第一篇：為啥和物業(yè)打官司,業(yè)主多敗訴？業(yè)主應如何討個公道呢？（推薦）

0為啥和物業(yè)打官司，業(yè)主多敗訴？業(yè)主應如何討個公道呢？ 來源：新民網(wǎng)時間：2015-09-23 17:18 [導讀] 為啥和物業(yè)打官司，業(yè)主多敗訴？如果物業(yè)公司服務不到位，業(yè)主應如何討個公道呢？來聽聽法官和律師怎么說。

業(yè)主因為物業(yè)公司服務不到位等原因拒絕繳納物業(yè)費，物業(yè)公司為討債便將業(yè)主告上法庭。近年來，業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)費糾紛矛盾升級而打官司的越來越多。呼和浩特市賽罕區(qū)法院今年7月份成立了速裁法庭，2個月時間就受理了298件物業(yè)官司，占總受理案件的76.3%。然而，法院的判決結(jié)果都是業(yè)主敗訴。對此，有相當一部分業(yè)主表示出疑惑與不滿。為啥和物業(yè)打官司，業(yè)主多敗訴？如果物業(yè)公司服務不到位，業(yè)主應如何討個公道呢？來聽聽法官和律師怎么說。

家住呼和浩特市賽罕區(qū)金橋開發(fā)區(qū)景觀花園的郭志軍，不久前被小區(qū)的前物業(yè)公司錦鈺物業(yè)告上了法庭。同時并案開庭的還有同小區(qū)的其他20多戶居民。在法庭上，郭先生及其他居民都做了口頭答辯，介紹了物業(yè)公司多項服務不到位的情況。然而，法院的判決是業(yè)主們敗訴，需要支付物業(yè)費。

與郭志軍一樣，這個小區(qū)相繼有幾百戶居民被已“請”出小區(qū)的這家物業(yè)公司告上了法庭，之后大家相互聯(lián)系一了解，都被判了敗訴。

“物業(yè)服務差是所有小區(qū)居民的共識，難道物業(yè)公司不服務或服務不到位我們都要無條件交費嗎？我們覺得這很不公平！”收到判決通知的郭志軍等小區(qū)居民既不解又氣憤，居民們覺得這物業(yè)費交的冤枉。

對此，內(nèi)蒙古東日律師事務所律師李玉青說，依據(jù)物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主如果覺得物業(yè)的某項服務很差，可以采取拍照、拍視頻、請公證處進行公證、或?qū)ふ易C人等來為自己維權(quán)，進而起訴物業(yè)公司，要求對方承擔違約責任。然而即便是搜集到證據(jù)，想依此減免物業(yè)費，還需要在物業(yè)服務協(xié)議中有相關(guān)的條款，才能成為法官判決的依據(jù)，如果協(xié)議中違約條款寫明是限期整改，那么還是要繳納物業(yè)費。也就是說，物業(yè)的工作做得不好，不能構(gòu)成拒絕繳納物業(yè)費的理由。

“大多數(shù)物業(yè)合同對物業(yè)的服務內(nèi)容沒有細化，更沒有違約后如何賠償業(yè)主的條款。例如，每周至少要打掃幾次樓道、路燈以及樓燈的維護、小區(qū)內(nèi)車輛如何看護，如出現(xiàn)損壞如何賠償、違約扣除多少物業(yè)費等。因為雙方在合同中沒有詳細的物業(yè)服務執(zhí)行條款和補償條款，有些物業(yè)公司便從中鉆空子，服務也是得過且過。”李玉青告訴記者，“很多新小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)的矛盾基本就是合同條款不詳細造成的?！?/p>

李玉青律師說，要改變這種狀況，一是盡快成立業(yè)主委員會，在物業(yè)公司的合同期滿后，重新簽訂合同，二是換新的物業(yè)公司簽訂新的合同。

“在物業(yè)管理糾紛中，無論是當被告還是做原告，業(yè)主舉證的比例極低，舉證證據(jù)的證明力也不強?！焙艉秃铺厥匈惡眳^(qū)法院速裁法庭庭長張文奇介紹，業(yè)主在取證上存在困難，如保潔服務不到位，綠地維護不到位，這些服務如何才算到位很難界定，即便業(yè)主拍照留下證據(jù)，也只能證明某一時間服務有瑕疵，不能證明整個服務都不到位。因為證據(jù)不足，法官最后基本上都支持了物業(yè)公司的訴求。

“依據(jù)《物權(quán)法》《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，只有在物業(yè)服務公司存在未履行合同主要義務時，即物業(yè)服務公司出現(xiàn)根本性違約的情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費的做法才有可能得到法院的支持。業(yè)主提出物業(yè)公司在服務中可能存在瑕疵，但是作為業(yè)主理應履行交納物業(yè)費用的義務。其他糾紛應該在業(yè)主大會上向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)行政管理部門提出，并依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)處理，而不能成為拒交物業(yè)費的依據(jù)和理由?！睆埼钠嬲f，下述6種原因不交物業(yè)費法律不支持：沒入住就不交物業(yè)費，未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費，對物業(yè)服務不滿意不交物業(yè)費，對小區(qū)環(huán)境不滿意不交物業(yè)費，對物業(yè)公司捆綁式服務不滿意不交物業(yè)費，對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿意不交物業(yè)費。

7月7日，呼和浩特市賽罕區(qū)法院成立了速裁法庭。2個月時間就受理了298件物業(yè)糾紛的官司。“從立案登記制開始，物業(yè)官司就呈現(xiàn)井噴式增長。目前還沒業(yè)主勝訴的?！睆埼钠嫦蛴浾呓榻B。

“物業(yè)與業(yè)主的很多矛盾并不單單是雙方的問題，還有很多是開發(fā)商遺留的。開發(fā)商在相關(guān)配套設施不完善，小區(qū)規(guī)劃未完成的情況下，將小區(qū)交給物業(yè)公司管理，物業(yè)公司則僅僅承擔自身范圍內(nèi)的工作，業(yè)主找不到解決的人就將賬算到了物業(yè)頭上，這就導致矛盾一點點累積?！?月22日，呼和浩特市賽罕區(qū)物業(yè)管理辦公室主任武建華接受記者采訪時說。

據(jù)他介紹，賽罕區(qū)有100多家物業(yè)公司，大多數(shù)新建小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，這些物業(yè)公司都是與開發(fā)商簽訂物業(yè)合同，開發(fā)商的很多遺留問題，如天然氣不通、有線電視不通等都轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司，這些也成了業(yè)主經(jīng)常質(zhì)問物業(yè)的問題。

“很多業(yè)主認為物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)主不認可。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，允許開發(fā)商與物業(yè)簽訂前期的物業(yè)管理合同，該合同對所有入住的業(yè)主都具有法律效力，盡管你不知道、你沒經(jīng)過談判、你也不贊同這個合同，但是如果物業(yè)公司仍在服務，那么這個合同自然就對你發(fā)生法律效力。”李玉青解釋說。

“當前物業(yè)糾紛的官司井噴式增長，物業(yè)公司又將法院當成了討要工具，法院正在準備給前來訴訟的物業(yè)公司建立檔案，如果物業(yè)公司總來打官司要物業(yè)費，這就說明公司和業(yè)主的矛盾很大，我們將先向物業(yè)公司發(fā)出司法建議，建議完善物業(yè)服務，如果還沒效果就將向其主管部門發(fā)出司法建議，建議對該物業(yè)公司不予年檢、不予升級，從而倒逼物業(yè)公司提高服務質(zhì)量，減少與業(yè)主之間的矛盾?！睆埼钠娼榻B說。（

第二篇：不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴 省高院

不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴 省高院:物權(quán)高于“小區(qū)整體美觀” 不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴 省高院:物權(quán)高于“小區(qū)整體美觀” “我想安裝封閉陽臺，但是物業(yè)不同意怎么辦？”翻開南京不少小區(qū)的網(wǎng)絡論壇，這樣的疑惑普遍存在。由于安裝封閉陽臺帶來的不同看法，讓不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，甚至南京有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。

然而發(fā)生在江蘇南通的一起安裝封閉陽臺糾紛中，當上被告的業(yè)主卻獲得了最終的勝利。

這起被江蘇高院視為經(jīng)典的案例說明：物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺。

[案件] 封閉陽臺惹出官司 朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主，入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺。“房檐過窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音大、灰塵多，對我的生活質(zhì)量影響不小。”朱女士說，為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺。

然而即使是無框陽臺，也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補充協(xié)議》?！堆a充協(xié)議》第六條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面”。而且，在朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺”。

朱女士承認自己在合同上簽過字，但是她也有想不通的地方：“房子是我買的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？” “你作為業(yè)主對陽臺有支配權(quán)，但不代表你有任意使用的權(quán)利，陽臺從設計到交付，都是不封閉的，這符合國家規(guī)范和陽臺的功能，能夠滿足業(yè)主的需要?！?/p>

物業(yè)方面解釋說，“陽臺的主要功能是提供晾曬等，你要求陽臺具有‘安全、防塵、防噪音’的功能，是對使用陽臺權(quán)利的擴大?！?/p>

在物業(yè)看來，白紙黑字的合同，還有朱女士的親筆簽名，這還有什么好說的？由于朱女士拒絕拆掉陽臺，物業(yè)以違約為由將她告上了法院，要求將陽臺恢復原狀、確認《補充協(xié)議》條款的合法有效。

[法院]3個要點判決物業(yè)敗訴此案經(jīng)過兩審，法院均判決物業(yè)敗訴。在三個判決要點上，法院將道理說得非常透徹。

要點一 格式條款不能限制“物權(quán)” 朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽臺作為附屬于房屋主體的特定部分，在構(gòu)造和使用上均具有獨立性，應確定為房屋的專有部分，朱女士享有專有所有權(quán)?！堆a充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺，排除了對方的主要權(quán)利，根據(jù)《合同法》規(guī)定，應屬無效。封閉陽臺本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為，而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”，導致雙方權(quán)利義務的失衡。

要點二 封閉陽臺沒損害他人利益 朱女士封閉陽臺符合行使“物權(quán)”的正當性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺，采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀，而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，其目的、方式和結(jié)果正當，不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。

要點三 物權(quán)高于“整體美觀” 業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應得到優(yōu)先保護。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風貌的保護也屬法理和通常意義上的正當利益，理應得到維護。這與將陽臺封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優(yōu)先保護。

[說法]利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽臺江蘇省高級人民法院的資深法官認為，當今社會利益主體多元化趨勢日趨明顯,社會主體的權(quán)利沖突也日益加劇，法官在裁判時必須考慮審判結(jié)果對于權(quán)利保護、社會效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當事人、小區(qū)和社會等各方利益的一場博弈。

朱女士對陽臺加以封閉，不可避免地改變了房屋部分立面外觀，對建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響，但如物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下因此限制她封閉陽臺，又會侵犯她的正當權(quán)利，兩者顯然存在利益沖突。住宅是滿足人類生存需求的最基本的生活資料，又是滿足人類生活質(zhì)量要求的享受資料，因此，由此派生而來的業(yè)主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活質(zhì)量等權(quán)利應當獲得保護已成為社會共識。而建筑物和小區(qū)整體美觀如何保護，法律并無明確規(guī)定。一般認為，只在特定情況下，如處于風景名勝區(qū)、城市主干道等，方能凌駕于業(yè)主意志之上。因此，就本案而言，依“兩害相權(quán)取其輕,兩利相較取其重”的衡量原則，業(yè)主基于物權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，也更為重大，應得到優(yōu)先保護。

律師觀點：

1、業(yè)主委員會定 物業(yè)沒有權(quán)利定政策；

2、只要在陽臺范圍內(nèi)進行封閉，不影響他人或者他人建筑物的采光通風等，那么業(yè)主有權(quán)利封閉陽臺。物業(yè)對封閉陽臺有監(jiān)督的權(quán)利，但沒有禁止的權(quán)利。

3、物業(yè)無權(quán)限制，應當由業(yè)主委員會決定。

4、如果不侵犯他人權(quán)利，物業(yè)無權(quán)，任何人都無權(quán)干涉。

5、封陽臺并沒有超出自家產(chǎn)權(quán)面積,也沒有侵占公用空間,開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)干涉。

6、你買房時被騙了，露臺所有權(quán)不歸你所有，屬于整體業(yè)主的共同所有，你無權(quán)占為己有，不光物業(yè)能管，政府有專門管這個投訴的部門，除非別的業(yè)主不想理這事，否則業(yè)主委員會有權(quán)力和你打官司，你肯定贏不了的。

第三篇：物業(yè)應移交啥資料給業(yè)主

原物業(yè)管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業(yè)：項目竣

工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備安裝竣工圖；附屬公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工

圖；有關(guān)設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項工程竣工驗收證明材料；房屋

質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設施的產(chǎn)權(quán)及收益

歸屬清單；物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)撤場要對一些資料、物品、人員進行移交，具體包括：

一、物業(yè)資料：

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

2、業(yè)主資料：包括入住資料、入伙通知書等。

3、管理資料：如值班記錄、維修記錄等。

4、財務資料：包括固定資產(chǎn)清單、收支帳目、債權(quán)債務移交清單、物業(yè)管理費收繳明細表、維修基金使用審批資料和記錄等。

5、合同協(xié)議包括對內(nèi)對外簽訂的合同原件等。

二、公用部位及設備設施管理工作的移交。

三、人、財、物的移交，人是指對方同意留用的在職人員的從事檔案。

移交時要考慮到相關(guān)單位，如：建設單位、原物業(yè)企業(yè)、新進入的物業(yè)企業(yè)，是小區(qū)的還有業(yè)主委員會、行政主管部門、街道或居民委員會。

公示內(nèi)容主要起告示作用：如XX已經(jīng)撤離，以后一切事務由XX物業(yè)承擔管理服務，并對新物業(yè)進行簡介，讓業(yè)主對新物業(yè)有一個好的認識，及新物業(yè)的管理理念，讓業(yè)主覺得這家公司不錯，第一步從心里先接受，為以后的管理開一個好頭。

第四篇：小區(qū)內(nèi)停車不能“先到先?！?業(yè)主狀告業(yè)委會和物業(yè)敗訴

小區(qū)內(nèi)停車不能“先到先停” 業(yè)主狀告業(yè)委會和物業(yè)敗訴

業(yè)主黃先生因停車位問題多次與其他業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾，為了保障自己平等使用停車位的權(quán)利，黃先生將業(yè)主委員會和物業(yè)公司雙雙告上法庭，請求被告公示非產(chǎn)權(quán)車位的情況，并將所有共有部分車位開放給全體小區(qū)業(yè)主平等使用，xx市xx區(qū)法院作出一審判決，要求被告公示車位使用情況，但駁回了黃先生要求平等使用車位的訴訟請求。

【案件介紹】

黃先生是xx市xx區(qū)一居民小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)2003年交房投入使用后，前期物業(yè)與先行入住的業(yè)主簽約，將小區(qū)內(nèi)的固定車位出租給了該批業(yè)主。黃先生是2005年入住該小區(qū)的，2008年，小區(qū)業(yè)委會成立，黃先生于同年購買了私家車，在小區(qū)內(nèi)付費停放，可由于固定車位已經(jīng)被先期業(yè)主使用，甚至很多業(yè)主給自己的車位加上了地鎖，黃先生停車時非常不方便，甚至因此與其他的業(yè)主發(fā)生過激烈的爭執(zhí)。黃先生認為，非產(chǎn)權(quán)車位為小區(qū)業(yè)主共有部分，但物業(yè)未按相關(guān)規(guī)定，取消部分地面車位專用管理方式，侵犯了他在小區(qū)平等使用停車位的權(quán)利，因此將業(yè)委會和物業(yè)告上法庭，請求被告立即向全體業(yè)主公示所有非產(chǎn)權(quán)車位的情況，包括地下車庫中非產(chǎn)權(quán)部分，將所有共有部分車位開放給全體小區(qū)業(yè)主平等使用，即“先到先停”的方式，并向全體業(yè)主公示。

業(yè)委會和物業(yè)同意公示車位的使用情況，但同時認為，固定車位的使用管理辦法由前期物業(yè)公司制定，業(yè)委會未制定小區(qū)車位使用管理辦法，即便要改變現(xiàn)行車位使用辦法，也須經(jīng)小區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意，現(xiàn)行的管理制度并未侵犯原告的合法權(quán)益。由于原告為方便自己停車，不愿將車輛停放在臨時車位，才造成原告與其他業(yè)主時常發(fā)生沖突，因此不同意原告訴請。xx市xx區(qū)法院經(jīng)審理后，判決被告向全體業(yè)主公布本小區(qū)內(nèi)非產(chǎn)權(quán)車位（包括地上、地下）的情況，并駁回了黃先生的其余訴訟請求。

【論案說法】

問題一：小區(qū)公共車位應該如何定位？

前期物業(yè)管理服務企業(yè)為便于統(tǒng)一、有序的管理，通過與先行入住的業(yè)主以協(xié)議約定的方式進行了分配，該管理工作并不違反當時的法律規(guī)定。隨著業(yè)主的入住率及生活質(zhì)量的逐步提升，車位數(shù)與車輛數(shù)的矛盾也逐步突現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主如何合理有效的使用非產(chǎn)權(quán)車位，已達到盡可能滿足不同業(yè)主的需要，涉及全體業(yè)主的利益，屬于法律規(guī)定的共有和共同管理事項范疇。

問題二：如何管理和使用小區(qū)公共車位？

法律規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項應由業(yè)主共同決定，因此，如對車位的使用客觀存有異議，也應當通過業(yè)主共同，所以原告要求平等使用車位的相關(guān)請求與法律規(guī)定不符，【法律辭典】

《中華人民共和國民法通則》

第五條 公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。

注：根據(jù)上海法院網(wǎng)案例改編 ——王虎律師陜西哲勤律師事務所

第五篇：康佳花園業(yè)主應知應會應懂的物業(yè)相關(guān)知識

業(yè)主應知應會應懂的物業(yè)相關(guān)知識

1、物業(yè):物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設施設備和場地。

2、物業(yè)管理

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。本小區(qū)物業(yè)服務公司是通過面向全區(qū)公開招投標取得中標的物業(yè)企業(yè)。

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

3、業(yè)主：

房屋的所有人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務費用的繳納義務人。同時，在前期物業(yè)管理中，開發(fā)企業(yè)、房屋買受人以及合同約定由繳納義務的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務費的繳納義務人。

4、物業(yè)服務收費：

是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務成本或支出構(gòu)成：

（1）管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折扣；（8）物業(yè)共用部位、公用設施設備以及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)服務收費是向業(yè)主和使用人收取的小區(qū)公共區(qū)域管理服務費用。物業(yè)服務收費包括綜合管理服務費、停車費、和特約服務費。

綜合管理服務費：包括清掃保潔及清運：綠化養(yǎng)護、秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水等共用設施設備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。

停車泊位費：是指為維護保養(yǎng)停車場地設備設施、相關(guān)道路及停車秩序維護、場地衛(wèi)生保潔所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。秩序維護不包含治安刑偵義務，停車泊位費不包含車輛保管及保險費用。車輛安全責任由車主自負。

特約服務費：指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務等收取的費用。

5、物業(yè)服務費的定價

本小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價。物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅物業(yè)綜合管理服務費、停車收費、垃圾清運費實行政府指導價，其他服務項目的收費實行市場調(diào)節(jié)價。

6、裝修管理收費：

業(yè)主對房屋進行裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可按照當?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝修工人出入押金（工本費）等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費用。

7、業(yè)主交納物業(yè)服務費的義務：

業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)移交時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

8、樓上發(fā)生漏水，給樓下業(yè)主造成經(jīng)濟損失，該由誰來承擔責任？物業(yè)公司是否承擔責任？

根據(jù)建設部《關(guān)于印發(fā)<商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定>的通知》（建房（1998）第102號）中的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅的墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室，管道滲漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范圍內(nèi)，因建筑質(zhì)量發(fā)生漏水事故而造成損失，應由建設單位來承擔責任；超過了保修期限建設單位不再承擔責任。如果是因為樓上業(yè)主裝修或使用不當導致漏水而造成樓下業(yè)主損失，不管是否在保修期內(nèi)，樓上業(yè)主都應承擔責任。

9、房屋頂層（屋面）漏水造成樓下住戶財產(chǎn)損失，該由誰來承擔責任？

房屋的屋頂屬于住宅主題承重結(jié)構(gòu)部位，是小區(qū)物業(yè)的公共部位。對于物業(yè)的公共部位公共設施設備，在房屋保修期內(nèi)，應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責維修并承擔相應的責任。在公用部位公用設施設備保修期滿后，由物業(yè)公司或業(yè)主向房地產(chǎn)主管部門申請啟用專項維修資金維修。

10、業(yè)主未入住或房子長期空置，物業(yè)服務費是否應繳納？

產(chǎn)權(quán)人已辦理了入住手續(xù)應交納物業(yè)費。房屋不居住是您自身的行為決定；物業(yè)公司提供的服務是一種公共性的服務，這種公共性的服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本會減少，您房子的共用部分及公共設施依然在運行、使用中，您仍然在享受物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務而帶來的物業(yè)的保值和增值的經(jīng)濟效果，所以物業(yè)費都應按時交納。

物業(yè)服務費實質(zhì)上是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公共設施、設備的維修及秩序維護、小修、綠化等費用。該費用一般按面積分攤到每一位業(yè)主。而物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，對全體業(yè)主的服務具有不可分割性。服務工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有工業(yè)設備和配套設施都要運作，服務要到位，各項管理費用支出要產(chǎn)生，業(yè)主購買了房屋，雖然未入住或長期空置，但物業(yè)公司的服務不是針對某一個業(yè)主，其綜合服務并未因此減少，因此仍應繳納物業(yè)服務費。否則，若因業(yè)主空置房不交服務費，物業(yè)公司的運作就少了一份資金，服務質(zhì)量因此受到影響，也就損害了已交費業(yè)主的權(quán)益。11.從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費？分房后不領(lǐng)取鑰匙可以不交物業(yè)費嗎？ 從辦理接房手續(xù)之日起開始計算收取物業(yè)費，房屋分配之后不領(lǐng)取鑰匙，物業(yè)費仍然以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間開始計收物業(yè)管理費。領(lǐng)取鑰匙時必須交清之前物業(yè)費。

12、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭到搶劫或其他人身傷害時，物業(yè)公司應否承擔責任？ 《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)公司提供的服務中，保安防范服務是其中的一項重要內(nèi)容，但“保安”不是指嚴格的社會安全，而是指為物業(yè)使用者創(chuàng)造安全的環(huán)境，維護小區(qū)公共秩序的良好和穩(wěn)定，采取合理安全措施，盡可能防止小區(qū)的居民人身和財產(chǎn)安全遭受不法侵害。但物業(yè)公司沒有根除(也不可能根除)小區(qū)內(nèi)一切治安和刑事案件的義務，也不可能承擔業(yè)主的人身安全責任，畢竟秩序維護員不是保鏢.要求物業(yè)公司對無法預見和阻止損害承擔責任是不公平的.有些業(yè)主認為我在小區(qū)內(nèi)出了事，物業(yè)公司就應該承擔責任，這是不正確的。只要物業(yè)公司嚴格履行了合同義務，比如:定期巡邏，有門衛(wèi)值班或按要求安裝防護設施等。要是秩序維護員防范工作方面不存在疏忽和過錯，就不承擔因違法犯罪行為所致而產(chǎn)生的責任。

13、業(yè)主家被盜。物業(yè)公司是否一定要賠償？

答：《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人，財，物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。

14、房屋質(zhì)量有問題或小區(qū)配套設施、設備、綠化設施不到位，業(yè)主可以因此拒交物業(yè)費嗎？

不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。房屋質(zhì)量、小區(qū)配套設施、綠化不到位，屬于房屋買賣合同約定的內(nèi)容，與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系，是建設單位(開發(fā)企業(yè))與業(yè)主之間的糾紛。房屋質(zhì)量瑕疵由建設單位（開發(fā)企業(yè)）負責維修，小區(qū)配套設施，綠化不到位可以要求建設單位（開發(fā)企業(yè)）補建或采取其他補救措施。業(yè)主不能因此而拒交物業(yè)服務費。業(yè)主拒交物業(yè)服務費是對物業(yè)服務合同的違約.物業(yè)公司有權(quán)采取法律手段要求業(yè)主履行義務。同時，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理是個系統(tǒng)工程，業(yè)主不交費也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。

15、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責任單位？

答：住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責”；這就明確規(guī)定，承擔住宅開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量為題的第一責任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應積極，主動地設法解決住宅的質(zhì)量問題。

16、物業(yè)公司提供的物業(yè)服務不滿意，業(yè)主能否拒交物業(yè)服務費？

業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同，雙方就應該按合同履行各自的義務，如果物業(yè)公司已按合同履行義務，根據(jù)合同法原理違約行為分為一般違約和根本違約，根本違約是指合同一方完全不履行義務或小完全履行合同主要義務。如果物業(yè)公司提供的部分服務不能讓業(yè)主滿意，是不構(gòu)成根本違約的，只能是一般違約，在一般違約情形下，業(yè)主可要求物業(yè)公司采取補救措施，繼續(xù)履行，支付違約金等方式保護自己的權(quán)益，但不能以此拒絕交納物業(yè)服務費。同時，物業(yè)公司的管理是基于全體業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，為整個小區(qū)提供服務，并不是某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務。物業(yè)服務費是小區(qū)物業(yè)正常運行所必需的費用，如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)公司服務存在部分瑕疵而拒交物業(yè)服務費，則必然會導致物業(yè)服務公司的入不敷出，對小區(qū)的服務質(zhì)量也會大打折扣，必將會損害全體業(yè)主（包括已交費業(yè)主）的共同利益。

17、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？

不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務的，物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反應投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。

18、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎? 有影響。因為物業(yè)服務的實施室需要業(yè)主繳納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)主不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)主的利益，也就是影響了您的利益。業(yè)主應知應會應懂的物業(yè)相關(guān)知識

1、物業(yè):物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設施設備和場地。

2、物業(yè)管理 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。本小區(qū)物業(yè)服務公司是通過面向全區(qū)公開招投標取得中標的物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

3、業(yè)主： 房屋的所有人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務費用的繳納義務人。同時，在前期物業(yè)管理中，開發(fā)企業(yè)、房屋買受人以及合同約定由繳納義務的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務費的繳納義務人。

4、物業(yè)服務收費： 是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務成本或支出構(gòu)成：（1）管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折扣；（8）物業(yè)共用部位、公用設施設備以及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)服務收費是向業(yè)主和使用人收取的小區(qū)公共區(qū)域管理服務費用。物業(yè)服務收費包括綜合管理服務費、停車費、和特約服務費。綜合管理服務費：包括清掃保潔及清運：綠化養(yǎng)護、秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水等共用設施設備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。停車泊位費：是指為維護保養(yǎng)停車場地設備設施、相關(guān)道路及停車秩序維護、場地衛(wèi)生保潔所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。秩序維護不包含治安刑偵義務，停車泊位費不包含車輛保管及保險費用。車輛安全責任由車主自負。特約服務費：指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務等收取的費用。

5、物業(yè)服務費的定價