第一篇：.物業(yè)管理委托合同(酬金制合同)

商業(yè)

物業(yè)管理委托合同

甲方：商業(yè)項目投資有限公司

乙方：北京XXXXXXXX物業(yè)服務有限公司

商業(yè)

物業(yè)管理委托合同

委托方： 商業(yè)項目投資有限公司（以下簡稱：甲方）法定代表人：

電話： XXXXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXX 注冊地址： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

受托方： XXXXXXXXXXXXXXX物業(yè)服務有限公司（以下簡稱：乙方）法定代表人：XXXXXXXXXXXX 電話： XXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXXXX 辦公地： XXXXXXXXXXXXXXX 郵編： XXXXXXXXXXXX 賬號名稱： 開戶行：

賬號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》以及相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上，甲乙雙方同意以酬金制形式就乙方對甲方【河北省市秦皇西大街88號】提供專業(yè)化之物業(yè)管理服務，特訂立本合同。

第1條 本合同中有關(guān)定義

1.1.1.2.「該物業(yè)」指【商業(yè)】項目，為甲方持有項目。座落位置： 總建筑面積一期約26700平方米（不含會所）。物業(yè)類型：商業(yè) 1.3 「本合同」指乙方同意以酬金制形式為甲方該物業(yè)提供物業(yè)管理服務，甲方同意 為乙方提供的專業(yè)化服務支付酬金而訂立本合同。

1.4 本合同物業(yè)管理服務包括：“籌備期物業(yè)管理”及“后期委托物業(yè)管理”。1.4.1 「籌備期物業(yè)管理期限」指自甲方提前30工作天書面通知乙方開始之日起為準，初步為2012年 月 日起至2012年 月 日止,乙方提供甲方于該期間籌備期物業(yè)管理服務。

1.4.2 「物業(yè)管理期限」指自甲方提前30天書面通知乙方項目交付之日起為準，初步為2012年5月1 日起至2014年4月30日止，為期24個月乙方提供甲方于該物業(yè)之物業(yè)管理服務。如上述起始日期延誤，甲方需提前30工作天書面通知乙方。

1.5 「業(yè)戶」指該物業(yè)各單元的業(yè)主、租戶和使用人及其合法授權(quán)人。

1.6 「業(yè)戶手冊和臨時管理規(guī)約」指依照現(xiàn)行國家法律為商業(yè)的業(yè)戶 制訂有關(guān)共同使用該物業(yè)公共部分和公用部分的權(quán)利和責任。是約束該物業(yè)業(yè)戶之間的相互關(guān)系，所有該物業(yè)業(yè)戶必須遵守。

1.7 「物業(yè)服務」：指乙方在該物業(yè)中所涉及的物業(yè)服務及資產(chǎn)服務，包括但不限于客服、安保、消防、保潔、綠植及租擺、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行和維修及維護保養(yǎng)、建筑和裝飾工程、改造和驗收、停車場及車輛管理、業(yè)戶管理、廣告位管理及對外接待聯(lián)絡(luò)等。

1.8 「物業(yè)管理帳戶」：指乙方于物業(yè)服務開始前以乙方名義開立專項物業(yè)管理帳戶，以用于收支該物業(yè)物業(yè)管理費用及開出相應發(fā)票。物業(yè)管理帳戶為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。有關(guān)物業(yè)費支出均須甲、乙雙方同意。乙方按每月度首五日從物業(yè)管理賬戶中劃撥管理酬金。

1.9 「資產(chǎn)管理帳戶」：指乙方于物業(yè)服務開始前以乙方名義開立專項資產(chǎn)管理帳戶，以用于收支該物業(yè)除租金（租金由甲方設(shè)立專項賬戶收取）外其它資產(chǎn)經(jīng)營性收益收入，如宣傳推廣費，廣告收入及甲方撥款等開出相應發(fā)票。該物業(yè)的資產(chǎn)服務性經(jīng)營收益費用將列入此專項帳戶，此帳戶同樣為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。

1.10 「酬金制」：指乙方對甲方的物業(yè)項目提供的物業(yè)服務采取的是酬金制的模式，即在甲方物業(yè)項目以后的物業(yè)服務工作中，預收的物業(yè)服務資金（物業(yè)費）按約 定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)（乙方），其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主（甲方）享有或承擔。

1.11 「資產(chǎn)性經(jīng)營收益」：

指該物業(yè)除物業(yè)費及租金外其他資產(chǎn)經(jīng)營性收益，包括但不限于：廣告收入、宣傳推廣費，甲方撥款等。此項費用所有權(quán)歸甲方，乙方對此科目費用進行日常管理，并享有使用權(quán)（如彌補物業(yè)管理費用不足），但須經(jīng)得甲方同意，方可使用。甲方將定期進行資金審計工作。

1.12 「外判商服務費」：指乙方將物業(yè)服務某些工序或服務（如保安、保潔）判予其專 業(yè)公司負責管理及維護所產(chǎn)生的外判費用。

1.13 「不可抗力」指在本合同履行過程中，由于甲方物業(yè)所在地發(fā)生戰(zhàn)爭、洪水、臺風、冰雹、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方無法履行本合同規(guī)定之義務，遭受不可抗力之一方不承擔違約責任。

第2條 籌備期物業(yè)管理服務內(nèi)容

乙方提供甲方籌備期物業(yè)管理服務內(nèi)容包括： 2.1 物業(yè)管理籌備與接管驗收

2.1.1 乙方負責組建該物業(yè)之物業(yè)管理隊伍，選派及聘用各級駐場物業(yè)管理員工； 2.1.2 按照該物業(yè)管理需要和該物業(yè)特定情況制定管理處各項管理制度與工作程序； 2.1.3 按照甲乙雙方共同確認的接管驗收安排，負責接管該物業(yè)設(shè)施設(shè)備，與建設(shè)單位做好各項交接。該物業(yè)設(shè)施設(shè)備須符合國家及甲方、乙方有關(guān)接管驗收的規(guī)定和要求；

2.1.4 物業(yè)工程維保事宜：

2.1.4.1負責與甲方制定有關(guān)該物業(yè)的工程質(zhì)量保修處理程序及相關(guān)事宜； 2.1.4.2 查驗、建立物業(yè)工程維保檔案。2.2員工培訓

乙方在本合同期內(nèi)對駐該物業(yè)之管理員工提供一系列物業(yè)專業(yè)課程培訓。2.3 總物業(yè)經(jīng)理

乙方將于籌備期起安排派駐總物業(yè)經(jīng)理進駐物業(yè)負責協(xié)調(diào)及統(tǒng)籌各方面物業(yè)管理工作。

第3條 物業(yè)管理服務內(nèi)容

乙方以酬金制形式自2012年 月 日起，乙方提供甲方為期24個月的物業(yè)管理服務內(nèi)容包括：

3.1 物業(yè)管理一般事宜：

3.1.1乙方負責本項目的物業(yè)管理事務； 3.1.2乙方負責本項目的資產(chǎn)經(jīng)營事務； 3.1.3乙方負責管理業(yè)戶裝修管理工作；

3.1.4乙方負責處理業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理方面之投訴； 3.1.5乙方制訂并完善緊急事件處理方案；

3.1.6乙方從物業(yè)管理賬戶中為該物業(yè)公共設(shè)施及設(shè)備購置財產(chǎn)一切險、第三者責任保險、機械損壞險、物業(yè)管理責任險及其他有關(guān)該物業(yè)之保險。

3.1.7乙方負責租金的催繳（租金的收取由甲方負責）及管理費用的收取，對欠繳租金及管理費的業(yè)戶，應收繳滯納金，乙方可采取法律行動追回所欠繳的費用；因此所引致相關(guān)費用如律師費/訴訟費用等將由該物業(yè)的資產(chǎn)管理賬戶或物業(yè)管理賬戶內(nèi)支付；

3.1.8 乙方負責按照甲方的要求清退欠交租金的租戶或物業(yè)使用人；

3.1.9 乙方負責管理并保存與該物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)戶檔案及竣工驗收資料，乙方對其管理的前述資料及時交甲方備案；

3.1.10 乙方負責安排該物業(yè)園藝保養(yǎng)及節(jié)日裝飾；

3.1.11 如遇該物業(yè)各系統(tǒng)因任何問題不能滿足業(yè)戶使用要求或因系統(tǒng)老化而進行的改造工程，并此開支不在本年預算內(nèi)，乙方須先向甲方提交報告，經(jīng)甲方認可后方可安排進行。

3.2財務管理 3.2.1 乙方負責本項目的物業(yè)管理財務收支事宜，唯本項目物業(yè)管理帳戶、資產(chǎn)管理帳戶均為甲、乙雙方共同管理，所有支出均需雙方同意。

3.2.2 乙方負責制訂該物業(yè)管理的年度物業(yè)管理費預算并提交甲方，在得到甲方審批后，乙方可負責預算內(nèi)開銷及預算項目的財務工作，唯超出預算工作需經(jīng)甲方審批方可進行。（首年預算見附件一）

3.2.3 乙方負責在每年11月20日前向甲方提交下一年度的年度預算，甲方在每年12月10日前審批完畢并通知乙方。乙方負責在每年1月15日前，書面向甲方報告上一年度物業(yè)管理預算的執(zhí)行情況，并對未執(zhí)行的預算和預算超出部分作出說明。

3.2.4在管理期如遇預算外支出，乙方應向甲方提交書面預算申請，甲方應于五個工作日內(nèi)提出審批意見，并以資產(chǎn)管理帳戶優(yōu)先支付，待資產(chǎn)管理帳戶不足以支付該支出時，甲方應支付剩余部分之費用。

3.2.5乙方于2012年5月1日前開立物業(yè)管理賬戶，以處理收支物業(yè)管理費用并開出相應發(fā)票。該物業(yè)所支付的物業(yè)管理成本列入此專項帳戶；同時乙方于2012年6月1日前開立資產(chǎn)管理賬戶，以處理收支該物業(yè)經(jīng)營性收益費用（除租金外）并開出相應發(fā)票。該物業(yè)所支付的運營成本、經(jīng)營收入和其它收入均列入兩專項帳戶。

3.2.6 乙方須進行的會計工作包括：

? 發(fā)出租金及物業(yè)繳款通知書予該物業(yè)各租戶；

乙方每月向甲方收取物業(yè)管理費用并存入乙方為物業(yè)所設(shè)之物業(yè)管理賬戶，并由乙方向甲方提交正式財務發(fā)票； ?

? 由物業(yè)管理賬戶支付所有物業(yè)管理開支款項。資產(chǎn)管理賬戶支付所有資產(chǎn)運營管理及宣傳推廣開支款項；

? 使用按本合同所需而由乙方為該物業(yè)開設(shè)之物業(yè)管理賬戶及資產(chǎn)管理賬戶，作為該物業(yè)管理和經(jīng)營收入或支出款項之用，包括定期檢查賬戶結(jié)余，以確保維持足夠款項，應付管理及經(jīng)營性支出項目；

? 每月核對空置單元面積和專項管理賬戶金額；

乙方負責收取各租戶裝修管理押金及預收款項并保存于物業(yè)管理賬戶。?

3.2.7 乙方于2012年5月20日前向甲方預收已確定的月度物業(yè)管理費用作為物業(yè)管理押 金存入物業(yè)管理賬戶，做為物業(yè)管理運轉(zhuǎn)之用，待收取全部第一期物業(yè)管理費用后退還甲方該費用。

3.2.8 公共區(qū)域物業(yè)管理費由甲方按房屋的建筑面積按月度預先交納到物業(yè)管理賬戶。該物業(yè)管理費標準如下：

物業(yè)管理費： 人民幣 15元/月·建筑平方米。

乙方可根據(jù)當?shù)厥袌鑫飪r指數(shù)及當?shù)刈畹凸べY漲幅比例情況，經(jīng)甲方批準后，調(diào)整物業(yè)管理費。

3.2.8.1 在不違反適時調(diào)整的法律、法規(guī)和市的地方法規(guī)的前提下，物業(yè)管理費主要但不限于以下開支（具體服務標準詳見附件）：

3.2.8.2 管理服務人員的招聘、工資、加班費和按法規(guī)規(guī)定提取的福利保險及勞動合同期滿終止的經(jīng)濟補償金等；

3.2.8.3 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、能源及維護小修費用； 3.2.8.4 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 3.2.8.5 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 3.2.8.6 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

3.2.8.7 辦公費用及法律顧問、訴訟、審計費用； 3.2.8.8 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、稅金；

3.2.8.9 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用及物業(yè)管理責任險其它相關(guān)保險；

3.2.8.10 該項目的給排水、制冷費用； 3.2.8.11 物業(yè)管理酬金；

3.2.8.12 其他有關(guān)物業(yè)管理開支及國家規(guī)定由物業(yè)管理帳戶支銷的費用。

3.2.9 物業(yè)管理費應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出月度結(jié)算后不足部分，由乙方提交專題報告供甲方審閱和撥款。3.2.10 乙方每月10日前向甲方提交財務報告，包括物業(yè)管理費的收支明細，以助甲方審核該物業(yè)管理費使用狀況。

3.3 維護管理

3.3.1 乙方將編制短期及長期修繕工作計劃，建立機電設(shè)備維護之標準及品質(zhì)定位，并備有各類設(shè)備的保養(yǎng)報表。

3.3.2 按該物業(yè)交接各類設(shè)備設(shè)施類型甄選適合之保養(yǎng)承包商處理定期大型之維修保養(yǎng)計劃，各項計劃將由乙方準備工程細則并通過初選程序，并報甲方審批，最終確定合適外判服務商。

3.3 清潔及安全管理

3.3.1 乙方將根據(jù)預算標準，制定清潔服務計劃及安排日常清潔工作。

3.3.2 乙方將開展物業(yè)管理之公共秩序維護工作,并根據(jù)現(xiàn)場情況制定保安人員崗位、巡邏路線及保安方案。

3.4 管理報告

3.4.1 乙方將向甲方提供每月物業(yè)管理之工作報告，包括但不限于管理處月度工作計劃執(zhí)行情況、資產(chǎn)管理情況、重大投訴跟進情況、工程維修保養(yǎng)等。

3.4.2 單個業(yè)戶可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

3.5 停車場的經(jīng)營與管理

3.5.1 乙方提供停車場管理服務，包括保安、保潔、設(shè)備維護及客戶服務等。3.6 物業(yè)的交接驗收

3.6.1 乙方驗收該物業(yè)時，將對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗：

3.6.1.1 房屋建筑：包括房屋基礎(chǔ)與承重結(jié)構(gòu)、上下水主管、屋面（隔熱、防水層、保護層、面層）、墻面、地面、頂、樓梯間、公共通道、裝飾工程等。

3.6.1.2設(shè)施設(shè)備：包括給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)、保安消防及報警監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電視天線系統(tǒng)等。3.6.1.3 室外設(shè)施：包括綠化景觀、室外管網(wǎng)、道路設(shè)施、標牌、水景、照明等等。3.6.2乙方承接物業(yè)時，甲方應協(xié)助乙方向建設(shè)單位收取下列資料：

3.6.2.1 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、電氣竣工圖配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

3.6.2.2 設(shè)施設(shè)備的使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3.6.2.3 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 3.6.2.4 甲方認為必要的乙方進行管理所需的其它資料。

3.6.3甲方保證本物業(yè)交付使用時符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定及與業(yè)主約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修費用和責任。

3.7檔案管理工作

3.7.1 乙方要對商業(yè)所有設(shè)備系統(tǒng)和設(shè)備重新進行核實、統(tǒng)計，建立設(shè)備檔案，要做到帳、卡、物一一對應。并向甲方備案。

3.7.2 乙方要在設(shè)備檔案中體現(xiàn)設(shè)備維修、維護保養(yǎng)項目更換零配件情況，以記錄該設(shè)備整個壽命情況，為更新做好基礎(chǔ)工作；同時，也為及時發(fā)現(xiàn)維修中的問題做好基礎(chǔ)工作。每年向甲方提交一套設(shè)備更換零部件設(shè)備檔案。

3.8 節(jié)能管理工作

3.8.1 乙方需提出具有可操作性的節(jié)能工作管理辦法，例如：空調(diào)主機、新風機、排風機、照明系統(tǒng)等。

3.9人事管理工作

3.9.1 乙方工作人員應具備一定的專業(yè)技術(shù)水平，除需進行甲方商業(yè)設(shè)備設(shè)施熟悉情況（包括強電、弱電、空調(diào)給水、消防水管道控制部位，一旦遇到突發(fā)事件能夠在最短時間內(nèi)關(guān)閉事故區(qū)域開關(guān)、截門，將損失降到最低或沒有損失）培訓和考核外，應勝任其應聘崗位的專業(yè)技術(shù)工作。

3.9.2甲方有權(quán)對乙方工作人員的各項工作進行監(jiān)督、檢查，并要求乙方調(diào)換不合格的工作人員。甲方要求乙方調(diào)換工作人員的，應提前30日內(nèi)向乙方提出。

第4條【商業(yè)】項目籌備期費用及物業(yè)管理委托服務酬金及付款方式

4.1 籌備期費用：

4.1.1 乙方于本合同簽訂后15個工作日內(nèi)向甲方提交籌備期預算供甲方審閱及撥款。4.1.2 如遇甲方未能按時支付籌備期費用于乙方已導致管理工作不能及時啟動，甲方同意乙方不因此承擔違約責任。

4.1.3 乙方籌備期酬金為每月人民幣伍萬元整，啟動期從2012年5月1日到2012年6月30日為期兩個月，具體時間依據(jù)甲方提前30工作天書面通知乙方開始為準，其他時間順延。

4.1.4甲方需于簽訂本合同后十五日內(nèi)支付壹拾萬元給乙方前期籌備期服務酬金，作為本合同簽約后乙方介入本項目相關(guān)物業(yè)服務工作的保證金，如順利開展籌備期工作，則該費用沖抵籌備期兩個月的管理酬金。如遇籌備期延期，甲方同意每月首五日內(nèi)支付人民幣伍萬元籌備期酬金予乙方。

4.2 物業(yè)管理服務期限、酬金及酬金支付方式：

4.2.1 乙方提供甲方為期24個月的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理服務酬金標準為：每月人民幣伍萬元整。

4.2.2 酬金支付方式為：乙方在每月度首5日從物業(yè)管理賬戶中劃撥當月度的管理酬金。

第5條 關(guān)于使用“北京XXXXXXXX物業(yè)服務有限公司”名稱及標識規(guī)定

甲方在履行本合同情況下可使用“北京XXXXXXXX物業(yè)服務有限公司”名稱、標牌及標識（包括中/英文名稱/縮寫及標識）做本物業(yè)相關(guān)的所有宣傳推廣之用，在宣傳推廣的資料中不得有損乙方企業(yè)形象的文字出現(xiàn)，以維護乙方的聲譽。

第6條 雙方權(quán)利與義務

6.1 甲方權(quán)利與義務： 6.1.1 甲方有權(quán)每月對乙方的物業(yè)服務管理工作進行檢查，并提出書面評價，乙方按照甲方的要求對甲方提出的服務問題進行整改。

6.1.2 在外判服務方面，乙方可通過乙方供應商名單挑選外判服務商進行招標工作，而甲方亦可推薦有信譽的服務商，并由甲、乙雙方共同參與外判服務挑選過程。對于乙方提供挑選的外判服務商，甲方有否決權(quán)。

6.1.3 在乙方已履行收繳物業(yè)管理費的責任，且物業(yè)管理賬戶內(nèi)資金按照預算支出或經(jīng)甲方審批支出的前提下，如遇該物業(yè)管理賬戶不足支付開支的，則由資產(chǎn)管理賬戶墊付不足部分之款項，以確保物業(yè)管理之各項正常運作。待乙方足額收取物業(yè)管理費或物業(yè)管理賬戶有盈余時，由物業(yè)管理賬戶將墊付款項劃撥回資產(chǎn)管理賬戶。

6.1.4乙方所提供的與完成本合同項下工作有關(guān)的資料的所有權(quán)和涉及的著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)屬于乙方，甲方擁有該等資料和知識產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)，可以用于與該物業(yè)有關(guān)的聯(lián)系和審批等工作，但在未獲得乙方的書面同意的前提下，甲方不應將該等資料和知識產(chǎn)權(quán)用于甲方的其他項目或交給第三方使用。

6.1.5 甲方按時簽收乙方提供的物業(yè)管理工作報告、管理建議等文件。甲方如有意見，應在收取文件后不遲于5個工作日內(nèi)給予乙方跟進指示。

6.1.6 乙方無違約的情況下，如甲方單方提出解除本合同，則乙方將按照中華人民共和國法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，按照法律法規(guī)、合同法及相關(guān)合同的約定，牽涉的一切費用包括員工賠償解聘費用、外判商服務費用及責任由甲方承擔。

6.1.7 甲方有權(quán)對該物業(yè)總經(jīng)理提出工作要求及做出相應評估。如遇甲方不滿意物業(yè)總經(jīng)理的工作表現(xiàn)，并通過整改后亦未達到相應要求，甲方可要求更換，乙方須在30天內(nèi)完成此項工作。

6.1.8 甲方應保證該物業(yè)具有物業(yè)管理用房，并可提供乙方免費使用，含物業(yè)辦公室、會所、庫房、員工宿舍，裝修工作由甲方負責。其相關(guān)能源費用則從物業(yè)管理賬戶中列支。

6.1.9 如遇該物業(yè)系統(tǒng)不合乎業(yè)戶使用要求需作出改造工程，甲方在審閱乙方報告后須給與乙方明確后續(xù)工作。

6.1.10如因項目工程質(zhì)量問題及承包商遺漏工程導致的租戶拒繳物業(yè)管理費，則由乙方提交處理建議供甲方批示和處理。6.1.11如果甲方曾承諾收取該物業(yè)任何單元租戶的物業(yè)管理費標準低于本合同3.2.8約定之物業(yè)管理費標準時，甲方必須負責代付差額部分，并須于每月首五日內(nèi)支付乙方當期物業(yè)管理費的差額部分。

6.1.12甲方同意乙方使用乙方統(tǒng)一服裝樣式及公共區(qū)域標識，以樹立項目管理形象。6.1.13甲方有權(quán)以書面形式向乙方提出合理化改善要求，乙方須在合理時間內(nèi)作出改進。6.1.14甲方同意如遇本項目出售、轉(zhuǎn)讓等業(yè)權(quán)產(chǎn)生變化時，甲方將確保新業(yè)主方同意接受及履行本合同。

6.2 乙方權(quán)利與義務：

6.2.1 乙方應負責對該物業(yè)管理方面之服務、運營、品質(zhì)控制及培訓，提供有關(guān)物業(yè)管理技術(shù)，以保證物業(yè)管理質(zhì)量。

6.2.2 乙方應具備物業(yè)管理服務的資質(zhì)，其從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。乙方將其員工的人員結(jié)構(gòu)和工資標準（附件一：商業(yè)管理費用預算及架構(gòu)）報甲方備案，在本合同期間內(nèi)，如有變動，應征得甲方同意。

6.2.3 乙方有為甲方保守該物業(yè)之相關(guān)商業(yè)機密之義務。

6.2.4 乙方應妥善保管甲方移交給乙方有關(guān)該物業(yè)的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證。6.2.5 乙方在履行本合同時,還應當遵守國家及地方相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)標準規(guī)范等,向該物業(yè)及業(yè)戶提供的物業(yè)管理服務范圍、標準等應當符合要求。

6.2.6 乙方收取各租戶之物業(yè)管理費,其面積以1.2條約定，物業(yè)費標準以3.2.8的約定為準。

6.2.7 對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，需與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施。

6.2.8 乙方除接受甲方按本合同約定支付的酬金以外，不得以任何名義通過本物業(yè)項目或提供本物業(yè)的物業(yè)服務盈利。乙方不得挪用、私分、非本物業(yè)目的使用物業(yè)管理賬戶及資產(chǎn)管理賬戶中的資金。

6.2.9無論何種原因解除本合同的，乙方應在收到甲方通知之60日內(nèi)，與甲方指定的 物業(yè)公司做好交接工作，交接工作包括但不限于人事、財務、資產(chǎn)、業(yè)務等方面的交接。在財務上，賬戶審計及甲乙雙方結(jié)清款后，由甲乙雙方辦理賬戶及現(xiàn)金轉(zhuǎn)移事宜。

6.2.10根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，制定物業(yè)管理制度（需包括：部門職責、崗位職責、操作規(guī)程、工作標準、安全職責、緊急預案等內(nèi)容）并負責實施，同時報甲方備案，并接受甲方監(jiān)督、檢查。

6.2.11乙方負責制定《業(yè)戶手冊》、《臨時管理規(guī)約》和《裝修手冊》。6.2.12乙方在本合同期如需對總物業(yè)經(jīng)理做出變動，需征得甲方書面同意。6.2.13乙方按本合同約定之時間及金額，從物業(yè)管理賬戶中按季度劃撥管理酬金及相關(guān)費用。

第7條 違約責任

7.1 如在本合同期限內(nèi)乙方不履行或遲延履行本合同規(guī)定的服務內(nèi)容和標準，則甲方可以書面通知形式，要求乙方在合理時間內(nèi)完成或修正該服務。如乙方在該期限內(nèi)仍未完成有關(guān)服務或仍未做出修正及履行，則甲方有權(quán)提前60天書面通知乙方要求解除本合同，給甲方造成損失的，乙方須承擔相應責任并負責賠償損失。

7.2 乙方應按照附件

一、附件三控制支出并保證服務品質(zhì)。如因乙方原因?qū)е路諛藴蕸]有達到要求并引起甲方或業(yè)戶重大投訴的，視乙方違約。在接到投訴到整改完成過程中向甲方或業(yè)戶支付違約金，每天標準為當月酬金的千分之五。非乙方原因?qū)е碌募追交驑I(yè)戶重大投訴的，乙方免責。

7.3 在下列情況下，乙方不需承擔任何責任及賠償： 7.3.1 因不可抗力或政府行為導致物業(yè)管理服務中斷的；

7.3.2 乙方已盡充分的謹慎注意義務并采取合理措施履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵或工程質(zhì)量造成損失的；

7.3.3 因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)戶，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的，但因乙方未及時維修養(yǎng)護而致?lián)p失擴大的除外； 7.3.4 因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；

7.3.5 其它非乙方責任造成的損失。

出現(xiàn)以上情況給甲方或業(yè)戶造成經(jīng)濟損失的，應由當事人依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向有關(guān)方直接處理，乙方應當予以協(xié)助。

第8條 合同終止事由

8.1 本合同期滿前兩個月，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，本合同于期滿時自動終止，甲方應在本合同期滿前一個月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

8.2 本合同終止時，甲乙雙方應對本合同期內(nèi)所有債權(quán)債務應于審計后結(jié)算，審計費用由物業(yè)管理帳戶及資產(chǎn)管理賬戶支付，同時乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等移交給甲方或新物業(yè)管理公司，乙方應在合同終止時完成移交工作。

8.3 如甲方承諾的有關(guān)該物業(yè)的軟、硬件及管理費用不能及時到位，以至影響乙方的管理服務，而乙方為履行物業(yè)管理責任，所代為選擇之專業(yè)承包商產(chǎn)生之服務費用以及為該物業(yè)所聘用之員工的解聘及賠償費用，由甲方支付。

8.4 如乙方在合同期內(nèi)提供的管理和服務違反本合同的約定，或未達到甲方的要求，對甲方及項目的聲譽、形象產(chǎn)生負面影響時，甲方將以書面形式通知乙方進行整改，如在20天內(nèi)乙方仍未整改，或整改后仍不能消除影響并達到甲方滿意，則甲方有權(quán)提前一個月以書面形式通知乙方終止本合同，并要求乙方承擔相應的賠償責任。

第9條 爭議解決

9.1 凡因在履行本合同所發(fā)生之或與本合同有關(guān)之一切爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方任何一方均有權(quán)向本物業(yè)所在地人民法院提出訴訟。

9.2 本合同一方對另一方之任何違約及延誤行為給予之任何內(nèi)容、寬限或延緩行使根據(jù)本合同享有之權(quán)利，不能視為該方對其權(quán)利之放棄，亦不能損害、影響或限制該方依據(jù)本合同和中國有關(guān)法律、法規(guī)應享有的一切權(quán)利而單獨或部分行使本合同項下的任何權(quán)利或補救辦法。

第10條 通知與送達

10.1 以本合同為目的或與之相關(guān)之任何通知均以親自遞交，郵資已付之掛號郵件、特快專遞服務或傳真發(fā)至如下聯(lián)絡(luò)方式，否則不發(fā)生效力。如果擬接受通知之合同一方之下列地址或聯(lián)絡(luò)號碼發(fā)生變更，則其應毫不延遲地通知合同另一方變更情況：

發(fā)給甲方的通知應發(fā)至： 甲方：商業(yè)項目投資有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

發(fā)給乙方的通知應發(fā)至：

乙方： 北京XXXXXXXX物業(yè)服務有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

除非本合同另有規(guī)定，否則所有通知和往來通訊將被認為是于下列日期正式送達被通知方并為其所知悉：2 3 4

第11條：其他事項 如果是采用親自遞交之方式，應以被通知方收到該通知之日期為準； 如果是采用郵件進行郵遞之方式，應以郵件寄出之第七個工作日為準； 如果是采用特快專遞之方式，應以交郵后之第三個工作日為準； 如果是采用傳真之方式，應以傳真發(fā)出并收到傳真確認報告之日期為準。11.1 為保證甲乙雙方在合同有效期間之信息溝通便捷和有關(guān)事務之決定效率，雙方應于本合同生效之日起五個工作日，書面指定一名聯(lián)絡(luò)人并通知對方，雙方指定之該聯(lián)絡(luò)人在本合同有效期間內(nèi)代表其指定方且指定方僅通過聯(lián)絡(luò)人進行與對方之通知、提出詢問、答復、提出意見、協(xié)調(diào)、書面確認對方工作成果之完成等本合同履行之相關(guān)事項，指定方應對其指定之聯(lián)絡(luò)人之職務行為負責。

11.2 本合同雙方可對本合同之條款進行修訂、更改或補充, 以簽訂書面補充協(xié)議, 有關(guān)之補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

11.3 本合同所載有關(guān)甲乙雙方的地址、電話如有改變，須在改變后的24小時內(nèi)通知對方。

11.4 本合同期滿前兩個月，雙方應就是否續(xù)約協(xié)商，如雙方同意續(xù)約，應于期滿前一個月簽訂補充協(xié)議，確認續(xù)約的期限及有關(guān)合同條款。

11.5 本合同根據(jù)中華人民共和國之法律制定。

11.6 甲方同意全力協(xié)助乙方辦理成立當?shù)胤止臼乱?，包括但不限于提供分公司辦公場地等。

11.7 未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得將此合同文本內(nèi)容泄露予第三方使用。11.8 甲乙雙方須附上營業(yè)執(zhí)照復印件作為本合同附件。11.9

本合同附件：

附件一：首年物業(yè)管理費用測算及架構(gòu)；

附件二：雙方營業(yè)執(zhí)照復印件。附件三：商業(yè)項目物業(yè)服務標準（草案）

11.10 本合同自雙方蓋章之日起生效,本合同正本一式肆份，甲乙雙方各持貳份，具有同等法律效力。

甲 方：商業(yè)項目投資有限公司 乙 方：北京XXXXXXXX物業(yè)服務有限公司

代表人： 代表人：

日 期：2012年5月 日 日 期：2016年5月 日

第二篇：物業(yè)管理的包干制與酬金制

物業(yè)管理的包干制與酬金制

一、物業(yè)服務的兩種計費方式

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

包干制是物業(yè)管理企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費標準來收費，不論管理的好壞、經(jīng)營的虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔，而與業(yè)主無關(guān)。實行包干制的前提是對物業(yè)服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業(yè)類型的物業(yè)服務收費實行包干制，但是當業(yè)主方對物業(yè)服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行物業(yè)服務費用酬金制時，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

酬金制實質(zhì)是實報實銷制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預算預收基本費用，一個會計結(jié)束后進行決算并向業(yè)主多退少補。在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度）。由于預收的物業(yè)服務支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務支出不應交納營業(yè)稅等相關(guān)稅金。

二、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點分析

1、包干制的優(yōu)點

首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)管理公司采用。其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等的工作，簡便易行。

第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。

2、包干制的缺點

首先，在包干制中，物業(yè)服務質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)管理企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往導致物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響；

第三，實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。

3、酬金制的優(yōu)點

首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；

其次，物業(yè)管理企業(yè)服務支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)專利的專業(yè)化；

第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務關(guān)系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾。

4、酬金制的缺點

首先，酬金制需要對物業(yè)管理企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認識水平和專業(yè)水平。

其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤的驅(qū)動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)管理費用的攀升。

三、兩種收費方式的比較分析

1、兩種收費方式各有利弊

從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。

對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。

2、酬金制是物業(yè)收費方式的發(fā)展方向

物業(yè)管理目的之一是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業(yè)服務收費的發(fā)展方向。在物業(yè)管理發(fā)展成熟的國外和港澳地區(qū)，物業(yè)服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業(yè)管理企業(yè)會對業(yè)主進行定期培訓，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)管理知識，既便于和物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的行為。由于我國內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓僅限于行業(yè)內(nèi)部，而針對業(yè)主的幾乎沒有，所以很多業(yè)主對物業(yè)管理的認識較為表面化。觀念停留在“服務——滿意”這一層面上。業(yè)主對物業(yè)管理認識的不足使得普通的居民很難實現(xiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的正確溝通，以及對物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國內(nèi)全面推行酬金制并不現(xiàn)實。

3、包干制仍然具有存在的必要性

雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到有效，到對物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢，但我國大部分小區(qū)的物業(yè)管理管理收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業(yè)服務消費的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè)來說，業(yè)主委員會物業(yè)管理知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。

四、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾?？偟目磥?，仍然需要完善以下幾個方面的內(nèi)容：

1、對物業(yè)服務成本支出的抑制辦法

酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動力?？梢杂蓸I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎懲措施，在物業(yè)管理企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動力下，給與物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎勵，這樣，既體現(xiàn)了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。

2、物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題

由于酬金制預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，所以在預收物業(yè)管理費用中，除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入，不應交納營業(yè)稅等相應稅金，如果硬性要其以物業(yè)服務費總額為基數(shù)繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對業(yè)主的集體消費征收營業(yè)稅既不合情也不合理。所以推行酬金制，應從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細則。

3、對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓

酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)管理知識的認知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)管理知識的匱乏，容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙，可以學習香港模式，建立物業(yè)管理公司對業(yè)主的培訓機制，這樣對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動作用。

4、政府主管部門監(jiān)控機制的建立問題

物業(yè)收費問題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的問題時有發(fā)生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益管理。物業(yè)管理企業(yè)作為受“雇傭”一方，無權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門或社會監(jiān)督機構(gòu)）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規(guī)，推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

除此之外，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問題，物業(yè)管理企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調(diào)配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)管理酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟運行的主流模式。

第三篇：物業(yè)管理服務收費包干制和酬金制的比較研究

物業(yè)管理服務收費包干制和酬金制的比較研究

配合《物業(yè)管理條例》的實施，2003年11月國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用”，首次在政府法規(guī)中明確提出物業(yè)服務收費形式。本文試圖通過對這兩種收費制的比較，對包干制和酬金制的優(yōu)劣得失作一番探討。

一、物業(yè)管理服務收費包干制和酬金制的概念及其內(nèi)涵。

在《辦法》中，對于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細的解釋：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。實行包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、額定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤”。“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。從市場營銷學角度分析，包干制的定價方式實質(zhì)是市場定價，酬金制的定價方式實質(zhì)是成本定價。關(guān)于中大修費用，《辦法》中明確指出，“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。”這就是說對于大型的維修、改造和更新，無論包干制還是酬金制都要用專項維修資金列支，兩制無差異，故本文不就此問題進行討論。

二、物業(yè)管理服務收費包干制和酬金制的差異分析

任何事物都有兩面性，有優(yōu)就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補特征，即一方的優(yōu)勢恰好就是另一方的劣勢，因此本文只列舉兩種制度的核心優(yōu)勢進行比較。

（一）酬金制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)

1、財務透明，業(yè)主可以直接監(jiān)管資金的使用。用于物業(yè)管理的資金主要來源于收取業(yè)主的管理服務費，如果缺乏監(jiān)管，極易使資金的使用不以業(yè)主意志為轉(zhuǎn)移，不能保證使用在業(yè)主真正所需上，同時也可能導致物管企業(yè)花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費的情況發(fā)生。在酬金制的定義中我們可以看出，所收取的物業(yè)管理費，全部用于物業(yè)服務的支出，物業(yè)管理企業(yè)只是按物業(yè)管理服務合同約定，從中按比例抽取利潤。從本質(zhì)上講，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)只相當于職業(yè)經(jīng)理人的作用，管理這筆資金，其最終的決定權(quán)、支配權(quán)在業(yè)主手中；同時《辦法》中還明確規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應公布物業(yè)服務資金預決算，每年不少于一次公開其財務帳目，業(yè)主有權(quán)就相關(guān)支出問題提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應及時答復，可聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計，因此，酬金制維護了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主的要求財務公開的愿望，可減少因信息不對稱而產(chǎn)生的糾紛。對于物管企業(yè)來講，也是一種約束和監(jiān)督，促使物管企業(yè)加強內(nèi)部管理，控制資金的正常合理使用，合情合理的用好業(yè)主的每一分錢，而不致變?yōu)槲锕芷髽I(yè)的灰色隱性收入。

2、有利于保護物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長

酬金制是以成本為依據(jù)加上一定比例的利潤組成的價格。此種定價方式對于經(jīng)營者而言，假設(shè)該商品能夠完全出售，則經(jīng)營者一定能獲得預期利潤。物業(yè)管理服務屬于預付費的經(jīng)營方式，一旦簽定了物業(yè)服務合同，幾乎不存在該種服務商品銷售不出去的風險，亦即采用酬金制收費，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險小至可以忽略不計，雖然此種收費方式利潤的比率不高，但對于處于剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)而言，這種經(jīng)營環(huán)境能確保企業(yè)永遠處于盈利狀態(tài)，最低限度保證企業(yè)的簡單再生產(chǎn)能不斷循環(huán)下去，并有機會進行小規(guī)模擴大再生產(chǎn)。縱觀我國物業(yè)管理的發(fā)展史，最初收費就是采取的傭金制，其內(nèi)涵與《辦法》中提到的酬金制是一樣的，正是因為使用了這種收費制度，才使得我國的物業(yè)管理在極其艱難的環(huán)境中，從依

附于房地產(chǎn)的嬰兒，發(fā)展成為今天一個獨立的行業(yè)。因此，酬金制有利于企業(yè)度過襁褓期，有利于保護物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長。

（二）包干制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：

1、強化成本意識，提高企業(yè)生存能力。包干制下，物管企業(yè)是承包商的角色，自身承擔因其經(jīng)營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。因此，這種機制對于企業(yè)來講，具有明顯的激勵作用和盈利動機。在商業(yè)社會中，企業(yè)是經(jīng)濟動物，盈利的追求有著與生俱來的渴望，如果限制了其對盈利的追求，就喪失對其激勵和約束作用，企業(yè)就如同人體的機理壞死一樣，終將萎靡不振。這種激勵將直接促使物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理合同時，提高成本意識，努力提升經(jīng)營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經(jīng)營成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力和生存能力，促進企業(yè)自身的進步和發(fā)展。

2、有利于提高員工素質(zhì)，促進行業(yè)發(fā)展。

物業(yè)管理在我國已有二十多年的歷史，但整個行業(yè)仍處于低利潤水平，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，年齡偏大。2003年北京太和企業(yè)管理顧問有限公司對北京地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)進行的薪酬福利調(diào)研表明，物業(yè)管理行業(yè)的整體薪酬居于市場的較低端地位，而且隨著職位等級的增加，差距越來越大，即使在行業(yè)發(fā)展最早的深圳，這種情況仍沒有大的改觀，并且在人們的職業(yè)觀念中，物業(yè)是一個勞動密集型的服務行業(yè)，技術(shù)含量低，社會地位不高。上述情況的存在，使物業(yè)管理行業(yè)很難吸引高素質(zhì)的人才，投身到物業(yè)管理企業(yè)中來。但隨著物業(yè)管理的對象——房屋本身的技術(shù)含量的不斷增加，高科技技術(shù)設(shè)備的使用量不斷加大，從客觀上要求物業(yè)管理的發(fā)展必須與之相適應，從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，提高行業(yè)的技術(shù)含量，使用更科學和規(guī)范的管理技術(shù)方法，而要改變這一切的根本是要提升從業(yè)人員的素質(zhì)。采用包干制，因其所收物業(yè)管理費的開支尤其是人工成本不必經(jīng)過業(yè)主的審核，因此，當物業(yè)管理企業(yè)通過加強內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營成本后，可以在較高的企業(yè)利潤中提出一部分來提高從業(yè)人員的工資水平和待遇，留住現(xiàn)有人才，吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)管理行業(yè)。而高素質(zhì)人才的加盟，又能增加現(xiàn)有員工的危機意識，促使其學習提高，從而整體提高員工素質(zhì)，提高整個行業(yè)的管理服務水平，促進行業(yè)發(fā)展。

3、節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率

監(jiān)管是保證生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)或質(zhì)價相符商品（包含有形及無形商品）的最有力手段，我們熟知的質(zhì)量管理標準ISO9000標準2000版的最大改進之一就是強調(diào)了過程控制，目的就是確保在每個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)質(zhì)量問題，使得最終產(chǎn)品達到預期的質(zhì)量要求。但監(jiān)管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產(chǎn)過程的監(jiān)管費用極高。因為任何一種商品的生產(chǎn)一定是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人士或機構(gòu)監(jiān)管才有效，物業(yè)管理亦不例外。消費者監(jiān)管的直接成本包括業(yè)委會在業(yè)主中或者從外聘請專業(yè)人士進行日常服務工作的監(jiān)管，聘請專業(yè)機構(gòu)進行財務審計等支付的費用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業(yè)管理企業(yè)必須有專人協(xié)調(diào)處理業(yè)主方的監(jiān)管和審計，這個過程中所耗費的人力和物力及時間，并沒有花費在為業(yè)主提供物業(yè)服務上，這是物業(yè)服務的邊際成本，不能帶來直接價值。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間不長，人們對行業(yè)本身認知不多，更談不上對物業(yè)管理企業(yè)和其運作有什么深入的了解和研究，無論業(yè)主或外聘人員能具備相應的專業(yè)知識和能力，對物業(yè)管理進行有效監(jiān)管的，在目前很難實現(xiàn)。另外，在絕大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主的數(shù)量是較大的，如果有重大事項需要業(yè)主表決時，很難在短期內(nèi)召集齊所有業(yè)主并得出統(tǒng)一的結(jié)果，如果耗費了成本又達不到應有的效果，從經(jīng)濟學角度考慮，是沒有意義的。但有一種監(jiān)管其成本是很低的，甚至可以忽略不計，那就是利用市場機制客觀產(chǎn)生的商品品牌進行監(jiān)管。品牌是目標消費者及公眾對于某一特定事物的心理﹑生理的﹑綜合性的肯定性感受和評價的結(jié)晶物，感受和評價的核心依據(jù)是商品的質(zhì)量和服務。因此任何一個特定的品牌，都包含了其特有的有關(guān)該商品的所有信息。作為消費者，一旦認可了該品牌商品，就表明他（們）同時認可了與該商品相關(guān)的所有組成部分，包括商品的質(zhì)量、生產(chǎn)過程、成本等等。對于消費者而言，在確定品牌時需要耗費較多的時間、精力、費用進行選擇，但這屬于一次性的行為，只要選擇正確，就可達到一勞永逸的效果，日后的監(jiān)管就很簡單了，這就是品牌商品尤其是名牌商品大受消費者歡迎的原因。物業(yè)管理服務商品有其特殊性，即購買在前，生產(chǎn)和消費在后，但當我們引進了品牌的概念之后，購買、生產(chǎn)、消費的順序已不成為質(zhì)價能否相符的障礙；20多年的發(fā)展，已造就了一批物業(yè)管理品牌；建設(shè)部頒布的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》也為業(yè)主在合同中明確服務質(zhì)量提供了有力的保障。包干制的特性決定了其運作方式就是通過市場的自然調(diào)節(jié)，使業(yè)主得以選擇符合其需求的價格商品，而該商品的質(zhì)量可由兩方面得到保證：一是該商品的品牌，二是服務合同中關(guān)于質(zhì)量的條款，此條款的質(zhì)量標準又可由《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》為依據(jù)確定。因此，采用包干制，業(yè)主最關(guān)心的服務質(zhì)量問題完全可以通過市場進行監(jiān)管，節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率。

三、結(jié)論

從上述分析可知：

1、酬金制能幫助物業(yè)管理企業(yè)在起步階段的成長與發(fā)展。

我國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，物業(yè)管理的發(fā)展也是如此，所以，在市場經(jīng)濟發(fā)展較慢、物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，可采用酬金制，既易于讓業(yè)主接受，又適合物業(yè)管理企業(yè)及行業(yè)的立足，平穩(wěn)度過行業(yè)的幼稚期。

2、包干制適用于市場化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)的地區(qū)。包干制是市場發(fā)展到一定階段時的產(chǎn)物，其優(yōu)勢遠大于酬金制，尤其是在促進進入快速成長期的企業(yè)和行業(yè)發(fā)展方面。實際上，在物業(yè)管理出現(xiàn)最早的深圳，雖然目前的收費方式還稱之為傭金（酬金）制，表面看也有傭金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明細，應答業(yè)主有關(guān)收支的質(zhì)詢，業(yè)主可聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計等等，但其實質(zhì)上早已不是傭金（酬金）制的內(nèi)涵了，第一，在監(jiān)管問題的實際操作上，絕大多數(shù)業(yè)主/業(yè)委會并沒有真正履行其監(jiān)管的責任，而主要還是依賴物業(yè)管理企業(yè)的品牌信譽代替繁瑣耗費大的監(jiān)管程序，即使有個別業(yè)委會實施了監(jiān)管程序，在耗費了極其巨大的各類成本之后，并沒有實現(xiàn)過程控制的目的，最終導致兩敗俱傷；第二，目前已沒有任何一家企業(yè)能真正按照成本進行定價，基本上均采用包干制即市場價進行定價，最典型的案例就是，最初深圳高層住宅的服務費價格整體水平較高，當某幾家企業(yè)率先將價格降低時，其它企業(yè)也先后將收費價格降至與之相同或相近；多層住宅的服務收費價格普遍偏低，企業(yè)提供這種服務基本無利可圖甚至虧損，但也幾乎沒有企業(yè)獨自提高收費價格或由業(yè)主補交虧損部分，這種表現(xiàn)幾乎就完全是市場的價格機制在自發(fā)地起著調(diào)節(jié)作用，因此，當市場化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)時，應采用包干制。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場成熟度的提高，包干制的優(yōu)勢將愈來愈明顯，包干制利用市場這只看不見的手，以滿足業(yè)主的需求為導向，保護先進，優(yōu)勝劣汰，激勵物業(yè)管理企業(yè)迅速提高自身的經(jīng)營水平，從而迅速提高行業(yè)的整體水平。

第四篇：物業(yè)管理委托合同

第一章　總則

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：_________

業(yè)主委員會主任：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。

管理界線：東至_________；南至_________；西至_________；北至_________。

占地面積：_________平方米。

建筑面積：_________平方米。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面_________、_________。

第五條　房屋共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、_________、_________。

第六條　公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括：非市政道路、化糞池、垃圾房、庭院燈、草坪燈、自行車棚、停車場、_________、_________。

第七條　附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。

第八條　公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地、房屋共用部位、_________、_________的清掃保潔及垃圾的收集。

第十條　實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方負責經(jīng)營管理。對未參加車輛損失保險、車輛玻璃破碎保險、車輛盜搶保險的，乙方有權(quán)制止停放。

第十一條　協(xié)助公安部門維護社區(qū)秩序。包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、門崗執(zhí)勤、_________、_________。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報經(jīng)公安部門處理。

第十二條　與房屋及附屬建筑物改建、裝修相關(guān)的垃圾清運、_________、_________等的管理。

第十三條　物業(yè)檔案管理。包括：物業(yè)的工程圖紙、竣工驗收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和使用人檔案、維修檔案、_________、有關(guān)財務賬冊、_________。

第十四條　維修基金利息及維修資金使用的財務管理。

第十五條　位于_________位置計_________平方米的物業(yè)管理辦公用房由乙方無償或按_________標準有償使用，但不得分割、抵押、交換、買賣。有償使用費用于_________。

第十六條　位于_________位置計_________平方米的物業(yè)管理經(jīng)營用房委托乙方按下列約定經(jīng)營（在所選項目上打“√”），但不得分割、抵押、交換、買賣。

（一）乙方無償經(jīng)營。經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，結(jié)余部分按規(guī)定專戶存儲，全部用于補充維修資金不足及業(yè)主委員會辦公費用。

（二）乙方每年向甲方繳納_________萬元，剩余經(jīng)營收入歸乙方所有。甲方所得按規(guī)定專戶存儲，用于補充維修資金不足及業(yè)主委員會辦公費用。

第十七條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十八條　組織開展社區(qū)便民有償服務活動。

第十九條　向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費、電梯運行費、_________。按委托協(xié)議代收電費、水費、_________、_________。

第二十條　房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護，若委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。

第二十一條　規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《業(yè)主公約》和業(yè)主委員會決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。

規(guī)勸制止無效的，報送業(yè)主委員會批準，可采取_________措施。

第二十二條　其他委托事項。

（一）_________。

（二）_________。

（三）_________。

第三章　委托管理期限

第二十三條　委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四章　雙方權(quán)利和義務

第二十四條　甲方權(quán)利和義務

（一）甲方權(quán)利

1、代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益；

2、根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；

3、監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《業(yè)主公約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定；

（一）房屋及維修管理

1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

2、行政街號、房屋幢號、單元號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖。

3、封閉陽臺、空調(diào)安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4、一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。

5、房屋完好率98％以上。

6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)機構(gòu)審計，有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。

7、房屋小修、急修及時率達98％以上，合格率達100％，險情排除及時率達100％，有維修記錄和回訪記錄。

8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

（二）共用設(shè)備管理

1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。

3、設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4、小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。

5、電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。

6、電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。

7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應為18℃，不低于16℃。

（三）共用設(shè)施管理

1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。

2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。

3、道路暢通，路面平坦無損壞。

4、污水排放暢通，溝道無積水。

5、危險部位標志明顯，有防范措施。

（四）綠化及養(yǎng)護管理

1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2、綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

（五）環(huán)境衛(wèi)生管理

1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。

2、小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。

3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。

4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。

5、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路及樓間積雪；雨后及時清理污水。

6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。

7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。

8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

9、共用場地定期清潔，地面無油漬等污染現(xiàn)象。

（六）社區(qū)秩序維護

1、小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。

2、值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

（七）停車場及車輛停放管理

1、甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2、_________。

3、_________。

（八）消防

1、消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。

2、配備專職或兼職消防管理人員。

3、消防通道暢通無阻。

4、_________。

5、_________。

（九）按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施改裝修管理。

（十）_________。

第六章　物業(yè)管理服務費及相關(guān)費用

第二十七條　物業(yè)管理服務費

（一）住宅房屋，乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主、使用人收??；非住宅房屋乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；空閑房屋，乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。

（二）收費時間：_________。

（三）合同有效期內(nèi)，若物價部門批準調(diào)整收費標準，從批準執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標準向業(yè)主、使用人收取。

（四）業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的_________％按日交納滯納金。

（五）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務費用。

第二十八條　電梯運行費按下列約定執(zhí)行：_________。

第二十九條　在實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托服務，按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理成本后的結(jié)余部分，用于

1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；

2、綠地養(yǎng)護費用；

3、彌補甲方同意減免的物業(yè)管理服務費；

4、便民服務費用；

5、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。

第三十條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和更新費用，按《濟南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。

第三十一條　房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護及其他服務，若委托乙方維修或提供服務，雙方應簽訂協(xié)議，乙方按約定收費標準向享受服務的業(yè)主、使用人收取。

第三十二條　甲方委托乙方簽訂利用本物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋共用設(shè)施設(shè)備、共用場地設(shè)置的戶外經(jīng)營性廣告和商亭、攤點等有償使用協(xié)議并由乙方負責收取有償使用費。有償使用費收入扣除成本后結(jié)余部分用于

1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；

2、綠地養(yǎng)護；

3、彌補減免的物業(yè)管理服務費；

4、便民服務費用；

5、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。

第七章　違約責任

第三十三條　甲方違反本合同第二十四條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。

第三十四條　乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十五條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十六條　乙方不按規(guī)定和甲方審定的計劃使用維修基金利息，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。造成甲方經(jīng)濟損失或?qū)е挛飿I(yè)失修失養(yǎng)，乙方應給予經(jīng)濟賠償。

第三十七條　甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。

第三十八條　因業(yè)主、使用人使用不當發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用，由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔。

第三十九條　維修基金利息不敷使用時，由乙方負責籌集，因維修資金籌集不足造成物業(yè)失修失養(yǎng)導致業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由未交費的責任人承擔相應法律責任。

第四十條　合同有效期內(nèi)突發(fā)性緊急搶修排險工程費用，由乙方先行墊付，由相關(guān)業(yè)主按擁有的建筑面積比例分攤，由乙方負責于工程開工起15日內(nèi)收繳，逾期未交納的，按應分攤金額的_________％按日交納滯納金。乙方也可向人民法院提起訴訟。

第四十一條　為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，有關(guān)各方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第八章　附則

第四十二條　自本合同生效之日起_________日內(nèi)，根據(jù)委托管理事項，甲、乙雙方辦完交接驗收手續(xù)。

第四十三條　本合同期滿前二個月，甲、乙雙方應作出是否續(xù)簽合同的決定。任何一方?jīng)Q定不續(xù)簽合同的，甲方即行組織招投標重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第四十四條　雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第四十五條　本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十六條　本合同正本連同附件_________頁，一式3份。甲乙雙方各執(zhí)1份，報物業(yè)行政主管部門備案1份，具有同等法律效力。

第四十七條　因房屋建設(shè)質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能或造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第四十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第四十九條　本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：

（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。

（二）向人民法院起訴。

第五十條　本合同自簽訂之日起生效。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

代表人：_________代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

1、物業(yè)構(gòu)成細目

2、《業(yè)主公約》

3、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》

第五篇：物業(yè)管理委托合同

物業(yè)管理委托合同

甲方：名城左岸公寓業(yè)主委員會

乙方：身份證號：

身份證號：

經(jīng)雙方平等友好協(xié)商，達成以下協(xié)議：甲方委托乙方管理名城左岸公寓小區(qū)，主要為小區(qū)值班和衛(wèi)生管理，具體約定詳見下方。

一、乙方義務

1.每天24小時保證值班室每天有人值班；

2.負責本小區(qū)樓梯口、大平臺、通道口及大樓周邊衛(wèi)生；

3.修剪大平臺花草和澆水等管理；

4.管理自行車棚，保證車棚衛(wèi)生及門戶安全，每天保證車棚門人走上鎖；

5.不做與小區(qū)管理無關(guān)的事務（如養(yǎng)雞和做一些有損小區(qū)形象的事件）；

6.對非小區(qū)的閑雜人員進行管理，做好防火、防盜，保證小區(qū)安全；

7.積極協(xié)助甲方收取物業(yè)管理費；

8.保證小區(qū)道路暢通；

9.乙方因自身原因造成的意外、生病等傷害與本小區(qū)無關(guān)；

10.如果乙方在工作期間，表現(xiàn)不好，造成住戶反映強列，甲方可予以辭退。

二、甲方義務

1.每月10日支付乙方工資1600元整；（押金為1600元，次月支付）。

2.保證乙方正常生活使用水電、住宿；

3.乙方遇到麻煩的情況下，甲方應積極給以支持和協(xié)助。

三、合同工期

本合同簽訂有效期為三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日至。如乙方違約，扣除押金1600元。

四、本合同雙方簽字生效。

甲方：日期：

乙方：日期: