第一篇：增資可行性報(bào)告

篇一：增資可行性研究報(bào)告編寫格式

外商獨(dú)資企業(yè)

*******************有限公司

增資的可行性研究報(bào)告

投資方：******************************************目錄 第二章 項(xiàng)目投資方概況 第三章 公司概況 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章

第十章 擬申請變更內(nèi)容 產(chǎn)品及市場狀況分析 生產(chǎn)分析 消防、環(huán)保、職業(yè)安全衛(wèi)生與節(jié)能 人員組織和機(jī)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測 社會及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)第一章 項(xiàng)目概況

一、概述

二、本公司概況

三、增資用途

第二章 項(xiàng)目投資方概況

一、項(xiàng)目投資單位概況 企業(yè)名稱： 注冊地址： 法定代表人：

二、投資方背景介紹

1、總體情況

2、歷史沿革

3、經(jīng)營活動

4、專利技術(shù)及生產(chǎn)能力

5、銷售網(wǎng)絡(luò)

6、公司效益篇二：增資可行性報(bào)告

世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股可行性研究報(bào)告 作者: 來源: 日期:2010年03月26日

聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。在本文作者所知情的范圍內(nèi)，本機(jī)構(gòu)、本人以及財(cái)產(chǎn)上的利害關(guān)系人與所評價(jià)的證券沒有任何利害關(guān)系。

盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股 可行性研究報(bào)告 戰(zhàn)略策劃與投資部 2010-3-19 i盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 5.2 經(jīng)營目標(biāo)............................................................................................................20 5.3 業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃....................................................................................................20 第六章 項(xiàng)目必要性分

析.........................................................................................21 6.1 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模................................................................................21 6.2 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向....................21 6.3 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)........................................................22 6.4 品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)............................................................22 第七章 投資方案情

況.............................................................................................23 7.1 投資方案............................................................................................................23 7.2 投資額及定價(jià)依據(jù)............................................................................................23 7.3 資金籌措............................................................................................................23 7.4 資金運(yùn)用............................................................................................................23 第八章 項(xiàng)目投資效益分

析.....................................................................................24 8.1 損益分析...........................................................................................................248.2 投資回報(bào)分析...................................................................................................27 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控

制.........................................................................................28 9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.2 市場風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.4 管理風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................29 9.5 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險(xiǎn)....................................................................29 9.6 引進(jìn)資金投資項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)........................................................................29 第十章 結(jié)

論.............................................................................................................30 iii盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 前言

今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對于業(yè)內(nèi)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。

受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等驅(qū)動因素影響，2009 年我國個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增 1.4 萬億元，2002~2009 年復(fù)合增長率高達(dá)27%。未來隨著城市化進(jìn)程等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個(gè)人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。

從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%的市場份額，獨(dú)立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司模式。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（cb richard ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價(jià)等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。同時(shí)我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合富輝煌旗下的保來理財(cái)，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全國化擴(kuò)張。

盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達(dá)30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。

綜上，通過增資擴(kuò)股進(jìn)入盛澤擔(dān)保，對于世聯(lián)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；鲩L鞏固行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實(shí)現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概述 1.1 項(xiàng)目內(nèi)容

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡稱“盛澤擔(dān)?！保┻M(jìn)行增資擴(kuò)股。

增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 37.5%的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權(quán)。1.2 項(xiàng)目總投資額

項(xiàng)目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計(jì)入資本公積。定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià)20%，折合每股 1.536 元。1.3 項(xiàng)目資金籌措

項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。1.4 項(xiàng)目資金運(yùn)用

盛澤擔(dān)保增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張開辦費(fèi)：未來3 年計(jì)劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi)50 萬元。2、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到4.5 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。3、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70 萬元用于集成 it 系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運(yùn)營管理效率。

5、30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃實(shí)施的人力儲備。

1.5 項(xiàng)目投資效益

根據(jù)測算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 5.09 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 1.6 結(jié)論

從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目同時(shí)會帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。第二章 目標(biāo)企業(yè)基本情況 2.1 概況

中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公司 注冊資本：5,000 萬人民幣 法定代表人：羅守坤

成立時(shí)間：2006 年 5 月 10 號

注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層7 單元 主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項(xiàng)目）2.2 股權(quán)及控制情況 2.2.1 股東出資情況

序號 股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10% 合計(jì) 5000 100% 公司本次計(jì)劃對盛澤擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號 股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1 羅守坤 450056.25% 2 張艾艾 5006.25% 3世聯(lián)地產(chǎn)300037.5%合計(jì) 8000 100%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 2.2.2 董事和高級管理人員介紹

1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理；2007 年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。

2、牛勇先生，現(xiàn)年 36歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級公司財(cái)務(wù)部部長，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理。現(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。

3、何建中先生，現(xiàn)年 42歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計(jì)劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004 年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。

4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學(xué)會注冊財(cái)富管理師（cwm）資格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部電腦科；2000 年-2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理；2004 年-2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理；2006 年7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理。現(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì) 22 人，平均任職年限 3.2 年，80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。2.3 組織結(jié)構(gòu)

盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會是盛澤擔(dān)保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。篇三：增資可行性報(bào)告 增資可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容

一、公司現(xiàn)狀

1、公司成立時(shí)間、開工時(shí)間、投產(chǎn)時(shí)間

2、最近年度經(jīng)營狀況（產(chǎn)值、銷售收入、利潤、稅金）

3、主要產(chǎn)品、應(yīng)用領(lǐng)域和用途

4、現(xiàn)有人員狀況。

二、增資目的、原因

三、新增產(chǎn)品的市場（銷售方向、主要客戶）

四、新增產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝或工序

五、增資后公司的生產(chǎn)規(guī)模及銷售規(guī)模

六、投資總額、注冊資本及出資方式

七、原材料、能源、運(yùn)輸?shù)那闆r（（耗電、耗水）

八、環(huán)保情況（工業(yè)廢水、生活污水、廢氣、固體廢物、噪音等 的處置）

九、經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)效益

1、增資的投資分配

2、銷售計(jì)劃（未來幾年的銷售收入計(jì)劃、銷售產(chǎn)品明細(xì)）

3、財(cái)務(wù)分析

4、進(jìn)口設(shè)備清單

備注：企業(yè)在編寫可行性研究報(bào)告時(shí)，可結(jié)合增資項(xiàng)目的實(shí)際情況，對所要求的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。如增資項(xiàng)目不涉及其中內(nèi)容，可以在說明情況后不再進(jìn)行詳細(xì)論證。

第二篇：增資可行性報(bào)告

世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股可行性研究報(bào)告

作者: 來源: 日期:2010年03月26日

聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。在本文作者所知情的范圍內(nèi)，本機(jī)構(gòu)、本人以及財(cái)產(chǎn)上的利害關(guān)系人與所評價(jià)的證券沒有任何利害關(guān)系。

盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

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對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴(kuò)股 可行性研究報(bào)告

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2010-3-19 I盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

5.2 經(jīng)營目標(biāo)............................................................................................................20 5.3 業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃....................................................................................................20 第六章 項(xiàng)目必要性分析.........................................................................................21 6.1 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模................................................................................21 6.2 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向....................21 6.3 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)........................................................22 6.4 品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)............................................................22 第七章 投資方案情況.............................................................................................23 7.1 投資方案............................................................................................................23 7.2 投資額及定價(jià)依據(jù)............................................................................................23 7.3 資金籌措............................................................................................................23 7.4 資金運(yùn)用............................................................................................................23 第八章 項(xiàng)目投資效益分析.....................................................................................24 8.1 損益分析...........................................................................................................24 8.2 投資回報(bào)分析...................................................................................................27 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制.........................................................................................28 9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.2 市場風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................28 9.4 管理風(fēng)險(xiǎn)............................................................................................................29 9.5 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險(xiǎn)....................................................................29 9.6 引進(jìn)資金投資項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)........................................................................29 第十章 結(jié)論.............................................................................................................30 III盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

前言

今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對于業(yè)內(nèi)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。

受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等驅(qū)動因素影響，2009 年我國個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增 1.4 萬億元，2002~2009 年復(fù)合增長率高達(dá)27%。未來隨著城市化進(jìn)程等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個(gè)人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。

從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%的市場份額，獨(dú)立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司模式。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（CB Richard Ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。

目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價(jià)等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。同時(shí)我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合富輝煌旗下的保來理財(cái)，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全國化擴(kuò)張。

盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達(dá)30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。

綜上，通過增資擴(kuò)股進(jìn)入盛澤擔(dān)保，對于世聯(lián)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化增長鞏固行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實(shí)現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

第一章 項(xiàng)目概述

1.1 項(xiàng)目內(nèi)容

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡稱“盛澤擔(dān)?！保┻M(jìn)行增資擴(kuò)股。

增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 37.5%的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權(quán)。

1.2 項(xiàng)目總投資額

項(xiàng)目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計(jì)入資本公積。

定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià)20%，折合每股 1.536 元。

1.3 項(xiàng)目資金籌措

項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。

1.4 項(xiàng)目資金運(yùn)用

盛澤擔(dān)保增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張開辦費(fèi)：未來3 年計(jì)劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi)50 萬元。2、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，擔(dān)?？傤~度將達(dá)到4.5 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。3、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運(yùn)營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃實(shí)施的人力儲備。

1.5 項(xiàng)目投資效益

根據(jù)測算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 5.09 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

1.6 結(jié)論

從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目同時(shí)會帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。

第二章 目標(biāo)企業(yè)基本情況

2.1 概況

中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公司

注冊資本：5,000 萬人民幣

法定代表人：羅守坤

成立時(shí)間：2006 年 5 月 10 號

注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層7 單元

主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項(xiàng)目）

2.2 股權(quán)及控制情況

2.2.1 股東出資情況

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10%

合計(jì) 5000 100%

公司本次計(jì)劃對盛澤擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 37.5%

合計(jì) 8000 100%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

2.2.2 董事和高級管理人員介紹

1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理；2007 年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。

2、牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級公司財(cái)務(wù)部部長，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。

3、何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計(jì)劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004 年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。

4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學(xué)會注冊財(cái)富管理師（CWM）資格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部電腦科；2000 年-2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理；2004 年-2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理；2006 年7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。

盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì) 22 人，平均任職年限 3.2 年，80%以上人員為大學(xué)專科以上學(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。

2.3 組織結(jié)構(gòu)

盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會是盛澤擔(dān)保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。

盛澤擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。盛澤擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺運(yùn)營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護(hù)）、產(chǎn)品運(yùn)營部、銷售管理部、人力行政部、財(cái)務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。

盛澤擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下：

2.4 控股及參股子公司情況

截至2009 年 12 月31 日，盛澤擔(dān)保下屬子公司如下圖所示：

1、深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司

深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本5000 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 3 單元。截至2009 年 12 月31 日，股盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳盛澤擔(dān)保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計(jì) 5000 100%

主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 6,143.85 3,414.81 3,440.26

總資產(chǎn) 10,820.97 6,261.89 6,678.34

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89

凈利潤 729.04 74.25 440.26 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

2、深圳盛澤按揭代理有限公司

深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本200 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層2 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100%

合計(jì) 200 100％

主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 909.15 486.59 465.90

總資產(chǎn) 1,565.29 600.46 943.92 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36

凈利潤 422.55 20.70 365.59 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

3、深圳市加順貸投資有限公司

深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本610 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 5 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳盛澤擔(dān)保有限公司 610 100%

合計(jì) 610 100％

主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)），國內(nèi)貿(mào)易（不含專營、專控、專賣商品）。最近3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 590.00 597.88 605.24

總資產(chǎn) 605.00 602.88 605.24

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入

凈利潤-7.87-7.36-4.76 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

2.5 員工情況

截至2009 年 12 月31 日，有正式員工261 人，員工基本構(gòu)成如下：

1、專業(yè)結(jié)構(gòu)

專業(yè)構(gòu)成 人數(shù)(人)比例

銷售 190 72.8%

風(fēng)險(xiǎn)管理 14 5.4%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

其它業(yè)務(wù)后臺 28 10.7%

職能后臺 29 11.1%

合計(jì) 261 100%

2、教育程度

教育程度 人數(shù)(人)比例

碩士及以上 2 0.7%

本科 75 28.7%

大專 90 34.4%

中專/高中 93 35.6%

其它 1 0.3%

合計(jì) 261 100%

3、年齡結(jié)構(gòu)

年齡 人數(shù)(人)比例 20-25 歲 62 23.7% 26-30 歲 133 50.9% 31-35 歲 49 18.7% 36-40 歲 13 4.9% 41 歲以上 4 1.5%

合計(jì) 261 100% 第三章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù)

3.1 主營業(yè)務(wù)及其變化情況

時(shí)間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年

按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理

現(xiàn)金贖樓 置業(yè)擔(dān)保 置業(yè)擔(dān)保

主營業(yè)務(wù)

現(xiàn)金贖樓 現(xiàn)金贖樓

小額信貸 小額信貸盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費(fèi)用；為客戶免費(fèi)提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。

置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。

現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)別在于置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。

小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費(fèi)、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用款的無抵押、無擔(dān)保小額信用貸款。

3.2 行業(yè)基本情況

3.2.1 行業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策

按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進(jìn)行管理。

置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機(jī)構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。

小額信貸自 2007 年深圳試點(diǎn)以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會陸續(xù)有更加嚴(yán)格和全面的監(jiān)管辦法出臺。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》銀監(jiān)發(fā)（2008）23 號文、《深圳市小額貸款公司試點(diǎn)管理暫行辦法》深圳市政府（2009）8 號文、《小額貸款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定》銀監(jiān)發(fā)（2009）48 號文

3.2.2 我國房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況

與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級發(fā)展階段。

按揭代理：

上海：

2000 年4 月 安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站；盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

2001 年 1 月 安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)；

2004 年3 月 世界銀行國際金融公司IFC 入股安家200 萬美元；

2005 年9 月 安家受市場調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成，退出按揭引薦市場。

其他地區(qū)：

2003 年 億達(dá)按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務(wù)公司；

2004 年 盛澤按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司；

2006 年 偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。

擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓）：

2002 年 中蘭德不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資金3 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司；

2002 年 不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資本金 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司；

2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊資本金5000 萬，2008 年增資到 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。

小額信貸：

2005 年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點(diǎn)，有代表性的是由中科院支持的全國 6 省市的農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)；

2005 年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)模化發(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)；

2007 年，人民銀行深圳中心支行推動 5 家公司進(jìn)行小額貸款試點(diǎn)，世聯(lián)小額信貸是其中之一；

2008 年，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，全國多城市開始推動小額貸款試點(diǎn)；

2009 年，全國小額貸款牌照發(fā)放進(jìn)入高峰期。

3.2.3 影響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素

1、有利因素

按揭代理：

序號 有利因素 描述

銀行競爭加劇，需借助專業(yè)按揭代理機(jī)構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī)

銀行房貸業(yè)務(wù)競爭加劇

模。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

序號 有利因素 描述

市場對按揭代理專業(yè)服務(wù)需 房貸業(yè)務(wù)參與各方對按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量

求加強(qiáng) 要求提升。

城市間二手房交易市場及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為

區(qū)域發(fā)展不平衡

專業(yè)按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)全國化發(fā)展提供了機(jī)會。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：

序號 有利因素 描述

房產(chǎn)交易過程中的過戶及抵押登記時(shí)間較長導(dǎo)致了市

過戶及抵押登記時(shí)間較長

場對階段性擔(dān)保的需求。

房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服 銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長的個(gè)人房貸和理財(cái)服 務(wù)

務(wù) 需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機(jī)會。

城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)全國

區(qū)域發(fā)展不平衡

化發(fā)展提供了機(jī)會。

小額信貸：

序號 有利因素 描述

政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展，1 政策導(dǎo)向明確

逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長。

市場空間大 國內(nèi)房屋按揭、民間借貸需求巨大。

國際行業(yè)成熟，經(jīng)驗(yàn)可充分 國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗(yàn)，可充分 3

借鑒 借鑒，降低試錯(cuò)成本。

國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小

商業(yè)銀行合作空間大

額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。

人民銀行個(gè)人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開

信用環(huán)境基本具備

展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。

2、不利因素

按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)：

序號 不利因素 描述

房地產(chǎn)市場政策和信貸政策 業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量

影響 影響較大。2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性

行業(yè)進(jìn)入門檻低，簡單的價(jià)格競爭將導(dǎo)致贏利下降，3 行業(yè)惡性競爭 惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)制裁和政府主

管部門的干預(yù)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

序號 不利因素 描述

房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時(shí)間將持

過戶和抵押登記時(shí)間縮短

續(xù)擠壓擔(dān)保收費(fèi)率。

小額信貸：

序號 不利因素 描述

將來可能的政策管制 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動。

可能的行業(yè)無序競爭 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無序競爭。

尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動大；從業(yè)人員缺乏

信用環(huán)境有待繼續(xù)提高

行業(yè)資質(zhì)管理。

3.3 競爭地位

3.3.1 房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況

主營業(yè)務(wù) 主要競爭對手 競爭地位比較

南楓按揭

按揭代理 業(yè)務(wù)量接近，盛澤品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。

（泛華金融）

盛澤暫落后于2 家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸，置業(yè)擔(dān)保 不動產(chǎn)、安信巨融

盛澤處于高速成長期，計(jì)劃于2012 年全面超越。

融安擔(dān)保、安信巨 盛澤產(chǎn)品豐富、收費(fèi)合理、渠道多，市場占有率20%

現(xiàn)金贖樓

融 以上，優(yōu)勢較為明顯。

三家企業(yè)貸款余額分別為 7.6、3.5 和2 億元，月增量 信安易貸、中安信

小額信貸 分別為6000、3000 和 1600 萬元，盛澤貸款余額4000

業(yè)、UA

萬元，月增量 1000 萬元。

3.3.2 盛澤擔(dān)保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢

1、盛澤擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價(jià)值鏈條較為獨(dú)特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價(jià)值，快速提高整體市場占有率。

2、盛澤擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財(cái)務(wù)優(yōu)勢。

3、盛澤擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷模式，市場競爭力較強(qiáng)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

3.4 主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況

3.4.1 主要服務(wù)產(chǎn)品概述

盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：”Mortgage & Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。

主營業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)開展情況

按揭代理 無風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng)

置業(yè)擔(dān)保 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰

現(xiàn)金贖樓 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰

小額信貸 擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，適度開展 3.4.2 業(yè)務(wù)流程

1、按揭代理業(yè)務(wù)流程

2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

3、小額信貸業(yè)務(wù)流程

3.4.3 經(jīng)營模式

☆ 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。盛澤業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進(jìn)按揭營銷”的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式，實(shí)行“市場拓展→專業(yè)受理→ 售后服務(wù)”的專業(yè)細(xì)分和“梯隊(duì)小組+業(yè)務(wù)聯(lián)動”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務(wù)規(guī)模，降低運(yùn)營成本。

小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實(shí)現(xiàn)。

3.4.4 最近3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收

單位：萬元

業(yè)務(wù)品種 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2007 年 2008 年 同比變動 2009 年 同比變動

年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377-68% 519,635 255%

按揭代理

業(yè)務(wù)總收入 1,932 566-71% 1,701 201%

年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020-6% 194,327 1393%

置業(yè)擔(dān)保

業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%

年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3%

現(xiàn)金贖樓

業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855-18%

年業(yè)務(wù)量 1,867 933-50% 7,058 656%

小額貸款

業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部

3.4.5 最近3 年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成

單位：萬元盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

業(yè)務(wù)品種 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例

按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7%

置業(yè)擔(dān)保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6%

現(xiàn)金贖樓 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4%

小額貸款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0%

其它 12 0.5% 263 12.0% 587 11.3%

收入合計(jì) 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部

3.4.6 主營業(yè)務(wù)的銷售情況分析

自2006 年以來，盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。

排除房地產(chǎn)市場2007 年的高峰和2008 年的低谷對業(yè)務(wù)銷售的特別影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在2009 年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的

85.4%下降到2009 年的32.7%，2009 年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 5,200 萬元。

3.4.7 主要客戶和合作機(jī)構(gòu)情況

1、盛澤擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個(gè)人業(yè)主，二是銀行機(jī)構(gòu)。終端個(gè)人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī)構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費(fèi)方和合作伙伴。

2、合作銀行及合作內(nèi)容

合作項(xiàng)目

按揭代理 擔(dān)保

銀行名稱

擔(dān)保額度

合作特點(diǎn) 保證金比例

（不含平轉(zhuǎn)）

工商銀行 交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯 3000 萬 10%

深圳發(fā)展銀行 消費(fèi)類業(yè)務(wù)有優(yōu)勢 2500 萬 10%

平安銀行 政策優(yōu)勢不明顯 1 億 10%

交通銀行 交易類，操作便捷 1.5 億 5%

農(nóng)業(yè)銀行 交易類 2000 萬 10%

光大銀行 商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢 5000 萬（申報(bào)中）--盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 合作項(xiàng)目

按揭代理 擔(dān)保

銀行名稱

擔(dān)保額度

合作特點(diǎn) 保證金比例

（不含平轉(zhuǎn)）

招商銀行 交易類 5000 萬（申報(bào)中）--

建設(shè)銀行 交易類 5000 萬（申報(bào)中）--

興業(yè)銀行 交易類 6500 萬（申報(bào)中）5-10%

星展銀行 政策偏緊----

恒生銀行 政策緊，要求高----

渣打銀行 交易類政策有優(yōu)勢----

南洋商業(yè)銀行 可受理外幣，非交易不受理----

東亞銀行 可受理外幣，非交易不受理----

3、業(yè)務(wù)來源情況

根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，50%以上來源于中小中介，30%以上來源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到5%來源于大中介，不到 15%來源于終端客戶。

按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：

單位：萬元

業(yè)務(wù)量

銀行名稱 合計(jì)

2009 年 2008 年 2007 年

工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行10,901 招商銀行 10,668 10,668 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,421-2,725 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計(jì) 519,635 146,377 458,830 1,124,843

擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009 年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的80%以上。

第四章 目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)信息

根據(jù)中磊會計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，盛澤擔(dān)保最近三年的財(cái)務(wù)信息摘要如下（合并財(cái)務(wù)報(bào)表口徑）：

4.1 簡要資產(chǎn)負(fù)債表

單位：萬元

項(xiàng)目 2009.12.31 2008.12.31

貨幣資金 3,281.66 3,695.56

存出保證金 2,250.00

應(yīng)收賬款 136.99 32.54

預(yù)付款項(xiàng) 11.89 5.64

其他應(yīng)收款 6,266.29 2,188.70

其他流動資產(chǎn) 4,975.73 1,903.83

流動資產(chǎn) 16,922.56 7,826.27

固定資產(chǎn) 219.50 57.94

長期股權(quán)投資 244.00

非流動資產(chǎn) 555.88 417.28

資產(chǎn)合計(jì) 17,478.44 8,243.56

應(yīng)付職工薪酬 762.10 151.14

應(yīng)交稅費(fèi) 91.81 118.91 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

其他應(yīng)付款 4,680.96 1,042.03

其他流動負(fù)債 2,870.00

流動負(fù)債 8,418.10 1,312.81

長期借款 2,500.00

非流動負(fù)債 2,541.29 55.49

負(fù)債合計(jì) 10,959.39 1,368.30

實(shí)收資本 5,000.00 5,000.00

資本公積 219.37 29.78

盈余公積 232.02 7.87

未分配利潤 900.76 315.41 歸屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6,400.36 5,353.07

少數(shù)股東權(quán)益 118.68 1,522.19 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

注：

1、其它應(yīng)收款6,266.29 萬元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。

2、其它流動資產(chǎn)4,975.73 萬元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對外發(fā)放的小額信用貸款等。

3、其他應(yīng)付款4,680.96 萬元，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔(dān)保贖樓款項(xiàng)和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的現(xiàn)金贖樓款。

4、其它流動負(fù)債2,870.00 萬元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián)評估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動資金。4.2 簡要利潤表

單位：萬元

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26

營業(yè)成本 2,184.38 1,097.00 1,206.32

營業(yè)稅金及附加 310.15 154.94 117.59

管理費(fèi)用 1,157.42 595.96 399.24

財(cái)務(wù)費(fèi)用 69.83 48.22-22.27

資產(chǎn)減值損失 59.21-19.10 57.09

營業(yè)利潤 1,424.07 315.33 503.29 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

利潤總額 1,426.19 315.93 502.88

所得稅 308.77 82.07 62.73

凈利潤 1,117.43 233.86 440.15 歸屬于母公司所有者的凈利潤 819.01 187.61 264.21 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

4.3 簡要現(xiàn)金流量表

單位：萬元

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,592.01 2,390.77-3,698.88 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-388.17-33.96-455.54 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4,816.28-1,088.35 6,100.00

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 1,836.10 1,268.46 1,945.58 數(shù)據(jù)來源：中磊會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告

4.4 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況

項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年

銷售凈利率 15.73% 8.56% 11.68%

總資產(chǎn)收益率 4.69% 2.28% 3.02%

凈資產(chǎn)收益率 12.80% 3.50% 5.02% 流動比率 201.03% 596.15% 429.55%

資產(chǎn)負(fù)債率 62.70% 16.60% 23.06% 第五章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)

5.1 發(fā)展戰(zhàn)略

5.1.1 業(yè)務(wù)定位

面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價(jià)值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等服務(wù)。

5.1.2 戰(zhàn)略目標(biāo)

未來 10 年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

5.2 經(jīng)營目標(biāo)

按揭代理：夯實(shí)深圳市場，進(jìn)軍異地市場，未來三年進(jìn)入全國三個(gè)以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進(jìn)入深圳擔(dān)保市場的第一梯隊(duì)，同時(shí)進(jìn)入全國三個(gè)以上中心城市，實(shí)現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。

小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補(bǔ)充性信貸服務(wù)，作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

5.3 業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃

整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年內(nèi)，鞏固深圳領(lǐng)先優(yōu)勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下：

按揭代理：

1、業(yè)務(wù)規(guī)模方面：

（1）直銷團(tuán)隊(duì)人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展+受理”模式。

（2）簽約中介機(jī)構(gòu)。

（3）在深圳推廣按揭代理/特許經(jīng)紀(jì)模式。

（4）異地采取“深圳經(jīng)驗(yàn)+本地規(guī)則+本地人才”思路，復(fù)制深圳“梯隊(duì)小組+指導(dǎo)人計(jì)劃”銷售管理模式，2010 年進(jìn)駐廣州、上海，擇機(jī)進(jìn)入北京，2011 年進(jìn)駐東莞、珠海，擇機(jī)進(jìn)入天津、杭州，2012 年佛山、武漢，擇機(jī)進(jìn)駐蘇州、成都。

2、銀行合作方面：

（1）建立總行級合作，覆蓋全國。

（2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：

（1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔(dān)保轉(zhuǎn)化率。

（2）發(fā)揮資金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。

（3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。

（4）加強(qiáng)平臺建設(shè)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

小額信貸：

按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

第六章 項(xiàng)目必要性分析

6.1 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模

通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。

1、行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護(hù)、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。

2、行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動時(shí)，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險(xiǎn)對沖，從而渡過行業(yè)波動。如萬科在 2008 年房地產(chǎn)市場波動中獲得更大市場份額。

3、行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的CRIC 開創(chuàng)了國內(nèi)獨(dú)立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場容量增長迅速，市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服 務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時(shí)擴(kuò)張。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。

受中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動因素影響，中國未來住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。

因此，項(xiàng)目實(shí)施有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī)?；l(fā)展的一般規(guī)律。

6.2 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向

伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場啟動盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1：1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)達(dá)國家地區(qū)（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。國際經(jīng)驗(yàn)表明，我國存量市場業(yè)務(wù)今后將面臨極大的成長空間。

因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進(jìn)一步擴(kuò)大。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場，是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。

6.3 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)

盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、民營經(jīng)濟(jì)活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。

行業(yè)與上下游相關(guān)機(jī)構(gòu)、個(gè)人具有相互依存和互惠發(fā)展的價(jià)值鏈關(guān)系，詳細(xì)如下：

業(yè)務(wù) 關(guān)聯(lián)單位 關(guān)系

需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及部分資產(chǎn)管理服務(wù)、上

貸款銀行 需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性

游

贖樓擔(dān)保以重新辦理抵押登記

按揭、擔(dān)保

需專業(yè)按揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù)

終端客戶 和銀行選擇，需擔(dān)保公司提供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù)

下 以完成房產(chǎn)交易

游 專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價(jià)

房產(chǎn)中介 能力及擔(dān)保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，可幫助房產(chǎn)

中介促進(jìn)交易

因此，未來公司如果重點(diǎn)開發(fā)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持作用。

6.4 品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)

世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內(nèi)以及社會上具有良好的品牌效應(yīng)。通過收購盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保，能夠使更多客戶了解盛澤擔(dān)保，提高盛澤擔(dān)保的知名度，同時(shí)也可以增加銀行等機(jī)構(gòu)客戶對盛澤擔(dān)保的認(rèn)可。而盛澤作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。

第七章 投資方案情況

7.1 投資方案

公司計(jì)劃以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)入盛澤擔(dān)保。

增資擴(kuò)股完成后，盛澤擔(dān)保注冊資本由目前 5,000 萬元增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 37.5%的股權(quán)，羅守坤和張艾艾分別持有56.25%、6.25%的股權(quán)。詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 37.5%

合計(jì) 8000 100% 7.2 投資額及定價(jià)依據(jù)

項(xiàng)目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計(jì)入資本公積。

定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià)20%，折合每股 1.536 元。

7.3 資金籌措

項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。

7.4 資金運(yùn)用

盛澤金融增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張開辦費(fèi)：未來3 年計(jì)劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi)50 萬元。2、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，擔(dān)保總額度將達(dá)到4.5 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 3、2,000 萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運(yùn)營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃實(shí)施的人力儲備。

第八章 項(xiàng)目投資效益分析

8.1 損益分析

8.1.1 收入分析

1、按揭代理

根據(jù)科爾尼研究報(bào)告，深圳地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易總量的 30%，距離歐美發(fā)達(dá)國家仍有20-40%的差距，意味著按揭代理業(yè)務(wù)的市場空間巨大。在此情況下，盛澤擔(dān)保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢可以進(jìn)一步得到鞏固，同時(shí)結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè)務(wù)量。

假設(shè)未來 5 年深圳地區(qū)的二手樓按揭總量以 10%的復(fù)合增長率增長，市場占有率從目前 6%逐步提升到 16%；異地一線城市業(yè)務(wù)量5 年內(nèi)由每年2 億逐漸遞增到 10 億，二線城市業(yè)務(wù)量 5 年內(nèi)由每年 1 億逐漸遞增到 5 億，未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：

單位：億元

項(xiàng)目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳市場的二手樓按揭總量 700 770 847 932 1,025

市場占有率 6% 8% 10% 13% 16%

深圳市場的業(yè)務(wù)總量 42.0 61.6 84.7 121.1 164.0

累計(jì)異地公司數(shù)量 2 5 8 11 11

異地市場的業(yè)務(wù)總量 3.0 11.0 23.0 37.0 51.0

按揭代理業(yè)務(wù)總量 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0

增長率-13% 61% 48% 47% 36%

受銀行同業(yè)工會對按揭代理費(fèi)返點(diǎn)控制的影響，預(yù)計(jì) 2010 年上半年按揭代盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

理費(fèi)率將仍處于低費(fèi)率水平，2010 年下半年隨著信貸政策的適度寬松，銀行間加大個(gè)貸業(yè)務(wù)競爭力度，按揭費(fèi)率會反彈至合理水平。同時(shí)，盛澤擔(dān)保將采取變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措施來降低其影響，預(yù)計(jì)全年平均費(fèi)率 0.3%。未來2-5 年，隨著市場的規(guī)范，按揭手續(xù)費(fèi)率將逐步提高，但基于對國家調(diào)控政策的保守預(yù)計(jì)，以及不同城市之間的費(fèi)率差異，代理費(fèi)率預(yù)計(jì)為平均0.35%。

2、置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓

擔(dān)保業(yè)務(wù)作為盛澤按揭代理業(yè)務(wù)的補(bǔ)充性業(yè)務(wù)，絕大部分業(yè)務(wù)量來自于按揭代理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化，同時(shí)盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在深圳地區(qū)自行拓展貢獻(xiàn)一部分業(yè)務(wù)量。

未來幾年內(nèi)，隨著盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)操作和管理能力的提升，深圳地區(qū)的按揭代理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為擔(dān)保業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化率將逐步提高，預(yù)計(jì)從目前55%提高到 70%左右，而異地市場轉(zhuǎn)化率仍按 50%保守預(yù)計(jì)。

根據(jù)盛澤金融，置業(yè)擔(dān)保和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在成熟市場有一定的互補(bǔ)性，在銀行政策限制和政府宏觀調(diào)控時(shí)，現(xiàn)金贖樓可作為擔(dān)保贖樓的有效補(bǔ)充。在正常市場政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的 15%左右。置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：

單位：億元

項(xiàng)目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%

深圳按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 23.1 37.0 55.1 84.8 114.8 深圳區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)自行拓展總量 30.0 40.0 50.0 50.0 60.0

其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%

其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量 1.5 5.5 11.5 18.5 25.5

贖樓業(yè)務(wù)總量 54.6 82.5 116.6 153.3 200.3

其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0

增長率 80% 51% 41% 32% 31%

擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2

增長率 132% 51% 41% 32% 31%

擔(dān)保贖樓費(fèi)率相比按揭代理費(fèi)率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。預(yù)計(jì)未來 5 年內(nèi)不同區(qū)域和城市的費(fèi)率將維持在0.6%-1%的水平。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)周期平均為每月 2 次，平均每次周轉(zhuǎn)的費(fèi)率約

1.5%，預(yù)計(jì)未來幾年費(fèi)率水平將維持在 1.5%上下。

3、小額信貸

小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營業(yè)務(wù)方向，因此暫不計(jì)算在預(yù)測收入內(nèi)。

綜上，未來5 年收入預(yù)測詳見下表：

業(yè)務(wù) 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

業(yè)務(wù)量（億元）45.0 72.6 107.7 158.1 215.0 按揭代理 收費(fèi)率 0.30% 0.35% 0.35% 0.35% 0.35%

營業(yè)收入（萬元）1,350 2,541 3,770 5,534 7,524

業(yè)務(wù)量（億元）46.4 70.1 99.1 130.3 170.2 置業(yè)擔(dān)保 收費(fèi)率 0.65% 0.65% 0.65% 0.65% 0.65%

營業(yè)收入（萬元）3,017 4,556 6,440 8,469 11,066

業(yè)務(wù)量（億元）8.2 12.4 17.5 23.0 30.0 現(xiàn)金贖樓 收費(fèi)率 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% ☆ 營業(yè)收入（萬元）1,229 1,855 2,622 3,449 4,506 營業(yè)收入合計(jì)（萬元）5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 8.1.2 利潤預(yù)測

根據(jù)預(yù)測，未來 5 年盛澤擔(dān)保凈利潤維持在 15%~20%之間，伴隨規(guī)模擴(kuò)大逐年略有下降。成本費(fèi)用主要預(yù)測依據(jù)如下：

1、營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)收入的5.2%預(yù)測。

2、固定工資：總體參照2009 年的平均水平分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測。隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，未來5 年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時(shí)結(jié)合通貨膨脹及消費(fèi)水平上漲，人均收入逐步提高。

3、業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨(dú)預(yù)測。隨著業(yè)務(wù)的規(guī)模化發(fā)展及市場的成熟，提成占收入的比重會逐步下降到市場平均水平。

4、運(yùn)營費(fèi)：隨著業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展，公司營運(yùn)效率會逐步提升，營業(yè)費(fèi)用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營業(yè)性開支的市場價(jià)格水平會逐步上升，此外，隨著規(guī)模化發(fā)展，1-2 年內(nèi)公司需在系統(tǒng)平臺建設(shè)方面投入增加，結(jié)合三者因素，運(yùn)營費(fèi)用占收入的比例逐年上升。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

5、壞賬準(zhǔn)備：按揭代理、現(xiàn)金贖樓和擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備分別按業(yè)務(wù)量的2%、0.1%和0.05%預(yù)計(jì)。

未來5 年詳細(xì)利潤預(yù)測如下：

單位：萬元

項(xiàng)目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

營業(yè)收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 營業(yè)稅金及附加 291 466 667 908 1,201

成本費(fèi)用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790

其中：

固定工資 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190 業(yè)務(wù)提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136 運(yùn)營費(fèi) 727 1,209 1,796 2,531 3,464

財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 56 196 389 628

壞賬準(zhǔn)備 341 525 746 992 1,302

稅前利潤總額 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175

所得稅 361 539 761 1,026 1,294

凈利潤 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881

凈利潤率 19.3% 18.1% 17.8% 17.6% 16.8% 8.2 投資回報(bào)分析

假設(shè)未來 6~10 年按2014 年的贏利水平繼續(xù)經(jīng)營，基于前述測算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為5.09 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報(bào)酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。

投資回報(bào)分析詳見下表：

項(xiàng)目 基期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16~18 2019

歸屬于世聯(lián)的

406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455

凈利潤

項(xiàng)目投資額 4,608

凈現(xiàn)金流量(4,608)406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(4,608)(4,202)(3,595)(2,739)(1,585)(129)1,326 5,692 7,148

內(nèi)含報(bào)酬率 18%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

凈現(xiàn)值 1,840

回收期 5.09 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及控制

9.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 對策

1、變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措

施來降低影響。

政府對房地產(chǎn)市場的政策及銀行

2、發(fā)揮綜合服務(wù)優(yōu)勢，創(chuàng)新收費(fèi)品種，按揭擔(dān)保 信貸政策變化，可能會導(dǎo)致交易 增加收費(fèi)點(diǎn)，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

量的變動，影響業(yè)務(wù)量。

3、未來進(jìn)行異地布局后，城市間政策

差異可起到互相彌補(bǔ)的作用。

4、進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

從日本小額信貸發(fā)展歷史看，每

隔若干年，該行業(yè)容易因?yàn)椤敖?/p>

小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭

小額信貸 貸過多、利率過高、不當(dāng)清收”

擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

引發(fā)社會問題，導(dǎo)致政府階段性

嚴(yán)格的政策管制，促使行業(yè)洗牌。

9.2 市場風(fēng)險(xiǎn)

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 對策

1、外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的短期急劇變 擴(kuò)大市場占有率，通過業(yè)務(wù)量的提升增

按揭擔(dān)保

化，可能會導(dǎo)致購房能力的下降，強(qiáng)對市場交易量下降的抵御能力。

降低市場交易量。

2、對小額信貸業(yè)務(wù)，會削弱貸款 小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭擔(dān)

小額信貸

客戶的還款能力，導(dǎo)致貸款不良 保業(yè)務(wù)的自然延伸。

率上升。

9.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 對策

1、戰(zhàn)略方向與市場變化不符。設(shè)立研究部門，對市場進(jìn)行動態(tài)跟蹤，按揭擔(dān)保

2、經(jīng)營策略與市場不適應(yīng)。及時(shí)反饋市場變化并作出相應(yīng)調(diào)整。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 對策

1、未能如期展開外包或資產(chǎn)服

務(wù)，僅依靠資本金和50%銀行借

小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭

小額信貸 款發(fā)放貸款

擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

2、同行惡性競爭，導(dǎo)致市場價(jià)格

急劇下降。

9.4 管理風(fēng)險(xiǎn)

序號 風(fēng)險(xiǎn) 對策

成本費(fèi)用控制不當(dāng)。制定預(yù)算和計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行并及時(shí)修正。

企業(yè)內(nèi)部管理與發(fā)展速度不匹 在內(nèi)部管理上，重點(diǎn)加強(qiáng)人力資源、系統(tǒng)支持、2 配，可能包括IT 技術(shù)、網(wǎng)點(diǎn)管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理、融資、財(cái)務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)管理等方面。等環(huán)節(jié)。

確定核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，落實(shí) 3 年期間的績效考核

關(guān)鍵管理人員流失。標(biāo)準(zhǔn)，搭建人員成長通道；建立人員培養(yǎng)梯隊(duì)；

建立中長期激勵(lì)計(jì)劃。

9.5 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險(xiǎn)

序號 風(fēng)險(xiǎn) 對策

市場交易量低于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不 進(jìn)行充分市場調(diào)研，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，甚至

足，收入無法覆蓋成本。調(diào)整目標(biāo)城市。

嚴(yán)格制定公司收支計(jì)劃。

經(jīng)營管理不當(dāng)，導(dǎo)致高成本運(yùn)作

建立定期營銷分析會議制度，及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)

或市場營銷策略不妥。

整。9.6 引進(jìn)資金投資項(xiàng)目的實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)

序號 風(fēng)險(xiǎn) 對策

擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，財(cái)務(wù)杠桿變

完善公司風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)管理的流程制度等。

大而可能帶來本金的損失。

準(zhǔn)確及時(shí)把握市場變化，根據(jù)季度業(yè)務(wù)需求制

各業(yè)務(wù)開展可能會與計(jì)劃不符，31

定資金投入計(jì)劃，可分次投入資金。

或者各月業(yè)務(wù)量起伏較大，對資

依據(jù)帳面可用資金，在各業(yè)務(wù)間合理調(diào)配。

金的需求時(shí)多時(shí)少，造成資金閑

對短期內(nèi)的業(yè)務(wù)收費(fèi)率進(jìn)行微調(diào)，以間接提高

置率上升。

資金利用率，避免閑置。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告

第十章 結(jié)論

符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向；能延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)；同時(shí)品牌

疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。

內(nèi)含報(bào)酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。

和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。

第三篇：關(guān)于增資的可行性報(bào)告

深圳市元和勝貿(mào)易有限公司

關(guān) 于 增 資 的 可 行 性 研 究 報(bào) 告

報(bào)告制作人：深圳市元和勝貿(mào)易有限公司

日期：2014年12月10日

一、擬增資的項(xiàng)目及企業(yè)資料：

企業(yè)名稱：深圳市元和勝貿(mào)易有限公司

注冊地址：深圳市福田保稅區(qū)市花路長平商務(wù)大廈3622 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司（中外合資）營業(yè)執(zhí)照注冊號：*** 經(jīng)營范圍：紙制品的批發(fā)、進(jìn)出口及相關(guān)配套業(yè)務(wù)（不涉及國營貿(mào)易管理商品，涉及配額、許可證管理及其它專項(xiàng)規(guī)定管理的商品，按國家有關(guān)規(guī)定辦理申請）。

二、投資方資料：

甲方：林素華 國籍：中國 身份證號碼：***82X 常住地址：廣東省深圳市福田區(qū)福強(qiáng)路江南名苑B棟1402 電話:0755-82981381 傳真：28950026

乙方：林葵生 國籍：中國 身份證號碼：***851 常住地址：廣東省深圳市龍崗區(qū)布吉景華花苑A棟D單元808 電話:0755-83232888 傳真： 28950026

丙方：富揚(yáng)投資（香港）有限公司 工商注冊號：1774257 注冊地址：香港灣仔港灣道6-8號瑞安中心33樓3306-12室

法定代表人：李春麗

職務(wù)：董事

國籍：中國 電話：00852-27804670 傳真：00852-27804671

三、項(xiàng)目提出的背景：

擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，開拓客戶增加業(yè)務(wù)的周轉(zhuǎn)資金，注冊資金人民幣100萬元已不足于經(jīng)營運(yùn)作。

四、項(xiàng)目的設(shè)想：

1、注冊資本增資至人民幣1000萬元

2、出資條件和方式為2內(nèi)現(xiàn)金投資

五、項(xiàng)目的實(shí)施：

增加投資的資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，用來從事國內(nèi)外批發(fā)零售進(jìn)口紙制品及一般商品（國家限制類的除外）業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)資金。

六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析：

增加投資后，企業(yè)資金鏈更為充裕，利用前期積累的業(yè)務(wù)源增加營業(yè)額，增資后預(yù)測首年收益可達(dá)8%，即凈收入達(dá)200萬元，其后年每年增長率為8%為目標(biāo)。

綜上所述開展項(xiàng)目：深圳市元和勝貿(mào)易有限公司增資，是可行的、符合國家、社會、經(jīng)濟(jì)等發(fā)展要求的。

報(bào)告制作人：深圳市元和勝貿(mào)易有限公司 法定代表人： 日 期：

第四篇：增資擴(kuò)股可行性方案

金亞科技：關(guān)于對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)

告

公告日期 2013-06-27

成都金亞科技股份有限公司關(guān)于對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告

二〇一三年六月

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告

目 錄

第一章

項(xiàng)目概況.................................................3

第二章

目標(biāo)公司基本情況.........................................5

第三章

投資方案.第四章

收購后的公司管理

第五章

項(xiàng)目的必要性分析

第六章

項(xiàng)目投資效益分析

第七章

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制.第八章

報(bào)告結(jié)論

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告

第一章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目名稱

成都金亞科技股份有限公司(以下簡稱“金亞科技”或“公司”)對深圳市瑞森思科技有限公司(以下簡稱“深圳瑞森思”)增資擴(kuò)股

二、項(xiàng)目承辦單位概況

成都金亞科技股份有限公司前身“成都金亞電子科技(集團(tuán))有限公司”,2007年 7 月以凈資產(chǎn)折股改制整體變更為股份有限公司,2007 年 7 月 29 日公司在成都市工商行政管理局登記注冊,注冊登記號為 5101002010647。2009 年 10月 30 日,公司股票成功在深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板上市,股票簡稱“金亞科技”,股票代碼“300028”。

公司主要從事數(shù)字電視系統(tǒng)前后端軟件、硬件的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售,以及向中小數(shù)字電視運(yùn)營商提供端到端整體解決方案。公司是國家高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè),四川升級技術(shù)中心,同時(shí)擁有 17 項(xiàng)軟件著作權(quán)、11 項(xiàng)專利技術(shù),軟件產(chǎn)品均為自主知識產(chǎn)權(quán)。CAS 作為數(shù)字電視系統(tǒng)前端的最核心軟件,公司自主研發(fā)的雙向 CAS 系統(tǒng)根據(jù)國家廣電總局新頒布的 CAS 認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)。

經(jīng)過多年服務(wù)數(shù)字電視行業(yè)的資源積累,金亞科技與產(chǎn)業(yè)鏈的上下游建立了廣泛、深入的合作關(guān)系,與各運(yùn)營服務(wù)商、高?？蒲性核透顿M(fèi)頻道行業(yè)協(xié)會、互動媒體協(xié)會等建立了研發(fā)合作關(guān)系,在家庭智能終端、多屏互動增值業(yè)務(wù)開發(fā)、寬帶接入與傳輸?shù)阮I(lǐng)域開展了多個(gè)課題攻關(guān)。

金亞科技在廣電產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí),進(jìn)行了一系列有效的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,逐步形成了多元化發(fā)展的四大業(yè)務(wù)板塊目標(biāo):一是圍繞“三網(wǎng)融合”,開發(fā)出一系列滿足用戶所需的多媒體智能終端產(chǎn)品,二是以消費(fèi)電子面向更廣闊開放的目標(biāo)客戶;三是發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目,積極推廣“物聯(lián)網(wǎng)家庭”示范應(yīng)用工程,四是在特種產(chǎn)品的研發(fā)和銷售上加大力度。

2012 年 7 月,金亞科技 100%控股英國“哈佛國際”, 正式完成了對英國

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告?zhèn)惗刈C券交易所 AIM 市場上市公司“哈佛國際”的重大資產(chǎn)收購,成為 A 股創(chuàng)業(yè)板海外收購的第一案。實(shí)施跨國并購,能夠讓金亞科技更方便的借鑒國外的先進(jìn)技術(shù),同時(shí)依托“哈佛國際”的渠道和品牌優(yōu)勢,進(jìn)一步拓展國際市場。

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告

第二章 目標(biāo)公司基本情況

一、公司概況

中文名稱:深圳市瑞森思科技有限公司

注冊資本:600萬元

法定代表人:趙曉剛

注冊地址:深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道寶田三路寶田工業(yè)區(qū)56棟A5樓東面

成立日期:二〇一一年四月二十九日

經(jīng)營范圍:液晶屏顯示器模組、觸摸屏模組、攝像頭模組、光電產(chǎn)品及相關(guān)的材料、組件、數(shù)碼電子產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)與銷售;電子產(chǎn)品軟硬件的技術(shù)開發(fā)與銷售;國內(nèi)貿(mào)易;貨物及技術(shù)進(jìn)出口。(法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外)

深圳瑞森思于2011年4月成立并取得深圳市市場監(jiān)督管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號:***);2012年9月深圳瑞森思開始經(jīng)營,2012年10月-12月期間深圳瑞森思處于設(shè)備調(diào)試、工藝磨合、小批試產(chǎn)階段;2013年1月深圳瑞森思正式投產(chǎn)。

二、歷史沿革

1、深圳瑞森思設(shè)立

深圳瑞森思于 2011 年 4 月 29 日在深圳市由自然人張宏偉、陳泉、趙曉剛共同投資設(shè)立,注冊資本為人民幣 100 萬元,均以貨幣資金出資,其中持股比例為:張宏偉持股 33%,陳泉持股 33%,趙曉剛持股 34%。

2、深圳瑞森思股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2012 年 9 月 14 日,經(jīng)股東協(xié)商一致,股東張宏偉將其占公司 18.08%的股權(quán)以 0.0001 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給自然人方向龍;股東陳泉將其占公司 18.08%的股權(quán)以人民幣 0.0001 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給自然人方向龍;股東趙曉剛將其占公司

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告13.84%的股權(quán)以人民幣 0.0001 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給自然人方向龍、將其占公司5.24%的股權(quán)以人民幣 0.0001 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給自然人王力威。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下:

24%

92%

張趙方

宏曉向偉

14.92

14.92% 剛

14.92

14.92%

陳泉

14.92

14.股

東

名

稱

王

出

資

額

（萬力元)

持股比例

威

5.24

5.龍

50.00

50.00%

3、深圳瑞森思第一次增資(由100萬元增資到600萬元)

2013 年 5 月,經(jīng)深圳瑞森思股東會決議通過,增加的公司注冊資本由人民幣 100 萬元到人民幣 600 萬元,由股東方向龍認(rèn)繳人民幣 89.98 萬元,股東趙曉剛認(rèn)繳人民幣 285.14 萬元,股東陳泉認(rèn)繳人民幣 45.08 萬元,股東張宏偉認(rèn)繳人民幣 35.06 萬元,股東王力威認(rèn)繳人民幣 44.74 萬元。全部以貨幣出資。此次增資擴(kuò)股后,公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下:

00%

3%

3%

三、主營業(yè)務(wù)情況

深圳瑞森思是一家專業(yè)從事電容觸摸屏技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制造、銷售的科技型公司。憑借創(chuàng)業(yè)發(fā)起團(tuán)隊(duì)消費(fèi)電子方案設(shè)計(jì)和觸摸檢測技術(shù)經(jīng)驗(yàn)積累,使

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告深圳瑞森思從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到服務(wù)定位能夠準(zhǔn)確貼近目標(biāo)客戶需求,受到客戶高度的認(rèn)可和接納。公司在檢測功能片工藝結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品組成結(jié)構(gòu)、成品測試系統(tǒng)等方面有多項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新,引領(lǐng)了國內(nèi)觸摸屏產(chǎn)品的發(fā)展方向。2012 年深圳瑞森思組建制造工廠,隨著制造工藝的逐漸掌握,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從最初單一的 P/G 結(jié)構(gòu),已發(fā)展成 P/G、G/G、ASF/G 等多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并行,以適應(yīng)客戶的多樣化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求。

自公司成立以來瑞森思業(yè)務(wù)主要集中在平板電腦市場,客戶定位在國內(nèi)二、三線品牌及白牌客戶中的中高端部分,具備合作機(jī)會的國內(nèi)制造廠家 2012 年全年產(chǎn)銷量大約為 6000 萬臺,最大單月市場容量在 800 萬臺。目前已與華為、華碩、宏基等一線品牌接觸,啟動小規(guī)模樣品測試配合工作,計(jì)劃隨著企業(yè)自身的成長,目標(biāo)客戶逐漸向一線品牌制造廠家發(fā)展。

四、核心競爭力

1、完整的產(chǎn)品開發(fā)及技術(shù)服務(wù)能力

目前,國內(nèi)從事電容觸摸屏研發(fā)和制造的公司多由電阻觸摸屏的制造廠家轉(zhuǎn)型進(jìn)入。與電阻觸摸屏僅包含模擬檢測電路不同,電容觸摸屏集成了觸摸檢測芯片,其中電容檢測功能片電路圖形需要與檢測芯片密切配合,需要具備專業(yè)的檢測功能片圖形研發(fā)設(shè)計(jì)能力;電容觸摸屏與客戶整機(jī)主控芯片的驅(qū)動調(diào)試及功能調(diào)試,需要具備專業(yè)技術(shù)服務(wù)能力,而傳統(tǒng)的電容檢測功能片廠家和電阻觸摸屏廠家都面臨產(chǎn)品研發(fā)和技術(shù)服務(wù)人才短缺問題。從電容檢測技術(shù)研究和方案開發(fā)領(lǐng)域進(jìn)入觸摸屏的深圳瑞森思在以上幾個(gè)專業(yè)技術(shù)

合計(jì)

600.00

100.00%

王

力威

49.98

8.3張

宏偉

49.98

8.3股

東

名

稱

趙方

出

資

額

（萬曉向陳元)

持股比例

剛

300.06

50.01% 龍

139.98

23.33% 泉

60.00

10.合計(jì)

100.00

100.00% 領(lǐng)域具有深厚的技術(shù)積累,能很好地滿足客戶對產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)服務(wù)的需求。

2、結(jié)構(gòu)和工藝創(chuàng)新

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面,國內(nèi)傳統(tǒng)的從事電容屏制造的廠家采用的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多為模仿國際大廠產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而后者的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從成本和制造工藝都需要非常昂貴的設(shè)備投入和長期良率提升困難問題。深圳瑞森思科技積極開發(fā)適合國內(nèi)終端客戶需求

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告的創(chuàng)新型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品,其在功能檢測片制程結(jié)構(gòu)、模組組合材料方面的多種節(jié)省成本提升良率的技術(shù)改革得到市場的高度認(rèn)可。

3、掌握未來技術(shù)發(fā)展方向的自主創(chuàng)新 OGS

2012 年底開始,深圳瑞森思投入單層多點(diǎn) OGS 產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)。該技術(shù)較目前國內(nèi)外同行業(yè)者大金額投入的 OGS 產(chǎn)品相比,工藝制程進(jìn)一步簡化,無需多道鍍膜曝光工藝,單次曝光蝕刻實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)觸摸功能,在符合市場對觸摸屏產(chǎn)品輕、薄的要求外,能夠更進(jìn)一步降低產(chǎn)品成本,為公司產(chǎn)品在未來奠定了非常堅(jiān)實(shí)的絕對競爭力。

五、經(jīng)營情況

1、簡要利潤表

單位:萬元

0

-60.31

-60.31

2、簡要資產(chǎn)負(fù)債表

單位:萬元

9.30

7.33

.97 所

有

者

權(quán)

益

合計(jì)

668.47

31負(fù)

債

合計(jì)

1,305.77

資

產(chǎn)

總計(jì)

1,974.24

4項(xiàng)目

2013 年 1-5 月

201

2凈

利潤

136.32

利

潤

總額

181.36

營

業(yè)

收入

1,705.03

項(xiàng)目

2013 年 1-5 月

20123、對外擔(dān)保情況

截至 2013 年 5 月 31 日,深圳市瑞森思科技有限公司無任何設(shè)備抵押、股權(quán)質(zhì)押等權(quán)利限制情形,不存在對外擔(dān)保的情況。

成都金亞科技股份有限公司

對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告

六、組織結(jié)構(gòu)

總經(jīng)理

總經(jīng)理

助理

工程部

研發(fā)部

營銷部

采購部

PMC 部

品質(zhì)部

生產(chǎn)部

行政部

財(cái)務(wù)部

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第三章 投資方案

一、投資方式

1.參照深圳瑞森思經(jīng)預(yù)評估的截止 2013 年 6 月 30 日的凈資產(chǎn)及未來的發(fā)展前景,公司本次向深圳瑞森思增資 3,500 萬元人民幣認(rèn)購深圳瑞森思新增注冊資本 1,400 萬元。其中:1,400 萬元作為深圳瑞森思新增的注冊資本;2,100萬元計(jì)入深圳瑞森思資本公積,由本次增資完成后深圳瑞森思全體股東共同享有。本次增資完成后,深圳瑞森思的注冊資本由 600 萬元增至 2,000 萬元,公司持有深圳瑞森思 70%股權(quán),公司為深圳瑞森思的控股股東,公司擁有對深圳瑞森思的控制權(quán),深圳瑞森思原股東共計(jì)持有瑞森思 30%股權(quán)。

2.如最終評估的凈資產(chǎn)值與預(yù)評估差距大于 20%,公司與深圳瑞森思將就本次增資擴(kuò)股事宜另行商談。

二、付款方式

根據(jù)合同要求,本次增資擴(kuò)股款一次性支付。

三、項(xiàng)目資金籌措

項(xiàng)目資金將由金亞科技自有資金投資。

四、增資擴(kuò)股后的股權(quán)結(jié)構(gòu)

增資擴(kuò)股后,成都金亞科技股份有限公司成為深圳瑞森思控股股東,深圳瑞森新的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下:

成都

股金東

名亞

稱

科

技

趙股

份

出有資

額限

（萬公曉元)

持股比例

司

1,400.00

70.00%

03%

999%

3.00%

張

宏偉

49.98

2陳泉

60.00

方

向龍

139.98

6.剛

300.06

15.0.499%

.499%

100%

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第四章 收購后的公司管理

一、董事會、監(jiān)事會人員安排

1、董事會成員設(shè)置

公司取得深圳瑞森思控制權(quán)后,深圳瑞森思的董事會成員設(shè)定為五人,由公司推薦三名,其余由深圳瑞森思其他股東推薦。

2、監(jiān)事設(shè)置

公司取得深圳瑞森思控制權(quán)后,深圳瑞森思的監(jiān)事會成員設(shè)定為一人,由公司推薦。

二、組織架構(gòu)

本次收購后,瑞森思組織架構(gòu)暫時(shí)不變,并在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)維持原有核心管理管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定,未來將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展和市場變化對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

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第五章 項(xiàng)目實(shí)施的必要性和可行性

一、項(xiàng)目實(shí)施的必要性

1、是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

觸摸屏從行業(yè)上看屬于光學(xué)光電子、新型電子元器件產(chǎn)業(yè),根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》以及國家發(fā)改委、科技部、商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布的《當(dāng)前優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)領(lǐng)域指南(2011)》等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策,觸摸屏等新型電子元器件屬于國家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)。此外,觸摸屏與顯示面板配套使用,屬于新型顯示器件產(chǎn)業(yè),是國家“十二五”期間重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的七大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一。

2、是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要

在國家“三網(wǎng)融合”和“物聯(lián)網(wǎng)”加速發(fā)展的大環(huán)境下,公司充分發(fā)揮十余年來在數(shù)字電視領(lǐng)域積累的優(yōu)秀市場資源,具備消費(fèi)電子的起點(diǎn)競爭,公司定位為“智能數(shù)字家庭引領(lǐng)者”,將以消費(fèi)電子面向更廣闊開放的目標(biāo)客戶。近年來,智能移動通訊終端發(fā)展迅猛,觸摸屏行業(yè)前景廣闊,導(dǎo)致新的投資者不斷涌入,行業(yè)競爭格局發(fā)生重大變化。目標(biāo)公司深圳瑞森思的主營業(yè)務(wù)為電容觸摸屏技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制造、銷售,處于消費(fèi)電子行業(yè)的中游。公司通過增資方式,將深圳瑞森思業(yè)務(wù)納入上市公司,利用其在觸摸屏模組方面的經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)取得的優(yōu)勢,快速向上延伸公司產(chǎn)業(yè)鏈,優(yōu)化資源配置,形成更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的產(chǎn)業(yè)布局,以支撐新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)的開發(fā)和拓展。

3、是提升上市公司業(yè)績的需要

收購?fù)瓿珊?公司將進(jìn)一步加強(qiáng)對深圳瑞森思的經(jīng)營管理,進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)整合、資源共享的優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、放大效應(yīng)。根據(jù)評估報(bào)告及相關(guān)的市場分析預(yù)測,公司預(yù)計(jì)深圳瑞森思會保持較快的增長速度,在達(dá)到穩(wěn)定發(fā)展期以后,對上市公司的業(yè)績貢獻(xiàn)將繼續(xù)穩(wěn)定增長。

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二、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

合計(jì)

2,000.00

王

力威

49.98

21、觸摸屏市場發(fā)展空間巨大,且處于供不應(yīng)求的局面

近幾年隨著智能手機(jī)與平板電腦的全球性熱銷,帶領(lǐng)整個(gè)觸摸屏產(chǎn)業(yè)市場爆發(fā)性的成長。據(jù) Displaybank 預(yù)測,2013 年全球觸摸屏產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá) 18億部,較 2012 年成長 34%,其中電容式觸摸屏在 2012 年超過 10 億部之后,2013 年預(yù)估更上一層樓,將成長至接近16 億部的規(guī)模,年成長率高達(dá) 49%,且電容式觸摸屏占據(jù)整體市場 90%以上的份額,主導(dǎo)整個(gè)觸摸屏產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。觸控面板市場規(guī)模至 2016 年將維持 2 位數(shù)年成長率,預(yù)計(jì) 2016 年將超過 27億 5000 萬片。

平板電腦領(lǐng)域,除去蘋果外,Google、三星、華碩等非蘋果陣營以及中國大陸白牌平板電腦出貨量在 2012 年實(shí)現(xiàn)快速增長,預(yù)計(jì)在 2013 年會持續(xù)大幅增長。2012 年全球平板電腦出貨量約為 1.55 億臺,預(yù)計(jì) 2013 年達(dá)到 2.14 億臺,同比增長 40%。

2、OGS 技術(shù)加速發(fā)展

電容觸摸屏產(chǎn)品常見結(jié)構(gòu)為G/G、G/F/F結(jié)構(gòu),制造工藝需要大量人力完成貼合工作,屬于勞動密集行業(yè),貼合制程良率受制于操作員工熟練程度,生產(chǎn)管控難度高,產(chǎn)能、良率提升相對困難,長期造成TP市場供不應(yīng)求的局面。隨著行業(yè)對于降低成本和產(chǎn)品輕薄化的要求,OGS單玻璃結(jié)構(gòu)因無需玻璃蓋板與觸摸傳感器貼合,實(shí)現(xiàn)了減少觸摸傳感器成本、貼合成本和實(shí)現(xiàn)輕薄化,是觸摸行業(yè)發(fā)展最快,最具競爭優(yōu)勢的觸摸屏解決方案。2013年初國內(nèi)外同行業(yè)競爭者競相大舉增加投入,用于生產(chǎn)OGS產(chǎn)品。

2012年底瑞森思投產(chǎn)G/G結(jié)構(gòu)的傳統(tǒng)電容觸摸屏產(chǎn)品經(jīng)過半年時(shí)間的良率提升,已經(jīng)具備批量交付能力,良率效率已經(jīng)達(dá)到行業(yè)平均水平,且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利,為2013年下半年消費(fèi)旺季奠定了盈利基礎(chǔ)。2012年底瑞森思科技開始自主研發(fā)的單層多點(diǎn)OGS產(chǎn)品, 其技術(shù)采用絲印制程,較普通OGS更具成本優(yōu)勢,目前處于小批量試產(chǎn)階段到批量生產(chǎn)過度階段,其技術(shù)更好的滿足國內(nèi)品牌廠家

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對深圳市瑞森思科技有限公司增資擴(kuò)股的可行性研究報(bào)告和部分中高端白牌廠家的產(chǎn)品需求,為迎接消費(fèi)電子傳統(tǒng)的消費(fèi)旺季,現(xiàn)階段投入批量制造設(shè)備是最佳時(shí)期。

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第六章 項(xiàng)目投資效益分析

2013年-2015年深圳瑞森思財(cái)務(wù)預(yù)測如下表所示(單位:萬元):

30,000.00

25,500.00

2,697.00

2,293.00

深圳瑞森思已度過電容屏生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品制造良率提升的爬坡期,產(chǎn)品制造良品率已經(jīng)達(dá)到行業(yè)平均水平,在2013年上半年單月最高出貨量已經(jīng)超過10萬片,結(jié)合消費(fèi)電子下半年為出貨旺季的特性,從已在配合客戶給出的訂單預(yù)期分析下半年出貨數(shù)量可逐步達(dá)到單月30萬片,據(jù)可預(yù)測的產(chǎn)品單價(jià)計(jì)算,2013年預(yù)計(jì)可以完成8,000萬元的銷售收入。

凈

利潤

523.00

1,272.00

利

潤

總額

697.00

1,497.00

營

業(yè)

成本

6,400.00

13,940.00

項(xiàng)目/

201

3營

年

201

4業(yè)

收年

2015年

入

8,000.00

17,000.00

深圳瑞森思自主研發(fā)的單層多點(diǎn)OGS目前已經(jīng)處于小批量試產(chǎn)到量產(chǎn)的過渡階段,本次金亞科技的資金投入主要用于該產(chǎn)品批量生產(chǎn)所需要的設(shè)備投入,預(yù)計(jì)2013年10月該產(chǎn)品可形成量產(chǎn),第一期產(chǎn)線設(shè)計(jì)月產(chǎn)能為50萬片,隨著其產(chǎn)品制造良率的逐步提升,預(yù)計(jì)在2013年底開始批量供貨,2014年起產(chǎn)能將逐步提升達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)能。單層多點(diǎn)OGS新工藝相比其他OGS工藝,具有自動化程度高、生產(chǎn)良率高、產(chǎn)品成本低的特點(diǎn),因此具有極強(qiáng)的市場競爭力,將能夠獲得更多的客戶青睞,同時(shí)其成本優(yōu)勢可以獲得更大的利潤空間,以覆蓋因行業(yè)終端產(chǎn)品價(jià)格下降而造成的供貨價(jià)格降低。同時(shí)隨著未來觸摸屏市場的巨大增長空間、公司產(chǎn)能的提升、生產(chǎn)效率的提高、產(chǎn)品成本的下降,未來年出貨量大幅度增長成為可能。

基于上述市場預(yù)測,以及公司投資經(jīng)營規(guī)劃,測算出未來三年的營收及利潤。

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第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制

一、技術(shù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

目前電容屏產(chǎn)品發(fā)展方向存在OGS和In_cell的產(chǎn)品方向之爭,其中In_cell受制于良率困擾,短期內(nèi)可能不會成為最主流的產(chǎn)品發(fā)展方向。

二、本次交易完成后的整合風(fēng)險(xiǎn)

本次交易完成后,深圳瑞森思將成為本公司的控股子公司,上市公司產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步延伸,資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍都得到擴(kuò)大,公司的整體運(yùn)營面臨整合的考驗(yàn)。金亞科技與瑞森思需要在管理制度、企業(yè)文化、業(yè)務(wù)拓展等方面進(jìn)行融合,公司能否順利實(shí)現(xiàn)整合具有不確定性。整合過程中可能會對上述公司的業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響,從而造成公司和股東的損失。

三、目標(biāo)公司盈利波動風(fēng)險(xiǎn)

深圳瑞森思 2013 年 1-5 月的營業(yè)收入分別 1,705.03 萬元;凈利潤為 181.84萬元。目標(biāo)公司近幾年?duì)I業(yè)收入、凈利潤將呈現(xiàn)持續(xù)增長的局面,但是受到行業(yè)激烈競爭以及產(chǎn)品更新?lián)Q代、新技術(shù)層出不窮的影響,經(jīng)營業(yè)績具有一定波動性。目標(biāo)公司進(jìn)入上市公司后,如經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑,則可能影響上市公司整體經(jīng)營業(yè)績?？紤]到目標(biāo)公司成立時(shí)間較短,業(yè)務(wù)處于快速成長期,公司敬請廣大投資者注意標(biāo)的公司經(jīng)營業(yè)績波動風(fēng)險(xiǎn),前述情況并非代表標(biāo)的公司在未來期間仍能始終保持相同或近似的收入、利潤增長率。

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第八章 報(bào)告結(jié)論

公司在創(chuàng)業(yè)板成功掛牌上市后,品牌影響力和資本實(shí)力跨上一個(gè)新的臺階,為通過以并購為主要方式的外延式發(fā)展來擴(kuò)大公司的上下游產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造條件。

從項(xiàng)目的市場分析、必要性分析和投資效益看,本項(xiàng)目是金亞科技進(jìn)一步發(fā)展的必然選擇。增資擴(kuò)股完成后,公司將進(jìn)入觸摸屏的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售業(yè)務(wù),對公司消費(fèi)電子產(chǎn)業(yè)拓展有著積極的作用。公司將通過整合資源、充實(shí)人才、市場共享、加強(qiáng)管理等手段,推動金亞科技和瑞森思的協(xié)調(diào)發(fā)展。有效提供公司的資產(chǎn)回報(bào)率和股東價(jià)值,進(jìn)一步加強(qiáng)品牌影響力和核心競爭力。

本投資項(xiàng)目立足于公司主營業(yè)務(wù),符合公司長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。本次投資對于擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)規(guī)模,提高市場份額,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,增強(qiáng)公司的綜合競爭力將產(chǎn)生積極影響,有利于構(gòu)建更加穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境,具有較好的經(jīng)濟(jì)效益,風(fēng)險(xiǎn)可控。

通過綜合評估,我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資具有良好的可行性。

第五篇：增資報(bào)告

格式5適用于有限責(zé)任公司增資

驗(yàn)資報(bào)告

有限責(zé)任公司

我們接受委托, 審驗(yàn)了

貴公司截至

****年**月**日止新增注冊資本及實(shí)

收資本情況。按照相關(guān)法律、法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資提供真實(shí)、合法、完整的驗(yàn)資資料, 保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及 貴公司的責(zé)任。我們的 責(zé)任是對 貴公司新增注冊資本及實(shí)收資本情況發(fā)表審驗(yàn)意見。我們的審驗(yàn)是依 據(jù)《中國注冊會計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1602號——驗(yàn)資》進(jìn)行的。在審驗(yàn)過程中我 們結(jié)合 貴公司的實(shí)際情況實(shí)施了檢查等必要的審驗(yàn)程序。

貴公司原注冊資本為人民幣╳╳元實(shí)收資本為人民幣╳╳元。根據(jù)貴公司 ╳╳股東會決議和修改后章程的規(guī)定貴公司申請?jiān)黾幼再Y本人民幣╳╳元 由╳╳以下簡稱甲方、╳╳以下簡稱乙方于

****年**月**日之前一次繳 足變更后的注冊資本為人民幣╳╳元。經(jīng)我們審驗(yàn)截至

****年**月**日止貴 公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本實(shí)收資本合計(jì)人民幣╳╳元大 寫?yīng)?。各股東以貨幣出資╳╳元實(shí)物出資╳╳元知識產(chǎn)權(quán)出資╳╳元。

[如果存在需要說明的重大事項(xiàng)增加說明段]

??同時(shí)我們注意到貴公司本次增資前的注冊資本為人民幣╳╳元實(shí)收資本 為人民幣╳╳元已經(jīng)╳╳會計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)并于

****年**月**日出具╳╳[文 號]驗(yàn)資報(bào)告。截至

****年**月**日止變更后的累計(jì)注冊資本為人民幣╳╳元 實(shí)收資本為人民幣╳╳元。

本驗(yàn)資報(bào)告僅供

貴公司申請辦理注冊資本及實(shí)收資本變更登記及據(jù)以向 全體股東簽發(fā)出資證明時(shí)使用不應(yīng)被視為是對 貴公司驗(yàn)資報(bào)告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果與本所及執(zhí)行本驗(yàn) 資業(yè)務(wù)的注冊會計(jì)師無關(guān)。

附件

1、新增注冊資本實(shí)收情況明細(xì)表

2、注冊資本及實(shí)收資本變更前后對照表

3、驗(yàn)資事項(xiàng)說明。

XXXX事務(wù)所

中國注冊會計(jì)師: 合伙人簽名蓋章

中國注冊會計(jì)師: 簽名蓋章

中國

XXX

年

月