第一篇：有關(guān)土地、房產(chǎn)抵押貸款的風險提示

土地、房產(chǎn)抵押的風險要點提示

1、以抵押方式發(fā)生信貸業(yè)務(wù)的，發(fā)放前必須查詢抵押物權(quán)屬狀態(tài)，特別注意產(chǎn)權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的未批先抵押的情況（如國有改私有，未經(jīng)國資委審批，但是能正常辦理抵押手續(xù)）。嚴禁接受無合法有效房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋權(quán)屬存在糾紛或產(chǎn)權(quán)不清晰的房屋作為抵押物。

2、房地抵押時，應(yīng)注意土地證、房產(chǎn)證使用權(quán)日期到期日與借款日期到期日不能沖突，不應(yīng)出現(xiàn)借款未到期，土地證或房產(chǎn)證使用權(quán)日期已到期的現(xiàn)象，應(yīng)注意房產(chǎn)證的用途與實際用途是否為一致。

3、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，不可將土地與房產(chǎn)分開來進行擔保。

4、抵押手續(xù)辦理后，在發(fā)放貸款時，他項權(quán)證、土地證、房產(chǎn)證均需在我行入庫保管，由我行出具他項權(quán)證代保管憑證復印件與土地證、房產(chǎn)證代保管憑證原件；防止抵押人重復辦理抵押（民間抵押），對我行債權(quán)的形成不利影響。

5、防范抵押權(quán)實現(xiàn)后，未與我行形成債權(quán)，在此期間，抵押物出現(xiàn)法律糾紛而被保全的風險，我行客戶經(jīng)理應(yīng)及時掌握信息，需在貸款發(fā)放前到權(quán)利登記部門進行核查。

6、房屋類抵押物,貸款發(fā)放后，應(yīng)按照主協(xié)辦雙人實地原則,至少按季對其實物狀態(tài)、價值變動、權(quán)屬變化情況進行現(xiàn)場核查和持續(xù)跟蹤。如遇特殊情況,應(yīng)當進一步加大現(xiàn)場核查頻率,并針對存在的風險漏洞,提出有效的控制措施。

第二篇：土地抵押貸款風險排查報告(阜新)

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行阜新市分行

土地抵押貸款風險排查報告

省行：

按照總行《關(guān)于開展土地抵押貸款風險排查和規(guī)范管理工作的通知》（農(nóng)發(fā)銀辦[2011]208號）要求，我行對以土地抵押擔保的中長期貸款進行了全面風險排查，現(xiàn)將風險排查情況匯報如下：

一、排查總體情況

市行黨委高度重視此項土地抵押貸款風險排查工作，對本次風險排查內(nèi)容、步驟、時限等提出嚴格要求，并成立了由許世勤行長任組長，黃波副行長任副組長，各職能部室負責人為成員的風險排查工作領(lǐng)導小組。此次風險排查由信貸管理部牽頭，具體負責指導督促和情況匯總工作。風險排查涉及企業(yè)8戶，貸款金額138870萬元。其中政府投融資類客戶5戶，貸款金額131894萬元；分別為：阜新市土地儲備交易中心，貸款金額70000萬元，阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心，貸款金額7000萬元，彰武縣土地儲備中心，貸款金額20000萬元，阜新民族工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，貸款金額12394萬元，彰武園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，貸款金額22500萬元；商業(yè)性融資客戶3戶，貸款金額6976萬元；分別為：阜新振隆土特產(chǎn)有限公司，貸款金額1277萬元，遼寧田園實業(yè)有限公司，貸款金額5000萬元，彰武縣金

谷副食品冷凍加工廠，貸款金額699萬元。

二、排查具體內(nèi)容

（一）借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續(xù)和操作的完整性、合法性和合規(guī)性風險。

經(jīng)排查，借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續(xù)完善、完整，內(nèi)容真實、合法、合規(guī)，抵押貸款已落實相關(guān)信貸政策制度和貸款管理要求。

在借款合同、抵押合同、抵押登記等各項手續(xù)和操作的完整性、合法性和合規(guī)性方面無重大風險隱患。

（二）貸款抵押土地的合法性、合規(guī)性、真實性、足值性風險。

經(jīng)排查，抵押土地中無虛假登記、虛假供地、違規(guī)辦理土地用途變更登記、將未取得合法土地使用權(quán)的土地進行抵押的情況；針對土地估值問題，經(jīng)咨詢評估機構(gòu)、國土資源局，除彰武縣金谷副食品冷凍加工廠抵押土地評估值較目前彰武縣土地市場價格略低外，其余大部分土地評估值基本與當?shù)赝恋厥袌鰞r格吻合；以出讓方式取得土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，均有出讓合同和出讓金繳納證明；除遼寧田園實業(yè)有限公司抵押土地閑置時間超過兩年外，其余企業(yè)貸款抵押土地未出現(xiàn)閑置情況。

（三）政府投融資類客戶土地抵押貸款風險。

此次風險排查涉及政府投融資類客戶共有5戶，貸款131894萬元。經(jīng)排查，抵押土地均由有權(quán)部門批準，相關(guān)證明文件齊全

合規(guī)，承諾了保障我行作為抵押權(quán)人的他項權(quán)利；用政府儲備土地做抵押的農(nóng)村土地整治中長期貸款，儲備土地已完成土地收儲手續(xù)，具備出讓條件，且只為各級土地儲備中心提供抵押，抵押值已扣除應(yīng)上繳政府的土地出讓收益，土地抵押價值能完全覆蓋貸款本息。阜新市土地儲備交易中心的貸款抵押土地已列入了土地出讓計劃，且將在我行貸款到期前出讓，而彰武縣土地儲備中心和阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心的貸款抵押用地目前尚未列入土地出讓計劃；本次排查涉及以土地出讓收入返還為質(zhì)押的貸款企業(yè)2戶，貸款金額27000萬元，分別為阜新蒙古族自治縣土地收購儲備中心農(nóng)村土地整治中長期貸款7000萬元，彰武縣土地儲備中心農(nóng)村土地整治中長期貸款20000萬元，針對以上兩戶企業(yè)，地方政府及財政部門已同意將土地出讓收入返還至借款人在我行開立的賬戶，同時將項目總投資和貸款利息確定為土地開發(fā)成本中，土地出讓收入返還額測算能夠全額覆蓋貸款本息，貸款期限合理，均使用規(guī)劃中的土地出讓收入返還設(shè)定質(zhì)押。

三、存在問題及措施

（一）遼寧田園實業(yè)有限公司土地抵押存在風險隱患。截止7月末，該企業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)中長期貸款余額5000萬元，以阜新新澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三宗土地使用權(quán)做為抵押，目前，抵押土地閑置時間已超過兩年，原因為這部分土地為棚戶區(qū)改造用地，該工程項目政府已暫停，造成土地閑置。如果政府強制收回土地，我行貸款將無抵押物保證，存在風險隱患。

（二）阜、彰兩縣園區(qū)土地抵押存在風險隱患。彰武園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司和阜新民族工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司的貸款抵押物都是機關(guān)、事業(yè)單位院內(nèi)場地，阜、彰兩縣園區(qū)總計交納了9292萬元土地出讓金后，土地變更為園區(qū)名下作為貸款抵押物，一旦財政還款來源不足時，抵押物變現(xiàn)難度較大，存在風險隱患。

（三）項目現(xiàn)金流不能覆蓋貸款本息風險。2011年7月末，彰武縣金谷副食品冷凍加工廠報表體現(xiàn)固定資產(chǎn)6552萬元，在建工程余額1571萬元，無形資產(chǎn)745萬元，長期借款2730萬元，短期借款1600萬元。結(jié)合前期信貸風險排查，今年1-7月，該企業(yè)無銷售收入，虧損123萬元，現(xiàn)金流不能覆蓋貸款本息，存在風險隱患。

根據(jù)土地貸款風險排查發(fā)現(xiàn)的問題，我行將從以下幾方面加強管理，防范風險。

（一）建立土地抵押擔保全方位動態(tài)管理機制。加強抵押土地管理，定期了解土地抵押的實時信息，適時評估抵押土地價值，一旦土地抵押出現(xiàn)問題，及時采取有效措施，控制貸款風險。

（二）加強對土地抵押貸款的監(jiān)管。針對當前土地抵押現(xiàn)狀對政府投融資類客戶中長期貸款和商業(yè)性中長期貸款分類監(jiān)管，同時結(jié)合銀監(jiān)局檢查發(fā)現(xiàn)的問題，定期開展內(nèi)部專項檢查，清理排查風險問題，加強非現(xiàn)場監(jiān)測，及時對土地抵押的風險進行提示。

（三）加強與政府部門之間信息溝通。國家土地政策調(diào)整頻繁，地方政府也有不同的土地政策，與政府部門之間積極溝通，加強政策信息的收集，及時了解抵押土地是否存在缺陷等情況，防范抵押風險。

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行阜新市分行

二〇一一年八月三十一日

第三篇：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會安徽監(jiān)管局土地抵押貸款風險提示書

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會安徽監(jiān)管局

風險提示書

(?2011?2號)

各銀監(jiān)分局，各政策險銀行、國有商業(yè)銀行安徽省分行，各股份制商業(yè)銀行合肥分行，郵政儲蓄銀行安徽省分行，徽商銀行，九江銀行、杭州銀行合肥分行，安徽省聯(lián)社，國元信托公司：

國土部門在2011年國家土地例行督察中發(fā)現(xiàn)當前土地抵押融資貸款存在運行不規(guī)范、手續(xù)不合法等問題，風險隱患突出，風險管控有待加強?，F(xiàn)將有關(guān)風險提示如下：

一、提示內(nèi)容

（一）通過虛假登記和虛假供地進行抵押貸款。一是政府以抄告單等形式，同意將國有商業(yè)、居住土地使用權(quán)出讓給企業(yè)，在未依法履行經(jīng)營性用地招拍掛出讓手續(xù)，未收取土地出讓金規(guī)費，向企業(yè)提供虛假供地并辦理出讓土地登記。二是將仍在使用的行政事業(yè)單位辦公用地，公園、體育館等公共設(shè)施用地、交通用地、倉儲用地以及國有未利用地等變更為商住用途，辦理虛假供地手續(xù)（出讓金免繳、緩繳或先繳后返），或以收儲名義供地，再登記給地方政府所屬各級國有公司，用于抵押貸款，實際并不開發(fā)利用。

（二）違規(guī)辦理土地用途變更登記進行抵押融資。一是一些地方政府下發(fā)文件違規(guī)將沉陷治理、棚戶區(qū)改造項目騰退經(jīng)營性用地劃撥給城投公司，并辦理抵押登記。二是一些地方政府或開發(fā)區(qū)建設(shè)管理委員會批準的農(nóng)轉(zhuǎn)用地塊，以收儲名義，再登記給投資公司，用于抵押貸款。

（三）將未取得合法土地使用權(quán)的土地進行抵押貸款。個別地方政府在沒有依法收回原有土地使用權(quán)人的合法土地使用權(quán)和尚有依法進行收購，補償?shù)那鍥r下，直接發(fā)文要求國土資源部門特事特辦，不履行公告、四鄰簽字、權(quán)屬確認等土地登記程序，直接給土地儲備機構(gòu)辦理臨時性土地使用證，由土地儲備機構(gòu)進行融資性抵押貸款。

二、相關(guān)風險

（一）抵押融資運作不規(guī)范。一是抵押物本身不合規(guī)，在為儲備土地登記發(fā)證、將儲備土地、行政事業(yè)單位用地劃轉(zhuǎn)到融資平臺的過程中，存在設(shè)置虛假登記和供地、逃避稅費、以正在使用的機關(guān)辦公、公共設(shè)施土地抵押等問題。二是個別融資平臺貸款用途寬泛，不直接針對項目，監(jiān)管缺位，可能引起債務(wù)風險。三是一些地區(qū)貸款對象不符合土地儲備貸款管理有關(guān)規(guī)定。四是一些地區(qū)貸款期限超過《土地儲備貸款管理辦法》規(guī)定的2年，個別地方甚至更長。

（二）土地抵押貸款金額與地方財政收入相比過大。

（三）土地抵押融資造成土地供應(yīng)緊張，大量土地閑置。一是將儲備的大量國有土地用于抵押，造成土地供應(yīng)減少，使原本緊張的供需矛盾更加突出。二是造成土地拋荒閑置，一些地區(qū)大量已抵押土地處于閑置狀態(tài)。三是個別地方政府在未解除抵押的情況下，直接將土地出讓給企業(yè)。

三、監(jiān)管要求

（一）認真開展土地抵押貸款風險排查和整改保全。各銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)嚴格按照《安徽銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范土地抵押貸款管理的通知》（皖銀監(jiān)轉(zhuǎn)?2011?40號）要求，認真開展土地抵押貸款風險排查和整改保全工作。要以土地抵押物的合法性、合規(guī)性、真實性為重點，對土地抵押貸款逐筆進行風險排查。對排查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)土地抵押貸款，要督促借款人補充完善抵押土地相關(guān)手續(xù)，以提供其它合法、足值、有效的抵押物等方式整改保全。

（二）及時調(diào)整風險分類．對風險排查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)土地抵押貸款，五級分類須在原有基礎(chǔ)上下調(diào)一級。對現(xiàn)金流不能覆益貸款本息的違規(guī)土地抵押貸款，五級分類至少要歸入次級類。對因辦理違規(guī)土地抵押而使現(xiàn)金流覆蓋比例提高，平臺貸款類別發(fā)生變化的貸款，要調(diào)回至原平臺風險定性和分類處置類別。

（三）強化基層經(jīng)營機構(gòu)“末稍”管理。要采取切實措施，提高基層經(jīng)營機構(gòu)的合規(guī)意識和風險意識。對違規(guī)土地抵押貸款情況突出、風險防控流于形式的基層經(jīng)營機構(gòu)要進行問責。

（四）完善貸款流程。要加強貸前調(diào)查、合規(guī)審查、貸款審批、抵押登記、貸款撥付、貸后檢查等重點環(huán)節(jié)的管理，明確各環(huán)節(jié)和人員的責任。強化條線檢查和橫向約束，嚴格落實“三個辦法一個指引”，使銀行業(yè)金融機構(gòu)的內(nèi)部風險防控體系切實發(fā)揮作用，確保土地抵押依法合規(guī)、真實有效、足以覆蓋相關(guān)風險。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會安徽監(jiān)管局（印）

2011年7月20日

第四篇：房產(chǎn)及土地抵押程序

鐵嶺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

房產(chǎn)及土地抵押程序及表格

一、土地局還貸解押時提供

1.1他項權(quán)利證

1.2還貸通知書（見樣件）抵押時提供

2.1國有土地使用權(quán)抵押登記申請表（見樣表）（房屋及土地應(yīng)分開寫明各貸多少）；

2.2該宗地上的房照復印件；

2.3房屋他項權(quán)利證復印件；

2.4抵押合同；

2.5借款合同；

2.6房產(chǎn)評估報告；

2.7營業(yè)執(zhí)照復印件；

2.8 代碼證復印件；

2.9法人身份證復印件；

2.10銀行代碼證復印件；

2.11銀行營業(yè)執(zhí)照復印件；

2.12銀行法人身份證復印件；

2.13委托書（委托誰來辦理該事項，格式不唯一，銀行企業(yè)各一份）。費用：48871平方米，3929元。

二、房產(chǎn)局還貸解押時提供

1.1他項權(quán)利證；

1.2房產(chǎn)證；

1.3還貸通知書。抵押時提供

2.1房屋他項權(quán)利登記申請書（見樣表）；

2.2房地產(chǎn)抵押登記標的勘驗報告書（見樣表）；

2.3委托書（見樣表）；

2.4企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件；

2.5企業(yè)代碼證復印件；

2.6企業(yè)法人身份證復印件；

2.7公司章程；

2.8土地使用證復印件；

2.9驗資報告；

2.10借款合同；

2.11抵押合同；

2.12房產(chǎn)評估報告（由有房產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估）；

2.13銀行營業(yè)執(zhí)照復印件；

2.14銀行代碼證復印件；

2.15銀行法人身份證復印件。

第五篇：土地抵押貸款風險及其防范

農(nóng)信社土地抵押貸款風險及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟發(fā)展的同時，自身也獲得了較好的經(jīng)濟效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風險能力較弱的農(nóng)村信用社能否認識并有效控制其風險，當引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風險表現(xiàn)

（一）土地地理位置風險。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實變現(xiàn)價值就越高，變現(xiàn)能力就越強，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風險，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風險因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計帶來的風險。

（二）土地評估風險。土地評估風險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場公允價格從而給貸款帶來的風險?，F(xiàn)實中，土地抵押貸款的部分評估機構(gòu)評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現(xiàn)高估地價現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或有的中介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。同時，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價值失真。

（三）土地性質(zhì)風險。土地性質(zhì)風險主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導致的風險。目前在實際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風險。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風險。另外，《擔保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，如果農(nóng)村信用社未能準確把握界線，可能會導到抵押無效的風險。

（四）土地開發(fā)風險。顧名思義，土地開發(fā)風險是由于對已抵押土地進行開發(fā)而帶來的一系列風險。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計委、財政部等《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價之中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔無擔保的“真空”風險。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風險也應(yīng)運而生，主要包括：

1.建設(shè)工程價款、房屋預(yù)售和消費者購房優(yōu)先權(quán)的風險。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋〔2002〕16號）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費者購房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對抗消費者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導致在銀行行使抵押權(quán)時發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭議而導致抵押無效的風險。另一方面，由于其價值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時對其價值的確認只能通過評估反映房屋未建成時的某一基準時的價值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補償安置費、拆遷費等問題，難做到準確估算，從而可能高估抵押物價值而導致風險。

3.土地囤積風險。國土資源部《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。可在現(xiàn)實操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導致抵押物懸空的風險。

二、防范風險的對策和建議

（一）強化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風險后土地能否及時處置變現(xiàn)，對土地不能及時變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動場所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區(qū)別對待土地價值評估。在貸前調(diào)查時，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗、詢問了解其周邊價格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現(xiàn)實價值進行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機構(gòu)認定的公信力高、評估較為準確的入圍評估機構(gòu)中選取一家進行土地評估。如果評估的價值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價值相比差距不大，應(yīng)認同其評估價值；反之，則需要認真核實其評估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時可以更換評估機構(gòu)進行二次評估。對不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評估機構(gòu)進行評估的土地價值，原則上應(yīng)不予采納，但如果該評估機構(gòu)具備評估資質(zhì)，且經(jīng)比對與土地出讓金及所了解價值基本一致的，可慎重使用其評估結(jié)果。

（三）從嚴審查抵押土地性質(zhì)。針對因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風險，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時，應(yīng)充分考慮抵押物處置價格和需補償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認定為在土地登記時由土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時應(yīng)特別注意，不能單獨接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要務(wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時俱進地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計和正確應(yīng)對土地開發(fā)中的各種可能性風險。

1.對用土地抵押申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績、信用度和資本金外，還應(yīng)認真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅決不以此種方式發(fā)放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證時應(yīng)先解除土地抵押，進而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔保，如確無其他擔保的，應(yīng)做好事前準備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時間內(nèi)完成，縮短貸款無擔保的“真空”時間，同時要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸款形式銷售出去。為了應(yīng)對商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復印件資料發(fā)證而導致抵押權(quán)難以實現(xiàn)的風險，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項，及時收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。

為了應(yīng)對在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風險和消費者購房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風險，信用社應(yīng)當對開發(fā)商的售房行為進行嚴密監(jiān)控，必要時派專人入駐項目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時，一旦介入項目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)風險，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對貸款承擔連帶責任保證，并嚴密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時，要及時對建筑工程價款的數(shù)額和是否在6個月內(nèi)行使權(quán)利進行核實，必要時向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護自身權(quán)益。4.針對在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價值難以確定可能帶來的風險，信用社一方面要加強對在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導致抵押無效。同時當房屋竣工驗收后，對未還清貸款的，應(yīng)及時將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費、拆遷費補償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時點價值的評估關(guān)，避免高估在建工程價值。

5.為防止因開發(fā)商未按規(guī)定開發(fā)而導致的風險，信用社應(yīng)嚴格按照《關(guān)于進一步加強重點風險防范工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕32號）要求，對在在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發(fā)放的貸款應(yīng)當調(diào)減并采取保全措施；對可予支持的項目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。對極個別項目前景好、信用程度高、項目資本金占比高的開發(fā)商申請土地抵押，放款前應(yīng)要求開發(fā)商承諾土地一旦可能被認定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。