第一篇：內(nèi)資增資報告及說明（xiexiebang推薦）

驗資報告

新谷都驗字（2007）第10001號

××××有限公司：

我們接受委托，審驗了貴公司截至2007年××月××日止新增注冊資本及實收資本情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是對貴公司新增注冊資本及實收資本情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依據(jù)《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號—驗資》進行的。在審驗過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。

貴公司原注冊資本為人民幣××元，實收資本為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會決議和修改后的章程規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，由××（以下簡稱甲方）、××（以下簡稱乙方）于2007年××月××日之前繳足，變更后的注冊資本為人民幣××元。經(jīng)我們審驗，截至2007年××月××日止，貴公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本（實收資本）合計人民幣××元（大寫），各股東以貨幣出資××元，實物出資××元，知識產(chǎn)權(quán)××元。

同時我們注意到，貴公司本次增資前的注冊資本人民幣××元，實收資本人民幣××元，已經(jīng)××?xí)嫀熓聞?wù)所審驗，并于2007年××月××日出具××[文號]驗資報告。截至2007年××月××日止，變更后的累計注冊資本為人民幣××元，實收資本資本××元。

本驗資報告供貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時使用，不應(yīng)被視為是對貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師及本會計師事務(wù)所無關(guān)。

附件：1．新增注冊資本實收情況明細(xì)表

2．注冊資本及實收資本變更前后對照表

3．驗資事項說明

中山市新谷都會計師事務(wù)所中國注冊會計師：

中國注冊會計師：

中國中山市二00七年××月××日

附件3

驗資事項說明

一、基本情況

××公司（以下簡稱貴公司）系由××和××共同出資組建的有限責(zé)任公司，于2007年××月××日取得中山市工商行政管理局核發(fā)的××號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。原注冊資本為人民幣××元，實收資本為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會決議和修改后的章程規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，變更后的注冊資本為人民幣××元。新增注冊資本由原股東認(rèn)繳，變更注冊資本后，股東仍然是××（以下簡稱甲方）和××（以下簡稱乙方）

二、新增資本的出資規(guī)定

根據(jù)修改后的章程規(guī)定，貴公司申請新增的注冊資本為人民幣××元，由原股東于××年××月××日之前繳足。其中：甲方認(rèn)繳人民幣××元，占注冊資本的×%，出資方式為貨幣××元，實物（房屋、機器設(shè)備）××元，知識產(chǎn)權(quán)（專利權(quán)）××元；乙方認(rèn)繳人民幣××元，占注冊資本的×%，出資方式為貨幣。

三、審驗結(jié)果

截至2007年×月×日止，貴公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本（實收資本）合計人民幣××元，新增實收資本占新增注冊資本的×%。

（一）甲方實際繳納新增出資額人民幣××元。其中：貨幣出資××元，于2007年××月××日繳存××公司在××銀行中山分行××支行開立的人民幣××賬戶××賬號內(nèi)；于2006年××月××日投入機器設(shè)備××（名稱、數(shù)量等），評估價值××元，全體股東確認(rèn)的價值為××元；于2006年××月××日投入房屋××（面積、位置等），評估價值××元，全體股東確認(rèn)的價值為××元；于2006年××月××日投入專利權(quán)××（名稱、有效狀況等），評估價值××元，全體股東確認(rèn)的價值為××元。

××資產(chǎn)評估有限公司已對甲方出資的房屋、機器設(shè)備和專利權(quán)進行了評估，并出具了{文號}資產(chǎn)評估報告。

甲方已與貴公司于2007年××月××日就出資的機器設(shè)備辦理了財產(chǎn)交接手續(xù)，于2007年××月××日就出資的房屋辦妥所有權(quán)過戶手續(xù)，并于2007年××月××日就出資的專利權(quán)辦妥轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

（二）乙方實際繳納新增出資額人民幣××元。其中：貨幣出資××元，于2007年××月××日繳存××公司在××銀行中山分行××支行開立的人民幣××賬戶××賬號內(nèi)。

（三）變更后累計實收資本為××元，占變更后注冊資本×%，其中：甲方出資為人民幣××元，占變更后注冊資本的×%，乙方出資為人民幣××元，占變更后注冊資本的×%。

（四）全體股東的累計貨幣出資金額××元，占注冊資本總額的×%。

四、其它事項

第二篇：增資報告

格式5適用于有限責(zé)任公司增資

驗資報告

有限責(zé)任公司

我們接受委托, 審驗了

貴公司截至

****年**月**日止新增注冊資本及實

收資本情況。按照相關(guān)法律、法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資提供真實、合法、完整的驗資資料, 保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及 貴公司的責(zé)任。我們的 責(zé)任是對 貴公司新增注冊資本及實收資本情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依 據(jù)《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中我 們結(jié)合 貴公司的實際情況實施了檢查等必要的審驗程序。

貴公司原注冊資本為人民幣╳╳元實收資本為人民幣╳╳元。根據(jù)貴公司 ╳╳股東會決議和修改后章程的規(guī)定貴公司申請增加注冊資本人民幣╳╳元 由╳╳以下簡稱甲方、╳╳以下簡稱乙方于

****年**月**日之前一次繳 足變更后的注冊資本為人民幣╳╳元。經(jīng)我們審驗截至

****年**月**日止貴 公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本實收資本合計人民幣╳╳元大 寫?yīng)?。各股東以貨幣出資╳╳元實物出資╳╳元知識產(chǎn)權(quán)出資╳╳元。

[如果存在需要說明的重大事項增加說明段]

??同時我們注意到貴公司本次增資前的注冊資本為人民幣╳╳元實收資本 為人民幣╳╳元已經(jīng)╳╳會計師事務(wù)所審驗并于

****年**月**日出具╳╳[文 號]驗資報告。截至

****年**月**日止變更后的累計注冊資本為人民幣╳╳元 實收資本為人民幣╳╳元。

本驗資報告僅供

貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據(jù)以向 全體股東簽發(fā)出資證明時使用不應(yīng)被視為是對 貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果與本所及執(zhí)行本驗 資業(yè)務(wù)的注冊會計師無關(guān)。

附件

1、新增注冊資本實收情況明細(xì)表

2、注冊資本及實收資本變更前后對照表

3、驗資事項說明。

XXXX事務(wù)所

中國注冊會計師: 合伙人簽名蓋章

中國注冊會計師: 簽名蓋章

中國

XXX

年

月

第三篇：增資可行性報告

世聯(lián)地產(chǎn)(002285)對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴股可行性研究報告

作者: 來源: 日期:2010年03月26日

聲明：本公司網(wǎng)站提供的任何信息僅供參考，投資者使用前請予以核實，風(fēng)險自負(fù)。在本文作者所知情的范圍內(nèi)，本機構(gòu)、本人以及財產(chǎn)上的利害關(guān)系人與所評價的證券沒有任何利害關(guān)系。

盛澤擔(dān)保項目可研報告

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司

對深圳盛澤擔(dān)保有限公司增資擴股 可行性研究報告

戰(zhàn)略策劃與投資部

2010-3-19 I盛澤擔(dān)保項目可研報告盛澤擔(dān)保項目可研報告

5.2 經(jīng)營目標(biāo)............................................................................................................20 5.3 業(yè)務(wù)發(fā)展計劃....................................................................................................20 第六章 項目必要性分析.........................................................................................21 6.1 有助于公司迅速擴大規(guī)模................................................................................21 6.2 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向....................21 6.3 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)........................................................22 6.4 品牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)............................................................22 第七章 投資方案情況.............................................................................................23 7.1 投資方案............................................................................................................23 7.2 投資額及定價依據(jù)............................................................................................23 7.3 資金籌措............................................................................................................23 7.4 資金運用............................................................................................................23 第八章 項目投資效益分析.....................................................................................24 8.1 損益分析...........................................................................................................24 8.2 投資回報分析...................................................................................................27 第九章 項目風(fēng)險及控制.........................................................................................28 9.1 政策風(fēng)險............................................................................................................28 9.2 市場風(fēng)險............................................................................................................28 9.3 經(jīng)營風(fēng)險............................................................................................................28 9.4 管理風(fēng)險............................................................................................................29 9.5 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險....................................................................29 9.6 引進資金投資項目的實施風(fēng)險........................................................................29 第十章 結(jié)論.............................................................................................................30 III盛澤擔(dān)保項目可研報告

前言

今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將在整合周期中逐漸進入規(guī)模之爭的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)中能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前世聯(lián)的規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，但相對于業(yè)內(nèi)其他領(lǐng)先的競爭者而言，世聯(lián)的規(guī)模差距正在逐漸拉大，且增長速度落后。因此，世聯(lián)迫切需要通過外延增長方式，以實現(xiàn)快速擴張，從而在行業(yè)正在發(fā)生的規(guī)模之戰(zhàn)中取勝。

受房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、金融市場持續(xù)穩(wěn)定等驅(qū)動因素影響，2009 年我國個人消費性住房貸款累計新增 1.4 萬億元，2002~2009 年復(fù)合增長率高達27%。未來隨著城市化進程等因素影響，我國房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定增長，從而帶來個人住房信貸的巨大需求，我國住宅按揭信貸行業(yè)中長期發(fā)展空間巨大。

從全球最為領(lǐng)先的美國住宅按揭市場看，按揭代理業(yè)務(wù)占據(jù)超過70%的市場份額，獨立按揭貸款發(fā)放公司超過 60%的市場份額，而擔(dān)保業(yè)務(wù)主要采取產(chǎn)權(quán)保險公司模式。國際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏理仕（CB Richard Ellis）業(yè)務(wù)也涉及到按揭代理、抵押貸款等服務(wù)領(lǐng)域。

目前我國二手房的市場按揭金融生態(tài)圈正逐步形成，但是仍處在發(fā)展初級階段。在二手房交易活躍程度較高的城市，二手中介和按揭中介已經(jīng)自然成為連接銀行與借款人的主體，擔(dān)保、估價等業(yè)務(wù)也開始顯現(xiàn)。同時我國主要的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商早已涉及該服務(wù)領(lǐng)域，如合富輝煌旗下的保來理財，正開始借助其二手房交易網(wǎng)絡(luò)進行全國化擴張。

盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，面對二手房存量市場，通過按揭代理業(yè)務(wù)服務(wù)全程、擔(dān)保業(yè)務(wù)作為補充性服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，各項業(yè)務(wù)收入及利潤實現(xiàn)穩(wěn)步增長，其中按揭代理服務(wù)在深圳市場份額達30%，排名第一；擔(dān)保業(yè)務(wù)在深圳也處于領(lǐng)先水平。

綜上，通過增資擴股進入盛澤擔(dān)保，對于世聯(lián)實現(xiàn)規(guī)?；鲩L鞏固行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位和完善產(chǎn)業(yè)鏈打造綜合服務(wù)商，最終實現(xiàn)“中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇”的戰(zhàn)略愿景都有著重大的戰(zhàn)略意義。盛澤擔(dān)保項目可研報告

第一章 項目概述

1.1 項目內(nèi)容

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“公司”、“世聯(lián)”）對深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡稱“盛澤擔(dān)保”）進行增資擴股。

增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 37.5%的股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 56.25%、6.25%的股權(quán)。

1.2 項目總投資額

項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。

定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股 1.536 元。

1.3 項目資金籌措

項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。

1.4 項目資金運用

盛澤擔(dān)保增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費50 萬元。2、2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，擔(dān)?？傤~度將達到4.5 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。3、2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。

1.5 項目投資效益

根據(jù)測算，項目的投資回報期為 5.09 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。盛澤擔(dān)保項目可研報告

1.6 結(jié)論

從項目的必要性和投資效益分析，項目可行。但項目同時會帶來市場、經(jīng)營和管理等風(fēng)險，公司需要重點加強風(fēng)險控制、財務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。

第二章 目標(biāo)企業(yè)基本情況

2.1 概況

中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公司

注冊資本：5,000 萬人民幣

法定代表人：羅守坤

成立時間：2006 年 5 月 10 號

注冊地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層7 單元

主營業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項目）

2.2 股權(quán)及控制情況

2.2.1 股東出資情況

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10%

合計 5000 100%

公司本次計劃對盛澤擔(dān)保進行增資擴股，增資擴股完成后盛澤擔(dān)保注冊資本增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有37.5%的股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 37.5%

合計 8000 100%盛澤擔(dān)保項目可研報告

2.2.2 董事和高級管理人員介紹

1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)；1994 年加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問（深圳）公司總經(jīng)理；2007 年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。

2、牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強集團二級公司財務(wù)部部長，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司財務(wù)部經(jīng)理、集團財務(wù)管理中心總經(jīng)理；2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。

3、何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就職于湖北省國際信托投資公司，任資金計劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達實業(yè)有限公司工作總經(jīng)理；2004 年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理。現(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。

4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；2006 年 7 月取得美國金融管理學(xué)會注冊財富管理師（CWM）資格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部電腦科；2000 年-2003 年就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司，任總經(jīng)理；2004 年-2006 年6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理；2006 年7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理。現(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。

盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計 22 人，平均任職年限 3.2 年，80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。

2.3 組織結(jié)構(gòu)

盛澤擔(dān)保建立了股東會、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會是盛澤擔(dān)保最高權(quán)力機構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。

盛澤擔(dān)保實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營管理工作。盛澤擔(dān)保成立了獨立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項目可研報告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨立的后臺運營部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護）、產(chǎn)品運營部、銷售管理部、人力行政部、財務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè)置了績效考核職責(zé)。

盛澤擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下：

2.4 控股及參股子公司情況

截至2009 年 12 月31 日，盛澤擔(dān)保下屬子公司如下圖所示：

1、深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司

深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本5000 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 3 單元。截至2009 年 12 月31 日，股盛澤擔(dān)保項目可研報告權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳盛澤擔(dān)保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計 5000 100%

主營業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。最近3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 6,143.85 3,414.81 3,440.26

總資產(chǎn) 10,820.97 6,261.89 6,678.34

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 4,255.77 1,892.35 2,161.89

凈利潤 729.04 74.25 440.26 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

2、深圳盛澤按揭代理有限公司

深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于2004 年7 月27 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本200 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層2 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100%

合計 200 100％

主營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 909.15 486.59 465.90

總資產(chǎn) 1,565.29 600.46 943.92 盛澤擔(dān)保項目可研報告

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 2,591.81 1,144.67 1,932.36

凈利潤 422.55 20.70 365.59 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

3、深圳市加順貸投資有限公司

深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊資本610 萬元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈4 層 5 單元。截至2009 年 12 月31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

序號 股東名稱 出資額（萬元）股權(quán)比例

深圳盛澤擔(dān)保有限公司 610 100%

合計 610 100％

主營業(yè)務(wù)為：投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報），國內(nèi)貿(mào)易（不含專營、專控、專賣商品）。最近3 年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下：

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31

凈資產(chǎn) 590.00 597.88 605.24

總資產(chǎn) 605.00 602.88 605.24

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入

凈利潤-7.87-7.36-4.76 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

2.5 員工情況

截至2009 年 12 月31 日，有正式員工261 人，員工基本構(gòu)成如下：

1、專業(yè)結(jié)構(gòu)

專業(yè)構(gòu)成 人數(shù)(人)比例

銷售 190 72.8%

風(fēng)險管理 14 5.4%盛澤擔(dān)保項目可研報告

其它業(yè)務(wù)后臺 28 10.7%

職能后臺 29 11.1%

合計 261 100%

2、教育程度

教育程度 人數(shù)(人)比例

碩士及以上 2 0.7%

本科 75 28.7%

大專 90 34.4%

中專/高中 93 35.6%

其它 1 0.3%

合計 261 100%

3、年齡結(jié)構(gòu)

年齡 人數(shù)(人)比例 20-25 歲 62 23.7% 26-30 歲 133 50.9% 31-35 歲 49 18.7% 36-40 歲 13 4.9% 41 歲以上 4 1.5%

合計 261 100% 第三章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù)

3.1 主營業(yè)務(wù)及其變化情況

時間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年

按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理

現(xiàn)金贖樓 置業(yè)擔(dān)保 置業(yè)擔(dān)保

主營業(yè)務(wù)

現(xiàn)金贖樓 現(xiàn)金贖樓

小額信貸 小額信貸盛澤擔(dān)保項目可研報告

按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費用；為客戶免費提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。

置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。

現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)別在于置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請的短期贖樓貸款進行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。

小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購買（或裝修）、家庭消費、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用款的無抵押、無擔(dān)保小額信用貸款。

3.2 行業(yè)基本情況

3.2.1 行業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策

按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機構(gòu)暫無官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進行管理。

置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對此類公司的注冊資本金普遍要求 1 億元，政府機構(gòu)暫無特別監(jiān)管要求。

小額信貸自 2007 年深圳試點以來，監(jiān)管機構(gòu)先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會陸續(xù)有更加嚴(yán)格和全面的監(jiān)管辦法出臺。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：《關(guān)于小額貸款公司試點的指導(dǎo)意見》銀監(jiān)發(fā)（2008）23 號文、《深圳市小額貸款公司試點管理暫行辦法》深圳市政府（2009）8 號文、《小額貸款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定》銀監(jiān)發(fā)（2009）48 號文

3.2.2 我國房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況

與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級發(fā)展階段。

按揭代理：

上海：

2000 年4 月 安家網(wǎng)在上海成立，是中國第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站；盛澤擔(dān)保項目可研報告

2001 年 1 月 安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)；

2004 年3 月 世界銀行國際金融公司IFC 入股安家200 萬美元；

2005 年9 月 安家受市場調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成，退出按揭引薦市場。

其他地區(qū)：

2003 年 億達按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊的按揭服務(wù)公司；

2004 年 盛澤按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊的按揭代理公司；

2006 年 偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問公司。

擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓）：

2002 年 中蘭德不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資金3 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司；

2002 年 不動產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊資本金 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，暫無異地分公司；

2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊資本金5000 萬，2008 年增資到 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無異地分公司。

小額信貸：

2005 年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點，有代表性的是由中科院支持的全國 6 省市的農(nóng)村小額貸款試點；

2005 年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)?；l(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)；

2007 年，人民銀行深圳中心支行推動 5 家公司進行小額貸款試點，世聯(lián)小額信貸是其中之一；

2008 年，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于小額貸款公司試點的指導(dǎo)意見》，全國多城市開始推動小額貸款試點；

2009 年，全國小額貸款牌照發(fā)放進入高峰期。

3.2.3 影響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素

1、有利因素

按揭代理：

序號 有利因素 描述

銀行競爭加劇，需借助專業(yè)按揭代理機構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī)

銀行房貸業(yè)務(wù)競爭加劇

模。盛澤擔(dān)保項目可研報告

序號 有利因素 描述

市場對按揭代理專業(yè)服務(wù)需 房貸業(yè)務(wù)參與各方對按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量

求加強 要求提升。

城市間二手房交易市場及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為

區(qū)域發(fā)展不平衡

專業(yè)按揭服務(wù)機構(gòu)全國化發(fā)展提供了機會。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：

序號 有利因素 描述

房產(chǎn)交易過程中的過戶及抵押登記時間較長導(dǎo)致了市

過戶及抵押登記時間較長

場對階段性擔(dān)保的需求。

房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服 銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長的個人房貸和理財服 務(wù)

務(wù) 需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機會。

城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機構(gòu)全國

區(qū)域發(fā)展不平衡

化發(fā)展提供了機會。

小額信貸：

序號 有利因素 描述

政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展，1 政策導(dǎo)向明確

逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長。

市場空間大 國內(nèi)房屋按揭、民間借貸需求巨大。

國際行業(yè)成熟，經(jīng)驗可充分 國際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗，可充分 3

借鑒 借鑒，降低試錯成本。

國家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對于房屋按揭與小

商業(yè)銀行合作空間大

額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。

人民銀行個人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開

信用環(huán)境基本具備

展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。

2、不利因素

按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)：

序號 不利因素 描述

房地產(chǎn)市場政策和信貸政策 業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量

影響 影響較大。2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性

行業(yè)進入門檻低，簡單的價格競爭將導(dǎo)致贏利下降，3 行業(yè)惡性競爭 惡性無序競爭可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機構(gòu)制裁和政府主

管部門的干預(yù)。盛澤擔(dān)保項目可研報告

序號 不利因素 描述

房管機構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時間將持

過戶和抵押登記時間縮短

續(xù)擠壓擔(dān)保收費率。

小額信貸：

序號 不利因素 描述

將來可能的政策管制 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動。

可能的行業(yè)無序競爭 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無序競爭。

尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動大；從業(yè)人員缺乏

信用環(huán)境有待繼續(xù)提高

行業(yè)資質(zhì)管理。

3.3 競爭地位

3.3.1 房屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競爭格局及主要競爭對手情況

主營業(yè)務(wù) 主要競爭對手 競爭地位比較

南楓按揭

按揭代理 業(yè)務(wù)量接近，盛澤品牌及凈利潤指標(biāo)領(lǐng)先。

（泛華金融）

盛澤暫落后于2 家競爭對手；基于對手處于成長瓶頸，置業(yè)擔(dān)保 不動產(chǎn)、安信巨融

盛澤處于高速成長期，計劃于2012 年全面超越。

融安擔(dān)保、安信巨 盛澤產(chǎn)品豐富、收費合理、渠道多，市場占有率20%

現(xiàn)金贖樓

融 以上，優(yōu)勢較為明顯。

三家企業(yè)貸款余額分別為 7.6、3.5 和2 億元，月增量 信安易貸、中安信

小額信貸 分別為6000、3000 和 1600 萬元，盛澤貸款余額4000

業(yè)、UA

萬元，月增量 1000 萬元。

3.3.2 盛澤擔(dān)保在行業(yè)中的競爭地位及競爭優(yōu)勢

1、盛澤擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價值鏈條較為獨特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場波動帶來的不利影響；另一方面能夠形成對客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價值，快速提高整體市場占有率。

2、盛澤擔(dān)保采取低成本運作模式，固定成本占比小，具有較大的財務(wù)優(yōu)勢。

3、盛澤擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競爭，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計和營銷模式，市場競爭力較強。盛澤擔(dān)保項目可研報告

3.4 主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況

3.4.1 主要服務(wù)產(chǎn)品概述

盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)定位為：”Mortgage & Home Loan Service”，即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。

主營業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)開展情況

按揭代理 無風(fēng)險、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強

置業(yè)擔(dān)保 低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰

現(xiàn)金贖樓 低風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰

小額信貸 擁有完整業(yè)務(wù)團隊，適度開展 3.4.2 業(yè)務(wù)流程

1、按揭代理業(yè)務(wù)流程

2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程盛澤擔(dān)保項目可研報告

3、小額信貸業(yè)務(wù)流程

3.4.3 經(jīng)營模式

☆ 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。盛澤業(yè)已建立“規(guī)模發(fā)展按揭業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進按揭營銷”的獨特業(yè)務(wù)模式，實行“市場拓展→專業(yè)受理→ 售后服務(wù)”的專業(yè)細(xì)分和“梯隊小組+業(yè)務(wù)聯(lián)動”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務(wù)規(guī)模，降低運營成本。

小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險的有效控制主要通過主動性客戶選擇和信貸配給制度來實現(xiàn)。

3.4.4 最近3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收

單位：萬元

業(yè)務(wù)品種 財務(wù)指標(biāo) 2007 年 2008 年 同比變動 2009 年 同比變動

年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377-68% 519,635 255%

按揭代理

業(yè)務(wù)總收入 1,932 566-71% 1,701 201%

年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020-6% 194,327 1393%

置業(yè)擔(dān)保

業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141%

年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3%

現(xiàn)金贖樓

業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855-18%

年業(yè)務(wù)量 1,867 933-50% 7,058 656%

小額貸款

業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財務(wù)部

3.4.5 最近3 年營業(yè)收入構(gòu)成

單位：萬元盛澤擔(dān)保項目可研報告

業(yè)務(wù)品種 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例

按揭代理 1,932 85.4% 566 25.8% 1,701 32.7%

置業(yè)擔(dān)保 88 3.9% 103 4.7% 1,281 24.6%

現(xiàn)金贖樓 164 7.2% 1,044 47.6% 855 16.4%

小額貸款 66 2.9% 216 9.9% 781 15.0%

其它 12 0.5% 263 12.0% 587 11.3%

收入合計 2,261 100.0% 2,192 100.0% 5,205 100.0%數(shù)據(jù)來源：盛澤擔(dān)保財務(wù)部

3.4.6 主營業(yè)務(wù)的銷售情況分析

自2006 年以來，盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。

排除房地產(chǎn)市場2007 年的高峰和2008 年的低谷對業(yè)務(wù)銷售的特別影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長發(fā)展趨勢，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在2009 年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的

85.4%下降到2009 年的32.7%，2009 年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過 5,200 萬元。

3.4.7 主要客戶和合作機構(gòu)情況

1、盛澤擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個人業(yè)主，二是銀行機構(gòu)。終端個人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費方，銀行機構(gòu)主要作為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費方和合作伙伴。

2、合作銀行及合作內(nèi)容

合作項目

按揭代理 擔(dān)保

銀行名稱

擔(dān)保額度

合作特點 保證金比例

（不含平轉(zhuǎn)）

工商銀行 交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯 3000 萬 10%

深圳發(fā)展銀行 消費類業(yè)務(wù)有優(yōu)勢 2500 萬 10%

平安銀行 政策優(yōu)勢不明顯 1 億 10%

交通銀行 交易類，操作便捷 1.5 億 5%

農(nóng)業(yè)銀行 交易類 2000 萬 10%

光大銀行 商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢 5000 萬（申報中）--盛澤擔(dān)保項目可研報告 合作項目

按揭代理 擔(dān)保

銀行名稱

擔(dān)保額度

合作特點 保證金比例

（不含平轉(zhuǎn)）

招商銀行 交易類 5000 萬（申報中）--

建設(shè)銀行 交易類 5000 萬（申報中）--

興業(yè)銀行 交易類 6500 萬（申報中）5-10%

星展銀行 政策偏緊----

恒生銀行 政策緊，要求高----

渣打銀行 交易類政策有優(yōu)勢----

南洋商業(yè)銀行 可受理外幣，非交易不受理----

東亞銀行 可受理外幣，非交易不受理----

3、業(yè)務(wù)來源情況

根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，50%以上來源于中小中介，30%以上來源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到5%來源于大中介，不到 15%來源于終端客戶。

按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下：

單位：萬元

業(yè)務(wù)量

銀行名稱 合計

2009 年 2008 年 2007 年

工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國銀行10,901 招商銀行 10,668 10,668 盛澤擔(dān)保項目可研報告

郵儲銀行 3,670 3,670 星展銀行 304 2,421-2,725 廣發(fā)銀行 1,510 1,510 東亞銀行 444 444 渤海銀行 396 396 恒生銀行 116 116 合計 519,635 146,377 458,830 1,124,843

擔(dān)保業(yè)務(wù)自 2009 年才開始大規(guī)模的輸送量，主要是以交通銀行和工商銀行為主，占所有合作銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)總量的80%以上。

第四章 目標(biāo)企業(yè)財務(wù)會計信息

根據(jù)中磊會計師事務(wù)所出具的審計報告，盛澤擔(dān)保最近三年的財務(wù)信息摘要如下（合并財務(wù)報表口徑）：

4.1 簡要資產(chǎn)負(fù)債表

單位：萬元

項目 2009.12.31 2008.12.31

貨幣資金 3,281.66 3,695.56

存出保證金 2,250.00

應(yīng)收賬款 136.99 32.54

預(yù)付款項 11.89 5.64

其他應(yīng)收款 6,266.29 2,188.70

其他流動資產(chǎn) 4,975.73 1,903.83

流動資產(chǎn) 16,922.56 7,826.27

固定資產(chǎn) 219.50 57.94

長期股權(quán)投資 244.00

非流動資產(chǎn) 555.88 417.28

資產(chǎn)合計 17,478.44 8,243.56

應(yīng)付職工薪酬 762.10 151.14

應(yīng)交稅費 91.81 118.91 盛澤擔(dān)保項目可研報告

其他應(yīng)付款 4,680.96 1,042.03

其他流動負(fù)債 2,870.00

流動負(fù)債 8,418.10 1,312.81

長期借款 2,500.00

非流動負(fù)債 2,541.29 55.49

負(fù)債合計 10,959.39 1,368.30

實收資本 5,000.00 5,000.00

資本公積 219.37 29.78

盈余公積 232.02 7.87

未分配利潤 900.76 315.41 歸屬于母公司所有者的股東權(quán)益 6,400.36 5,353.07

少數(shù)股東權(quán)益 118.68 1,522.19 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

注：

1、其它應(yīng)收款6,266.29 萬元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。

2、其它流動資產(chǎn)4,975.73 萬元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對外發(fā)放的小額信用貸款等。

3、其他應(yīng)付款4,680.96 萬元，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔(dān)保贖樓款項和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的現(xiàn)金贖樓款。

4、其它流動負(fù)債2,870.00 萬元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián)評估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動資金。4.2 簡要利潤表

單位：萬元

項目 2009 年 2008 年 2007 年

營業(yè)收入 5,205.06 2,192.35 2,261.26

營業(yè)成本 2,184.38 1,097.00 1,206.32

營業(yè)稅金及附加 310.15 154.94 117.59

管理費用 1,157.42 595.96 399.24

財務(wù)費用 69.83 48.22-22.27

資產(chǎn)減值損失 59.21-19.10 57.09

營業(yè)利潤 1,424.07 315.33 503.29 盛澤擔(dān)保項目可研報告

利潤總額 1,426.19 315.93 502.88

所得稅 308.77 82.07 62.73

凈利潤 1,117.43 233.86 440.15 歸屬于母公司所有者的凈利潤 819.01 187.61 264.21 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

4.3 簡要現(xiàn)金流量表

單位：萬元

項目 2009 年 2008 年 2007 年

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,592.01 2,390.77-3,698.88 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-388.17-33.96-455.54 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4,816.28-1,088.35 6,100.00

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 1,836.10 1,268.46 1,945.58 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007 年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告

4.4 主要財務(wù)指標(biāo)情況

項目 2009 年 2008 年 2007 年

銷售凈利率 15.73% 8.56% 11.68%

總資產(chǎn)收益率 4.69% 2.28% 3.02%

凈資產(chǎn)收益率 12.80% 3.50% 5.02% 流動比率 201.03% 596.15% 429.55%

資產(chǎn)負(fù)債率 62.70% 16.60% 23.06% 第五章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)

5.1 發(fā)展戰(zhàn)略

5.1.1 業(yè)務(wù)定位

面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等服務(wù)。

5.1.2 戰(zhàn)略目標(biāo)

未來 10 年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。盛澤擔(dān)保項目可研報告

5.2 經(jīng)營目標(biāo)

按揭代理：夯實深圳市場，進軍異地市場，未來三年進入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機構(gòu)。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進入深圳擔(dān)保市場的第一梯隊，同時進入全國三個以上中心城市，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。

小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補充性信貸服務(wù)，作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

5.3 業(yè)務(wù)發(fā)展計劃

整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年內(nèi)，鞏固深圳領(lǐng)先優(yōu)勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下：

按揭代理：

1、業(yè)務(wù)規(guī)模方面：

（1）直銷團隊人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展+受理”模式。

（2）簽約中介機構(gòu)。

（3）在深圳推廣按揭代理/特許經(jīng)紀(jì)模式。

（4）異地采取“深圳經(jīng)驗+本地規(guī)則+本地人才”思路，復(fù)制深圳“梯隊小組+指導(dǎo)人計劃”銷售管理模式，2010 年進駐廣州、上海，擇機進入北京，2011 年進駐東莞、珠海，擇機進入天津、杭州，2012 年佛山、武漢，擇機進駐蘇州、成都。

2、銀行合作方面：

（1）建立總行級合作，覆蓋全國。

（2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風(fēng)險合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。

擔(dān)保業(yè)務(wù)：

（1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔(dān)保轉(zhuǎn)化率。

（2）發(fā)揮資金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。

（3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。

（4）加強平臺建設(shè)。盛澤擔(dān)保項目可研報告

小額信貸：

按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

第六章 項目必要性分析

6.1 有助于公司迅速擴大規(guī)模

通過科爾尼咨詢公司對全球 10,500 家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。

1、行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。

2、行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險對沖，從而渡過行業(yè)波動。如萬科在 2008 年房地產(chǎn)市場波動中獲得更大市場份額。

3、行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的CRIC 開創(chuàng)了國內(nèi)獨立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場容量增長迅速，市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服 務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時擴張。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。

受中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動因素影響，中國未來住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而盛澤擔(dān)保自 2006 年成立以來，各項業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。

因此，項目實施有助于公司迅速擴大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī)?；l(fā)展的一般規(guī)律。

6.2 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向

伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產(chǎn)市場啟動盛澤擔(dān)保項目可研報告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過 1：1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)達國家地區(qū)（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。國際經(jīng)驗表明，我國存量市場業(yè)務(wù)今后將面臨極大的成長空間。

因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進一步擴大。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場，是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。

6.3 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)

盛澤擔(dān)保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M水平、民營經(jīng)濟活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。

行業(yè)與上下游相關(guān)機構(gòu)、個人具有相互依存和互惠發(fā)展的價值鏈關(guān)系，詳細(xì)如下：

業(yè)務(wù) 關(guān)聯(lián)單位 關(guān)系

需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及部分資產(chǎn)管理服務(wù)、上

貸款銀行 需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性

游

贖樓擔(dān)保以重新辦理抵押登記

按揭、擔(dān)保

需專業(yè)按揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù)

終端客戶 和銀行選擇，需擔(dān)保公司提供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù)

下 以完成房產(chǎn)交易

游 專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價

房產(chǎn)中介 能力及擔(dān)保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，可幫助房產(chǎn)

中介促進交易

因此，未來公司如果重點開發(fā)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持作用。

6.4 品牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)

世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內(nèi)以及社會上具有良好的品牌效應(yīng)。通過收購盛澤擔(dān)保項目可研報告盛澤擔(dān)保，能夠使更多客戶了解盛澤擔(dān)保，提高盛澤擔(dān)保的知名度，同時也可以增加銀行等機構(gòu)客戶對盛澤擔(dān)保的認(rèn)可。而盛澤作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。

第七章 投資方案情況

7.1 投資方案

公司計劃以增資擴股的方式進入盛澤擔(dān)保。

增資擴股完成后，盛澤擔(dān)保注冊資本由目前 5,000 萬元增加到 8,000 萬元，世聯(lián)持有 37.5%的股權(quán)，羅守坤和張艾艾分別持有56.25%、6.25%的股權(quán)。詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

序號 股東名稱 注冊資本金（萬元）股權(quán)比例

羅守坤 4500 56.25% 2 張艾艾 500 6.25% 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 37.5%

合計 8000 100% 7.2 投資額及定價依據(jù)

項目總投資額：4,608 萬元，其中3,000 萬元增加注冊資本，1,608 萬元計入資本公積。

定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股 1.536 元。

7.3 資金籌措

項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。

7.4 資金運用

盛澤金融增資擴股籌集資金主要用途如下： 1、500 萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴張開辦費：未來3 年計劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費50 萬元。2、2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，擔(dān)?？傤~度將達到4.5 億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。盛澤擔(dān)保項目可研報告 3、2,000 萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。4、70 萬元用于集成 IT 系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺運營管理效率。5、30 萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。

第八章 項目投資效益分析

8.1 損益分析

8.1.1 收入分析

1、按揭代理

根據(jù)科爾尼研究報告，深圳地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易總量的 30%，距離歐美發(fā)達國家仍有20-40%的差距，意味著按揭代理業(yè)務(wù)的市場空間巨大。在此情況下，盛澤擔(dān)保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢可以進一步得到鞏固，同時結(jié)合全國業(yè)務(wù)布局，可有效提高業(yè)務(wù)量。

假設(shè)未來 5 年深圳地區(qū)的二手樓按揭總量以 10%的復(fù)合增長率增長，市場占有率從目前 6%逐步提升到 16%；異地一線城市業(yè)務(wù)量5 年內(nèi)由每年2 億逐漸遞增到 10 億，二線城市業(yè)務(wù)量 5 年內(nèi)由每年 1 億逐漸遞增到 5 億，未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：

單位：億元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳市場的二手樓按揭總量 700 770 847 932 1,025

市場占有率 6% 8% 10% 13% 16%

深圳市場的業(yè)務(wù)總量 42.0 61.6 84.7 121.1 164.0

累計異地公司數(shù)量 2 5 8 11 11

異地市場的業(yè)務(wù)總量 3.0 11.0 23.0 37.0 51.0

按揭代理業(yè)務(wù)總量 45.0 72.6 107.7 158.1 215.0

增長率-13% 61% 48% 47% 36%

受銀行同業(yè)工會對按揭代理費返點控制的影響，預(yù)計 2010 年上半年按揭代盛澤擔(dān)保項目可研報告

理費率將仍處于低費率水平，2010 年下半年隨著信貸政策的適度寬松，銀行間加大個貸業(yè)務(wù)競爭力度，按揭費率會反彈至合理水平。同時，盛澤擔(dān)保將采取變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措施來降低其影響，預(yù)計全年平均費率 0.3%。未來2-5 年，隨著市場的規(guī)范，按揭手續(xù)費率將逐步提高，但基于對國家調(diào)控政策的保守預(yù)計，以及不同城市之間的費率差異，代理費率預(yù)計為平均0.35%。

2、置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓

擔(dān)保業(yè)務(wù)作為盛澤按揭代理業(yè)務(wù)的補充性業(yè)務(wù)，絕大部分業(yè)務(wù)量來自于按揭代理業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化，同時盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)團隊在深圳地區(qū)自行拓展貢獻一部分業(yè)務(wù)量。

未來幾年內(nèi)，隨著盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)操作和管理能力的提升，深圳地區(qū)的按揭代理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為擔(dān)保業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化率將逐步提高，預(yù)計從目前55%提高到 70%左右，而異地市場轉(zhuǎn)化率仍按 50%保守預(yù)計。

根據(jù)盛澤金融，置業(yè)擔(dān)保和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在成熟市場有一定的互補性，在銀行政策限制和政府宏觀調(diào)控時，現(xiàn)金贖樓可作為擔(dān)保贖樓的有效補充。在正常市場政策和條件下，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)大約占總贖樓業(yè)務(wù)的 15%左右。置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓未來 5 年業(yè)務(wù)量如下：

單位：億元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

深圳按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 55% 60% 65% 70% 70%

深圳按揭轉(zhuǎn)化為擔(dān)保的業(yè)務(wù)總量 23.1 37.0 55.1 84.8 114.8 深圳區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)團隊自行拓展總量 30.0 40.0 50.0 50.0 60.0

其它區(qū)域按揭轉(zhuǎn)化擔(dān)保的轉(zhuǎn)化率 50% 50% 50% 50% 50%

其他區(qū)域擔(dān)保業(yè)務(wù)總量 1.5 5.5 11.5 18.5 25.5

贖樓業(yè)務(wù)總量 54.6 82.5 116.6 153.3 200.3

其中：現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù) 8.2 12.4 17.5 23.0 30.0

增長率 80% 51% 41% 32% 31%

擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù) 46.4 70.1 99.1 130.3 170.2

增長率 132% 51% 41% 32% 31%

擔(dān)保贖樓費率相比按揭代理費率，受政策影響較小，主要決定于市場競爭水平。預(yù)計未來 5 年內(nèi)不同區(qū)域和城市的費率將維持在0.6%-1%的水平。盛澤擔(dān)保項目可研報告

現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的資金周轉(zhuǎn)周期平均為每月 2 次，平均每次周轉(zhuǎn)的費率約

1.5%，預(yù)計未來幾年費率水平將維持在 1.5%上下。

3、小額信貸

小額信貸業(yè)務(wù)是按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸，并不是主營業(yè)務(wù)方向，因此暫不計算在預(yù)測收入內(nèi)。

綜上，未來5 年收入預(yù)測詳見下表：

業(yè)務(wù) 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

業(yè)務(wù)量（億元）45.0 72.6 107.7 158.1 215.0 按揭代理 收費率 0.30% 0.35% 0.35% 0.35% 0.35%

營業(yè)收入（萬元）1,350 2,541 3,770 5,534 7,524

業(yè)務(wù)量（億元）46.4 70.1 99.1 130.3 170.2 置業(yè)擔(dān)保 收費率 0.65% 0.65% 0.65% 0.65% 0.65%

營業(yè)收入（萬元）3,017 4,556 6,440 8,469 11,066

業(yè)務(wù)量（億元）8.2 12.4 17.5 23.0 30.0 現(xiàn)金贖樓 收費率 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% 1.50% ☆ 營業(yè)收入（萬元）1,229 1,855 2,622 3,449 4,506 營業(yè)收入合計（萬元）5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 8.1.2 利潤預(yù)測

根據(jù)預(yù)測，未來 5 年盛澤擔(dān)保凈利潤維持在 15%~20%之間，伴隨規(guī)模擴大逐年略有下降。成本費用主要預(yù)測依據(jù)如下：

1、營業(yè)稅金及附加：按營業(yè)收入的5.2%預(yù)測。

2、固定工資：總體參照2009 年的平均水平分業(yè)務(wù)單獨預(yù)測。隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，未來5 年固定人力占收入的總體比例有所下降；同時結(jié)合通貨膨脹及消費水平上漲，人均收入逐步提高。

3、業(yè)務(wù)提成：分業(yè)務(wù)單獨預(yù)測。隨著業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展及市場的成熟，提成占收入的比重會逐步下降到市場平均水平。

4、運營費：隨著業(yè)務(wù)的規(guī)模化發(fā)展，公司營運效率會逐步提升，營業(yè)費用占收入的比重將逐步下降，但辦公室租金等營業(yè)性開支的市場價格水平會逐步上升，此外，隨著規(guī)?；l(fā)展，1-2 年內(nèi)公司需在系統(tǒng)平臺建設(shè)方面投入增加，結(jié)合三者因素，運營費用占收入的比例逐年上升。盛澤擔(dān)保項目可研報告

5、壞賬準(zhǔn)備：按揭代理、現(xiàn)金贖樓和擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備分別按業(yè)務(wù)量的2%、0.1%和0.05%預(yù)計。

未來5 年詳細(xì)利潤預(yù)測如下：

單位：萬元

項目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

營業(yè)收入 5,595 8,952 12,832 17,452 23,096 營業(yè)稅金及附加 291 466 667 908 1,201

成本費用 3,518 5,749 8,179 11,058 14,790

其中：

固定工資 1,469 2,369 3,416 4,667 6,190 業(yè)務(wù)提成 1,322 2,172 2,966 3,861 5,136 運營費 727 1,209 1,796 2,531 3,464

財務(wù)費用 2 56 196 389 628

壞賬準(zhǔn)備 341 525 746 992 1,302

稅前利潤總額 1,444 2,157 3,044 4,105 5,175

所得稅 361 539 761 1,026 1,294

凈利潤 1,083 1,618 2,283 3,079 3,881

凈利潤率 19.3% 18.1% 17.8% 17.6% 16.8% 8.2 投資回報分析

假設(shè)未來 6~10 年按2014 年的贏利水平繼續(xù)經(jīng)營，基于前述測算，項目的投資回報期為5.09 年，10 年測算期內(nèi)投入能夠完全收回；內(nèi)含報酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。

投資回報分析詳見下表：

項目 基期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16~18 2019

歸屬于世聯(lián)的

406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455

凈利潤

項目投資額 4,608

凈現(xiàn)金流量(4,608)406 607 856 1,155 1,455 1,455 1,455 1,455 累計凈現(xiàn)金流量(4,608)(4,202)(3,595)(2,739)(1,585)(129)1,326 5,692 7,148

內(nèi)含報酬率 18%盛澤擔(dān)保項目可研報告

凈現(xiàn)值 1,840

回收期 5.09 第九章 項目風(fēng)險及控制

9.1 政策風(fēng)險

業(yè)務(wù) 風(fēng)險 對策

1、變換服務(wù)方式、爭取業(yè)務(wù)交換等措

施來降低影響。

政府對房地產(chǎn)市場的政策及銀行

2、發(fā)揮綜合服務(wù)優(yōu)勢，創(chuàng)新收費品種，按揭擔(dān)保 信貸政策變化，可能會導(dǎo)致交易 增加收費點，增強抵抗風(fēng)險能力。

量的變動，影響業(yè)務(wù)量。

3、未來進行異地布局后，城市間政策

差異可起到互相彌補的作用。

4、進行產(chǎn)品創(chuàng)新。

從日本小額信貸發(fā)展歷史看，每

隔若干年，該行業(yè)容易因為“借

小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭

小額信貸 貸過多、利率過高、不當(dāng)清收”

擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

引發(fā)社會問題，導(dǎo)致政府階段性

嚴(yán)格的政策管制，促使行業(yè)洗牌。

9.2 市場風(fēng)險

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策

1、外圍經(jīng)濟環(huán)境的短期急劇變 擴大市場占有率，通過業(yè)務(wù)量的提升增

按揭擔(dān)保

化，可能會導(dǎo)致購房能力的下降，強對市場交易量下降的抵御能力。

降低市場交易量。

2、對小額信貸業(yè)務(wù)，會削弱貸款 小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭擔(dān)

小額信貸

客戶的還款能力，導(dǎo)致貸款不良 保業(yè)務(wù)的自然延伸。

率上升。

9.3 經(jīng)營風(fēng)險

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策

1、戰(zhàn)略方向與市場變化不符。設(shè)立研究部門，對市場進行動態(tài)跟蹤，按揭擔(dān)保

2、經(jīng)營策略與市場不適應(yīng)。及時反饋市場變化并作出相應(yīng)調(diào)整。盛澤擔(dān)保項目可研報告

業(yè) 務(wù) 風(fēng)險 對策

1、未能如期展開外包或資產(chǎn)服

務(wù)，僅依靠資本金和50%銀行借

小額信貸業(yè)務(wù)限制發(fā)展，只作為按揭

小額信貸 款發(fā)放貸款

擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。

2、同行惡性競爭，導(dǎo)致市場價格

急劇下降。

9.4 管理風(fēng)險

序號 風(fēng)險 對策

成本費用控制不當(dāng)。制定預(yù)算和計劃，嚴(yán)格執(zhí)行并及時修正。

企業(yè)內(nèi)部管理與發(fā)展速度不匹 在內(nèi)部管理上，重點加強人力資源、系統(tǒng)支持、2 配，可能包括IT 技術(shù)、網(wǎng)點管理、產(chǎn)品設(shè)計、風(fēng)險管理、融資、財務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計

風(fēng)險管理和財務(wù)管理等方面。等環(huán)節(jié)。

確定核心經(jīng)營團隊，落實 3 年期間的績效考核

關(guān)鍵管理人員流失。標(biāo)準(zhǔn)，搭建人員成長通道；建立人員培養(yǎng)梯隊；

建立中長期激勵計劃。

9.5 新區(qū)域或子公司經(jīng)營虧損的風(fēng)險

序號 風(fēng)險 對策

市場交易量低于預(yù)期，業(yè)務(wù)量不 進行充分市場調(diào)研，及時調(diào)整戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，甚至

足，收入無法覆蓋成本。調(diào)整目標(biāo)城市。

嚴(yán)格制定公司收支計劃。

經(jīng)營管理不當(dāng)，導(dǎo)致高成本運作

建立定期營銷分析會議制度，及時作出相應(yīng)調(diào)

或市場營銷策略不妥。

整。9.6 引進資金投資項目的實施風(fēng)險

序號 風(fēng)險 對策

擔(dān)保業(yè)務(wù)擴張迅速，財務(wù)杠桿變

完善公司風(fēng)險控制和財務(wù)管理的流程制度等。

大而可能帶來本金的損失。

準(zhǔn)確及時把握市場變化，根據(jù)季度業(yè)務(wù)需求制

各業(yè)務(wù)開展可能會與計劃不符，31

定資金投入計劃，可分次投入資金。

或者各月業(yè)務(wù)量起伏較大，對資

依據(jù)帳面可用資金，在各業(yè)務(wù)間合理調(diào)配。

金的需求時多時少，造成資金閑

對短期內(nèi)的業(yè)務(wù)收費率進行微調(diào)，以間接提高

置率上升。

資金利用率，避免閑置。盛澤擔(dān)保項目可研報告

第十章 結(jié)論

符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向；能延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)；同時品牌

疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng)。

內(nèi)含報酬率為18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項目經(jīng)濟效益可行。

和管理等風(fēng)險，公司需要重點加強風(fēng)險控制、財務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。

第四篇：岱岳區(qū)增資報告

泰安市海源金屬材料有限公司驗資報告

驗 資 報 告

津中審聯(lián)魯華岳驗資字[2010]第182號

泰安市海源金屬材料有限公司全體股東：

我們接受委托，審驗了貴公司截至2010年07月20日止新增注冊資本和實收資本情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是對貴公司注冊資本的實收情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依據(jù)《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況實施了檢查等必要的審驗程序。

貴公司原注冊資本為人民幣50萬元，實收資本為人民幣50萬元。根據(jù)貴公司2010年07月19日章程修正案和股東會決議的規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣150萬元，由股東羅文芹認(rèn)繳人民幣100萬元，股東王學(xué)詩認(rèn)繳人民幣50萬元，并應(yīng)于2010年07月20日繳足。變更后的注冊資本為人民幣200萬元。經(jīng)我們審驗，截至2010年07月20日止，貴公司已收到股東羅文芹實際繳納的新增注冊資本（實收資本）人民幣100萬元，股東王學(xué)詩實際繳納的新增注冊資本（實收資本）人民幣50萬元，出資時間均為2010年07月20日，出資方式均為貨幣資金。

同時我們注意到，貴公司本次增資前的注冊資本為人民幣50萬元，實收資本為人民幣50萬元，已經(jīng)泰安中正信有限責(zé)任會計師事務(wù)所進行審驗，并于2007年4月12日出具泰中正信會師驗字(2007)196號驗資報告予以驗證。截至2010年07月20日止，本次變更后的累計注冊資本為人民幣200萬元，實收資本為人民幣200萬元。

天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所

泰安市海源金屬材料有限公司驗資報告

本驗資報告僅供貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時使用，不應(yīng)將其視為是對貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)，本所出具驗資報告業(yè)經(jīng)總所授權(quán)。

附件

1、注冊資本變更情況明細(xì)表

（1）新增注冊資本實收情況明細(xì)表（表1）

（2）注冊資本及實收資本變更前后對照表（表2）

附件

2、驗資事項說明

天津中審聯(lián)有限責(zé)任會計師事務(wù)所

中國注冊會計師：

山東華岳分所

中國注冊會計師：

泰安市東岳大街西段105號

報告日期：2010年07月20日

天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所

泰安市海源金屬材料有限公司驗資報告

附件2

驗資事項說明

一、變更前后基本情況

貴公司系由股東羅文芹、王學(xué)詩出資組建的有限責(zé)任公司（自然人獨資），于2007年4月18日取得泰安市工商行政管理局岱岳分局核發(fā)的***號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，原注冊資本為人民幣50萬元，實收資本為人民幣50萬元。根據(jù)貴公司2010年07月19日章程修正案和股東會決議的規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣150萬元，變更后的注冊資本為人民幣200萬元。新增注冊資本由股東羅文芹、王學(xué)詩認(rèn)繳，變更注冊資本后，股東仍為羅文芹、王學(xué)詩。

二、申請的變更情況及出資規(guī)定

根據(jù)貴公司2010年07月19日章程修正案和股東會決議的規(guī)定，貴公司申請新增的注冊資本為人民幣150萬元，應(yīng)由股東羅文芹、王學(xué)詩于2010年07月20日繳足。其中：王學(xué)詩認(rèn)繳人民幣50萬元，占變更后注冊資本的25%；羅文芹認(rèn)繳人民幣100萬元，占變更后注冊資本的50%；出資方式均為貨幣資金。

三、審驗結(jié)果

截至2010年07月20日止，貴公司已收到羅文芹、王學(xué)詩繳納的新增注冊資本（實收資本）合計人民幣150萬元整，新增實收資本占新增注冊資本的100%。

1.王學(xué)詩實際繳納新增出資額50萬元。其中：貨幣出資50萬元，于2010年07月20日繳存泰安市海源金屬材料有限公司在泰安市岱岳區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社滿莊信用社開立的人民幣帳戶***0002326賬號內(nèi)。

2.羅文芹實際繳納新增出資額100萬元。其中：貨幣出資100萬元，于2010年07月20日繳存泰安市海源金屬材料有限公司在泰安

天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所

泰安市海源金屬材料有限公司驗資報告

市岱岳區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社滿莊信用社開立的人民幣帳戶***0002326賬號內(nèi)。

3.變更后累計實收資本為200萬元，占變更后注冊資本的100%，其中：股東羅文芹出資為人民幣140萬元，占變更后注冊資本的70%；股東王學(xué)詩出資為人民幣60萬元，占變更后注冊資本的30%。

4.股東的累計貨幣出資額為200萬元，占注冊資本總額的100%。

四、其他事項說明

今后如抽逃注冊資本，責(zé)任全部由股東自負(fù)。本報告僅供貴公司辦理工商注冊變更登記使用，不能視為日后償債及持續(xù)經(jīng)營能力、經(jīng)營效率、效果做出的保證，復(fù)印件無效。

天津中審聯(lián)有限責(zé)任會計師事務(wù)所

山東華岳分所 2010年07月20日

天津中審聯(lián)有限責(zé)任公司會計師事務(wù)所山東華岳分所

第五篇：驗資報告(增資)

廣州市德信會計師事務(wù)所有限公司 GUANGZHOU DECENT CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO., LTD

驗資報告

錯誤！鏈接無效。報備號：XXXXXXXXX 錯誤！鏈接無效。：

我們接受委托，審驗了貴公司截至錯誤！鏈接無效。新增注冊資本的實收情況。按照法律法規(guī)以及協(xié)議、章程的要求出資，提供真實、合法、完整的驗資資料，保護資產(chǎn)的安全、完整是全體股東及貴公司的責(zé)任。我們的責(zé)任是對貴公司新增注冊資本的實收情況發(fā)表審驗意見。我們的審驗是依據(jù)《中國注冊會計師審計準(zhǔn)則第1602號——驗資》進行的。在審驗過程中，我們結(jié)合貴公司的實際情況，實施了檢查等必要的審驗程序。

貴公司原注冊資本為人民幣××元，實收資本為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會決議和修改后的章程規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，由××（以下簡稱甲方）、××（以下簡稱乙方）于××年×月×日之前繳足，變更后的注冊資本為人民幣××元。經(jīng)我們審驗，截至錯誤！鏈接無效。，貴公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本（實收資本）合計人民幣××元（大寫）。各股東以貨幣出資××元，實物出資××元，知識產(chǎn)權(quán)出資××元。

［如果存在需要說明的重大事項增加說明段］ ……

同時我們注意到，貴公司本次增資前的注冊資本人民幣××元，實收資本人民幣××元，已經(jīng)××?xí)嫀熓聞?wù)所審驗，并于××年×月×日出具××［文號］驗資報告。截至××年×月×日止，變更后的累計注冊資本人民幣××元，實收資本××元。

本驗資報告供貴公司申請辦理注冊資本及實收資本變更登記及據(jù)以向全體股東簽發(fā)出資證明時使用，不應(yīng)被視為是對貴公司驗資報告日后資本保全、償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力等的保證。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本驗資業(yè)務(wù)的注冊會計師及本會計師事務(wù)所無關(guān)。

附件：

1、新增注冊資本實收情況明細(xì)表XX頁；

2、注冊資本及實收資本變更前后對照表XX頁；

3、驗資事項說明二頁

4、外方出資情況詢證函回函復(fù)印件一頁

中國注冊會計師：

廣州市德信會計師事務(wù)所有限公司

中國注冊會計師：

地址：廣州市番禺區(qū)市橋平康路177號五樓

一九○○年一月○日

驗資事項說明

一、基本情況

錯誤！鏈接無效。（以下簡稱貴公司）系由××和××共同出資組建的有限責(zé)任公司，于××年×月×日取得××［公司登記機關(guān)］核發(fā)的××號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，原注冊資本為人民幣××元，實收資本為人民幣××元。根據(jù)貴公司××股東會決議和修改后的章程規(guī)定，貴公司申請增加注冊資本人民幣××元，變更后的注冊資本為人民幣××元。新增注冊資本由原股東認(rèn)繳，變更注冊資本后，股東仍然是××（以下簡稱甲方）和××（以下簡稱乙方）。

二、新增資本的出資規(guī)定

根據(jù)修改后章程的規(guī)定，貴公司申請新增的注冊資本為人民幣××元，由原股東于××年×月×日之前繳足。其中：甲方認(rèn)繳人民幣××元，占注冊資本的××％，出資方式為貨幣××元，實物（房屋）××元，知識產(chǎn)權(quán)（專利權(quán)）××元；乙方認(rèn)繳人民幣××元，占注冊資本的××％，出資方式為貨幣。

三、審驗結(jié)果

截至××年×月×日止，貴公司已收到甲方、乙方繳納的新增注冊資本（實收資本）合計人民幣××元，新增實收資本占新增注冊資本的××%。

（一）甲方實際繳納新增出資額人民幣××元。其中：貨幣出資××元，于××年×月×日繳存××公司在××銀行開立的人民幣××賬戶××賬號內(nèi)；于××年×月×日投入房屋××［名稱、數(shù)量等］，評估價值為××元，全體股東確認(rèn)的價值為××元；于××年×月×日投入專利權(quán)××［具體名稱、有效狀況］，評估價值為××元，全體股東確認(rèn)的價值為××元。

××資產(chǎn)評估有限公司已對甲方出資的房屋、專利權(quán)進行了評估，并出具了［文號］資產(chǎn)評估報告。甲方已與××公司于××年×月×日就出資的房屋辦妥所有權(quán)過戶手續(xù)，并于××年×月×日就出資的專利權(quán)辦妥轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

（二）乙方實際繳納新增出資額人民幣××元。其中：貨幣出資××元，于××年×月×日繳存××公司在××銀行開立的人民幣××賬戶××賬號內(nèi)。

（三）變更后累計實收資本為××元，占變更后注冊資本××%，其中：甲方出資為人民幣××元，占變更后注冊資本的××%；乙方出資為人民幣××元，占變更后注冊資本的××%。

四、其他事項

中國注冊會計師：

廣州市德信會計師事務(wù)所有限公司

中國注冊會計師：