第一篇：物業(yè)管理公司常見5個稅收疑難熱點問題

物業(yè)管理公司常見5個稅收疑難熱點問題

2014-7-30 16:57:43中國稅務(wù)報字體：大小

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為其在消費(fèi)領(lǐng)域延續(xù)而壯大起來的新興行業(yè)，在現(xiàn)代社會中扮演的角色也越來越重要。隨著城市各類住宅地產(chǎn)物業(yè)管理覆蓋面的加大，更多的企事業(yè)單位、家庭和個人的生活都與物業(yè)管理密不可分，物業(yè)行業(yè)已成為社會各界人士關(guān)注的焦點。本期《南京稅務(wù)》將重點介紹物業(yè)管理在稅收繳納中面臨的常見疑難問題。

營業(yè)稅“差額扣除”有限制

城郊某物業(yè)管理公司從開發(fā)商手里承租了一棟商務(wù)樓，按每月50萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬元租金。因該公司會計錯誤地認(rèn)為其營業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去房屋租金的價款后的余額為營業(yè)收入，按照30萬元作為營業(yè)計稅依據(jù)繳納了營業(yè)稅。稅務(wù)人員在得知情況后及時告知其關(guān)于物業(yè)公司差額納稅的規(guī)定，并要求其就該項業(yè)務(wù)補(bǔ)繳營業(yè)稅。

稅務(wù)人員解釋，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。稅務(wù)人員指出，這里的代收水、電、燃?xì)?、房屋租金行為是指統(tǒng)一收取，統(tǒng)一支付給收費(fèi)單位的一種代收代繳行為，實際上屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，僅就其從中收取的手續(xù)費(fèi)征收營業(yè)稅，因此，該項代收費(fèi)用可以按實際發(fā)生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業(yè)公司從開發(fā)商手中承租房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)租給其他商戶，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“租賃”業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“租賃業(yè)”稅目全額計征營業(yè)稅。通過稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補(bǔ)繳了營業(yè)稅及其附加共計28000元。

稅務(wù)人員提醒納稅人，物業(yè)管理單位不是所有的業(yè)務(wù)收入都可以差額納稅，應(yīng)區(qū)分不同種類業(yè)務(wù)收入，按營業(yè)稅相應(yīng)適用稅目稅率計算繳納營業(yè)稅。

“服務(wù)外包”應(yīng)全額繳稅

近日，南京某家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員李小姐到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，原來該企業(yè)由于負(fù)責(zé)的物業(yè)小區(qū)較多，現(xiàn)有工作人員無法滿足物業(yè)服務(wù)的人員需要，準(zhǔn)備將部分小

區(qū)的保潔衛(wèi)生等工作分包給其他專業(yè)的保潔公司完成，并從收取的物業(yè)管理費(fèi)中支付部分款項給其他專業(yè)保潔公司。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費(fèi)用后的余額差額繳納營業(yè)稅呢?

稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋說：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。

因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包保潔業(yè)務(wù)，由于不屬于上述文件規(guī)定的扣除項目，應(yīng)當(dāng)按照取得的物業(yè)費(fèi)收入全額繳納營業(yè)稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費(fèi)用。

繳納社保才能減免稅

南京某物業(yè)公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區(qū)的保安，根據(jù)國家鼓勵和推動就業(yè)出臺的多項促進(jìn)就業(yè)的優(yōu)惠政策，企業(yè)吸納的退役士兵，按規(guī)定繳納社保、到稅務(wù)局辦理相關(guān)備案手續(xù)后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫(yī)療保險和基本養(yǎng)老保險，這兩塊保險繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底怎么算，又有什么區(qū)別呢?小李來到轄區(qū)地稅機(jī)關(guān)咨詢最新的社保費(fèi)繳費(fèi)政策，稅政法規(guī)科的小陳熱情接待了他，并詳細(xì)地介紹了目前社會保險費(fèi)的相關(guān)政策。

稅務(wù)人員解釋：“基本養(yǎng)老保險根據(jù)寧政發(fā)〔2009〕193號《南京市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險市級統(tǒng)籌實施意見》，市本級用人單位繳費(fèi)比例從2011年1月1日起調(diào)整為20%，根據(jù)江蘇省人民政府令第36號《江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險規(guī)定》，參保人員按照本人繳費(fèi)工資的8%繳費(fèi)，由用人單位代扣代繳。而基本醫(yī)療保險與基本養(yǎng)老保險相似但費(fèi)率有所差別，單位繳費(fèi)比例為9%，職工個人繳費(fèi)比例為2%.所以對于小李所在的物業(yè)公司，在計算基本養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險時要注意區(qū)分。”小李聽完豁然開朗，“過去一直沒弄明白社保費(fèi)的數(shù)字是怎么算出來的，這下全明白了，我們將按照規(guī)定足額繳納社保費(fèi)，并辦理稅收減免手續(xù)?！?/p>

裝稅控機(jī)可抵免稅款

南京某樓盤近期為小區(qū)廣大業(yè)主辦理了交房手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計老王來到地稅窗口購買地稅機(jī)打發(fā)票，為向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)做準(zhǔn)備，窗口工作人員很快辦理完成并將發(fā)票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢了?工作人員微笑著向他做了解釋。

“根據(jù)《關(guān)于發(fā)布取消和免征部分行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(財綜〔2012〕97號)的規(guī)定，自2013年1月1日起，稅務(wù)免征發(fā)票工本費(fèi)(包括普通發(fā)票工本費(fèi)和增值稅專用發(fā)票工本費(fèi))，因此，你們購買發(fā)票不用再像過去一樣支付工本費(fèi)了?！崩贤趼犃撕蟾吲d地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發(fā)票，現(xiàn)在不用交工本費(fèi)了，可以節(jié)約大量的成本了，看來我這個老會計也要不斷關(guān)注國家好的稅收政策啊!”

稅務(wù)人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機(jī)還有優(yōu)惠政策，根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于推廣應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的實施意見〉的通知》(蘇地稅函〔2012〕年309號)的規(guī)定，納稅人購置網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的費(fèi)用，可以在申報繳納稅款時享受營業(yè)稅全額抵免。

“財政補(bǔ)貼”免稅有講究

近日，某物業(yè)管理公司的財務(wù)人員徐先生到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，該企業(yè)由于招用大量的失業(yè)人員，取得了政府部門給予的“用工補(bǔ)貼”，問地稅機(jī)關(guān)“用工補(bǔ)貼”能否減免企業(yè)所得稅?

轄區(qū)地方稅務(wù)局的稅務(wù)人員結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實際情況，對相關(guān)稅收政策進(jìn)行了講解。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)第一條的規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進(jìn)行核算。

因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的“用工補(bǔ)貼”等財政性資金，同時符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除;否則，應(yīng)當(dāng)依法計算繳納企業(yè)所得稅。

第二篇：加強(qiáng)物業(yè)管理公司稅收征管的思考

隨著近年來房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司也越來越多，規(guī)模也越來越大。由于物業(yè)公司本身的特點，其稅收問題也應(yīng)應(yīng)引起我們的重視。我科就本次檢查中的物業(yè)公司存在的不同情況作一行業(yè)分析。

物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設(shè)施、場地等業(yè)主公用財產(chǎn)進(jìn)行綜合管理的活動。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收

入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中主要項目。

因為物也公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是建立在提供相關(guān)服務(wù)基礎(chǔ)上，因此，業(yè)主與物業(yè)部門常因服務(wù)糾紛而發(fā)生欠繳物業(yè)費(fèi)情況。由于物業(yè)費(fèi)需要繳納營業(yè)稅，于是一些物業(yè)公司就按照實際收到的物業(yè)費(fèi)繳納營業(yè)稅。而按照“收付實現(xiàn)制”核算收入，這無疑是錯誤的。

無論是《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)”這一原則，同時，財政部對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的確認(rèn)也有規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)?！庇纱丝梢姡鳛槲飿I(yè)公司的主要收入——物業(yè)費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則及相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)合同規(guī)定的付款到期日確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)。但很多物業(yè)管理公司對于收入是按照“收付實現(xiàn)制”確認(rèn)收入，即只有實際收到物業(yè)費(fèi)才計入收入，而費(fèi)用卻往往是采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬。由此產(chǎn)生的直接后果就是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅計算不準(zhǔn)確，少繳稅款。

另外，有些物業(yè)公司將業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，這部分收入屬于“物業(yè)經(jīng)營收入”，該收入除需繳納營業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但一些物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，只繳納了營業(yè)稅，而少繳了房產(chǎn)稅和土地使用稅等。

所以，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理公司進(jìn)行輔導(dǎo)或檢查時，應(yīng)首先掌握物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理收費(fèi)面積，以此來計算出物業(yè)公司應(yīng)收物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，再以此為基礎(chǔ)來核查受檢單位收入核算是否準(zhǔn)確。對于物業(yè)管理對象尤其是業(yè)主共用部位（如會館、寫字間大堂等部位），檢查人員應(yīng)現(xiàn)場考察和審核，以判斷有無出租行為。

綜上所述，筆者認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)公司的稅收政策宣傳力度和檢查力度，以保證各項稅款應(yīng)收盡收。

第三篇：物業(yè)管理公司崗位職責(zé)

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心的全面工作，完成公司下達(dá)的各項任務(wù)指標(biāo)。

2、熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，做好物業(yè)項目各項管理工作。

3、對物業(yè)項目的驗收交接、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、保安保衛(wèi)、交通管理等各項工作實施全面管理。

4、制訂部門工作計劃并組織實施，定期檢查、監(jiān)督、查處違章、提出改正措施。

5、負(fù)責(zé)處理顧客的投訴，搞好與物業(yè)使用人的友好關(guān)系。

6、加強(qiáng)部門內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作，負(fù)責(zé)外聯(lián)維系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好物業(yè)項目的各項工作。

7、配合有關(guān)部門做好安全防范等工作。

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)21、審核商家裝修設(shè)計方案并監(jiān)督實施，協(xié)調(diào)裝修過程中各項需整改的工程問題;

2、負(fù)責(zé)商場公共設(shè)施設(shè)備的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理與解決，并按流程給予及時反饋;

3、負(fù)責(zé)商場公共區(qū)域及各商家能耗抄表工作與能耗核算工作;

4、負(fù)責(zé)商場工程資料的收集、分類、整理、歸檔工作;

5、商場應(yīng)急維修和突發(fā)事件的處理;

6、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作任務(wù)。

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)31、負(fù)責(zé)物業(yè)方面的日常管理工作;

2、對本物管中心(處)的環(huán)境衛(wèi)生、保潔、消防、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、費(fèi)用開支等工作實施全面管理、控制;

3、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收繳工作，充分調(diào)動各崗位人員以提高物業(yè)費(fèi)收繳率;

4、及時妥善處理各類投訴，處理好與業(yè)主(使用人)的關(guān)系;

5、做好外部相關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作，構(gòu)建良好的外部關(guān)系;

6、負(fù)責(zé)處理本物管中心的重大質(zhì)量問題、安全問題、突發(fā)事件事故，并組織實施糾正、預(yù)防和改進(jìn)活動;

7、加強(qiáng)與公司各職能部門的溝通、協(xié)調(diào)，做好相關(guān)工作;

8、負(fù)責(zé)團(tuán)隊建設(shè)，制定團(tuán)隊建設(shè)計劃，組織開展各項團(tuán)隊活動;

9、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)4

1.負(fù)責(zé)租戶違規(guī)行為、物業(yè)經(jīng)營環(huán)境、公共設(shè)備設(shè)施、商鋪消防安全巡檢工作，并填寫相關(guān)巡查報告;

2.負(fù)責(zé)商鋪檔案管理、水電表管理、商鋪交接跟進(jìn)和空置商鋪巡檢工作;

3.負(fù)責(zé)對裝修商鋪、臨時施工的跟進(jìn)，協(xié)助工程部驗收工作;

4.協(xié)助處理現(xiàn)場各類突發(fā)事件，完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他日常工作。

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)檢查，監(jiān)督保潔、安保、綠化日常工作，保證有序開展，提高工作效率;

2、每日巡查園區(qū)道路秩序情況，負(fù)責(zé)園區(qū)安全秩序維護(hù)

3、負(fù)責(zé)落實、跟進(jìn)客戶日常投訴、質(zhì)詢的處理情況;

4、負(fù)責(zé)收集、整理業(yè)戶需求等各類信息(主動或被動信息)并做好記錄、處理、跟蹤、回訪工作;

5、定期檢查管理處各崗位服務(wù)質(zhì)量及運(yùn)行情況，形成書面記錄及合理化建議上報經(jīng)理審核

6、配合政府有關(guān)部門做好法律法規(guī)、計劃生育、安全生產(chǎn)、便民宣傳等工作;

7、擬定通知(停水停電)、溫馨提示(惡劣天氣防范、預(yù)防公共衛(wèi)生措施、消殺、防止高空拋物、禁止堵塞消防通道、文明養(yǎng)犬、消除噪音擾民等)、對外文書(函件或復(fù)函、報告等)上報物業(yè)經(jīng)理審批同意后蓋章張貼、發(fā)放;

8、每天對園區(qū)進(jìn)行全方位巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理;

9、及時收集、更新與園區(qū)業(yè)務(wù)相關(guān)的便民服務(wù)信息;

10、負(fù)責(zé)對各外包服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督工作;

11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)6

(1)協(xié)助主管開展產(chǎn)業(yè)園項目日常管理工作，保障項目安全穩(wěn)定有序運(yùn)作

(2)負(fù)責(zé)項目資產(chǎn)管理，包括：督導(dǎo)維持公共環(huán)境和秩序、確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作、管控公共能耗，處理各類突發(fā)事件

(3)負(fù)責(zé)項目物業(yè)管理合同執(zhí)行的合規(guī)稽核

(4)協(xié)調(diào)、配合入駐客戶的進(jìn)駐服務(wù)和管理，包括接房、裝修施工、跟蹤服務(wù)、客戶關(guān)系維護(hù)協(xié)調(diào)等

物業(yè)管理公司崗位職責(zé)7

1，負(fù)責(zé)公司指定賬戶的資金運(yùn)作，制定交易策略。

2，獨立分析設(shè)定交易目標(biāo)，制定每日交易計劃。

3，有很強(qiáng)的數(shù)據(jù)運(yùn)算能力及宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析能力。

4，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度，協(xié)助項目經(jīng)理完成日常工作。

5，按照部門主管的要求進(jìn)行項目數(shù)據(jù)的搜集或整理。

6，配合其他部門有關(guān)工作。

第四篇：物業(yè)管理公司制度

物業(yè)管理公司制度

為強(qiáng)化公司內(nèi)部管理，提高工作效率，加強(qiáng)組織觀念，維護(hù)正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項管理制度?？记诠芾碇贫?第一條 請銷假

1.請假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

2.請假手續(xù)以書面為準(zhǔn),如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應(yīng)電話請假,書面手續(xù)后補(bǔ)。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。第二條 病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。2.患病員工請假應(yīng)于當(dāng)日九點前向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。

3.員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條 事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預(yù)測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領(lǐng)導(dǎo)），如實說明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。2.事假按照日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。第四條 年假

1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準(zhǔn)，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應(yīng)提前向公司提出申請、審批方可進(jìn)行休假。

3、當(dāng)年未休年假者不得累計到第二年（特殊情況除外）。第五條 婚假

1.根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交行政部備案。假后須拿結(jié)婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結(jié)婚年齡(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)?；榧侔ü菁俸头ǘ佟Ｔ倩榈目上硎芊ǘɑ榧?，不能享受晚婚假。2.結(jié)婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠(yuǎn)近，另給予路程假。

第六條 產(chǎn)假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天（包括產(chǎn)前15天）產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加 15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領(lǐng)取獨生子女證的產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。）

3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育（生育時滿24周歲），則再延長7天。第七條 喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠(yuǎn)近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。第八條 曠工

1.未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關(guān)規(guī)定等行為，均視為曠工。2.曠工一日（含累計）者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計）者，扣發(fā)當(dāng)日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計）者，當(dāng)月只發(fā)同年北京市最低生活標(biāo)準(zhǔn)工資；曠工超過三日（含累計）者，公司視情況給予處理。第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結(jié)合本公司的經(jīng)營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五（有特殊情況者可調(diào)休）。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準(zhǔn)。

3、遲到早退情節(jié)嚴(yán)重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后酌情處理。第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認(rèn)。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應(yīng)的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關(guān)手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。第十一條 加班、調(diào)休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結(jié)核算，以獎金或假期形式（調(diào)休）兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調(diào)休，且不得影響次日考勤。

財務(wù)管理制度

一.財務(wù)管理制度

1.嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和有關(guān)財經(jīng)紀(jì)律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務(wù)會計工作。

2.財務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算,并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和費(fèi)用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。3.負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案,根據(jù)總經(jīng)理的指令,結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合平衡。編制公司的財務(wù)預(yù)算草案,定期對執(zhí)行情況進(jìn)行分析,并作出書面報告送總經(jīng)理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴(yán)格檢查備用金的使用,嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組 織和調(diào)動,定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報。

5.遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務(wù)記載,正確核算,按時準(zhǔn)確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費(fèi),做好收支結(jié)算表、欠繳管理費(fèi)情況表,編制月、季、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。7.負(fù)責(zé)公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作,保證資產(chǎn)更新的資金來源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴(yán)格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,收入與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為收益性支出(如辦公費(fèi)用的支出);支出的效益與幾個會計相關(guān)的,應(yīng)當(dāng)作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購臵)。

3.會計自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復(fù)式記帳憑證。

5.會計科目的設(shè)臵,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應(yīng)及時向董事會和有關(guān)部門報送會計報表。6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫“會計檔案銷毀清冊”,經(jīng)總經(jīng)理審閱,報董事會和財政部門批準(zhǔn)后銷毀。三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應(yīng)在當(dāng)天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。2.現(xiàn)金的使用范圍: 2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補(bǔ)貼、福利補(bǔ)助費(fèi)、差旅費(fèi)等款項;2.2 支付給不能轉(zhuǎn)帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務(wù)報酬或購買物資的款項;2.3 結(jié)算起點(￥100元)以下的零星支付款項。3.不準(zhǔn)單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準(zhǔn)利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準(zhǔn)用白條或不符合財務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴(yán)格遵守《支付結(jié)算辦法》中有關(guān)支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出 空白支票,為方便工作,經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領(lǐng)用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉(zhuǎn)帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉(zhuǎn)帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應(yīng)使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預(yù)留的銀行印章。預(yù)留的銀行印章必須為單位的財務(wù)專用章及法定代表人或其授權(quán)的代理人的私章,支票印鑒應(yīng)蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預(yù)留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標(biāo)準(zhǔn)

1.受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應(yīng)有回訪;2.有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1.工作人員接到投訴后,應(yīng)首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。2.工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實之后通知相關(guān)人員限期解決,特殊情況應(yīng)向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3.針對較嚴(yán)重的投訴,工作人員應(yīng)及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行檢討,落實解決措施及責(zé)任人,限期進(jìn)行處理。

4.相關(guān)人員在處理完投訴后,要迅速將處理結(jié)果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5.辦公室負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

6.對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。7.投訴記錄由客戶服務(wù)部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1.簽訂詳細(xì)的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權(quán)力義務(wù),防止以后不必要的麻煩。

2.對物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修,使事故減少到最低點。

3.經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù),了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4.對客戶或客戶入伙時應(yīng)及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理 1.開通投訴熱線。2.詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3.耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯誤在本身,亦不可當(dāng)面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內(nèi)容。

4.對于客戶的設(shè)訴,能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給客戶解決,若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結(jié)果。

5.應(yīng)感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關(guān)部門進(jìn)行處理或報上級主管審批。6.對于某個人違紀(jì)的投訴,應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關(guān)人員的檢查,確保事實的準(zhǔn)確性,在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。7.投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結(jié)果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。8.規(guī)范用語: 1] 您好!請問我們能為您做些什么? 2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。3] 我們會及時把處理結(jié)果通知您 4] 您是否對處理結(jié)果感到滿意 5] 您是否還有什么要求 6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1．安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務(wù)。

2．安保人員實行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時值班制度，在任何情況下應(yīng)保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當(dāng)值。

3．由安保部完成安保員崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)及專業(yè)技能培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的考核記錄，保證質(zhì)量。

4．安保員執(zhí)勤按相關(guān)制度和崗位工作規(guī)程完成。5．各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6．突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，按規(guī)定程序處理并及時總結(jié)。

7．消防系統(tǒng)運(yùn)行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8．消防設(shè)施及消防疏散標(biāo)識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:008:00

三、管理規(guī)范

1.嚴(yán)禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。2.嚴(yán)禁安保員當(dāng)班時看閱書報小說，玩游戲機(jī)等與工作無關(guān) 的事情。

3.嚴(yán)禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。4.嚴(yán)禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。5.嚴(yán)禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準(zhǔn)。6.嚴(yán)禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴(yán)禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴(yán)禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權(quán)謀私，貪污公款。

9.嚴(yán)禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉(zhuǎn)借。10.嚴(yán)禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。11.嚴(yán)禁無故不參與安保會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)訓(xùn)練及集體活動 12.嚴(yán)禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搞不團(tuán)結(jié)、頂撞上級。14.嚴(yán)禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。16.嚴(yán)禁私自運(yùn)用公司財產(chǎn)物品。

17.嚴(yán)禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴(yán)禁泄露物業(yè)部及安保機(jī)密。

19.嚴(yán)禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴(yán)禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴(yán)禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴(yán)禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當(dāng)。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴(yán)禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當(dāng)著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側(cè)擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴(yán)禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴(yán)禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關(guān)事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配： 行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區(qū)6名；B區(qū)2名；C區(qū)2名；D區(qū)1名；內(nèi)外廣場5名。

二、保潔職責(zé)范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地（各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排）。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實際情況，調(diào)整作息時間，如有臨時保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項任務(wù)。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質(zhì)保量完成公司所交予的各項任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護(hù)制度

一、工作要求

1、負(fù)責(zé)全行政中心水、電及有關(guān)設(shè)施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負(fù)責(zé)監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權(quán)提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關(guān)器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴(yán)格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨 到、維修及時、保證質(zhì)量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設(shè)備及其他設(shè)施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進(jìn)行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認(rèn)真細(xì)致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認(rèn)真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設(shè)備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當(dāng)事人的責(zé)任。

員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1.員工上崗培訓(xùn)期20天為有薪培訓(xùn)，以各部門主管進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)為主。

2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內(nèi)容。

3.培訓(xùn)目標(biāo)：通過對新員工的集中培訓(xùn)，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務(wù)意識優(yōu)良、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質(zhì)服務(wù)人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產(chǎn)率和服務(wù)質(zhì)量，對于在崗管理人員進(jìn)行不定期的培訓(xùn)顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎(chǔ)。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員 工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。4.培訓(xùn)內(nèi)容。

（1）管理服務(wù)目標(biāo)、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

（2）投訴回訪處理經(jīng)驗總結(jié)。5.培訓(xùn)方式：

（1）利用內(nèi)部師資力量住址培訓(xùn)或邀請有關(guān)專家實施培訓(xùn)。

（2）根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關(guān)職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓(xùn)。

（3）根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進(jìn)的物業(yè)管理公司參觀學(xué)習(xí)，開拓視野，拓展思維。

（4）組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進(jìn)行剖析，讓員工掌握好管理服務(wù)的原則性和靈活性。

走（回）訪制度

一、制定走（回）訪制度的意義：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關(guān)心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作臵身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務(wù)走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負(fù)責(zé)行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務(wù)要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進(jìn)處理結(jié)果，直至其滿意。

2、辦公室應(yīng)了解回訪單位的基本情況，服務(wù)項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應(yīng)介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細(xì)記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內(nèi)容詳細(xì)記錄在《物業(yè)調(diào)查表》中，并對能夠當(dāng)時解答和解決的問題立即予以答復(fù)，對暫時不能解決的問題，則詳細(xì)記錄。

5、回訪結(jié)束時，應(yīng)對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調(diào)查表》中各單位提出的問題進(jìn)行整理，分類，同時采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)部門解決處理，并跟進(jìn)處理全過程。

7、如相關(guān)人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物 業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行解決，將處理結(jié)果上報辦公室。

8、工作人員跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門或責(zé)任人的整改結(jié)果，就改進(jìn)處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進(jìn)直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進(jìn)行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進(jìn)行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務(wù)局進(jìn)行評審，為下一物業(yè)公司的改進(jìn)提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進(jìn)行回訪，滿意程度應(yīng)進(jìn)行歸納總結(jié)。

12、《調(diào)查表》發(fā)放操作規(guī)范（1）每半年進(jìn)行一次詳細(xì)調(diào)查。（2）發(fā)放對象：行政中心內(nèi)所有單位。

（3）發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務(wù)。

（4）向業(yè)主介紹此次意見調(diào)查的重點項目。（5）確定《調(diào)查表》的收取時間。

（6）工作人員在收取時，應(yīng)查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進(jìn)及回訪。（7）工作人員收回《調(diào)查表》后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對《調(diào)查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進(jìn)行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進(jìn)行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

（8）物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開《調(diào)查表》調(diào)查專項研討會，下發(fā)調(diào)查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進(jìn)行研究討論，初步提出整改方案。

（9）會后，各部門管理人員就《調(diào)查表》反應(yīng)的內(nèi)容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經(jīng)理。

（10）辦公室負(fù)責(zé)收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進(jìn)行跟進(jìn)回訪。

（11）對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進(jìn)行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務(wù)提供依據(jù)。

13、相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人規(guī)范：

（1）相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任人接到辦公室反饋的問題，由責(zé)任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責(zé)任人，并將改進(jìn)的情況及時反饋客服部。

（2）不能立即進(jìn)行整改的問題應(yīng)及時與辦公室溝通由辦公室進(jìn)行協(xié)調(diào)。

（3）整改完畢后，應(yīng)及時反饋辦公室進(jìn)行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

（1）根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負(fù)責(zé)制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。

（2）監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內(nèi)容及要求進(jìn)行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進(jìn)處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

（3）辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)需求信息，準(zhǔn)確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準(zhǔn)，并就相關(guān)材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調(diào)查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進(jìn)入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關(guān)記錄均由辦公室負(fù)責(zé)存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調(diào)查問卷至少進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問卷時應(yīng)在《調(diào)查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析模版，共同進(jìn)行滿意度調(diào)查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)本項目對業(yè)主走回訪、業(yè) 主滿意度調(diào)查工作的開展。

8、辦公室負(fù)責(zé)對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調(diào)查工作計劃的具體執(zhí)行和任務(wù)分配。

9、各部門負(fù)責(zé)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行落實解決，及時整改，將處理結(jié)果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應(yīng)三個月走訪一次，專項走（回）訪由辦公室經(jīng)理隨時調(diào)整。

2、電話回訪情況隨時進(jìn)行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應(yīng)每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設(shè)備、設(shè)施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施有任何損壞或潛在危險，應(yīng)立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設(shè)施運(yùn)作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設(shè)施設(shè)備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀(jì)律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應(yīng)及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告 上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知有關(guān)部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應(yīng)立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應(yīng)立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量等方面的想法，應(yīng)及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結(jié)果進(jìn)行跟進(jìn)工作，了解處理情況并記錄質(zhì)量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設(shè)備設(shè)施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設(shè)施每季進(jìn)行全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進(jìn)行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細(xì)觀察、聽、看設(shè)備運(yùn)行是否正常，在無異聲、故障、打印機(jī)是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復(fù)，不能排除需要更換件的應(yīng)立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應(yīng)立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應(yīng)進(jìn)行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應(yīng)采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應(yīng)立即修復(fù)更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關(guān)閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應(yīng)進(jìn)行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運(yùn)行是否靈活流暢，電機(jī)是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關(guān)應(yīng)保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應(yīng)及時修補(bǔ)。

十、消火栓檢查時應(yīng)進(jìn)行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關(guān)是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關(guān)轉(zhuǎn)不動或轉(zhuǎn)動費(fèi)力，應(yīng)立即維護(hù)修理。

十一、各區(qū)域的消防設(shè)施及消防器材是各單位用于初期火災(zāi)的撲救，各單位應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)。

十二、各單位使用和保管人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握消防設(shè)施及消防器材的使用、檢查、維護(hù)和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災(zāi)的撲滅方法，熟悉消防設(shè)施及消防器材的各種設(shè)備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進(jìn)行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經(jīng)常保持消防設(shè)施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設(shè)施及消防器材每月進(jìn)行一次全面檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位臵，并進(jìn)行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

（一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實公司 賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進(jìn)行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)重復(fù)值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。

（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

（四）每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實值班期間的各項工作任務(wù)。

（二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

（四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

（五）公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

（一）監(jiān)控人員每天對錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標(biāo)記，為公安部門破案提供有效線索。

（二）監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像要及時存檔保留，并做好標(biāo)記。

（三）對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行存檔保留，并做好標(biāo)記。

日常突發(fā)事件的處臵預(yù)案

一、發(fā)生盜竊事件處理規(guī)程

1． 巡查發(fā)現(xiàn)或接報轄區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如果力量不夠或嫌疑人逃離現(xiàn)場，立即用對講機(jī)通知班長，簡要說明現(xiàn)場情況并監(jiān)視現(xiàn)場，等待指揮。

2． 領(lǐng)班接報后，立即通知隊長，同時調(diào)動其他安保員，封鎖進(jìn)出轄區(qū)的出入口，并派人到現(xiàn)場支援。

3． 事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄象，并保護(hù)好現(xiàn)場，留下目擊者，并報派出所立案處理。

二、發(fā)生停電、停水應(yīng)急處理規(guī)程 1． 發(fā)生停水處理規(guī)程

（1）按計劃維修保養(yǎng)供水設(shè)備及清洗水池若需停水時，管理處應(yīng)以書面（或電話）形式，提前24小時發(fā)出通知，以便入 駐單位作好蓄水準(zhǔn)備。

（2）臨時搶修或更換供水設(shè)備需停水的，應(yīng)提前20分鐘，用電話或口頭形式通知各有關(guān)部門，且盡量將維修時間控制在最短時間內(nèi)。

（3）供水部門通知停水的，應(yīng)在接到通知后1小時內(nèi)將停水原因及時間通知各用戶。提醒入駐單位作好蓄水準(zhǔn)備，并應(yīng)做好節(jié)約用水的宣傳。2．發(fā)生停電應(yīng)急處理規(guī)程

（1）按計劃維修保養(yǎng)若需停電時，管理處應(yīng)以書面（或電話）形式，提前12小時發(fā)出通告。確保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2）臨時搶修需停電的，應(yīng)經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，提前10分鐘，用電話或口頭形式通知各用戶。

（3）供電部門通知停電的，應(yīng)在接到通知后1小時內(nèi)將停電原因及時間通知各用戶。

（4）遇配電房設(shè)備（由供電部門管理）發(fā)生故障，而造成局部停電的，應(yīng)即時通知供電部門搶修。

（5）發(fā)生停電時，安保員要加強(qiáng)行政中心的巡查和出入人員檢查，防止犯罪分之渾水摸魚。

（6）屬于發(fā)生故障造成停電，事后要分析原因，并作好記錄。

三、發(fā)生水浸處理規(guī)程

1． 當(dāng)值各崗安保員如發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生水浸，應(yīng)立即將出事地點 和情況報告領(lǐng)班，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好設(shè)備設(shè)施（如電梯、電房等），以免設(shè)備設(shè)施受損。

2． 安保隊長和管理處主任接到報告后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，組織搶修。

3． 設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低水位出入口使用沙包或備用攔水閘板；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)暫時將地下水道同往轄區(qū)內(nèi)的入口封閉，并用排水泵將轄區(qū)內(nèi)的積水抽走；如水浸來自轄區(qū)內(nèi)的管道設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。

4． 組織當(dāng)班安保員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程人員采取有效措施，關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、盡可能減少水浸所致的損失。

5．水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程人員查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施。

四、臺風(fēng)、暴雨應(yīng)急處理規(guī)程

1．遇臺風(fēng)、暴雨來臨之前，管理處應(yīng)向住戶及管理處各部門發(fā)出通告，并做好防暴風(fēng)雨的準(zhǔn)備工作。

2．管理處應(yīng)密切留意臺風(fēng)的動態(tài)，并及時通知住戶。3．當(dāng)管理處發(fā)出進(jìn)入戒備狀態(tài)時，各部門應(yīng)進(jìn)入抗災(zāi)害準(zhǔn)備工作：

4．安保、管理員加強(qiáng)轄區(qū)巡查，通知住戶關(guān)好門窗并移走可能下墜的花盆及其它物品。要檢查未售出樓房的門窗。5．保潔員及時清理沙井蓋、地漏、溝渠、排水口等處的堵塞物，保證排水順暢。

6．工程人員應(yīng)檢查電房、電梯機(jī)房、泵房等設(shè)備房，關(guān)好門窗。發(fā)電機(jī)要試運(yùn)行，啟動電池要充足電，檢查并試運(yùn)行各排水泵，準(zhǔn)備臨時使用的電線電纜、開關(guān)及應(yīng)急照明燈具等。7．管理處要做好必要的物資儲備如繩索、電池、雨衣等。8．當(dāng)管理處發(fā)出緊急令時，各部門要進(jìn)入緊急狀態(tài)各就各位。（1）安保：當(dāng)值安保員要堅守崗位，密切注意各種情況，若天氣趨暗時應(yīng)適時亮燈。發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立既向管理處報告。巡值的安保應(yīng)加強(qiáng)巡視，非當(dāng)值安保，應(yīng)在宿舍待命，未經(jīng)批準(zhǔn)不得離開本行政中心。

（2）工程人員：當(dāng)值水電工，也應(yīng)到場做好準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)各設(shè)備房的巡查。

（3）車管員：提高警惕，注意車輛進(jìn)出及車庫積水情況（4）監(jiān)控中心人員：留心觀察各畫面，發(fā)現(xiàn)情況，應(yīng)立即向管理處報告。

（5）保潔員：在暴雨其間，要檢查各自負(fù)責(zé)地段的沙井、地漏等排水口，發(fā)現(xiàn)堵塞應(yīng)立刻清理。

（6）總經(jīng)理、管理處主任應(yīng)留一人在管理處或監(jiān)控中心，指揮全面工作。

消防應(yīng)急預(yù)案

根據(jù)公安消防部門和市政府的有關(guān)要求，結(jié)合行政中心的實際情況，為確保行政中心的正常辦公秩序和人身財產(chǎn)安全，一旦發(fā)生火情，能夠有條不紊地進(jìn)行撲救和疏散賓客，搶救財產(chǎn)，使火災(zāi)損失控制在最低限度，特制定此預(yù)案。物管中心在消防中控室設(shè)臵指揮部，總指揮由物管中心主任擔(dān)任。一旦發(fā)生火災(zāi)，指揮滅火、組織搶救和疏散行動。

一、火情報警：

1.在行政中心范圍內(nèi)無論何時、何地，入駐單位工作人員一旦發(fā)現(xiàn)火情，都有責(zé)任立即向消防中控室報警。

第五篇：知名物業(yè)管理公司

一、國際物業(yè)管理巨頭聯(lián)姻國有商業(yè)企業(yè)

日本最大的物業(yè)管理企業(yè)——永旺[21.90-0.46%]永樂下屬的永旺永樂（北京），據(jù)了解，日本永旺永樂株式會社屬世界500強(qiáng)日本永旺集團(tuán)，是日本最大的商業(yè)物業(yè)管理公司。2008年進(jìn)入中國開展了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。相比其他物業(yè)管理企業(yè)而言，永旺永樂的優(yōu)勢在于綜合能力以及對各個項目的高度專業(yè)性。永旺永樂服務(wù)的對象不僅僅是商業(yè)設(shè)施，還包括住宅小區(qū)、大型寫字樓以及機(jī)場、大型體育館設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、政府大樓等等公共設(shè)施。與此同時，永旺永樂結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，也向客戶推薦各種工程設(shè)備、保安、保潔到提供節(jié)能減排設(shè)備以及屬于企業(yè)后方用的各種資材，例如自動飲料機(jī)等。

永旺永樂又接管了北京亞太大廈物業(yè)管理的保潔服務(wù)。至此，永旺永樂（北京）自2008年進(jìn)入中國以來，已先后承接13個項目的物業(yè)管理。

對于永旺永樂在中國未來的發(fā)展，日方負(fù)責(zé)人表示，永旺永樂日本總公司為適應(yīng)中國的發(fā)展，在今年9月新建立了中國事業(yè)部，重點打造面向中國的物業(yè)管理服務(wù)航母。在中長期發(fā)展規(guī)劃中，明確將北京、天津、廣東為主的業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大到福建、浙江、江蘇、湖北、河北、遼寧等省市地區(qū)。永旺永樂還制定了2020年面向中國的中遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃?；谪S富的多業(yè)態(tài)物業(yè)管理經(jīng)驗、優(yōu)秀人才及提供技術(shù)教育培訓(xùn)經(jīng)驗，其不會僅限于現(xiàn)行的商業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理，還將開拓居民小區(qū)、寫字樓等業(yè)態(tài)。

電話：010-67122986

地址：北京市法華南里10號樓207室

二、中海物業(yè)

中海物業(yè)管理有限公司是中國現(xiàn)有三代物業(yè)管理模式及“中海物業(yè)”、“中?！ど钏{(lán)”服務(wù)品牌的創(chuàng)造者和中國現(xiàn)代物業(yè)管理事業(yè)的開拓者。在中國海外集團(tuán)公司30年的仆仆風(fēng)塵中，中海物業(yè)得到了良好的孕育和萌生。

1986年，在香港注冊成立的中海物業(yè)，全盤引進(jìn)英國物業(yè)管理模式,有機(jī)地融入以和諧為主題的中國文化傳統(tǒng)，使東方人文精華與西方服務(wù)禮儀互為補(bǔ)充,相得益彰地提煉出適合中國國情需要的現(xiàn)代物業(yè)管理新概念，鍛造出具有中國特色的“中海物業(yè)”服務(wù)品牌。辛勤耕耘,厚積薄發(fā)

1991年，中海物業(yè)由香港挺進(jìn)內(nèi)地，從深圳起跑，相繼在廣州、上海 北京、成都、長春、南京、西安、蘇州、中山、寧波等地，開辦了19家分公司和8家專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。這些專業(yè)涵蓋了樓宇自動化、物業(yè)機(jī)電維修、電梯安裝保養(yǎng)、環(huán)境工程施工、園林景觀設(shè)計、建筑裝修工程、酒店經(jīng)營管理及物業(yè)管理教育等。迄今，北起哈爾濱、南至三亞，東瀕青島、西逾蘭州，華夏大地的60多個中心城市都飄揚(yáng)著中海物業(yè)的旗幟。

2006年4月，中海物業(yè)率先跨出國門，為越南胡志明市高端項目提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，開創(chuàng)了國內(nèi)物業(yè)管理國際化輸出之先河。中海物業(yè)致力于管理信息化、服務(wù)人性化、技術(shù)智能

化、企業(yè)規(guī)范化的研究與探索，開企業(yè)風(fēng)氣之先。其所構(gòu)筑的優(yōu)秀文化基因，以及海納百川的兼容能力，為內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)奠定了發(fā)展的基石；給改革開放中蓬勃進(jìn)取的神州，帶來了現(xiàn)代人居服務(wù)的春風(fēng)。桃李不言,下自成蹊

鮮紅的COB標(biāo)志，是中海物業(yè)鑄就的一方民族之印、中國之印，將它蓋上城市的高樓大廈時，深邃寬廣的海文化，以其博愛和包容,凝聚起廣大民眾的心.中海物業(yè)已累計管理5000多萬平米的各類寫字樓、商場、住宅區(qū)、別墅等高檔 物業(yè)和工廠、學(xué)校、場館等公共物業(yè)，并以其完整的體系、完善的組織、完備的手段，實現(xiàn)完美 的服務(wù)。

成為建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)最多、通過ISO9000、ISO14000、OHSAS18000體系最早、獲得國家部委和各省市榮譽(yù)最豐、接待或指導(dǎo)國內(nèi)外參觀者最廣的物業(yè)管理企業(yè)。中央電視臺、《人民日報》、《經(jīng)濟(jì)日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體，北京、上海、廣州、成都 深圳等地方性報刊，以及香港、澳門各大傳媒一直關(guān)注著中海物業(yè)的成長和進(jìn)步,相關(guān)報道不勝枚舉。在國內(nèi)各大門戶網(wǎng)站的行業(yè)專欄中，中海物業(yè)受到廣大業(yè)主、用戶、合作商、發(fā)展商和政府 管理部門的好評和肯定，成為國內(nèi)少有的最受客戶歡迎、最具影響力、信譽(yù)度最高的集群式大型物業(yè)管理企業(yè)。淡泊明志,寧靜志遠(yuǎn)

二十年來，中海物業(yè)始終堅守“精細(xì)、專業(yè)、誠信、和諧”的治企之道，本著從客戶的角度思考問題、從世界的趨勢定位戰(zhàn)略、用微觀創(chuàng)新設(shè)計產(chǎn)品、把員工創(chuàng)造引向服務(wù)，充分演繹“讓時尚歸于平淡，讓平淡充溢精彩”的理念，提煉出中國人居生活的精要,在引領(lǐng)現(xiàn)代中國嶄新人居文化事業(yè)中，展示出中國物業(yè)管理企業(yè)熠熠生輝的形象。

展望未來，中海物業(yè)作為行業(yè)龍頭，將以“產(chǎn)業(yè)報國”為己任，以世界領(lǐng)先物業(yè)管理企業(yè)為標(biāo)桿與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，在“一體化、專業(yè)化、國際化”目標(biāo)指引下，在理念和技術(shù)上不斷 超越自我為創(chuàng)建中國“世界級”物業(yè)管理品牌矢志不渝，為推動中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步不懈努力。中海物業(yè)的明天會更加美好！

電話 ：0755-25669888

傳真 ：0755-25829709

地址 ：廣東省深圳市羅湖區(qū)文錦中路東一號海麗大廈三樓

三、廣東華信物業(yè)管理有限公司

廣東華信物業(yè)管理有限公司是廣東省著名的物業(yè)管理企業(yè)，擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，公司注冊資本1150萬元。公司現(xiàn)有員工2000多人，由一批管理經(jīng)驗豐富、德才兼?zhèn)涠帜旮涣?qiáng)的專業(yè)人士組成。公司自1995年成立以來，以“創(chuàng)一流管理、一流服務(wù)、一流企業(yè)”為發(fā)展目標(biāo)，始終堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的品牌戰(zhàn)略，并于2000年通過了質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2009年通過環(huán)境管理體系認(rèn)證和職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。公司現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位、廣東省企業(yè)聯(lián)合會常務(wù)理事單位、廣東省物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長單位、廣州市天河區(qū)物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。

公司所管理的物業(yè)項目60多個，項目類型包括寫字樓、小區(qū)、機(jī)關(guān)辦公樓、大學(xué)園區(qū)、高檔酒店等，管理的區(qū)域遍及廣州、深圳、東莞、中山、河源等地。

華信物業(yè)始終堅持“以人為本，以客為尊”、“用心服務(wù)，回報業(yè)主”的服務(wù)理念，致力于為業(yè)主提供安全、舒適、方便、快捷的物業(yè)服務(wù)，今后我們將一如既往，以專業(yè)、規(guī)范的管理服務(wù)回報業(yè)主，回報社會。

電話 ：020-22263333

手機(jī)：***

地址 ：廣州市環(huán)市東路450號華信中心22樓

聯(lián)系人：黃生

四、方正集團(tuán)

方正集團(tuán)由北京大學(xué)1986年投資創(chuàng)辦，北京大學(xué)持股70％、管理層持股30％。

依托北京大學(xué)，方正擁有并創(chuàng)造對中國IT、醫(yī)療醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的核心技術(shù)；開放、規(guī)范的資本平臺吸引了如英特爾、歐姆龍、瑞士信貸、東亞銀行在內(nèi)的國際資本注入。

方正已快速成長為綜合實力與華為、海爾同列中國信息產(chǎn)業(yè)前三強(qiáng)的大型控股集團(tuán)公司。集團(tuán)擁有7家在上海、深圳、香港及馬來西亞交易所上市的公眾公司，下設(shè)遍布海內(nèi)外的獨資、合資企業(yè)80多家，員工3萬人。

方正占據(jù)中國校辦科技企業(yè)盈利能力近60％的份額，為國家首批6家技術(shù)創(chuàng)新試點企業(yè)之一。2010年總資產(chǎn)520億、總收入530億、凈資產(chǎn)230億，利潤總額26億。方正是詮釋中國政府對“創(chuàng)新”理念即“企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合”的典范企業(yè)之一。

東莞市萬江區(qū)華南MALL屬他們管理

五、鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán)

鑫海智橋商業(yè)管理集團(tuán)是有8年商業(yè)管理實際操作經(jīng)驗,國內(nèi)著名商業(yè)管理公司.全程策劃管理,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃,商業(yè)地產(chǎn)營銷管理,商業(yè)地產(chǎn)策劃,酒店管理,商業(yè)地產(chǎn)投資管理等技術(shù)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu).咨詢電話:400-888-1300,010-84405910

地址：北京市朝陽區(qū)曙光西里甲1號東域大廈(第三置業(yè))b座30層

六、其它知名物業(yè)管理公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司第一太平戴維斯（Savills）中國公司深圳市中海物業(yè)管理公司上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司 8 上海上房物業(yè)管理有限公司北京萬科物業(yè)管理有限公司上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司 11 深圳市賽格物業(yè)管理有限公司深圳市福田物業(yè)發(fā)展有限公司上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 14 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 16 北京城建物業(yè)管理有限責(zé)任公司 17 深圳中航物業(yè)管理有限公司北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司 19 深圳市萬科物業(yè)管理有限公司上海寶鋼源康物業(yè)管理有限公司 21 番禺祈福物業(yè)管理有限公司上海外高橋物業(yè)管理有限公司深圳市萬廈居業(yè)有限公司上海申能物業(yè)管理有限公司北京中海物業(yè)管理有限公司上實物業(yè)管理（上海）有限公司 27 深圳市天健物業(yè)管理有限公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司