第一篇：恒大物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理辦法

恒大物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳管理，保障集團(tuán)利益，特制定本辦法。

第二條 本辦法所指物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)及水電費(fèi)等。

第二章 費(fèi)用的收繳 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳

第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳包括地區(qū)公司應(yīng)付部分和業(yè)主應(yīng)交部分的收繳。

第四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)審批

1、物業(yè)服務(wù)中心須嚴(yán)格按照集團(tuán)批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。任何單位、個(gè)人不能以任何理由對集團(tuán)已批復(fù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擅自進(jìn)行調(diào)整。若需調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，已封園項(xiàng)目（不涉及銷售）經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審核后報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批，非封園項(xiàng)目（涉及銷售）須按物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批。

2、外購項(xiàng)目按已備案或已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審核，報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批；若需調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須按物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批。

3、物業(yè)公司外接項(xiàng)目（指非本公司開發(fā)項(xiàng)目）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批。

4、若地區(qū)公司需階段性調(diào)整向業(yè)主折扣收?。ㄊ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變）的，經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批，調(diào)整差額由地區(qū)公司支付。

第五條 物業(yè)服務(wù)中心須自收樓通知書載明的交樓日期次日起計(jì)收業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；提前收樓的，自實(shí)際收樓次日起計(jì)收業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)另有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；其他特殊情況報(bào)物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批。第六條 業(yè)主空臵物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，由業(yè)主按本物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全額繳納；若當(dāng)?shù)卣刑厥庖?guī)定的，須按以下流程報(bào)批：由業(yè)主提出書面申請并按當(dāng)?shù)卣?guī)定提交證明材料，報(bào)地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審批并報(bào)物業(yè)管理中心備案。

第七條 業(yè)主收樓時(shí)有享受物業(yè)服務(wù)費(fèi)贈(zèng)送的，須按物業(yè)公司與其簽署的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的享受日期相應(yīng)順延。

第八條 納入交樓范圍但尚未出售，及已辦理退房、回購手續(xù)或因工程、證照等地產(chǎn)原因未能按時(shí)交給業(yè)主的空臵物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司按照本物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)支付；返租商鋪的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳參照《商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理辦法》執(zhí)行。

第九條 每批次集中交樓3個(gè)月前，地區(qū)公司營銷部須提供本批次集中收樓的業(yè)主清單，并經(jīng)營銷部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后移交物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)服務(wù)中心須在每批次集中交樓15天前，經(jīng)與現(xiàn)場實(shí)體交樓區(qū)域核對無誤后，完成物業(yè)信息系統(tǒng)前期設(shè)臵及資料導(dǎo)入工作，并在交樓10天前完成物業(yè)信息系統(tǒng)的上線運(yùn)行。

第十條 清尾房出售且非集中交樓批次的，地區(qū)公司營銷部須在出售后一周內(nèi)提供業(yè)主清單，并經(jīng)營銷部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后移交物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)服務(wù)中心須當(dāng)天在物業(yè)信息系統(tǒng)進(jìn)行信息修改。

第二節(jié) 停車費(fèi)的收繳

第十一條 停車費(fèi)是指車位服務(wù)費(fèi)或車位使用費(fèi)（包括車位租賃費(fèi)和車位服務(wù)費(fèi)）。已售車位的停車費(fèi)對外統(tǒng)稱“車位服務(wù)費(fèi)”，未售車位的停車費(fèi)對外統(tǒng)稱“車位使用費(fèi)”。

第十二條 物業(yè)服務(wù)中心須嚴(yán)格按照集團(tuán)批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)。

1、若地區(qū)公司需對車位租賃費(fèi)進(jìn)行調(diào)整的，已售車位須報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批，未售車位須按車位租賃費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批，若調(diào)價(jià)同時(shí)涉及已售和未售車位的，按車位租賃費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批。

2、若地區(qū)物業(yè)公司需對車位服務(wù)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整的，已售車位須經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批，未售車位須按 車位服務(wù)費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批，若調(diào)價(jià)同時(shí)涉及已售和未售車位的，按車位服務(wù)費(fèi)定價(jià)審批流程重新報(bào)批。

第十三條 地區(qū)公司工程部須在首批次交樓15天前完成停車收費(fèi)道閘系統(tǒng)的安裝與調(diào)試，并于交樓3天前移交物業(yè)服務(wù)中心。

第十四條 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在首批次交樓5天前完成停車場收費(fèi)許可等相關(guān)手續(xù)的辦理，自首批次交樓之日起計(jì)收停車費(fèi)，若停車收費(fèi)道閘系統(tǒng)暫未調(diào)試完成的，須實(shí)行人工收費(fèi)。特殊情況無法開展收費(fèi)的，須報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批并報(bào)物業(yè)管理中心備案。

第十五條 已售車位（不含返租車位）的車位服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)中心須以周期費(fèi)形式向車位所有人收取，并按雙方簽訂的《停車服務(wù)協(xié)議》約定收取費(fèi)用。

第十六條 辦理月租的車輛，物業(yè)服務(wù)中心須嚴(yán)格按雙方簽訂的《車位租用協(xié)議》約定收取停車費(fèi)，并按繳費(fèi)時(shí)限進(jìn)行車卡授權(quán)，嚴(yán)禁超繳費(fèi)時(shí)限授權(quán)，且收費(fèi)與授權(quán)不得為同一人。

第十七條 辦理月結(jié)的單位，物業(yè)服務(wù)中心須與其簽訂月結(jié)協(xié)議，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，按月?lián)?shí)向月結(jié)單位收取停車費(fèi)。

第十八條 地區(qū)物業(yè)公司須根據(jù)樓盤開發(fā)進(jìn)程及停車場投入使用情況，與地區(qū)公司協(xié)商擬定《地下車位委托租賃協(xié)議》，明確未售車位和返租車位委托租賃模式和費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營中心審核后，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批后執(zhí)行。

第三節(jié) 水電費(fèi)的收繳

第十九條 物業(yè)服務(wù)中心須自交樓之日起及時(shí)計(jì)量收取業(yè)主戶內(nèi)水電費(fèi)、公攤水電費(fèi)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)中心須于每月25日前完成水電表讀數(shù)抄錄，并在抄錄完成后3日內(nèi)錄入物業(yè)信息系統(tǒng)；當(dāng)?shù)毓┧⒐╇姴块T另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 納入交樓范圍但尚未出售，及已辦理退房、回購手續(xù)或因工程、證照等地產(chǎn)原因未能按時(shí)交給業(yè)主的空臵物業(yè)水電費(fèi)，業(yè)主實(shí)際未入住且因戶內(nèi)工程整改期間產(chǎn)生的水電費(fèi)，由地區(qū)公司按照本物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)支付。物業(yè)服務(wù)中心須于每月5日前統(tǒng)計(jì)匯總后提交地區(qū)公司工程部確認(rèn)，工程部確認(rèn)后5日內(nèi)將復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心并由工程部在1個(gè)月內(nèi)完成請款工作。

第三章 費(fèi)用收取管理 第一節(jié) 業(yè)主應(yīng)交費(fèi)用的收取

第二十二條 地區(qū)物業(yè)公司須在交樓1個(gè)月前完成物業(yè)服務(wù)費(fèi)銀行托收的洽談和合同簽訂，物業(yè)服務(wù)中心在業(yè)主收樓時(shí)引導(dǎo)業(yè)主辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)銀行托收。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)中心須于每月3日生成當(dāng)月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)中心在收到業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用后，須及時(shí)開具票據(jù)并在物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)上更新該筆費(fèi)用的繳費(fèi)狀態(tài)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)中心在收到業(yè)主繳納的車位使用費(fèi)或其他臨時(shí)費(fèi)用后，須及時(shí)開具票據(jù)并將收費(fèi)信息錄入物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)。

第二節(jié) 地區(qū)公司應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付

第二十六條 地區(qū)公司應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括其贈(zèng)送業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含停車費(fèi)）、補(bǔ)償業(yè)主而代業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、應(yīng)付空臵物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、折扣向業(yè)主收取產(chǎn)生的差額等。

第二十七條 地區(qū)公司贈(zèng)送業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含停車費(fèi)），每批次集中交樓前有贈(zèng)送的，營銷部須于本批次集中交樓1個(gè)月前編制贈(zèng)送明細(xì)，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批，并將批復(fù)的復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心；每批次集中交樓后另有贈(zèng)送的，營銷部須于每季度首月5日前編制上季度贈(zèng)送明細(xì)，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批，并將批復(fù)的復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心。

第二十八條 因特殊原因，地區(qū)公司需以物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償業(yè)主而代業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，營銷部須自協(xié)議補(bǔ)償5日內(nèi)牽頭組織按以下權(quán)限完成補(bǔ)償報(bào)批手續(xù)，并將批復(fù)的復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償每戶單筆金額5000元以下（含5000元）的，報(bào) 地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批，補(bǔ)償每戶單筆金額超過5000元的，再報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批。

第二十九條 地區(qū)公司應(yīng)付空臵物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)中心須于每月25日前統(tǒng)計(jì)匯總并提交營銷部確認(rèn)，營銷部在5日內(nèi)將確認(rèn)的復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心。

第三十條 地區(qū)公司階段性向業(yè)主折扣收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由此產(chǎn)生的差額,物業(yè)服務(wù)中心須于每月25日前統(tǒng)計(jì)匯總后提交營銷部確認(rèn)，并由營銷部5日內(nèi)報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批后將批復(fù)的復(fù)印件移交物業(yè)服務(wù)中心。

第三十一條 地區(qū)公司應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)請款及支付

1、批次集中交樓的贈(zèng)送費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)中心須于本批次集中交樓15日前對地區(qū)公司確認(rèn)的其應(yīng)支付費(fèi)用統(tǒng)計(jì)匯總后提交營銷部，營銷部須在集中交樓5日前提交費(fèi)用支付的呈批報(bào)告，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批。

2、地區(qū)公司其他應(yīng)支付費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)中心須于每季度首月10日前對上季度經(jīng)地區(qū)公司確認(rèn)的其應(yīng)支付費(fèi)用統(tǒng)計(jì)匯總后提交營銷部，營銷部須于每季度首月15日前提交上季度費(fèi)用支付的呈批報(bào)告，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批。

3、上述費(fèi)用批復(fù)后，地區(qū)公司營銷部須自批復(fù)之日起1個(gè)月內(nèi)完成請款；地區(qū)公司應(yīng)按季度支付上述費(fèi)用；上述費(fèi)用到賬后，物業(yè)服務(wù)中心須在3日內(nèi)在物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)按已入賬操作。物業(yè)服務(wù)中心須建立地區(qū)公司贈(zèng)送業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)臺賬，并及時(shí)跟進(jìn)費(fèi)用請款進(jìn)度。

第三節(jié) 集團(tuán)相關(guān)單位其他應(yīng)付費(fèi)用的支付

第三十二條 集團(tuán)相關(guān)單位其他應(yīng)付費(fèi)用（如前期介入服務(wù)費(fèi)用），物業(yè)服務(wù)中心須按照合同約定或文件要求，及時(shí)統(tǒng)計(jì)匯總并提交給對方單位。

第三十三條 集團(tuán)相關(guān)單位在收到物業(yè)服務(wù)中心提交的資料后，須按合同約定或文件要求及時(shí)完成請款及費(fèi)用支付。

第四章 贈(zèng)送、減免管理

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的贈(zèng)送

第三十四條 本節(jié)所指贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)特指地區(qū)物業(yè)公司贈(zèng)送部分，不含地區(qū)公司贈(zèng)送、補(bǔ)償業(yè)主部分。

第三十五條 因物業(yè)管理過失給業(yè)主造成損失，業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)并要求賠償，為確保超出業(yè)主賠償訴求部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及時(shí)收繳，物業(yè)服務(wù)中心擬通過向業(yè)主贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，須提供業(yè)主承諾今后不再以此為由要求補(bǔ)償或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的書面憑據(jù)，且須按以下權(quán)限報(bào)批，并報(bào)物業(yè)管理中心備案：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)贈(zèng)送每戶單筆金額在2000元以下（含2000元）的，須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批；物業(yè)服務(wù)費(fèi)贈(zèng)送每戶單筆金額超過2000元的，再報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠政策由物業(yè)管理中心統(tǒng)一制定，經(jīng)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審核，集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見后，報(bào)董事局主席審批執(zhí)行。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金的減免

第三十七條 業(yè)主繳納欠費(fèi)時(shí)要求減免違約金的，在業(yè)主書面承諾一次性交清本金，并保證后期按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提下，物業(yè)服務(wù)中心可酌情減免違約金，但須按以下權(quán)限審批：

單筆減免金額1000元以下（含1000元）的由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批；單筆減免金額3000元以下（含3000元）的，由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審批；單筆減免金額超過3000元的，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批。

第三節(jié) 停車費(fèi)的減免

第三十八條 原則上小區(qū)車輛停放不得免費(fèi)，特殊情況下個(gè)別車輛需免費(fèi)停放的，須經(jīng)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批。以下情況除外：

1、政策規(guī)定的特種車輛（如軍車、警車、消防車、救護(hù)車、運(yùn)鈔車、殯葬車、郵政車及工程搶險(xiǎn)車等）可臨時(shí)免費(fèi)停放。

2、在小區(qū)內(nèi)辦公的集團(tuán)員工（恒大中心按集團(tuán)規(guī)定執(zhí)行），由本人提出申請，并提供本人駕照、行駛證及其他相關(guān)材料，經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審批后，當(dāng)班期間可臨時(shí)免費(fèi)停放。

3、集團(tuán)內(nèi)部、業(yè)務(wù)單位來訪車輛，憑物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽字的《會客單》可免收臨時(shí)停車費(fèi)。

第三十九條 因物業(yè)公司管理過失造成業(yè)主車輛損失，物業(yè)服務(wù)中心擬適當(dāng)補(bǔ)償?shù)模瓌t上只能用減免停車費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償，且須按以下權(quán)限報(bào)批，并報(bào)財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理中心備案：

單筆減免金額2000元以下（含2000元）的，須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批；單筆減免金額超過2000元的，再報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批。

第四十條 因工程、證照等地產(chǎn)原因明確要求以停車費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償部分費(fèi)用由地區(qū)公司支付，且須按以下權(quán)限報(bào)批，并報(bào)財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理中心備案：

單筆減免金額2000元以下（含2000元）的，須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批；單筆減免金額超過2000元的，再報(bào)集團(tuán)物業(yè)直管副總裁審批。

第五章 附則

第四十一條 本辦法中涉及由地區(qū)公司負(fù)責(zé)人審批的，海花島產(chǎn)業(yè)集團(tuán)由其物業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。

第四十二條 違反本辦法規(guī)定，視情節(jié)輕重給予相關(guān)責(zé)任人問責(zé)、降薪、降職、免職直至開除處分；造成集團(tuán)損失的，集團(tuán)有權(quán)向責(zé)任人進(jìn)行追償。

第四十三條 本辦法自公布之日起正式實(shí)施，此前下發(fā)的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。本辦法未明確的事宜，按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行。

第四十四條 本辦法由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的確定

根據(jù)國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個(gè)部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。

(6)辦公費(fèi)用。

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成，不僅包括物業(yè)服務(wù)成本，還包括法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤：如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，在收取物業(yè)服務(wù)資金中不僅包括物業(yè)服務(wù)支出，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

二、居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算

居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算，可以用下面一個(gè)簡單的公式表示： V = ∑Vi(i =1，2，3，……12)V——代表求得的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示對所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)相加之和。

具體常用算法：按類別分別測算，最后求和服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。1．管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)Vl

V1 = ∑Fi／S(i = 1，2，3，4)(元／月·平方米)該項(xiàng)費(fèi)用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用 包括: 基本工資

社會保險(xiǎn)（失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老險(xiǎn)，一般占基本工資的30%左右）按規(guī)定提取的福利費(fèi)（住房公積金、教育培訓(xùn)、工會費(fèi)等，一般占基本工資的14%左右）

加班費(fèi)和服裝費(fèi)

不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金（獎(jiǎng)金從盈利中提?。?/p>

Fl——基本工資(元／月)。

F2——按規(guī)定提取的福利費(fèi)(元/月)，包括福利基金、工會經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、社會保險(xiǎn)、住房公積金等。

F3——加班費(fèi)(元／月)。F4——服裝費(fèi)(元/月)。

S——表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和。單位為平方米(m2)。2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用V2 V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)：①電費(fèi)：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日開啟時(shí)間為Tl(小時(shí))的照明電器總功率(千瓦·小時(shí))；T1表示每日開啟時(shí)間(小時(shí))；30代表每月測算的天數(shù)；PE表示電費(fèi)單價(jià)(元／kW)；②維修費(fèi)：這是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件、進(jìn)貨的價(jià)格來測算。

F2——給排水設(shè)施的費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用測算時(shí)又可分項(xiàng)為：①給水泵的電機(jī)功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，電費(fèi) = W×24×I×30× PE(元／月)。I代表使用系數(shù) =平均每天開啟小時(shí)數(shù)／24；②消防泵的電機(jī)費(fèi)(包括噴淋泵、消防栓泵)，電費(fèi) = W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的電機(jī)功率(包括集水井排水泵、污水處理排水泵)，電費(fèi)=W×24×I×30× PE(元／月)：④維修費(fèi)(元／月)。

F3——配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)、檢測費(fèi)(元/月)。F4——建筑、道路維修費(fèi)(元／月)。

F5——電梯費(fèi)用的核算：①電費(fèi)=n ×W×24×I×30× PE(元／月)，其中n為電梯臺數(shù)；W為電梯功率；I為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會產(chǎn)生差異，一般可通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0．4；②維修費(fèi)(元/月)，可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修(包括人工費(fèi)、材料費(fèi))；③年檢費(fèi)(元／月)。此處的費(fèi)用項(xiàng)F1 ? F5 并非固定項(xiàng)目，不同物業(yè)項(xiàng)目不一，不能機(jī)械套用。3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用V3 V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：

Fl——人工費(fèi)(元／月)。

F2——清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費(fèi)，按價(jià)值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消殺費(fèi)(元/月)。F4——化糞池清理費(fèi)(元／月)。F5——垃圾清運(yùn)費(fèi)(元／月)。

F6——水池(箱)清潔費(fèi)(元／月)。4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用V4

V4=∑F i ／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(fèi)(元／月)。F2——綠化工具費(fèi)(元／月)。

F3——化肥除草劑等材料費(fèi)(元／月)。F4——綠化用水費(fèi)(元／月)。F5——園林景觀再造費(fèi)(元／月)。5．物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用V5 V5 = ∑Fi / S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(fèi)(元／月)。F2——服裝費(fèi)(元／月)。F3——維修費(fèi)(元/月)。

F4——日常保衛(wèi)器材費(fèi)(元/月)，包括對講機(jī)、多功能警棍、110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)等。F5——保安用房及保安人員住房租金(元／月)。6．辦公費(fèi)用V6 V6=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5，6，7)(元／月·平方米)常用全年的費(fèi)用預(yù)算來折算出每月費(fèi)用，即全年費(fèi)用除以12個(gè)月，也可根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)，預(yù)算出今年的辦公費(fèi)。

其中：

F1——交通、通訊費(fèi)用(元／月)。

F2——文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)(元／月)。F3——車輛使用費(fèi)(元/月)。F4——節(jié)日裝飾費(fèi)(元/月)。

F5——公共關(guān)系費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)(元／月)。F6——辦公水電費(fèi)(元／月)。F7——書報(bào)費(fèi)(元／月)。

7．物業(yè)管理企業(yè)用于管理項(xiàng)目的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)V7 該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。按實(shí)際擁有的上述各項(xiàng)固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)。

8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用V8 V8 =（投?？偨痤~ ? 保險(xiǎn)費(fèi)率）／保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積

為了從經(jīng)濟(jì)上保障住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施遭受災(zāi)害事故后能及時(shí)修復(fù)和對傷員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，物業(yè)管理企業(yè)必須對這些設(shè)備設(shè)施投財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)(如電梯責(zé)任保險(xiǎn))、公眾責(zé)任險(xiǎn)。保費(fèi)按保險(xiǎn)受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?/p>

9．經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用V9

該項(xiàng)是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。

10．不可預(yù)見費(fèi)用V10 不可預(yù)見費(fèi)用(一般按上述費(fèi)用總和的1％～5％計(jì))，考慮不可預(yù)見費(fèi)的原因是物價(jià)上漲、銀行利率調(diào)整及其他不可預(yù)見的臨時(shí)性支出。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。

11．利潤或管理酬金V11 按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率／酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤。不過，現(xiàn)行最通常的利潤酬金確定方式是以上述1~10項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)利潤/酬金，即

管理利潤/酬金 = 服務(wù)費(fèi) ? 行業(yè)利潤率/酬金率

物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在8％~15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素等協(xié)商確定。

值得注意的是這里所說的利潤并不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，也不是真正意義上的利潤，只是一個(gè)項(xiàng)目的報(bào)酬。

12．法定稅費(fèi)V12 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金包括：(1)須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，稅率為5％。(2)城市建設(shè)維護(hù)稅，按營業(yè)稅的7％計(jì)征。(3)教育費(fèi)附加，按營業(yè)稅稅額的3％計(jì)征。

合計(jì)總營業(yè)額的5．5％。

廣州一般取

5.63%（含防洪費(fèi)）

包干制服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：

方法1 V = P1（成本）+ P2（利潤）+ P3（稅收）

= P1

+ P1 ?Κ1（成本利潤率）+ V ? 5.63%

V = P1（1

+ Κ1）/（1Κ2-5.63%）

依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金。

酬金制服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式：

V = P1（各項(xiàng)服務(wù)支出）+P2（酬金）（P2 一般取 P1 的8%~15%）

上述具體項(xiàng)目費(fèi)用的測算，實(shí)際工作中多用表格的方式進(jìn)行

第三篇：物業(yè)服務(wù)管理辦法

營口市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

遼寧省營口市人民政府

關(guān)于印發(fā)營口市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知

各市（縣）、區(qū)人民政府，市政府各部門、各派出機(jī)構(gòu)、各直屬單位：

《營口市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》業(yè)經(jīng)第十四屆市政府第41次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二〇一一年二月十二日

營口市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理處受其委托負(fù)責(zé)擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，市轄區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門及相關(guān)單位開展物業(yè)管理工作。

市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)管，住宅專項(xiàng)維修資金的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)的初審，前期物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

公用事業(yè)、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城管綜合執(zhí)法等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時(shí)做出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布負(fù)責(zé)人姓名和聯(lián)系方式。

第四條 市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)建設(shè)等因素予以確定。

物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記，并告知開發(fā)建設(shè)單位，同時(shí)向市物業(yè)行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專有部分面積達(dá)到總建筑面積50%（含50%）以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時(shí)報(bào)送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）建筑物面積清冊、業(yè)主名冊；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配備證明；

（六）籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他資料。

第八條 符合成立業(yè)主大會條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組：

（一）開發(fā)建設(shè)單位申請；

（二）物業(yè)行政主管部門指定；

（三）業(yè)主申請。

籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表擔(dān)任?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。

第九條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在組成之日起30日內(nèi)，召開業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。

第十條 業(yè)主大會決定以下有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集和使用專項(xiàng) 維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）利用共用部分從事經(jīng)營性活動(dòng)；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總 面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

第十三條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

第十四條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第十五條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足委員總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的違規(guī)問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)的方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。市、市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)組織成立物業(yè)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標(biāo)人少于3人的新建物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、廉租房的物業(yè)管理由市（縣）區(qū)政府指定部門負(fù)責(zé)。

第十九條 開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位接到書面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在依法向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內(nèi)，持移交協(xié)議和資料明細(xì)到所在地市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)予以審查，確保公共服務(wù)配套設(shè)施符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)依法委托具有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理，與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收報(bào)告。

第二十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房 中調(diào)劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園、停放汽車或自行車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）的產(chǎn)權(quán)歸屬，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，可以臨時(shí)租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第二十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受有關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)，由業(yè)主大會決定。第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條 住宅類物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅類物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、市（縣）區(qū)價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會公布。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。實(shí)行包干制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低等理由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)服務(wù)等理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)自業(yè)主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。

前款所稱入住是指物業(yè)買受人收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入住通知后在規(guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同提供服務(wù)，管理房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，達(dá)到使用方便、安全、環(huán)境整潔、綠化達(dá)標(biāo)、公共秩序良好。

第二十九條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)將1年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）作為物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，預(yù)存在業(yè)主委員會的賬戶上。前期物業(yè)服務(wù)合同履約保證金在業(yè)主委員會成立之前，由市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會可不與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行規(guī)定。

第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限一般不少于2年。物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方提前解除合同。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)物業(yè)所在地的市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照下列規(guī)定做好交接工作：

（一）在合同期滿3個(gè)月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約、解約原因、退出時(shí)間以書面形式告知另一方，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會，同時(shí)報(bào)送所在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理情況登記表》；

（二）在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止日或經(jīng)雙方確定的實(shí)際服務(wù)終止日；

（三）在解除合同1個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支狀況，并將預(yù)收的費(fèi)用退還給業(yè)主；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，按照規(guī)定，與業(yè)主委員會辦理移交事宜，未成立業(yè)主委員會的，在市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，可暫時(shí)向社區(qū)居民委員會辦理移交事宜，新物業(yè)企業(yè)接管后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新的物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》；

（六）發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出情況時(shí)，市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實(shí)施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安機(jī)關(guān)要指導(dǎo)業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定停車泊位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無法提供足夠停車泊位的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門和公安機(jī)關(guān)申請，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級道路或者空地設(shè)立臨時(shí)、夜間機(jī)動(dòng)車停車場。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對小區(qū)進(jìn)行服務(wù)、用于辦公用水享受民用價(jià)格。

第三十五條 市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù) 責(zé)對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的管理。市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信考核、監(jiān)管工作。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的界定：

（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備

1．自用部位：戶門以內(nèi)門窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚、陽臺及業(yè)主獨(dú)立使用的露臺等；

2．自用設(shè)施設(shè)備：戶門以內(nèi)自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地?zé)峁芫€器材、有線電視終端盒到室內(nèi)線路部分等。

（二）物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。

2．共用設(shè)施：住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3．共用設(shè)備：住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業(yè)部門管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理

1．住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設(shè)施設(shè)備自住宅區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起，由供水單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

2．住宅樓內(nèi)共用供暖管線、截門及外網(wǎng)供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計(jì)量表具等由供氣單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；

（七）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營；

（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正，同時(shí)向所在地市（縣）區(qū)有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門接到業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)留埋點(diǎn)、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知房屋裝修人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為房屋裝修人的裝飾裝修活動(dòng)提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場和亂收費(fèi)行為。

房屋裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中違反有關(guān)規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)予以制止，對不聽勸阻的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)市（縣）區(qū)綜合執(zhí)法部門，任何開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無權(quán)對相關(guān)業(yè)主進(jìn)行處罰。

第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位交納的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金按開發(fā)項(xiàng)目建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留建筑質(zhì)量保證金。因開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修，如開發(fā)建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會聯(lián)合申請，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查同意后組織維修，維修費(fèi)用從建筑質(zhì)量保證金中扣除。

物業(yè)保修期過后，經(jīng)市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門查驗(yàn)共用設(shè)施設(shè)備無質(zhì)量問題的，建筑質(zhì)量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)告知業(yè)主及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金。未交納維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續(xù)。

第四十三條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。

第四十四條 未建立專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔(dān)。

第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側(cè)外立面五分之一以上已經(jīng)脫落或有脫落危險(xiǎn)的；

（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安 全的；

（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。人為造成的維修責(zé)任，由責(zé)任人承擔(dān)。

各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)事先通知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持配合。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營、商業(yè)促銷等活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況。扣除管理成本后的經(jīng)營收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定其用途。

利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營收益，歸全體業(yè)主共有。第六章 舊住宅小區(qū)管理

第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開發(fā)建設(shè)或房屋及附屬設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，使用時(shí)間較長，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。

市和市（縣）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃及計(jì)劃，對配套設(shè)施設(shè)備不全和設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的住宅小區(qū)，有計(jì)劃地實(shí)施綜合改造，所需資金由各級財(cái)政承擔(dān)。各市（縣）區(qū)城建行政管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第五十條 舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合改造前，應(yīng)由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會，落實(shí)改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長效機(jī)制。凡未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強(qiáng)化基層管理職能，構(gòu)建以市（縣）區(qū)政府為主導(dǎo)，街道辦事處組織實(shí)施，物業(yè)管理部門指導(dǎo)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治相結(jié)合的管理模式。

基礎(chǔ)設(shè)施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序?yàn)榛緝?nèi)容，實(shí)行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體，低收費(fèi)的基本服務(wù)。

第五十二條 各級政府應(yīng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居委會的物業(yè)管理工作。勞動(dòng)保障部門應(yīng)結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程和完善社會保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門要按照責(zé)任分工，做好舊小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理與服務(wù)。第七章 法律責(zé)任

第五十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全 體業(yè)主。

第五十四條 開發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

（五）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十六條 違反規(guī)定挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。第八章 附則

第五十八條 辦公樓、商場、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本細(xì)則執(zhí)行。

第五十九條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。營口市人民政府于2004年12月21日發(fā)布的《營口市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（營政發(fā)〔2004〕33號）同時(shí)廢止。

第四篇：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單

文章標(biāo)題：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單

№：

××××物業(yè)管理有限公司

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單

（第次）

尊敬的房間業(yè)主/使用人：

您住宅/辦公房/商鋪的部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)我公司至今未收到。

我公司現(xiàn)特致函通知您，敬請您盡快到物業(yè)公司完善交費(fèi)手續(xù)：①前期己交納服務(wù)費(fèi)用，敬請您帶上原收據(jù)到財(cái)務(wù)

部換取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用正式發(fā)票；②您逾期未能如數(shù)交納的服務(wù)費(fèi)用，敬請您盡快補(bǔ)交。按貴我《合約》以及國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，逾期欠費(fèi)，物業(yè)公司將計(jì)收滯納金。

謝謝您對物業(yè)公司工作的一貫支持和配合。相關(guān)費(fèi)用的繳交將方便物業(yè)公司更好地為您提供各類服務(wù)。

致

禮!

××××物業(yè)管理有限公司

二〇〇×年月日

物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)清單

序號

期限

面積

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

金額

備注

1

2

3

4

合計(jì)：

回

執(zhí)

№：

本業(yè)主／使用人已于年月日，收到××××物業(yè)管理有限公司送達(dá)的《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單》。

簽收人：

簽收日期：

《物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀物業(yè)服務(wù)費(fèi)用催繳通知單。

第五篇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

（2004年3月17日建設(shè)部令第125號，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的； 期改正，可處2萬元以下的罰款。

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

（一）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補(bǔ)領(lǐng)。

第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

（二）對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

（四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。