第一篇：土地一級開發(fā)工作程序范文

大亞灣中心區(qū)6號路南側(cè)42公頃土地

儲備及一級開發(fā)工作程序

一、該項(xiàng)目土地一級開發(fā)的概況

惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲備中心通過公開招投標(biāo)方式，于2008年5月20日確定惠州市宏石基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司作為一級開發(fā)主體單位，并簽訂了《大亞灣中心區(qū)北區(qū)六號路南側(cè)42公頃土地一級開發(fā)項(xiàng)目合同書》。

按照《大亞灣中心區(qū)北區(qū)六號路南側(cè)42公頃土地一級開發(fā)項(xiàng)目合同書》（以下簡稱合同書），該項(xiàng)目一級開發(fā)范圍為惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北區(qū)六號路南側(cè)42公頃土地一級開發(fā)項(xiàng)目，包含所有前期費(fèi)用，拆除費(fèi)用，項(xiàng)目圍墻、場地平整土石方、臨時(shí)施工道路，項(xiàng)目周邊道路、周邊市政工程監(jiān)視及其所發(fā)生的費(fèi)用，項(xiàng)目新建的一所中學(xué)及一所小學(xué)（中小學(xué)選址由區(qū)土地儲備中心另行提供）及項(xiàng)目內(nèi)的其他公用工程建設(shè)及其所發(fā)生的費(fèi)用等，以上建設(shè)的全部投資和所有費(fèi)用均根據(jù)惠灣建審紀(jì)要【2007】9號《會議紀(jì)要》精神，從項(xiàng)目土地出讓收入中安排?？钪Ц叮糠智捌谫M(fèi)用可由乙方現(xiàn)行墊付，甲方在土地一級開發(fā)過程中適時(shí)與乙方結(jié)算。

二、土地一級開發(fā)的內(nèi)容

根據(jù)合同書的約定，一級開發(fā)工作包含但不僅限于以下內(nèi)容：

1、進(jìn)行項(xiàng)目用地內(nèi)的房屋拆除工作；

2、按照規(guī)劃要求及當(dāng)?shù)氐幕ǔ绦?，辦理項(xiàng)目內(nèi)公用工程建設(shè)的前期手續(xù)及設(shè)計(jì)和施工等工作。具體要求為“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通電、通氣、通電信、圍墻以及場地平整（按規(guī)劃的豎向設(shè)計(jì)要求）等）及其他公用工程建設(shè)工作。

三、土地一級開發(fā)成本和收益

成本構(gòu)成：

1、經(jīng)審定的工程前期費(fèi)用、清表費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、建筑安裝費(fèi)用、各項(xiàng)政府和社會服務(wù)性收費(fèi)、經(jīng)甲方確認(rèn)的其他投資、建設(shè)單位管理費(fèi)；

2、根據(jù)一級開發(fā)合同，企業(yè)完成項(xiàng)目用地六通一平等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)的工程費(fèi)用及在此期間發(fā)生的其他合理費(fèi)用； 四、一級開發(fā)涉及政府職能部門

在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、規(guī)劃局、財(cái)政局、建委、區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)辦、監(jiān)察局等相關(guān)政府部門。

1、國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)招投標(biāo)、確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。

2、計(jì)經(jīng)貿(mào)辦主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。

3、規(guī)劃局主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃手續(xù)的審批工作。

4、建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，辦理施工許可證。

5、區(qū)財(cái)政主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)審、工程項(xiàng)目驗(yàn)收、開發(fā)成本的審核及付款等工作。

6、區(qū)監(jiān)察局主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)項(xiàng)目工程項(xiàng)目驗(yàn)收等過程中的監(jiān)督工作。

五、土地一級開發(fā)工作程序

本程序根據(jù)《大亞灣中心區(qū)六號路南側(cè)42公頃土地一級開發(fā)項(xiàng)目合同書》并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定，主要側(cè)重在政府通過招投標(biāo)方式確定一級開發(fā)主體后，一級開發(fā)工作具體實(shí)施過程及資金撥付流程。程序一：確定土地一級開發(fā)主體 政府主管部門：

區(qū)國土局、管委會相關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

1、區(qū)國土局會同相關(guān)部門就項(xiàng)目一級開發(fā)具體問題召開聯(lián)席會議，制定一級開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)文件，通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目；

2、下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級開發(fā)合同（儲備中心與一級開發(fā)單位）。

程序二：辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 政府主管部門：

區(qū)財(cái)政局、計(jì)經(jīng)貿(mào)辦 主要工作內(nèi)容：

1、依據(jù)一級開發(fā)項(xiàng)目合同，向區(qū)財(cái)政局基建辦提交一級開發(fā)工程單項(xiàng)工程的預(yù)算，由基建辦對預(yù)算進(jìn)行審核，落實(shí)資金安排批復(fù)。

2、依據(jù)一級開發(fā)合同、區(qū)財(cái)政批復(fù)、項(xiàng)目可研報(bào)告（一級開發(fā)實(shí)施方案）等資料向區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)辦提交立項(xiàng)申請。

程序三：辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù) 政府主管部門：

區(qū)規(guī)劃局 主要工作內(nèi)容：

1、依據(jù)一級開發(fā)合同、立項(xiàng)報(bào)告等資料向區(qū)規(guī)劃局提交各單項(xiàng)工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申請。

程序四：辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù) 政府主管部門：

區(qū)建設(shè)委員會 主要工作內(nèi)容：

1、依據(jù)一級開發(fā)合同、立項(xiàng)報(bào)告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等資料向區(qū)建設(shè)委員會提交各單項(xiàng)工程建筑工程施工許可證的申請。

程序五：組織清表、動(dòng)遷實(shí)施市政基礎(chǔ)設(shè)施工程 政府主管部門：

區(qū)財(cái)政局、監(jiān)察局、質(zhì)量監(jiān)督站等部門 主要工作內(nèi)容：

1、不需要規(guī)劃、開工手續(xù)的一級開發(fā)工作，在經(jīng)過區(qū)國土部門確認(rèn)后即可展開工作（如項(xiàng)目用地上的清表等費(fèi)用）；

2、建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目一級開發(fā)工程的招投標(biāo)（邀請）、現(xiàn)場施工建設(shè)；

3、在項(xiàng)目施工過程中，區(qū)財(cái)政、監(jiān)察、建委相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。程序六：組織驗(yàn)收 政府主管部門：

區(qū)國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

1、區(qū)國土局組織區(qū)財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)察、監(jiān)督站等部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；

程序七：一級開發(fā)項(xiàng)目成本審核及撥款 政府主管部門：

區(qū)國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

1、一級開發(fā)單位報(bào)送有關(guān)資料，區(qū)國土局內(nèi)部（土地儲備中心等）對一級開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審。

2、區(qū)國土局和區(qū)財(cái)政、計(jì)經(jīng)貿(mào)辦等部門審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。

3、由一級開發(fā)單位提交一級開發(fā)工程撥款單，經(jīng)國土、財(cái)政、管委會相關(guān)部門會簽后，財(cái)政將資金撥入一級開發(fā)單位指定帳戶。

程序八：分期交付土地 政府主管部門：

區(qū)國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

根據(jù)土地掛牌等文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)國土局相關(guān)部門確認(rèn)同意，企業(yè)將完成一級開發(fā)后的土地直接交付給通過招拍掛獲取國有土地使用權(quán)的單位。

附圖1： 土地一級開發(fā)一般工作程序區(qū)財(cái)政預(yù)算預(yù)審區(qū)土地儲備開發(fā)聯(lián)席會就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃等對一級開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見區(qū)國土局會同相關(guān)部門

1、通過招標(biāo)確定土地一級開發(fā)主體

2、下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)

3、簽訂土地一級開發(fā)合同土地一級開發(fā)主體區(qū)計(jì)經(jīng)貿(mào)辦立項(xiàng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)證區(qū)建委開工證區(qū)質(zhì)監(jiān)站質(zhì)監(jiān)手續(xù)區(qū)監(jiān)察局監(jiān)督區(qū)國土一級開發(fā)內(nèi)容確定 土地一級 開發(fā)主體辦理清表、動(dòng)遷等手續(xù)，組織實(shí)施土方、圍墻、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 市國土局商 相關(guān)委辦局

1、組織驗(yàn)收土地

2、審核土地一級開發(fā)成本

3、財(cái)政局最終審核確定一級開發(fā)各項(xiàng)成本

4、財(cái)政局按照有關(guān)規(guī)定撥付一級開發(fā)費(fèi)用 市國土局按照入市土地掛牌文件規(guī)定，將完成一級開發(fā)的土地交付給依法獲取土地使用權(quán)的單位。

第二篇：北京土地一級開發(fā)流程程序

北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程 目 錄

一、土地一級開發(fā)的概念 3

二、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式 3

三、土地一級開發(fā)成本和收益 4 四、一級開發(fā)的土地范圍 4 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 4 六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容 5

七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 6 程序二：確定一級開發(fā)單位 6 程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序六: 辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）9 程序七: 辦理環(huán)境評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書 10 程序九：辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn) 11 程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)12 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）13 程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 14 程序十三：組織驗(yàn)收，評估土地成本 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14

八、授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）15 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 15

9 程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 16 程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同 16 程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 16

九、符合458號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖3）17 程序一：取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見 18 程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 18

一、土地一級開發(fā)的概念

土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地儲備開發(fā)計(jì)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。

對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

二、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式

根據(jù)一級開發(fā)實(shí)施主體的不同，可以分為以下三種方式：

1、政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，可以由儲備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以儲備機(jī)構(gòu)自行組織為主。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。

2、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，預(yù)計(jì)2006年下半年開始，將逐漸開始實(shí)施通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。如通州將運(yùn)河北岸土地一級開發(fā)委托給北運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司，朝陽將CBD核心區(qū)的一級開發(fā)委托給北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司。

對于符合458號文的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設(shè)單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。如遠(yuǎn)洋山水東區(qū)、銀港項(xiàng)目。

3、對于部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。

本報(bào)告主要針對第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)，包括招標(biāo)選擇、直接確定和458號文項(xiàng)目三種形式，其中又以招標(biāo)選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)為主。

三、土地一級開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成：

1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；

2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；

3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；

4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；

5、貸款利息；

6、土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：

委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。

委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。四、一級開發(fā)的土地范圍

1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；

2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；

4、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

5、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；

6、委托人委托交易市場進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。五、一級開發(fā)涉及政府職能部門

在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。

1、國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。

2、發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。

3、規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。

4、建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容

1、根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評價(jià)、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。

2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案文件；

3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件；

4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；

5、有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件。

6、有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。

7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項(xiàng)目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（簡稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。

8、對于可以獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。

9、成本審核和確認(rèn)

原建設(shè)單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土地評估單位進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進(jìn)行審核確認(rèn)。

七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）

本程序根據(jù)《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）》并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定，適用于通過招標(biāo)委托開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)這一方式（目前尚未開始實(shí)施，據(jù)有關(guān)人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。其中程序

三、程序

四、程序

五、程序

六、程序七具體根據(jù)市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會意見辦理，程序三至九順序可調(diào)整。程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門：

市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）主要工作內(nèi)容：

1、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請（危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請）；

2、市國土局在進(jìn)行一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；

3、市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案；

4、市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個(gè)月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：

1、市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；

2、下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；

3、簽訂土地一級開發(fā)合同。

程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）

對于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見。程序四：辦理交通評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評價(jià)：

（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過5萬平方米的居住類項(xiàng)目；

（2）邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過10萬平方米的居住類項(xiàng)目；

（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過20萬平方米的居住類項(xiàng)目；

（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設(shè)施項(xiàng)目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項(xiàng)目的改建擴(kuò)建；（6）其他需要進(jìn)行交通影響評價(jià)的項(xiàng)目。政府主管部門： 市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會 主要工作內(nèi)容：

委托市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通影響評估報(bào)告（主要包括項(xiàng)目基本情況，周邊項(xiàng)目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項(xiàng)目交通量預(yù)測、交通評價(jià)等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。

程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）

樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。——辦理避讓古樹名木措施審批意見 政府主管部門： 市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；

2、凡申請避讓保護(hù)古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；

3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：

1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹名木措施申請表。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號、原因；申報(bào)單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；

2、規(guī)劃意見書及附圖；

3、避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日 ——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、是否屬于因特殊情況必須移植的；

2、古樹名木移植方案是否符合要求；

3、申辦人提出的申請符合申請條件，申報(bào)材料是否齊全、規(guī)范、有效；

4、如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。所需文件資料：

1、北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；

2、北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見；

3、規(guī)劃意見書及附圖；

4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；

5、古樹名木移植方案。辦理時(shí)間： 12個(gè)工作日

程序六: 辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）項(xiàng)目用地內(nèi)存在文物的，按照市土地聯(lián)席會議意見處理。程序七: 辦理環(huán)境評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）

環(huán)境評價(jià)文件包括三類：環(huán)境影響報(bào)告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響報(bào)告表，適用于其他項(xiàng)目。政府主管部門： 市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、符合《北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；

2、符合國家產(chǎn)業(yè)政策；

3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；

4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；

5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；

6、污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；

7、滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；

8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。

9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。

10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；

11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)》（GB18871-2002）和《電磁輻射防護(hù)規(guī)定》（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。

12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對本項(xiàng)目的影響；

13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；

14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機(jī)場等情形時(shí)，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)； 所需文件資料：

1、并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請登記表》。

2、環(huán)境影響評價(jià)文件：（1）書面文檔2份及電子文檔各1份；

（2）涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案;（3）環(huán)境影響報(bào)告書須符合《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評價(jià)工作的通知》（環(huán)辦[2002]88號）的要求。

3、擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況；（環(huán)境影響報(bào)告書（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）。

4、項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

5、土地一級開發(fā)批復(fù)。

6、對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 辦理時(shí)間：

報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：

規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、實(shí)體審查

（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。

（2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件);自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。

2、形式審查

（1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價(jià)文件。（2）無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見；

（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見； 所需文件資料：

1、申請書；

2、用地說明書；

3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面設(shè)計(jì)圖1份；

5、環(huán)評、交評審批意見；

6、普測或釘柱成果報(bào)告書（電子版）；

7、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；

8、一級開發(fā)批復(fù)；

9、產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；

10、遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見；

11、其他材料。辦理時(shí)間： 20個(gè)工作日

程序九：辦理土地一級項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn) 政府主管部門：

先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請）。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、項(xiàng)目申請報(bào)告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制；

2、項(xiàng)目符合國家法律法規(guī)；

3、項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；

4、項(xiàng)目符合國家宏觀調(diào)控政策；

5、地區(qū)布局合理；

6、主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷；

7、未影響我國經(jīng)濟(jì)安全；

8、合理開發(fā)并有效利用了資源；

9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；

10、未對公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；

11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件；

12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：

1、由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會效果分析等）；

2、一級開發(fā)批復(fù)；

3、項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

4、征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；

5、法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；

6、中外合營項(xiàng)目，合營各方簽署的合作意向書；

7、環(huán)評、交評審批意見；

8、其他材料。辦理時(shí)間： 區(qū)縣發(fā)改委20個(gè)工作日，市發(fā)改委20個(gè)工作日 程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。政府主管部門：

向項(xiàng)目所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。

所需文件資料：

1、申請書；

2、《規(guī)劃意見書》及附圖；

3、釘柱測量成果報(bào)告書；

4、一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；

5、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書；

6、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

7、擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；

8、補(bǔ)充耕地位置圖；

9、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；

10、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖；

11、一書四方案（用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；

12、（占）地情況調(diào)查表；

13、建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；

14、是否占壓礦床證明（通過預(yù)審的免交，分批次的免交）；

15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時(shí)間： 分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）

一級開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：

所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：

1、申請書；

2、《規(guī)劃意見書》及附圖；

3、一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

4、一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；

5、拆遷實(shí)施方案；

6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件；

7、其他材料。辦理時(shí)間： 30個(gè)工作日

程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門：

市規(guī)委市政處、各市政專業(yè)部門 主要工作內(nèi)容：

1、到市自來水公司編制上水方案；

2、到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案；

3、到市熱力集團(tuán)編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）：

4、到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨福ㄊ姓細(xì)夥秶鷥?nèi)）；

5、到市供電局編制供電咨詢方案；

6、到市電信局編制電信方案；

7、請市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合。程序十三：組織驗(yàn)收，評估土地成本 政府主管部門： 市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

1、一級開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場價(jià)格進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)；

2、市國土局組織有關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；

3、市國土局內(nèi)部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審；

4、市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 政府主管部門： 市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容：

完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時(shí)，國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下：

1、市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；

2、市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價(jià)評審委員會進(jìn)行審議；

3、市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲備開發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。

八、直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）

當(dāng)前，土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門：

項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門，市國土局土地儲備中心、分中心 主要工作內(nèi)容：

1、擬進(jìn)行一級開發(fā)企業(yè)征得原土地方、項(xiàng)目所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意，并與原土地方簽訂土地一級開發(fā)意向書；

2、集體土地向所在區(qū)縣土地儲備分中心提出一級開發(fā)申請，經(jīng)同意后由分中心向市儲備中心分中心管理部提出申請；國有土地直接向市儲備中心一級開發(fā)部提出申請。市儲備中心初步同意的，將項(xiàng)目提交市土地儲備聯(lián)席會議討論。危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請，由市危改辦提交聯(lián)席會議討論。綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯(lián)席會議討論。

程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 政府主管部門：

市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）所需文件資料：

1、一級開發(fā)申請書（原件蓋章1份）；

2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章2份）；

3、法定代表人證明書（原件蓋章2份）；

4、法定代表人身份證（復(fù)印件2份）；

5、授權(quán)委托書（原件2份）；

6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；

7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；

8、項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）； 9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；

10、無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；

11、國有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；

12、原土地方同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；

13、項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見；

14、演示文稿（電子版）；

15、其他資料。

程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同

一級開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)，雙方簽訂一級開發(fā)合同。

程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門：

擬進(jìn)行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預(yù)審申請，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報(bào)到市國土局市場處。審查標(biāo)準(zhǔn)：

1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體現(xiàn)也可以通過）；

2、建設(shè)項(xiàng)目符合國家供地政策；

3、建設(shè)單位取得宗地的一級開發(fā)權(quán)批復(fù)；

4、建設(shè)項(xiàng)目及用地標(biāo)準(zhǔn)符合節(jié)約用地原則；

5、占用耕地的補(bǔ)充耕地方案是否可行。所需文件資料：

1、申請表

建設(shè)單位填寫關(guān)于項(xiàng)目的基本信息情況；各個(gè)區(qū)縣國土分局填寫初步審查意見，并蓋章。

2、申請報(bào)告

項(xiàng)目基本情況介紹：主要分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用地需求情況、資金投入情況、原來用地情況、如果需要改變土地利用總體規(guī)劃的、說明是否納入能源利用計(jì)劃； 擬選址情況：選址方案、選址的充分性和必要性說明；

用地總規(guī)：用地面積、總建筑面積、各個(gè)功能用地的面積及建筑面積情況； 用地類型：宗地的用地現(xiàn)狀屬性說明（建設(shè)用地還是農(nóng)地、耕地）； 耕地補(bǔ)充登記初步方案：針對占用耕地的項(xiàng)目，如果不占耕地的可以不需要。辦理時(shí)間：

國土分局初審5個(gè)工作日，開發(fā)單位從分局轉(zhuǎn)到市局1個(gè)工作日，市國土局審批14個(gè)工作日

下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖3）

根據(jù)市國土局《關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下，準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作，使土地達(dá)到入市交易條件：

（1）2004年1月9日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)文件,且到2004年8月31日至少有一個(gè)文件依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項(xiàng)目用地；

（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目用地。這三類項(xiàng)目的一級開發(fā)程序如下：

程序一：取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見

所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目上會需提交的材料外，還應(yīng)提交項(xiàng)目符合458號文要求的文件。

程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目相同

下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

第三篇：北京土地一級開發(fā)流程程序

北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程 目 錄

一、土地一級開發(fā)的概念 3

二、土地一級開發(fā)的實(shí)施方式 3

三、土地一級開發(fā)成本和收益 4 四、一級開發(fā)的土地范圍 4 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 4 六、一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容 5

七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）6 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 6 程序二：確定一級開發(fā)單位 6 程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序四：辦理交通評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）7 程序六: 辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理）9 程序七: 辦理環(huán)境評價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見書 10 程序九：辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn) 11 程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)12 程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）13 程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 14 程序十三：組織驗(yàn)收，評估土地成本 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 14

八、授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）15 程序一：確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 15

9 程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 16

第四篇：土地開發(fā)程序

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

■三者的概念？

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件

《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》是建設(shè)單位或者個(gè)人的用地申請按照法定程序經(jīng)批準(zhǔn)后．由市、縣人民政府向建設(shè)單位或者個(gè)人頒發(fā)的準(zhǔn)予使用建設(shè)用地的證件，是建設(shè)單位或者個(gè)人依法使用土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的法律憑證。按照國家規(guī)定，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)填寫和頒發(fā)。

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

■三者的區(qū)別？

1.作用不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要管項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、用途等；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》主要管項(xiàng)目在建設(shè)前取得土地的合法性；《國有土地使用證》主要管建筑物、構(gòu)筑物所有人取得土地使用權(quán)的合法性注明。

2.頒發(fā)的部門不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——規(guī)劃部門；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——國土部門；《國有土地使用證》——國土部門。

3.頒發(fā)的對象不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——建設(shè)單位；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——建設(shè)單位或個(gè)人；《國有土地使用證》——產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人。

4.領(lǐng)取的時(shí)間不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——征收土地前；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——項(xiàng)目建設(shè)前；《國有土地使用證》——項(xiàng)目建成以后。

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

第五篇：土地一級開發(fā)流程

土地一級開發(fā)流程

第一章土地一級開發(fā)流程

1、選地

由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開發(fā)申請

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開發(fā)方案修改

編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。、確定土地開發(fā)單位

土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。

通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲備庫

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材料： 用地申請報(bào)告 法人營業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報(bào)告書；

國家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個(gè)人申請用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進(jìn)行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對需經(jīng)國家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國家土地管理局提出預(yù)先審查申請，由國家土地管理局組織有關(guān)人員對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請單位名稱

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開發(fā)公司提出用地申請時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請書后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過后，市政府下達(dá)具有國家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的申請;市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責(zé)任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報(bào)市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開拆遷動(dòng)員會，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動(dòng)員會議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》； 計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；

建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國家財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的知》

(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價(jià)評估費(fèi)

根據(jù)國家計(jì)委國家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長不得超過18 個(gè)月。利潤的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前3 個(gè)月平均月營業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開發(fā)商參與土地一級開發(fā)應(yīng)注意的法律問題

1、項(xiàng)目合法性問題

對于土地一級開發(fā)商來說，在投資開發(fā)土地一級開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問題是土地一級開發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會給開發(fā)商帶來很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問題。開發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對土地一級開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進(jìn)行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關(guān)土地一級開發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。對于開發(fā)商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開發(fā)商的一級開發(fā)主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級開發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會因此導(dǎo)致一級開發(fā)合同無效。

3、開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點(diǎn)

開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級開發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對于開發(fā)商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開發(fā)、減輕資金壓力

對于開發(fā)商來說，土地一級開發(fā)占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國家或上級政府對項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對于該等風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發(fā)成本的組成

土地開發(fā)成本是土地一級開發(fā)合同重要條款之一，開發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開發(fā)成本。但須注意的是，開發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對開發(fā)商來說，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）×開發(fā)商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級開發(fā)。實(shí)踐中，很多開發(fā)商參與土地一級開發(fā)就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發(fā)商在土地出讓競價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級開發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級開發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開發(fā)商就單個(gè)土地一級開發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級開發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對投資開發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。