第一篇：土地性質(zhì)變更問題

土地用途變更問題

一．法律依據(jù)

1.《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。2.《中華人民共和國土地管理法》

第五十六條建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。3．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

5.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

二．實務(wù)提點

1.我國實行嚴(yán)格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。否則，出讓方可解除合同；一旦出讓方解除合同，受讓方不但會因此而喪失土地使用權(quán)，而且須承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

2.土地用途確定后，雖不可擅自改變，但可依法改變。只要依法改變，就可避免法律風(fēng)險。

3.土地用途變更的程序：（1）申請變更；（2）出讓方及規(guī)劃部門同意變更并報政府批準(zhǔn)；

（3）出讓合同重簽或變更；（4）辦理土地使用權(quán)的變更登記

4.若擅自變更土地用途后的法律處理：出讓方享有出讓合同解除權(quán)，一旦出讓方行使出讓合同解除權(quán)，出讓合同一經(jīng)解除，則：出讓方返還土地出讓金；受讓方喪失土地使用權(quán)，承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但可視情況主張土地開發(fā)建設(shè)費用。

5.延伸探討：受讓方擅自改變土地用途，此時出讓方享有出讓合同解除權(quán)。但出讓方是否行使該解除權(quán)，出讓方可選擇。這就為出讓方權(quán)力尋租留下了巨大的空間，是巨大的法律漏洞。根據(jù)法律規(guī)定的基本精神，當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)依法行使解除權(quán)，以貫徹土地用途管理法律制度；反之，當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，出讓方卻不行使解除權(quán)，這形同默認(rèn)受讓方的違法行為，這無異于架空土地用途的法律制度，這是嚴(yán)重的行政不作為行為，有悖于依法行政。實踐中，由于土地用途的變動牽扯很多利益，為謀利，受讓方擅自改變土地用途的現(xiàn)象時有發(fā)生；而出讓方視而不見，借機權(quán)力尋租也屢見不鮮。這勢必導(dǎo)致受讓方違法成本不負(fù)反正，衍生腐敗，嚴(yán)重?fù)p害法律公平，破壞法治。因此，建立土地使用后合同跟蹤監(jiān)管制度勢在必行。

第二篇：土地使用性質(zhì)變更

土地使用性質(zhì)

一、關(guān)于改變土地使用性質(zhì)

土地使用性質(zhì)由城市規(guī)劃控制，要改變土地的使用性質(zhì)通常是這樣的：

1、所取得的土地為出讓土地，通常可直接向政府土地部門申請變更用地性質(zhì)，政府土地部門會征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金；

2、所取得土地為劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標(biāo)方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

二、關(guān)于閑置土地

1、什么是閑置土地？

根據(jù)2003年修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》（廣州市人民政府令第5號）第五條規(guī)定，具有下列情形之一的土地為閑置土地：

①超過《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》規(guī)定的動工開發(fā)期限未動工開發(fā)的；

②《國有土地使用權(quán)出讓合同》未約定或者《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自《國有土地使用權(quán)出讓合同》生效或者土地行政主管部門《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

③已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)當(dāng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的； ④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

以上幾種情形俗稱“批準(zhǔn)書階段”的閑置土地。

另外，超過土地行政主管部門核發(fā)通知用地單位辦理建設(shè)用地手續(xù)各類文件的有效期或規(guī)定期限，用地單位未取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的，也視為閑置土地。這種情形俗稱“通知書階段”的閑置土地。

2、改變國有土地建設(shè)用途由誰批準(zhǔn)？

建設(shè)用地單位使用國有土地，應(yīng)按照原依法確定的用途使用土地。如果確實需要改變土地的建設(shè)用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變用途，在報批前，應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

3、閑置土地收回來后，原征地拆遷遺留問題由誰負(fù)責(zé)？

根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條、第二十一條第二款規(guī)定，閑置土地被收回后，其原有的經(jīng)濟責(zé)任仍由原用地單位承擔(dān)，包括征地拆遷遺留問題。

已實施房屋拆遷，尚未完成補償安置的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令原拆遷人在限期內(nèi)償付臨遷費并補償安置被拆遷人。

4、閑置土地收回來后，前期投入是否予以償還？ 根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條規(guī)定，閑置土地被收回后，前期投入將不予償還。

5、根據(jù)廣州市國土房管局2005年3月31日出臺的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，已經(jīng)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的閑置土地，如是經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，每月將按合同出讓金總額的1.2%支付土地閑置費；未簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或未辦理劃撥用地手續(xù)的閑置土地，屬于中心區(qū)的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，閑置費的征收標(biāo)準(zhǔn)為每月26元／平方米。該規(guī)定從2005年5月1日起實施。PS：可參見《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》

三、關(guān)于房地產(chǎn)改變土地使用用途補交地價

1、補交地價的公式： ①補交地價額=（現(xiàn)用途標(biāo)定地價一原用途標(biāo)定地價）×分?jǐn)偦赝恋厥褂脵?quán)面積

②標(biāo)定地價 =｛基準(zhǔn)地價 ×［ 1+（上蓋建筑物總建筑面積 ÷ 基地面積-2）×0.3 ］+ 基準(zhǔn)地價 × 區(qū)位環(huán)境系數(shù)｝

2、補交地價的方式應(yīng)根據(jù)實際情況核實后，屬一次性改變房地產(chǎn)使用性質(zhì)的，采取一次性補交有效出讓年限地價的形式；屬中短期經(jīng)營改變房地產(chǎn)使用性質(zhì)的，采取補交若干年地價的形式，補交地價最短年限為二年。補交若干年地價的公式為： 若干年地價=標(biāo)定地價×M（2N+1-M）÷N（N+1）。式中：M為改變功能的年限；N為正常出讓的最高年限。

逐年補交地價公式：每年應(yīng)補地價=標(biāo)定地價×2÷（N+1）。

3、補交地價由改變功能者補交。屬開發(fā)公司改變功能的，由開發(fā)公司補交；屬業(yè)權(quán)人改變功能的，由業(yè)權(quán)人補交地價。

3、同一宗地的土地使用年限，不論存在幾種房地產(chǎn)用途，均應(yīng)統(tǒng)一使用年限。土地使用年限仍以原出讓或劃撥土地使用權(quán)確定的土地使用年限為準(zhǔn)。原沒有確定土地使用年限的，以建筑物主要用途的正常出讓年限確認(rèn)其土地使用年限。如房地產(chǎn)改變功能后土地使用年限較原出讓年限短的，只補交剩余年限地價；如房地產(chǎn)改變功能后土地使用年限長于正常出讓年限的，應(yīng)補交正常出讓年限地價+延長年限地價。

四、幾個案例

1、改變土地使用性質(zhì)

事由：有一塊地，大概是10畝左右，地處一個新市政府的附件，換句話說是一個城市的新城區(qū)。早年這塊地是按工業(yè)用地而買的（使用權(quán)），但是隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)是繁華地段，而這塊的對面已經(jīng)都是新的住宅小區(qū)，大概是4500到5500每平方，中間這條路大概是5米寬。周邊現(xiàn)在還有部分生產(chǎn)企業(yè)。現(xiàn)在有打算想開發(fā)這塊地，但是這塊地的性質(zhì)是工業(yè)用地。

解答：如果你取得的地塊是出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質(zhì)，政府土地部門會征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。如果該地塊是劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標(biāo)方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

2、聯(lián)合開發(fā)

事由：土地使用權(quán)所有者有土地，但是資金實力有限，但是又想搞房地產(chǎn)開發(fā)。解答：聯(lián)合一家資金雄厚的公司共同組建項目公司，共同受讓該地塊，共同開發(fā)。

3、使用性質(zhì)難改變帶來開發(fā)難度

事由：廣州番禺“飛龍世界”地塊難拍。

解答：土地使用性質(zhì)難改變，對原有的旅游性質(zhì)用地難以轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

4、關(guān)于劃撥土地買賣搞開發(fā)

事由：有一批劃撥土地，批準(zhǔn)是用來建經(jīng)濟適用住房的，但由于公司資金能力有限，于是就聯(lián)合出資方，以本公司名義辦理房地產(chǎn)開發(fā)，樓盤開發(fā)除去部分給員工使用外，另有部分送到市場銷售。

解讀：以劃撥土地與他人聯(lián)建，是一種變相的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。風(fēng)險主要在出資方。PS：在劃撥土地上建造的房屋面向社會出售需補辦國有土地出讓手續(xù)。

? 變更土地性質(zhì)需要注意權(quán)限、原則、程序三方面的問題。

1、權(quán)限問題：由于土地使用性質(zhì)變更必須經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理委員會批準(zhǔn)，一般規(guī)委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當(dāng)?shù)匾话咽直仨殞Υ耸虏环磳Σ庞锌赡?/p>

2、原則問題：當(dāng)?shù)匾?guī)劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應(yīng)該支持并同意(主要是規(guī)劃部門審核是否符合土地利用規(guī)劃，國土部門負(fù)責(zé)變更費用的核定和是否有相應(yīng)的土地利用指標(biāo)核定)，因此土地必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認(rèn)為有相當(dāng)合理的理由)

3、程序問題：首先土地方向規(guī)劃部門提出變更申請，規(guī)劃審批—國土部門征詢意見—規(guī)劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規(guī)劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規(guī)劃設(shè)計條件變更

變更土地使用性質(zhì)必須報批。

如何改變土地使用性質(zhì)？

假如我手上有一塊地，大概是10畝左右，地處一個新市政府的附件，換句話說是一個城市的新城區(qū)。早年這塊地是按工業(yè)用地而買的（使用權(quán)），但是隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)是繁華地段，而這塊的對面已經(jīng)都是新的住宅小區(qū)，大概是4500到5500每平方，中間這條路大概是5米寬。周邊現(xiàn)在還有部分生產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)在有打算想開發(fā)這塊地，但是這塊地的性質(zhì)是工業(yè)用地。請問如果想向政府申請由工業(yè)用地改為住宅用地或者商業(yè)用地，中間需要什么樣的程序和補交多少類型的稅收的費用，以及一些法律上的程序。

如果你取得的地塊是出讓土地，通常可直接向政府土地部門申請變更用地性質(zhì)，政府土地部門會征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補交土地出讓金。如果該地塊是劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標(biāo)方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。

第三篇：關(guān)于變更土地性質(zhì)涉及財務(wù)稅務(wù)問題

關(guān)于變更土地性質(zhì)涉及的財務(wù)、稅務(wù)問題的匯報

根據(jù)公司工作計劃，于07年開發(fā)度假村一處土地，建設(shè)首期可銷售物業(yè)。此項開發(fā)涉及到該處土地的性質(zhì)變更問題：由原來的旅游業(yè)用地變更為住宅用地。

通過于當(dāng)?shù)貒敛块T溝通，得知土地性質(zhì)變更需要走重新掛牌程序，首先政府將收回該塊土地，然后變更土地性質(zhì)后再次掛牌該塊土地。這樣就涉及到了兩個環(huán)節(jié)的財務(wù)及稅務(wù)處理問題：

環(huán)節(jié)一：政府收回土地。這個環(huán)節(jié)中，土地證被國土部門收回，土地所有權(quán)發(fā)生了變更。由于此時還不確定未來是否能夠再次摘牌拿回土地，不能確定與之相關(guān)的經(jīng)濟利益是否能購流入公司，因此在帳務(wù)處理中不應(yīng)確認(rèn)銷售收入，而應(yīng)該記在往來科目（應(yīng)收賬款）。

環(huán)節(jié)二：土地掛牌銷售。這個環(huán)節(jié)會出現(xiàn)兩種可能，1、我公司摘牌；

2、其他公司摘牌。如果我公司重新摘牌，那么只需記入開發(fā)成本，相應(yīng)沖減上一環(huán)節(jié)記入的應(yīng)收賬款即可。如果其他公司摘牌，政府按照土地收回時確認(rèn)的價格支付我公司土地價款，此時按照轉(zhuǎn)讓價格確認(rèn)銷售收入，并支付相應(yīng)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

第四篇：土地變更調(diào)查有關(guān)問題的說明

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土地變更調(diào)查有關(guān)問題的說明

（一）關(guān)于新增建設(shè)用地調(diào)查

1、對于已辦理用地手續(xù)的土地，實地未發(fā)生變化的不變更，部分發(fā)生變化的只對發(fā)生變化部分變更和細(xì)化調(diào)查。

2、施工中的新增建設(shè)用地，實際用途不明、認(rèn)定細(xì)化分類有困難時，參照規(guī)劃或項目設(shè)計用途來確定其細(xì)化的二、三級地類調(diào)查。

3、建設(shè)用地細(xì)化地類調(diào)查只是針對新增建設(shè)用地部分，對已有建設(shè)用地不進(jìn)行細(xì)化地類調(diào)查。

(二)關(guān)于土地開發(fā)、復(fù)墾、整理調(diào)查

1、土地開發(fā)

指對未利用地，通過工程、生物、綜合整治和配套建設(shè)等措施，使其變?yōu)榭晒┙ㄔO(shè)或農(nóng)業(yè)使用的土地。

土地變更調(diào)查中，由土地開發(fā)項目將未利用地變?yōu)楦氐?，?jīng)過土地部門組織驗收后方可作為土地開發(fā)增加耕地進(jìn)行變更統(tǒng)計。

2、土地復(fù)墾

指對在生產(chǎn)、建設(shè)活動中因挖損、塌陷、壓占、污染等造成破壞的土地，采取整治措施，恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的土地。

土地變更調(diào)查中，通過土地復(fù)墾項目恢復(fù)成耕地的，經(jīng)過土地部門組織驗收后方可作為土地復(fù)墾增加耕地進(jìn)行變更統(tǒng)計。

3、土地整理

指在一定區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，對土地利用狀況進(jìn)行調(diào)整改造、綜合整治，包括農(nóng)用地整理和建設(shè)用地整理。

土地變更調(diào)查中，通過土地整理項目變成耕地的，經(jīng)過土地部門組織驗收后方可作為土地整理增加耕地進(jìn)行變更統(tǒng)計。

對于由農(nóng)民自主開發(fā)、復(fù)墾、整理增加的耕地，按實地土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行變更，不作為土地開發(fā)、復(fù)墾、整理增加耕地進(jìn)行統(tǒng)計。

撂荒耕地仍按耕地統(tǒng)計匯總，不能按未利用或其他退耕地類進(jìn)行變更調(diào)查、匯總。

（三）關(guān)于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)查

農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，指農(nóng)用地中改變原有種植業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、副

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業(yè)等在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所占的比例。

土地變更調(diào)查中，因種植效益原因由耕地改為園地、林地、牧草地、畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、養(yǎng)殖水面的，為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整范疇，反之也如此。屬可調(diào)整地類的，按可調(diào)整地類調(diào)查、匯總。

（四）關(guān)于生態(tài)退耕調(diào)查

指因生態(tài)環(huán)境建設(shè)需要，國家有計劃、有步驟地退耕還林、還草、還湖的耕地。

1、土地變更調(diào)查中，按照 “退耕還林工程”規(guī)劃，已經(jīng)停止耕種的還林、還園、還草、還湖的耕地。

2、同一退耕圖斑出現(xiàn)“退耕還林工程” 面積與土地變更調(diào)查面積不一致時，應(yīng)以實地現(xiàn)狀調(diào)查為準(zhǔn)。

3、非“退耕還林工程”的退耕耕地，如防護林建設(shè)、城市綠化帶等，當(dāng)不再恢復(fù)耕種時，以實地現(xiàn)狀進(jìn)行變更，按“其他”類填表和匯總。

4、注意生態(tài)退耕還林、還園、還草、還湖與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、可調(diào)整地類的區(qū)別。

（五）關(guān)于災(zāi)毀耕地調(diào)查

指因水沖、沙壓、山崩、泥石流、溝蝕、地震等自然災(zāi)害破壞，三年內(nèi)不能恢復(fù)耕種的耕地，按災(zāi)毀耕地調(diào)查、匯總，并在《分析報告》中進(jìn)行說明。

（六）關(guān)于可視為補充耕地的園地調(diào)查

將閑置的建設(shè)用地、未利用地開發(fā)整理成園地，經(jīng)過土地部門組織驗收認(rèn)定后，作為補充耕地的園地，按可調(diào)整地類調(diào)查、匯總,即按園地帶K地類上圖、匯總。

（七）關(guān)于土地利用更新調(diào)查

1、土地利用更新調(diào)查（簡稱更新調(diào)查），指采用大于或等于原調(diào)查比例尺的最新工作底圖（指航空、航天遙感標(biāo)準(zhǔn)分幅正射影像圖，地形圖），在原土地詳查和變更調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行的“二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查”。

2、更新調(diào)查的結(jié)果需經(jīng)省級土地行政主管部門組織檢查驗收確認(rèn)后，方可納入土地變更調(diào)查匯總數(shù)據(jù)上報或提供其他部門使用。

第五篇：土地承包合同性質(zhì)

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土地承包合同性質(zhì)

土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的方式有很多。土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓也屬于土地流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)和其他流轉(zhuǎn)行為一樣，土地承包也需要簽訂相關(guān)合同。在現(xiàn)實生活中，土地承包合同性質(zhì)各有不同，需要注意加以區(qū)分。那么土地承包合同性質(zhì)都有哪些?贏了網(wǎng)為您解答。

一、農(nóng)村土地承包合同按照不同的性質(zhì)可以區(qū)分為不同類型：

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（一）按照承包方的主體資格的不同，可以區(qū)分為發(fā)包方與本集體經(jīng)濟組織成員訂立的承包合同和與本集體經(jīng)濟組織成員以外人員訂立的承包合同兩種。

這種區(qū)分的意義在于：

1、兩者所能承包的土地的范圍不一。集體經(jīng)濟組織成員可以參與所有由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的土地，法律對于這類承包人可以承包的土地，在范圍上沒有限制。只要承包人有屬于發(fā)包方的組織成員的身份，便可以參與發(fā)包方發(fā)包的任何類型的土地的承包。但是，按照《農(nóng)村土地承包法》第15條的規(guī)定，對于不宜采取家庭承包的農(nóng)村土地如荒山、荒丘、荒溝、荒灘以及數(shù)量較少的菜地、養(yǎng)殖水面等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式確定承包人。也就是說，只有不適宜以家庭承包的方式承包的“四荒地”及其他數(shù)量較少的菜地、養(yǎng)殖水面等，才可以由本集體經(jīng)濟組織以外的人承包。但是，必須明確，對于“四荒地”等土地，法律只是規(guī)定可以由本集體經(jīng)濟組織以外的人承包，并沒有規(guī)定只能由該類人承包?？梢?，對這類土地，集體經(jīng)濟組織的成員依然可以參與承包。

2、二者的權(quán)利大小不一。對于以家庭承包以外的方式承包的農(nóng)村土地，同等條件下，集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先的承包權(quán)。這是《農(nóng)村土地承包法》第47條明文規(guī)定的。該條規(guī)定實際上是維持了我國多

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項法律所確認(rèn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對本集體經(jīng)濟組織所有的資源所享有的獨占權(quán)。因此，以集體經(jīng)濟組織以外人員作為承包方，只能看作是例外規(guī)定。按照權(quán)威解釋，這樣規(guī)定主要是考慮到在一些人少地多的地方以及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市郊區(qū)，本集體經(jīng)濟組織成員沒有足夠的資金、技術(shù)、勞動力承包全部土地，需要由集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人承包四荒地等其他土地。這樣.既可以使閑置的土地資源得到開發(fā)和利用，增加集體收益，使集體成員受益，也為有資金、有興趣投資于土地的企業(yè)和個人找到了一條較好的投資途徑。此外，兩種合同訂立的程序也不同。

（二）按照承包土地種類的不同，農(nóng)村土地承包合同可以區(qū)分為耕地承包、草地承包、林地承包。這種分類的意義在于，不同種類的土地，法定的承包期限長短不一。按照《農(nóng)村土地承包法》第20條的規(guī)定，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30～50年，林地的承包期限為30～70年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。這樣的規(guī)定比較科學(xué)合理。因為，不同性質(zhì)土地的投資，其收益的周期差別也比較大。一般來說，耕地的質(zhì)量比較高，如果沒有特殊需要，承包人一般并不需要做太大的土質(zhì)改造就可以直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，耕地投資的利益回收周期相對而言比較短，耕地上種植的作物大多數(shù)當(dāng)年就可以產(chǎn)生收益，最多二三年一般都能取得土地收益。因此，法律規(guī)定了相對較短的承包期。而且，耕地上種植的各種類型的作物，在生長周期上并沒有太大的差別，法律統(tǒng)一規(guī)

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定了30年承包期。但是，對于草地而言，由于本身在土質(zhì)上難以與耕地相比，許多土地必須通過土質(zhì)再造才能滿足草地承包人的經(jīng)營需要，因此，法律規(guī)定了相對較長的、有彈性的承包期。而林地的投資回收周期就更長，從尊重客觀實際出發(fā)，法律規(guī)定了最長70年的承包期。如果70年仍然難以收回投資的，可以經(jīng)過國務(wù)院林業(yè)行政主管部門的批準(zhǔn).延長承包周期。

綜上所述，土地承包合同性質(zhì)根據(jù)土地性質(zhì)的不同存在差異。根據(jù)具體的案例應(yīng)當(dāng)具體分析。比如承包土地的種類不同，就可以區(qū)分出耕地承包、草地承包、或林地承包等。因為土地承包合同性質(zhì)各有不同，所以建議由專業(yè)人士草擬相關(guān)土地承包合同。更多相關(guān)知識您可以咨詢贏了網(wǎng)！

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