)園區(qū)則為項目的外延部分）。

五、政企合作開發(fā)模式及開發(fā)步驟

（一）政企合作開發(fā)模式（建議性方案）

1、由政府主導、企業(yè)出資，分期進行項目區(qū)土地整理和基礎設施建設，對已經(jīng)具備條件的項目建設用地，由政府采用招拍掛方式，對項目區(qū)商業(yè)性項目用地進行土地市場化出讓，土地出讓收益除按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定需上繳國家的部分外，優(yōu)先償還投資商的土地整理、基礎建設成本，其余利潤由

海南·樂東“海濱新城“旅游度假區(qū)項目建議書 的各類項目基本上已全面開始進行建設，項目區(qū)旅游度假服務設施已初具規(guī)模，城市化項目開始陸續(xù)啟動，旅游產(chǎn)品開發(fā)開始與國際化市場接軌，旅游景區(qū)和旅游服務設施的經(jīng)營效益得到提高，并逐步向集約化經(jīng)營時期過渡。

六、項目總投資及籌資計劃

（一）項目總投資的初步估算

根據(jù)本項目的基本建設構(gòu)思，本項目的總投資量初步估算為150億元。其中：

1．項目區(qū)基礎配套設施滾動開發(fā)、土地分步整理需投入35億元左右； 2．旅游度假區(qū)的核心啟動項目，如濱海生態(tài)恢復工程、旅游景區(qū)、旅游農(nóng)莊、主題公園、高爾夫球場、游艇碼頭、農(nóng)貿(mào)物流中心等基本功能項目，需投入建設資金約40億元；

3、旅游度假區(qū)的各類度假服務設施、高檔酒店、商業(yè)設施、旅游地產(chǎn)等項目，需投入建設資金70億元；

4．旅游度假區(qū)基礎配套設施和核心功能項目營運階段所需的初期流動資金投入約5億元。

（二）籌資計劃和資金來源保證

根據(jù)本計劃書確定的開發(fā)步驟，現(xiàn)將各開發(fā)階段的資金籌措計劃和資金來源保證概述如下：

第一階段（第1～2年）：擬投入項目區(qū)規(guī)劃設計費用、基礎設施建設和前期土地整理資金5億元。該項開發(fā)資金由××××公司自有資金提供資金來源保證。

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第五篇：新城辦事處流動人口管理2012

新城辦事處流動人口管理2012

上半年工作小結(jié)

新城辦事處2012年流動人口計劃生育管理工作在鄲城縣縣計生委及縣流動辦的指導幫助下，在新城黨工委、辦事處的大力支持關(guān)心下，取得了可喜成績。為了搞好流動人口計劃生育管理工作，新城黨工委、辦事處在今年元月份專門召開了流動人口管理工作會議，并同各社區(qū)居委會、轄區(qū)各單位簽定了相關(guān)的目標責任書，對各項工作指標都提出了具體要求，獎罰分明。新城辦事處以建立流動人口服務管理全國“一盤棋”機制和推進流動人口計生基本公共服務均等化為目標，努力推進轄區(qū)流動人口計劃生育管理工作制度化、常態(tài)化。主要做法有一下幾個方面：

一、強化“一盤棋”意識，多部門聯(lián)動，加強統(tǒng)籌協(xié)作。新城辦事處切實加強“一站式”服務窗口建設，為轄區(qū)流動人口提供優(yōu)質(zhì)便利服務；要求人口計生、民政、司法、派出所、婦聯(lián)、勞動保障等部門聯(lián)合辦公，并把計劃生育、職業(yè)介紹、養(yǎng)老保險、糾紛排解、關(guān)愛女孩、平安建設等服務項目納入“一站式”服務內(nèi)容；建立健全運轉(zhuǎn)高效、保障有力的流動人口計劃生育基本公共服務運行機制。

二、轉(zhuǎn)變工作思路，落實均等化服務。新城辦事處切實加強服務型機關(guān)建設，在轄區(qū)流動人口比較集中的街道、社區(qū)、市場積極舉辦計生宣傳活動，為他們免費發(fā)放計生宣傳單、計生用品，1

大力進行出生缺陷干預宣傳，免費進行B超檢查，免費進行孕前優(yōu)生監(jiān)測，使這些在外務工的流動人口充分感受“第二故鄉(xiāng)”的溫暖。

三、大力加強流動人口信息化建設。新城辦事處充分發(fā)揮流動人口信息平臺作用，提高流動人口服務管理時效性，實現(xiàn)動態(tài)管理。一是堅持每天登錄流動人口信息平臺，確保做到“三個及時”，即及時更新流出人口信息、及時協(xié)查反饋流入人口信息、及時通報流動人口新增或變動信息。二是堅持流動人口月報制度，堅持在每月的23日將上月的流動人口信息上報縣計生委流動人口管理辦公室，并及時注銷本地流出人口返鄉(xiāng)、遷移、回到原籍等信息。三是每季度對轄區(qū)內(nèi)流動人口進行一次清查摸底，確保做到宣傳服務到位、人員登記到位、證件辦理到位、合同簽訂到位。

四、扎實開展社區(qū)流動人口服務管理工作。新城辦事處加強了對流動人口服務管理體制機制建設，使流動人口管理服務逐步走上制度化、規(guī)范化。一是完善了社區(qū)流動人口工作規(guī)范，促進了社區(qū)流動人口服務的開展。二是開展了流動人口入戶調(diào)查、驗證工作，建立了流動人口登記臺賬，驗證率在95%以上。三是開展了針對流動人口育齡婦女的服務工作，通過發(fā)放宣傳資料，及時宣傳計劃生育政策法規(guī)、生殖健康常識和便民服務措施等信息，并提供力所能及的服務，讓她們感受到社區(qū)“家”的溫馨。

2012上半年流動人口計劃生育管理工作雖然取得了一定的成績，但還存在著一定的不足。為了更好地搞好2012年全年流動人口計劃生育管理工作，我們將宣傳教育、經(jīng)常性工作為主，搞好流入人口的技術(shù)服務工作，并制定一系列的措施。使流入人口在新城管轄范圍內(nèi)能夠遵守好計劃生育政策、法規(guī)，使流動人口管理工作能在現(xiàn)存基礎上更上一個臺階。