第一篇：立項批復(fù)所需資料

立項批復(fù)所需資料：

1.書面申請。2.資金證明。3.土地使用權(quán)證明。4.可行性研究報告。5.房產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)。6.項目地形圖。7.項目建設(shè)投資概算。

第二篇：立項所需資料

立項所需資料1、2、3、4、5、6、7、8、9、項目立項申請書 商品房項目申請報告書 資金證明(投資額的25%～30%))補交資料承諾函 公司營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼復(fù)印件1份 法人身份證明、身份證復(fù)印件1份 土地使用證復(fù)印件1份 公司章程 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件1份

10、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件復(fù)印件1份

11、招標基本情況表

12、項目節(jié)能評估報告書

13、節(jié)能評估報告書的評審意見

14、建設(shè)項目環(huán)境影響報告表

15、環(huán)評批復(fù)

16、社會風險評估報告書

第三篇：立項批復(fù)

立項批復(fù)

單擊輸入名稱：

你單位關(guān)于單擊輸入項目名稱的可行性報告收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

1.準予該項目立項。

2.該項目應(yīng)達到的技術(shù)指標為：單擊輸入詳細內(nèi)容；該項目應(yīng)達到的經(jīng)濟指標（含規(guī)模指標）為單擊輸入詳細內(nèi)容。

3.該項目自單擊輸入時間起至單擊輸入時間止。

請你們盡快組織項目進行簽約。

此復(fù)

輸入批復(fù)部門名稱 2013年11月16日

第四篇：行政復(fù)議申請書(立項批復(fù))

申請人劉xx，女，漢族，1973年10月9日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社49號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1975年9月9日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社52號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1959年3月16日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社51號，身份證號：***1xx。

申請人于xx，男，漢族，1949年9月6日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社48號，身份證號：***1xx。

申請人馬xx，男，漢族，1954年7月15日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社46號，身份證號：***1xx。

申請人楊xx，男，漢族，1964年6月10日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)，身份證號：5105236406101xx。

申請人于xx，男，漢族，1956年5月23日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社50號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1938年11月6日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社，身份證號：5105233811061xx。

申請人段xx，女，漢族，1955年4月5日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社25號，身份證號：***1xx。

申請人于xx，男，漢族，1973年10月7日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村二社26號，身份證號：***1xx。

申請人吳x，男，漢族，1968年5月13日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社44號，身份證號：***1xx。

申請人龍xx，男，漢族，1956年4月27日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村二社3號，身份證號：***1xx。

申請人馬xx，男，漢族，1956年11月30日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社47號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1952年4月3日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社21號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1956年6月15日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社20號，身份證號：***1xx。

申請人劉xx，男，漢族，1943年5月28日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村二社21號，身份證號：***1xx。

申請人于x，男，漢族，1963年12月4日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村二社29號，身份證號：***1xx。

申請人吳xx，男，漢族，1942年1月14日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社30號，身份證號：***1xx。

申請人游xx，男，漢族，1953年6月1日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社38號，身份證號：***1xx。

代表人于xx，男，漢族，1956年5月23日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社50號，身份證號：***1xx。

代表人劉xx，女，漢族，1973年10月9日出生，住四川省瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民生村一社49號，身份證號：***1xx。

被申請人中華人民共和國發(fā)展和改革委員會，地址：北京市西城區(qū)月壇南街38號。

第五篇：辦理房地產(chǎn)項目建設(shè)立項所需資料

辦 理 房 地 產(chǎn) 項 目 建 設(shè) 立 項 所 需 資 料:、《***開發(fā)工程立項申請表》（一式兩份）；

2、申請房地產(chǎn)建設(shè)立項報告；

3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，合作開發(fā)的項目需提供合作協(xié)議；

5、開設(shè)項目資本金帳戶和辦理投資商的資信證明（公司信用和帳戶內(nèi)資金情況）

6、通過招標投標取得土地的，需提供《成交確認書》；

7、項目的可行性報告；

8、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)排污的可行性意見；

9、解決小區(qū)住戶子女教育的協(xié)議書；

10、項目的初步設(shè)計方案、投資規(guī)模和開發(fā)計劃；

11、項目選址意見書和選址紅線圖；

12、項目位置圖和界限現(xiàn)狀地形圖；

注：以上第5項資料需提交原件和復(fù)印件，原件核對后退還，2、8、9項資料需提交原件，3、4、6、7、10-12項資料需提交復(fù)印件，2-11項資料統(tǒng)一用A4紙按以上順序裝訂成冊。

1、市場條件判斷

開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。

2、項目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。

內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風險、高收益的特點，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風險分擔的特點。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的一個全新課題。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風險的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項目融資的概念和特點

項目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關(guān)注的熱點之一。“項目融資”是一個特定的金融術(shù)語，是“為一個經(jīng)濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保

障”。

中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項目上。”

傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。

項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結(jié)構(gòu)多樣化、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資成本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢，降低融資成本。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設(shè)備、材料、能源供應(yīng)商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務(wù)顧問(law or tax

adviser)、有關(guān)政府機構(gòu)(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。

項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。

目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，主要用于三大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項目融資模式是解決問題關(guān)鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個方面：

1、如何實現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險的評價以及項目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。

2、如何分擔項目風險 風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。

3、如何利用項目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。

4、如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

5、如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。

6、如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹慎之策,僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。

7、如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。

項目的基本融資模式主要有三方面的特征：

在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。

在信用保證上。要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務(wù)資金；對于從建設(shè)期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。

在時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項目的建設(shè)、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； BOT 項目融資模式。

在這些融資方式當中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式：

一、通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。

二、投資者通過項目子公司安排融資 建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項目的債務(wù)責任；第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。

三、投資者通過合伙制項目安排融資 通過項目公司安排項目融資的優(yōu)點：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責任清楚，項目融資的債務(wù)風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資、可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件、項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托給另外的管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上缺乏靈活性；債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨選擇債務(wù)形式。

商業(yè)地產(chǎn)（含地塊）項目全程策劃開發(fā)方案服務(wù)模式的主要內(nèi)容

1、商業(yè)項目立項市場調(diào)研論證服務(wù)

2、商業(yè)項目開發(fā)策劃服務(wù)

3、商業(yè)項目環(huán)境及空間規(guī)劃設(shè)計服務(wù)

4、商業(yè)項目管理團隊建設(shè)與培訓服務(wù)

5、商業(yè)項目招商前的廣告策劃推廣服務(wù)

6、商業(yè)項目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃服務(wù)

7、商業(yè)項目樓層規(guī)劃布局服務(wù)

8、商業(yè)項目價格定位法則服務(wù)

9、商業(yè)項目樓盤銷售價格定位服務(wù)

10、商業(yè)項目銷售中心與招商處的策劃建設(shè)包裝服務(wù)

11、商業(yè)項目招商服務(wù)

12、商業(yè)項目連鎖品牌主力店及次主力店的招商引進服務(wù)

13、商業(yè)項目商戶進駐二次裝修設(shè)計與指導規(guī)劃服務(wù)

14、商業(yè)項目及商場商戶經(jīng)營理念修正服務(wù)

15、商業(yè)項目及商場開業(yè)前期的員工招聘與強化訓練服務(wù)

16、商業(yè)項目及商場盛大開業(yè)策劃推廣服務(wù)

17、商業(yè)項目及商場管理平臺及管理體系建設(shè)服務(wù)

18、商業(yè)項目及商場日常銷售運營管理服務(wù)

19、商場促銷推廣法則服務(wù)

20、商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)單盤銷售代理服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)項目主要服務(wù)對象 →房地產(chǎn)樓盤銷售代理 →大型百貨商場 →主題商場

→購物中心Shopping Mall →百貨超市 →連鎖超市 →專業(yè)市場 →步行街

→復(fù)合型商業(yè)（商辦+商住+商務(wù)酒店+洗浴中心+商場+寫字樓）

→社區(qū)商業(yè)（社區(qū)購物中心+社區(qū)商業(yè)街+休閑娛樂商業(yè)+旅游商業(yè)地產(chǎn)+購物公園）→超級市場 →批發(fā)市場 →綜合性市場

→商業(yè)步行街（商業(yè)街+步行街+專業(yè)街+特色街）→商業(yè)地產(chǎn)及商場咨詢診斷

正處于虧損的商業(yè)地產(chǎn)及商場進行診斷分析、調(diào)研論證、檢查梳理、確定問題、改造重組、策劃設(shè)計、包裝推廣，引進實力品牌商家進駐支持，使其該虧損的商業(yè)項目通過重組、導入新的運營管理模式、改變經(jīng)營理念、提高經(jīng)營檔次、達到扭虧為盈之目的。

商業(yè)項目全程策劃開發(fā)＊規(guī)劃設(shè)計＊商場招商及商場營運管理等主要工作節(jié)點： ㈠商業(yè)項目市場調(diào)研部分：

① 房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項目所在地的宏觀經(jīng)濟指標和政府政策支持力度分析；

② 項目的商業(yè)市場形成格局及環(huán)境分析； ③ 投資客、商賈及市場需求分析； ④ 人口及消費者習性分析； ⑤ 競爭對手分析；

⑥ 商業(yè)項目的SWOT分析；

⑦ 商業(yè)項目的市場份額及未來預(yù)測分析； ⑧ 商業(yè)項目開發(fā)的可行性標的分析； ㈡商業(yè)項目開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略部分： ① 總體發(fā)展思想定位； ② 主題規(guī)劃定位； ③ 建筑產(chǎn)品風格定位； ④ 經(jīng)營理念定位； ⑤ 項目管理體系定位； ⑥ 投資資金運作定位；

㈢結(jié)合設(shè)計單位對商業(yè)項目提出合理的規(guī)劃設(shè)計建議： ① 商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計理念； ② ②本商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的市場依據(jù)； ③ ③市場總體形象設(shè)計； ④ ④商業(yè)項目環(huán)境景觀概念設(shè)計； ⑤ ⑤商業(yè)項目經(jīng)營風格設(shè)計； ⑥ ⑥建筑產(chǎn)品整體風格設(shè)計； ⑦ ⑦工程總造價及工程進度預(yù)計；

㈣商業(yè)項目商業(yè)部分之功能定位部分： ① 商業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃定位； ② ②商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及資源整合；

③ ③商業(yè)業(yè)態(tài)分配的黃金法則{購物：娛樂：餐飲}； ④ ④商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合統(tǒng)一形象原則； ⑤ ⑤商場目標商賈及主力店的選擇及組合；

⑥ ⑥商場主力店及次主力店多元化經(jīng)營組合原則{租賃：聯(lián)營：加盟：自營}；

㈤項目整體策劃推廣營銷核心策略（做政策、做文化、做內(nèi)涵、概念）① 商業(yè)樓盤主題定位炒作策略；

② ②商業(yè)樓盤及商場借助品牌主力店概念炒作策劃方案； ③ ③樓盤銷售整體策劃推廣方案和大客戶大體量租賃策劃方案； ④ ④樓盤價格定位法則及價格定位策略； ⑤ ⑤銷售概念和促銷技巧策劃方案；

⑥ ⑥商場項目招商的投資客、商賈、準客戶鎖定策略； ⑦ ⑦商業(yè)項目開盤模式及廣告賣點策劃方案； ⑧ ⑧商業(yè)樓盤租售并舉策劃方案； ⑨ ⑨商業(yè)項目銷售及招商的新聞發(fā)布會； ⑩ ⑩商業(yè)尾盤營銷策劃策略；

㈥項目商業(yè)招商推廣法則（商場招商與樓盤銷售互動進行，形成互帶互補形式）① 樓盤售樓處、商場招商處現(xiàn)場設(shè)計包裝方案； ② ②商場招商優(yōu)惠政策及招商技巧制定；

③ ③商場招商宣傳賣點、廣告語及廣告策劃推廣方案； ④ ④商場樓層平面規(guī)劃設(shè)計；

⑤ ⑤商場招商準客戶的確定及目標客戶的邀請策略和洽談技巧（本地周邊外地）； ⑥ ⑥商場招商的業(yè)態(tài)業(yè)種的劃分與規(guī)劃布局圖； ⑦ ⑦商場招商價格制定法則及提升策略； ⑧ ⑧商業(yè)項目合同及其他招商文本的形成； ⑨ ⑨商場招商履約金、租金收取辦法；

⑩ 商場招商人員及其他有關(guān)人員的陸續(xù)招聘與培訓； ⑾商場VI、CI導視系統(tǒng)；

⑿商業(yè)樓盤銷售與商場招商互為一體的廣告策劃及宣傳品的制作與發(fā)放策略； ⒀商場招商開幕日活動慶典策劃； ⒁商場招商中期的新聞發(fā)布會策劃方案；

⒂商場招商后期的目標性招商及異地招商策劃方案； ⒃商場品牌商家招商原則；

⒄商場投資者及商賈合同簽訂并收取全額租金； ⒅商業(yè)項目及商場項目開業(yè)期的進一步確定；

㈦商場項目投資客、商賈進駐裝修方案期：

① 跟據(jù)商場項目總體進度逐步安排商戶及主力店盡量提前進駐裝修； ② 商場專柜及其他行業(yè)裝修方案的審核； ③ 協(xié)助各商戶制定統(tǒng)一設(shè)計裝修方案；

④ 制定各類經(jīng)營者裝修期限按時完成商場商戶的二次裝修計劃； ⑤ 商場項目的導視、導購、防盜監(jiān)控及內(nèi)外裝飾氛圍的規(guī)劃與設(shè)計營造；

㈧商業(yè)項目及商場工程竣工商業(yè)部分盛大開業(yè)策劃方案： ① 商場開業(yè)前商戶培訓方案； ② 商場品牌主力店商戶及各專柜上貨期

③ 商場開業(yè)前的商戶商品營銷（促銷）策劃方案； ④ 商場開業(yè)前組織商戶培訓期；

㈨商場項目開業(yè)后的運營方案及管理方案的制定：

① 跟據(jù)商業(yè)項目及商場的實際情況制定管理制度并在一月內(nèi)完成團隊建設(shè)之實戰(zhàn)管理培訓；具體培訓內(nèi)容：《商場管理制度》《商戶管理手冊》《總經(jīng)理＊店長職責》《營運部作業(yè)流程》《收銀員管理手冊》《防損員管理制度》《員工管理手冊》《及促銷銷售技巧方案》等；

② 員工技能培訓計劃與培訓實施方案； ③ 制定五統(tǒng)一管理模式； ㈩商業(yè)項目投資分析：

① 商業(yè)項目及商場總投資分析與評估； ② 商業(yè)項目及商場預(yù)期的期望值指標預(yù)算； ③ 商業(yè)項目及商場預(yù)計收入報表； ④ 商業(yè)項目及商場資金流量表； ⑤ 商業(yè)項目及商場資產(chǎn)負債預(yù)計表。