第一篇：深圳企業(yè)過(guò)橋墊資案例

深圳企業(yè)過(guò)橋墊資案例

所謂的墊資過(guò)橋其實(shí)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)于已經(jīng)申請(qǐng)了貸款的但由于這樣或那樣的原因無(wú)法按時(shí)償還貸款的人而推出的一種專(zhuān)門(mén)化的服務(wù)。是由第三方的金融機(jī)構(gòu)代替這些貸款者們提前償還所欠的貸款從而以免讓這些貸款者被銀行處罰影響信用。

企業(yè)過(guò)橋墊資案例：

深圳的吳先生兩年前從中信銀行申請(qǐng)了一筆住房貸款，由于當(dāng)初缺乏經(jīng)驗(yàn)，他所申請(qǐng)的這筆貸款的利率非常高。而隨著這兩年利率的走低，吳先生希望將自己的貸款轉(zhuǎn)換到工商銀行，因?yàn)檫@樣可以在很大程度上降低住房貸款利率。但一打聽(tīng)要辦成此事就必須要首先償還在中信銀行的貸款。

在朋友們的介紹之下吳先生找到了融豐源，這里的專(zhuān)家們介紹說(shuō)，吳先生可以首先辦理墊資過(guò)橋業(yè)務(wù)，然后再使用這筆資金來(lái)償還中信的貸款，然后便可以將貸款從中信轉(zhuǎn)到工商銀行了。

另一個(gè)案例發(fā)生在深圳的一家外貿(mào)企業(yè)。該企業(yè)也是三年前申請(qǐng)的一筆企業(yè)貸款恰好今年到期。原本企業(yè)償還這筆貸款是沒(méi)問(wèn)題的，但由于企業(yè)今年要建一個(gè)重大的項(xiàng)目，因此暫時(shí)無(wú)力償還銀行貸款。但有一個(gè)難題，如果該企業(yè)不按時(shí)還款，就會(huì)對(duì)企業(yè)信用方面造成影響，而且也會(huì)產(chǎn)生大筆的貸款滯納金。

幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，這家企業(yè)找到融豐源，在融豐源貸款顧問(wèn)的建議下辦理了墊資過(guò)橋的業(yè)務(wù)，從而快速解決了貸款臨時(shí)無(wú)法償還的問(wèn)題。

過(guò)橋墊資業(yè)務(wù)可以幫缺少急轉(zhuǎn)資金的個(gè)人和企業(yè)及時(shí)還上貸款，維護(hù)個(gè)人和企業(yè)信用，是貸款者的及時(shí)雨。

第二篇：銀行過(guò)橋墊資借款合同（模版）

銀行過(guò)橋墊資借款合同

篇一：墊資借款協(xié)議書(shū)

借 款 協(xié) 議 書(shū)

出借人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：

法定代表人：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：

借款人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：

身份證號(hào)碼： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系方式：

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，現(xiàn)甲乙雙方就乙方向甲方借款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的有關(guān)事宜，特簽訂本協(xié)

議如下，甲乙雙方都必須無(wú)條件履行本協(xié)議之條款：

一、借款金額及借款用途：

甲方同意于元

（元）整，該協(xié)議必須只能用于乙方合法購(gòu)買(mǎi)位于

路 小區(qū) 號(hào)樓

單元室（東戶(hù)/中戶(hù)/西戶(hù)）的房屋使用。

主房面積：儲(chǔ)藏室：

平方米。

二、借款期限：自本協(xié)議簽字之日起至銀行放貸款日止。

三、代理服務(wù)費(fèi)及保證金的收?。?/p>

1、乙方同意支付給甲方墊資利息及服務(wù)費(fèi)合計(jì)人民幣元（元）

整，于甲方給乙方辦理墊資手續(xù)時(shí)支付給甲方。

2、乙方在甲方給予乙方墊資之時(shí)繳納保證金合計(jì)人民幣（大寫(xiě)）（元）整，該保證金在協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理完后一次性退還乙方，如若因乙方原因

導(dǎo)致貸款及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)所帶來(lái)的損失由乙方自行承擔(dān)，且保證金不予退還（所造成逾期不得超過(guò)

兩天，否則甲方有追訴乙方的權(quán)利，其造成損失按本協(xié)議第七條約定執(zhí)行）

3、甲方在為乙方墊資代辦貸款過(guò)程中，銀行給乙方實(shí)際發(fā)放的貸款額度低于甲方墊資額

的，或者經(jīng)銀行審查資料后拒絕房貸，有下列行為甲方不承擔(dān)責(zé)任并執(zhí)行本借款協(xié)議書(shū)中第七

條“違約責(zé)任”一欄中第（二）款;并賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失；利息及服務(wù)費(fèi)不予折扣、退還;情

節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任：

（1）、乙方所提供的貸款資料存在隱瞞事實(shí)真相、弄虛作假、偽造貸款資料的。

（2）、乙方及其配偶或擔(dān)保人在銀行又不良記錄影響貸款額度的。

（3）、經(jīng)評(píng)估部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后評(píng)估值低于貸款額度的。

（4）乙方其他的原因?qū)е虏荒苷Ｐ刨J額度自身原因的。

四、付款方式：

甲方以現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)賬的形式將款付給乙方，乙方在簽收借條之時(shí)必須在原有房屋

屋主（即出賣(mài)方）在場(chǎng)并當(dāng)場(chǎng)支付給出賣(mài)方。

五、手續(xù)辦理：

1、乙方收到借款后應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)會(huì)同甲方及房屋出賣(mài)方到濱州市房管所辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手

續(xù)以便辦理銀行貸款，過(guò)完戶(hù)后，乙方的房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)手續(xù)需由甲方保管，待乙

方辦理完償還所借甲方借款后一并交給乙方。

2、由甲方協(xié)助乙方到銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)，乙方的貸款放貸銀行卡及存折均須由甲

方保管。

六、還款方式：

1、在銀行發(fā)放貸款當(dāng)日，乙方所借的甲方資金必須在發(fā)放貸款的第一時(shí)間內(nèi)及時(shí)會(huì)同

甲方一并到銀行辦理劃款事宜，將借款直接轉(zhuǎn)入甲方賬戶(hù)內(nèi)。

2、乙方辦理完償還甲方借款的手續(xù)后，甲方將手中持有的貸款房貸銀行卡、存折及借 據(jù)一并交于乙方。

七、違約責(zé)任：

乙方必須配合甲方、銀行、擔(dān)保公司、房管部門(mén)做好各項(xiàng)貸款手續(xù)，不得以任何理由拖延或改變。

（一）、發(fā)生下列情況是將視為乙方違約，乙方應(yīng)全額賠償甲方因此而造成的損失，并且承擔(dān)借款總金額一倍的違約金：

1、乙方中途不配合甲方及房屋出賣(mài)方到房管所辦理房屋過(guò)戶(hù)及抵押貸款手續(xù)的。

2、銀行放款款時(shí)乙方私自挪用銀行所放的貸款。

3、終止和房屋出賣(mài)方的交易。

（二）、借款期限至銀行放款日天，如因乙方原因?qū)е卵舆t放款，每逾期還款一天，則甲方每天收取乙方借款總金額的10%的違約金；逾期三十日。則甲方有權(quán)將房屋進(jìn)行變賣(mài)、抵押、租賃；或?qū)⒋朔课葸^(guò)戶(hù)于甲方名下。發(fā)現(xiàn)乙方有惡意拖延還款、詐騙等行為時(shí)，甲方將追究乙方的刑事責(zé)任。

（三）、發(fā)生以下情形時(shí)還款期限可以順延：

1、經(jīng)認(rèn)定屬于房管部門(mén)的原因；

2、經(jīng)認(rèn)定屬于銀行方面的原因；

3、經(jīng)認(rèn)定屬于不可抗力的原因。

八、甲乙雙方均同意辦理借款協(xié)議公正，乙方同意并且自愿接受公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行力。

九、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后即產(chǎn)生法律效力，本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份、公正機(jī)關(guān)存檔一份。

出借人甲方：

法人簽字蓋章：

借款人乙方簽字蓋章：

擔(dān)保方簽字蓋章： 篇二：個(gè)人過(guò)橋墊資承諾書(shū)

承 諾 書(shū) ______________：

本人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，特向貴方申請(qǐng)借款人民幣（大寫(xiě)）____________元，為保證該借款按期償還，特作如下承諾：

1、本人自愿同意將個(gè)人身份證原件、銀行開(kāi)戶(hù)的卡（折）、U盾、密碼等全部交給貴處保管，在此期間所發(fā)生的一切行為均為本人所授權(quán)同意。

2、本人自愿同意將該借款過(guò)賬賬戶(hù)上的所有資金及賬戶(hù)質(zhì)押給貴處，作為該借款的質(zhì)押擔(dān)保，如本人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)或財(cái)務(wù)狀況惡化，本人同意貴方將賬戶(hù)資金用于歸還所欠借款。

3、本人還清全部借款本息、違約金、賠償金等后，貴方將有關(guān)證照、印章歸還本方。

以上承諾是不可撤銷(xiāo)的自愿承諾。

承諾人：____________

****年**月**日 篇三：墊資借款合同

合同編號(hào)：

墊資借款合同

簽署時(shí)間： 年月日 敬請(qǐng)注意

為了維護(hù)您的利益，請(qǐng)您在簽署本合同前，仔細(xì)閱讀如下注意事項(xiàng)： 1：您已閱讀本合同所要條款，并已悉知其含義： 2：您已確保提交的有關(guān)證件及資料是真實(shí)，合法，有效的： 3：您已確認(rèn)自己有權(quán)在本合同上簽字：

4：您已確知任何欺詐，違約行為將承擔(dān)的相應(yīng)法律后果： 5：您將本著誠(chéng)實(shí)，信用的原則，善意簽訂并依約履行本合同： 6：請(qǐng)您使用鋼筆，毛筆或簽字筆工整地填寫(xiě)需要您填寫(xiě)的內(nèi)容。

借款人：（甲方）

住所：

證件名稱(chēng)及號(hào)碼：

電話：

墊資人：（乙方）

住所：

證件名稱(chēng)及號(hào)碼：

甲方向乙方申請(qǐng)墊資借款，乙方同意提供墊資。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，甲乙雙方經(jīng)協(xié)一致，訂立本合同，以便共同遵守執(zhí)行。

1、墊資借款額度

乙方向甲方提供的墊資款額度人民幣（大寫(xiě)）_______________圓整（小寫(xiě)）______________元整。

2、墊資借款額度有效時(shí)間：

墊資借款期限自_____年___月___日起至_____年___月___日

止，共_____天。利息按每天0.3%計(jì)算，若超出約定時(shí)間另外每天加收0.1%作為違約金。逾期五日自動(dòng)解除合同，甲方承擔(dān)一切違約、賠償?shù)蓉?zé)任。

3、還款方法

墊資借款到期后，甲方必須一次性將墊資款歸還乙方。

4、墊資借款擔(dān)保

甲方提供本人（公司）證件原件及墊資后銀行歸還的抵押物原件等作為乙方墊資款擔(dān)保：若甲方辦理二次抵押借款須經(jīng)乙方同意，并將二次抵押借款放款卡及密碼等由乙方保管。

一、甲乙雙方主要權(quán)利和義務(wù)

1、甲方主要權(quán)利和義務(wù)

①甲方有權(quán)要求乙方按合同約定墊資；

②甲方有權(quán)要求乙方對(duì)甲方提供的有關(guān)個(gè)人的資料予以保密，但雙方另有約定或法律，行政法規(guī)另有規(guī)定的除外；

③甲方應(yīng)按乙方要求提供相關(guān)的資料，并保證資料的真實(shí)性，完整性和有效性；

④甲方應(yīng)按照合同約定的期限歸還全部墊資款，并支付利息。

2、乙方的主要權(quán)利和義務(wù)

①按照本合同約定按期足額提供墊資款，但因甲方原因造成遲延的除外；

②對(duì)甲方提供的有關(guān)個(gè)人資料予以保密；

③乙方有權(quán)了解，核實(shí)有關(guān)甲方身份和家庭財(cái)力狀況，有權(quán)要

求甲方提供相關(guān)文件資料；

④若甲方用_______________________________辦理二次抵押借款，乙方有權(quán)全程陪同。

二、違約及其違約處理

1、違約情形

甲方發(fā)生下列任一情況，均構(gòu)成違約： ① 甲方死亡，而財(cái)產(chǎn)合法繼續(xù)履行本合同的;② 甲方被宣告失蹤，而其財(cái)產(chǎn)代管人不繼續(xù)履行本合同的;③ 甲方喪失民事行為能力，而其監(jiān)護(hù)人不繼續(xù)履行本合同;④甲方或其財(cái)產(chǎn)合法繼承人卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力;⑤ 甲方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，以逃避債務(wù)的;⑥ 甲方未履行對(duì)乙方負(fù)有的其他到期債務(wù)，或乙方發(fā)現(xiàn)甲方有其他拖欠債務(wù)的行為的；

⑦ 甲方違反本合同，約定的其他義務(wù)；

2、違約經(jīng)濟(jì)措施

①處分抵押/質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)抵押/質(zhì)押權(quán)。

②以法律手段追償墊資款。由此引起的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等）由甲方承擔(dān)。

三、合同的變更、解除和權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。

本合同生效后，甲乙雙方不得單方直接變更或解除本合同。甲

方如將本合同項(xiàng)下的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，應(yīng)事先經(jīng)乙方書(shū)面同意。甲方銀行貸款到位歸還乙方墊資款全款后，合同同時(shí)解除。

四、合同的適用法律及爭(zhēng)議解決方式

本合同使用中華人民共和國(guó)法律。

凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，可以通過(guò)協(xié)

第三篇：個(gè)人過(guò)橋墊資承諾書(shū)

承 諾 書(shū)

______________：

本人因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，特向貴方申請(qǐng)借款人民幣（大寫(xiě)）____________元，為保證該借款按期償還，特作如下承諾：

1、本人自愿同意將個(gè)人身份證原件、銀行開(kāi)戶(hù)的卡（折）、U盾、密碼等全部交給貴處保管，在此期間所發(fā)生的一切行為均為本人所授權(quán)同意。

2、本人自愿同意將該借款過(guò)賬賬戶(hù)上的所有資金及賬戶(hù)質(zhì)押給貴處，作為該借款的質(zhì)押擔(dān)保，如本人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)或財(cái)務(wù)狀況惡化，本人同意貴方將賬戶(hù)資金用于歸還所欠借款。

3、本人還清全部借款本息、違約金、賠償金等后，貴方將有關(guān)證照、印章歸還本方。

以上承諾是不可撤銷(xiāo)的自愿承諾。

承諾人：____________

年月日

第四篇：深圳墊資贖樓怎么操作

深圳墊資贖樓怎么操作?

企業(yè)墊資贖樓怎么操作?墊資贖樓一般是企業(yè)主向擔(dān)保公司借出一筆款結(jié)清原貸款再向新的貸款銀行抵押貸款

1)企業(yè)向銀行申請(qǐng)的貸款根據(jù)抵押物的評(píng)估值一般貸7成左右,待銀行申請(qǐng)貸款批準(zhǔn);

2)向原貸款銀行預(yù)約還款一次性結(jié)清源貸款申請(qǐng)

3)新貸款申請(qǐng)審批通過(guò)如自己不足資金一次性結(jié)清原貸款向擔(dān)保公司借出資金結(jié)清原貸款:向擔(dān)保公司借款需要做全權(quán)委托公證給但保公司,具體公證內(nèi)容由每個(gè)公司不同而定大致都是建立在風(fēng)險(xiǎn)控制方面;向擔(dān)保公司簽訂借款合同,借款借據(jù)等相關(guān)資料.并向擔(dān)保公司支付贖樓利息及手續(xù)費(fèi)用.融豐源

4)擔(dān)保公司核定資料為企業(yè)一次性結(jié)清原貸款并將房產(chǎn)駐銷(xiāo)抵押登記取出房產(chǎn)證

5)拿到房產(chǎn)證約新貸款銀行做抵押登記手續(xù)

6)銀行放款

7)向擔(dān)保公司還贖樓款

第五篇：施工企業(yè)墊資報(bào)告

墊 資 報(bào) 告

目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，施工企業(yè)為了維持其簡(jiǎn)單再生產(chǎn)不得不向建設(shè)單位承諾各種條件，如工程項(xiàng)目墊資就是其中必備條件之一；除了建設(shè)單位不按國(guó)家或當(dāng)?shù)卣?guī)定向施工企業(yè)支付一定數(shù)額進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或預(yù)付款外，還要求施工單位向建設(shè)單位交付一定數(shù)額的履約保證金；同時(shí)還要求施工單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行墊資，有的要求墊到一定的形象進(jìn)度，如：基礎(chǔ)到±0、主體封底或到幾層等等，有的要求墊到完成一定數(shù)額的工作量，然后才按工程進(jìn)度的一定比例撥付工程款，墊付的資金也是陸續(xù)或到交工時(shí)再行清算。這樣就導(dǎo)致，一旦施工企業(yè)遇到銷(xiāo)售情況不好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)單位資金無(wú)法及時(shí)回籠，甚或中間停工、停建，就使施工企業(yè)陷入資金不能自拔的境地。那么，如何對(duì)墊資工程項(xiàng)目的資金進(jìn)行運(yùn)作、項(xiàng)目進(jìn)行管理，以使風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，就成為公司良性運(yùn)營(yíng)必須思考的問(wèn)題。

一、在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)階段要通過(guò)各種信息渠道。

對(duì)擬承諾墊資的工程項(xiàng)目未來(lái)資金的前景進(jìn)行充分的評(píng)估和預(yù)測(cè)，對(duì)預(yù)期資金較好的工程項(xiàng)目可以承諾部分墊資，否則放棄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很少全部使用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而大多是對(duì)前期購(gòu)地、立項(xiàng)、“三通一平”等進(jìn)行必要投入后，要求施工企業(yè)承諾墊資到正負(fù)零，然后到商業(yè)銀行實(shí)施“按揭”取得部分資金再行后期工程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，或預(yù)售“樓花”由業(yè)主預(yù)交部分住房款繼續(xù)進(jìn)行工程建設(shè)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售前景的預(yù)測(cè)至關(guān)重要，應(yīng)從開(kāi)發(fā)

商的業(yè)績(jī)、房地產(chǎn)地段、房地產(chǎn)價(jià)位、房地產(chǎn)的銷(xiāo)售宣傳、房地產(chǎn)的外型設(shè)計(jì)、內(nèi)型標(biāo)準(zhǔn)等諸因素進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，做出資金前景的初步判斷。以決策是否對(duì)該工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)資金投入；再如對(duì)工業(yè)、賓館、餐飲、娛樂(lè)業(yè)等工程項(xiàng)目需用投產(chǎn)后的“效益資金”支付施工企業(yè)的墊資，就必須對(duì)這些項(xiàng)目未來(lái)投資回收期、經(jīng)濟(jì)效益等情況進(jìn)行充分預(yù)測(cè)。因此，高度重視對(duì)擬墊資項(xiàng)目前期的預(yù)測(cè)決策工作是降低墊資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。

二、正確估算墊資成本，建立應(yīng)收賬總量控制制度。

由于墊資施工所形成的應(yīng)收賬款，使墊資、賒購(gòu)成本和收款這兩種行為之間存在一個(gè)時(shí)間差問(wèn)題：由于墊資項(xiàng)目不得不墊支一定的資金和花費(fèi)一定的費(fèi)用，從而就形成了應(yīng)收賬款的成本。主要有：（1）應(yīng)收賬款的資金占用成本。項(xiàng)目的墊資及賒購(gòu)成本意味著因不能及時(shí)收回工程進(jìn)度款，這筆資金就被應(yīng)收賬款所占用。項(xiàng)目為籌措這筆資金所支付的各種費(fèi)用就構(gòu)成了應(yīng)收賬款的資金成本、信譽(yù)成本（賒購(gòu)貨物有可能帶來(lái)不能及時(shí)承兌而引起的法律官司等）。（2）應(yīng)收賬款的管理費(fèi)用。催款時(shí)發(fā)生的通訊郵資費(fèi)、人工費(fèi)、的士費(fèi)、誤餐費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)及方方面面的應(yīng)酬費(fèi)等，構(gòu)成了應(yīng)收賬款的管理費(fèi)用。（3）應(yīng)收賬款的壞賬成本。有一些應(yīng)收賬款，由于種種原因，可能無(wú)法收回而形成壞賬，將成為應(yīng)收賬款的最大風(fēng)險(xiǎn)，意味著施工利潤(rùn)消失并影響墊資本金。（4）賒購(gòu)成本。在建材廠家“讓利不讓現(xiàn)”的營(yíng)銷(xiāo)決策下，賒購(gòu)建材成本必將大于現(xiàn)金采購(gòu)成本，因而加大施工成本。（5）無(wú)形資產(chǎn)。在投標(biāo)保證金和前期工程進(jìn)度墊款的雙重壓力下，項(xiàng)目部

不得不通過(guò)企業(yè)向職工融資，其潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)刻都在侵蝕企業(yè)與項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)之不益的社會(huì)信譽(yù)。因此，項(xiàng)目在作出墊資決策時(shí)，必須在可獲取的效益和成本之間權(quán)衡得失，做出正確的判斷。既然項(xiàng)目發(fā)生應(yīng)收賬款的原因是擴(kuò)大業(yè)務(wù)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，那么應(yīng)收賬款的管理目標(biāo)就應(yīng)當(dāng)是求得利潤(rùn)，這就需要在應(yīng)收賬款所增加的盈利與持有應(yīng)收賬款的成本之間進(jìn)行權(quán)衡，通過(guò)建立應(yīng)收賬款的收益與成本關(guān)系的分析比較活動(dòng)，避免為了單純?cè)黾訕I(yè)務(wù)量而盲目增加應(yīng)收賬款，產(chǎn)生應(yīng)收賬款回收困難的情況出現(xiàn)。

項(xiàng)目應(yīng)收賬款總量控制限額，應(yīng)視項(xiàng)目部?jī)攤芰Χā，F(xiàn)項(xiàng)目部作為企業(yè)獨(dú)立核算的一個(gè)窗口，在實(shí)行資金、成本自負(fù)盈虧的今天，其償債能力如何？除自有資本之外，還應(yīng)該與項(xiàng)目的獲利能力來(lái)結(jié)合分析。

項(xiàng)目的償債能力好壞取決于項(xiàng)目獲利能力的高低，其好壞與否應(yīng)該與項(xiàng)目獲取現(xiàn)金流量的能力結(jié)合來(lái)考慮。如果沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)，則該項(xiàng)目的獲利能力是值得懷疑的，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益質(zhì)量不高，收益能力不可靠，不能持續(xù)。相反，即使通過(guò)分析項(xiàng)目的獲利能力指標(biāo)所反映出項(xiàng)目的獲利能力一般，但該項(xiàng)目工程如果有穩(wěn)定可靠的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量作保障，則該項(xiàng)目部的獲利能力是真實(shí)可靠的，是能夠持續(xù)的。

通俗的說(shuō)，第一個(gè)項(xiàng)目工程的墊款幅度可以略大于該項(xiàng)目的盈利率，但在拖欠款不能盡快變現(xiàn)前，續(xù)后項(xiàng)目墊款率則要低于前期指標(biāo)，直到完成一個(gè)資本積累變現(xiàn)的循環(huán)周期為止。墊款率參考指標(biāo)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，其計(jì)算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝工程結(jié)算收入／平均應(yīng)收賬款。周轉(zhuǎn)率為激勵(lì)型指標(biāo)，越高越好，說(shuō)明資金流轉(zhuǎn)快，管理好。

三、準(zhǔn)確了解建設(shè)方的信用程度、簽訂合理的付款方式。

在施工方與建設(shè)方簽訂的工程合同中關(guān)于“取費(fèi)與付款方式”的有關(guān)條款中，不外乎為如下幾種情況：一是取費(fèi)還好，但墊資幅度大，表現(xiàn)出建設(shè)方借殼生蛋；二是取費(fèi)苛刻，但能按已完進(jìn)度約定比例付款，表現(xiàn)出建設(shè)方靠資本運(yùn)作。施工方只能靠現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管理，降低成本盈利，其獲利低顯而易見(jiàn)。面對(duì)墊資承攬工程的第一種情況：項(xiàng)目部既要防止“舍不得孩子套不住狼”見(jiàn)利就上的急躁情緒；更要把握項(xiàng)目取費(fèi)合理，識(shí)別是否是陷阱，避免資金套牢，造成經(jīng)營(yíng)中斷，陷入窘境的決策失誤。要了解項(xiàng)目工程的資金來(lái)源，業(yè)主支付前期工程款的信用程度，不會(huì)產(chǎn)生惡意拖欠的保障。通過(guò)建設(shè)方信息管理系統(tǒng)，了解其背景狀況、組織管理水平、經(jīng)營(yíng)能力等，尤其要對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)如：資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)指標(biāo)、獲利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)進(jìn)行量化評(píng)價(jià)，并認(rèn)真分析其以往的付款記錄，銀行信用等重要信息。通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行綜合考察，項(xiàng)目可在承受的墊資幅度內(nèi)承攬工程和按約定支付工程進(jìn)度款下繼續(xù)施工。但在合同簽訂的付款方式中則要明確建設(shè)方對(duì)工程款的按期支付、違約索賠及留臵物擔(dān)保的約定。推行保證擔(dān)保的約定，可達(dá)到強(qiáng)化履約信用，體現(xiàn)其具有保障合同的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的兩大功用。

因此，分析墊款比率高低，關(guān)鍵是要權(quán)衡墊款所帶來(lái)的收益是否大于所增加的成本，防止墊資項(xiàng)目成為“爛尾樓”工程，造成資金沉淀。當(dāng)墊款施工所帶來(lái)的增量收益大于應(yīng)收賬款成本時(shí)就予以承攬，否則風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，應(yīng)予放棄。

四、改變現(xiàn)行結(jié)算方式、及時(shí)準(zhǔn)確反映應(yīng)收賬

在項(xiàng)目墊資施工活動(dòng)中，財(cái)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)決策與項(xiàng)目承包人的獲利決策其基本原理和要求是一致的。在執(zhí)行過(guò)程中，由于部門(mén)之間管理各有側(cè)重不同，同時(shí)缺乏信息溝通，易造成應(yīng)收賬款管理上的漏洞。又因?yàn)楝F(xiàn)行的財(cái)務(wù)結(jié)算方式不能及時(shí)反映墊款總量，總是一大缺陷。為了克服這一問(wèn)題，在企業(yè)應(yīng)收賬款的管理中，項(xiàng)目部財(cái)務(wù)應(yīng)將原實(shí)行的按竣工決算編制財(cái)務(wù)收入，改為按在建工程進(jìn)度編制中間決算，及時(shí)建立在建應(yīng)收賬款分類(lèi)賬，反映在建工程墊款總量，并在分部分項(xiàng)已完工作量的基礎(chǔ)上，做好預(yù)算用量與實(shí)際用量的價(jià)差、量差的對(duì)比，準(zhǔn)確反映在建成本降低率，進(jìn)行收支分析，確保施工效益（含墊資利息及風(fēng)險(xiǎn)）。財(cái)務(wù)部門(mén)要定時(shí)匯總在建工程應(yīng)收賬款總量，匯總賒銷(xiāo)建材數(shù)量，確定應(yīng)付賬款總量，掌握賒銷(xiāo)建材合同承兌期，并將情況及時(shí)反饋，使之對(duì)墊資活動(dòng)中的最終效益，對(duì)資金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程細(xì)節(jié)的良與劣，做到胸中有數(shù)。財(cái)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)既要關(guān)注已完實(shí)物工作量，更要盯住工程進(jìn)度款的回收量，項(xiàng)目管理最終目的要有效益，并保證投入（墊款）與產(chǎn)出的比例（回收工程款）永不失調(diào)。關(guān)鍵在于項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，要適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理，已由物流、資金流、信息流并重，向以資金管理為核心，以物流、資金流管理為手段的方向發(fā)展?！艾F(xiàn)

金流比利潤(rùn)更重要”的理念應(yīng)該是指導(dǎo)現(xiàn)代化企業(yè)管理活動(dòng)中的共識(shí)。

五、強(qiáng)化應(yīng)收賬款收賬措施

項(xiàng)目墊資施工活動(dòng)后，對(duì)所發(fā)生的應(yīng)收賬款（如按以前竣工決算結(jié)轉(zhuǎn)收入，將嚴(yán)重滯后反映應(yīng)收賬款，則應(yīng)按“建造合同”會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，定期按完工進(jìn)度比例結(jié)轉(zhuǎn)工程收入，及時(shí)反映在建工程應(yīng)收賬款額度），企業(yè)應(yīng)采取各種措施，盡量爭(zhēng)取當(dāng)期收回款項(xiàng)，否則會(huì)因?qū)Ψ酵锨窌r(shí)間過(guò)長(zhǎng)而發(fā)生壞帳，使項(xiàng)目蒙受損失。項(xiàng)目已發(fā)生的應(yīng)收賬款時(shí)間有長(zhǎng)有短，有的尚未列入壞賬期（指按進(jìn)度點(diǎn)交工作量收入反映，但竣工決算尚未最后敲定），有的則超過(guò)了收賬期（雙方合同規(guī)定或合同法286條最新司法解釋?zhuān)髽I(yè)享有優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的六個(gè)月期限）。一般來(lái)說(shuō)，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，款項(xiàng)收回的可能性越小，形成壞賬的可能性越大。因此，項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)督，隨時(shí)掌握回收情況。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)通過(guò)編制應(yīng)收賬款及賬齡分析表加以管理，隨時(shí)將信息通報(bào)投資人及其他部門(mén)，對(duì)超過(guò)合同信用期的墊資應(yīng)收賬款，無(wú)論是善意拖欠還是惡意拖欠，都應(yīng)加大收賬力度。對(duì)于非惡意的拖欠，可以通過(guò)雙方進(jìn)一步的溝通，在保證項(xiàng)目利益的情況下達(dá)成收款新協(xié)議。對(duì)于惡意的拖欠，項(xiàng)目要及時(shí)給予其壓力，采取更為有效的措施予以收款。比如：收集保護(hù)企業(yè)債權(quán)利益的有力證據(jù)；掌握應(yīng)該得到的尚未交出的部分房屋留臵權(quán)：向社會(huì)、向協(xié)同企業(yè)公布?jí)|資拖欠情況；向法院起訴追討債權(quán)等等，通過(guò)上述措施的有力實(shí)施，從而避免應(yīng)收賬款（指合同條款要求墊資部分，那么未按合同約

定付款的超墊資部分，則要靠項(xiàng)目平時(shí)加以控制）的損失，提高項(xiàng)目墊資（投入）的經(jīng)濟(jì)效益。

根據(jù)公司發(fā)展水平，暫確定為墊資年限最高為一年，墊資回報(bào)率必須達(dá)到年墊資成本的百分之十。

2011年1月21日市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部：徐鵬