第一篇：土地一級開發(fā)手續(xù)辦理所需材料明細(xì)

土地一級開發(fā)程序辦理手續(xù)材料明細(xì)

一、辦理項目規(guī)劃條件（需20個工作日）

1、申請書

2、用地說明書

3、地形圖3份

4、平面設(shè)計圖1份

5、交評、環(huán)評審批意見

6、普測或釘柱成果報告書（電子版）

7、地質(zhì)災(zāi)害危險性認(rèn)定書

8、一級開發(fā)批復(fù)

二、辦理項目審核（需45個工作日）

1、項目申請報告5份

2、一級開發(fā)批復(fù)

3、項目用地預(yù)審意見

4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議

5、法人資格證書

6、環(huán)評、交評審批意見

三、辦理市政府征地批復(fù)（需60個工作日）

1、申請書

2、《規(guī)劃意見書》及附圖

3、釘柱測量成果報告書

4、一級開發(fā)項目立項核準(zhǔn)文件

5、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書

6、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項目用地預(yù)審意見

7、擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖

8、補(bǔ)充耕地位置圖

9、地質(zhì)災(zāi)害危險性認(rèn)定書

10、一書四方案原件

11、（占）地情況調(diào)查表

12、建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表

13、是否占壓礦床證明

14、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件

四、辦理拆遷許可證（需30個工作日）

1、申請書

2、《規(guī)劃意見書》

3、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項目用地預(yù)審意見

4、一級開發(fā)項目立項核準(zhǔn)文件

5、拆遷實施方案

6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件

五、辦理征地結(jié)案（需20個工作日）

1、辦理國家建設(shè)用地征地結(jié)案申請表

2、國務(wù)院或北京市人民政府用地批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）

3、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書（復(fù)印件）

4、國家建設(shè)征用土地結(jié)案證明（村委會、鄉(xiāng)政府出具）

5、國家建設(shè)征用土地結(jié)案表

6、征地補(bǔ)償款交款憑證（復(fù)印件）

六、辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書（需20個工作日）

1、用地單位申請

2、市政府征地批復(fù)或建設(shè)用地的批復(fù)（農(nóng)轉(zhuǎn)用批復(fù)）復(fù)印件

3、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《規(guī)劃用地許可證》及附件、附圖或《規(guī)劃意見書》及附件、附圖復(fù)印件

4、釘樁坐標(biāo)成果通知單復(fù)印件

5、征地結(jié)案文件（包括：區(qū)縣局出具的征地結(jié)案表或征地結(jié)案證明）

6、工程進(jìn)度計劃 7、1：2000地形圖三份（標(biāo)明用地位置）

8、耕地占用稅及稅票

七、組織驗收、評估土地成本（組織一級開發(fā)驗收需5個工作日，評估一級開發(fā)成本需根據(jù)實際情況確定）

八、土地入市交易

九、編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案（需20個工作日）

1、編制上水方案

2、編制污水方案

3、編制熱力方案

4、編制燃?xì)夥桨?/p>

5、編制供電方案

6、編制電信方案

7、請市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項目綜合

十、交評、環(huán)評

一、交評委托有資質(zhì)的咨詢公司

二、環(huán)評

1、加蓋單位印章的《建設(shè)項目環(huán)境管理申請登記表》

2、環(huán)境影響評價文件

（1）書面文檔2份及電子文檔各1份

（2）涉及水土保持的建設(shè)項目，還必須有經(jīng)水行政部門審查同意的水土保持方案

（3）環(huán)境影響報告書須符合《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評價工作的通知》（環(huán)辦[2002]88號）的要求

3、擬建項目實施地點地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項目周圍情況

4、項目用地預(yù)審意見

5、土地一級開發(fā)批復(fù)

6、對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外

十一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1、申報表；

2、申請報告

3、立項批復(fù)

4、規(guī)劃意見書 5、1/500或1/2000地形圖

6、國有土地使用權(quán)出讓合同，或土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書

7、經(jīng)辦人委托書

8、建設(shè)用地釘樁成果

9、用地預(yù)審意見

十二、項目用地預(yù)審

1、建設(shè)項目用地預(yù)審申請表（原件）一式兩份；

2、建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告（原件）；

3、申請人身份證明材料：

（1）企業(yè)法人，提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）和《組織機(jī)構(gòu)代碼證》（復(fù)印件），屬于外資企業(yè)或中外合資企業(yè)的，還需提交《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》（復(fù)印件）；不具備企業(yè)獨立法人資格，提交其上級單位出具的書面授權(quán)證明（原件）和申請人的營業(yè)執(zhí)照或登記證書等材料（復(fù)印件）；屬于境內(nèi)金融企業(yè)法人、保險企業(yè)法人設(shè)立的非法人分支機(jī)構(gòu)，提交營業(yè)執(zhí)照或登記證書、金融許可證、保險許可證等材料（復(fù)印件）；

（2）非企業(yè)法人，提交《組織機(jī)構(gòu)代碼證》（復(fù)印件）；不具備獨立非企業(yè)法人資格，提交其上級單位出具的書面授權(quán)證明（原件）和申請人的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》（復(fù)印件）；

（3）法定代表人身份證明書（原件）和身份證（復(fù)印件）；

（4）委托辦理的，提交授權(quán)委托書（原件）和受托人的身份證（復(fù)印件）。

4、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書》及附件、附圖（復(fù)印件），或《規(guī)劃條件》及附件、附圖（復(fù)印件），或規(guī)劃部門給發(fā)改部門的函復(fù)文件（復(fù)印件）；

5、發(fā)改部門或具備相應(yīng)批準(zhǔn)權(quán)限的主管機(jī)關(guān)（國管局、中直管理局、總后等）核發(fā)的項目審批、核準(zhǔn)、備案文件（復(fù)印件）或發(fā)改部門核發(fā)的項目辦理用地預(yù)審告知單；

6、項目建議書與可行性研究報告分開審批的審批類和備案類單獨選址項目，提交《建設(shè)項目不壓覆重要礦產(chǎn)資源核查意見》（原件）或《建設(shè)項目壓覆重要礦產(chǎn)資源核查意見》（原件），其中項目位于本市東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)范圍內(nèi)的不提交，但報國土資源部預(yù)審的除外；

7、報國土資源部預(yù)審的，建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交《地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告》（復(fù)印件）和《地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告?zhèn)浒傅怯洷怼罚◤?fù)印件）；

8、中央單位和駐京部隊審批類項目，提交市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核發(fā)的登記備案文件（復(fù)印件）；

9、保障性住房、金融后臺服務(wù)、綠隔產(chǎn)業(yè)等建設(shè)項目，提交主管部門的項目批準(zhǔn)文件。

第二篇：土地一級開發(fā)流程及相關(guān)手續(xù)

土地一級開發(fā)流程及相關(guān)手續(xù)

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)。

土地一級市場是指發(fā)行市場，二級市場是交易市場。土地一級開發(fā)項目的流程：

一 ．土地儲備開發(fā)項目的要求：土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計劃、土地供應(yīng)計劃（國有土地不受土地利用計劃的制約）及土地儲備開發(fā)計劃。

二．土地一級開發(fā)的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。

（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。

（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。

（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體。

1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦

理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。

2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。

（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。

（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。

（九）組織驗收：建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容：

1、審核土地一級開發(fā)成本。

2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求。

3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費。

4、納入市土地儲備庫

三通一平“（通水、通電、通路、平整土地）、”五通一平“（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、”七通一平"（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地?/p>

第三篇：加分手續(xù)辦理所需材料

加分手續(xù)辦理所需材料

一、退役運動員 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.戶口簿復(fù)印件（首頁、本人頁）4.退役證明

5.獲獎證書（有則提供）6.《加分申請表》

二、退役士兵 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.戶口簿復(fù)印件（首頁、本人頁）4.退役證

5.入伍前的大專學(xué)歷畢業(yè)證書（注：入伍前是全日制普通大專以上畢業(yè)生（國家統(tǒng)招）的退役士兵需提供）

6.優(yōu)秀士兵證書或優(yōu)秀士兵登記（報告）表（注：優(yōu)秀士兵提供）7.立功受獎證書或個人獎勵登記（報告）表（注：榮立三等功、二等功人員需提供）8.《加分申請表》

三、大學(xué)生村官 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.服務(wù)所在地縣（市、區(qū)）級組織部門出具的服務(wù)期滿考核合格證明 4.《加分申請表》

四、“三支一扶”計劃、“志愿服務(wù)西部計劃”（含研究生支教團(tuán)）、“志愿服務(wù)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計劃”、“服務(wù)社區(qū)計劃”等服務(wù)基層項目高校畢業(yè)生 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.服務(wù)期滿合格證書（注：2018年行將期滿但合格證書尚未取得的，需提供相應(yīng)主管部門的證明材料）4.《加分申請表》

五、駐嵐部隊隨軍干部家屬 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件 3.干部隨軍家屬報告表 4.結(jié)婚證 5.現(xiàn)役軍官證 6.《加分申請表》

六、我區(qū)農(nóng)村二女戶 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)計生辦出具的婚育證明原件 4.戶口簿復(fù)印件（首頁、戶主頁和本人頁）5.父母雙方結(jié)婚證復(fù)印件 6.“二女扎”結(jié)扎證復(fù)印件 7.《加分申請表》

退款手續(xù)辦理所需材料

一、城鎮(zhèn)低保家庭 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.家庭所在地的縣（市、區(qū)）級民政部門出具的享受最低生活保障的證明

4.低保證復(fù)印件（加蓋公章）

二、農(nóng)村特困家庭 1.準(zhǔn)考證 2.身份證復(fù)印件

3.家庭所在地的縣（市、區(qū)）級扶貧部門出具的特困證明 4.特困家庭基本情況檔案卡復(fù)印件（加蓋公章）

備注：

1.若非本人辦理，需提供委托書和被委托人身份證復(fù)印件及復(fù)印件 2.以上所需證明材料原件如果存放在個人檔案中，必須在復(fù)印件上加蓋檔案保管部門公章。

3.以上材料有原件的均需提供原件供工作人員核對。

第四篇：土地手續(xù)開發(fā)流程

土地手續(xù)開發(fā)流程

一、與土地方簽署協(xié)議；

二、國土局儲備中心根據(jù)出讓計劃委托市規(guī)劃局出具《規(guī)劃條

件》；

三、規(guī)劃局出具《規(guī)劃條件》，明確用地性質(zhì)、具體位置及退紅線范圍、容積率、綠地率、建筑密度、停車位、公共配套設(shè)施等指標(biāo)；

三、編制土地開發(fā)成本；

四、區(qū)政府審核土地成本后，發(fā)函給市國土局；

五、市國土局根據(jù)《規(guī)劃條件》及土地成本編制《土地出讓方案》并上報市政府批準(zhǔn)；

六、市公共資源交易中心組織土地招拍掛，編制出讓文件，發(fā)布公告，審查申請人資格；

七、競買人繳納20%及以上掛牌價的土地保證金；

八、競買人報價，確認(rèn)報價，簽訂《成交確認(rèn)書》；

九、根據(jù)《成交確認(rèn)書》及土地保證金繳費憑證與國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，十、國土局根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》、土地出讓金繳納50%及以上的繳費憑證、地籍調(diào)查成果、完稅證明核發(fā)《國有土地使用證》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

十一、規(guī)劃局根據(jù)《成交確認(rèn)書》核發(fā)<建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

十二、發(fā)改委根據(jù)《成交確認(rèn)書》核發(fā)《建設(shè)項目備案通知書》。

第五篇：土地一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)流程

第一章土地一級開發(fā)流程

1、選地

由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進(jìn)行項目選址。2、土地前期開發(fā)申請

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。3、土地開發(fā)項目預(yù)審

市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。4、土地開發(fā)實施方案預(yù)審

通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。

5、土地開發(fā)方案修改

編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。、確定土地開發(fā)單位

土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實施規(guī)劃方案

開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和具體設(shè)計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗收開發(fā)土地

建設(shè)項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開發(fā)成本

組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項目規(guī)劃用地進(jìn)行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產(chǎn)項目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進(jìn)行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價報告的預(yù)審

根據(jù)《國家土地管理局土地估價報告預(yù)審制度實施方案》，對需經(jīng)國家土地管理局確認(rèn)估價結(jié)果的土地估價報告，承擔(dān)估價的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預(yù)先審查申請，由國家土地管理局組織有關(guān)人員對土地估價報告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項主要內(nèi)容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時，在建設(shè)項目用地申請書后應(yīng)附具以下各項文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告 初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30 日內(nèi)擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達(dá)具有國家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補(bǔ)償?shù)?，作價補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請;市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計劃;計劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設(shè)項目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補(bǔ)償形式、臨時安置補(bǔ)助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補(bǔ)助費和臨時安置補(bǔ)助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項

23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。

國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時，用地單位需準(zhǔn)備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補(bǔ)償費（土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗和附著物補(bǔ)償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費

財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財務(wù)處理，同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費按照以下各項標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對在劃撥國有土地上進(jìn)行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》

(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據(jù)國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進(jìn)計費，按一般宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評估收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費

土地補(bǔ)償費+安置補(bǔ)助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹木補(bǔ)償費

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。、搬家補(bǔ)助費

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標(biāo)準(zhǔn)。、臨時安置補(bǔ)助費（周轉(zhuǎn)費）

臨時安置補(bǔ)助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費

對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費

房屋拆遷服務(wù)費，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進(jìn)行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進(jìn)行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。（2）立項文件的合法性

開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項目立項文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項、是否存在立項文件的內(nèi)容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項目文件的合法性

開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。但實踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。

3、開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點

開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，比如拆遷難風(fēng)險、政策變化風(fēng)險、土地出讓價格風(fēng)險等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時應(yīng)注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費用：政府包干和據(jù)實支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實支出費用。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動開發(fā)、減輕資金壓力

對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發(fā)的方式，即將項目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風(fēng)險。（3）約定政策變化時由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等風(fēng)險，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成

土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費用。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對開發(fā)商來說，可根據(jù)項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風(fēng)險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）×開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級開發(fā)。實踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風(fēng)險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發(fā)商就單個土地一級開發(fā)項目成立項目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個項目風(fēng)險，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長時間、持續(xù)性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項目公司時引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項目。

綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。