第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)習題

房地產(chǎn)開發(fā)習題

1-1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義、特點和作用?分為哪幾種類型？ 涵義：房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。特點：①開發(fā)成本高，投資量大。②開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢。③市場具有地區(qū)性和分散性。④需求具有穩(wěn)定性。⑤涉及面廣，綜合性強。作用：①推動城市規(guī)劃的實施與完善。②有利于減少投資成本。③為城市社會、經(jīng)濟、政治、文化活動以及人民生活提供載體。④為城市政府財政提供資金來源。⑤為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑。類型：①根據(jù)開發(fā)項目所在的位臵，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。②根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。③根據(jù)開發(fā)項目的使用功能，可分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅館用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂用房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)。

1-2試述房地產(chǎn)開發(fā)的程序？ ①可行性研究階段。主要工作有：市場研究、開發(fā)場地選擇，擬定開發(fā)項目，經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益評價。②開發(fā)項目的前期工作階段。主要工作有：立項、申請購臵開發(fā)場地、委托規(guī)劃、設(shè)計，籌集開發(fā)資金，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，拆遷、安臵、清場。③開發(fā)項目建設(shè)實施階段。主要工作有：招標、投標、發(fā)包項目，施工準備、現(xiàn)場“三通一平”，施工的組織管理與控制，竣工驗收、交付使用。④房屋營銷和服務(wù)階段。主要工作有：制訂銷售、租賃計劃、宣傳、廣告，商品房銷售、簽約、公證、付款，小區(qū)管理、經(jīng)營、服務(wù)。

2-1房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)涵、特征和作用是什么？內(nèi)涵：是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資、營銷等過程中，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以準確的項目定位和獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種資源與手段，按照一定程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)開發(fā)策劃文本作為結(jié)果的活動。特征：地域性、創(chuàng)造性、市場性、系統(tǒng)性、超前性、可操作性、科學性和藝術(shù)性的結(jié)合等特點。作用：1）能提高項目決策準確性，避免運作出現(xiàn)偏差；2）能增強項目競爭力；3）可以增強團隊管理創(chuàng)新能力，打造學習型組織。

2-2房地產(chǎn)開發(fā)策劃的分類原則有哪些?（答案即下劃線部分）在各種分類原則下,分別有哪些類型?1）按照策劃所處開發(fā)周期階段分類：項目開發(fā)前期策劃、銷售/招租策劃、物業(yè)管理策劃。2）按照策劃工作的關(guān)注點來劃分：房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式。

2-3房地產(chǎn)開發(fā)策劃的程序是什么？指一個項目在進行策劃的行為中按其內(nèi)在的聯(lián)系排列出的先后工作順序。其內(nèi)容有：項目洽談階段、組建機構(gòu)階段、項目調(diào)研階段、提煉創(chuàng)意成果階段、提交報告階段、實施方案階段。

3-1簡述房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素? ?內(nèi)部影響因素?外部因素:⑴宏觀因素:①人口②經(jīng)濟③政策法規(guī)④信息⑤社會文化。⑵微觀因素: ①地段位臵與技術(shù)因素②基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施③鄰里影響④規(guī)劃控制。

3-2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的依據(jù)是什么?常用估算方法有哪些?

?投資估算的依據(jù):①開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價②設(shè)計方案、圖紙③主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價格表④同類型項目的投資資料⑤資金來源、貸款利率⑥有關(guān)政策和規(guī)定?常用估算方法: ①面積法②單元法③概算指標法④分項造價估算法⑤分項造價比較法。

3-3試述房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風險因素、風險防范的措施與方法??主要風險因素: ①市場風險②經(jīng)營風險③利潤風險④政策風險⑤其他風險?風險防范的措施與方法: ⑴風險回避⑵風險轉(zhuǎn)移⑶風險控制: ①選擇風險小的房地產(chǎn)開發(fā)項目②做好市場研究③實行投資組合策略來降低風險④實行分期開發(fā)

4-1開發(fā)企業(yè)獲得開發(fā)經(jīng)營用地使用權(quán)的基本方式有哪些？1.出讓：所謂土地使用權(quán)出讓，是指國家或其代表（省、市、縣土地主管部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.轉(zhuǎn)讓：指擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

5-1開發(fā)企業(yè)如何取得拆遷許可？開發(fā)企業(yè)在取得用地使用權(quán)后，持項目批準文件，規(guī)劃主管部門、土地主管部門批準的紅線圖和用地文件以及拆遷計劃與方案，并附上金融機構(gòu)出具的資金證明，向當?shù)夭疬w主管部門提出書面拆遷申請。拆遷主管部門對拆遷申請進行審查，批準拆遷的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》

6-2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資本結(jié)構(gòu)如何影響資金籌集的方式或渠道？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)或項目各種資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系，反映了資金諸組成要素（數(shù)量、期限、來源、成本等）之間的相互聯(lián)系和作用方式。資金籌集的方式是指籌集資金時所采用的具體方式。資金籌集的渠道是指籌集資金來源的方向和通道。資本結(jié)構(gòu)的變化影響著資金成本的高低，其合理與否在很大程度上決定企業(yè)或項目償債和再籌資能力。

6-3房地產(chǎn)開發(fā)證券化的途徑和方法有哪些？房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機構(gòu)將房地產(chǎn)價值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動性功能的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

7-1城市規(guī)劃有哪幾個層次？房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃主要指哪幾個階段的規(guī)劃？

城市規(guī)劃的層次體系：城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃。

7-2論述開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計過程及影響因素？過程：可行性研究規(guī)劃-建筑規(guī)劃-建筑單體設(shè)計-初步設(shè)計-施工圖設(shè)計-設(shè)計變更-竣工圖-歸檔或可行性研究規(guī)劃-市政規(guī)劃-市政及環(huán)境設(shè)計-設(shè)計變更-竣工圖-歸檔。影響因素：市場需求分析、城市規(guī)劃要求、規(guī)范標準、環(huán)境條件、經(jīng)營計劃及能力、技術(shù)條件。

7-3房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案的評價有何特點? ① 價主體的多元性②評價目標的多樣性③評價值的不確定性。

8-1進行開發(fā)工程施工招標應(yīng)具備哪些條件？ ①工程建設(shè)用地的使用權(quán)已有償取得，用地現(xiàn)場具備“七通一平”（或“三通一平”）的建設(shè)條件②有合格資質(zhì)的設(shè)計單位負責設(shè)計的施工圖紙和概算，或有能滿足標價計算要求的設(shè)計文件③開發(fā)工程項目已列入當?shù)赜媱澒芾聿块T制定的年度開工建設(shè)計劃④已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》⑤建設(shè)資金、主要建筑材料和設(shè)備供應(yīng)均已落實。

10-2施工階段進度控制的主要工作內(nèi)容有哪些？1）施工進度控制工作內(nèi)容，（其內(nèi)容有：1.編制施工階段進度控制工作細則，2.編制或?qū)徍耸┕みM度計劃，3.按年、季、月編制工程綜合計劃，4.下達工程開工令，5.協(xié)助承包單位實施進度計劃，6.監(jiān)督施工進度計劃的實施，7.組織現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，8.簽發(fā)工程進度款，9.審批工程延期，10.督促承包單位整理技術(shù)資料，11.辦理竣工驗收，12.處理爭議和索賠，13.整理工程進度資料，14.工程移交）；2）施工進度的檢查與監(jiān)督；3）施工進度計劃的調(diào)整；4）工程延期的控制；5）工期延誤的制約。

名詞解釋

1．房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。2．土地開發(fā)

土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓

城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用

土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。10．租金收繳率

租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？

征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。

征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項目用地、項目設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？

房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務(wù)風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。

我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。

論述題

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢。

答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。

目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發(fā)展，但是證券化的趨勢是肯定的。

2、請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？

答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個方面： 市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的 市場主體：需求主體、供給主體

市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度

我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等

我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標分別是：項目建設(shè)投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。

開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關(guān)系。例如：如果項目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。

開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。

4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？

答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風險分析及風險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。

選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑?/p>

答：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特點：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；有償性；有期限性

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利內(nèi)容。

土地使用權(quán)劃撥的含義：指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

一般來說，國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權(quán)的劃撥形式，因為國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權(quán)取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)2014（范文模版）

《規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)》任務(wù)書

本任務(wù)要求正對目標地塊完成房地產(chǎn)的策劃案。

題目：***項目開發(fā)方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區(qū)，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業(yè)內(nèi)容

摘要

第一部分 項目初始創(chuàng)意及調(diào)研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發(fā)計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結(jié)論與建議

后記

二、作業(yè)內(nèi)容具體要求

摘要：報告內(nèi)容、工作安排及報告結(jié)果。

第一部分 創(chuàng)意（調(diào)研計劃）

一、初始創(chuàng)意

要求對目標消費者和產(chǎn)品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調(diào)研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

三、項目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境分析

收集當?shù)厝丝?、GDP、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，對未來人口和經(jīng)濟的趨勢進行預(yù)測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

（一）市場區(qū)域界定

1、確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征

2、界定市場區(qū)域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區(qū)域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調(diào)查與分析

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖

片。

附表：周邊同類項目調(diào)查表

4、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點

5、結(jié)論：

?

?

?

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

五、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：開發(fā)計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務(wù)分析

1、收入測算

2、營業(yè)稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預(yù)測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況（可假設(shè)），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經(jīng)濟效益分析

1、現(xiàn)金流量表

2、主要經(jīng)濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設(shè)定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現(xiàn)金流量表、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結(jié)論和建議

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司章程范本

公 司 章 程

第一章 總 則

第一條 為完善企業(yè)經(jīng)營機制、促進企業(yè)發(fā)展、保障本公司股東、職工和債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國公司法》和有關(guān)法律、法規(guī)、制定本章程。

第二條 公司名稱：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

公司住所：××省××市××區(qū)××路××號

第三條 本公司是經(jīng)××市工商行政管理局核準注冊、依法設(shè)立后為獨立的企業(yè)法人，其生產(chǎn)經(jīng)營活動與合法權(quán)益受中國法律保護，其行為受中國法律約束，接受國家機關(guān)監(jiān)督。

第四條 公司的組織形式為有限責任公司，即股東以其出資額對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。

第五條 公司要保護職工的合法權(quán)益，加強勞動保護，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。

第六條 公司經(jīng)營期限為二十年，從營業(yè)執(zhí)照核發(fā)之日算起。第二章 公司經(jīng)營范圍

第七條 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；房地產(chǎn)銷售；物業(yè)管理，對房地產(chǎn)業(yè)的投資。

第八條 分公司不具備企業(yè)法人資格，不能超出公司的經(jīng)營范圍，其民事責任由公司承擔。

第三章 公司的注冊資本與實收資本

第九條 本公司的注冊資本為人民幣1000萬元（壹仟萬元）。第十條 公司實收資本：人民幣500萬元。

公司注冊資本分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。

股東首期出資人民幣500萬元，于公司設(shè)立登記前到位，第二期出資人民幣500萬元，由股東自公司成立之日起二年內(nèi)繳足。

第四章 股東的名稱和住所

第十一條 本公司由四名自然人股東組成，自然人情況如下： 1．姓名： 身份證號碼： 住址： 2．姓名： 身份證號碼: 住址： 3．姓名： 身份證號碼: 住址：

4、姓名： 身份證號碼： 住址： 第十二條 股東的權(quán)利

2.股東享有參加公司股東會和行使表決的權(quán)利;3．股東有選舉和被選舉為公司執(zhí)行董事、監(jiān)事的權(quán)利;4．股東有參與公司重大決策和選擇管理者的權(quán)利;5．股東有查閱公司會議記錄和財務(wù)會計和財務(wù)會計報告權(quán);6．股東有新增資本優(yōu)先認購權(quán);7.轉(zhuǎn)讓出資權(quán)和轉(zhuǎn)讓出資優(yōu)先認購權(quán)。第十三條 股東的義務(wù)

1.股東有執(zhí)行公司章程和股東會決議的義務(wù);2.股東有按章程規(guī)定的出資額、出資方式、出資時限出資的義務(wù);3.公司登記注冊后，股東不得抽回出資的義務(wù);4.出資差額補償?shù)牧x務(wù);5.依法轉(zhuǎn)讓出資的義務(wù)。

第六章 股東的出資方式、出資額和出資時間 第十四條 股東的出資方式：貨幣出資。第十五條 股東的出資額和出資時間

股東××：認繳出資額為340萬元，占公司注冊資本的34％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資170萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資170萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為320萬元，占公司注冊資本的32％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資160萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資160萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出 1．股東享有投資受益權(quán)，即紅利分配權(quán)和剩余財產(chǎn)權(quán);資85萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

股東××：認繳出資額為170萬元，占公司注冊資本的17％，分二期于公司成立之日起二年內(nèi)繳足。其中第一期貨幣出資85萬元，占認繳出資額的百分之五十，于公司設(shè)立登記前繳納；第二期貨幣出資85萬元，自公司成立之日起二年內(nèi)繳納。

第七章 股東轉(zhuǎn)讓出資的條件

第十六條 公司股東之間可以轉(zhuǎn)讓部分出資或全部。

第十七條 股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資時，須經(jīng)半數(shù)以上的股東同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)購買轉(zhuǎn)讓的出資，如不購買轉(zhuǎn)讓的出資視為同意轉(zhuǎn)讓；經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。

第八章 公司財務(wù)、會計

第十八條 公司依照有關(guān)法律、法規(guī)和國務(wù)院主管部門的規(guī)定建立財務(wù)、會計制度。

第十九條 公司在第一會計終了時制作財務(wù)會計報告，并依法接受股東、監(jiān)督機關(guān)審查驗證。

第二十條 公司利潤分配按照《公司法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)及國務(wù)院財政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 勞動用工制度按照國家法律、行政法規(guī)及國務(wù)院勞動部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九章 公司組織機構(gòu)及其生產(chǎn)辦法、職權(quán)、議事規(guī)則 第二十二條 股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，由全體股東組成。依照《公司法》行使下列職權(quán)：

（一）決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；

（二）選舉和更換公司的執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬事項；

（三）選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事、決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項；

（四）審議批準執(zhí)行董事的報告；

（五）審議批準監(jiān)事會或者監(jiān)事的報告；

（六）審議批準公司的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

（七）審議批準公司的利潤分配方案和彌補方案；

（八）對公司增加或減少注冊資本作出決議；

（九）對發(fā)行公司債券作出決議；

（十）對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；

（十一）公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議。

（十二）修改公司章程。

第二十三條 股東會有執(zhí)行董事召集并主持。執(zhí)行董事因特殊原因不能履行職務(wù)時，由執(zhí)行董事指定的股東召集和主持。

第二十四條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。一般決議由代表二分之一以上表決權(quán)的股東通過。

第二十五條 股東會對公司增加或者減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式作出決議，必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。

第二十六條 公司修改章程的決議必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。

第二十七條 股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持。第二十八條 股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議應(yīng)每半年召開一次，臨時會議由代表四分之一表決權(quán)的股東、三分之一以上股東或者監(jiān)事可以提議召開臨時會議。

第二十九條 召開股東會會議，應(yīng)于會議召開五日前通知全體股東，股東會應(yīng)當對所議事項的決定做出會議記錄，出席會議的股東應(yīng)當在會議記錄上簽名。

第三十條 公司不設(shè)董事會，公司設(shè)執(zhí)行董事一名，任期三年。第三十一條 執(zhí)行董事對股東會負責，行使下列職權(quán)：

（一）負責召集股東會，并向股東會報告工作;

（二）執(zhí)行股東會的決議;

（三）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;

（四）制定公司的財務(wù)預(yù)算方案和決算方案;

（五）制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

（六）制定公司增加或者減少注冊資本的方案;

（七）擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

（八）決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置;

（九）聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)經(jīng)理的提名、聘任或者解聘公司的副經(jīng)理、財務(wù)負責人，決定其報酬事項;

（十）制定公司的基本管理事項;第三十二條 公司經(jīng)理由執(zhí)行董事聘任或解聘，經(jīng)理對執(zhí)行董事負責，行使下列下職權(quán)，經(jīng)理任期三年;

（一）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，組織實施執(zhí)行董事決議;

（二）實施公司經(jīng)營經(jīng)營計劃和投資方案;

（三）擬定公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置;

（四）擬定公司的基本管理制度;

（五）制定公司的具體規(guī)章;

（六）提請出任或解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責人;

（七）出任或解聘除應(yīng)由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員。

第三十三條 公司不設(shè)監(jiān)事會，只設(shè)一名監(jiān)事，任期三年。第三十四條 監(jiān)事行使下列職權(quán)：

（一）檢查公司財務(wù);

（二）對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者 公司章程的行為進行監(jiān)督;

（三）當執(zhí)行董事和經(jīng)理的行為損害公司利益時，要求執(zhí)行董 事和經(jīng)理予以糾正;

（四）提議召開臨時股東會;第三十五條 下列人員不得擔任公司的董事、監(jiān)事、經(jīng)理：

（一）國家公務(wù)員;

（二）無民事行為能力或者限制民事行為能力的人;

（三）因犯有貪污、受賄、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞經(jīng)濟秩序罪被判處刑法，執(zhí)行期滿未逾五年的人;

（四）擔任因經(jīng)營不善破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的法定代表人，自破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾三年的人;

（五）擔任因違法被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，并負有個人責任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起未逾三年的人;

（六）個人所負數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償?shù)娜?

（七）國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定不能擔任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的。

第十章 公司法定代表人

第三十六條 本公司的執(zhí)行董事為公司的法定代表人;執(zhí)行董事由股東會選舉產(chǎn)生。

第三十七條 公司法定代表人必須符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力;

（二）有所在地正式戶口或臨時戶口;

（三）具有管理公司的能力和相關(guān)的專業(yè)知識;

（四）從事公司的經(jīng)營管理活動;

（五）產(chǎn)生的程序符合國家法律和本章程的規(guī)定;

（六）符合其他有關(guān)規(guī)定條件。第三十八條 法定代表人職權(quán)：

（一）負責公司業(yè)務(wù)活動的指揮與管理;

（二）對外代表公司對各項業(yè)務(wù)事項做出決策并組織實施;

（三）負責召集、主持股東會會議;

（四）檢查股東會決議實施情況;

（五）股東會決議授予其他職權(quán);第十一章 公司的終止

第三十九條 公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，被宣告破產(chǎn)的，由人民法院依法組織對公司破產(chǎn)清算。

第四十條 公司有下列情形的，可以解散：

（一）公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿的;

（二）股東會決議解散;

（三）公司被依法責令關(guān)閉;

（四）公司因合并、分立而解散的。

第四十一條 公司解散的，應(yīng)當在十五日內(nèi)由股東組成清算組，進行清算。

第四十二條 清算組在清算期間行使下列職權(quán)：

（一）清理公司的財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單。

（二）通知或公告?zhèn)鶛?quán)人;

（三）處理為清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);

（四）清繳所欠稅款;

（五）清理債權(quán)、債務(wù);

（六）處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);

（七）代表公司參加民事訴訟活動。

第四十三條 清算組應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報紙上至少公告三次公司解散清算事宜。

第四十四條 清算組在清理公司財產(chǎn)，編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，制定具體的清算方案，并報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認。公司財產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的，分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用，繳納所欠稅款、清償公司債務(wù)，剩余財產(chǎn)按股東出資比例進行分配。

第四十五條 公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當制作清算總結(jié)報告，報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認后報送山東省工商行政管理局申請注銷登記并予以公告。第十二章 章程修改程序

第四十六條 修改公司章程應(yīng)當由執(zhí)行董事提出修改方案，經(jīng)股東會表決通過，報淄博市工商行政管理局備案。

公司全體股東簽字（蓋章）：

年 月 日

第四篇：最新房地產(chǎn)開發(fā)合同范本

找律師就上律師365

房地產(chǎn)開發(fā)合同

立合同單位：

________（以下簡稱甲方）________（以下簡稱乙方）

為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。項目內(nèi)容及規(guī)模： ________ 總投資及資金籌措：

總投資________萬元（其中：征地費________萬元，開發(fā)費________萬元，建筑安裝費________萬元。）投入資金規(guī)模________萬元，甲方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元，預(yù)收款________萬元；乙方出資________萬元，分________次出資，每次出資________萬元。合作方式： ________ 各方負責： 甲方：________ 乙方：________ 經(jīng)營方式： ________ 資金償還及占用費：

資金占用費按月利率________‰計付，并于每季末的前________天內(nèi)付給出資方。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行________，最后一次還款時，資金占用費隨本金一起還清。財務(wù)管理：

1.成本核算范圍：________ 2.決算編制：________ 3.財產(chǎn)清償：________

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利潤分配：________ 違約責任：________ 其他：

1.該項目資金在________行開戶管理。

2.________方經(jīng)濟責任由________擔保。保證方有勸檢查監(jiān)督________方履行合同，保證方同意當________方不履行合同時，由保證方連帶承擔經(jīng)濟責任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明細清單作為本合同的附件。________方不履行合同時，________方對抵押品享有處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。本合同正本一式________份。甲方執(zhí)________份，乙方________份。合同副本

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________份，報送________等有關(guān)單位各存1份，雙方代表簽字后生效。本合同附件________，與本合同有同等效力。

本合同的修改、補充須經(jīng)甲乙雙方簽訂變更合同協(xié)議書，并須保證方同意，作為合同的補充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（簽章）法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號： 保證方：（公章）地址：

法人代表：（簽章）開戶銀行及賬號：

簽約日期： 年 月 日 簽約地點：

文檔來源：律師365（http://004km.cn/）合同欄目，找律師就上律師365

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程圖

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費等），但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。

銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7% 教育費附加=營業(yè)稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。

（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25% 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預(yù)繳 每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。每應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25% 應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應(yīng)納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%