第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審問(wèn)題分析及探討

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審問(wèn)題分析及探討

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過(guò)程，計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒(méi)有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。本人經(jīng)過(guò)多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過(guò)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行綜述，以供同行參考。

一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過(guò)調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見(jiàn)缺陷有：

（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問(wèn)題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說(shuō)明和理由。不選用的，充分說(shuō)明理由，選用的，簡(jiǎn)述了道理。

（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。

（3）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒(méi)有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問(wèn)到為什么沒(méi)有采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法？這其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，無(wú)論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（7）簡(jiǎn)單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

近日，筆著評(píng)審過(guò)某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估。看似采用了多種評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒(méi)有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。

二、市場(chǎng)比較法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。

（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過(guò)高或者過(guò)低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(zhǎng)（不能超過(guò)1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無(wú)意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異?？杀葘?shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。可比實(shí)例的交易情況未說(shuō)明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問(wèn)題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來(lái)，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

二、收益法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來(lái)說(shuō)，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無(wú)錯(cuò)誤，評(píng)估過(guò)程是難以過(guò)多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭(zhēng)議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過(guò)程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。

（2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況?？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。

（3）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒(méi)有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

（4）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源，確定方法簡(jiǎn)單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說(shuō)明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

三、成本法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

一般來(lái)說(shuō)，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過(guò)程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際中成本法存在有許多問(wèn)題。

（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過(guò)程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無(wú)說(shuō)明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。

（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，也就是從一開(kāi)始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。

（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估算結(jié)果應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。

（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買方購(gòu)買土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問(wèn)題，這很正常。

我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫過(guò)程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等要求進(jìn)行操作。如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。當(dāng)然，在保證報(bào)告質(zhì)量的前提下，如果資料充分、論據(jù)有理、方法得當(dāng)、計(jì)算精確，應(yīng)該是一份很好的估價(jià)報(bào)告。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平時(shí)下功夫去收集、整理市場(chǎng)信息，并將其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中，這也是防范風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性措施。

作為專家評(píng)審之需要也好，還是估價(jià)機(jī)構(gòu)自我完善也好，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范及審核最終目的是為了進(jìn)一步提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。各估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)努力加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是通過(guò)加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核，實(shí)行對(duì)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的有效控制，提升估價(jià)人員的專業(yè)技術(shù)水平，在估價(jià)技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)一步加強(qiáng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存和發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素分析：

估價(jià)對(duì)象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營(yíng)業(yè)用房，房屋建筑面積324.12平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積51.859平方米。

估價(jià)對(duì)象房屋位于同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑的底層，長(zhǎng)23.18米，寬約15.54米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級(jí)用地。

該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開(kāi)發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開(kāi)發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場(chǎng)地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無(wú)震災(zāi)歷史?；A(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場(chǎng)地平整，為“六通一平”。大氣符合國(guó)家Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，水體符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。

（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況

估價(jià)對(duì)象為自貢市金華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。

自貢市金華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為自房權(quán)證市交字第00035671號(hào)，并于2002年4月26日取得《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)為自國(guó)用（2002）第021481號(hào)，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積51.859m2，終止日期2048年11月29日。

二、區(qū)域因素分析：

估價(jià)對(duì)象所在五星街同興路區(qū)域?yàn)樽载暿谐鞘幸?guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì)中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃居住人口34萬(wàn)人。土地級(jí)別為Ⅱ級(jí)。

三、市場(chǎng)背景分析：

自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂(lè)山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬(wàn)。自貢市素以“千年鹽都“飲譽(yù)古今，又因“恐龍奇觀“名揚(yáng)四海，亦由“南國(guó)燈城“蜚聲中外，是國(guó)家歷史文化名城、對(duì)外開(kāi)放城市、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、全國(guó)衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)?，以中淺丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺(tái)坳自貢凹陷，地勢(shì)自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；氣候?qū)賮啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，雨水充沛。

自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長(zhǎng)極的長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶和成都城市經(jīng)濟(jì)區(qū),依托川南,堅(jiān)持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟(jì)全球化和西部大開(kāi)發(fā)的歷史機(jī)遇，以堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“大化纖、大化工、大旅游、大學(xué)園、大城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟(jì)優(yōu)越的“三個(gè)轉(zhuǎn)換”；推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場(chǎng)化和城市化的“四化進(jìn)程”，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。

自貢市城市交通對(duì)內(nèi)對(duì)外交通條件近年來(lái)得到較大改善，全市交通四通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開(kāi)通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對(duì)內(nèi)對(duì)外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。

自貢市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上揚(yáng)較快。

四、估價(jià)方法選用：

根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法從替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。

市場(chǎng)比較法是指在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育、交易實(shí)例較多的地區(qū)比較實(shí)用，其估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)相近，最具現(xiàn)實(shí)性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估價(jià)方法，所以我們認(rèn)為，通過(guò)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格其準(zhǔn)確度、可信度高。

成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值或重建價(jià)值后，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法可操作性較強(qiáng)，但其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營(yíng)業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度相對(duì)市場(chǎng)比較法要低。

綜上所述，由于此次評(píng)估目的為抵押價(jià)格評(píng)估，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，本次估價(jià)結(jié)果的確定以市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果。

五、最高最佳使用原則

在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象房屋登記用途為營(yíng)業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。

六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：

采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：

具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

1、選取可比實(shí)例：

選擇的實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同，交易時(shí)間相近不超過(guò)3年，估價(jià)人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)可比性原則對(duì)收集的資料進(jìn)行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例。

A、同興路清華苑A棟一層6號(hào)，營(yíng)業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價(jià)5657.71元/m2。清華苑與估價(jià)對(duì)象同臨同興路大道。

B、華苑小區(qū)5號(hào)一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積77.98m2，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價(jià)5099.92元/m2。該營(yíng)業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價(jià)對(duì)象斜對(duì)。

C、百年家苑1棟一層3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積131.45m2，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價(jià)5299.84元/m2，該營(yíng)業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。

2、估價(jià)計(jì)算：

比較因素條件說(shuō)明表

實(shí)例

比較因素

委估對(duì)象

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

成交價(jià)格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

一般

較繁華

一般

較繁華

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

公共設(shè)施完善度

齊全

齊全

齊全

齊全

個(gè)別因素

建筑結(jié)構(gòu)

鋼混

鋼混

鋼混

鋼混

臨街狀況

整體店面后半部

臨街

臨街

臨街

臨街深度

較深

一般

一般

一般

面積大小

較大

一般

一般

一般

配套設(shè)施完備度

完備

完備

完備

完備

比較因素條件指數(shù)表

實(shí)例

比較因素

委估對(duì)象

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

成交價(jià)格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

1128

1123

1119

1110

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

交通便捷度

公共設(shè)施完善度

個(gè)別因素

建筑結(jié)構(gòu)

臨街狀況

臨街深度

面積大小

配套設(shè)施完備度

因素比較修正系數(shù)表

實(shí)例

比較因素

委估對(duì)象

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

成交價(jià)格

5657.71

5099.92

5299.84

交易日期

2002.6.10

2002.1.10

2001.10.24

2001.3.6

交易情況

正常

正常

正常

正常

區(qū)域因素

商業(yè)繁華程度

100/102

100/100

100/101

交通便捷度

100/100

100/100

100/100

公共設(shè)施完善度

100/100

100/100

100/100

個(gè)別因素

建筑結(jié)構(gòu)

100/100

100/100

100/100

臨街狀況

100/110

100/109

100/109

臨街深度

100/109

100/108

100/108

面積大小

100/102

100/102

100/103

配套設(shè)施完備度

100/100

100/100

100/1002、估價(jià)計(jì)算：

①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。

實(shí)例A、B、C均是在公開(kāi)市場(chǎng)正常交易，故不作修正。

②、交易日期修正：

經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000為基準(zhǔn)的定基指數(shù)進(jìn)行修正。

交易日期

2002.5

2002.1

2001.10

2001.3

中房指數(shù)

1128

1123

1119

1110

③、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營(yíng)業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。

商業(yè)繁華程度：主要考慮估價(jià)對(duì)象與比較案例離市、區(qū)級(jí)中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價(jià)對(duì)象，故做一定修正。

交通便捷程度：估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。

公共設(shè)施完善度：主要指項(xiàng)目周邊是否有銀行、郵電、學(xué)校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同一街道，不做修正。

④個(gè)別因素修正：個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營(yíng)業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設(shè)施完備度等。

建筑結(jié)構(gòu)：估價(jià)對(duì)象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。

比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價(jià)對(duì)象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實(shí)際情況，均做一定程度的修正。

配套設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。

⑤、價(jià)格計(jì)算：

根據(jù)以上修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下：

比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表

單位：元/平方米

比較因素

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

成交價(jià)格

5657.71

5099.923057

5299.84

交易情況

交易日期

1.00445

1.00804

1.01622

區(qū)域因素

0.980

1.000

0.990

個(gè)別因素

0.818

0.833

0.825

比準(zhǔn)價(jià)格

4555.65

4281.46

4397.85

估價(jià)對(duì)象單價(jià)取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價(jià)=（4555.65+4218.46+4397.85）/3=4412元/m2（取整）

估價(jià)對(duì)象總價(jià)=4412×324.12=1430000元（取整）

（二）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：

根據(jù)自府發(fā)（1996）138號(hào)、自房局發(fā)（1996）89號(hào)（關(guān)于貫徹執(zhí)行政府〈關(guān)于公布我市房屋重置價(jià)格的通知〉有關(guān)問(wèn)題的通知，計(jì)算如下：

計(jì)算公式

房?jī)r(jià)=[等級(jí)重置單價(jià)+（征地拆遷費(fèi)+稅率）×比價(jià)系數(shù)]

×（1+利潤(rùn)）×（1+稅率）×（1+各項(xiàng)因素差價(jià)率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積

房屋成新率是指估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)格與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r時(shí)的價(jià)格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實(shí)際觀察法綜合評(píng)定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。

營(yíng)業(yè)用房用途系數(shù)為2.4。

房?jī)r(jià)=[801+271×1.67]×1.05×1.0321×1.00×0.95×2.4×324.12

=3097.38×324.12

=1003923元

（三）采用收益法測(cè)算其他非住宅部分房地產(chǎn)價(jià)值：

具體估價(jià)思路為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限）內(nèi)使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計(jì)算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。

1、確定凈收益：

（1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價(jià)對(duì)象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營(yíng)，月租金

元正，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價(jià)對(duì)象比較，估價(jià)對(duì)象的租金水平基本為正常情況下的合理的預(yù)測(cè)租金水平，因此取其實(shí)際租金收益作為客觀收益，并假設(shè)出租率為100%。

年有效毛收入=月出租收入×12×出租率

=×12×100%=元/年

（2）

算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：

A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國(guó)家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場(chǎng)的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由承租方交納。

B、管理費(fèi)用：包括管理費(fèi)、修理費(fèi)等，按年總收入的3%計(jì)算。

24000×3%=720元

（3）凈收益：=24000-720=23280元/年

2、確定資本化率：以目前中國(guó)人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取%，綜合考慮后合計(jì)取資本化率為6%。

3、確定估價(jià)對(duì)象收益年限：估價(jià)對(duì)象土地使用年限還剩余50年，長(zhǎng)于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為未來(lái)可收益年限。混合結(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為46年。

4、測(cè)算估價(jià)對(duì)象其他非住宅的市場(chǎng)價(jià)格：

V=a/r{1-1/(1+r)n}

其他非住宅價(jià)格=/5.55%[1-1/（1+%）46]=元

平方米單價(jià)=

=元/平方米(取整)。

因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價(jià)格為不包含裝飾裝修的價(jià)格。

其他非住宅部分的裝飾裝修單價(jià)=元含裝飾裝修價(jià)格后其他非住宅部分價(jià)格的單價(jià)：=元/平方米。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）

（征求意見(jiàn)稿）

第一條（制定目的）

為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)報(bào)告）質(zhì)量，統(tǒng)一估價(jià)報(bào)告評(píng)審內(nèi)容、要求和方法，保證估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀公平，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

第二條（適用范圍）

對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：

（一）房地產(chǎn)抵押貸款；

（二）房屋征收補(bǔ)償；

（三）人民法院拍賣房地產(chǎn)；

（四）房地產(chǎn)稅收；

（五）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

（六）用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司或者企業(yè)；

（七）上市公司關(guān)聯(lián)交易；

（八）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。

第三條（評(píng)審方式）

估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采用定量評(píng)審與定性評(píng)審相結(jié)合的方式。

第四條（定量評(píng)審內(nèi)容）

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采用分項(xiàng)目逐項(xiàng)評(píng)分的方式。

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。

一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個(gè)分項(xiàng)和28個(gè)子項(xiàng)（詳見(jiàn)附件）。

特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為6個(gè)分項(xiàng)：（1）估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；（2）估價(jià)原則的特殊要求；（3）估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；（4）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；（5）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；（6）附件的特殊要求。

第五條（定量評(píng)審得分）

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為100分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。

應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照下列公式換算得出：

一般項(xiàng)目評(píng)審總得分＋特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分＝————————————————————×100

100＋特殊項(xiàng)目的滿分

第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分）

被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問(wèn)題的，從該問(wèn)題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問(wèn)題對(duì)應(yīng)的扣分值?？鄯种涤幸欢ǚ秶模鶕?jù)問(wèn)題的輕重程度予以扣分。

每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分值之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分值之和超過(guò)其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。

第七條（測(cè)算過(guò)程評(píng)審）

估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分按照下列方式確定：

（一）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，只能選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分即為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。

（二）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分為零分。

第八條（創(chuàng)新特色加分）

鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)以及本標(biāo)準(zhǔn)的要求且不同其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過(guò)30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加20～30分；較突出的，加10～20分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加5～10分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式指出估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處。

第九條（定性評(píng)審內(nèi)容）

估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采用審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。

對(duì)于有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審，盡量指出估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題，以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中，不合格內(nèi)容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格）

估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）致估價(jià)委托人函；

（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件；

（四）附件。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）估價(jià)委托人；

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)；

（三）估價(jià)目的；

（四）估價(jià)對(duì)象；

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

（六）價(jià)值類型；

（七）估價(jià)依據(jù)；

（八）估價(jià)原則；

（九）估價(jià)方法；

（十）估價(jià)結(jié)果；

（十一）估價(jià)人員。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；

（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；

（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；

（四）市場(chǎng)背景描述與分析；

（五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外）；

（六）估價(jià)方法適用性分析；

（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；

（八）估價(jià)結(jié)果確定。

特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。

第十一條（有重大問(wèn)題的不合格）估價(jià)報(bào)告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）致估價(jià)委托人函上無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；

（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明上無(wú)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字；

（三）估價(jià)報(bào)告出具日期（致估價(jià)委托人函上的落款日期）不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)；

（四）隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)；

（五）估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為；

（六）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象界定不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤，遺漏、虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象；

（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由；

（八）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值內(nèi)涵、定義表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（九）估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者未在“估價(jià)依據(jù)”中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn)，或者估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求；

（十）估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由，或者估價(jià)技術(shù)路線（估價(jià)思路）嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（十一）估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測(cè)算過(guò)程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（十二）虛構(gòu)、編造估價(jià)基本數(shù)據(jù)、重要參數(shù)或者可比實(shí)例；

（十三）估價(jià)報(bào)告中的重要內(nèi)容前后矛盾或者不一致，包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致。

第十二條（其他不合格情形）

估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在下列情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：

（一）根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)范圍；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系；

（三）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說(shuō)明的除外；

（四）被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不一致；

（五）估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低。

第十三條（評(píng)審結(jié)論）估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見(jiàn)組成。

沒(méi)有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，90分以上的，為一等報(bào)告；80分以上、不足90分的，為二等報(bào)告；70分以上、不足80分的，為三等報(bào)告；60分以上、不足70分的，為四等報(bào)告。

評(píng)審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告是否合格，并指出估價(jià)報(bào)告存在的主要問(wèn)題。第十四條（參照?qǐng)?zhí)行）

對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十五條（解釋權(quán)）

本標(biāo)準(zhǔn)由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十六條（施行日期）

本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）估價(jià)對(duì)象概況 ? 本次估價(jià)對(duì)象為浙江省義烏市金城高爾夫，目前用途為住宅。估價(jià)對(duì)象為鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)，屋面為排屋和高層住宅。金城高爾夫社區(qū)很大，劃分為金城一期與金城二期兩個(gè)小區(qū)。此次本次待估物業(yè)是高層住宅，地面上住宅共15層待估對(duì)象為第2層。戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，朝向?yàn)槟希ㄖ娣e128平方米層高為

3.2米。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為10月11日，估價(jià)對(duì)象為毛坯房。

（二）估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 學(xué)校： 長(zhǎng)春社區(qū)福田小學(xué)-3811米 浙江建材技術(shù)學(xué)校-3827米 浙江電大義烏學(xué)院-3918米 長(zhǎng)春社區(qū)福田幼兒園-4095米 賓王中學(xué)-4905米 義烏市第三中學(xué)-5051米 銀苑社區(qū)賓王小學(xué)-5148米 詞林社區(qū)賓王幼兒園-5218米

銀行： 中國(guó)銀行-4212米 工商銀行詞林分理處-5422米 稠州北路508號(hào)-5579米 銀苑社區(qū)中國(guó)銀行-5772米 深圳發(fā)展銀行-6129米 中國(guó)銀行-6199米 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行-6239米 中國(guó)工商銀行-6330米

公園： 孝子祠公園-5992米 駱賓王公園-7468米 繡湖公園-8600米 繡湖社區(qū)駱賓王公園-8923米 公園-9536米 西景園-13193米

購(gòu)物： 通信市場(chǎng)-5958米 常熟奧特萊斯-6289米 義駕東街1-57號(hào)-6351米 義駕山2街-6448米 瑩波路51-71號(hào)-6524米 義駕山西街25-27號(hào)-6547米 義駕山1街-6655米 瑩波路8-34號(hào)-6704米

娛樂(lè)： 迪拜會(huì)所-5414米 交通大廈-6070米 義烏劇院-7364米 義烏市文化廣電新聞出版局-9855米

醫(yī)院： 義烏第三醫(yī)院（精神病醫(yī)院）-3781米 義烏腫瘤醫(yī)院-3869米 稠州醫(yī)院-5644米 義烏東方醫(yī)院-6581米 華山康復(fù)醫(yī)院-7127米 康園路28號(hào)-7274米 義務(wù)市中心醫(yī)院繡湖分院-8115米 九三學(xué)社門診部-9538米

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

xxxx房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文一篇

目 錄

致委托方函................2

估價(jià)師聲明................4

估價(jià)的假設(shè)和限制條件...................5

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告...............9

一、委托方..............9

二、估價(jià)方..............9

三、估價(jià)對(duì)象...........10

四、估價(jià)目的...........16

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)...........17

六、價(jià)值定義...........17

七、估價(jià)依據(jù)...........17

八、估價(jià)原則...........18

九、估價(jià)方法...........19

十、估價(jià)結(jié)果...........19

十一、估價(jià)人員.........21十二、估價(jià)作業(yè)日期............21十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期...........21

第四部分附件...............22

報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 1北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司：

承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號(hào)的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫字樓 2674.47平方米、18 層寫字樓 2628.95平方米、5 層部分商鋪 719.68平方米）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為了明確在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為貴方核定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。

評(píng)估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，結(jié)合特定的評(píng)估

目的，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日的評(píng)估結(jié)果如下：

估價(jià)對(duì)象總建筑面積:6023.1平方米

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià):9135.6246 萬(wàn)元

大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬(wàn)陸仟貳佰肆拾陸元整

（貨幣單位：人民幣元）

其中:

1、15 層寫字樓

建筑面積: 2674.47平方米

房地產(chǎn)單價(jià):13796 元/平方米

房地產(chǎn)總價(jià):3689.6988 萬(wàn)元

大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬(wàn)陸仟玖佰捌拾捌元整

（貨幣單位：人民幣元）報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 2北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2、18 層寫字樓

建筑面積: 2628.95平方米

房地產(chǎn)單價(jià):13809 元/平方米

房地產(chǎn)總價(jià):3630.3171 萬(wàn)元

大寫:叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零叁仟壹佰柒拾壹元整

（貨幣單位：人民幣元）

3、5 層部分商鋪

建筑面積: 719.68平方米

房地產(chǎn)單價(jià):25228 元/平方米

房地產(chǎn)總價(jià):1815.6087 萬(wàn)元

大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬(wàn)陸仟零捌拾柒元整

（貨幣單位：人民幣元）

以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。欲了解本次評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書(shū)全文。

法人代表：

北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

二○○七年四月十日?qǐng)?bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 3北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。

8、估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)過(guò)程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對(duì)委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。估價(jià)師簽名：

姓 名 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 簽 名

齊輝 11199701

41王鍵 1119980172報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 4北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、假設(shè)條件

1、本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。

2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，是指估價(jià)對(duì)象滿足以下條件的市場(chǎng)成交價(jià)格：

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)；

（2）房地產(chǎn)買賣程序符合法律規(guī)定；

（3）買賣雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；

（4）有一段合理的交易時(shí)間；

（5）在交易期間房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和物理狀態(tài)保持相對(duì)穩(wěn)定。

3、委托方合法取得現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料。

4、委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價(jià)對(duì)象的其他應(yīng)繳稅費(fèi)均已全額繳納。

5、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。

6、根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫(kù)”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫(kù)”。根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員未對(duì)地上商業(yè)配套是否符合規(guī)劃進(jìn)行深入考證，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。報(bào)告編號(hào)：

[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 5北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。

8、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。

二、限制條件

1、本估價(jià)報(bào)告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司共同委托，已取得雙方書(shū)面同意。

2、本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。因委托方提供的資料失真造成評(píng)估結(jié)果有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)責(zé)任。

3、本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評(píng)估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地利用方式、土地級(jí)別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，則評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

4、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

5、土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說(shuō)明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫(kù)”，本次估價(jià)時(shí)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 6北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告價(jià)設(shè)定用途為綜合。土地使用年限設(shè)定為自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起的剩余出讓年限。

6、關(guān)于估價(jià)對(duì)象建筑面積的說(shuō)明：于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未單獨(dú)辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象的建筑面積以海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì) 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。

7、于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，柜位號(hào)為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根據(jù)本次估價(jià)目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對(duì)中國(guó)光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。因此，本報(bào)告未考慮上述抵押權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

8、于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，納入本次評(píng)估范圍的 15、18 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對(duì)外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號(hào)）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償?！?/p>

“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！绷硗?，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金”。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 7北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

本報(bào)告評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象在不受租約限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即本報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮上述租賃權(quán)即承租方權(quán)益對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

9、于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象 15、18 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報(bào)告估

價(jià)結(jié)果包含該