第一篇：09 物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)

章節(jié)導(dǎo)語(yǔ)：由于種種原因，物業(yè)費(fèi)的收繳一直是一件很頭痛的事情，治理欠費(fèi)，不僅要提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)溝通，提高服務(wù)的透明度，使住戶沒(méi)有拖欠的理由，而且我們的催費(fèi)工作要早，要緊追不舍，留有催討證據(jù)（這是物業(yè)人不可缺少的法律意識(shí)的體現(xiàn)）。對(duì)大目標(biāo)，要分化（分解）目標(biāo)，少量多次，各個(gè)擊破。

靈活變通——商業(yè)大廈業(yè)主周轉(zhuǎn)不靈暫時(shí)交不上物業(yè)費(fèi)怎么辦？

某大廈個(gè)別業(yè)主由于自己的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題到了交費(fèi)截止日交不上物業(yè)管理費(fèi)，其經(jīng)辦人員到管理處來(lái)說(shuō)明，想拖延幾月。管理處有每月的收費(fèi)指標(biāo)，而且業(yè)主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰業(yè)戶，并讓其出具一書(shū)面說(shuō)明（沒(méi)有書(shū)面的到時(shí)可能翻臉不認(rèn)）說(shuō)明情況，并明確表示還款日期，而且管理處向業(yè)主解釋說(shuō)大廈的物業(yè)費(fèi)除少數(shù)的管理公司的傭金外，大多數(shù)費(fèi)用是用來(lái)滿足大廈的運(yùn)作的，你的拖延交費(fèi)會(huì)使其他業(yè)主的權(quán)益受到影響，但物業(yè)愿先替你墊上這缺口，但你一定要按時(shí)還款。等到還款時(shí)再適當(dāng)減免業(yè)主的滯納金，所以讓業(yè)主感到不按時(shí)交費(fèi)不是給物業(yè)帶來(lái)了損失，而是給全體業(yè)主和整個(gè)大廈帶來(lái)了損失，而物業(yè)為了大家的利益又暫時(shí)的堵住這個(gè)缺口，讓其不但感激物業(yè)公司還覺(jué)得對(duì)不起大伙，目的就達(dá)到了。該公司不但補(bǔ)齊了所有費(fèi)用，而且在后來(lái)從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)拖延交費(fèi)的現(xiàn)象。

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以退為進(jìn)——業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。

為了解決這一問(wèn)題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板，頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是填不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感動(dòng)“上帝”的。

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鍥而不舍——入伙未入住的業(yè)主欠交管理費(fèi)怎么辦

深圳一知名的服裝公司在某廣場(chǎng)買有20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒(méi)有入住。他們按照規(guī)定交納了10個(gè)月的管理費(fèi)后，就開(kāi)始以種種借口進(jìn)行拖欠。

在這家公司欠費(fèi)之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無(wú)法核查、財(cái)務(wù)人員不在無(wú)人辦理、總經(jīng)理不在無(wú)權(quán)審批等理由搪塞過(guò)去，15個(gè)月累計(jì)欠交管理費(fèi)52583余元。

為了繞開(kāi)中間環(huán)節(jié)，直接與對(duì)方的決策人對(duì)話，以加速問(wèn)題的解決，同時(shí)加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個(gè)新的辦法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)傳真（有道是閻王好見(jiàn)、小鬼難搪，要想解決問(wèn)題，最好還是繞過(guò)中間環(huán)節(jié)，直接去找有權(quán)力解決問(wèn)題的人），在傳真文件上列出對(duì)方的欠費(fèi)情況，講清欠費(fèi)對(duì)管理運(yùn)作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費(fèi)處罰辦法，敦請(qǐng)迅速結(jié)清所欠的全部費(fèi)用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時(shí)說(shuō)明這樣做既可減輕對(duì)方的

管理費(fèi)開(kāi)支又可給對(duì)方增加一筆收入（設(shè)身處地為債務(wù)人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務(wù)人被人追債所引起的不快）。

傳真發(fā)過(guò)去以后，仍舊杳無(wú)音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說(shuō)明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動(dòng)，補(bǔ)交了全部欠費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)：追繳拖欠的管理費(fèi)，一是要早動(dòng)手，發(fā)生欠費(fèi)就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫(yī)”；二是要多渠道，充分運(yùn)用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見(jiàn)硬就回，久拖不決。這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣大業(yè)主的利益。

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拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭

原告（物業(yè)公司）---被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。

被告（某業(yè)主）---簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63 元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。

法院---經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2.7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

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沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)

案情介紹:

小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）沒(méi)有與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。

A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。

業(yè)主卻認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。

一審判決結(jié)果：

一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。

業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)?！?18條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”。就是說(shuō)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。

且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！币虼薃公司的行為屬無(wú)合同管理，或“自行提供服務(wù)”。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。

案情分析：

本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實(shí)還包含了民法中的“無(wú)因管理”的法律關(guān)系。由于A公司是無(wú)合同管理，按照《條例》第25條第2款，業(yè)主“可以不支付”物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。

但如果同時(shí)參照《民法通則》中的“無(wú)因管理”，本案就較容易解決了?！睹穹ㄍ▌t》第92條“沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用?！边@里強(qiáng)調(diào)“參照”而不是“適用”，是由于本案與“無(wú)因管理”還是有一定的區(qū)別。

構(gòu)成“無(wú)因管理”，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件：

一是必須沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒(méi)有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒(méi)有接受他人的委托；

二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；

三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，100 且“無(wú)因管理”的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬。

二審判決：

二審法院正是考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)《條例》中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)A公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是合理的。

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預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理

案情介紹: 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開(kāi)發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。

汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是憑什么房子還沒(méi)有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開(kāi)發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒(méi)有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿意與否，都沒(méi)有任何制約力了。

案情分析：

汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問(wèn)題：

一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購(gòu)房人已經(jīng)取得了所購(gòu)買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購(gòu)房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。

開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開(kāi)發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。

二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？

考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來(lái)看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長(zhǎng)時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對(duì)此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司“不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)?！?/p>

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物業(yè)收費(fèi)

物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開(kāi)的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過(guò)打官司追討。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬(wàn)元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。

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法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100%。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。

案件回顧

原告（物業(yè)公司）---業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。

被告（某業(yè)主）---對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò)。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。

法院---經(jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過(guò)，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。

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欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理人員常說(shuō)的一句話。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無(wú)情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。

一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100%。

案件回顧

原告（物業(yè)公司）---接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）---未答辯。

法院判決---經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。

公告見(jiàn)報(bào)端 欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來(lái)。

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第二篇：什么是物業(yè)管理費(fèi)

什么是物業(yè)管理費(fèi)？

在國(guó)企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi)，焦女士長(zhǎng)年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事，并且買房時(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有說(shuō)過(guò)住這個(gè)房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。焦女士覺(jué)得原來(lái)單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費(fèi)呢?

首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，焦女士原來(lái)住的單位公房，雖然住戶不用交費(fèi)，但是單位每年卻要投入大量補(bǔ)貼對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費(fèi)用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對(duì)于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒(méi)有任何單位來(lái)無(wú)償承擔(dān)了，而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營(yíng)性公司一樣，也是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也是以營(yíng)利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來(lái)源就是住戶的物業(yè)管理費(fèi)，也就是說(shuō)，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費(fèi)用，這就是物業(yè)管理費(fèi)的本意。

因此，準(zhǔn)確地說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三篇：物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。

8)保險(xiǎn)費(fèi)。

9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算初探

摘要：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算是確定收費(fèi)高低的關(guān)鍵，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算對(duì)保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，業(yè)主自覺(jué)自愿交費(fèi)將起到積極作用。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，是共性的，現(xiàn)提出來(lái)供大家參考。

一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用，包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)及服裝費(fèi)。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設(shè)置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。采用這種辦法時(shí)，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標(biāo)專家參與某項(xiàng)目評(píng)標(biāo)，曾有同一職位不同企業(yè)報(bào)價(jià)從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會(huì)職工平均工資計(jì)算。

政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測(cè)算下費(fèi)用預(yù)算時(shí)，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來(lái)調(diào)整。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)職工平均工資計(jì)算，地方政府會(huì)公布行業(yè)社會(huì)職工平均工資。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測(cè)算則偏低，差異較大。

4.加班費(fèi)的測(cè)算：社會(huì)平均工資已包含了加班費(fèi)用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)，特別是在幾個(gè)長(zhǎng)假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行，又要借假期進(jìn)行一些平時(shí)難以開(kāi)展的工作，如重要設(shè)備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，日工資按月工資除以 20.92 天計(jì)算。

5.保險(xiǎn)費(fèi)用：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金（五險(xiǎn)一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠?jiǎn)T工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠?jiǎn)T工的保險(xiǎn)建立與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開(kāi)支。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開(kāi)支情況，加上不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價(jià)格也在逐年提高）。

2.簡(jiǎn)單測(cè)算法：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(jià)(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來(lái)計(jì)算。要增加一些系統(tǒng)的測(cè)試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。

三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費(fèi)用要特別說(shuō)明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營(yíng)性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補(bǔ)苗、景觀設(shè)計(jì)造型等費(fèi)用。簡(jiǎn)單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單價(jià)，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時(shí)要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。

五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無(wú)線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用。

六、辦公費(fèi)用

包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗品、書(shū)報(bào)、招待、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費(fèi)、會(huì)

議費(fèi)、郵寄費(fèi)、法律費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計(jì)提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇-未來(lái)海岸

福建省物價(jià)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價(jià)［1999］房字443號(hào)

各市(地)物委(物價(jià)局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行，執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)逕報(bào)省物價(jià)委員會(huì)。

福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)我省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《福建省價(jià)格管理?xiàng)l例》、《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》(國(guó)發(fā)［1998］34號(hào))等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門(下稱價(jià)格部門)是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。省價(jià)格部門負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)；各地價(jià)格部門負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。

第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用。

停車管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。

房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個(gè)別需要提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)；房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)除價(jià)格部門另有規(guī)定外，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務(wù)內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運(yùn)等；

3.水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護(hù)工作； 6.公共場(chǎng)所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)和代收發(fā)報(bào)刊、信件等代辦性質(zhì)的服務(wù)工作； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù)； 9.其它管理服務(wù)項(xiàng)目。

第七條 綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。綜合管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級(jí)，由各市(地)價(jià)格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄》規(guī)定的考評(píng)項(xiàng)目、內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法。

各收費(fèi)等級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門根據(jù)既要合理補(bǔ)償物業(yè)管理成本費(fèi)用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及按質(zhì)論價(jià)的原則合理確定，并向社會(huì)公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級(jí)以上價(jià)格部門的，其收費(fèi)等級(jí)的考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動(dòng)協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費(fèi)，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)主管委會(huì)”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實(shí)際提供的服務(wù)，對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自評(píng)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向價(jià)格部門申報(bào)，價(jià)格部門對(duì)其進(jìn)行考評(píng)確定收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會(huì)成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)共同初評(píng)收費(fèi)等級(jí)、協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格部門核準(zhǔn)。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)向價(jià)格部門提供工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料。

第十條 停車管理費(fèi)和房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)辦法由各市(地)價(jià)格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個(gè)業(yè)主(住戶)所使用的水電費(fèi)未收繳上來(lái)之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時(shí)，應(yīng)將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格部門根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。

2.公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。多層住宅(無(wú)電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。

公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主管委會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主管委會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：

(1)對(duì)公共場(chǎng)所照明、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費(fèi)用，按戶或按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂?/p>

(2)電梯、中央空調(diào)電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分?jǐn)偂?3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

(5)備用電源(發(fā)電機(jī))耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。否則按價(jià)格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān)。

第十五條 經(jīng)價(jià)格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在醒目位置或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行年審制度。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá)。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門進(jìn)行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復(fù)征收如衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第二十一條 未經(jīng)價(jià)格部門批準(zhǔn)或業(yè)主管委會(huì)同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費(fèi)用。

第二十二條 實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按價(jià)格部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對(duì)違反本規(guī)定的行為，由價(jià)格部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價(jià)格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)省價(jià)格部門備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價(jià)格部門負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價(jià)［1995］房字184號(hào))同時(shí)廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄

考評(píng)項(xiàng)目 考評(píng)內(nèi)容

一、管理運(yùn)作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所，實(shí)行綜合管理服務(wù)； 2.業(yè)主管理委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項(xiàng)管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善； 6.有應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，并進(jìn)行科學(xué)管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運(yùn)情況以及及時(shí)清理化糞池，并定期殺蟲(chóng)滅鼠，無(wú)鼠害、蟲(chóng)害，確保轄區(qū)整潔； 5.工業(yè)或娛樂(lè)場(chǎng)所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹(shù)木定期修剪，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善，無(wú)人為破壞；

8.綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真、文明執(zhí)勤、言語(yǔ)規(guī)范； 3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設(shè)施完備，各種消防設(shè)備、器材齊全，完好率達(dá)到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴(yán)格的消防制度并抓好落實(shí)； 5.可能危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；

6.有暢通無(wú)阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無(wú)因管理單位責(zé)任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實(shí)，無(wú)違章行駛、停放及管理單位責(zé)任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)

1.房屋外觀完好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻； 2.無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設(shè)施、設(shè)備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯、走道、天臺(tái)、大廳等無(wú)隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； 5.房屋完好率達(dá)97%以上，并堅(jiān)持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所(地)、建筑小品、雕塑等完好無(wú)損； 7.路燈、通道照明等公共照明設(shè)施完好，完好率達(dá)95%以上。

五、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員均應(yīng)持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；

3.配電設(shè)備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應(yīng)急備用發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)啟動(dòng)并有完善的管理和試運(yùn)行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃； 7.建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設(shè)備，設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染；

9.供電、供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量和亂收費(fèi)現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)；

2.物業(yè)管理單位主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得相關(guān)技術(shù)證書(shū)； 3.管理和服務(wù)人員要佩帶明顯標(biāo)志，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績(jī)考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核目標(biāo)，服務(wù)意識(shí)好，敬業(yè)精神強(qiáng)。

七、社區(qū)文化

1.有計(jì)劃、有人員、有制度地落實(shí)社區(qū)文化； 2.有落實(shí)社區(qū)文化的娛樂(lè)場(chǎng)所、設(shè)施和設(shè)備； 3.管理單位定期開(kāi)展健康有益的宣傳和文體活動(dòng)； 4.為業(yè)主開(kāi)展多項(xiàng)便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便； 5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作。

八、經(jīng)營(yíng)服務(wù)及收費(fèi)執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目多，收費(fèi)公開(kāi)合理，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)； 2.按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或醒目位置公布； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務(wù)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，未擅自為其他部門代收費(fèi)用；

4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，無(wú)只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)行為； 5.物業(yè)管理單位費(fèi)用支出合理，并定期向業(yè)主公開(kāi)費(fèi)用的收支情況，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達(dá)95%以上，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對(duì)管理服務(wù)單位評(píng)議滿意率達(dá)95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)表

收費(fèi)等級(jí) 考評(píng)得分(滿分為100分)一 級(jí) 90分以上 二 級(jí) 80－89分 三 級(jí) 70－79分 四 級(jí) 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)各項(xiàng)目的具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及各收費(fèi)等級(jí)物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門制定。

2.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)得分在60分以下的，不得收費(fèi)。

第四篇：物業(yè)管理費(fèi)包括哪些

物業(yè)管理費(fèi)包括哪些，什么時(shí)候開(kāi)始交物管費(fèi)？

一、物業(yè)管理費(fèi)包括哪些 物業(yè)管理費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成

(一)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購(gòu)買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出；

(五)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用；

(八)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

(九)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用；

(十)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用；

(十一)節(jié)日裝飾的費(fèi)用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用；

(十四)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用；

(十五)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

二、什么時(shí)候開(kāi)始交物管費(fèi)

在開(kāi)發(fā)商發(fā)出收樓通知后，業(yè)主應(yīng)該按時(shí)收樓。因?yàn)樵谏唐贩抠I賣合同中雙方已經(jīng)約定了收樓時(shí)間，如不按時(shí)收樓則屬于違約。而且就算業(yè)主不按時(shí)收樓，該房屋因此而發(fā)生的費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)等也要業(yè)主自行承擔(dān)。

但有一點(diǎn)必須注意，物管費(fèi)的收取應(yīng)該按照業(yè)主收到收樓通知書(shū)之日算起，而不應(yīng)該從購(gòu)房合同寫明的交樓日期開(kāi)始算起。如果到交樓日期后，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有書(shū)面通知業(yè)主收樓，業(yè)主因此延遲收樓的，不必繳納物管費(fèi)。就算是有銷售人員口頭通知業(yè)主收樓，這也不符合流程，不能算作是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通知業(yè)主收樓。在收樓時(shí)，倘若業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤有質(zhì)量問(wèn)題需要整改，整改過(guò)程中所需繳納的物管費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主無(wú)需繳納物管費(fèi)。因?yàn)檫@屬于開(kāi)發(fā)商造成的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五篇：物業(yè)管理費(fèi)幾個(gè)催款方式

物業(yè)管理費(fèi)幾個(gè)催款方式

幾個(gè)物業(yè)催款方式:

1、利用春節(jié)將至機(jī)會(huì)，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達(dá)業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問(wèn)候。此做法符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂(lè)等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名。“送禮”活動(dòng)要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。管理費(fèi)催交的序幕由此拉開(kāi)。

2、按照中國(guó)人過(guò)年的習(xí)慣，過(guò)完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時(shí)附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動(dòng)按時(shí)繳納管理費(fèi)等等。同時(shí)，服務(wù)中心展開(kāi)多種手段和多樣形式的宣傳活動(dòng)，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進(jìn)行。

3、“溫馨提示”預(yù)定繳納時(shí)間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對(duì)繳納管理費(fèi)業(yè)主表示感謝并公布名單。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動(dòng)繳納管理費(fèi)，此階段約為7－１0天。

4、敦促期結(jié)束后，開(kāi)始實(shí)施連續(xù)催交行動(dòng)。選擇一統(tǒng)一行動(dòng)時(shí)間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設(shè)計(jì)好的十款管理費(fèi)催交通知書(shū)分次送達(dá)未交管理費(fèi)的業(yè)主。為強(qiáng)化效果、增加壓力，管理費(fèi)催交通知書(shū)的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強(qiáng)硬。自第六款開(kāi)始，要求業(yè)主簽收，并計(jì)收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時(shí)期。

5、催款通知書(shū)全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費(fèi)，則服務(wù)中心公開(kāi)向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書(shū)”，對(duì)未交管理費(fèi)業(yè)主進(jìn)行譴責(zé)并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進(jìn)一步督促，將每棟欠費(fèi)業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時(shí)，加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識(shí)等的宣傳。

6、經(jīng)過(guò)以上二個(gè)月左右的工作，業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會(huì)縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內(nèi)。這表明管理費(fèi)催交取得決定性的勝利。余下欠費(fèi)業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問(wèn)題的最終徹底解決。

7、物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工作，催交管理費(fèi)也不是孤立的。進(jìn)行上述工作的同時(shí)，物業(yè)管理方應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位應(yīng)召開(kāi)各種形式的座談會(huì)、聯(lián)席會(huì)，通報(bào)各項(xiàng)工作進(jìn)展、征求業(yè)主意見(jiàn)、互動(dòng)交流，以解決拒交管理費(fèi)問(wèn)題為突破口，貼近業(yè)主、明辨是非，充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系，實(shí)質(zhì)性地推動(dòng)業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問(wèn)題的解決。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機(jī)，展開(kāi)大規(guī)模的公關(guān)活動(dòng)，切實(shí)樹(shù)立誠(chéng)信負(fù)責(zé)的良好企業(yè)形象，徹底扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面，爭(zhēng)取物業(yè)遺留問(wèn)題的全面妥善解。

物業(yè)催款方法及技巧

1．收費(fèi)工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費(fèi)人員自已要有自信心，堅(jiān)信一定能把錢收回來(lái)，讓自己的士氣能占上風(fēng)。二是團(tuán)隊(duì)的自信，當(dāng)一名成員收費(fèi)受阻時(shí)，其他收費(fèi)成員和同事要給予鼓勵(lì)，幫助獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

2．制造收費(fèi)氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費(fèi)聯(lián)系起來(lái)，比如：秩序維護(hù)員、保潔員和技工遇見(jiàn)比較熟悉的未交費(fèi)業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費(fèi)了，讓業(yè)主時(shí)時(shí)感受到服務(wù)中心收費(fèi)的氣氛，隨著時(shí)間的推移，讓不交費(fèi)的業(yè)主感覺(jué)很難為情。

3．加強(qiáng)收費(fèi)培訓(xùn)工作。每天收費(fèi)成員一起開(kāi)總結(jié)會(huì)，遇到的疑難問(wèn)題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對(duì)措施。

4．建立“直通車”、“無(wú)障礙通道”，對(duì)于收費(fèi)工作受阻的問(wèn)題，物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及，在第一時(shí)間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，例如：有些業(yè)主以過(guò)幾天就交物業(yè)費(fèi)為由來(lái)

推拖，此時(shí)一定緊追業(yè)主不放，甚至一天打兩三個(gè)電話，并與業(yè)主約定交費(fèi)時(shí)間，在此期間，要不斷地與業(yè)主溝通，讓業(yè)主沒(méi)有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會(huì)如期來(lái)交物業(yè)費(fèi)，收費(fèi)人員一定要有主動(dòng)意識(shí)。二是物業(yè)解決問(wèn)題不要拖沓。例如：有些業(yè)主承諾解決某某問(wèn)題就交費(fèi)，此時(shí)服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時(shí)間，過(guò)一天或一夜，業(yè)主都有可能會(huì)變卦，再發(fā)起第二次進(jìn)攻就難很多。

6．對(duì)無(wú)理由拒交費(fèi)、對(duì)物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當(dāng)。如業(yè)主向你訴苦，我們也要向業(yè)主訴苦，一定要堅(jiān)定收費(fèi)的立場(chǎng)。若有需要，可以多派幾個(gè)人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費(fèi)。

7．對(duì)于聯(lián)系不上的業(yè)主，要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如，看本小區(qū)有無(wú)該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對(duì)癥下藥。對(duì)于收費(fèi)過(guò)程中的問(wèn)題，要分類對(duì)待，專業(yè)分工；收費(fèi)時(shí)間緊迫，解決問(wèn)題要量化，到底多長(zhǎng)時(shí)間能夠解決問(wèn)題。收費(fèi)核心成員對(duì)這些問(wèn)題有必要一戶一戶的核查。

9．對(duì)遺留問(wèn)題要敢于面對(duì)和解決，有問(wèn)題暴露是好事，積壓時(shí)間越長(zhǎng)，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時(shí)間向直接上級(jí)反映，爭(zhēng)取盡快解決。

10．注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費(fèi)業(yè)主在業(yè)主中影響較大，可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對(duì)其他一部分業(yè)主會(huì)起到積極的影響。

11．做好宣傳引導(dǎo)工作。一些業(yè)主會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對(duì)物業(yè)負(fù)面影響的言論；此時(shí)，則我方要采取主動(dòng)，通過(guò)宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費(fèi)。

12．收費(fèi)工作要“心到、做到、嘴到”，收費(fèi)成員保持積極主動(dòng)的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費(fèi)。分享些收費(fèi)方法與技巧

1、經(jīng)理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費(fèi)。筆者服務(wù)中心收費(fèi)小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個(gè)收費(fèi)工作的三分之一；第二組以經(jīng)理牽頭，所有經(jīng)理助理是組員，解決一些客戶助理無(wú)法完成的疑難問(wèn)題；第三部分，以經(jīng)理為主，處理往年欠費(fèi)的遺留問(wèn)題。

2、在催費(fèi)時(shí)，先發(fā)催費(fèi)函，然后給業(yè)主發(fā)律師函，第三輪發(fā)“律師函后函”，“律師函后函”上懇請(qǐng)業(yè)主將不交費(fèi)的原因和家中存在的問(wèn)題在“律師函后函”上寫明，返回服務(wù)中心，服務(wù)中心將盡力解決，服務(wù)中心本著與業(yè)主真誠(chéng)相處的原則，最好與業(yè)主以友好、解決問(wèn)題的態(tài)度和方式與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題。發(fā)律師函后，筆者有15%的業(yè)主能交物業(yè)費(fèi)。

3、服務(wù)中心對(duì)收費(fèi)成員在收費(fèi)過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行匯總分類，每天經(jīng)理助理都要開(kāi)“碰頭”會(huì)，不斷調(diào)整收費(fèi)策略，在收費(fèi)較好的高峰時(shí)，預(yù)測(cè)會(huì)有低谷的出現(xiàn)，提前對(duì)收費(fèi)策略制定預(yù)防措施。

4、打仗要靠司令部，服務(wù)中心經(jīng)理和經(jīng)理助理相當(dāng)于收費(fèi)工作的“司令部”，對(duì)整個(gè)收費(fèi)工作要作好全面指揮。

5、收費(fèi)“司令部”核心成員每天要分析收費(fèi)進(jìn)展?fàn)顩r；同時(shí)，特別關(guān)注客戶助理等收費(fèi)小組成員的心態(tài)，對(duì)連續(xù)幾天收費(fèi)排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務(wù)中心的支持；經(jīng)理助理要主動(dòng)對(duì)下屬給予關(guān)心，保持溝通。

6、每3天就要給客戶助理開(kāi)會(huì)，大家共同探討收費(fèi)措施。

7、離年底越近，催收時(shí)間越緊迫。與業(yè)主比較有效、節(jié)省時(shí)間的溝通方式是通過(guò)文字交流，服務(wù)中心制定統(tǒng)一的“收費(fèi)答客問(wèn)”，對(duì)業(yè)主反映比較共性的問(wèn)題編寫成頁(yè)，遇到業(yè)主提出疑問(wèn)，為避免糾纏，可以給他一份，以提高收費(fèi)人員與其溝通的效率；同時(shí)避免收費(fèi)人員中了業(yè)主的“圈套”。

8、與業(yè)主是一個(gè)長(zhǎng)期相處溝通的過(guò)程，在收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，要及時(shí)為業(yè)主解決問(wèn)題，不能只收費(fèi)，不解決問(wèn)題；要逐漸建立物業(yè)在業(yè)主心目中好的口碑，為明年更好地收費(fèi)奠定基礎(chǔ)，埋下伏筆。