第一篇：成局模擬拆遷文件146號召[最終版]

關于中心城區(qū)城市房屋模擬拆遷工作的指導意見（試行）

成房發(fā)﹝2008﹞146號

為促進我市城市建設又好又快發(fā)展，探索市場化舊城改造模式，改善居民住房條件，完善城市基礎設施和公共服務設施，提升城市整體功能，根據相關法律法規(guī)規(guī)定，結合我市實際情況，對我市錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)）范圍內城市房屋模擬拆遷工作，提出如下指導意見：

一、基本原則

（一）符合規(guī)劃。模擬拆遷工作應以科學發(fā)展觀為指導，符合城市規(guī)劃，促進城市功能提升和可持續(xù)發(fā)展。

（二）屬地負責。模擬拆遷工作由所在區(qū)政府統一組織，街道辦事處配合支持，區(qū)房管部門負責管理。

（三）規(guī)范操作。明確項目業(yè)主和相關部門的職責，統一模擬拆遷工作操作程序，確保模擬拆遷工作正常秩序。

（四）尊重民意。實施模擬拆遷應堅持以人為本，尊重房屋所有權人的意愿，制定模擬拆遷方案應廣泛征求并充分考慮房屋所有權人的意見。

（五）自愿協商。項目業(yè)主和房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議應堅持自愿協商和誠實守信原則，嚴格執(zhí)行模擬拆遷協議各項條款。

二、適用范圍

錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)）國有土地范圍內低洼棚戶區(qū)危舊房以及居民和單位有拆遷改造愿望、大多數住戶同意拆遷的舊城區(qū)域模擬拆遷活動。

三、實施主體

五城區(qū)政府及高新區(qū)管委會確定所屬國有企業(yè)或事業(yè)單位作為項目業(yè)主具體實施。

四、工作程序

（一）發(fā)布模擬拆遷公告。啟動模擬拆遷之前，由區(qū)房管部門發(fā)布模擬拆遷公告，公布模擬拆遷項目業(yè)主、實施期限、拆遷范圍、啟動條件、工作步驟及相關規(guī)定等事項。

（二）調查住戶拆遷愿望。項目業(yè)主在當地街道辦事處和社區(qū)配合下做好民意調查工作。房屋所有權人或直管公房承租人自愿填寫《模擬拆遷征求意見表》，反映對模擬拆遷的意見和愿望。

（三）公示民意調查結果。民意調查結束后，項目業(yè)主應在五日內將調查結果和明細在現場公示；房屋所有權人或直管公房承租人對結果有異議的，應在公示之日起三日內以書面方式向項目業(yè)主提出。

（四）實施房屋價格預評估。同意拆遷改造戶數達該區(qū)域總戶數90%以上的，由當地街道辦事處組織推選住戶代表,參加區(qū)房管部門召開的房屋拆遷估價專題會，當場從城市房屋拆遷估價機構備選庫中抽簽確定估價機構，對擬拆遷房屋和安置房屋進行預評估。

（五）公布模擬拆遷安置方案。項目業(yè)主根據預評估報告及住戶意見，參照城市房屋拆遷法規(guī)政策規(guī)定制訂的模擬拆遷安置方案，應經區(qū)房管部門審查同意并報市房屋拆遷管理部門備案后在現場公布。

（六）簽訂模擬拆遷協議。項目業(yè)主與房屋所有權人簽訂模擬拆遷協議。

（七）辦理拆遷許可手續(xù)。簽訂模擬拆遷協議的住戶在實施期限內達該區(qū)域總戶數85%以上，且擬拆遷房屋建筑面積達總面積85%以上的，項目業(yè)主除特殊原因必須終止模擬拆遷外，應當依法申請辦理房屋拆遷許可證，將模擬拆遷依法納入城市房屋拆遷項目統一監(jiān)管。

五、相關規(guī)定

（一）本指導意見所稱模擬拆遷是指拆遷項目業(yè)主在取得行政許可前，根據城市規(guī)劃和相關法律法規(guī)等有關規(guī)定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商并簽訂模擬拆遷協議的活動。

（二）模擬拆遷戶數按房屋權屬證書認定。一處房屋多人共有的，按一戶認 2 定。直管公房按公房租賃合同或其他租賃證明認定。

（三）模擬拆遷實施期限一般不超過6個月，具體時間以模擬拆遷公告規(guī)定為準。逾期簽訂模擬拆遷協議戶數不足總戶數85%的，終止模擬拆遷。

（四）取得房屋拆遷許可證后，市房屋拆遷管理部門按相關規(guī)定組織抽簽選擇估價機構，對被拆遷房屋和安置房屋市場價格進行正式評估。預評估價格和正式評估價格均應分別反映同時期、同結構、同用途、同類區(qū)域的二手房市場價格。

（五）模擬拆遷協議生效后，雙方當事人應按約定履行協議。拒絕履行的，雙方當事人可按約定方式解決爭議。

取得房屋拆遷許可證后雙方當事人仍不能達成協議的，一方當事人可以申請行政裁決，依法處理拆遷糾紛。

（六）模擬拆遷應采用市房屋拆遷管理部門統一監(jiān)制的模擬拆遷公告和模擬拆遷協議的規(guī)范文本。模擬拆遷協議應當明確協議生效和失效條件等內容。

（七）模擬拆遷工作經費和預評估費用等由項目業(yè)主負擔。

六、解釋機關

本指導意見具體應用中的問題由成都市房產管理局負責解釋。

七、實施日期

本指導意見自公布之日起實施。

二○○八年十月二十三日

第二篇：拆遷文件

第一章 總則

第一條

為加強對南通經濟技術開發(fā)區(qū)(以下簡稱開發(fā)區(qū))房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，依據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定，結合開發(fā)區(qū)實際，制定本辦法。

第二條

在開發(fā)區(qū)內的集體土地、國有農用土地以及其他國有土地上，因規(guī)劃建設需要拆遷房屋及其附屬物，并需對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

因長江大橋建設、高速公路建設等項目進行拆遷，江蘇省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條

開發(fā)區(qū)房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃。

第四條

拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當服從建設項目的需要，在拆遷補償安置協議約定或者開發(fā)區(qū)管委會裁決規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷，搬遷期限不得超出規(guī)定的拆遷期限。

本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條

開發(fā)區(qū)管委會負責對開發(fā)區(qū)房屋拆遷工作實施管理監(jiān)督。

第二章 拆遷管理

第六條

開發(fā)區(qū)房屋拆遷應當遵循下列程序：

(一)對拆遷項目進行評估提供概算；

(二)拆遷人向開發(fā)區(qū)管委會申領房屋拆遷許可證；

(三)開發(fā)區(qū)管委會發(fā)布拆遷公告；

(四)評估機構對被拆遷房屋進行價格評估并公布評估結果；

(五)拆遷人與被拆遷人訂立書面拆遷補償安置協議；

(六)拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置并實施房屋拆除。

第七條

拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

申領房屋拆遷許可證的，應當向開發(fā)區(qū)管委會提交下列材料：

(一)房屋拆遷申請書；

(二)建設項目批準文件；

(三)建設用地規(guī)劃許可證或經有關部門批準的拆遷范圍紅線圖；

(四)國有土地使用證或者建設用地批準書、征用土地批準文件；

(五)拆遷計劃和拆遷方案，包括拆遷范圍、拆遷對象、房屋的用途、面積、權屬、拆遷實施步驟、安全防護、環(huán)保措施、各項補償補助費用預算、安置用房、周轉用房或者其他臨時過渡措施的落實情況、拆遷的方式與時限、拆遷及評估委托合同等；

(六)辦理專項存款業(yè)務的金融機構出具的足額拆遷補償安置資金的存款證明。

開發(fā)區(qū)管委會應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條

開發(fā)區(qū)管委會在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應當在拆遷范圍內張貼并通過本地媒體向社會公布。實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。

第九條

開發(fā)區(qū)管委會、拆遷人、拆遷實施單位和評估機構應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。被拆遷人所屬單位、組織和街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及居(村)民委員會應當予以協助，并如實提供有關房屋、土地權屬的資料。

前款所稱拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂拆遷補償安置協議的單位。

第十條

拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。

拆遷人需要延長拆遷期限的，應當按規(guī)定提前向開發(fā)區(qū)管委會提出申請，開發(fā)區(qū)管委會應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十一條

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實施單位拆遷。開發(fā)區(qū)管委會不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十二條

從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務的人員，應當經過專業(yè)培訓和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。

被拆遷人有權要求從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務的人員出示上崗證。

第十三條

拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，可以采用招標方式，也可以采用協議方式。

拆遷人應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。

第十四條

拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋；

(二)改變房屋和土地用途、辦理工商營業(yè)執(zhí)照；

(三)租賃房屋；

(四)遷入戶口。

開發(fā)區(qū)管委會應當就前款所列事項，書面通知有關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農場暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經開發(fā)區(qū)管委會批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十五條

拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定，簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任、解決爭議的辦法等內容。

拆遷人委托拆遷實施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實施單位應當在拆遷補償安置協議上加蓋印章，并明確違約責任。

第十六條

產權不明或有產權糾紛的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十七條

拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十八條

拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由開發(fā)區(qū)管委會裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十九條

被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由開發(fā)區(qū)管委會依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十條

拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第二十一條

拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業(yè)務的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，開發(fā)區(qū)管委會不予發(fā)放房屋拆遷許可證。

開發(fā)區(qū)管委會應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督，與拆遷人或者拆遷實施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構訂立拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協議，明確資金使用條件、程序和違約責任等內容。

第二十二條

房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建筑施工企業(yè)資質證書的企業(yè)承擔；施工企業(yè)必須編制房屋拆除方案，接受建設行政主管部門的安全監(jiān)督，施工企業(yè)負責人對安全負責。

第二十三條 拆遷人和拆遷實施單位，在拆遷范圍內的房屋拆除結束后5日內，應當報開發(fā)區(qū)管委會驗收。

第二十四條

開發(fā)區(qū)管委會應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷人應當按照齊全、準確、規(guī)范的要求，及時整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項目驗收后1個月內交開發(fā)區(qū)管委會存檔。

第三章 拆遷補償與安置

第二十五條

拆遷人應當依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。

第二十六條

被拆遷范圍內的房屋權屬按房屋權屬證書確定。被拆遷人不能提供房屋權屬證據的，由開發(fā)區(qū)管委會審核確認。

第二十七條

拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式。

第二十八條

工業(yè)用地項目、市政建設項目、政府土地儲備項目拆遷的房屋原則上實行貨幣補償。被拆遷人要求實行產權調換的，由拆遷人異地提供房源供被拆遷人選擇。

前款市政建設項目是指開發(fā)區(qū)管委會批準的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環(huán)衛(wèi)設施、公共綠地、廣場、道路照明、綠化等建設項目。

第二十九條

貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素評估確定。

第三十條

實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十九條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

對實行產權調換或者被拆遷人以貨幣補償款購買的房屋，與被拆遷房屋等值的部分，被拆遷人免繳房屋契稅。

第三十一條

開發(fā)區(qū)管委會應當根據拆遷規(guī)模，向市場投放相應的房地產用地，確保提供足夠的符合國家質量安全標準的房源，供被拆遷人選購。

第三十二條

拆遷產權不明確或者有產權糾紛的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報開發(fā)區(qū)管委會審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十三條

拆遷設有典權、抵押權的房屋，依照國家有關法律規(guī)定辦理。

第三十四條

被拆遷人安裝使用的管道煤氣(含液化氣)、有線廣播等設施，對房屋的裝飾裝修項目，及被砍伐或者移栽的樹木，由拆遷人進行補償。

對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當按規(guī)定給予足額補償。

第三十五條

拆遷人應當對被拆遷人支付搬遷費、臨時安置補助費。

拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當一次性支付被拆遷人6個月的臨時安置補助費。

被拆遷人選擇產權調換的，拆遷過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起，一般不超過18個月，臨時安置補助費按實際過渡期限結算。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規(guī)定給被拆遷人增付臨時安置補助費：

(一)對被拆遷人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。

(二)對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。

拆遷人應當在協議約定或者規(guī)定的時間內結清補償安置費、臨時安置補助費。

房屋拆遷搬遷費和臨時安置補助費的標準為：

(一)被拆遷住宅房屋搬遷費的標準為：被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付300元；被拆遷房屋建筑面積在30平方米以上的，按每平方米8元的標準一次性支付，對按房屋面積計算低于300元的按300元支付。

(二)被拆遷人自行解決過渡居住用房的，臨時安置補助費的標準為：被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米)以下的，月支付120元；被拆遷房屋建筑面積在30平方米以上的，每平方米月支付3元，對按房屋面積計算低于120元的按120元支付。

(三)搬遷費和臨時安置補助費按戶計算。對在拆遷中析產因素造成少于30平方米的不單列分戶計算。

被拆遷人應當自行承擔其在過渡期限內所發(fā)生的水、電、氣費。

第三十六條

拆遷人和被拆遷人應當遵守拆遷過渡期限的協議，拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

第三十七條

被拆遷人搬遷時，可憑拆遷人或者拆遷實施單位的證明向所在單位申請搬遷事假兩次(含過渡搬遷)，所在單位每次應當準假3天。

第四章 拆遷評估

第三十八條

本辦法所稱的拆遷評估，是指對被拆遷房屋進行估價，評定其經濟價值和價格的活動。

第三十九條

從事城市房屋拆遷補償評估的機構，應當具有省級以上建設行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產評估資質。

未取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》與《房地產估價注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務；未取得《房地產估價員崗位合格證》的人員，不得從事城市房屋拆遷補償評估業(yè)務。

開發(fā)區(qū)管委會應當對從事城市房屋拆遷評估的機構及專業(yè)人員進行年檢，并每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。評估機構年檢不合格的，不得從事拆遷評估業(yè)務。

第四十條

拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同，并在簽訂后3日內提交開發(fā)區(qū)管委會。受托的評估機構應當做好評估報告匯總工作，并在拆遷工程結束后10日內提交開發(fā)區(qū)管委會。

評估機構不得擅自轉讓受托的評估業(yè)務，不得借用無評估資格或者非本評估機構的人員從事拆遷評估業(yè)務。

第四十一條

拆遷評估應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，依法接受開發(fā)區(qū)管委會及其他相關部門的指導監(jiān)督和檢查。

第四十二條 在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與開發(fā)區(qū)管委會、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。

第四十三條

拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：

(一)區(qū)位：被拆遷房屋區(qū)位基準價以及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務便利程度、公共事業(yè)設施配套狀況等區(qū)位調節(jié)因素。開發(fā)區(qū)區(qū)位補償基價為500元/平方米。

(二)用途：以房屋所有權證和土地使用證上標明的用途為準，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。

(三)建筑面積和土地使用面積：合法建筑面積按新建、翻建時鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和區(qū)土地、建設主管部門審批或《宅基地登記表》核準的面積確定；合法土地使用面積按被拆遷人持有的土地使用證載明的面積確定。建筑面積按重置價結合成新評估補償。對被拆遷房屋的建筑結構、等級、成新，按《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋建筑結構、等級補償標準》(附表一)、《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋成新評定標準》(附表二)和《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋成新折舊率》(附表三)補償。

(四)裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素評估補償。對超出被評估房屋本身結構等級條件以外的設施設備和裝潢、裝修項目，按《南通開發(fā)區(qū)房屋拆遷附屬設施設備和裝潢、裝修補償標準》(附表四)進行補償。

(五)其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

第四十四條 拆遷人和被拆遷人對評估機構不能達成一致的，由開發(fā)區(qū)管委會抽簽確定，開發(fā)區(qū)管委會應當提前3日在拆遷范圍內公告抽簽的時間和地點。評估機構按照前款規(guī)定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。

被拆遷人無正當理由不到場，或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構可以依據被拆遷房屋的權屬資料，可確權書證及房屋區(qū)位、朝向、結構狀況等因素進行評估。評估時，評估機構應當通知公證機關現場公證，開發(fā)區(qū)管委會可依據評估結果進行裁決。

第四十五條

拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估報告送達之日起5個工作日內要求評估機構作出解釋說明。評估機構應當在5個工作日內作出書面解釋說明。經解釋說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合規(guī)定的其他評估機構重新評估。

重新評估結果與原評估結果在±2%的誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±2%的誤差范圍的，由開發(fā)區(qū)管委會在專家?guī)熘谐楹炦x定有關專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

第四十六條

拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點公布評估結果。

第四十七條 被拆遷住宅房屋為平房的，區(qū)位補償按合法建筑面積計算。被拆遷住宅房屋為樓房的，底樓區(qū)位補償按底樓合法建筑面積計算；樓上區(qū)位補償按樓上合法建筑面積的60%計算，但區(qū)位補償面積總數不得大于合法土地使用面積。

被拆遷住宅房屋合法土地使用面積大于房屋合法建筑占地面積的，其超出部分按每平方米70元的標準給予土地補償。

第四十八條

新建住宅房屋自批準建房之日起6個月至拆遷許可證頒發(fā)之日不滿5年被拆遷的，按其房屋重置價的15%增加補償。

第四十九條

開發(fā)區(qū)拆遷以被拆遷人的產權戶為單位。拆遷范圍內計劃內出生、婚嫁、長期居住的人員列入被拆遷人產權戶成員范圍。拆遷范圍內非計劃內出生、婚嫁、長期居住的人員，具有下列情形之一的，經被拆遷人申請，可以列入被拆遷人產權戶成員范圍：

(一)原戶口在拆遷范圍內的現役軍人(包括義務兵和未在異地安家落戶的志愿兵)。原戶口在拆遷范圍內的現役軍官，如其配偶是被拆遷人產權戶成員，可以列為被拆遷人產權戶成員，但配偶已隨軍的除外。

(二)戶口報在大、中專院校的在校學生或畢業(yè)后待業(yè)在家的人員。

(三)在外地工作的配偶，不包括全家戶口均在外地的人員。

(四)產權戶僅此一處住房，不包括同一產權戶在不同村、組、隊有兩處或兩處以上住房的。

(五)符合法定結婚年齡，無子一女招婿的，列入被拆遷人產權戶成員范圍。

(六)拆遷公告期間計劃內出生、死亡的人員。

(七)產權戶中有未婚獨生子女的，增加1人標準計算。

已出嫁的人員，掛靠戶口的人員，租住、借住、寄住的人員，拆遷公告規(guī)定期限以后出生的人員，在另一地已列為被拆遷人產權戶成員，以及其他原因非正常遷入的人員，不列入被拆遷人產權戶成員范圍。

第五十條

符合本辦法第四十九條規(guī)定的人員，給予補償區(qū)位基價補貼、未建房價差補貼和宅基地補貼。

(一)區(qū)位基價補貼。含樓房二層0．6系數已補償的面積在內，核定產權戶實際人口建筑面積達不到下列標準的，按下列標準補足：

1.戶人數3人以下(含3人)區(qū)位補償人均面積不足24平方米的，補足到人均24平方米；

2.戶人數4人區(qū)位補償面積不足93平方米的，補足到93平方米；

3.戶人數5人(含5人)以上的，每增加1人，區(qū)位補償面積增加17.5平方米；

4.對列入被拆遷人產權戶成員范圍的非農業(yè)人口，其區(qū)位補償人均面積按農業(yè)人口標準的90%計算。

(二)未建房價差補貼。實際合法建筑面積(含二層合法建筑面積)低于第(一)項規(guī)定標準的部分，每平方米補貼150元。

(三)宅基地補貼。按實際區(qū)位補償面積×0．43×70元計算。

第五十一條

被拆遷人獲得的住宅房屋拆遷補償額人均低于17000元的，按人均17000元給予補償。

第五十二條 開發(fā)區(qū)管委會決定移地遷建的，根據被拆遷房屋合法建筑面積，按遷建費用給予被拆遷人補償。被拆遷房屋的遷建成本補償價，按《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋遷建補償費標準》(見附表五)評估。

第五十三條

對被征用集體土地范圍內的鎮(zhèn)村集體經濟組織的房屋實施拆遷的，房屋的合法建筑面積按重置價評估補償。

第五十四條

對拆遷范圍內屬于被拆遷人的樹木(含果樹)、竹園、祖墳等，需要砍伐或遷移的，按附表六給予一次性補償。

第五十五條

被拆遷人從事養(yǎng)殖等家庭副業(yè)，或者取得工商營業(yè)執(zhí)照從事經營，因房屋拆遷終止的，按其直接經濟損失評估補償。具體補償標準見附表七。

第五章 企業(yè)拆遷的其他規(guī)定

第五十六條

對被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)屬于國有劃撥性質建設用地或集體性質建設用地的土地，按其持有的《國有土地使用權證》或《集體土地建設用地使用權證》載明的合法用地面積，以拆遷時取得《國有土地使用權證》或《集體土地建設用地使用權證》所需支付的費用標準(2.5萬元/畝)給予土地補償。

對被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)未取得合法土地使用權證的土地，及屬于臨時用地性質的土地，不給予土地補償。

第五十七條

被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的遷建用地另行辦理國有土地出讓手續(xù)，土地出讓價按江蘇省人民政府規(guī)定的最低保護價確定。

被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)購買國有土地使用權確有困難，需租用土地的，經開發(fā)區(qū)管委會批準，可訂立租賃合同，租賃期限不超過5年，租金可參照簽訂租賃合同時的同期銀行貸款利息確定。租賃期滿后需要續(xù)租的，應當重新簽訂土地租賃合同，租金按簽訂新合同時的價格確定。租賃期間，鼓勵企業(yè)購買國有土地使用權。

第五十八條

被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的房屋權屬按房屋權屬證書(或建房批文)確定。房屋的等級按建筑結構、裝潢設施等因素綜合確定。

第五十九條

被拆遷鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的房屋，根據房屋權屬證書(或建房批文)確定的合法建筑面積給予房屋拆遷補償和搬遷費補助。房屋拆遷補償標準按《南通開發(fā)區(qū)被拆遷房屋遷建補償費標準》(附表五)執(zhí)行；搬遷費補助標準按《南通開發(fā)區(qū)非住宅房屋拆遷搬遷費補助標準》(附表八)執(zhí)行。

第六十條 對鎮(zhèn)村工業(yè)企業(yè)的鍋爐、煙囪等特殊設備拆遷，可按建設成本減去折舊后適當補償。

第六十一條

拆遷商業(yè)總店、供銷社營業(yè)鋪面的，可實行產權調換。被拆遷人選擇貨幣補償的，按拆遷時同類地區(qū)市場同類用房的區(qū)位地價給予土地補償。

第六十二條

拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業(yè)的，拆遷人應當對停產、停業(yè)期間的經濟損失給予適當補償。

第六章 罰則

第六十三條

違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由開發(fā)區(qū)管委會責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第六十四條

拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由開發(fā)區(qū)管委會吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第六十五條

拆遷人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之-的，由開發(fā)區(qū)管委會責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(三)擅自延長拆遷期限的。

第六十六條

接受委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務的，由開發(fā)區(qū)管委會責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第六十七條

承接房屋拆除工程業(yè)務的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護衛(wèi)措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴重的，由開發(fā)區(qū)管委會吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下的罰款。

第六十八條

拆遷當事人違反本辦法規(guī)定委托不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由開發(fā)區(qū)管委會責令改正。

第六十九條 評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由開發(fā)區(qū)管委會處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十條

以侮辱、威脅、毆打等方法阻礙房屋拆遷工作人員依法實施拆遷的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條

當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七十二條

開發(fā)區(qū)管委會違反本辦法規(guī)定，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第七十三條

本辦法自2003年1月1日起施行。2003年1月1日前已發(fā)布公告的拆遷項目，按原規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：拆遷文件

申請

鎮(zhèn)黨委政府領導

為了加快小城鎮(zhèn)建設的步伐，改變我村陳舊落后的面貌，經過我村召開黨員村民代表大會決定把我村現在的集貿市場搬遷至楊莊鎮(zhèn)黨委政府路口東50米處，將集市搬遷后原有地皮開發(fā)成住宅樓作為我村改造工程的突破口，搬遷過程中經過初步核算，搬遷后集市費用明細如下：因我村暫時無經濟能力，望領導能審批提取。

1.挖土方需要用挖掘機10天×3000元 合計3萬元

2.搬運土方2000車×50元 合計10萬元

3.需要鏟車10天×1700元 合計1.7萬元

4.需建公共廁所2個“6米×5米” 合計1.5萬元

5.需建市場管理辦公室兩間“3.5米×6米×2” 合計1.5萬元

6.需建垃圾池4個合計0.4萬元

7.攤位需水泥板及水泥塊各600塊合計7萬元

以上需要總款項合計25.1萬元

一.申請?zhí)崛℃?zhèn)黨委政府往年拖欠楊莊村款118440.92萬元

二.申請黨委政府拖欠楊莊村2008年舊村改造補助款12萬元

望領導審批提取，提取所屬資金保證?？顚Ｓ茫糜谑袌霭徇w各項費用支出，望領導監(jiān)督實施。

楊莊村委會

2012年3月25日

第四篇：成辦發(fā) 城鎮(zhèn)房屋拆遷(2009)74號文件

成都市人民政府辦公廳

關于進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的通知

成辦發(fā)[2009]74號

各區(qū)(市)縣政府，市政府各部門：

為進一步規(guī)范我市城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，維護人民群眾合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，現就有關事項通知如下：

一、依法審批拆遷許可

根據城鎮(zhèn)規(guī)劃實施舊城改造、危舊房改造、市政基礎設施等建設工程，需要對房屋實施拆遷的，應當依法辦理房屋拆遷許可證。對拆遷資金、安置房源、拆遷補償安置方案未落實的，審批機關不得發(fā)放房屋拆遷許可證，未取得房屋拆遷許可證不得實施拆遷。各區(qū)(市)縣政府應對取得房屋拆遷許可證未實施拆遷或未實施完畢的拆遷項目進行清理。

二、認真執(zhí)行拆遷補償政策

要遵循市場價值原則對被拆遷房屋依法進行評估。拆遷補償費用包括經評估確定的被拆遷房屋補償費、政策性補償費、政策性補助費、政策性補貼、提前搬遷獎勵等五部分。中心城區(qū)拆遷補償費用標準應按市政府辦公廳《關于進一步規(guī)范五城區(qū)城市房屋拆遷工作的意見》(成辦發(fā)[2008]75號)規(guī)定執(zhí)行，郊區(qū)(市)縣應盡快制定公布五項費用的標準和執(zhí)行辦法。

要建立城鎮(zhèn)房屋拆遷估價機構備選庫，進入備選庫的房地產估價機構，方可參加政府組織實施拆遷項目的評估。房產行政管理部門應在拆遷動員會上主持現場抽簽產生估價機構，并邀請公證機關到場公證。估價機構必須依法、獨立、客觀、公正地按國家相關評估技術規(guī)范進行評估作業(yè)，評估結果應當予以公示。

三、規(guī)范拆遷實施主體

按照城鎮(zhèn)規(guī)劃實施舊城改造、危舊房改造、市政基礎設施等建設工程，需要對房屋實施拆遷的，應由各區(qū)(市)縣政府明確具有法定資質的實施單位組織實施，除經批準實施的單位自行改造項目外，具體拆遷補償安置工作不得委托社會性拆遷公司承擔。

四、實施陽光拆遷

城鎮(zhèn)房屋拆遷工作要堅持公開、公平、公正的原則，將拆遷法規(guī)政策、房屋拆遷許可證、房屋拆遷公告、拆遷工作人員名單、拆遷補償安置方案、安置房源平面圖、房地產估價報告、拆遷補償及獎勵標準、拆遷補償安置合同樣本、拆遷工作制度等以書面形式在拆遷范圍內公布。執(zhí)行拆遷政策要一視同仁，堅決防止暗箱操作。

五、健全拆遷投訴機制

各區(qū)(市)縣房產行政管理部門應設立拆遷投訴中心，公開投訴電話。被拆遷人對補償標準、安置方案有異議的，可向投訴中心投訴。投訴中心應及時調查核實，并答復當事人。

拆遷當事人對拆遷許可、行政裁決不服的，可依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。

六、依法規(guī)范強制拆遷行為

對依法進行了足額補償、安置，仍達不成拆遷補償安置協議的，房產行政管理部門可依法作出行政裁決。被拆遷當事人不服行政裁決的，可向行政主管部門提請行政復議。經行政裁決或行政復議決定確需拆遷，當事人在規(guī)定期限內仍不拆遷的，房產行政管理部門可依法向市或區(qū)(市)縣政府申請行政強制拆遷或者申請人民法院強制執(zhí)行。

作出行政強制拆遷決定前，應當依法組織聽證，充分聽取拆遷當事人的陳述、申辯，認真研究聽證人員的意見，作出書面的聽證結論并告知拆遷當事人。行政強制拆遷由縣級以上人民政府決定，并由作出決定的政府責成有關行政執(zhí)法部門組織實施。各區(qū)(市)縣政府應當組織實施強制拆遷的部門制定完備的工作方案和預案，針對各種可能出現的情況，采取相應的預防措施，防止意外事故發(fā)生。

行政強制拆遷應當由具備行政執(zhí)法資格的人員實施。行政執(zhí)法人員在實施強制拆遷時應當依法行使職權，文明執(zhí)法，有效保護當事人合法權益不受損害，應及時、有效地處置強制拆遷過程中出現的重大、緊急情況，確保人員安全。對阻礙國家機關工作人員依法執(zhí)行職務的，公安機關應當依法采取有效措施予以處理。實施強制拆遷的部門應當在人員安全得到保障、財產妥善處置后方可實施拆除施工。

七、積極探索舊城改造新方式

堅持以人為本，尊重群眾意愿，積極探索股份制改造、自主改造等舊城改造方式。積極推行模擬拆遷，對大多數群眾有改造愿望的舊城區(qū)域可組織模擬拆遷，即發(fā)布模擬拆遷公告、公布模擬改造主體、實施期限、改造范圍、啟動條件、工作步驟及相關規(guī)定等事項，做好民意調查和評估工作。房產行政管理部門根據模擬拆遷的評估結果，對大多數群眾確有意愿的改造項目，可依法組織實施拆遷改造。

八、加強組織領導

城鎮(zhèn)房屋拆遷工作政策性強，關系群眾的切身利益，各區(qū)(市)縣政府、市政府有關部門要高度重視，加強領導。要加強對轄區(qū)內拆遷項目的統一協調，定期研究拆遷過程中可能出現的問題，制定處置預案并及時解決。市政府有關部門要按照職責分工，認真履職，協調配合，指導各區(qū)(市)縣政府依法做好拆遷工作。行政機關及其工作人員在查處和拆遷過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，對負責的主管人員和其他直接責任人員應依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五篇：模擬拆遷

“模擬拆遷”若干問題探討

近幾年，隨著城市建設速度的加快，拆遷的方式也與時俱進地發(fā)生了變化?！澳M拆遷”成為一種新興的拆遷模式，特別在四川成都地區(qū)取得了良好的效果，各地也開始紛紛效仿。

所謂“模擬拆遷”，就是在實行拆遷前由具體實施單位把擬拆遷居民的舊房，根據權威機構的評估價及產權面積，計算出使用者應得的補償金，然后把擬安置新房的地段、面積、評估價格、兩者相抵后的價格差以及按照政府文件規(guī)定所能享受的相關政策等，都明確地告訴擬拆遷戶，由其自主決定搬還是不搬。模擬拆遷主要針對居住環(huán)境差、居民期望改造愿望強的低洼棚戶、舊城片區(qū)進行。

“模擬拆遷”的主要方式和步驟為:(1)希望被改造的居民書面自愿申請拆遷，當達到相應比例后，經政府批準即可啟動模擬拆遷。(2)由政府指定的改造業(yè)主單位與居民代表通過公開、公平、公正的方式確定評估機構，進行房屋資產的預評估。(3)改造業(yè)主單位制定拆遷安置補賠償方案，與住戶簽訂意向性協議。(4)在雙方約定期限內，協議簽訂率達一定的比例后，所簽的意向性協議正式生效，模擬拆遷即轉為正式拆遷。若未能達到規(guī)定的比例，模擬拆遷自行終止。

2008年，成都首個模擬拆遷項目錦江區(qū)373戶住戶模擬拆遷圓滿結束，對于取得的良好效果，錦江區(qū)模擬拆遷項目指揮長黃友竹表示，傳統拆遷是政府主導的行政拆遷，模擬拆遷則是民事行為，住戶有了更多的話語權和談判權?！皬?要我拆?變?yōu)榱?我要拆?”。在前期模擬協商階段，政府轉換成為對等的民事角色，更符合市場規(guī)律。由此看來，“模擬拆遷”作為一種新型的拆遷理念和模式受到很多人推崇。但是，在理論和實踐中，“模擬拆遷”還是存在著很多疑問的。

一、“模擬拆遷協議”的法律性質

根據上文的定義及目前的“模擬拆遷”實踐我們可知，“模擬拆遷協議”是住戶與改造業(yè)主單位即開發(fā)商簽訂的一種附條件的民事合同，確切地說，是附生效條件的民事合同，即當同意拆遷的住戶達到一定比例這一條件成就時，“模擬拆遷協議”生效。根據成都市已完成的幾個“模擬拆遷”項目，當被拆遷居民同意拆遷的比例達到90%的時候即可實施拆遷。這90%的比例占了被拆遷戶中的絕大多數，但也有少數人不同意拆遷。拆遷不只是拆除了舊的房屋，也改變了被拆遷戶的生活習慣及鄰里社會關系，許多在舊房居住了多年的住戶都對舊房有著深厚的感情，當然也存在著部分住戶想從拆遷中牟利的行為。在成都市實施的第一例“模擬拆遷”項目———龍舟路1號幾棟房屋的拆遷中，一邊是超過80%的居民強烈要求政府實施拆遷，一邊是近20%的居民不同意拆遷，而根據先前約定，只有達到90%的居民同意政府才正式實施拆遷。此時合同必然是不生效的。但是如果同意拆遷的住戶達到90%，另外10%的住戶堅決反對拆遷，此時拆遷項目可以開始嗎？筆者認為，看似是合同生效了，但是“模擬拆遷協議”作為開發(fā)商與90%住戶簽訂的民事協議，其具有相對性，即只對簽訂協議的雙方主體有約束力，對另外10%的住戶是不可能產生約束力的，因此拆遷項目不能啟動，至少反對拆遷的10%住戶的房屋是不能被拆除的。很多人強調要尊重大多數人的意見，維護公共利益，可是筆者認為，如果強調公共利益，犧牲少部分人的利益，那么“模擬拆遷協議”就違背了合同法平等、自愿的原則。

綜上，筆者認為，“模擬拆遷”充分尊重公眾權利，把拆與不拆、何時拆、怎么拆的決定權，如何補償、如何安置的選擇權，交給公眾，同時充分保障公眾的知情權的理念是值得推崇的，但是從“模擬拆遷協議”的法律性質出發(fā)，作為民事協議，絕不能以“少數服從多數”的野蠻規(guī)則來強迫少部分住戶服從拆遷。所以，協議所附條件應該是自愿拆遷住戶的比例達到100%，只有這樣，才符合《物權法》、《合同法》等相關民事法律的規(guī)定，符合法治理念，符合保障人民群眾利益的宗旨。

二、“模擬拆遷協議”的效力 由于拆遷是涉及土地和房屋的重大事項，居民通常對是否“拆遷”需慎重考慮。一方面拆遷可以改善居住條件，并且加快城市建設步伐；另一方面，要放棄自己居住多年的房屋，重新處理鄰里關系。由于有利也有弊，有些持觀望態(tài)度的居民最初認為“模擬拆遷協議”不是正式協議，可以隨時反悔，在簽署協議后經過考慮又拒絕拆遷。此時“模擬拆遷協議”的效力該如何判斷？

在附生效條件的合同中，條件未出現前的效力表現為當事人不得自行撤銷、變更合同的拘束力和可基于條件出現時對該合同生效的期待權。條件出現后效力表現為該合同立即生效。也就是說，當住戶簽署了“模擬拆遷協議”之后，無論在簽署協議的住戶達到約定比例之前還是之后，都不能再隨意撤銷和變更。筆者認為，在實踐中，業(yè)主改造單位即開發(fā)商有可能從商業(yè)利益的角度出發(fā)，在簽署協議前不告知住戶“模擬拆遷協議”的法律性質和效力，此時當地政府及相關部門應該從群眾利益角度出發(fā)，告知住戶該情況，讓住戶在慎重考慮之后再簽署協議。

三、“模擬拆遷”程序的合法性

“模擬拆遷”將拆遷補償安置協商工作前置，在未辦理《房屋拆遷許可證》也未經過建設規(guī)劃審查的情況下，由工作人員入戶與房屋產權人或使用人商談房屋拆遷事宜。這就涉及到行政和民事兩方面的法律問題。按照規(guī)定，拆遷必須取得相應行政許可。而模擬拆遷在操作上，屬未經許可而預備實施，這是否違反行政法規(guī)規(guī)定值得商榷。

如果違反行政法規(guī)，將導致兩方面結果：一是拆遷管理部門將承擔監(jiān)管不力、行政不作為的法律責任，而實施單位也將承擔因無證拆遷而受到行政處罰的風險；二是從合同法角度考慮，如果存在行政違法，所簽署的“模擬拆遷協議”屬無效合同。這樣，被拆遷方以及其他利害關系人可能因此起訴至法院，申請撤銷模擬拆遷協議，為今后正式拆遷的實施留下隱患。鑒于此，從保護被拆遷人利益出發(fā)，為切實推進城市改造，對模擬拆遷進行制度認可與規(guī)范是十分必要的。例如設置模擬拆遷的實施條件、實施程序和管理措施等，使模擬拆遷充分有效地彰顯平等自愿、意思自治的民法價值，真正廣泛地成為城市拆遷工作的助推器。

四、“模擬拆遷”的法律意義

以往的拆遷屢屢受阻，一部分原因是有些居民確實不想拆遷，也有部分原因是居民抵觸政府的強制態(tài)度和行為。模擬拆遷是在充分民意調查基礎上實施的，其協議的簽定是被拆遷人為實現補償安置要求而與實施單位進行友好協商的民事行為，故被拆遷人抵觸情緒減少，雙方矛盾減少。同時，實施單位在操作上完全尊重民意，拆遷強制性弱化，避免了許多不必要的磨擦和糾紛，住戶上訪也相應減少。從實踐來看，拆遷戶會在權衡利益之下自行去調解處理家庭內部矛盾。同時，已經簽訂協議的拆遷戶，會利用鄰里之情，主動去做那些思想還不通的拆遷戶的工作，不僅宣傳效果更好，而且還減少了拆遷方與釘子戶矛盾糾紛。

傳統的拆遷模式由于有些地塊拆遷“清零”難度大，時間跨度較長，期間拆遷政策和補償標準都有可能會出現變化，致使同一地塊前后簽約的補償價格很難把握，因此拆遷戶往往擔憂補償價格公平公正問題。而“模擬拆遷”不僅將矛盾解決在事前，而且通過比較透明的操作程序，一般每周公示一次補償安置情況，當拆遷進度放緩時，繼續(xù)加大公示力度，平均每2～3天公示一次。這讓那些拆遷戶對自家和其他村民的拆遷面積、補償金額等都一目了然，有了橫向比較后，可以更好地消除群眾“怕吃虧”、“患不均”的顧慮，滿足其“盼公平”、“求公正”的意愿，做到拆遷工作“公開、公平、公正”。反過來，群眾對拆遷信任度的增強，也進一步增強了其拆遷意愿，推動拆遷工作順利進行。

五、結語

城市的發(fā)展，離不開舊城改造的破舊立新。雖然處于起步階段的“模擬拆遷”還存在著許多問題，但在解決人性化和政府職能的服務方面，給了大家一個很好的啟示，特別是得到了許多地方政府和開發(fā)商的高度認可。如果能在法律的角度對“模擬拆遷”進行明確的規(guī)范，不久之后，隨著這一模式的廣泛推廣，拆遷工作的實施將更為順利，群眾的利益也將得到更好的維護。（陳晨/文 作者系北京在明律師事務所律師助理）