第一篇：做房地產(chǎn)會計賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識

做房地產(chǎn)會計賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識

1、經(jīng)營成本 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w房支出等。

（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、辦公費(fèi)、低值易耗品、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2、管理費(fèi)用 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運(yùn)生產(chǎn)活動的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨(dú)生子女費(fèi)、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、出國人員經(jīng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、外籍人員費(fèi)用、倉庫經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、宣傳經(jīng)費(fèi)、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、上交管理費(fèi)（凈）、住房基金、制服費(fèi)、租賃費(fèi)、圖書資料費(fèi)、印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、會議費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)、考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。

（1）公司經(jīng)費(fèi)：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經(jīng)費(fèi)等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等。

B、公司管理人員職工福利費(fèi)：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。C、差旅費(fèi)：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助等費(fèi)用。

D、辦公費(fèi)：核算企業(yè)管理機(jī)構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括：文具紙張費(fèi)、書報資料費(fèi)、印刷費(fèi)、郵電費(fèi)等。E、折舊費(fèi)：指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費(fèi)用。F、修理費(fèi)：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財產(chǎn)所支出的費(fèi)用。G、物料消耗：核算企業(yè)進(jìn)行日常管理活動所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費(fèi)用。I、其他公司經(jīng)費(fèi)：指除上述公司經(jīng)費(fèi)以外的其他公司經(jīng)費(fèi)。

（2）工會經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經(jīng)費(fèi)。

（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用，按照職工工資總額的1.5％計提。

（4）社會保障繳費(fèi)：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費(fèi)，單位為職工繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老、補(bǔ)充醫(yī)療保險也包括在內(nèi)。

（5）補(bǔ)充保險費(fèi)：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費(fèi)用”中的職工人身保險費(fèi)。（6）董事會費(fèi)：指企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：董事成員津貼、會議費(fèi)、差旅費(fèi)及其他費(fèi)用等。

（7）咨詢費(fèi)：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，包括聘請經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費(fèi)用。

8）審計費(fèi)：指企業(yè)聘請注冊會計師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評估等發(fā)生的費(fèi)用。9）訴訟費(fèi)：指企業(yè)因經(jīng)濟(jì)糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（10）排污費(fèi)：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費(fèi)用。

（11）綠化費(fèi)：指企業(yè)對在所在地區(qū)進(jìn)行綠化所發(fā)生的零星綠化費(fèi)用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。（13）土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費(fèi)用。

（14）土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。

（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時支付的費(fèi)用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)過程中發(fā)生的有關(guān)開支等。

（16）技術(shù)開發(fā)費(fèi)：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制費(fèi)用以及試驗(yàn)失敗損失。

（17）無形資產(chǎn)攤銷：指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

（18）遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用。

（19）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營的合理需要而支付的實(shí)際費(fèi)用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認(rèn)無法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經(jīng)過核實(shí)，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。（22）毀損與報廢：指企業(yè)經(jīng)過鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批的庫存物資的毀損或報廢。（23）獨(dú)生子女費(fèi)：核算企業(yè)支付職工獨(dú)生子女費(fèi)用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費(fèi)：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對外支付”和“支付個人”兩個子項(xiàng)。“對外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費(fèi)。

（25）水電費(fèi)：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費(fèi)和電費(fèi)。

（26）出國人員經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國人員費(fèi)用，包括旅費(fèi)、服裝費(fèi)、伙食費(fèi)、零用費(fèi)、小禮品及必要的國外交際費(fèi)用。

（27）警衛(wèi)消防費(fèi)：核算企業(yè)進(jìn)行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項(xiàng)支出。其下設(shè)“對外支付的警衛(wèi)消防費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位進(jìn)行警衛(wèi)消防活動所支付的費(fèi)用。

（28）外籍人員費(fèi)用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、保險費(fèi)、家屬費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

（29）倉庫經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費(fèi)用。其下設(shè)“對外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費(fèi)用。（30）勞動保護(hù)費(fèi)：核算企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的各項(xiàng)勞動保護(hù)費(fèi)用。

（31）試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立核算單位的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。（32）宣傳經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（33）微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也包括對外支付的各項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)用。

（34）運(yùn)輸費(fèi)：其下設(shè)五個子項(xiàng)：“對外支付的運(yùn)輸費(fèi)”、“燃料費(fèi)”、“保險費(fèi)”、“運(yùn)輸交納費(fèi)”和“其他運(yùn)輸費(fèi)”?！皩ν庵Ц兜倪\(yùn)輸費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位進(jìn)行運(yùn)輸活動所支付的費(fèi)用。燃料費(fèi)、保險費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)指企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)輸活動時所發(fā)生的燃料費(fèi)、保險費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)?！斑\(yùn)輸交納費(fèi)”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費(fèi)、過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、洗車費(fèi)等。（35）財產(chǎn)保險費(fèi)：核算企業(yè)實(shí)際交納的財產(chǎn)保險費(fèi)。

（36）上交管理費(fèi)：核算企業(yè)經(jīng)財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，支付給上級管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)后的凈額。（37）住房基金：指企業(yè)在管理費(fèi)用中開支的各項(xiàng)有關(guān)住房的費(fèi)用。（38）制服費(fèi)：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費(fèi)用支出。

（39）租賃費(fèi)：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、機(jī)械設(shè)備及低值易耗品等支付的費(fèi)用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費(fèi)”、“旅店旅館租賃費(fèi)”和“機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)”三個子項(xiàng)。

（40）圖書資料費(fèi)：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。41）印刷費(fèi)：指企業(yè)由管理費(fèi)開支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門的各種費(fèi)用。

（42）廣告費(fèi)：指企業(yè)通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應(yīng)用?？?、畫片、年歷、幻燈進(jìn)行廣告宣傳，以及進(jìn)行經(jīng)國家批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)宣傳事項(xiàng)所支付的費(fèi)用。

（43）展覽費(fèi)：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進(jìn)行的展覽活動所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括場地租費(fèi)、展品制作費(fèi)、布置費(fèi)、講解人員報酬等。

（44）會議費(fèi)：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會議所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如訂貨會等。（45）投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)招標(biāo)活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（46）考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)：指企業(yè)外出進(jìn)行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。（48）清潔衛(wèi)生費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（49）其他管理費(fèi)用：指企業(yè)在報告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費(fèi)用項(xiàng)目以外的所有管理費(fèi)用。它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費(fèi)用”項(xiàng)的數(shù)據(jù)不同。

3、銷售費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等等。

4、財務(wù)費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用等。本調(diào)查表將財務(wù)費(fèi)用細(xì)化為下面三項(xiàng)指標(biāo)：

（1）利息支出：指企業(yè)報告期內(nèi)按規(guī)定計入財務(wù)費(fèi)用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。（2）利息收入：指企業(yè)當(dāng)年的利息收入總額，此項(xiàng)以負(fù)數(shù)填列。

（3）其他財務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財務(wù)費(fèi)用。

（三）賓欄指標(biāo) 只有金額一欄，對主欄指標(biāo)進(jìn)行價值量核算。

（四）補(bǔ)充資料

1、經(jīng)營收入：指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的實(shí)際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在報告期售出商品房的實(shí)際收入，一次收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時間分次計入收入。在填報上述兩項(xiàng)指標(biāo)時，需注意：對于按項(xiàng)目結(jié)算的單位，當(dāng)期《損益表》中“經(jīng)營收入”和“商品房銷售收入”貸方當(dāng)年累計發(fā)生額為零時，應(yīng)以“經(jīng)營收入”或“商品房銷售收入”借方當(dāng)年累計發(fā)生額數(shù)填列。

3、經(jīng)營稅金及附加：指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加等。需注意，對于按項(xiàng)目結(jié)算單位，營業(yè)稅金應(yīng)按當(dāng)年實(shí)交數(shù)計算填報。

4、其他業(yè)務(wù)利潤：指企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數(shù)：指在各級國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各單位中工作的外方人員和港澳臺人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關(guān)系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實(shí)際參加生產(chǎn)或工作的全部勞動力。

6、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運(yùn)輸設(shè)備操作的人員及有關(guān)人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產(chǎn)單位)中從事工業(yè)性生產(chǎn)的

工人及廠外運(yùn)輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營與運(yùn)輸工作的工人。

7、專業(yè)技術(shù)人員：指專門從事各種科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應(yīng)的專業(yè)理論知識，并且按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件評聘專業(yè)技術(shù)職務(wù)，以及未聘任專業(yè)理論知識，但在專業(yè)技術(shù)崗位上工作的人員。其中具有高級技術(shù)職稱的人員統(tǒng)計為高級專業(yè)技術(shù)人員，其他為其他專業(yè)技術(shù)人員。

8、行政管理人員：指在中國共產(chǎn)黨中央委員會和地方各級黨組織，各級人民代表大會常務(wù)委員會，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國家行政機(jī)關(guān)，各民主黨派，工會，共青團(tuán)，婦聯(lián)等人民團(tuán)體，群眾自治組織和其他社團(tuán)組織及其機(jī)構(gòu)，企業(yè)、事業(yè)單位中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)并具有決策、管理權(quán)的人員。

9、其他人員：指在國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務(wù)、行政事務(wù)工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務(wù)的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂、運(yùn)輸、醫(yī)療輔助服務(wù)及社會和居民生活等服務(wù)的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產(chǎn)原價合計：指企業(yè)在建造、購置、安裝、改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造固定資產(chǎn)時實(shí)際支出的全部貨幣總額。固定資產(chǎn)包括企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

三、平衡關(guān)系

（一）經(jīng)營成本 經(jīng)營成本合計≥土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開發(fā)間接費(fèi)

（二）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用小計＝各一級管理費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）公司經(jīng)費(fèi)＝管理人員工資＋福利費(fèi)＋折舊＋差旅費(fèi)＋辦公費(fèi)＋修理費(fèi)＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經(jīng)費(fèi)其中：修理費(fèi)≥房屋修理費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備修理費(fèi)

（2）董事會費(fèi)≥董事成員津貼＋會議費(fèi)＋差旅費(fèi)（3）降溫取暖費(fèi)≥對外支付＋支付個人（4）水電費(fèi)≥水費(fèi)＋電費(fèi)（5）倉庫經(jīng)費(fèi)≥對外支付部分（6）勞動保護(hù)費(fèi)≥工作服

7）運(yùn)輸費(fèi)＝對外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險費(fèi)＋運(yùn)輸交納費(fèi)＋其他運(yùn)輸費(fèi)（8）租賃費(fèi)≥房地產(chǎn)租賃費(fèi)＋旅店旅館租賃費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)

（三）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用小計＝各一級銷售費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）運(yùn)輸費(fèi)＝對外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險費(fèi)＋養(yǎng)路費(fèi)＋維護(hù)修理費(fèi)＋其他（2）裝卸費(fèi)≥對外支付部分

（四）財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用小計＝各一級財務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目之和

（五）補(bǔ)充資料 從業(yè)人員數(shù)＝工人＋高級專業(yè)技術(shù)人員＋其他專業(yè)技術(shù)人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產(chǎn)原價合計≥土地資產(chǎn)＋房屋、建筑物＋機(jī)器設(shè)備＋運(yùn)輸工具

第二篇：房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理基礎(chǔ)知識

做房地產(chǎn)會計賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識

1、經(jīng)營成本 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)

間接費(fèi)用。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷房支出等。

（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、機(jī)物料消耗、辦公費(fèi)、低值易耗品、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2、管理費(fèi)用 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運(yùn)生產(chǎn)活動的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司

經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓

費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧（減盤盈）、毀損與報廢、獨(dú)生子女費(fèi)、降溫取暖費(fèi)、水電費(fèi)、出國人員經(jīng)費(fèi)、警衛(wèi)消防費(fèi)、外籍人

員費(fèi)用、倉庫經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)、宣傳經(jīng)費(fèi)、微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、上交管理費(fèi)（凈）、住房基金、制服費(fèi)、租賃費(fèi)、圖書資料費(fèi)、印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、展覽

費(fèi)、會議費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)、考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、清潔衛(wèi)生費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。

（1）公司經(jīng)費(fèi)：包括公司管理人員工資、公司管理人員職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他公司經(jīng)費(fèi)等。

A、公司管理人員工資：包括管理人員的工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等。

B、公司管理人員職工福利費(fèi)：指企業(yè)用于管理人員集體福利方面的開支，按照管理人員工資總額的14％提取。

C、差旅費(fèi)：指企業(yè)按規(guī)定支付給因業(yè)務(wù)、工作需要出差人員的住宿費(fèi)、交通費(fèi)、伙食補(bǔ)助等費(fèi)用。

D、辦公費(fèi)：核算企業(yè)管理機(jī)構(gòu)日常辦公所發(fā)生的各項(xiàng)支出。包括：文具紙張費(fèi)、書報資料費(fèi)、印刷費(fèi)、郵電費(fèi)等。E、折舊費(fèi)：指企業(yè)管理部門對本部門所擁有的固定資產(chǎn)按固定資產(chǎn)價值和規(guī)定的分類折舊率計算提取的折舊費(fèi)用。F、修理費(fèi)：指企業(yè)為修理固定資產(chǎn)和低值易耗品等財產(chǎn)所支出的費(fèi)用。

G、物料消耗：核算企業(yè)進(jìn)行日常管理活動所消耗的物料。

H、低值易耗品攤銷：指企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和攤銷辦法攤銷的低值易耗品費(fèi)用。

I、其他公司經(jīng)費(fèi)：指除上述公司經(jīng)費(fèi)以外的其他公司經(jīng)費(fèi)。

（2）工會經(jīng)費(fèi)：指按職工工資總額的2％計提撥交給工會的經(jīng)費(fèi)。

（3）職工教育經(jīng)費(fèi)：指為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平而支付的費(fèi)用，按照職工工資總額的1.5％計提。

（4）社會保障繳費(fèi)：指單位為職工繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險費(fèi)，單位為職工繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老、補(bǔ)充醫(yī)療保險也包括在內(nèi)。

（5）補(bǔ)充保險費(fèi)：是指在社會統(tǒng)籌保險范圍之外的，由企業(yè)支付給商業(yè)保險公司的，計入“管理費(fèi)用”中的職工人身保險費(fèi)。

（6）董事會費(fèi)：指企業(yè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)（如董事會）及其成員為履行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：董事成員津貼、會議費(fèi)、差旅費(fèi)及其他費(fèi)用等。

（7）咨詢費(fèi)：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，包括聘請經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問、法律顧問以及為取得咨詢服務(wù)等支付的費(fèi)用。

（8）審計費(fèi)：指企業(yè)聘請注冊會計師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評估等發(fā)生的費(fèi)用。

（9）訴訟費(fèi)：指企業(yè)因經(jīng)濟(jì)糾紛起訴或應(yīng)訴而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（10）排污費(fèi)：指企業(yè)按照規(guī)定交納的排污費(fèi)用。

（11）綠化費(fèi)：指企業(yè)對在所在地區(qū)進(jìn)行綠化所發(fā)生的零星綠化費(fèi)用。

（12）稅金：指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

13）土地使用費(fèi)（海域使用費(fèi)）：是指企業(yè)使用土地（海域）時按規(guī)定支付的費(fèi)用。

（14）土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)：指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征收的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。

（15）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：指企業(yè)使用非專利技術(shù)時支付的費(fèi)用。包括以技術(shù)轉(zhuǎn)讓為前提的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)過程中發(fā)生的有關(guān)開支等。

（16）技術(shù)開發(fā)費(fèi)：指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計劃的中

間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制費(fèi)用以及試驗(yàn)失敗損失。

（17）無形資產(chǎn)攤銷：指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。

（18）遞延資產(chǎn)攤銷：指企業(yè)按規(guī)定期限攤銷遞延資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。遞延資產(chǎn)包括企業(yè)開辦費(fèi)、固定資產(chǎn)修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費(fèi)

用。

（19）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營的合理需要而支付的實(shí)際費(fèi)用。（20）壞帳損失：指企業(yè)因應(yīng)收帳款經(jīng)確認(rèn)無法收回而造成的損失。

（21）存貨盤虧（減盤盈）：核算企業(yè)經(jīng)過核實(shí)，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批后盤虧（減盤盈）的庫存物資。

（22）毀損與報廢：指企業(yè)經(jīng)過鑒定，按照規(guī)定程序經(jīng)過審批的庫存物資的毀損或報廢。

（23）獨(dú)生子女費(fèi)：核算企業(yè)支付職工獨(dú)生子女費(fèi)用所發(fā)生的支出。

（24）降溫取暖費(fèi)：指企業(yè)在公司一級發(fā)生的降溫取暖支出。其下設(shè)“對外支付”和“支付個人”兩個子項(xiàng)。“對外支付”指支付給本企業(yè)以外單位的降溫取暖費(fèi)。

（25）水電費(fèi)：核算企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位的水費(fèi)和電費(fèi)。

（26）出國人員經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)因業(yè)務(wù)需要必須支付的出國人員費(fèi)用，包括旅費(fèi)、服裝費(fèi)、伙食費(fèi)、零用費(fèi)、小禮品及必要的國外交際費(fèi)用。

（27）警衛(wèi)消防費(fèi)：核算企業(yè)進(jìn)行警衛(wèi)消防活動所發(fā)生的各項(xiàng)支出。其下設(shè)“對外支付的警衛(wèi)消防費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位進(jìn)行警衛(wèi)消防活動所支付的費(fèi)用。

（28）外籍人員費(fèi)用：核算企業(yè)支付給企業(yè)雇用的外籍人員的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括：外籍人員的工資、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、保險費(fèi)、家屬費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

29）倉庫經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)使用和租賃倉庫所發(fā)生的費(fèi)用。其下設(shè)“對外支付部分”，指支付給企業(yè)以外單位的倉庫費(fèi)用。

（30）勞動保護(hù)費(fèi)：核算企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的各項(xiàng)勞動保護(hù)費(fèi)用。

（31）試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)：指企業(yè)支付給本企業(yè)以外的單位或本企業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立核算單位的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。

（32）宣傳經(jīng)費(fèi)：核算企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（33）微機(jī)聯(lián)網(wǎng)費(fèi)：核算企業(yè)在電算化過程中發(fā)生的各種相關(guān)費(fèi)用，既包括企業(yè)內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也包括對外支付的各項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費(fèi)用。

（34）運(yùn)輸費(fèi)：其下設(shè)五個子項(xiàng)：“對外支付的運(yùn)輸費(fèi)”、“燃料費(fèi)”、“保險費(fèi)”、“運(yùn)輸交納費(fèi)”和“其他運(yùn)輸費(fèi)”。“對外支付的運(yùn)輸費(fèi)”是指企業(yè)雇傭企業(yè)外部單位或本企業(yè)內(nèi)

部獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位進(jìn)行運(yùn)輸活動所支付的費(fèi)用。燃料費(fèi)、保險費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)指企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的運(yùn)輸單位在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)輸活動時所發(fā)生的燃料費(fèi)、保險費(fèi)、運(yùn)輸交納費(fèi)。

“運(yùn)輸交納費(fèi)”的具體含義為企業(yè)交納的養(yǎng)路費(fèi)、過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、洗車費(fèi)等。

（35）財產(chǎn)保險費(fèi)：核算企業(yè)實(shí)際交納的財產(chǎn)保險費(fèi)。

（36）上交管理費(fèi)：核算企業(yè)經(jīng)財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，支付給上級管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)扣除企業(yè)收取的下屬單位上交本企業(yè)的管理經(jīng)費(fèi)后的凈額。

（37）住房基金：指企業(yè)在管理費(fèi)用中開支的各項(xiàng)有關(guān)住房的費(fèi)用。

（38）制服費(fèi)：指企業(yè)為職工分發(fā)制服所發(fā)生的費(fèi)用支出。

（39）租賃費(fèi)：指企業(yè)租用辦公用房、營業(yè)用房、機(jī)械設(shè)備及低值易耗品等支付的費(fèi)用。其下設(shè)“房地產(chǎn)租賃費(fèi)”、“旅店旅館租賃費(fèi)”和“機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)”三個子項(xiàng)。

（40）圖書資料費(fèi)：指企業(yè)管理部門購置圖書資料而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

（41）印刷費(fèi)：指企業(yè)由管理費(fèi)開支的因業(yè)務(wù)需要支付給印刷部門的各種費(fèi)用。

（42）廣告費(fèi)：指企業(yè)通過報刊、電臺、電視臺、雜志以及應(yīng)用?？?、畫片、年歷、幻燈進(jìn)行廣告宣傳，以及進(jìn)行經(jīng)國家批準(zhǔn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)宣傳事項(xiàng)所支付的費(fèi)用。

（43）展覽費(fèi)：指企業(yè)為推廣業(yè)務(wù)或介紹新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)而進(jìn)行的展覽活動所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，包括場地租費(fèi)、展品制作費(fèi)、布置費(fèi)、講解人員報酬等。

（44）會議費(fèi)：指企業(yè)自己主持非本單位范圍內(nèi)的會議所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如訂貨會等。

（45）投標(biāo)招標(biāo)費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)招標(biāo)活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（46）考察聯(lián)絡(luò)費(fèi)：指企業(yè)外出進(jìn)行考察聯(lián)絡(luò)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（47）殘疾人就業(yè)保障金：指企業(yè)按規(guī)定交納的殘疾人就業(yè)保障金。

（48）清潔衛(wèi)生費(fèi)：指企業(yè)進(jìn)行清潔衛(wèi)生活動所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

（49）其他管理費(fèi)用：指企業(yè)在報告期內(nèi)發(fā)生的除本調(diào)查表明確列出的管理費(fèi)用項(xiàng)目以外的所有管理費(fèi)用。它可能與企業(yè)會計帳目中的“其他管理費(fèi)用”項(xiàng)的數(shù)據(jù)不同。

3、銷售費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸

費(fèi)、包裝費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改

裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等等。

4、財務(wù)費(fèi)用“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)

費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用等。本調(diào)查表將財務(wù)費(fèi)用細(xì)化為下面三項(xiàng)指標(biāo)：

（1）利息支出：指企業(yè)報告期內(nèi)按規(guī)定計入財務(wù)費(fèi)用的借款利息（包括貼現(xiàn)息）支出額。

（2）利息收入：指企業(yè)當(dāng)年的利息收入總額，此項(xiàng)以負(fù)數(shù)填列。

（3）其他財務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)在報告期發(fā)生的除利息支出和利息收入以外的所有財務(wù)費(fèi)用。

（三）賓欄指標(biāo) 只有金額一欄，對主欄指標(biāo)進(jìn)行價值量核算。

（四）補(bǔ)充資料

1、經(jīng)營收入：指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的實(shí)際收入。

2、商品房銷售收入：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）在報告期售出商品房的實(shí)際收入，一次收清的，一次全部計入銷售收入；按合同規(guī)定分期收款的，可按合同規(guī)定的時間分次計入收入。在填報上述兩項(xiàng)指標(biāo)時，需注意：對于按項(xiàng)目結(jié)算的單位，當(dāng)期《損益表》中“經(jīng)營收入”和“商品房銷售收入”貸方當(dāng)年累計發(fā)生額為零時，應(yīng)以“經(jīng)營收入”或“商品房銷售收入”借

方當(dāng)年累計發(fā)生額數(shù)填列。

3、經(jīng)營稅金及附加：指企業(yè)因從事生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加等。需注意，對于按項(xiàng)目結(jié)算單位，營業(yè)稅金應(yīng)按當(dāng)年實(shí)交數(shù)計算填報。

4、其他業(yè)務(wù)利潤：指企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金后的凈收入。

5、從業(yè)人員數(shù)：指在各級國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及企業(yè)、事業(yè)單位中工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員。包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、民辦教師及在各

單位中工作的外方人員和港澳臺人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關(guān)系的職工。各單位的從業(yè)人員反映了各單位實(shí)際參加生產(chǎn)或工作的全

部勞動力。

6、工人：指從事礦產(chǎn)勘查、開采、產(chǎn)品的生產(chǎn)制造、工程施工和運(yùn)輸設(shè)備操作的人員及有關(guān)人員。工業(yè)企業(yè)的“工人”，指在基本車間和車間(或附屬輔助生產(chǎn)單位)中從事工業(yè)性生產(chǎn)的工人及廠外運(yùn)輸與廠房建筑物大修理的工人。建筑企業(yè)的“工人”指從事建筑安裝、附屬輔助生產(chǎn)、多種經(jīng)營與運(yùn)輸工作的工人。

7、專業(yè)技術(shù)人員：指專門從事各種科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)工作的人員。從事本類職業(yè)工作的人員，一般都要求接受過系統(tǒng)的專業(yè)教育，具備相應(yīng)的專業(yè)理論知識，并且按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條件評

聘專業(yè)技術(shù)職務(wù)，以及未聘任專業(yè)理論知識，但在專業(yè)技術(shù)崗位上工作的人員。其中具有高級技術(shù)職稱的人員統(tǒng)計為高級專業(yè)技術(shù)人員，其他為其他專業(yè)技術(shù)人員。

8、行政管理人員：指

在中國共產(chǎn)黨中央委員會和地方各級黨組織，各級人民代表大會常務(wù)委員會，人民政協(xié)，人民法院，人民檢察院，國家行政機(jī)關(guān)，各民主黨派，工會，共青團(tuán)，婦聯(lián)等人民團(tuán)體，群眾自

治組織和其他社團(tuán)組織及其機(jī)構(gòu)，企業(yè)、事業(yè)單位中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)并具有決策、管理權(quán)的人員。

9、其他人員：指在國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位中從事行政業(yè)務(wù)、行政事務(wù)工作的人員和從事安全、消防、郵電等業(yè)務(wù)的人員；從事商業(yè)、餐飲、旅游、娛樂、運(yùn)輸、醫(yī)療輔助

服務(wù)及社會和居民生活等服務(wù)的人員以及不便分類的其他從業(yè)人員。

10、固定資產(chǎn)原價合計：指企業(yè)在建造、購置、安裝、改建、擴(kuò)建、技術(shù)改造固定資產(chǎn)時實(shí)際支出的全部貨幣總額。固定資產(chǎn)包括企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)

輸工具以及與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

三、平衡關(guān)系

（一）經(jīng)營成本 經(jīng)營成本合計≥土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開發(fā)間接費(fèi)

（二）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用小計＝各一級管理費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）公司經(jīng)費(fèi)＝管理人員工資＋福利費(fèi)＋折舊＋差旅費(fèi)＋辦公費(fèi)＋修理費(fèi)＋物料消耗＋低值易耗品攤＋其他公司經(jīng)費(fèi)其中：修理費(fèi)≥房屋修理費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備修理費(fèi)

（2）董事會費(fèi)≥董事成員津貼＋會議費(fèi)＋差旅費(fèi)

（3）降溫取暖費(fèi)≥對外支付＋支付個人

（4）水電費(fèi)≥水費(fèi)＋電費(fèi)

（5）倉庫經(jīng)費(fèi)≥對外支付部分

（6）勞動保護(hù)費(fèi)≥工作服

（7）運(yùn)輸費(fèi)＝對外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險費(fèi)＋運(yùn)輸交納費(fèi)＋其他運(yùn)輸費(fèi)

（8）租賃費(fèi)≥房地產(chǎn)租賃費(fèi)＋旅店旅館租賃費(fèi)＋機(jī)械設(shè)備及低值易耗品租賃費(fèi)

（三）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用小計＝各一級銷售費(fèi)用項(xiàng)目之和

（1）運(yùn)輸費(fèi)＝對外支付的運(yùn)輸費(fèi)＋燃料費(fèi)＋保險費(fèi)＋養(yǎng)路費(fèi)＋維護(hù)修理費(fèi)＋其他

（2）裝卸費(fèi)≥對外支付部分

（四）財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用小計＝各一級財務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目之和

（五）補(bǔ)充資料 從業(yè)人員數(shù)＝工人＋高級專業(yè)技術(shù)人員＋其他專業(yè)技術(shù)人員＋行政管理人員＋其他人員固定資產(chǎn)原價合計≥土地資產(chǎn)＋房屋、建筑物＋機(jī)器設(shè)備＋運(yùn)輸工具

第三篇：房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理

1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目

貸：庫存現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備

貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：低值易耗品

借：采購保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應(yīng)付職工薪酬

應(yīng)付福利費(fèi)

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出

支付擴(kuò)建工程款時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

2、負(fù)債的主要會計科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時

借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價款結(jié)算單時

借：應(yīng)收賬款

貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)

代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購保管費(fèi)（采購部門）

管理費(fèi)用——勞動保險費(fèi)（長期放假員工）

應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計提）

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購保管費(fèi)（采購部門）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時

借：應(yīng)付福利費(fèi)

貸：庫存現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

3、成本、費(fèi)用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目

①開發(fā)土地成本費(fèi)用：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。

②配套設(shè)施開發(fā)

計算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款

同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫存設(shè)備或庫存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付職工薪酬

庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：銀行存款

或庫存材料

或庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)成本——代建工程

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷

發(fā)生的間接費(fèi)用時

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付職工薪酬

分配開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用

發(fā)生的銷售費(fèi)用

借：銷售費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

第四篇：房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識

第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)目：

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。

3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售 費(fèi)用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。

第二章 自營開發(fā)工程成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。

采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。

一、自營工程成本核算的對象和項(xiàng)目

由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：

（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。

為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：

1．材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。

2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費(fèi)。

3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。

4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。

5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費(fèi)。

上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng)工程成本。

二、材料費(fèi)的核算

各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實(shí)際用量。即對進(jìn)場的大準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計劃單價

施工隊(duì)組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。

三、人工費(fèi)的核算

工程成本中的人工費(fèi)，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計入各項(xiàng)工程的成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評定質(zhì)量等級。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。

對計時工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：

項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時×施工單位平均工資率

四、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2．燃料、動力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動力費(fèi)。3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4．折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計提的折舊費(fèi)、應(yīng)計的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。

5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。

6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。

7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。

9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用 9 000 貸：庫存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi)

560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費(fèi)用 3 000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對各項(xiàng)工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報”中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)和機(jī)械使用月報中各項(xiàng)工程的工作臺時，就可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺時×機(jī)械使用 費(fèi)合計÷機(jī)械工作臺時合計

對于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，對于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報中各種機(jī)械的工作臺時合計分別乘該種機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時費(fèi)計劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝∑（該工程使用機(jī)械的工作臺時×機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)）×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)÷∑（機(jī)械工作臺時合計×該機(jī)械臺是費(fèi)計劃數(shù)）

現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：

（一）先確定各種施工機(jī)械每個臺時費(fèi)計劃數(shù)

施工機(jī)械臺時費(fèi)計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺時費(fèi)計劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺時費(fèi)計劃數(shù)為 8元。

（二）求出各種施工機(jī)械技臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機(jī)

290臺時×臺時費(fèi)計劃數(shù) 20元 5 800元

0.4立方米混凝土攪拌機(jī)

300臺時×臺時費(fèi)計劃數(shù) 8元 2 400元

其他施工機(jī)械 11 800元

按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計 20 000元

（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計 19 000元

（四）計算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（五）將各項(xiàng)工程按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整

如 101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺時和按臺時費(fèi)計劃數(shù)計算的機(jī)械使用費(fèi)合計數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi) 19 000

對于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。

五、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；

2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；

3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；

4．土方運(yùn)輸費(fèi)。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理費(fèi)等。

施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2 000元，應(yīng)作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。

根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。

對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計入有關(guān)工程成本。

六、施工間接費(fèi)用的核算

工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計入各項(xiàng)工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計入各項(xiàng)工程成本。

施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。

2．職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。

5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。

6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。

7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。

8.勞動保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。

9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。

施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計折；日”、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。

借：施工間接費(fèi)用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應(yīng)付工資 8 500 應(yīng)付福利費(fèi) 1190 銀行存款 2 900 現(xiàn)金 298 累計折舊 4 600 待攤費(fèi)用 1500

如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。

施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

每月終了，應(yīng)對施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用×該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

在實(shí)際核算工作中，對于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對接施工間接費(fèi)用定額計算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝［該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］×本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用÷∑［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：

101商品房建筑工程 直接費(fèi) 141 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6% 102商品房建筑工程 直接費(fèi) 126 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

151出租房建筑工程 直接費(fèi) 59 000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6％

則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538

七、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:

借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；

3．分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；

4．計算各月施工工程實(shí)際成本；

5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。

第三章 發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。

對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。

一、工程價款結(jié)算的辦法

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個分部分項(xiàng)工程，都 有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

2．分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實(shí)行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。

不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。

在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲備天數(shù)為4個月、材料費(fèi)比重占工程造價75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的25％。在累計已完工程價值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。

二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和 “應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程合同總值為 600 000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應(yīng)作：

借：開發(fā)成本 75 000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000

第四章 開發(fā)間接費(fèi)用的核算

一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：

l．工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。

4．修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。

5．辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6．水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。

7．勞動保護(hù)費(fèi) 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費(fèi)。

9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用，計人當(dāng)期損益。10．其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。

從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動費(fèi)用不同，它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。

開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元

根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表：

開發(fā)間接費(fèi)用分配表 2000年5月 單位：元

開發(fā)項(xiàng)目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費(fèi) 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600

第五章 土地開發(fā)成本的核算

一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：

1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象；

2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。

成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

三、土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：

301351

商品性土地

自用土地

支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元

支付承包設(shè)計單位前期工程款 20 000元 18 000元

應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元

分配開發(fā)間接費(fèi) 10 000元

合 計 133 000元 108 000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作：

借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 43 000

分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 10 000

同時應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000

貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”項(xiàng)目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開 發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個成本項(xiàng)目。

三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度

安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉(zhuǎn)房 800 000元

201大配套設(shè)施——商店 500 000元

251幼托設(shè)施 320 000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預(yù)提率計算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：

201251 252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000

支付承包設(shè)計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作：

借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作；

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 35 000 貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi) 40000

同時應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明

細(xì)分類賬。

四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)

成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施 460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本

460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。

2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本

或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如

下分錄入賬：

借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000

3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開

發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開發(fā)成本的核算

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項(xiàng)目

房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可 以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對象。

開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費(fèi)

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程 費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合計 1134 000元

則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：

某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價×該項(xiàng)工程預(yù)算造價÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價合計

設(shè)例中：

商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。

（五）配套設(shè)施費(fèi)

房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

1．配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋

開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費(fèi)

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：

101102152 182

商品房

商品房 出租房

周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計單位前期 工程費(fèi)000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款

600 ***450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費(fèi)用 82 00066 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000

結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 120 000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 305 000

將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 1980 000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 265 000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 272 000

同時應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000

貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 562 000 代建工程開發(fā)成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項(xiàng)目

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。

二、代建工程開發(fā)成本的核算

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。

完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過 程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000 開發(fā)間接費(fèi)用 80 000

道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

一、現(xiàn)金流量及其分類

現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入、流出信息的會計報表。

現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫存現(xiàn)金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應(yīng)作為現(xiàn)金，而應(yīng)列作投資。

現(xiàn)金等價物是指企業(yè)持有的期限短、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風(fēng)險很小的投資?，F(xiàn)金等價物雖不是現(xiàn)金，但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大，也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現(xiàn)金，為了不使現(xiàn)金閑置，可以購買短期債券，在需要現(xiàn)金時，隨時可以變現(xiàn)。一項(xiàng)投資被確認(rèn)為現(xiàn)金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金

額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風(fēng)險很小。其中期限短，一般是指3個月內(nèi)可到期變現(xiàn)。

現(xiàn)金流量是指某一段時期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金（包括現(xiàn)金等價物，下文同）流入和流出的數(shù)量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、出售固定資產(chǎn)、向銀行借款等取得現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流入；發(fā)包工程、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、購買固定資產(chǎn)、對外投資、償還債務(wù)等支付的現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流出?，F(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經(jīng)營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權(quán)人等報表使用者提供非常有用的信息。應(yīng)該指出的是：企業(yè)現(xiàn)金形式的轉(zhuǎn)換，并不構(gòu)成現(xiàn)金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，企業(yè)用現(xiàn)金購買將于3個月內(nèi)到期的國庫券等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量，可分為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三類。

（一）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 經(jīng)營活動是指企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項(xiàng)。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營活動主要包括：銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、交納稅款，等等。

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金；收到的租金；收到的稅費(fèi)返還；收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金等。

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金；經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金；支付的營業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)；支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金等。

（二）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

投資活動是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動。這里所指的長期資產(chǎn)是指固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延等其他資產(chǎn)等待有期限在一年或一個營業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資排除在外，是因?yàn)橐褜ㄔ诂F(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金。

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有：收回投資所收到的現(xiàn)金；分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金；取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金；處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金凈額；收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金等。

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金支出有：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金；權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金；債權(quán)性投資所收到的現(xiàn)金；支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金。

（三）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

籌資活動是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。這里所說的資本，是指實(shí)收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關(guān)的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤等?！皞鶆?wù)”是指企業(yè)對外舉債所借入的款項(xiàng)，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項(xiàng)及償還債務(wù)等。

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入有；吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金；發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金；借款所收到的現(xiàn)金；收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金等。

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金；發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金；支付股利或利潤所支付的現(xiàn)金；償付利息所支付的現(xiàn)金；融資租賃所支付的現(xiàn)金；減少注冊資本所支付的現(xiàn)金；支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金。

二、現(xiàn)金流量表的作用

編制現(xiàn)金流量表，可為企業(yè)管理當(dāng)局改善企業(yè)財務(wù)狀況，投資者、債權(quán)人及其他報表使用者正確評價企業(yè)財務(wù)狀況和預(yù)測企業(yè)發(fā)展情況提供會計信息。

（一）可使企業(yè)管理當(dāng)局掌握現(xiàn)金流量信息，搞好資金調(diào)度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務(wù)風(fēng)險

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利 能力，但如資金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)度不靈，就會嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風(fēng)暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務(wù)，最終導(dǎo)致崩潰。事實(shí)上，當(dāng)時百富勤公司只是定息市場業(yè)務(wù)在東南亞金融危機(jī)中蒙受了巨額損失，集團(tuán)整體仍是盈利，也遠(yuǎn)未達(dá)到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫清盤。因此，一個企業(yè)如被拖欠的應(yīng)收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業(yè)無錢組織再開發(fā)，償還應(yīng)付款。所以企業(yè)管理當(dāng)局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時搞好資金調(diào)度，合理地利用資金，化解財務(wù)風(fēng)險。

（二）可使投資者、債權(quán)人了解企業(yè)較真實(shí)的財務(wù)狀況，預(yù)測企業(yè)的支付能力、償債能力和未來發(fā)展情況

現(xiàn)金流量表提供的信息，能說明企業(yè)從經(jīng)營中獲得現(xiàn)金的各種活動，借以償還債務(wù)、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴(kuò)大開發(fā)經(jīng)營的能力。它還能說明在債務(wù)和權(quán)益方面的各種理財活動，以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與流動負(fù)債的對比，可以評價企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱；通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與全部負(fù)債的對比，可以說明企業(yè)用每年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償付所有債務(wù)的能力；通過經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量與普通股股數(shù)的對比，可以說明企業(yè)進(jìn)行資本支出和支付股利能力的強(qiáng)弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權(quán)人了解企業(yè)當(dāng)前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展情況，為投資者。債權(quán)人進(jìn)行投資決策、貸款決策提供依據(jù)。

（三）可使經(jīng)濟(jì)管理部門對企業(yè)的財務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督

現(xiàn)金流量信息是政府綜合經(jīng)濟(jì)管理部門、國有資產(chǎn)管理部門。尤其是證券市場監(jiān)管部門對企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的重要依據(jù)。因?yàn)楝F(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實(shí)現(xiàn)制原則為基礎(chǔ)綜合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會計報表，將現(xiàn)金流量信息與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金，又是如何運(yùn)用這些現(xiàn)金的；企業(yè)的真實(shí)財務(wù)狀況如何，是否潛伏著重大的風(fēng)險，等等。通過掌握、分析現(xiàn)金流量信息，監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉(zhuǎn)為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風(fēng)險。

由于現(xiàn)金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會計制度中規(guī)定在決算時，也須編制現(xiàn)金流量表，并用現(xiàn)金流量表代替原來編制的財務(wù)狀況變動表。

三、現(xiàn)金流量表的編制

編制現(xiàn)金流量表時，列報經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過現(xiàn)金收入和支出的主要項(xiàng)目反映來自企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，一般是以利潤表或損益表中的經(jīng)營收入為起算點(diǎn)，調(diào)整與經(jīng)營活動各項(xiàng)目有關(guān)的增減變動，然后分別計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點(diǎn)，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費(fèi)用、營業(yè)外收支以及應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目的增減變動，據(jù)以計算并列示經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。

直接法的主要優(yōu)點(diǎn)是顯示了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的各項(xiàng)流入流出內(nèi)容。相對間接法來說，它更

能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項(xiàng)現(xiàn)金流入的來源和現(xiàn)金流出的用途，有助于預(yù)測未來的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，更能揭示企業(yè)從經(jīng)營活動中產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金來償付其債務(wù)的能力，進(jìn)行再投資的能力和支付股利的能力。當(dāng)然，間接法在凈利潤的基礎(chǔ)上調(diào)整不涉及現(xiàn)金收支的收入、費(fèi)用、營業(yè)外收支和應(yīng)收應(yīng)付等項(xiàng)目，據(jù)以確定并列示經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤的質(zhì)量。因此，在現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則中，要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤調(diào)整為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點(diǎn)。

（一）采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別反映。

1.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)銷售商品房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供物業(yè)管理等勞務(wù)實(shí)際收到的現(xiàn)金。包括本期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，以及前期銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)本期收到的現(xiàn)金和本期預(yù)收的款項(xiàng)，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收取的租金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經(jīng)營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的租費(fèi)返還”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的營業(yè)稅、所得稅、教育費(fèi)附加等返還，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)目外，收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈現(xiàn)金收入、罰款收入、流動資產(chǎn)損失中由個人賠償?shù)默F(xiàn)金收入等，根據(jù)“營業(yè)外收入”、“其他應(yīng)收款”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

“發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)與承包工程單位結(jié)算工程價款、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金，包括本期與承包單位結(jié)算工程價款、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，以及本期支付前期與承包單位結(jié)算工程價款、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)，和本期預(yù)付承包單位工程款、備料款及供應(yīng)單位購貨款。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“預(yù)付賬款”、“物資采購”等賬戶的記錄分析填列。

“經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)從其他單位經(jīng)營租入資產(chǎn)支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付給職工，以及為職工支付的現(xiàn)金，32 包括本期實(shí)際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補(bǔ)貼等，以及為職工支付的養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、住房公積金、支付給職工的住房困難補(bǔ)助、支付的離退休人員的費(fèi)用等。但不包括購建固定資產(chǎn)人員的工資。根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的營業(yè)稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的營業(yè)稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。

“支付的所得稅款”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的所得稅，根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營業(yè)稅，在“收到的稅費(fèi)返還”項(xiàng)目反映。

“支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按規(guī)定支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的稅費(fèi)，包括本期發(fā)生并支付稅費(fèi)，以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費(fèi)和預(yù)交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、教育費(fèi)附加等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”等賬戶的記錄分析填列。對實(shí)際支付已計入固定資產(chǎn)價值的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅等，在投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)

金流量中反映。

“支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)目外、支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金，如捐贈現(xiàn)金支出。罰款支出、支付的差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、保險費(fèi)等現(xiàn)金支出，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營業(yè)外支出”等賬戶的記錄分析填列。

2.投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或到期收回除現(xiàn)金等價物以外的短期投資、長期股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金，以及收回長期債權(quán)投資本金而收到的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期投資”或“長期股權(quán)投資”、“長期債權(quán)投資”等賬戶的記錄分析填列。

“分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因股權(quán)投資而收到的現(xiàn)金股利，以及從子公司、聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)分回利潤收到的現(xiàn)金，但不包括股票股利，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應(yīng)收股利”或“其他應(yīng)收款”等賬戶的記錄分析填列。

“取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因債權(quán)性投資而收到的利息，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長期債權(quán)投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額”項(xiàng)目，反映企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金，扣除所發(fā)生的現(xiàn)金支出后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”、“無形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

“購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)購買、建造固定資產(chǎn)，33 取得無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金；根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)購建支出”、“無形資產(chǎn)”等賬戶的記錄分析填列。至于為購建固定資產(chǎn)而發(fā)生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)、借款利息，在籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中反映。

“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)取得短期股票投資、長期股權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期股權(quán)投資”或“長期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)以非現(xiàn)金的固定資產(chǎn)、材料等進(jìn)行的權(quán)益性投資，在現(xiàn)金流量表的附注中加以反映。

“債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)進(jìn)行債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)購買的除現(xiàn)金等價物以外的短期債券投資、長期債券投資、其他債權(quán)投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期債權(quán)投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

“支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)以外，支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。3．籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的項(xiàng)目的內(nèi)容和填列方法：

“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的技資者的現(xiàn)金，包括實(shí)際收到投資者的現(xiàn)金，以發(fā)行股票方式籌集的資金實(shí)際收到的股款凈額（發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額），根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發(fā)行股票方式籌集資金而由企業(yè)直接支付的審計、咨詢等費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)行債券實(shí)際收到的現(xiàn)金，即發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費(fèi)用后的凈額，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)自行發(fā)行債券支付的發(fā)行費(fèi)用，在“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“借款所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的資金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”、“長期借款”等賬戶的記錄分析填列。

“收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除上述各項(xiàng)外，收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款’等賬戶的記錄分析填列。

“償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)的本金，包括償還銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款本金、償還債券本金，根據(jù)“銀行存款”、“短期借款”。“長期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映。

“發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)為籌集長期使用的資金而發(fā)生，由企業(yè)直接支付的發(fā)行股票和債券的費(fèi)用，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財務(wù)費(fèi)用”等賬戶的記錄分析填列。

“分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的現(xiàn)金股利，以及支付給其他單位的利潤，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”?！皯?yīng)付股利”、“應(yīng)付利潤”等賬戶的記錄分析填列。

“償付利息所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財務(wù)費(fèi)用”、“長期借款”、“應(yīng)付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

“融資租賃所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)融資租人固定資產(chǎn)支付的租金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“長期應(yīng)付款”等賬戶的記錄分析填列。

“減少注冊資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)因減少注冊資本而對投資者支付的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

“支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金”項(xiàng)目，反映企業(yè)除了上述各項(xiàng)外，支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金，根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如有外幣業(yè)務(wù)的，還要在“匯率變動對現(xiàn)金的影響額”項(xiàng)目，反映企業(yè)因外幣匯率變動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，按現(xiàn)金流量發(fā)生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現(xiàn)金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期向外商銷售商品房時收入60萬美元，收匯當(dāng)日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當(dāng)期沒有其他外幣業(yè)務(wù)發(fā)生，則“匯率變動對現(xiàn)金的影響為 6萬元[600 000（美元）X（8.50－8.40）]。在實(shí)際工作中，對當(dāng)期發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，也可不必逐筆計算匯率變動對現(xiàn)金的影響額，可以通過報表附注中“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”數(shù)額，與報表中“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”?！巴顿Y活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”、“籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈

額”三項(xiàng)之和比較，其差額即為“匯率變動對現(xiàn)金的影響額”。

“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”項(xiàng)目，反映企業(yè)本期凈增加的現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風(fēng)險很小的投資，根據(jù)下列公式計算填列。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物＝經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+匯率變動對現(xiàn)金的影響額

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額＝經(jīng)營活動流入的現(xiàn)金－經(jīng)營流動流出的現(xiàn)金

（二）現(xiàn)金流量表附注披露的信息及其填列

現(xiàn)金流量表附注披露的信息，包括不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動、將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加情況三個部分。

1.不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動的項(xiàng)目及其境列方法。

不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動的項(xiàng)目包括：（l）以固定資產(chǎn)償還債務(wù)；（2）以投資償還債務(wù)；（3）以存貨償還債務(wù)；（4）以固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進(jìn)行長期投資；（5）融資租賃固定資產(chǎn)。這些投資和籌資活動，雖不涉及本期現(xiàn)金收支，但能影響本期和以后各期的現(xiàn)金收支。如以固定資產(chǎn)償還債務(wù)，能減少本期現(xiàn)金流出；用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，會增加以后各期的現(xiàn)金流出，所以也應(yīng)在現(xiàn)金流量表附注中加以披露。至于這些項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期借款”、“長期股權(quán)投資”或“長期投資”、“長期應(yīng)付款”、各有關(guān)材料賬戶的記錄分析填列。

2．采用間接法將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量的方法。

上文已經(jīng)說過，為了有助于報表使用者分析影響現(xiàn)金流量增減變動的原因和分析企業(yè)凈利潤的質(zhì)量，現(xiàn)金流量還應(yīng)采用間接法將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)濟(jì)活動的現(xiàn)金流量。由于利潤表或損益表中反映的凈利潤，是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定的，其中有些收入、費(fèi)用；損失項(xiàng)目并沒有實(shí)際發(fā)生現(xiàn)金流出和流入，有些不屬于經(jīng)營活動的損益，因此要在凈利潤基礎(chǔ)上計算經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，必須對這些項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加調(diào)整的項(xiàng)目主要有：（1）計提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷的壞賬；（2）固定資產(chǎn)折舊；（3）無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷；（4）處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資

產(chǎn)的損失（減收益）；（5）固定資產(chǎn)報廢損失；（6）屬于投資活動和籌資活動的財務(wù)費(fèi)用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）；（11）經(jīng)營性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）等。上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額，可根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”、“累計折舊”、“無形資產(chǎn)”、“遞延資產(chǎn)”或“開辦費(fèi)”、“長期待攤費(fèi)用”、“固定資產(chǎn)清理”、“財務(wù)費(fèi)用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應(yīng)收賬款”、“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付福利費(fèi)’等賬戶的記錄和資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項(xiàng)目的期初、期末數(shù)分析計算填列。

“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”項(xiàng)目的金額根據(jù)“凈利潤”項(xiàng)目與上述各調(diào)整項(xiàng)目的金額加總填列。

3．現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額的計算。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額＝現(xiàn)金的期末余額－現(xiàn)金的期初余額+現(xiàn)金等價物的期末余額－現(xiàn)金等貨物的期初余額

“現(xiàn)金的期末余額”和“現(xiàn)金的期初余額”項(xiàng)目反映企業(yè)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過3個月定期存款的合計數(shù)?！艾F(xiàn)金等價物的期末余額”和“現(xiàn)金等價物的期初余額”項(xiàng)目反映特有期限短、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風(fēng)險小的投資的期末、期初數(shù)，根據(jù)“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

附注中的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”應(yīng)與現(xiàn)金流量表中最后一項(xiàng)“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”核對相符。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表及其附注的格式列示如圖表：

現(xiàn) 金 流 量 表

編制單位；

1998 單位；元

項(xiàng)

目

金 額

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金

收到的租金

收到的稅費(fèi)返還

收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金

支付的營業(yè)稅款

支付的所得稅款

支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費(fèi)

支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

收回投資所收到的現(xiàn)金

分得勝利或利潤所收到的現(xiàn)金

取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金

處宜固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額

收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金

權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金

債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金

支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

投資活動產(chǎn)出的現(xiàn)金流量凈額

三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；

吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金

發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金

借款所收到的現(xiàn)金

收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金

發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金

分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金

償付利息所支付的現(xiàn)金

融資租賃所支付的現(xiàn)金

減少注冊資本所支付的現(xiàn)金

支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

四、匯率變動對現(xiàn)金的影響額

五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額

附注

1．不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動：

以固定資產(chǎn)償還債務(wù)

以投資償還債務(wù)

以固定資產(chǎn)進(jìn)行長期投資

以存貨償還債務(wù)

融資租賃固定資產(chǎn)

2.將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量

凈利潤

加：計提的壞賬準(zhǔn)備或轉(zhuǎn)銷的壞賬

固定資產(chǎn)折舊

無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失（減收益）

固定資產(chǎn)報廢損失

屬于投資活動和籌資活動的財務(wù)費(fèi)用

投資損失（減收益）

遞延稅款貸項(xiàng)（減借項(xiàng)）

存貨的減少（減增加）

經(jīng)營性應(yīng)收項(xiàng)目的減少（減增加）

經(jīng)營性應(yīng)付項(xiàng)目的增加（減減少）

其他

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

3.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加情況；

現(xiàn)金的期末余額

減。現(xiàn)金的期初余額

現(xiàn)金等價物的期末余額

減：現(xiàn)金等價物的期初余額

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 合并會計報表

一、合并會計報表及其合并范圍

合并會計報表是以母公司和子公司組成的企業(yè)集團(tuán)為一會計主體，以母公司和子公司單獨(dú)編制的個別會計報表為基礎(chǔ)，由母公司編制的綜合反映企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動情況的會計報表。

合并會計報表主要包括合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表或合并利潤表、合并利潤分配表、合并資金流量表。與企業(yè)個別會計報表一樣，這些合并會計報表分別從不同的方面反映企業(yè)集團(tuán)這一會計主體的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，構(gòu)成一個完整的合并會計報表體系。

按照現(xiàn)行制度規(guī)定，凡在我國境內(nèi)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，當(dāng)其擁有一個或一個以上子公司時，其母公司都應(yīng)編制合并會計報表，將其所控制的境內(nèi)外所有子公司納入合并會計報表的合并范圍。

1．母公司擁有其過半數(shù)以上（不包括半數(shù)）權(quán)益性資本的被投資企業(yè)，包括：（1）直接擁有其過半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（2）間接擁有其過半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)；（3）直接和間接方式擁有其過半數(shù)以上權(quán)益性資本的被投資企業(yè)。間接擁有過半數(shù)以上權(quán)益性資本是指通過子公司而對子公司的子公司擁有其過半數(shù)以上的權(quán)益性資本。直接和間接方式擁有其半數(shù)以上權(quán)益性資本是指母公司雖然只擁有其半數(shù)以下的權(quán)益性資本，但通過與子公司合計擁有其過半數(shù)以上的權(quán)益性資本。

2．其他被母公司所控制的被投資企業(yè)。母公司對被投資企業(yè)雖然不持有其過半數(shù)以上的權(quán)益性資本，但母公司與被投資企業(yè)之間有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)將該被投資企業(yè)作為母公司的子公司，納入合并會計報表的合并范圍：（l）通過與該被投資企業(yè)的其他投資者之間的協(xié)議，持有該被投資企業(yè)半數(shù)以上表決權(quán)；（2）根據(jù)章程或協(xié)議，有權(quán)控制被投資企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策；（3）有權(quán)任免董事會等類似權(quán)力機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員；（4）在董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)會議上有半數(shù)以上投票權(quán)。

3．在母公司編制合并會計報表時，下列子公司可以不包括在合并會計報表的合并范圍之內(nèi)：（1）已關(guān)停并轉(zhuǎn)的子公司；（2）按照破產(chǎn)程序，已宣告被清理整頓的子公司；（3）已宣告破產(chǎn)的子公司；（4）準(zhǔn)備近期售出而短期持有其半數(shù)以上的權(quán)益性資本的子公司；（5）非持續(xù)經(jīng)營的所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)的子公司；（6）受所在國外匯管制及其他管制，資金調(diào)度受到限制的境外子公司。

二、合并會計報表的作用

合并會計報表能綜合反映母公司和子公司所形成的企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動情況，具有以下方面的作用。

1．提供母公司和子公司經(jīng)營活動的合并報表。母公司的投資者、債權(quán)人和管理者不僅希望了

解公司本身的經(jīng)營情況，也希望知道包括子公司的經(jīng)營情況，以獲得其投資方面的信息。子公司的投資者也希望了解包括母公司和其他子公司在內(nèi)的整個集團(tuán)的經(jīng)營情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。合并會計報表可以滿足這兩方面的需要。否則，他們需花很大的精力去搜集、分析各個公司的會計報表。

2．提供整個企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財務(wù)狀況和盈利能力。在會計期間，母公司和子公司將發(fā)生很多交易，其中包括工程承發(fā)包、土地轉(zhuǎn)讓、材料和產(chǎn)品買賣、勞務(wù)供應(yīng)、應(yīng)收應(yīng)付往來款等，這些交易都在各公司的賬簿和報表中得到反映，編制合并會計報表時，必須消除各子公司之間及子公司與母公司之間的交易，以免重復(fù)計算和提供虛假信息。因此，合并會計報表反映了整個企業(yè)集團(tuán)真實(shí)的財務(wù)狀況和盈利能力。

3.有利于企業(yè)集團(tuán)的內(nèi)部管理和國家經(jīng)濟(jì)管理部門的宏觀調(diào)控。通過閱讀和分析合并會計報表，可使管理當(dāng)局全面了解整個企業(yè)集團(tuán)的資金來源及其配置情況，以便有效地規(guī)劃和合理地配置資源，使有限的資源得到充分的利用。同時根據(jù)合并會計報表提供的信息，可合理調(diào)整企業(yè)集團(tuán)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，以確保整個企業(yè)集團(tuán)的利潤最大化。國家經(jīng)濟(jì)管理部門根據(jù)各個企業(yè)集團(tuán)提供的信息，可以了解各個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營情況和盈利水平，調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)行宏觀調(diào)控。

但是，由于合并會計報表基本上是根據(jù)企業(yè)集團(tuán)各個公司的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益以及各個公司經(jīng)營收支加總編制的報表，混淆了各個公司的權(quán)益結(jié)構(gòu)，無法反映各個公司的盈利能力和償債能力，各個公司的投資者也無法了解其投資的可靠性和安全性。所以即使編制了合并會計報表，也不能忽視各個公司編制的會計報表。

三、合并會計報表的編制方法

由于合并會計報表是以母公司和納入合并范圍的子公司的各個會計報表以及其他有關(guān)資料為依據(jù)編制的，而各個會計報表是 以各個企業(yè)為會計主體進(jìn)行會計核算的總括，它從母公司本身或從子公司本身的角度對企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況進(jìn)行反映，這樣集團(tuán)內(nèi)部公司間發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從發(fā)生內(nèi)部間經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)公司各個會計報表來看，雙方都進(jìn)行了反映，而編制合并會計報表是以企業(yè)集團(tuán)作為會計主體，這樣集團(tuán)內(nèi)部各公司間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)就不必在合并會計報表上反映，集團(tuán)內(nèi)部交易在各個公司會計報表中重復(fù)反映部分要進(jìn)行抵銷，否則，就會虛增合并會計報表有些項(xiàng)目的數(shù)額，使合并會計報表反映的信息失真。

為編制合并會計報表，子公司除向母公司提供本身的會計報表外，還應(yīng)提供下列有關(guān)資料：（1）子公司所采用的與母公司不同的會計政策；（2）與母公司及與母公司的其他子公司業(yè)務(wù)往來、債權(quán)債務(wù)、投資等資料；（3）子公司利潤分配有關(guān)資料；（4）子公司所有者權(quán)益變動的明細(xì)資料等。

母公司為編制合并會計報表，對子公司進(jìn)行的權(quán)益性資本投資，必須采用權(quán)益法進(jìn)行核算，并以此編制個別會計報表，為編制合并會計報表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

對于子公司因本期損益而引起的所有者權(quán)益的變動，母公司應(yīng)計算確定其所擁有的數(shù)額，并

將其計入本期投資損益，同時按照該數(shù)額增加或減少長期投資，調(diào)整長期投資賬面價值。母公司進(jìn)行賬務(wù)處理時，在增加長期投資的情況下，借記“長期投資”賬戶、貸記“投資收益”漲戶；在減少長期投資的情況下，借記“投資收益”賬戶、貸記“長期投資”賬戶。收到子公司分來的利潤時，母公司應(yīng)作為長期投資減少處理。進(jìn)行賬務(wù)處理時，借記“銀行存款”等賬戶、貸記“長期投資”賬戶。

對于子公司因本期損益以外的原因，如接受捐贈、法定資產(chǎn)重估增值、接受外幣投資折算差額所引起的子公司所有者權(quán)益的變動，母公司應(yīng)計算確定所擁有的數(shù)額，按照計算確定的數(shù)額增加或減少長期投資，調(diào)整長期投資賬面價值，同時增加或減少資本公積的數(shù)額。（1）對于因子公司接受捐贈和對資產(chǎn)進(jìn)行法定重信增值所引起子公司所有者權(quán)益的變動，母公司應(yīng)按接受捐贈和確認(rèn)的法定資產(chǎn)重估增值，借記“長期投資”賬戶、貸記“資本公積”賬戶入賬。（2）對于因子公司接受外幣投資折算差額所引起的所有者權(quán)益的變動，在外幣折算差額為貸方余額時，母公司應(yīng)借記“長期投資”賬戶，貸記“資本公積”賬戶入賬；在外幣折算差額為借方余額時，母公司應(yīng)借記“資本公積”賬戶，貸記“長期投資”賬戶入賬。

編制合并會計報表，一般要先編合并工作底稿。合并入作底槁分設(shè)三欄：第一欄為“母、子公司報表金額”欄，按母、子公司分欄列示；第二欄為“調(diào)整及抵銷數(shù)”欄，分設(shè)借方、貸方欄，第三欄為“合并報表金額”欄。編制合并會計報表時，一般先編合并損益表（或合并利潤表）和合并利潤分配表，再編合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合并工作底稿編制的程序，通常是：

1．將母、于公司的會計報表各項(xiàng)目的金額填列到合并工作底稿的各個公司報表金額欄內(nèi)。需要指出的是：在編制合并會計報表時，要先統(tǒng)一母公司和子公司的會計報表的決算口、會計期間和所采用的會計政策。如不一致時，應(yīng)按母公司本身會計報表的決策目、會計期間和所采用的會計政策對子公司的會計報表進(jìn)行必要的調(diào)整，再將調(diào)整后的子公司的會計報表金額填列到合并工作底稿上。

2．在調(diào)整及抵銷欄內(nèi)的有關(guān)項(xiàng)目填列調(diào)整及抵銷數(shù)。凡屬內(nèi)部往來及內(nèi)部交易性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，均應(yīng)根據(jù)調(diào)整、抵銷分錄，將調(diào)整、抵銷數(shù)填列合并工作底稿有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷數(shù)欄。需要指出的是：調(diào)整、抵銷分錄，僅是為了編制合并會計報表在合并工作底稿中調(diào)整、抵銷內(nèi)部往來、內(nèi)部交易經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所作的分錄，并不記入各個公司的賬上，因而也不對各個公司本身的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況產(chǎn)生影響。同時也不具備連續(xù)性，僅對編制當(dāng)期合并會計報表提供有關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整及抵銷數(shù)。

3．計算少數(shù)股東權(quán)益，在合并工作底稿中另行列出。少數(shù)股東權(quán)益是指子公司所有者權(quán)益中由母公司以外的其他投資者所擁有的份額。因?yàn)榫幹坪喜媹蟊砗螅@部分權(quán)益不屬企業(yè)集團(tuán)所有，所以應(yīng)單設(shè)“少數(shù)股東權(quán)益”項(xiàng)目另行列出。

4．根據(jù)“母、子公司報表金額”和“調(diào)整及抵銷數(shù)”欄數(shù)字，計算并填入“合并報表金額”欄。計算時，要根據(jù)各項(xiàng)目的性質(zhì)、余額的借、貸方和調(diào)整及抵銷分錄的借、貸方數(shù)進(jìn)行加減計算：

收入、收益、負(fù)債、所有者權(quán)益項(xiàng)目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數(shù)+調(diào)整及抵銷貸方數(shù)－調(diào)整及抵銷借方數(shù)

成本、費(fèi)用、支出、損失、資產(chǎn)項(xiàng)目合并報表金額為：

母、子公司報表金額合計數(shù)+調(diào)整及抵銷借方數(shù)－調(diào)整及抵銷貸方數(shù)

但對“未分配利潤”項(xiàng)目的合并報表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤分配表計算的本年年未未分配利潤數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過調(diào)整、抵銷母、干公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤和未分配利潤。

5.將合并工作底稿中算出的各項(xiàng)目“合并報表金額”欄數(shù)額，填入合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表的有關(guān)項(xiàng)目，然后根據(jù)合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并損益表（或合并利潤表）、合并利潤分配表和有關(guān)資料，編制合并現(xiàn)金流量表。

四、合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表

合并損益表（合并利潤表）和合并利潤分配表的編制，以母公司和納入合并范圍的子公司的個別損益表（利潤表）和利潤分配表為基礎(chǔ)，在抵銷企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對下列項(xiàng)目的影響后，合并各項(xiàng)目的數(shù)額進(jìn)行。

1．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部經(jīng)營收入的抵銷

內(nèi)部點(diǎn)交工程已實(shí)現(xiàn)對外銷售時，應(yīng)在合并經(jīng)營收入項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部經(jīng)營收入的數(shù)額，在合并經(jīng)營成本項(xiàng)目中抵銷從分公司驗(yàn)收工程所發(fā)生的工程款（即分公司內(nèi)部經(jīng)營收入）。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經(jīng)營收入”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營成本”項(xiàng)目。

內(nèi)部點(diǎn)交工程尚未實(shí)現(xiàn)對外銷售時，應(yīng)在合并經(jīng)營收入項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部經(jīng)營收入的數(shù)額，在存貨（在建開發(fā)產(chǎn)品）項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部經(jīng)營利潤及稅金，在合并經(jīng)營成本項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程的成本。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“經(jīng)營收入”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷）和“經(jīng)營成本”項(xiàng)目。

2．母公司與子公司、子公司相互之間發(fā)生的內(nèi)部構(gòu)件銷售利潤的抵銷

內(nèi)部銷售構(gòu)件尚未用于商品房實(shí)現(xiàn)對外銷售時，應(yīng)在合并其他業(yè)務(wù)利潤項(xiàng)目中抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤，在存貨（庫存材料）項(xiàng)目抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件所包含的未實(shí)現(xiàn)的內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業(yè)務(wù)利潤”項(xiàng)目，貸記“存貨”項(xiàng)目（在合并資產(chǎn)負(fù)債表中抵銷）。如構(gòu)件已用于商品房實(shí)現(xiàn)對外銷售時，在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“其他業(yè)務(wù)利潤”項(xiàng)目，貸記“經(jīng)營成本”項(xiàng)目，抵銷內(nèi)部銷售構(gòu)件的利潤。

3．母公司與子公司以及子公司相互之間持有對方債券所發(fā)生的投資收益，應(yīng)與其相對應(yīng)的利息支出相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”項(xiàng)目，貸記“財務(wù)費(fèi)用’等項(xiàng)目。

4．對于全資子公司，應(yīng)將于公司利潤分配表中年初未分配利潤項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表、利潤表中投資收益項(xiàng)目，與母公司對子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、子公司利潤分配表中提取盈余公積（或提取

法定盈余公積、提取法定公益金、提取任意盈余公積）項(xiàng)目、應(yīng)付利潤（或應(yīng)付代先股股利、應(yīng)付普通股股利）項(xiàng)目相

互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“投資收益”、“年初未分配利潤”、“實(shí)收資本”域“股本”）、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤”域“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目。在上述抵銷分錄發(fā)生差額時，其差額應(yīng)作為合并價差處理。當(dāng)上述抵銷分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時，應(yīng)貸記“合并價差”項(xiàng)目；當(dāng)上述抵銷分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時，應(yīng)借記“合并價差”項(xiàng)目。

5.對于非全資子公司，應(yīng)先將子公司損益表（或利潤表）中“凈利潤”項(xiàng)目扣除母公司投資收益后的余額，作為少數(shù)股東本期損益，在合并損益表（或合并利潤表）中單列“少數(shù)股東損益”項(xiàng)目，列在“凈利潤”項(xiàng)目之前。然后將子公司利潤分配表中年初未分配利潤項(xiàng)目，子公司資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本（或股本）項(xiàng)目、資本公積項(xiàng)目、盈余公積項(xiàng)目和母公司損益表（或利潤表）中投資收益項(xiàng)目、少數(shù)股東損益項(xiàng)目，與母公司對子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目、少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目，子公司利潤分配表中“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利”）項(xiàng)目相互抵銷，在合并工作底稿中編制如下分錄：借記“投資收益”、“少數(shù)股東損益”、“年初末分配利潤”、“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”項(xiàng)目，貸記“長期投資”、“提取盈余公積”（或“提取法定盈余公積”、“提取法定公益金”、“提取任意盈余公積”）、“應(yīng)付利潤”（或“應(yīng)付優(yōu)先股股利”、“應(yīng)付普通股股利句、“少數(shù)股東權(quán)益項(xiàng)目。其中少數(shù)股東權(quán)益的數(shù)額根據(jù)子公司所有者權(quán)益的數(shù)額減去母公司所持有的份額計算確定。在上述抵銷發(fā)生抵銷差額時，其差額應(yīng)作為合并價差處理。當(dāng)?shù)咒N分錄借方發(fā)生額大于貸方發(fā)生額時，應(yīng)貸記“合并價差”項(xiàng)目；當(dāng)?shù)咒N分錄借方發(fā)生額小于貸方發(fā)生額時，應(yīng)借記“合并價差”項(xiàng)目。

6．對于境外子公司以外幣表示的會計報表，母公司應(yīng)將損益表（或利潤表）所有項(xiàng)目和利潤分配表中有關(guān)反映發(fā)生額的項(xiàng)目，按照合并會計報表的會計期間的平均匯率或合并會計報表決算日市場匯率折算為母公司記賬本位幣，然后據(jù)以編制合并會計報表。利潤分配表中“年初未分配利潤”項(xiàng)目，以上一年折算后的期末的“未分配利潤”項(xiàng)目的數(shù)額列示；“未分配利潤”項(xiàng)目，按折算后的利

潤分配表中的其他各項(xiàng)目的數(shù)額計算列示。上年實(shí)際數(shù)按照上期折算后的損益表（或利潤表）和利潤分配表的數(shù)額列示。

五、合并資產(chǎn)負(fù)債表

合并資產(chǎn)負(fù)債表以母公司和子公司的個別資產(chǎn)負(fù)債表為依據(jù)，在相互抵銷下列項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，合并資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東）權(quán)益各項(xiàng)目的數(shù)額編制。

1．母公司對子公司權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額相抵銷，抵銷時發(fā)生的合并價差，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中以“合并價差”項(xiàng)目在長期投資項(xiàng)目中單獨(dú)

反映，貸方余額以“－”號表示。對于子公司之間相互投資，母公司應(yīng)比照上述做法，將權(quán)益性資本投資項(xiàng)目的數(shù)額與相對應(yīng)另一子公司所有者權(quán)益各有關(guān)項(xiàng)目中相應(yīng)的數(shù)額相互抵銷。

2．母公司與子公司、子公司相互之間的債權(quán)與債務(wù)項(xiàng)目，包括應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)收、預(yù)付等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記應(yīng)付和預(yù)收等項(xiàng)目，貸記應(yīng)收和預(yù)收等項(xiàng)目。

對于母公司與子公司、子公司相互之間持有對方的債券，母公司編制合并會計報表時，也應(yīng)相互抵銷。在合并工作底稿中編制抵銷分錄時，借記“應(yīng)付債券”項(xiàng)目，貸記“長期投資”或“短期投資”項(xiàng)目。

對于長期投資中內(nèi)部債券投資與應(yīng)付債券抵銷時發(fā)生的差額，應(yīng)作為合并價差處理。當(dāng)長期投資中債券投資的數(shù)額高于相對應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷分錄時，應(yīng)借記“合并價差”項(xiàng)目，貸記“長期投資”項(xiàng)目；當(dāng)長期投資中內(nèi)部債券投資的數(shù)額低于相對應(yīng)的應(yīng)付債券的數(shù)額，編制抵銷分錄時，應(yīng)借記“長期投資”項(xiàng)目，貸記“合并價差”項(xiàng)目。

母公司與子公司、子公司相互之間應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款相互抵銷后，其已抵銷的應(yīng)收賬款所計提的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，也應(yīng)予以抵銷。在合并資產(chǎn)負(fù)債表中，壞賬準(zhǔn)備應(yīng)以抵銷后應(yīng)收賬款計提的數(shù)額列示。在合并工作底稿中，編制抵銷分錄抵銷已抵銷的應(yīng)收賬款計提的壞賬準(zhǔn)備時，借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目。

對于以前會計期間編制合并會計報表對因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷而抵銷的壞賬準(zhǔn)備的數(shù)額，在本期編制合并會計報表編制抵銷分錄時，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“年初未分配利潤”項(xiàng)目。對于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款增加而計提的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷、編制抵銷分錄時，應(yīng)借記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目，貸記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目；對于本期內(nèi)部應(yīng)收賬款減少而沖銷的壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行抵銷、編制抵銷分錄時，應(yīng)

借記“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”項(xiàng)目。

3．存發(fā)項(xiàng)目中，由內(nèi)部銷售所產(chǎn)生的末實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售利潤的數(shù)額，應(yīng)予以抵銷，并以抵銷后的數(shù)額列示。

4．子公司所有者權(quán)益各項(xiàng)目中不屬于母公司擁有的數(shù)額，應(yīng)作為少數(shù)股東權(quán)益，在合并資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益類（或股東權(quán)益類）項(xiàng)目之前，單列一類，以總額反映。

5．所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）中未分配利潤的數(shù)額，根據(jù)合并利潤表中期未未分配利潤的數(shù)額列示。

6．對于境外子公司以外幣表示的資產(chǎn)負(fù)債表，母公司應(yīng)將其所有資產(chǎn)、負(fù)債類項(xiàng)目均按照合并會計報表決算口的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類項(xiàng)目，除“未分配利潤”項(xiàng)目外，均應(yīng)按照發(fā)生時的市場匯率折算為母公司記賬本位幣。“未分配利潤”項(xiàng)目以折算后的利潤分配表中該項(xiàng)目的數(shù)額作為其數(shù)額列示。折算后資產(chǎn)類項(xiàng)目與負(fù)債類項(xiàng)目和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）類項(xiàng)目合計數(shù)的差額，作為報表折算差額在“未分配利潤”項(xiàng)目后單獨(dú)列示。年初數(shù)按照上年折算后的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)額列示。

至于母公司與子公司以及子公司相互之間發(fā)生的固定資產(chǎn)交易，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)一般不多，按照現(xiàn)行合并會計報表暫行規(guī)定，可視為企業(yè)集團(tuán)外交易，不進(jìn)行相互抵銷。

六、合并工作底稿和合并損益表、合并利潤分配表、合并資產(chǎn)負(fù)債表編制舉例

在編制合并工作底稿時，應(yīng)先將母、子公司會計報表的本年累計數(shù)或期末數(shù)分別填入“母子公司報表金額”欄（為節(jié)約篇幅，設(shè)例僅列有本年累計發(fā)生額及期末數(shù)的項(xiàng)目），然后根據(jù)內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，編制調(diào)整及抵銷分錄填入“調(diào)整及抵銷數(shù)”的“借方”、“貸方”欄。

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2000年初投資1600 000元組建擁有80％股權(quán)的子公司，從事房屋裝飾工程施工及鋁合金門窗生產(chǎn)。子公司實(shí)收資本為2 000 000元，其中少數(shù)股東權(quán)益為 400 000元。內(nèi)，母子公司之間發(fā)生了下列內(nèi)部交易：

子公司向母公司點(diǎn)交工程價款為1000 000元的裝飾工程，母公司已將此項(xiàng)工程向客戶銷售。

子公司于年未向母公司銷售20O 00O元鋁合金門窗，此項(xiàng)門窗內(nèi)部銷售利潤為 40 000元，因門窗尚未用于開發(fā)房屋，價款尚欠。

子公司當(dāng)年稅后利潤為 268 000元，母公司投資收益為214 400元（268 000元×80％），少數(shù)股東損益為 53 600元（268 000元×20％），又按規(guī)定提取盈余公積 40 200元，分配利潤213 600元后，14 200元留存下。

根據(jù)上列內(nèi)部交易及調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)在合并工作底稿中作如下分錄：

①抵銷內(nèi)部點(diǎn)交工程經(jīng)營收入：

借：經(jīng)營收入 1000 000 貸：經(jīng)營成本 1000 000

②抵銷鋁合金門窗內(nèi)部銷售利潤：

借：其他業(yè)務(wù)利潤 40 000 貸：存貨 40 000

③抵銷母子公司相互之間應(yīng)付應(yīng)收鋁合金門窗購銷款：

借：應(yīng)付賬款。200 000 貸：應(yīng)收賬款 200 000

④抵銷因內(nèi)部應(yīng)收賬款抵銷而抵銷的壞賬準(zhǔn)備：

借：壞賬準(zhǔn)備 2 000 貸：管理費(fèi)用 2 000

⑤抵銷母公司對子公司權(quán)益性投資與子公司所有者權(quán)益中母公司所有者權(quán)益，并算出少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益；

借：投資收益 214 400 少數(shù)股東損益 53 600 實(shí)收資本 2 000 000 盈余公積 40 200

未付利潤 160 000 貸：長期投資 1814 400 提取盈余公積 40 200 應(yīng)付利潤 213 600 少數(shù)股東權(quán)益 400 000

按照現(xiàn)行合并會計報表暫行規(guī)定，上列分錄中記入“未付利潤”項(xiàng)目借方的 160 000元，應(yīng)記入“合并價差”項(xiàng)目的借方。但從設(shè)例來說，這是子公司對母公司的應(yīng)付未付利潤（即從應(yīng)付利潤213 600元減去對少數(shù)股東應(yīng)付利潤 53 600元后對母公司的應(yīng)付利潤），應(yīng)將“未付利潤”項(xiàng)目加以抵銷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并工作底稿的格式列示如圖表。

合 并 工 作 底 稿

單位；元

項(xiàng) 目

母子公司報表金額

調(diào)整及抵銷數(shù)

母公司

子公司

借方

貸方 合并報表金額

經(jīng)營收入

經(jīng)營成本

銷售費(fèi)用

經(jīng)營稅金及附加

其他業(yè)務(wù)利潤

管理費(fèi)用

財務(wù)費(fèi)用

投資收益

營業(yè)外收入

營業(yè)外支出

所得稅

少數(shù)股東損益

年初未分配利潤

提取盈余公積

應(yīng)付利潤

貨幣資金

應(yīng)收票據(jù)

應(yīng)收賬款

壞賬準(zhǔn)備

其他應(yīng)收款

待攤費(fèi)用

存貨

長期投資

合并價差

固定資產(chǎn)

累計折舊

固定資產(chǎn)購建支出

無形資產(chǎn)

遞延資產(chǎn)

其他長期資產(chǎn)

短期借款

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)付賬款

預(yù)收賬款

應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)付款

未交稅金

未付利潤

長期借款

少數(shù)股東權(quán)益

實(shí)收資本

資本公積

盈余公積

未分配利潤

根據(jù)合并工作底稿的調(diào)整及抵銷數(shù)，調(diào)整母、子公司報表金額后，就可算出合并報表各項(xiàng)目的金額，并填入“合并報表金額”欄。但對“未分配利潤”項(xiàng)目的合并報表金額，應(yīng)根據(jù)編制的合并利潤分配表計算的本年年末未分配利潤數(shù)填列。因?yàn)榻?jīng)過調(diào)整抵銷母、子公司的收入、收益、成本、費(fèi)用、支出、損失項(xiàng)目后，必然影響集團(tuán)公司的利潤和未分配利潤。

根據(jù)合并工作底稿合并報表金額欄各項(xiàng)目數(shù)和上年合并報表，就可編制合并損益表、合并利潤分配表和合并資產(chǎn)負(fù)債表。

合 并 損 益 表

編制單位： 1998 單位：元

項(xiàng)目 上年累計數(shù) 本年累計數(shù)

一、經(jīng)營收入

減：經(jīng)營成本

銷售費(fèi)用

經(jīng)營稅金及附加

二、經(jīng)營利潤

加；其他業(yè)務(wù)利潤

減；管理費(fèi)用

財務(wù)費(fèi)用

三、營業(yè)利潤

加：投資收益

營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

四、利潤總額

減：所得稅

少數(shù)股東損益

五、凈利潤

合 并 利 潤 分 配 表

編制單位： 1998 單位：元

項(xiàng)目 本年率際 上年實(shí)際

一、凈利潤

加：年初未分配利潤

二、可供分配利潤

加：盈余公積補(bǔ)虧

減：提取盈余公積

應(yīng)付利潤

三、年來未分配利潤

七、合并現(xiàn)全流量表

合并現(xiàn)金流量表以母、子公司的現(xiàn)金流量表和合并工作底稿等有關(guān)資料為基礎(chǔ)編制，一般可先加總現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目母、子公司的現(xiàn)金流量，然后剔除內(nèi)部交易所產(chǎn)生的重復(fù)計算的現(xiàn)金流量。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)來說，應(yīng)從母、子公司剔除的重復(fù)計算現(xiàn)金流量的內(nèi)部交易，主要有：

1．子公司向母公司承包工程、銷售構(gòu)件。

子公司向母公司承包工程、銷售構(gòu)件所取得的工程價款和構(gòu)件價款，應(yīng)在子公司“銷售商品、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在母公司“發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品。接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除支付給子公司的工程價款和構(gòu)件價款。

2．母公司對子公司進(jìn)行權(quán)益性投資。

母公司對子公司權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除母公司權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金。

3．母公司收到子公司分得股利或利潤。

母公司從子公司分配股利或利潤所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除對母公司分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金。

4．母公司依法減少對子公司投入的資本。

母公司從子公司收回投資所收到的現(xiàn)金，應(yīng)在母公司“收回投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除，并在子公司“減少注冊資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目中剔除減少注冊資本對母公司所支付的現(xiàn)金。

對涉及子公司少數(shù)股東的現(xiàn)金流量，在合并現(xiàn)金流量表中，應(yīng)單列項(xiàng)目反映，并對有關(guān)項(xiàng)目加以調(diào)整。

1．子公司少數(shù)股東增加的投資，應(yīng)作為籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，將其投入現(xiàn)金在“吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司吸收少數(shù)股東投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對“吸收投資性投資所收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

2．子公司依法減少資本支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“減少注冊資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司依法減資支付給少數(shù)股東的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對“減少注冊資本所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。

3．子公司將利潤分配給少數(shù)股東所支付的現(xiàn)金，應(yīng)作為籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，在“分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目之后，單列“子公司分配少數(shù)股東利潤所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目反映，并對“分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金”項(xiàng)目加以調(diào)整。同時應(yīng)將少數(shù)股東本期損益在合并現(xiàn)金流量表附注2“將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量”的“凈利潤”項(xiàng)目之后，單列“少數(shù)股東本期損益”項(xiàng)目反映。

在編制合并現(xiàn)金流量表時，也可先編制“合并現(xiàn)金流量表工作底稿”，在工作底稿中設(shè)置“母、子公司報表現(xiàn)金流量”、“現(xiàn)金流量調(diào)整、剔除數(shù)”和“合并報表現(xiàn)金流量”三欄，對母、子公司現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目現(xiàn)金流量進(jìn)行加總、調(diào)整剔除后，求得合并現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。

上述合并會計報表編制舉例，僅涉及母公司和一個子公司。如果母公司有幾個子公司，則在編制合并會計報表時，就要將母公司與幾個子公司及子公司之間的內(nèi)部交易有關(guān)金額，逐一加以調(diào)整、抵銷或剔除。如母公司還有孫公司，應(yīng)先由于公司與它的子公司卿母公司的孫公司）編制合并會計報表，然后編制母公司會計報表與子公司合并會計報表的合并會計報表。

合 并 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表

編制單位: 1998年12月31日 單位：元

資產(chǎn) 年初數(shù) 期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 年初數(shù) 期末數(shù)

流動資產(chǎn) 流動負(fù)債；

貨幣資金 短期借款

短期投資 應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付賬款

應(yīng)收賬款 預(yù)收賬款

減：壞賬準(zhǔn)備 應(yīng)付工資

預(yù)付賬款 應(yīng)付福利費(fèi)

其他應(yīng)收款 其他應(yīng)付款

待攤費(fèi)用 未交稅金

存發(fā) 未付利潤

其他流動資產(chǎn) 其他來交款

待處理流動資產(chǎn)損失 預(yù)提費(fèi)用

一年內(nèi)到期的長期債券投資 其他流動負(fù)債

流動資產(chǎn)合計 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債

長期投資： 流動負(fù)債合計

長期投資 長期負(fù)債：

其中：合并價差（貸差“－”號表示）長期借款

固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券

固定資產(chǎn)原價 長期應(yīng)付款

減：累計折舊 住房周轉(zhuǎn)金

固定資產(chǎn)凈值 其他長期負(fù)債

固定資產(chǎn)清理 長期負(fù)債合計

固定資產(chǎn)購建支出 遞延稅項(xiàng)

待處理固定資產(chǎn)損失 遞延稅款貸項(xiàng)

固定資產(chǎn)合計 負(fù)債合計

無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)： 少數(shù)股東權(quán)益

無形資產(chǎn) 所有者權(quán)益：

遞延資產(chǎn) 實(shí)收資本

無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計 資本公積

其他資產(chǎn)： 盈余公積

其他長期資產(chǎn) 未分配利潤

遞延稅款： 外幣報表折算差額

遞延稅款借項(xiàng) 所有者權(quán)益合計

資產(chǎn)總計 負(fù)債及所有者權(quán)益總計

第五篇：房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程

一.房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理流程

先談?wù)剷嬃鞒贪?。房地產(chǎn)行業(yè)的會計流程與其他行業(yè)的會計流程大同小異。

1、關(guān)于費(fèi)用的報銷。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門負(fù)責(zé)人簽字，然后由會計部門的有關(guān)人員審核，最后由簽批權(quán)的負(fù)責(zé)人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。

2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業(yè)由會計部會同工程部按定額或形象進(jìn)度測算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實(shí)際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。

3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據(jù)此核對現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬。

4、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行會計記賬憑證審核。

5、由會計部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。

6、由會計部有關(guān)人員制作轉(zhuǎn)賬憑證。由會計部有關(guān)人員審核，再記賬。

7、填制會計報表、稅表。

再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)的會計科目與一般的制造業(yè)的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：

工業(yè)企業(yè)一般不使用：預(yù)收賬款、預(yù)付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開發(fā)成本”，它下面設(shè)6個二級科目，分別是： 1.土地出讓及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 2.前期工程費(fèi)、3.基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、4.建筑安裝工程費(fèi)、5配套設(shè)施工程費(fèi)、6.開發(fā)間接費(fèi)。

一般房地產(chǎn)行業(yè)按項(xiàng)目、開發(fā)期設(shè)置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費(fèi)用的依據(jù)。但是，由于實(shí)際工作中，由于有關(guān)人員、收費(fèi)等是打包的形式，按上述方法分?jǐn)傒^難，再加上同期開發(fā)的樓盤基本相同，可以采用按項(xiàng)目、開發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開發(fā)產(chǎn)品”；“制造費(fèi)用”改為“開發(fā)間接費(fèi)用”。

二.再談?wù)動嘘P(guān)稅費(fèi)情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品周期較長，一般的按會計準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規(guī)定，按企業(yè)收取的預(yù)收款為稅基計算繳納營業(yè)稅及附加稅。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預(yù)交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該繳納土地使用稅。當(dāng)工程開發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。

1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目

貸：庫存現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫存設(shè)備

貸：物資采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫

借：物資采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：低值易耗品

借：采購保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目

出租土地或是房屋時

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：應(yīng)付職工薪酬

應(yīng)付福利費(fèi)

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購建支出

支付擴(kuò)建工程款時

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

2、負(fù)債的主要會計科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時

借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價款結(jié)算單時

借：應(yīng)收賬款

貸；主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)

代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購保管費(fèi)（采購部門）

管理費(fèi)用——勞動保險費(fèi)（長期放假員工）

應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計提）

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購保管費(fèi)（采購部門）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時

借：應(yīng)付福利費(fèi)

貸：庫存現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

3、成本、費(fèi)用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目

①開發(fā)土地成本費(fèi)用：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。

②配套設(shè)施開發(fā)

計算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款

同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫存設(shè)備或庫存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付職工薪酬

庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：銀行存款

或庫存材料

或庫存現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：開發(fā)成本——代建工程

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷

發(fā)生的間接費(fèi)用時

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付職工薪酬

分配開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用

發(fā)生的銷售費(fèi)用

借：銷售費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款