第一篇：物業(yè)服務管理辦法

營口市物業(yè)管理實施細則

遼寧省營口市人民政府

關于印發(fā)營口市物業(yè)管理實施細則的通知

各市（縣）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各派出機構、各直屬單位：

《營口市物業(yè)管理實施細則》業(yè)經第十四屆市政府第41次常務會議討論通過，現予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

二〇一一年二月十二日

營口市物業(yè)管理實施細則

第一章 總則

第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于我市行政區(qū)域內業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式進行物業(yè)管理的活動。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 市住房城鄉(xiāng)建設委負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理處受其委托負責擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，物業(yè)企業(yè)資質管理，市轄區(qū)住宅專項維修資金的管理，指導、協(xié)調市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門及相關單位開展物業(yè)管理工作。

市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管，住宅專項維修資金的管理，物業(yè)服務企業(yè)三級資質的初審，前期物業(yè)招投標，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督、指導，物業(yè)糾紛調處。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，物業(yè)糾紛調處。

公用事業(yè)、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城管綜合執(zhí)法等行政管理部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時做出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布負責人姓名和聯(lián)系方式。

第四條 市物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、配套設施設備、小區(qū)建設等因素予以確定。

物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、房地產開發(fā)主管部門等單位的意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記，并告知開發(fā)建設單位，同時向市物業(yè)行政主管部門備案。開發(fā)建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內，已交付專有部分面積達到總建筑面積50%（含50%）以上時，建設單位應當在30日內書面報告物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時報送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）建筑物面積清冊、業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）交付使用共用設施設備證明；

（五）物業(yè)服務用房配備證明；

（六）籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料。

第八條 符合成立業(yè)主大會條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在30日內指導成立業(yè)主大會籌備組：

（一）開發(fā)建設單位申請；

（二）物業(yè)行政主管部門指定；

（三）業(yè)主申請。

籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表擔任?；I備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，征求業(yè)主意見。

第九條 業(yè)主大會籌備組應當在組成之日起30日內，召開業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產生業(yè)主委員會。

開發(fā)建設單位承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十條 業(yè)主大會決定以下有關共有和共同管理權利的重大事項：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；

（五）籌集和使用專項 維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）利用共用部分從事經營性活動；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總 面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

第十一條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。

第十二條 業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

第十三條 業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。

第十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

第十五條 未選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足委員總數二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責。

第十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現的違規(guī)問題；

（三）履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務合同；

（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 開發(fā)建設單位和選聘物業(yè)服務企業(yè)的單位應當以招標的方式選聘 物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理。市、市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應組織成立物業(yè)招投標領導小組，負責規(guī)范物業(yè)管理招投標活動。

開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂的購房合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，明示收費標準和服務標準。

第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標人少于3人的新建物業(yè)項目，經市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

經濟適用房、動遷安置房、廉租房的物業(yè)管理由市（縣）區(qū)政府指定部門負責。

第十九條 開發(fā)建設單位在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時，應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設單位與專業(yè)經營單位辦理的設施設備產權移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知開發(fā)建設單位。開發(fā)建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。開發(fā)建設單位應當在依法向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內，持移交協(xié)議和資料明細到所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。規(guī)劃建設行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內公共服務配套設施規(guī)劃設計予以審查，確保公共服務配套設施符合設計標準。物業(yè)管理區(qū)域內的公共服務配套設施應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)公共服務配套設施應依法委托具有設計、施工、監(jiān)理資質的單位進行設計、建設、監(jiān)理，與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收，并出具驗收報告。

第二十二條 物業(yè)管理用房應按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房 中調劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園、停放汽車或自行車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）的產權歸屬，由開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。

第二十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險的，應當將相關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，接受有關行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)是否購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險，由業(yè)主大會決定。第四章 物業(yè)管理服務

第二十五條 住宅類物業(yè)收費實行政府指導價，非住宅類物業(yè)收費實行市場調節(jié)價。物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、市（縣）區(qū)價格主管部門應當會同同級物業(yè)行政主管部門，根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。

物業(yè)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

第二十六條 物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制等形式。實行包干制收費的物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務費收繳率低等理由減少服務內容或者降低物業(yè)服務標準。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關服務等理由拒付物業(yè)服務費。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準、物業(yè)服務費收支情況進行公示。

第二十七條 物業(yè)服務費自業(yè)主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。

前款所稱入住是指物業(yè)買受人收到書面入住通知并辦理完結相應手續(xù)。入住人收到入住通知后在規(guī)定期限內不辦理相應手續(xù)的，視為入住。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當依據物業(yè)管理服務合同提供服務，管理房屋共用部位、共用設施設備，達到使用方便、安全、環(huán)境整潔、綠化達標、公共秩序良好。

第二十九條 實行物業(yè)服務合同履約保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應將1年物業(yè)服務費總額的10%（按合同約定的物業(yè)服務費標準計算）作為物業(yè)服務合同履約保證金，預存在業(yè)主委員會的賬戶上。前期物業(yè)服務合同履約保證金在業(yè)主委員會成立之前，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門代管。物業(yè)服務企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會可不與其簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行規(guī)定。

第三十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同期限一般不少于2年。物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方提前解除合同。

第三十一條 物業(yè)服務合同對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同副本報物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第三十二條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應當在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導下，按照下列規(guī)定做好交接工作：

（一）在合同期滿3個月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應當將不再續(xù)約、解約原因、退出時間以書面形式告知另一方，就退出事宜進行協(xié)商，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告15天，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會，同時報送所在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，填寫《物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理情況登記表》；

（二）在新的物業(yè)服務企業(yè)進入之前，原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同終止日或經雙方確定的實際服務終止日；

（三）在解除合同1個月前，物業(yè)服務企業(yè)應當公布物業(yè)服務費的收支狀況，并將預收的費用退還給業(yè)主；

（四）物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內，按照規(guī)定，與業(yè)主委員會辦理移交事宜，未成立業(yè)主委員會的，在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導下，可暫時向社區(qū)居民委員會辦理移交事宜，新物業(yè)企業(yè)接管后，移交給新的物業(yè)服務企業(yè)；

（五）市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應當積極協(xié)助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務企業(yè)，并主動提供相關信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導業(yè)主委員會與新的物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務合同》；

（六）發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)非正常退出情況時，市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十三條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安機關要指導業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業(yè)管理區(qū)域內劃定停車泊位。物業(yè)管理區(qū)域內無法提供足夠停車泊位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門和公安機關申請，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級道路或者空地設立臨時、夜間機動車停車場。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內對小區(qū)進行服務、用于辦公用水享受民用價格。

第三十五條 市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)行政主管部門負 責對全市物業(yè)服務企業(yè)信用信息的管理。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)的誠信考核、監(jiān)管工作。

外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動，應當向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設施設備，物業(yè)管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備，公用專業(yè)部門管理范圍內共用設施設備的界定：

（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設施設備

1．自用部位：戶門以內門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚、陽臺及業(yè)主獨立使用的露臺等；

2．自用設施設備：戶門以內自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地熱管線器材、有線電視終端盒到室內線路部分等。

（二）物業(yè)管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備

1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結構（基礎、內外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。

2．共用設施：住宅區(qū)內業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3．共用設備：住宅樓內業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業(yè)部門管理范圍內共用設施設備的維護與管理

1．住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設施設備自住宅區(qū)綜合驗收合格之日起，由供水單位負責維修、更新、改造。

2．住宅樓內共用供暖管線、截門及外網供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負責維修、更新、改造。

3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計量表具等由供氣單位負責維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區(qū)內禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音；

（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經營活動；

（七）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（九）違反規(guī)定擺攤設點，占道經營；

（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設施；

（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權投訴舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正，同時向所在地市（縣）區(qū)有關行政管理部門報告。有關行政管理部門接到業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關系人應當提供方便，給相鄰關系人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規(guī)劃設計，預留埋點、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務企業(yè)進行登記；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業(yè)服務企業(yè)應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規(guī)劃設計要求給予指導，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

房屋裝修人在住宅室內裝飾裝修過程中違反有關規(guī)定的，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現時應予以制止，對不聽勸阻的，應及時上報市（縣）區(qū)綜合執(zhí)法部門，任何開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)均無權對相關業(yè)主進行處罰。

第四十一條 開發(fā)建設單位交納的房地產開發(fā)項目資本金按開發(fā)項目建筑面積每平方米10元的標準預留建筑質量保證金。因開發(fā)建設單位責任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設單位不履行維修責任，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會聯(lián)合申請，經市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修，維修費用從建筑質量保證金中扣除。

物業(yè)保修期過后，經市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗共用設施設備無質量問題的，建筑質量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發(fā)建設單位、回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時，應告知業(yè)主及時交存住宅專項維修資金。未交納維修資金的，開發(fā)建設單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)。

第四十三條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用情況應當定期向業(yè)主公布。

第四十四條 未建立專項維修資金或專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔。

第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規(guī)定使用專項維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側外立面五分之一以上已經脫落或有脫落危險的；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安 全的；

（四）消防系統(tǒng)出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

應急使用專項維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會同相關部門制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。人為造成的維修責任，由責任人承擔。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業(yè)經營單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應事先通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，事后應當及時恢復原狀，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)應當積極支持配合。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)經營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業(yè)促銷等活動，應當符合有關法律規(guī)定并征得相關業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況?？鄢芾沓杀竞蟮慕洜I收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定其用途。

利用部分業(yè)主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸全體業(yè)主共有。第六章 舊住宅小區(qū)管理

第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設或房屋及附屬設施設備規(guī)劃、建設標準低，使用時間較長，不能達到應有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。

市和市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負責制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，對配套設施設備不全和設施設備嚴重損壞的住宅小區(qū)，有計劃地實施綜合改造，所需資金由各級財政承擔。各市（縣）區(qū)城建行政管理部門負責組織實施。

第五十條 舊住宅小區(qū)實施綜合改造前，應由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長效機制。凡未實施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強化基層管理職能，構建以市（縣）區(qū)政府為主導，街道辦事處組織實施，物業(yè)管理部門指導，專業(yè)化服務與社區(qū)自治相結合的管理模式。

基礎設施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本內容，實行以社區(qū)服務中心為管理主體，低收費的基本服務。

第五十二條 各級政府應指導、扶持社區(qū)居委會的物業(yè)管理工作。勞動保障部門應結合實施擴大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關專業(yè)設施管理部門要按照責任分工，做好舊小區(qū)內的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎設施的管理與服務。第七章 法律責任

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全 體業(yè)主。

第五十四條 開發(fā)建設單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（四）超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

（五）未取得資質證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

（六）以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十六條 違反規(guī)定挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。第八章 附則

第五十八條 辦公樓、商場、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本細則執(zhí)行。

第五十九條 本細則自發(fā)布之日起施行。營口市人民政府于2004年12月21日發(fā)布的《營口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》（營政發(fā)〔2004〕33號）同時廢止。

第二篇：物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法

物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法

（2004年3月17日建設部令第125號，2007年11月26日根據《建設部關于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平，根據《物業(yè)管理條例》，積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： 制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內申請物業(yè)服務企業(yè)資質，實施對物業(yè)服務企業(yè)資質管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第三條 物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。

第四條 國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

第五條 各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。

（三）三級資質：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。

（二）二級資質：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第八條 一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

第九條 申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：

（一）企業(yè)資質等級申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（三）企業(yè)資質證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業(yè)服務合同復印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

第十條 資質審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直

第十七條 物業(yè)服務企業(yè)取得資質證書后，不得降低企業(yè)的資質條件，并應當接受資質審批部門的監(jiān)督檢查。

資質審批部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的；

轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

（二）超越法定職權作出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的；

第十一條 物業(yè)服務企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)服務企業(yè)資質審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)資質證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業(yè)服務企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的； 期改正，可處2萬元以下的罰款。

（八）物業(yè)服務合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；

（九）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

第二十二條 資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（十）不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的；

（一）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質證書的；

（十一）超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；

（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（十三）發(fā)生重大責任事故的。

第十二條 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

企業(yè)遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。

第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續(xù)。

第十六條 企業(yè)破產、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續(xù)。

（二）對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質證書的；

（三）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內予以審批的；

（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（五）不履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的。第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

第三篇：物業(yè)服務品質管理辦法

物業(yè)服務品質管理辦法

1.0 目的:通過對項目服務質量監(jiān)督檢查,確保質量達標客戶滿意.2.0 適用范圍:四川長虹物業(yè)服務有限責任公司下屬城市公司

3.0 職責

3.1 物業(yè)項目部負責依據<<物業(yè)服務合同>>和行業(yè)規(guī)范,對各項目服務質量進行監(jiān)督檢查.3.2 物業(yè)項目部經理負責依據對項目服務質量的檢查情況對各項目負責人的工作進行考核.3.3 物業(yè)各項目負責人依據項目各部門崗位職責工作流程等對項目各部門人員進行考評.3.4 物業(yè)項目部經理負責對監(jiān)評有異議的投訴處理,總經理具有最高的考評權.4.0 流程和程序

4.1 考評原則

4.1.1 本著“公平、公正、公開”的原則,認真對待每次檢查工作。

4.1.2 找出存在的問題，持續(xù)提升物業(yè)服務品質。

4.2 考評的內容

4.2.1 員工的考評主要包括儀容儀表、工作環(huán)境、工作技能等;4.2.2 對項目的考評主要包括整體的工作狀態(tài)、環(huán)境及工作情況等.4.3 組織形式

4.3.1 項目自檢/或交叉檢查 項目經理每月至少組織一次由各部門主管參加的服務質量自檢工作,并于第二周的星期一下班前將自檢情況報公司項目部.4.3.2 城市公司月檢

城市公司品質督查每月至少組織一次對各項目物業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查工作,并于檢查完的第二周內將對項目檢查情況反饋給項目.4.3.3 的考評

公司項目部依據日常服務質量的考評,結合項目的<<績效目標責任書>>及客戶滿意度調查等,對各項目的服務質量進行考評.4.3.4 其他

各項目負責人工作日報,走動式管理,突發(fā)安全事件及重大投訴,作為物業(yè)項目部對物業(yè)項目負責人考評的重要補充依據.4.4 不合格項的整改提升

4.4.1 項目自檢不合格項整改提升辦法,在自檢匯報表中一并體現.4.4.2 公司月檢不合格項的整改提升,于下次檢查前完成,如確有特殊原因不能完成的,請?zhí)崆耙詴嫘问?說明原因及相關補救的措施.4.5 獎罰

4.5.1 品質檢查后,對項目相關責任人的處罰,在當月工資中體現.4.5.2 直屬管理人員負相關管理責任的,經核實,承擔相應獎罰處理.4.6 申訴

4.6.1 各項目違規(guī)責任人,對考核有異議的,可其項目負責人申訴.4.6.2 各項目對品質檢查考評結果有異議的,可向項目部提出申訴.4.6.3 經與項目部溝通后,仍對考評結果持異議的,可向總經理申訴.本辦法自發(fā)布之日起生效,最終的解釋權歸公司品質督導專項小組所有。

第四篇：物業(yè)服務收費管理辦法

物業(yè)服務收費管理辦法

根據《*******省物業(yè)服務收費管理辦法》第二條之規(guī)定，物業(yè)管理費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。服務成本或物業(yè)服務支出費用包括如下：

1、物業(yè)管理服務人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費用。

2、物業(yè)共用部位，共用設施設備的日常運行，維護費用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

6、辦公費用。

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

9、其它雜費。

*******業(yè)主委員會

*******物業(yè)辦公室2010年7月1日

第五篇：響水縣物業(yè)服務收費管理辦法

響水縣物業(yè)服務收費管理辦法

第一條 為了促進我縣物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《民法通則》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我縣行政區(qū)域內，符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)服務企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 縣價格主管部門會同縣物業(yè)管理行政主管部門負責全縣物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費的政策和原則，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務收費行為。

第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業(yè)服務成本，法定稅費和合理利潤確定。

第七條 物業(yè)服務收費，根據物業(yè)的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的物業(yè)公共服務收費，實行政府指導價。

非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業(yè)公共服務收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費等實行市場調節(jié)價。

第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由縣價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內容、服務質量、服務成本等因素，制定相應的物業(yè)公共服務等級收費基準價和分項目收費基準價及浮動幅度，并適時調整和公布。待條件成熟時，逐步向分項目收費基準價過渡。

第九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位通過招投標競爭方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)公共服務費，其物業(yè)公共服務費應當符合公布的物業(yè)服務等級收費基準價，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，向縣價格主管部門備案，由縣價格主管部門對其服務等級收費基準價格進行審核確認。

前期物業(yè)管理階段，住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)公共服務費，應當經縣價格主管部門核準。

業(yè)主大會尚未成立，住宅物業(yè)公共服務費收費標準因成本變化等因素需要調整的，物業(yè)服務企業(yè)應采取公開方式，征詢業(yè)主意見，經縣價格主管部門核準后執(zhí)行。

縣物業(yè)管理行政主管部門應會同縣價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。第十條 業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準，可以在縣價格主管部門公布的政府指導價范圍內,由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并報縣價格部門備案后執(zhí)行。

第十一條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

約定的物業(yè)服務收費標準，應當報縣價格主管部門備案。

縣價格、物業(yè)管理行政主管部門，應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定收費及有關事項。

第十二條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十三條 物業(yè)公共服務費用由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng) 護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業(yè)主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。

物業(yè)服務企業(yè)不得以任何借口和理由向業(yè)主重復收取已經納入物業(yè)公共服務費的費用。

第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會尚未成立的，物業(yè)服務企業(yè)應按實際發(fā)生的費用和約定方式向業(yè)主合理分攤。

第十五條 物業(yè)服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

業(yè)主、使用人應當按照入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務費的起始時間。

第十六條 納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按物業(yè)服務合同約定規(guī)定交納。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費按標準的70%收取。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內的住宅電梯運行維護收費、二次供水運行維護收費、集中供熱運行維護收費等，按業(yè)主使用戶共同分攤。

物業(yè)服務企業(yè)對房屋進行內部裝飾裝修提供服務的，可按以下辦法收取相關費用。

房屋裝修產生垃圾的，按建筑面積收取裝修垃圾清運費（含因搬運材料等原因使樓道需要二次維護的費用），住房不超過2元/平方米。

為保護房屋共用部位、建筑主體承重結構和共用設施設備免受損壞，物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或使用人收取裝修保證金，其標準為，住房1000元／戶，非住房按建筑面積20元／平方米。裝修保證金由物業(yè)公司收取，統(tǒng)一繳入縣物業(yè)管理中心（裝飾辦）專用賬戶。

房屋裝修完畢，經驗收房屋共用部位、建筑主體承重結構和共用設施設備未受損壞，由物業(yè)公司出具相關證明，縣物業(yè)管理中心（裝飾辦）在六個月內全額退還裝修保證金；若共用部位、建筑主體承重結構和共用設施設備受到損壞，應當由業(yè)主或使用人承擔賠償和修復責任的，其費用可在裝修保證金中抵付，并由縣住房和城鄉(xiāng)建設局依法對其違規(guī)裝修行為進行處罰，裝修保證金余額在三個月內全部退還。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內在公共、或共有、或共用車場（庫）特定空間停放汽車的收費，要區(qū)別物業(yè)類型、專有權益、管理服務成本等因素計收。其中專有車位（庫），應交納停放服務費；用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納停放服務費的，從其約定，出租人負連帶交納責任。

汽車停放服務費由物業(yè)服務企業(yè)依物業(yè)服務合同收取。停放服務費可以按車位（庫）數量計收，也可以按登記的產權面積計收。

物業(yè)管理區(qū)域內受業(yè)主委員會委托，實施專人管理的機動車車位停放服務費，由物業(yè)服務企業(yè)書面向縣價格主管部門提出申請，縣價格主管部門按低于社會專營機動車停車場收費標準，本著補償物業(yè)管理費用，并考慮到占用公共設施應予合理補償的原則制定。

第十九條 物業(yè)管理和服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。

第二十條 縣價格主管部門在制定或調整本行政區(qū)域內普通住宅物業(yè)公共服務收費標準的總體水平時，應以物業(yè)公共服務所需社會平均成本為基礎測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)等社會各界的意見。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)將部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。第二十三條 物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或財務)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務費收支、利用業(yè)主共用、共有設施經營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。

實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業(yè)服務合同中約定。

第二十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業(yè)服務費用。

第二十六條 縣價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監(jiān)督，每年對其財務收支及物業(yè)服務收費情況進行一次核查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第二十七條 縣價格主管部門可根據具體情況對本辦法進行完善、修訂和補充。第二十八條 本辦法由縣物價局會同縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。第二十九條 本辦法自2011年8月1日起執(zhí)行。

附件一：響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準 附件二：響水縣普通住宅物業(yè)服務費標準

附件一：

響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（一檔）

序號 項目

服 務 標 準

①不能實施封閉式管理，但設專人24小時巡查小區(qū)，全體巡查人員不少于3人，服務基本規(guī)范。

②安全護衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，認真負責，有較強的責任心，當班時佩載標志，盡忠職守。

③能認真處理好業(yè)主(使用人)的投訴和求助。④危及人身安全處設有明顯標志。⑤緊急事件處理預案(兇殺、火災、爆炸、地震、電梯突發(fā)事件等)基本完整，有關措施落實。①小區(qū)生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清；垃圾房(箱、車)保持基本整潔。

②物業(yè)管理企業(yè)負責樓梯單元門以外公共區(qū)域保潔，共用樓梯道清潔由業(yè)主(使用人)自行組織；公共場所每日清掃一次，清掃結束時地面無垃圾、雜物。③公共廁所每天清掃一次，無明顯污物便跡外溢。

④小區(qū)內部窨井、下水道、化糞池每兩年清掏疏通一次，能基本暢通。

①每日清掃1次綠化帶、草地上的果皮、石塊等垃圾，目視基本無雜物。②草坪生長一般，顏色一般，整塊草地基本無明顯的草荒和大面積病蟲害；無明顯堆物堆料、搭棚、侵占等現象。(一)安 全 巡 查

(二)衛(wèi) 生 保 潔 綠 化 養(yǎng)(三)護 ③每年至少進行1次施肥，樹木長勢一般，無明顯死樹，病蟲害防治每年不少于2次。④假山、亭、廊、雕塑等園林小品每2年檢修、油漆(粉刷)1次。

(四)①每年年底或年初對房屋和共用部位、共用設施設備道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備有完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，落實維修資金。每2月巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年10月份安排置次共用部位門窗檢修，使其房屋 保持基本完好。及 ②房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務(具體范圍、價格雙共用 方約定)，服務態(tài)度良好。

設施③共用設施設備良好，運行基本正常，無事故隱患，有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操設備 作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

維修 ④房屋外觀基本完好，無較大缺損；屋面每年檢修1次，屋面排水基本暢通。養(yǎng)護 ⑤共用樓道燈無安全隱患、無長明燈。

⑥共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。

⑦道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。⑧消防設施設備完好無損，隨時可用。⑨井(池)蓋板、管道損壞能及時修換?；A 臺帳 資料 管理 房屋 裝飾 裝修 管理 ①業(yè)主公約、房屋裝飾裝修管理規(guī)定等各項制度完整。②有一定的房屋檔案資料,分類成冊,查閱方便。

③經營管理資料（如住戶檔案、房屋檔案、房屋安全普查記錄、物業(yè)管理資金的交繳與支取紀錄、業(yè)主委員會對服務標準的考核意見等）逐步建立和完善，各項措施落實。①裝修管理制度較完善，物業(yè)管理公司與業(yè)主(使用人)簽訂裝飾裝修服務協(xié)議，并已告知業(yè)主(使用人)裝修管理規(guī)定注意事項。

②業(yè)主或房屋使用人房屋裝修手續(xù)齊全，無危及房屋結構的違規(guī)裝修現象。③外墻或屋面安裝的設施設備或構件無重大安全隱患。

④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。(五)(六)(七)①小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，標示準確，房屋樓號、單元號完整，每年檢查、修換環(huán)境

1次。

秩序

②流動攤點、小商販，拾(收)荒者進入小區(qū)的，能及時制止并驅逐。車 輛 管 理 ①車輛管理制度較完善，措施落實。

②外來機動車輛進出小區(qū)記錄基本完整，車輛收費符合規(guī)定。③非機動車停放有序，無占壓綠地現象。

④車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。(八)(九)①小區(qū)訂有居民精神文明公約、業(yè)主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居社區(qū)

住，有關心孤寡老人、殘疾的具體措施。

文化

②運動場地、文化場館定時向居民開放。

活動

③能配合街道做好社區(qū)精神文明建設相關工作。①小區(qū)管理單位與物業(yè)委托人或業(yè)主委員會責權利關系明確；小區(qū)各項管理制度基本完善，綜合 有嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準。

管理 ②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明與 顯標示，工作規(guī)范嚴謹和藹，能開展多項便民服務措施。

服務 ③物業(yè)管理項目負責人員名單、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯集團給予公示。

④建立財務公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務費收支情況。(十)

響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（二檔）

序號 項目 服 務 標 準

①有經過培訓的專業(yè)化安全護衛(wèi)人員，巡邏及管理制度落實。

②安全護衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝，當班時佩戴明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，認真負責。

③不能完全實施封閉式管理，主出入口24小時有人值守，臨時出口規(guī)定時間開放，開放時間有專人值守。

④24小時巡查小區(qū)，服務基本規(guī)范，全體巡查人員不少于4人，能主動接受業(yè)主(使用人)的投訴和求助，巡查記錄基本完整。

⑤危及住戶人身安全處，有明顯標志和一定的防范措施。(一)安 全 巡 查

衛(wèi)(二)生 保 潔

綠(三)化 養(yǎng) 護

房屋 及 共用(四)設施 設備 維修 養(yǎng)護

①小區(qū)生活垃圾袋裝化、垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔。

②公共場所、共用部位每日清掃一次，清掃結束時地面無垃圾、無雜物、無衛(wèi)生死角，目視基本整潔，公共座椅(凳)保持基本整潔。

③每半月打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每月用抹布擦抹一次樓梯扶手，每半年擦洗一次樓梯道公用門窗，樓梯道目視基本整潔。

④公共廁所每天清掃重次，無明顯便跡、污物和異味。⑤窨井、下水道、化糞池每年清掏一次，保持暢通。

①每日清掃重次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾，目視基本干凈。

②草坪生長基本正常，成活率在80％以上，顏色一般，有少量枯黃，無大面積病蟲害，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象，能根據草坪生長情況及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。

③樹木長勢一般，無明顯死樹，無明顯釘栓捆綁現象，綠籬生長及造型基本正常。

④噴泉池、人工湖每旬打撈1次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水面無雜物；噴泉設備完好。

⑤假山、亭、廊、雕塑等園林小品每年檢修、油漆(粉刷)重次。

①每年年底或年初對房屋和公用部位、公用設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；巡檢要有記錄，大中修及更新改造計劃及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，落實維修資金。每2月巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年安排1次共用部位門窗檢修，使其保持基本完好。

②房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業(yè)委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務6小時內到位，72小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修一周內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延(居民預約、雨天筑漏可不受一周限制)，有維修及回訪記錄。

③共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

④房屋外觀基本完好，無較大缺損；屋面每年檢修重次，屋面排水基本暢通。⑤共用樓道燈每月檢修1次，損壞及時修換，無安全隱患、無長明燈。⑥共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。

⑦道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。⑧消防設施設備完好無損，隨時可用。⑨井(池)蓋板、管道損壞及時修換。(五)①房屋使用手冊、業(yè)主公約等各項制度完整?；A

②房屋檔案資料較齊全，記錄變更及時。臺帳

③有房屋總平面圖、房屋竣工和接管驗收資料、市政設施管網綜合規(guī)劃圖、住戶檔案(一戶資料

一檔)、維修基金提取和使用記錄，業(yè)主委員會對服務標準的考核意見等相關資料，分類成管理

冊，查閱方便。

①裝修管理制度完善，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(使用人)簽訂裝修管理服務協(xié)議，并已告知業(yè)主(使用人)裝修管理規(guī)定及注意事項。

②業(yè)主或房屋使用人房屋裝修手續(xù)齊全，物業(yè)管理人員每周檢查1次施工現場，敦促裝修人按規(guī)定裝修并及時辦理結構安全驗收手續(xù)。房屋裝修符合規(guī)定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。(六)房屋 裝飾 裝修 管理

環(huán)(七)境 秩 序 車(八)輛 管 理

社區(qū)

(九)文化

活動

綜合

(十)管理

與

服務

③管理期間房屋外觀基本完好，陽臺封閉，空調、防盜窗(網)、曬衣架、遮陽蓬安裝基本符合要求，無重大安全隱患。

④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。

①小區(qū)主出人口設有小區(qū)平面示意圖，標示準確，房屋樓號完整，每年及時檢查修換重次。②及時阻止流動攤點、小商販、拾(收)荒者、社會盲流隨便進入小區(qū)。

③無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現象，寵物及信鴿飼養(yǎng)不得影響他人正常生活，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無未經批準亂張貼現象。④小區(qū)商業(yè)網點管理有序，無明顯擾民現象。

⑤重大節(jié)日噴泉、小區(qū)背景音樂能及時開放，噪音擾民現象能及時得到制止。①車輛管理制度較完善，措施落實。

②外來機動車輛進出小區(qū)記錄基本完整，車輛收費符合規(guī)定。③非機動車停放有序，無占壓綠地現象。

④車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。

①小區(qū)訂有居民精神文明公約、業(yè)主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。②有一定的文化活動場所，每年小區(qū)居民聯(lián)誼活動不少于1次，有活動記錄。③運動場地、文化場館定時向居民開放。①小區(qū)管理單位與物業(yè)委托人或業(yè)主委員會責、權、利關系明確；小區(qū)各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準，建立物業(yè)服務回訪制度，每年回訪不少于1次。②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范作風嚴謹、態(tài)度和藹。能開展多項便民服務措施。③物業(yè)管理項目負責人員名單、聯(lián)系電話、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯位置給予公示。

④建立財務公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務費收支賬目。⑤小區(qū)管理單位制定出爭創(chuàng)市級優(yōu)秀管理項目規(guī)劃和具體的實施方案。響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（三檔）

序號 項目 服 務 標 準

①實施封閉式管理，有經過培訓的專業(yè)化安全護衛(wèi)隊伍，巡邏及管理制度落實。

②安全護衛(wèi)人員有統(tǒng)一制服、編號，衣著整潔，熟悉轄區(qū)情況，認真負責，能主動接受業(yè)主(使用人)投訴和求助。

③主出入口24小時值班，可疑人員或陌生人進出隨時查詢，大件物品出小區(qū)有登記。臨時出口規(guī)定時間開放，開放時間有專人值守。

④24小時巡查小區(qū)，服務規(guī)范，全體巡查人員不少于6人，有巡查記錄。

⑤小區(qū)主出入口設有監(jiān)控設備，24小時運行，監(jiān)控記錄完整，記錄不少于15天。(一)安 全 巡 查

衛(wèi)(二)生 保 潔

綠(三)化 養(yǎng) 護

房屋 及 共用(四)設施 設備 維修 養(yǎng)護

⑥危及住戶安全處有明顯標志和相應防范措施，突發(fā)事件有應急預案。

①小區(qū)生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔，定期消毒。

②有專人負責公共場所、共用部位清潔工作，其中道路、廣場等公共場所每日清掃2次,目視檢查道路、廣場無明顯垃圾和雜物，無大面積積水，地面垃圾滯留時間不超過2小時，公共座椅（凳）保持整潔。

③每周打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周用于凈的抹布擦抹1次樓梯扶手，每季擦洗一次樓梯道公用門窗，樓梯道保持基本整潔，無垃圾、雜物、水漬及擅自占用現象。④公共廁所每天清掃兩次，保持環(huán)境整潔、燈光明亮、無明顯污物和異味。⑤窖井、下水道、化糞池每年清掏Ⅱ次，保持通暢。蚊蠅孽生時及時消殺。

①每日清理1次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，目視基本干凈，無明顯垃圾、雜物。

②草坪成活率80％以上，生長正常，光禿不明顯。整塊草地沒有明顯闊葉雜草或蔬菜，無大面積病蟲害，草坪基本整潔，無明顯堆物堆料、搭棚、侵占等現象，無較嚴重人為破壞，對明顯人為損壞和違法行為能及時處理，能根據草坪生長情況及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。

③樹木長勢一般，沒有明顯枯枝死杈，無釘栓捆綁現象。

④噴泉、人工湖、水池每月清潔1次，打撈漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水基本清澈，水面無雜物，池邊無污跡。

⑤假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。

①房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護專職人員不少于1人。

②每年年底或年初對房屋和公用部位、公用設施設備道路、綠地等進行全面檢查亞次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄。大修及更新改造計劃及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，落實維修資金。每周巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。

③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業(yè)委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務2小時內到位，24小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修4日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延(居民預約、雨天筑漏可不受4日限制)，有維修及回訪記錄。

④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，設備運行有記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

⑤房屋外觀基本完好，無明顯缺損；屋面每半年檢修1次，破損屋面能及時修復；公用排污、落水管道每年檢修1次，排水保持暢通。

⑥共用樓道燈每旬檢查一次，損壞及時換修，完好率(包括亮燈率)達95％以上，無長明燈，樓道燈無安全隱患。

⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。

⑧道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。

①檔案資料實行數據化管理，房屋使用手冊、業(yè)主公約等各項制度較完善。基礎

②房屋檔案資料較齊全，記錄變更及時，無因管理不善損壞現象。臺帳

③有房屋總平面圖、地下管網圖、規(guī)劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料、市政設施管網資料

圖，住(戶)檔案、房屋安全普查記錄、物業(yè)管理維修基金提存和使用記錄、業(yè)主委員會對服管理

務標準的考核意見等資料，分類成冊，查閱方便。(五)房屋(六)裝飾 裝修 管理

環(huán)(七)境 秩 序

車(八)輛 管 理

社區(qū)(九)文化 活動 綜合(十)管理 與 服務 ①裝修管理制度完善，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(使用人)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，并已告知業(yè)主(使用人)裝修管理規(guī)定及注意事項。

②業(yè)主或房屋使用人房屋裝修手續(xù)齊全，物業(yè)管理人員每周檢查1次施工現場，敦促裝修人按規(guī)定裝修并及時辦理結構安全驗收手續(xù)；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。

③管理期間陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝基本統(tǒng)一、無重大安全隱患。房屋外觀基本完好，無妨礙市容和觀瞻現象，外墻無較大破損。

④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，并積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。

①小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，房屋樓號、單元號標志明顯，每季檢查一次，損壞及時修換或噴涂。

②禁止拾(收)荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛等進人小區(qū)，影響居民生活。

③無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現象，寵物及信鴿飼養(yǎng)不得影響他人正常生活，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無未經批準亂張貼現象。

④小區(qū)商業(yè)網點管理有序，無出店、占道經營現象。

⑤重大節(jié)假日噴泉、小區(qū)背景音樂能及時開放，噪音擾民現象能及時得到制止。

①有較完善的車輛管理制度，制度落實。

②外來機動車輛進出有登記，較大載重車輛嚴禁駛入小區(qū)，停車場管理有序。

③小區(qū)內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。

④非機動車輛停放整齊有序，無占壓綠地現象。

⑤車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大車輛管理糾紛。

①小區(qū)訂有居民精神文明公約、業(yè)主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施；

②有一定的文化活動場所和文化活動用房，每年小區(qū)居民聯(lián)誼活動不少于2次，有活動記錄；

③運動場地、文化場館定時向居民開放。

①小區(qū)管理單位與物業(yè)委托人或業(yè)主委員會責、權、利關系明確；小區(qū)各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理體制制度和工作崗位考核標準，建立物業(yè)服務回訪制度，每年回訪不少于2次。

②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范作風嚴謹和藹。能開展多項便民服務措施。

③物業(yè)管理項目負責人員名單、聯(lián)系電話、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯位置給予公示。

④建立財務公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務費收支情況。⑤小區(qū)管理單位制定出爭創(chuàng)省或市級優(yōu)秀管理項目規(guī)劃和具體的實施方案。響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（四檔）

序號 項目

服 務 標 準

安(一)全 巡 查

衛(wèi)(二)生 保 潔

綠(三)化 養(yǎng) 護

房屋 及

共用(四)設施 設備 維修 養(yǎng)護

①實施封閉式管理，有經過培訓的專業(yè)化安全護衛(wèi)隊伍，巡邏及管理制度落實。

②安全護衛(wèi)人員有統(tǒng)一制服、編號，衣著整潔。熟悉轄區(qū)情況，認真負責，文明執(zhí)勤，主動、熱情接受業(yè)主(使用人)投訴和求助。

③主出人口24小時值班，對行跡可疑人員及時查問，陌生人進入和大件物品出小區(qū)有登記。臨時出口規(guī)定時間開放，開放時間有專人值守。

④24小時巡查小區(qū)，服務規(guī)范，全體巡查人員不少于6人，巡查記錄完整?！?/p>

⑤小區(qū)主出入口、主干道設有監(jiān)控設備，24小時運行，監(jiān)控室有專人值守，能及時發(fā)現警情并迅速報警，監(jiān)控記錄不少于15天。

⑥危及住戶安全處有明顯標志，突發(fā)事件有相應措施。

①小區(qū)生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔，定期消殺； ②有專人負責小區(qū)公共場所、共用部位清潔工作。其中道路，廣場等公共場所實施循環(huán)保潔，目視檢查道路、廣場無垃圾、積水。每100m2，煙頭、紙屑、痰跡平均不超過8個，地面垃圾滯留時間不超過2小時。公共座椅保持整潔。

③各樓層通道和樓梯臺階每周清掃2次，拖洗1次，擦抹1次樓梯扶手，每15天擦抹1次各層和通道的防火門、電梯門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳等共用部位；每30天樓梯間墻面除塵1次、擦1次樓梯道公用門窗玻璃。地面、樓梯間較干凈，無垃圾、雜物、水漬、無亂貼亂劃，無擅自占用現象、無亂堆亂放物品；樓梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，外墻窗玻璃無明顯積塵。

④公共廁所每天清掃兩次，保持環(huán)境整潔，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。

⑤下水道、窨井、雨水井、化糞池一年清掏兩次，保持暢通。每年組織一次以上滅蠅、滅蚊、滅鼠工作，蚊蠅滋生及時消殺。

①小區(qū)環(huán)境較好，綠化整潔，三季有花，重大節(jié)日有花卉點綴。

②每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，目視基本干凈，無垃圾；花壇表面基本潔凈。

③草坪成活率90％以上，生長正常，整塊草地沒有明顯闊葉雜草或蔬菜，草坪平整、整潔、無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現和處理，能根據草坪生長情況實施澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。

④樹木生長良好，沒有死樹和枯枝死杈，無釘栓捆等現象，綠籬造型正常，修剪及時，有蟲株率在10％以下。

⑤噴泉、水池、人工湖每周清潔1次，打撈漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水清澈，水面無雜物，池邊無污跡。

⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每2年檢修、油漆(粉刷)1次。

①小區(qū)房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護專職人員不少于1人，居民住宅室內維修隨叫隨到。

②每年年底或年初對房屋共用部位、公用設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，落實維修資金。每日巡視重次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃，路燈等設施，每半年對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。

③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業(yè)委托合同約定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務40分鐘內到位，12小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊

基礎(五)臺帳 資料 管理

房屋(六)裝飾 裝修 管理

環(huán)(七)境 秩 序

車(八)輛 管

情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。有維修及回訪記錄。

④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完善；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

⑤房屋外觀完好，屋面每半年檢修1次，破損屋面能及時修復；公用排污、落水管道排水暢通損壞及時修復。

⑥共用樓道燈每周檢查1次，損壞及時修換，完好率(包括亮燈率)達95％以上，無長明燈，樓道燈無安全隱患。

⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，每年清洗兩次，無二次污染及隱患。

⑧道路、停車場(棚、庫)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破損及時修復，保持整潔。

⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。

①房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項制度完善。

②房屋檔案資料實行數據化管理，檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符。

③房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。其中基礎資料必須歸檔的有：房屋總平面圖、地下管網圖、規(guī)劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料(包括驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設備竣工圖紙等等)、公共設施的設計安裝圖紙和驗收合格證明、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設施管網綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖以及居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書和環(huán)境影響評價書等房屋產權產籍資料必須歸檔的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用設施設備位置、產權、數量及管理現狀記錄等；物業(yè)管理經營資料有：住用戶檔案(一戶一檔)，房屋數量、種類、用途分類統(tǒng)計表；居住小區(qū)情況表；房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中小修和房屋共用部位檢查記錄；設施設備運行記錄；物業(yè)管理維修基金提取和使用記錄；物業(yè)管理服務費的收繳和使用記錄；業(yè)主委員會對服務標準的認定意見等。

①裝修管理制度完善，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(使用人)簽訂裝修管理服務協(xié)議，并已告知業(yè)主(使用人)裝修管理規(guī)定及注意事項。

②物業(yè)管理專業(yè)人員每日巡查裝修施工現場，敦促裝修人按規(guī)定裝修并及時辦理結構安全驗收手續(xù)；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。

③陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝統(tǒng)一有序、符合規(guī)定，無安全隱患。房屋外觀整潔，無較大破損及涂料脫落。

④室外招牌、廣告霓虹燈手續(xù)齊全，整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患和破損現象。

⑤違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象能制止及時，并積極向有關部門舉報，配合有權部門予以處理。裝修垃圾及時清運。

①小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，房屋樓號、單元號標志明顯，每月檢查一次，損壞及時修換，缺失及時噴涂。

②禁止拾(收)荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛等進入小區(qū)影響居民生活。

③無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象

④小區(qū)商業(yè)網點管理有序，無出店、占道經營現象。

⑤節(jié)假日噴泉、小區(qū)背景音樂等定時開放，無噪音擾民現象。

①有較完善的車輛管理制度，制度落實。

②小區(qū)內有必要的交通標志，外來機動車輛進出有登記，無較大載重車輛進入小區(qū)，停車場管理有序。理 ③小區(qū)內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。

④非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊。沒有車輛停放在綠地的現象。公共車庫(棚)管理良好，車輛存取便捷。

⑤車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。

(九)①小區(qū)訂有居民精神文明公約、業(yè)主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居社區(qū) 住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。

文化 ②有較完善文化活動場所，文化活動設施、用品齊備，每年居民聯(lián)誼活動不少于3次，有活活動 動記錄。

綜合(十)管理 與 服務

序號 項目 安(一)全 巡 查

衛(wèi)(二)生 保 潔

③運動場地、文化場館定時向居民開放。①小區(qū)管理單位與物業(yè)委托人或業(yè)主委員會責、權、利關系明確；小區(qū)各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理體制制度和工作崗位考核標準，建立物業(yè)服務回訪制度，每年回訪不少于3次。

②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范作風嚴謹和藹。能開展多項便民服務措施。

③物業(yè)管理項目負責人員名單、聯(lián)系電話、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯位置給予公示。

④建立財務公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務費收支賬目。⑤小區(qū)管理單位制定出爭創(chuàng)省級優(yōu)秀管理項目規(guī)劃和具體的實施方案。

響水縣普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（五檔）

服 務 標 準

①實施封閉式管理，有經過培訓的專業(yè)化安全巡護隊伍，巡邏及管理制度落實，實行準軍事化管理和訓練。

②安全巡護人員有統(tǒng)一制服、編號，熟悉轄區(qū)情況，認真負責，文明執(zhí)勤，主動熱情接受業(yè)主(使用人)投訴和求助。

③主出入口24小時值班，小區(qū)人員憑證(卡)出入，非小區(qū)人員出入和大件物品出小區(qū)一律登記，經聯(lián)系若業(yè)主不在家，非小區(qū)人員不得進入小區(qū)。臨時出口規(guī)定時間開放，開放時間有專人值守。

④24小時巡查小區(qū)，服務規(guī)范。全體巡查人員不少于9人，每班不少于3人，巡查記錄完整。⑤小區(qū)有周界巡更系統(tǒng)，主出入口、主干道設有監(jiān)控設備，24小時運行，監(jiān)控室有專人值守，突發(fā)事件能迅速到達現場，及時采取應變措施，防止事態(tài)進一步惡化。⑥危及人身安全處，有明顯標志和防范措施。

①小區(qū)生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持整潔，定期消毒。

②道路，廣場等公共場所實施循環(huán)保潔，目視檢查道路、人行道無垃圾、無雜物、無積水。每1mm2，煙頭、紙屑、痰跡平均不超過5個，地面垃圾滯留時間不超過1小時。③各樓層通道和樓梯臺階每周清掃3次，擦抹1次樓梯扶手，每周擦抹1次各層和通道的防火門、電梯門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳等共用部位；每月樓梯間墻面除塵1次，每周擦1次樓梯道公用門窗玻璃。地面、樓梯間較干凈，無垃圾、雜物、水漬、無亂貼亂劃，無擅自占用現象、無亂堆

亂放物品；樓梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，外墻窗玻璃無明顯灰塵。

④公共廁所每天清掃兩次，保持環(huán)境整潔，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。

⑤下水道、窨井、雨水井、化糞池每年清掏1次，保持暢通。每年組織兩次以上滅蚊、滅蠅、滅鼠工作，蚊蠅孽生及時滅殺。綠(三)化 養(yǎng) 護

房屋 及 共用(四)設施 設備 維修 養(yǎng)護

基礎(五)臺帳 資料 管理

①小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、整潔，三季有花，重大節(jié)日有花卉點綴。

②每日清理2次綠化帶、草地中垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數，地面基本干凈，每100平方米，煙頭、紙屑平均不超過5個，花壇表面潔凈無污漬；

③草坪成活率在95％以上，生長茂盛，整塊草地中無明顯闊葉雜草或蔬菜，草坪平整、整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現和處理，能根據草坪生長情況能及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治；

④樹木生長良好，無死樹和枯枝死杈，無釘栓、捆綁現象；綠籬上下部枝葉茂密、整形修剪表面平整、造型美觀，樹木病蟲防治及時無明顯病、蟲害。

⑤噴泉、水池、人工湖每周清潔2次，打撈漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁臟物、垃圾、目視湖(池)水清澈，水面無雜物、池底無垃圾，池邊無污跡； ⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。

①小區(qū)房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護專職人員不少于2人，居民室內維修隨叫隨到。

②每年年底或年初對房屋和公用部位、公用設施設備，道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業(yè)主或業(yè)主委員會，落實維修資金。每日巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他公用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每半年對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。

③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目、價格等，通過物業(yè)管理委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務20分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對

業(yè)主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。有維修及回訪記錄。

④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完善；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。⑤房屋外觀完好，屋面每季檢修1次，破損屋面能及時修復；公用排污、落水管道排水暢通，損壞及時修復。

⑥共用樓道燈損壞及時修換，完好率(包括亮燈率)達95％以上，無長明燈，樓道燈無安全隱患。⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，每年清洗兩次以上，無二次污染及隱患。

⑧道路、停車場(棚、庫)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破損及時修復，保持整潔。

⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。

①房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項制度完善。

②房屋檔案資料完整，實行數據化管理。檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符。③房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。其中基礎資料必須歸檔的有：房屋總平面圖、地下管網圖、規(guī)劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料(包括驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設備竣工圖紙等等)、公共設施的設計安裝圖紙和驗收合格證明、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設施管網綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖以及居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書和環(huán)境影響評價書等房屋產權產籍資料必須歸檔的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用設施設備位置、產權、數量及管理現狀記錄等；物業(yè)管理經營資料有：住用戶檔案(一戶一檔)，房屋數量、種類、用途分類統(tǒng)計表；居住小區(qū)情況表：房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中、小修和房屋共用部位檢修記錄；設施設備運行記錄；物業(yè)管理維修基金提取和使用記錄；物業(yè)管理服務費的收繳和使用記錄；業(yè)主委員會對服務標準的認定意見等。

①裝修管理制度完善，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(使用人)簽訂裝修管理服務協(xié)議，并已告知業(yè)主(使用人)裝修管理規(guī)定及注意事項。

②物業(yè)管理專業(yè)人員每日巡查裝修施工現場，敦促裝修人按規(guī)定裝修并及時辦理結構安全驗收手續(xù)；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。

③陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝統(tǒng)一有序，符合規(guī)定，無安全隱患。房屋外觀整潔，無破損和涂料脫落。(六)房屋 裝飾 裝修 管理

環(huán)(七)境 秩 序

車(八)輛 管 理

社區(qū)(九)文化 活動 綜合(十)管理 與 服務

④室外招牌、廣告霓虹燈手續(xù)齊全，整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患和破損現象。

⑤違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象能制止及時，并積極向有關部門舉報，配合有權部門予以處理。裝修垃圾及時清運。

①主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元門牌編號標志明顯，每周檢查1次，損壞能及時修換，缺失及時噴涂。

②嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區(qū)，影響居民生活。

③無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。

④小區(qū)商業(yè)網點管理有序，無出店經營或占道經營現象。⑤噴泉、小區(qū)背景音樂能定時開放；

⑥小區(qū)內部油煙排放、噪音控制符合居住要求。

①有較完善的車輛管理制度，有專兼職管理人員。

②小區(qū)設置明顯的交通標志，外來機動車輛進出有登記，較大載重車輛嚴禁駛入小區(qū)。③小區(qū)內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。

④非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊，沒有車輛停放在綠地的現象。公共車庫(棚)管理良好，車輛存取便捷。

⑤業(yè)主車輛管理已簽訂相關協(xié)議，雙方權利義務明確。

①小區(qū)訂有居民精神文明公約、業(yè)主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。

②有較完善文化活動場所，文化活動設施、用品齊全，每年居民聯(lián)誼活動不少于4次，有活動記錄。

③運動場地、文化場館每天定時向居民開放。①小區(qū)管理單位與物業(yè)委托人或業(yè)主委員會責、權、利關系明確；小區(qū)各項管理制度完善，有嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準，建立物業(yè)服務回訪制度，每年回訪不少于4次。

②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范作風嚴謹態(tài)度和藹。能開展多項便民服務措施。

③物業(yè)管理項目負責人員名單、聯(lián)系電話、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯位置給予公示。

④建立財務公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務費收支賬目。附件二：

響水縣普通住宅物業(yè)服務費標準

服務檔次 收費標準

(元/平方米·月)浮動幅度 一檔 0.11 +20%-20%

二檔 0.20

三檔 0.30

四檔 0.40

五檔 0.50

說明:

1、現有住宅小區(qū)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）未成立并公開選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理的，仍按原核定等級標準收費。

2、為體現對社會弱勢群體的關心和照顧，經民政部門確認的城市居民最低生活保障對象，普通住宅物業(yè)服務費減半收取。