第一篇：如何發(fā)展我國(guó)不健康的住房租賃市場(chǎng)

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)比例偏低

目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。我國(guó)住房租賃比例仍然偏低，到2010年，租賃比例僅21%，住房自有率常年維持在70%以上，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平。參照海外經(jīng)驗(yàn)，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，社會(huì)資本市場(chǎng)化供應(yīng)為主體、政府為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是發(fā)展方向。

我們梳理了美、日、德三國(guó)的住房體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，住房問(wèn)題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財(cái)政財(cái)力來(lái)解決，在需求端通過(guò)多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿(mǎn)足其對(duì)住房的支付能力，將是化解庫(kù)存擠壓，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，僅僅由政府提供的低端住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入社會(huì)資本、開(kāi)展租售并舉的供給側(cè)改革是行業(yè)的大方向，這也將帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)以上的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

二次房改演變：從住房商品化到租售并舉

住房制度改革在我國(guó)由來(lái)已久，作為我國(guó)社會(huì)改革的重大工程之一，住房制度改革先后經(jīng)歷了由實(shí)物分配到商品化再到現(xiàn)在租售并舉的進(jìn)程：

1．實(shí)物分配階段（1993年以前）：在1993年之前，我國(guó)的住房基本上屬于實(shí)物分配，住房建設(shè)的資金主要來(lái)源于政府，部分來(lái)源于單位自籌，住房建好后，單位或者政府以較低的租金或者無(wú)償提供給職工居住，該階段住房基本上作為一種福利的形式分配給就業(yè)的居民。

2．商品房萌芽階段（1993年-1998年）：1993年11月，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組召開(kāi)工作會(huì)議確立了以出售公房為重點(diǎn)，租房、售房、建房一同并舉的新方案，開(kāi)始了我國(guó)住房的商品化嘗試；1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止住房實(shí)物分配，并開(kāi)始逐步實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志了分房制度的終結(jié)和國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化的開(kāi)始。

3．住房市場(chǎng)化階段（1998年-2004年）：從1998年《通知》發(fā)布后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)固定投資連續(xù)以?xún)晌粩?shù)保持增長(zhǎng)，2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，表明要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，同時(shí)提出要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房，這一階段基本實(shí)現(xiàn)了我國(guó)住房市場(chǎng)化的完全轉(zhuǎn)變。

4．新住房制度探索階段（2005年至今）：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題也日益凸顯，管理層先后多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)城市中低收入人群的住房保障工作，面對(duì)城市居民的住房貨幣化補(bǔ)貼與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的脫節(jié)，住建部在2015年1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善現(xiàn)有住房供應(yīng)體系。同時(shí)，相關(guān)人士近期明確表示，2016年要推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主的住房體制改革,把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn),建立購(gòu)租并舉的住房制度。

我國(guó)的住房體系中租賃比例偏低

中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。目前交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不匹配，市場(chǎng)不規(guī)范和道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國(guó)住房租賃比例僅有20.55%，到2010年，我國(guó)住房租賃比例僅上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，為21.05%，我國(guó)住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。

我國(guó)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買(mǎi)商品房的形式來(lái)滿(mǎn)足居民的住房需求，而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50%-70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。根據(jù)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿(mǎn)足居住需求的主要途徑。紐約的住房自有率近年來(lái)約維持在30%到35%的水平，而日內(nèi)瓦和柏林其住房自有率僅有不到15%的水平，租賃住房成為這些區(qū)域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面積為72.16萬(wàn)平方米，僅占當(dāng)年住宅銷(xiāo)售面積的4%，住房自有率水平高達(dá)70%，反映出國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后和緩慢。

住房租賃市場(chǎng)的海外經(jīng)驗(yàn)

從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房供給體系立體化是大勢(shì)所趨，瑞典非盈利性組織擁有全國(guó)約20%的住房，美國(guó)的非盈利性組織出資參與保障性住房建設(shè)資金常年在40%以上。同時(shí)，在租賃住房中，如美國(guó)等國(guó)家只有不到20%左右的租賃住房是由政府提供的，剩余可支付的租賃住房則是由住房協(xié)會(huì)、私營(yíng)企業(yè)及業(yè)主、非盈利組織、房地產(chǎn)信托基金和保險(xiǎn)公司等多元機(jī)構(gòu)提供，相對(duì)而言，我國(guó)的租賃住房供給體系較為單一。

我們梳理了海外一些國(guó)家的住房體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，住房問(wèn)題不能夠，也不可能完全依靠政府的行政手段和財(cái)政財(cái)力來(lái)解決，在供給端大量提供租賃的房源，增加社會(huì)資本的參與度，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的供給、并保障承租人的權(quán)益將會(huì)是解決住房供給缺口問(wèn)題的有效手段，在需求端通過(guò)多元化的金融手段，提高居民的信用資產(chǎn)水平以滿(mǎn)足其對(duì)住房的支付能力，將是化解庫(kù)存壓力，引導(dǎo)需求轉(zhuǎn)變的重要途徑。美國(guó)經(jīng)驗(yàn)：租金補(bǔ)貼+社會(huì)資金引入

美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展最初是通過(guò)政府出資的形式，向住房市場(chǎng)提供公共住房，以擴(kuò)大租賃住房的供給，解決住房短缺的問(wèn)題，隨著人口的快速增長(zhǎng)，政府財(cái)政壓力越來(lái)越大，單純的通過(guò)供給端推進(jìn)，發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)受到較大的制約。其后美國(guó)政府從供給和需求端兩方面入手，通過(guò)引入社會(huì)資本保持和擴(kuò)大供給端，通過(guò)需求端的疏導(dǎo)，提高整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率和住房資源的高效匹配，最后形成目前的住房租賃市場(chǎng)和現(xiàn)行保障性住房制度。

資金來(lái)源：政府以補(bǔ)貼為主

在美國(guó)的保障性住房政策體系中，政府直接出資的部分占比很小，資金主要用在低收入階層的公共住房及租金補(bǔ)貼上；而其余大部分保障性住房資金需求則是通過(guò)政策手段，利用民間資金來(lái)滿(mǎn)足。一方面通過(guò)提供低息貸款和稅收減免優(yōu)惠吸引社會(huì)資本參與到保障性住房的建設(shè)中，另一方面通過(guò)按揭抵押貸款證券化和提高中低收入水平的信用資產(chǎn)水平，來(lái)滿(mǎn)足居民對(duì)住房的支付能力以吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房領(lǐng)域，此外，政府還通過(guò)對(duì)提供土地管制方面的優(yōu)惠以吸引開(kāi)發(fā)商參與到保障性住房的建設(shè)中來(lái)。

在美國(guó)保障性住房建設(shè)中，社會(huì)資本參與的主要項(xiàng)目為L(zhǎng)IHTC計(jì)劃，其中非盈利性組織的出資占到整個(gè)LIHTC計(jì)劃的20%以上。而政府資金占比則呈逐年下降之勢(shì)，在 1995年的LIHTC計(jì)劃中，作為政府資本代表的農(nóng)村住房租賃貸款支持的新建住房占整個(gè)LIHTC計(jì)劃的17.60%，隨后政府出資開(kāi)始逐步下降，社會(huì)資本參與度開(kāi)始提升，至2013年，政府出資約在LIHTC計(jì)劃中占比7.60%，社會(huì)資本占比已達(dá)63.5%左右。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

當(dāng)前我國(guó)住房體系的建設(shè)將圍繞多層次展開(kāi)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，僅僅由政府提供的低端住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，引入社會(huì)資本、開(kāi)展租售并舉的供給側(cè)改革是行業(yè)的大方向，這也將帶來(lái)萬(wàn)億級(jí)以上的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

2007年，國(guó)家開(kāi)始對(duì)現(xiàn)有的住房制度進(jìn)行調(diào)整和改革，將住房制度的重心轉(zhuǎn)化為關(guān)注低收入人群的住房保障需求。“十二五”規(guī)劃中，提出了重構(gòu)我國(guó)現(xiàn)有住房體系的設(shè)想，明確了我國(guó)多層次住房供應(yīng)體系，并且設(shè)立了3600萬(wàn)套保障房假設(shè)和20%保障覆蓋率的目標(biāo)，同時(shí)要求“十二五”期間增加公租房1000萬(wàn)套，廉租房400萬(wàn)套，租賃補(bǔ)貼150萬(wàn)戶(hù)，并逐步形成了并軌制的保障性租賃住房體系。

根據(jù)國(guó)家行政學(xué)院社會(huì)治理研究中心的調(diào)研結(jié)果顯示，截至2013年年底，我國(guó)共籌建保障性租賃住房1425萬(wàn)套，其中新建1349萬(wàn)套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達(dá)到78.4%，共計(jì)1058萬(wàn)套。我國(guó)的保障性租賃住房已覆蓋1057萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個(gè)住房保障體系中，實(shí)物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補(bǔ)貼安置的力度也在逐漸提升。

由于公共建設(shè)性住房資金的資金來(lái)源只能通過(guò)政府的財(cái)政支出，并且回籠期限較長(zhǎng)，一般需要10年到20年左右，同時(shí)缺乏相應(yīng)的配套機(jī)制保障參與資本的收益，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)目前保障性住房建設(shè)項(xiàng)目難以有效吸引市場(chǎng)和社會(huì)資本的廣泛參與。此外，公共住房的建設(shè)用地來(lái)源供給也是我國(guó)保障性住房建設(shè)供給端的一大瓶頸，由于地方土地拆遷、收儲(chǔ)成本不斷提升，建設(shè)前期時(shí)間環(huán)節(jié)較長(zhǎng)，因而，地方政府需要依靠商業(yè)化的土地轉(zhuǎn)讓所得來(lái)覆蓋前期大量的資金投入，這也相應(yīng)造成了保障性住房的土地供應(yīng)相對(duì)匱乏。

頂層設(shè)計(jì)出爐 多舉措打造多元化住房租賃市場(chǎng)

2016年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》指導(dǎo)文件，文件明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，并提出了到2020年的發(fā)展目標(biāo)：1，住房租賃市場(chǎng)體系：供應(yīng)主體多元化、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定；2，公共租賃住房保障體系：?；尽⒋俟?、可持續(xù)；3，住房租賃法規(guī)制度體系：市場(chǎng)規(guī)則清晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益充分保障，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前公共住房保障體系有效供給不足、資金缺乏等問(wèn)題，本次《意見(jiàn)》從六大方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策和措施：培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。在提升完善公租房運(yùn)營(yíng)保障能力的同時(shí)，積極引導(dǎo)住房租賃企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人投資參與住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)多層次的住房租賃體系滿(mǎn)足人們不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。

從我們之前總結(jié)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，社會(huì)資本投入占比提升、市場(chǎng)化供應(yīng)為主體是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然方向，引導(dǎo)租賃企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多方投資參與租賃市場(chǎng)，一方面解決了我國(guó)保障住房供給不足、緩解政府財(cái)政壓力。另一方面通過(guò)市場(chǎng)化手段能夠有效滿(mǎn)足不同人群的居住需求，完善房地產(chǎn)供給側(cè)改革，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。

據(jù)數(shù)據(jù)表明，2015年我國(guó)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)1.15萬(wàn)億元左右，到2020年，中國(guó)自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，其中0.9億套將被用于出租，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在150萬(wàn)億元左右。根據(jù)調(diào)研測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)66%的租賃房源集中在個(gè)人手中，規(guī)模化、集約化程度較低，但也為住房租賃發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。我們認(rèn)為，未來(lái)住房租賃企業(yè)通過(guò)集約化管理和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，有望承接管理個(gè)人、開(kāi)發(fā)商乃至公租房房源，對(duì)外輸出服務(wù)管理，這也是新政鼓勵(lì)的一大方向。

此外，針對(duì)住房租賃中介，《意見(jiàn)》提出要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、提升服務(wù)質(zhì)量，這有助于改善租客的消費(fèi)體驗(yàn)。根據(jù)企鵝智酷發(fā)布的《網(wǎng)絡(luò)租房調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，高達(dá)54.2%的租客認(rèn)為中介收費(fèi)不合理，表明在當(dāng)前價(jià)格下，中介服務(wù)遠(yuǎn)不達(dá)消費(fèi)者預(yù)期。

此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)也是從我國(guó)租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)出發(fā)，主要包括以下幾大亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)一：供給端激勵(lì)加速推進(jìn)，需求端激勵(lì)落地需時(shí)間

為了加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見(jiàn)》分別從供給和需求兩端提供政策激勵(lì)，在完善住房供應(yīng)體系的同時(shí)，促進(jìn)住房租賃消費(fèi)。

供給端：《意見(jiàn)》明確提出對(duì)于依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠政策支持：對(duì)于個(gè)人出租住房的，由5%減按1.5%的征收率計(jì)繳增值稅，出租住房月收入不超3萬(wàn)元的，2017年底之前免征增值稅，出租住房所得減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)于住房租賃中介機(jī)構(gòu)，由之前營(yíng)改增試點(diǎn)的11%稅率降為6%增值稅稅率；對(duì)于一般納稅人，出租在營(yíng)改增前取得不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%征收率計(jì)繳增值稅。我們認(rèn)為，配合本次營(yíng)改增推進(jìn)，供給端稅收優(yōu)惠有望快速落地，較大的優(yōu)惠幅度能夠有效激勵(lì)個(gè)人出租住房，擴(kuò)大房源供應(yīng)；對(duì)于中介機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)而言，較低的稅率能夠降低收稅負(fù)擔(dān)，保證盈利空間。

需求端：政策激勵(lì)主要在三個(gè)方面：1，稅收減免：《意見(jiàn)》提出個(gè)人的租金支出將納入個(gè)稅改革稅前扣除部分。但我們認(rèn)為，個(gè)人所得稅改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，短期落地可能性不大，且與住房按揭利息抵扣個(gè)稅政策相似，高收入和高租金的區(qū)域會(huì)更加受益于該政策；2，公積金支持和公共服務(wù)均等化：對(duì)于公積金支付房租政策，北京、上海等一線(xiàn)城市已經(jīng)落地實(shí)行。我們認(rèn)為，具備大量人口流入的二線(xiàn)省會(huì)城市也將快速落實(shí)，這將有效緩解個(gè)人尤其是年輕人的房租支出壓力。但對(duì)于《意見(jiàn)》提出的公共服務(wù)均等化，我們認(rèn)為，考慮地方政府日漸趨緊的財(cái)力，其推進(jìn)和落實(shí)仍有待觀察；3，公租房貨幣化：《意見(jiàn)》提出轉(zhuǎn)變公租房保障形式，推進(jìn)公租房貨幣化，實(shí)物保障和租賃補(bǔ)貼并舉，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，貨幣租金補(bǔ)貼是住房保障主要的政策手段，相比公租房，貨幣補(bǔ)貼更為靈活、成本更低，同時(shí)也有益于部分庫(kù)存高企城市的庫(kù)存去化。

亮點(diǎn)二：擴(kuò)大租賃房源供應(yīng)，商改住利好商業(yè)去庫(kù)存

《意見(jiàn)》提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后，用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。我們認(rèn)為，這一政策實(shí)質(zhì)是改變土地用途，給予了地方政府盤(pán)活存量土地的方式和能力，一方面擴(kuò)大了住房租賃市場(chǎng)供給，另一方面通過(guò)水、電、氣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，保證這部分房源的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

亮點(diǎn)三：完善住房租賃金融支持，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)

《意見(jiàn)》提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。相較快周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)租賃行業(yè)資金沉淀量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，缺乏輕資產(chǎn)化模式是制約租賃行業(yè)發(fā)展、房企較少涉及租賃行業(yè)的最大原因。我們認(rèn)為債券發(fā)行放開(kāi)、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行有望為租賃企業(yè)打開(kāi)融資渠道，而房地產(chǎn)投資信托基金的試點(diǎn)將真正做到輕資產(chǎn)化，有利于租賃企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)、獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道，并通過(guò)金融杠桿提高收益率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

亮點(diǎn)四：切實(shí)保護(hù)承租人合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系

與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)類(lèi)似，多年來(lái)住房租賃市場(chǎng)尤其是供小于求的核心城市一直是賣(mài)方市場(chǎng)，承租人長(zhǎng)期處于弱勢(shì)地位，相應(yīng)的合法權(quán)益得不到有效保障。為此，本次《意見(jiàn)》在三個(gè)方面提出措施保護(hù)承租人合法權(quán)益：1，明確出租人義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度；保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求；在住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。2，保障承租人享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶(hù)籍承租人，住房租賃合同經(jīng)備案后可辦理居住證，享受與戶(hù)籍人口同等的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。

3、規(guī)范住房租賃中介行為，提升中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量。我們認(rèn)為，隨著住房租賃供應(yīng)的增加，租賃市場(chǎng)將逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，作為住房租賃消費(fèi)者，承租人合法權(quán)益的切實(shí)保障是行業(yè)有效運(yùn)行和穩(wěn)定發(fā)展的基石，相關(guān)法律法規(guī)的健全完善值得長(zhǎng)期關(guān)注。

靜待細(xì)則出爐 租賃市場(chǎng)供給側(cè)企業(yè)迎來(lái)大機(jī)遇

此次《意見(jiàn)》的出爐，彰顯了管理層對(duì)于推進(jìn)住房體系變革的決心，住房租賃行業(yè)將迎來(lái)更多政策上的扶持。此次《意見(jiàn)》僅僅是頂層設(shè)計(jì)，我們預(yù)計(jì)更多的配套細(xì)則文件將接踵而至，這將對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的供給端企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。

第二篇：我國(guó)發(fā)展公共租賃住房的必要性

我國(guó)發(fā)展公共租賃住房的必要性

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)城市住房制度經(jīng)歷了一個(gè)由計(jì)劃分配到市場(chǎng)供給的過(guò)程。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，實(shí)行單位公房和政府公房為主的分配體制，完全排斥市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，造成住房供應(yīng)嚴(yán)重短缺，城市居民住房普遍困難。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度逐步實(shí)行了市場(chǎng)化改革，住房實(shí)物分配逐漸被貨幣化分配所代替，大量存量住房按房改價(jià)出售，同時(shí)，商品房的供應(yīng)占比逐步提高，使老百姓的居住條件得以較大改善。實(shí)踐證明，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以滿(mǎn)足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問(wèn)題。我國(guó)目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶(hù)型大部分為上個(gè)世紀(jì)留存的平房、簡(jiǎn)易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價(jià)位房源日益減少。與此同時(shí)，我國(guó)每年城市化新增城市人口約1000萬(wàn)左右,而城市新增建設(shè)用地卻受到嚴(yán)格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場(chǎng),將必然導(dǎo)致住房市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步提升，造成更多的人買(mǎi)不到房、住不起房的局面。因此，在房?jī)r(jià)上漲、住房短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要的。增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺問(wèn)題的有效途徑之一?？梢哉f(shuō),租賃型公共住房更符合我國(guó)現(xiàn)階段低收入群體的住房需求。

發(fā)展公共租賃住房有利于多層次解決各類(lèi)低收入群體的住房需求。當(dāng)前，保障性住房的需求潛力較大，隨著土地市場(chǎng)化配置進(jìn)程下住房?jī)r(jià)格的上漲，許多低收入群體窮其一生也不可能買(mǎi)得起房，只能以較低的租金價(jià)格取得住房使用權(quán)，低收入群體中有相當(dāng)比重的人群職業(yè)特征為產(chǎn)業(yè)工人、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)，這部分群體對(duì)居住場(chǎng)所的選擇往往跟隨工作地點(diǎn)的變動(dòng)而遷移，體現(xiàn)出較強(qiáng)的流動(dòng)性，因而中短期的租賃型公共住房更符合其住房要求，并有助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群體是剛進(jìn)入社會(huì)的畢業(yè)生或打工白領(lǐng)，這部分群體處于暫時(shí)性的購(gòu)買(mǎi)力不足階段，需要過(guò)渡性的租賃型公共住房以滿(mǎn)足短期內(nèi)的居住需求。因此，作為完善的住房市場(chǎng),建立健全一個(gè)穩(wěn)定的、規(guī)?；墓沧赓U住房市場(chǎng)是非常必要的。

公共租賃住房非常有利于彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的問(wèn)題。需要政府以制度化的模式提供租賃型的公共住房，彌補(bǔ)中長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的空缺。而公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”家庭解決了住房難的問(wèn)題，而其更廣泛的意義，則在于國(guó)家保障體系將同時(shí)向“非低收入群體”和流動(dòng)人口理念的轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府把保障范圍擴(kuò)展到所有不能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的家庭，包括已成為城市常住人口的外來(lái)務(wù)工人員。即致力于通過(guò)公共租賃住房幫助各類(lèi)群體解決住房難題。

第三篇：XX縣加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案

XX縣加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案

根據(jù)《XX省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（X政辦發(fā)〔20XX〕X號(hào)）和《XX市人民政府辦公室關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（XX政辦發(fā)〔2018〕X號(hào)）精神，為加快培育和發(fā)展XX縣住房租賃市場(chǎng)，逐步建立租購(gòu)并舉的住房制度，拉動(dòng)住房消費(fèi)，改善城鎮(zhèn)居民住房條件，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、工作目標(biāo)

圍繞城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，構(gòu)建以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。到2020年，全縣基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的住房租賃保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系。

二、主要任務(wù)

（一）培育市場(chǎng)供應(yīng)主體

1.發(fā)展住房租賃企業(yè)。積極引導(dǎo)和支持成立市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的住房租賃企業(yè)。調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，采取租賃、購(gòu)買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專(zhuān)業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展壯大，將住房租賃作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，按照有關(guān)規(guī)定享受生活性服務(wù)業(yè)有關(guān)支持政策。支持鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)。（縣住建局牽頭；縣發(fā)改局、縣市監(jiān)局、縣稅務(wù)局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)租售并舉，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。（縣住建局牽頭；縣金融辦、人行XX縣支行、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)中介行業(yè)的自律管理，縣住建部門(mén)要指導(dǎo)當(dāng)?shù)刂薪樾袠I(yè)協(xié)會(huì)建立行業(yè)內(nèi)部誠(chéng)信檔案，健全行業(yè)自評(píng)機(jī)制，不斷完善中介從業(yè)人員培訓(xùn)制度；充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)；努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、縣財(cái)政局、縣發(fā)改局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

4.支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，對(duì)個(gè)人辦理住房租賃合同登記備案的，按照規(guī)定免收登記費(fèi)用。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、縣稅務(wù)局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

（二）完善支持政策

1.落實(shí)稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃單位和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策。對(duì)其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額；對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷(xiāo)售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷(xiāo)售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元），銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策；對(duì)其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人適用3%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（縣稅務(wù)局牽頭；縣住建局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.提供金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照“依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，針對(duì)住房租賃企業(yè)的融資需求，加快創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化信貸辦理流程，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的金融支持力度。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。（縣金融辦牽頭；縣住建局、建行XX縣支行、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.完善供地方式。鼓勵(lì)盤(pán)活城區(qū)存量土地，深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。（縣國(guó)土局牽頭；縣住建局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

4.鼓勵(lì)新建租賃住房。房地產(chǎn)庫(kù)存量可根據(jù)商品住宅累計(jì)可售面積去庫(kù)存化周期（月）等實(shí)際情況，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36—18個(gè)月的，要減少供地；18—12個(gè)月的，要持平供地；12—6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設(shè)。（縣住建局牽頭；縣國(guó)土局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

5.允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定和程序?qū)徟蟾慕樽赓U住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。完善改變土地使用條件手續(xù)，消防等有關(guān)職能部門(mén)按照商業(yè)用房改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。允許將現(xiàn)有住房按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室不得出租供人員居住。健全國(guó)土、住建（規(guī)劃）等部門(mén)高效聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制，建立改建項(xiàng)目綠色審批通道。（縣住建局牽頭；縣國(guó)土局、縣發(fā)改局、縣消防大隊(duì)、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

6.推進(jìn)公共租賃住房貨幣化。轉(zhuǎn)變單一的公共租賃住房保障方式，實(shí)現(xiàn)實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。實(shí)物配租房源不足的，可采取購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃商品住房作為公共租賃住房房源。支持公共租賃住房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。（縣住建局牽頭；各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

7.進(jìn)一步提高保障能力。鼓勵(lì)采取政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公共租賃住房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)全部納入保障范圍。公共租賃住房可作為各類(lèi)受災(zāi)群眾、棚戶(hù)區(qū)改造、移民搬遷、重點(diǎn)項(xiàng)目房屋被征收對(duì)象的臨時(shí)安置過(guò)渡用房。承租人在XX縣轄區(qū)內(nèi)工作所在地?zé)o房產(chǎn)登記，租住普通住房（單套面積不超過(guò)144平方米）可申請(qǐng)?zhí)崛》蚱揠p方住房公積金支付房租。非本地戶(hù)籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。（縣住建局牽頭；縣發(fā)改局、縣財(cái)政局、縣扶貧局、縣人社局、縣公安局、縣教體局、縣衛(wèi)健局、住房公積金管理中心、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

（三）加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

1.健全法規(guī)制度。完善住房租賃法規(guī)和配套政策，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。建立全縣統(tǒng)一的住房租賃信息系統(tǒng)，推行住房租賃合同網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上登記備案制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、單位、個(gè)人出租的房屋要實(shí)行網(wǎng)簽網(wǎng)備。住房租賃信息系統(tǒng)建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算予以保證。住房租賃合同登記備案要作為享受住房租賃優(yōu)惠政策的必要條件。（縣住建局牽頭；縣財(cái)政局、縣市監(jiān)局，各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

2.規(guī)范住房租賃行業(yè)秩序。參照商品房銷(xiāo)售資金監(jiān)管制度，探索建立租賃資金監(jiān)管制度。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃行業(yè)信用管理、通過(guò)行業(yè)組織實(shí)施自律管理，褒揚(yáng)誠(chéng)信、懲戒失信，推動(dòng)租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。（縣住建局牽頭；縣財(cái)政局、縣市監(jiān)局，各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

3.督促權(quán)利義務(wù)的履行。住房租賃當(dāng)事人要使用統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，明確各方權(quán)利、義務(wù)。出租人應(yīng)按照有關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合有關(guān)要求。在住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)提供質(zhì)價(jià)相符的居間服務(wù)。（縣住建局牽頭；縣市監(jiān)局、各鄉(xiāng)<鎮(zhèn)>人民政府配合）

三、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。建立XX縣住房租賃管理聯(lián)席會(huì)議制度，由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)人，縣發(fā)改局、縣教育體育局、縣公安局、縣財(cái)政局、縣人社局、縣國(guó)土局、縣住建局、縣衛(wèi)健局、縣市監(jiān)局、縣金融辦、縣扶貧局、縣稅務(wù)局、人行XX縣支行、住房公積金管理中心、縣消防大隊(duì)等單位為成員單位，各成員單位有關(guān)負(fù)責(zé)人為聯(lián)席會(huì)議成員。聯(lián)席會(huì)議辦公室設(shè)在縣住建局，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、督促落實(shí)和信息溝通等日常工作。住建部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立有關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全縣信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)將租賃住房建設(shè)納入住房建設(shè)用地計(jì)劃予以安排，合理確定租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，制定未開(kāi)發(fā)建設(shè)用地、改建房屋用地土地用途轉(zhuǎn)換具體操作辦法。稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)住房租賃稅收政策，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。公安部門(mén)要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)村委會(huì)（社區(qū)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。市監(jiān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理，依法查處利用出租房屋進(jìn)行違法經(jīng)營(yíng)行為，會(huì)同住建部門(mén)制定住房租賃合同示范文本，規(guī)范租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。金融部門(mén)負(fù)責(zé)向住房租賃企業(yè)提供金融支持，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。其他有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，共同做好有關(guān)工作，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）落實(shí)工作責(zé)任。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本實(shí)施意見(jiàn)，研究制定具體的實(shí)施方案。建立多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，發(fā)揮基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)絡(luò)化管理。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要將化解房屋租賃糾紛納入人民調(diào)解機(jī)制，妥善解決矛盾和問(wèn)題。

（三）強(qiáng)化政策支持。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要落實(shí)好金融、稅收、經(jīng)營(yíng)管理等各項(xiàng)政策，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)各類(lèi)資金進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。對(duì)租房居民需要出具穩(wěn)定居所證明的，應(yīng)簡(jiǎn)化辦理流程。正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。

（四）注重宣傳引導(dǎo)。各有關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，倡導(dǎo)先租后買(mǎi)、先小后大、先舊后新的梯級(jí)住房消費(fèi)新理念。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要根據(jù)本實(shí)施意見(jiàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)，確保各項(xiàng)政策措施快速落地見(jiàn)效。

第四篇：住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)方案2018

住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)方案

今年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院積極構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，先后出臺(tái)多個(gè)政策加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。為貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”市場(chǎng)定位，積極推進(jìn)我行住房租賃市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)，提高對(duì)住房租賃市場(chǎng)綜合化、精細(xì)化金融服務(wù)水平，促進(jìn)銀政、銀企合作，豐富我行新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)的內(nèi)涵，特制訂住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)方案，具體內(nèi)容如下：

一、住房租賃市場(chǎng)基本情況

住房租賃是指由住房的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的租房交給承租人使用，承租人通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋使用權(quán)利的行為。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

（一）住房租賃市場(chǎng)總量和市場(chǎng)特征。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)空間較大，鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年可增長(zhǎng)至2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

市場(chǎng)交易特征方面，目前住房租賃市場(chǎng)90%以上為個(gè)人房東，受限于個(gè)人房屋信息公開(kāi)意愿不強(qiáng)、租金收入納入征稅管理難度較大、租賃市場(chǎng)備案機(jī)制不完備等因素，住房租賃市場(chǎng)的交易模式目前以線(xiàn)下交易為主。近期，在各地住房租賃交易平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)電商企業(yè)的推動(dòng)下，部分住房租賃公司已開(kāi)始涉足線(xiàn)上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見(jiàn)、蛋殼公寓等已接入支付寶租賃平臺(tái)。/ 16 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特征方面，住房租賃運(yùn)營(yíng)根據(jù)房源的不同可分為集中式和分布式，其中集中式運(yùn)營(yíng)是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)；分布式運(yùn)營(yíng)是指在各個(gè)小區(qū)內(nèi)分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，以統(tǒng)一品牌對(duì)外出租。目前，以萬(wàn)科、保利、龍湖為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的租賃住房普遍采用集中式運(yùn)營(yíng)模式；而以自如、YOU+等為代表的住房租賃運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)的租賃住房普遍采用分散式運(yùn)營(yíng)模式，且多為“二房東”轉(zhuǎn)租。

市場(chǎng)收益特征方面，住房租賃的租金收益率普遍較低，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2017年7月發(fā)布的《50城租金收益率研究報(bào)告》，50個(gè)典型城市中僅有哈爾濱、西寧2個(gè)城市的租金收益率高于4%，長(zhǎng)春、韶關(guān)等23個(gè)城市的租金收益率位于3%-4%之間，青島、廣州等13個(gè)城市的租金收益率低于2%，其中廈門(mén)的租金收益率僅為1%。較低的租金收益率導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)期被拉長(zhǎng)至25年及以上。

（二）住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策。

今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確從“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”、“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”、“增加租賃住房有效供應(yīng)”、“創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制”四個(gè)方面多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并確定了首批試點(diǎn)的12個(gè)城市1。8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，并根據(jù)自愿原 1 12個(gè)城市分別為廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶。/ 16 則確定了13個(gè)試點(diǎn)城市2。此外，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在十九大中央國(guó)家機(jī)關(guān)代表團(tuán)開(kāi)放日活動(dòng)上公開(kāi)表示，住建部正在研究制定住房租賃管理?xiàng)l例。同時(shí)，將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

繼部委發(fā)文選取12個(gè)人口凈流入的大中城市開(kāi)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作后，試點(diǎn)城市緊緊圍繞住房租賃企業(yè)、住房租賃服務(wù)平臺(tái)、增加租賃房源、鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、加大稅費(fèi)支持、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)方面制定實(shí)施細(xì)則或試點(diǎn)方案。目前多數(shù)城市已在土地拍賣(mài)過(guò)程中引入“競(jìng)自持比例”或“競(jìng)配建比例”規(guī)則，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限內(nèi)不得出售；配建是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、廣州、佛山、上海、成都、蘇州等城市共計(jì)成交具有自持和租賃用地性質(zhì)的土地超100宗，可提供約400萬(wàn)方租賃面積，其中，北京、上海、佛山等地區(qū)已有企業(yè)競(jìng)拍得到自持年限達(dá)70年的土地。此外，為強(qiáng)化租賃市場(chǎng)管理，杭州、成都、北京、深圳、武漢、廣州均相繼開(kāi)發(fā)住房租賃信息平臺(tái)，其中成都、廣州兩地已投入試運(yùn)行。

（三）住房租賃市場(chǎng)參與主體。

住房租賃市場(chǎng)的參與主體眾多，結(jié)合各主體的職能定位和實(shí)際情況，可大致分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是房屋管理局等政府部門(mén)，主要承擔(dān)制定政策、規(guī)范市場(chǎng)、提供基礎(chǔ)性服務(wù)（如租賃交易平臺(tái)）等職能；另一類(lèi)是租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主體，根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和職能的不同，該類(lèi)又可細(xì)分為國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃運(yùn)營(yíng)商。

13個(gè)城市分別為北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。/ 16 1.房管局：創(chuàng)新管理和服務(wù)體制，做好市場(chǎng)發(fā)展引導(dǎo)，為智慧城市提供信息支撐。房管局作為政府職能部門(mén)，承擔(dān)著創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制、引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展、提供社會(huì)管理工作的信息支撐等職責(zé)。創(chuàng)新管理和引導(dǎo)發(fā)展方面，主要是通過(guò)建立一套便捷、透明、規(guī)范、可監(jiān)控的住房租賃交易系統(tǒng)，同時(shí)配套征信評(píng)價(jià)體系、交易結(jié)算體系等服務(wù)，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供基礎(chǔ)性系統(tǒng)平臺(tái)支持，并引導(dǎo)住房租賃交易行為逐步由線(xiàn)下轉(zhuǎn)到線(xiàn)上。信息支撐方面，通過(guò)租賃信息的收集和處理，在促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，協(xié)助其他政府部門(mén)做好社會(huì)管理工作，如住房公積金部門(mén)的個(gè)人租金提用、公安局的流動(dòng)人口管理等。

2.國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司：盤(pán)活存量、管好增量，依托金融支持，做好對(duì)租賃住房房源的管理工作。目前國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司主要承擔(dān)著住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化引導(dǎo)、存量租賃住房盤(pán)活、增加租賃住房房源供給等職能。規(guī)范化引導(dǎo)方面，主要是通過(guò)國(guó)有企業(yè)的信譽(yù)背書(shū)，在租賃市場(chǎng)中不隨意漲租、不隨意趕客、不騙租，發(fā)揮規(guī)范和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用；存量盤(pán)活方面，主要是通過(guò)對(duì)國(guó)有住房租賃公司原有的公租房、廉租房及辦公樓改建的公寓，盤(pán)活存量可租賃的住房房源；增加供給方面，主要是通過(guò)代政府管理（或改建、裝修等）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配建的租賃住房，向市場(chǎng)提供增量?jī)?yōu)質(zhì)租賃住房房源。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：瞄準(zhǔn)未來(lái)稀缺資源，著力布局住房租賃市場(chǎng)。目前，萬(wàn)科、保利、龍湖等知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，均已著力布局住房租賃市場(chǎng)，并通過(guò)設(shè)立長(zhǎng)租公寓品牌，拓展住房租賃業(yè)務(wù)，主要原因是新市民的月薪負(fù)荷難以支撐購(gòu)房月供，住房觀念逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤白∮兴狻?，住房租賃市場(chǎng)將/ 16 持續(xù)擴(kuò)大；并且，重點(diǎn)城市土地是稀缺資源，新建商品房的數(shù)量將越來(lái)越少，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由新房交易為主逐步過(guò)渡到存量房交易為主，二手房交易市場(chǎng)將逐步擴(kuò)大且資源將逐漸集中到租賃運(yùn)營(yíng)主體手中。

4.住房租賃運(yùn)營(yíng)商：市場(chǎng)參與活躍度較高，著重快速擴(kuò)張或提供增值服務(wù)。住房租賃運(yùn)營(yíng)商是目前租賃市場(chǎng)較為活躍的主體，但市場(chǎng)分散度較高，單個(gè)運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模不大。該類(lèi)主體主要依托房屋交易中介等渠道獲取二手房源，同時(shí)通過(guò)開(kāi)發(fā)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)提升租賃交易的便捷性。但鑒于租賃市場(chǎng)利潤(rùn)過(guò)薄，運(yùn)營(yíng)商主要通過(guò)兩種方式提升自身的盈利水平：一是通過(guò)快速擴(kuò)張，以規(guī)?；淖饨鹧航鹚纬傻馁Y金沉淀，來(lái)支撐房源取得時(shí)一次性裝修投入的資金需求；二是通過(guò)提供多方位的增值服務(wù)，如管家服務(wù)、保潔服務(wù)、配套餐飲等，以客流量為基礎(chǔ)提高收益率。

二、住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)方案

目前，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的初期階段，我行總體策略為：密切跟蹤住房租賃市場(chǎng)及同業(yè)動(dòng)態(tài)，挖掘市場(chǎng)需求，積極推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，并針對(duì)不同市場(chǎng)主體采取差異化策略：一是積極支持房管部門(mén)金融需求，著力搭建系統(tǒng)平臺(tái)；二是適度支持國(guó)有住房租賃平臺(tái)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的金融需求，擇優(yōu)介入“部分自持租賃+部分可售”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)融資；三是謹(jǐn)慎支持住房租賃運(yùn)營(yíng)商的金融需求，以負(fù)債業(yè)務(wù)合作為主，審慎介入資產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)階段性特征，以系統(tǒng)平臺(tái)搭建先行、主推交易結(jié)算服務(wù)，深入研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展模式，通過(guò)信貸、類(lèi)信貸、ABS、REITs等多種產(chǎn)品支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，并整合集團(tuán)各類(lèi)金融資源，/ 16 為市場(chǎng)參與主體提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿(mǎn)足市場(chǎng)多層次、多元化的金融需求。

（一）房管部門(mén)：針對(duì)住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)搭建需求的服務(wù)方案。

住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)搭建是目前政府主管部門(mén)高度重視的工作之一，完善的系統(tǒng)平臺(tái)一方面有利于住房租賃市場(chǎng)信息的公開(kāi)化、透明化；另一方面也有利于政府主管部門(mén)提高市場(chǎng)監(jiān)管的有效性。金融支持系統(tǒng)平臺(tái)搭建，應(yīng)著重體現(xiàn)在匹配支付結(jié)算、資金監(jiān)管等功能上，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)線(xiàn)下交易向線(xiàn)上電子化便捷交易的轉(zhuǎn)型，達(dá)到信息公開(kāi)透明和管理質(zhì)效提升的目的。各分行應(yīng)主動(dòng)對(duì)接房管部門(mén)的系統(tǒng)平臺(tái)搭建需求，重點(diǎn)匹配支付結(jié)算、線(xiàn)上交易資金監(jiān)管、現(xiàn)金管理等金融服務(wù)，主抓渠道資源，實(shí)現(xiàn)住房租賃資金在我行體系內(nèi)留存。住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)的功能包含但不限于以下幾方面：

1.支付結(jié)算功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)押金、租金、生活費(fèi)用等資金的在線(xiàn)支付結(jié)算，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和電子化方式，簡(jiǎn)化住房租賃交易。

2.押金和資金監(jiān)管功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)房管部門(mén)對(duì)租戶(hù)支付的押金、租金、生活費(fèi)用等資金的監(jiān)管，以便于房管部門(mén)掌握住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，防范違規(guī)、詐騙等租賃風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金管理功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)租賃主體的資金歸集，以便于資金統(tǒng)籌規(guī)劃和使用。

4.公積金及住房補(bǔ)貼委托提取功能。該功能主要通過(guò)與公積金和住房補(bǔ)貼系統(tǒng)的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)承租人便捷提取公積金及住房補(bǔ)貼用于支付租賃住房的租金及其他費(fèi)用。/ 16 5.房源信息匹配校驗(yàn)功能。該功能主要通過(guò)與房管部門(mén)的租賃住房信息系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)校驗(yàn)租賃住房房源真實(shí)性、租賃狀態(tài)、房屋性質(zhì)及相關(guān)信息的功能。

6.出租人和承租人身份核實(shí)功能。該功能主要通過(guò)銀行后臺(tái)系統(tǒng)與公安系統(tǒng)對(duì)接，在住房租賃信息發(fā)布、租賃交易發(fā)生時(shí)，調(diào)用后臺(tái)數(shù)據(jù)對(duì)出租人和承租人的身份信息進(jìn)行核實(shí)，保障市場(chǎng)交易雙方的合法權(quán)益。

7.對(duì)接銀聯(lián)系統(tǒng)功能。銀聯(lián)總部目前正在開(kāi)發(fā)住房租賃底層金融系統(tǒng)，該功能主要是通過(guò)銀聯(lián)系統(tǒng)的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)我行金融產(chǎn)品在銀聯(lián)系統(tǒng)上的應(yīng)用和推廣。

8.其他地方特色功能。各分行還可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的個(gè)性化需求，開(kāi)發(fā)地方特色功能。

（二）政府住房租賃平臺(tái)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：針對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈條各階段需求的服務(wù)方案。

住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條包括租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)及后期退出等，產(chǎn)業(yè)鏈條參與主體以政府住房租賃平臺(tái)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平臺(tái)公司”）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房企”）為主，針對(duì)上述主體不同階段的金融需求，交行可匹配不同類(lèi)型的金融產(chǎn)品，在全鏈條實(shí)現(xiàn)“一攬子”整體業(yè)務(wù)合作。

1.住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)階段

該階段是指平臺(tái)公司和房企獲取租賃住房房源的階段，房源獲取方式主要包括以下兩類(lèi)：一是通過(guò)土地招拍掛方式拍得租賃性質(zhì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，或通過(guò)兼并收購(gòu)獲取增量房源；二是通過(guò)改建改造盤(pán)活存量房源。針對(duì)增量房源獲取，我行可匹配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款、債券承銷(xiāo)、并購(gòu)融/ 16 資、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等產(chǎn)品；針對(duì)存量房源盤(pán)活，我行可匹配流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)融資、并購(gòu)融資等產(chǎn)品。具體如下：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。主要適用于：具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的平臺(tái)公司或房企，在其獲得租賃性質(zhì)土地且已全額支付土地款項(xiàng)后，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求。需要指出的是，在該產(chǎn)品的期限設(shè)定上根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況合理設(shè)置業(yè)務(wù)期限，從而更好匹配企業(yè)資金需求。

（2）信托融資

房地產(chǎn)信托融資是指委托人將資金委托交銀國(guó)信，交銀國(guó)信以受讓房地產(chǎn)企業(yè)（融資方）股權(quán)受益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、未來(lái)租金收入或信托貸款等形式向房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資，融資方以股權(quán)質(zhì)押（轉(zhuǎn)讓股權(quán)受益權(quán)時(shí)必需）、房地產(chǎn)（含在建工程）抵押及第三方擔(dān)保等形式向信托計(jì)劃擔(dān)保；信托到期時(shí)，融資方回購(gòu)股權(quán)受益權(quán)或償還貸款，同時(shí)解除各種擔(dān)保。適用情況與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款類(lèi)似，但信托融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)和資金用途更加靈活，可滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求。

（3）債券承銷(xiāo)產(chǎn)品

平臺(tái)公司或房企可通過(guò)發(fā)行各類(lèi)債券票據(jù)等債務(wù)融資工具進(jìn)行租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)融資，我行可提供債券承銷(xiāo)產(chǎn)品，該產(chǎn)品是指我行作為客戶(hù)的主承銷(xiāo)商，采用代銷(xiāo)、余額包銷(xiāo)、全額包銷(xiāo)方式，協(xié)助企業(yè)在境內(nèi)外債券市場(chǎng)發(fā)行中長(zhǎng)期債券或優(yōu)先級(jí)權(quán)證等產(chǎn)品，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)籌集住房租賃建設(shè)所需資金。

（4）并購(gòu)融資 / 16 并購(gòu)融資是指，在企業(yè)通過(guò)并購(gòu)或重組3等方式進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)、獲取房源時(shí)，提供相應(yīng)資金支持的金融產(chǎn)品。針對(duì)平臺(tái)公司或房企的并購(gòu)融資需求，我行可提供的并購(gòu)融資產(chǎn)品包括：并購(gòu)貸款/并購(gòu)銀團(tuán)貸款、并購(gòu)基金等，用于緩解平臺(tái)公司或房企并購(gòu)業(yè)務(wù)中的資金壓力、降低財(cái)務(wù)成本，并助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)住房租賃業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張、提高市場(chǎng)份額、提升行業(yè)地位。具體產(chǎn)品如下：

①并購(gòu)貸款/并購(gòu)銀團(tuán)貸款。該產(chǎn)品是指我行就企業(yè)通過(guò)受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)、收購(gòu)資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式達(dá)成并購(gòu)交易并需要支付并購(gòu)對(duì)價(jià)時(shí)提供人民幣或外幣貸款；或我行作為并購(gòu)銀團(tuán)貸款的牽頭行，聯(lián)合若干家境內(nèi)外銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)，基于相同跨境貸款條件，依據(jù)同一跨境貸款協(xié)議，按約定的時(shí)間和比例，通過(guò)我行向企業(yè)提供的本外幣貸款業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一融資條件、保證資金供應(yīng)。

②并購(gòu)基金。該產(chǎn)品是指我行通過(guò)交銀國(guó)信等子公司，與企業(yè)共同成立產(chǎn)業(yè)基金，為企業(yè)并購(gòu)提供股權(quán)投資或者債權(quán)融資，助力企業(yè)在體外快速培育優(yōu)良資產(chǎn)、同時(shí)進(jìn)入多個(gè)不同領(lǐng)域不同區(qū)域的項(xiàng)目、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金設(shè)立結(jié)構(gòu)的不同，其又包括公司制產(chǎn)業(yè)基金、有限合伙制產(chǎn)業(yè)基金等。并購(gòu)基金交易結(jié)構(gòu)示意圖如下：

A）有限公司制基金：

3重組業(yè)務(wù)包括：劃撥、合資、托管、委托經(jīng)營(yíng)、以資產(chǎn)為紐帶的戰(zhàn)略合作等手段在內(nèi)的方案設(shè)計(jì)和協(xié)助執(zhí)行。/ 16

B）有限合伙制基金：

（5）財(cái)務(wù)顧問(wèn)。我行可利用境內(nèi)外分行、全牌照經(jīng)營(yíng)、全球戰(zhàn)略合作伙伴、全球客戶(hù)基礎(chǔ)等優(yōu)勢(shì)資源，協(xié)助企業(yè)獲取租賃土地招拍掛信息、優(yōu)質(zhì)并購(gòu)標(biāo)的信息，提供合作伙伴、法律財(cái)務(wù)等三方機(jī)構(gòu)服務(wù)，在企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)獲取全方位服務(wù)和支持。/ 16 2.住房租賃投資孵化階段

該階段平臺(tái)公司和房企的主要需求為拓展租賃客戶(hù)、回籠資金等，針對(duì)上述需求，我行可提供：一是系統(tǒng)平臺(tái)支持，依托我行電子渠道和客戶(hù)群優(yōu)勢(shì)，協(xié)助企業(yè)發(fā)布住房租賃信息；二是股權(quán)投資產(chǎn)品，通過(guò)信托計(jì)劃與平臺(tái)公司或房企設(shè)立住房租賃聯(lián)營(yíng)公司，向企業(yè)提供投資孵化階段的股權(quán)資金支持；三是通過(guò)向承租人提供個(gè)人貸款產(chǎn)品，加快企業(yè)資金回籠。具體如下：

（1）系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)接。通過(guò)對(duì)接平臺(tái)公司或房企的住房租賃系統(tǒng)，或協(xié)助企業(yè)開(kāi)發(fā)住房租賃系統(tǒng)，有效利用我行電子渠道（網(wǎng)上銀行、手機(jī)APP、買(mǎi)單吧等）優(yōu)勢(shì)，向廣大客戶(hù)群發(fā)布租賃住房信息，并通過(guò)系統(tǒng)大數(shù)據(jù)分析，向潛在租賃客戶(hù)自動(dòng)推送租賃房源，從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。

（2）股權(quán)投資產(chǎn)品。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)信托計(jì)劃，設(shè)立住房租賃SPV公司，并通過(guò)SPV公司與平臺(tái)公司或房企共同出資成立住房租賃運(yùn)營(yíng)公司，形成對(duì)新設(shè)公司的股權(quán)資金支持，并依托商業(yè)銀行的市場(chǎng)影響和客戶(hù)群，助力企業(yè)獲取租賃房源，招攬租賃客戶(hù)。該產(chǎn)品可引入回購(gòu)或第三方增信條款，也可采取市場(chǎng)化方式。

（3）個(gè)人貸款產(chǎn)品。該產(chǎn)品是指經(jīng)過(guò)企業(yè)確認(rèn)后，承租人可向我行申請(qǐng)個(gè)人貸款支付租金，針對(duì)租約期內(nèi)租金一次性繳納的需求，可通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款匹配需求；針對(duì)按期（如按季或半年）繳納租金的需求，可通過(guò)小額貸款實(shí)現(xiàn)“押零付一”或“先租后付”的租金支付，從而緩解承租人的資金壓力，從而既滿(mǎn)足承租人的資金需求，同時(shí)協(xié)助企業(yè)加快資金回籠。/ 16 3.住房租賃持有運(yùn)營(yíng)階段

該階段是指平臺(tái)公司和房企所持物業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，我行可提供的金融產(chǎn)品主要為：包含支付結(jié)算、資金監(jiān)管功能的電子化交易信息系統(tǒng)；針對(duì)租賃客戶(hù)的個(gè)人金融服務(wù)及日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)貸款等。具體如下：

（1）電子化交易信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括以下功能： ①支付結(jié)算功能，是指通過(guò)我行電子渠道實(shí)現(xiàn)租金、押金及電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)等租賃期各項(xiàng)費(fèi)用的線(xiàn)上支付和結(jié)算。

②租金代扣費(fèi)用代繳，是指通過(guò)綁定我行銀行卡，實(shí)現(xiàn)租金及各項(xiàng)費(fèi)用的按期代扣代繳。

③押金及資金監(jiān)管，是指企業(yè)通過(guò)我行賬戶(hù)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋租金及第三方資金的實(shí)時(shí)監(jiān)管。

④房屋報(bào)修及維護(hù)，是指承租人通過(guò)我行系統(tǒng)可直接發(fā)起對(duì)租賃房屋的報(bào)修及維護(hù)申請(qǐng)。

⑤銀企直連功能，是指在平臺(tái)公司或房企財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)或ERP系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，直接嵌入或接入我行資金結(jié)算系統(tǒng)（如蘊(yùn)通賬戶(hù)），實(shí)現(xiàn)賬戶(hù)信息查詢(xún)和下載、轉(zhuǎn)賬、投資、工資代發(fā)和資金歸集等業(yè)務(wù)操作，有利于其提高資金管理效率，節(jié)約人力成本。

⑥其他特色功能。

（2）個(gè)人金融服務(wù)。我行可提供個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)申請(qǐng)我行活期富、高收益定制化理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品，提高資金收益率。

4.住房租賃后期退出階段

住房租賃后期退出階段是指平臺(tái)公司或房企為盤(pán)活資產(chǎn)，在租賃住房穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，通過(guò)中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款、資/ 16 產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金等方式實(shí)現(xiàn)資金回籠或資產(chǎn)出表。我行可提供的金融產(chǎn)品包括：固定資產(chǎn)支持融資、租金收入資產(chǎn)證券化（ABS）、未來(lái)應(yīng)收租金資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）、地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化（CMBS）、地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持票據(jù)（CMBN）、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等產(chǎn)品。需要特別說(shuō)明的是，目前我國(guó)主要REITs產(chǎn)品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售選擇權(quán)，或包含回購(gòu)或第三方增信條款，系類(lèi)REITs產(chǎn)品，而非完全市場(chǎng)化的公募REITs產(chǎn)品，因此尚不能實(shí)現(xiàn)真正出表，但隨著國(guó)家頂層設(shè)計(jì)的不斷完善，配套政策的相繼出臺(tái)，未來(lái)公募REITs或?qū)⒊蔀樽》孔赓U后期退出的重要渠道之一。具體產(chǎn)品如下：

（1）固定資產(chǎn)支持融資

固定資產(chǎn)支持融資是指以借款人自有的特定資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流（如租金收入、運(yùn)營(yíng)收入等）作為第一還款來(lái)源，為滿(mǎn)足借款人在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的多樣化融資需求而發(fā)放的貸款。主要適用于：平臺(tái)公司和房企以自身所持有的租賃住房資產(chǎn)作為特定資產(chǎn)，以租賃住房未來(lái)的租金收入作為還款來(lái)源，用于租賃住房日常維護(hù)、改造、裝修或置換企業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期所形成的各類(lèi)負(fù)債性資金的需求。

（2）ABN:未來(lái)應(yīng)收租金資產(chǎn)支持票據(jù)

該產(chǎn)品適用于擁有租賃住房的公司，在公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，可將特定化的租金收入作為未來(lái)現(xiàn)金流設(shè)計(jì)租金收益型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品ABN，通過(guò)優(yōu)先級(jí)/次級(jí)分級(jí)、內(nèi)外部增信等手段獲得較高的債項(xiàng)評(píng)級(jí)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行。

（3）ABS：租金收入資產(chǎn)證券化 / 16 該產(chǎn)品主要適用于：無(wú)租賃物業(yè)物權(quán)無(wú)法辦理物業(yè)抵押，但與物業(yè)持有方簽署相關(guān)協(xié)議負(fù)責(zé)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，享有物業(yè)租金收入的企業(yè)。（需要注意的是，此類(lèi)企業(yè)通常屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作，運(yùn)營(yíng)歷史相對(duì)不長(zhǎng)，需要有較強(qiáng)信用的外部增信方提供擔(dān)?；虿铑~補(bǔ)足。）

交易結(jié)構(gòu)示意圖如下：

（4）CMBN: 地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持票據(jù)

該產(chǎn)品為在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的以單一資金信托貸款受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。單一資金信托通過(guò)向租賃住房物業(yè)持有人（或關(guān)聯(lián)方）發(fā)放信托貸款，由物業(yè)持有人將租賃住房應(yīng)收款（租金）、項(xiàng)目公司股權(quán)等資產(chǎn)對(duì)信托貸款進(jìn)行抵質(zhì)押，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)現(xiàn)金流的特定化。

交易結(jié)構(gòu)示意圖如下： / 16

（5）CMBS：地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化

與CMBS類(lèi)似，該產(chǎn)品適用于擁有租賃住房產(chǎn)權(quán)，可以作為抵押物，且沒(méi)有物業(yè)出表需求的企業(yè)，一般要求租金收入較為集中，且物權(quán)人或股東有一定的主體信用。

交易結(jié)構(gòu)示意圖如下： / 16（6）類(lèi)REITs：房地產(chǎn)信托投資基金

該產(chǎn)品適用于在表內(nèi)持有租賃住房物業(yè)，但需要通過(guò)出表調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債情況的企業(yè)，也可作為投資建設(shè)開(kāi)發(fā)租賃住房的資金方后續(xù)的退出機(jī)制，待公募REITs退出后可實(shí)現(xiàn)上市交易。該產(chǎn)品情況與CMBN、CMBS較為類(lèi)似，但在該模式下，物業(yè)權(quán)屬需要發(fā)生轉(zhuǎn)移，為盡量減少相關(guān)的土地增值稅等稅務(wù)負(fù)擔(dān)，通常采用物業(yè)持有方股權(quán)交割的方式進(jìn)行，常通過(guò)私募基金完成物業(yè)股權(quán)的收購(gòu)持有并形成債權(quán)（股加債）。

交易結(jié)構(gòu)示意圖如下：

（三）住房租賃運(yùn)營(yíng)商：針對(duì)住房租賃運(yùn)營(yíng)商支付結(jié)算需求的服務(wù)方案。

住房租賃運(yùn)營(yíng)商的金融需求主要包括支付結(jié)算和融資需求，鑒于住房租賃運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，且主要以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，融資偏好于風(fēng)險(xiǎn)投資，因此，各分行應(yīng)密切關(guān)注住房租賃運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)金流情況，以支付結(jié)算系統(tǒng)搭建，負(fù)債業(yè)務(wù)合作為主，審慎介入資產(chǎn)項(xiàng)目。系統(tǒng)功能可參照前述相關(guān)內(nèi)容。/ 16

第五篇：我國(guó)ATM市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

2007年我國(guó)ATM市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

由于自動(dòng)柜員機(jī)（ATM）在銀行卡業(yè)務(wù)中特殊的作用，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響到銀行卡業(yè)務(wù)的發(fā)展。鑒于此，從2006年開(kāi)始，本報(bào)編輯部每年發(fā)表上ATM的發(fā)展報(bào)告，至今已發(fā)表三次。從今天發(fā)表的2007ATM發(fā)展報(bào)告可以看出，過(guò)去的一年，我國(guó)ATM發(fā)展健康，它與銀行卡業(yè)務(wù)的發(fā)展呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。這個(gè)報(bào)告還對(duì)2008年ATM的發(fā)展作出預(yù)測(cè)。我們希望，這些對(duì)于銀行卡業(yè)界人士能夠有所幫助。

2007年，我國(guó)ATM市場(chǎng)發(fā)展迅速，各家銀行為了給2008年奧運(yùn)會(huì)提供更好的金融服務(wù)，持續(xù)提升網(wǎng)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，紛紛增加了ATM的采購(gòu)數(shù)量。到2007年底，我國(guó)ATM保有量迅速上升到約13.8萬(wàn)臺(tái)，其中銀聯(lián)聯(lián)網(wǎng)ATM約12.3萬(wàn)臺(tái)。

目前，我國(guó)ATM市場(chǎng)規(guī)模全球排名第四，僅次于美國(guó)、日本、巴西。如果我國(guó)ATM繼續(xù)保持這樣的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)到2011年，我國(guó)ATM市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)突破20萬(wàn)臺(tái)。

【銷(xiāo)售市場(chǎng) 色彩繽紛】

2007年ATM市場(chǎng)可謂色彩繽紛。主要表現(xiàn)在：存取款一體機(jī)成ATM發(fā)展主流；國(guó)有商業(yè)銀行在市場(chǎng)份額方面依然稱(chēng)雄；作為銷(xiāo)售主體，中外供應(yīng)商“涇渭分明”；市場(chǎng)占有率發(fā)生較大的變化。

【存取款一體機(jī)成發(fā)展主流】

目前，中國(guó)市場(chǎng)上的ATM設(shè)備主要可以分為自動(dòng)取款機(jī)、存取款一體機(jī)，以及其他現(xiàn)金自助設(shè)備。

2007年以前，在中國(guó)ATM市場(chǎng)上，自動(dòng)取款機(jī)占據(jù)絕大多數(shù)，存取款一體機(jī)只占很小的比例。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)金的使用量有增無(wú)減，人們不滿(mǎn)足于僅僅只能從ATM上取錢(qián)，很多時(shí)候還希望能方便的進(jìn)行現(xiàn)金存款。特別是近年來(lái)信用卡使用量的快速增長(zhǎng)，很多信用卡持卡人都希望能夠方便的通過(guò)ATM進(jìn)行還款，這就需要銀行布放更多的現(xiàn)金存取款一體機(jī)。

2007，在約33800臺(tái)的總購(gòu)買(mǎi)量中，自動(dòng)取款機(jī)所占的市場(chǎng)份額為63.10%，與2006年相比下降24.9%，現(xiàn)金存取款一體機(jī)所占市場(chǎng)份額則由2006年的10%上升到35.90%。

【六家銀行占有八成市場(chǎng)】

在中國(guó)ATM銷(xiāo)售市場(chǎng)上，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等六家大主要銀行由于網(wǎng)點(diǎn)多、客戶(hù)群大、資金雄厚，擁有大部分的ATM市場(chǎng)份額，約占中國(guó)ATM市場(chǎng)總量的85%左右。

根據(jù)中國(guó)銀聯(lián)的資料顯示，中國(guó)工商銀行在中國(guó)ATM市場(chǎng)上擁有的ATM數(shù)量最多，占24%左右；然后依次是中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行等。在2007，采購(gòu)ATM數(shù)量最多的是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，有8000多臺(tái)；其次是中國(guó)建設(shè)銀行約7000臺(tái)，然后是中國(guó)工商銀行約5000臺(tái)、中國(guó)銀行約4000余臺(tái)等。

【外商產(chǎn)品依然稱(chēng)雄】

從ATM供應(yīng)商的分布情況來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)ATM市場(chǎng)可分為進(jìn)口品牌與國(guó)產(chǎn)品牌兩大陣營(yíng)。國(guó)外ATM供應(yīng)商主要有：NCR（美國(guó)）、Diebold（美國(guó)）、Wincor Nixdorf（德國(guó)）、Hitachi（日本）、Fujitsu（日本）、Hyosung（韓國(guó)）等，其中NCR、Diebold、Wincor Nixdorf在中國(guó)市場(chǎng)上占有較大的份額。同時(shí)，在全球ATM市場(chǎng)上，前三位也分別被這三家所占據(jù)。

國(guó)內(nèi)ATM供應(yīng)商主要有：廣電運(yùn)通、東方通信、廣州御銀、深圳興達(dá)通、神州數(shù)碼、深圳辰通等。其中，廣電運(yùn)通擁有中國(guó)ATM廠(chǎng)商中最多的市場(chǎng)份額；廣州御銀則以ATM營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)為主，在營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)上占有較大的份額；廣電運(yùn)通和廣州御銀都于2007年在深交所上市。東方通信則以貼牌生產(chǎn)Wincor Nixdorf的ATM為主，自有品牌所占份額較小；其他幾家國(guó)內(nèi)ATM廠(chǎng)商所占的市場(chǎng)份額則普遍很小。

【銷(xiāo)售占有率發(fā)生變化】

2007年ATM主要廠(chǎng)商的市場(chǎng)占有率發(fā)生了新的變化。根據(jù)2007年中國(guó)各大商業(yè)銀行的ATM安裝量數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)出2007年中國(guó)ATM市場(chǎng)銷(xiāo)售占有率情況（見(jiàn)圖表）。

2007國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，NCR的市場(chǎng)銷(xiāo)售占有率明顯下降，Diebold上升至第一位，廣電運(yùn)通上升至第二位，Wincor-Nixdorf上升至第三位，Hitachi上升至第四位。

2007年，Diebold、廣電運(yùn)通、Wincor Nixdorf、Hitachi和NCR五家公司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所占份額合計(jì)超過(guò)80%。其中，Diebold市場(chǎng)份額最大，在中國(guó)市場(chǎng)約占25.74%左右；廣電運(yùn)通國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額為21%，已上升至第二位。Diebold一舉超過(guò)NCR，占據(jù)了中國(guó)市場(chǎng)第一的位臵；而國(guó)產(chǎn)ATM廠(chǎng)商廣電運(yùn)通則逐年上升，2007年已經(jīng)位居第二位，顯示出在中國(guó)ATM市場(chǎng)上國(guó)產(chǎn)廠(chǎng)商的實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，國(guó)產(chǎn)化格局的趨勢(shì)日益明顯。

【發(fā)展趨勢(shì) 前景可觀】

關(guān)于今年的發(fā)展趨勢(shì)，從市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)格局分析來(lái)看，可以說(shuō)總體向好，前景可觀。

在市場(chǎng)環(huán)境方面，2008年我國(guó)銀行業(yè)行業(yè)背景向好，新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)凸顯，銀行業(yè)景氣度仍將維持高位。同時(shí)，中間業(yè)務(wù)的迅速增長(zhǎng)成為銀行業(yè)新的利潤(rùn)引擎，這對(duì)推動(dòng)自助銀行的發(fā)展有著極為重要的作用，面對(duì)日新月異的市場(chǎng)環(huán)境，銀行要求全面提高服務(wù)水平、提升形象、節(jié)省人員費(fèi)用開(kāi)支，客戶(hù)期望更加全面周到的自助服務(wù)，這些都成為我國(guó)ATM行業(yè)發(fā)展的有力助推器。

據(jù)德邦證券研究所分析，各上市銀行2008年與2007年相比，中間業(yè)務(wù)收入占比都將有所增長(zhǎng)。

從ATM行業(yè)本身的發(fā)展來(lái)看，2008年ATM市場(chǎng)將更加細(xì)化，ATM功能進(jìn)一步擴(kuò)大。ATM除了擁有存取款、查詢(xún)、轉(zhuǎn)賬等傳統(tǒng)功能以外，還可以提供其他更多的服務(wù)功能，例如：代繳費(fèi)、打印發(fā)票、充值等，此外，ATM上還能夠播放預(yù)先嵌入的銀行或企業(yè)形象宣傳片，以及各種其他介紹片。更值得注意的是，我國(guó)ATM新型增值服務(wù)正在興起，許多像便利店、電信、石油、航空等非金融領(lǐng)域也會(huì)利用ATM的這些功能，在為客戶(hù)帶來(lái)便利的同時(shí)，提高企業(yè)的利潤(rùn)收入。目前國(guó)外銀行已有專(zhuān)業(yè)化的第三方金融服務(wù)公司承包銀行的ATM業(yè)務(wù)，而銀行則開(kāi)始更注重核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。隨著自助服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，ATM的功能會(huì)越來(lái)越多樣化，ATM也不再是僅僅靠收手續(xù)費(fèi)賺錢(qián)的平臺(tái)。

在市場(chǎng)規(guī)模方面，從國(guó)外發(fā)達(dá)ATM市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，ATM的發(fā)展過(guò)程大致經(jīng)歷三個(gè)時(shí)期：導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期和成熟期。ATM市場(chǎng)在經(jīng)歷高速發(fā)展后，ATM數(shù)量的增長(zhǎng)將趨于緩慢，甚至出現(xiàn)下降。我國(guó)ATM市場(chǎng)已處在由成長(zhǎng)期向成熟期的過(guò)渡階段。

有預(yù)測(cè)顯示，2006-2011全球ATM增長(zhǎng)量排名前六位的國(guó)家依次為：中國(guó)、俄羅斯、巴西、印度、烏克蘭、泰國(guó)，其中中國(guó)增長(zhǎng)總量排名全球第一。

在市場(chǎng)格局方面，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)ATM市場(chǎng)雖仍將以銀行為主要投資主體，但隨著ATM收費(fèi)體系的建立與完善、投資ATM主體多元化、第三方專(zhuān)業(yè)化服務(wù)商的日益壯大，我國(guó)ATM市場(chǎng)上將涌現(xiàn)出大量非銀行ATM出機(jī)機(jī)構(gòu)。這些非銀行出機(jī)機(jī)構(gòu)可以是專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)ATM機(jī)具的廠(chǎng)商，也可以是零售業(yè)中的各種商業(yè)企業(yè)，如超市、便利店、購(gòu)物商場(chǎng)等自主投資ATM設(shè)備，它們布放ATM一方面會(huì)有一定的投資收益，另一方面為持卡人提供便利可以吸引顧客，直接促進(jìn)商店銷(xiāo)售額提升。

另外，在2007年中國(guó)的ATM市場(chǎng)上，ATM廠(chǎng)商前五名ATM廠(chǎng)商Diebold、廣電運(yùn)通、Wincor-Nixdorf、Hitachi、NCR中，只有位居第二位的廣電運(yùn)通是國(guó)產(chǎn)ATM廠(chǎng)商，其余四家皆為外國(guó)ATM廠(chǎng)商。由此可見(jiàn)，中國(guó)的ATM市場(chǎng)仍是外國(guó)品牌占據(jù)主導(dǎo)地位。

但是，隨著國(guó)家政策大力提倡自主創(chuàng)新，鼓勵(lì)銀行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)裝備和產(chǎn)品，完善相關(guān)金融政策，引導(dǎo)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)支持自主創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化，國(guó)產(chǎn)ATM品牌有望獲得更好的發(fā)展。同時(shí)，由于國(guó)產(chǎn)ATM品牌具有外國(guó)品牌所不具備的本土化優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)中國(guó)ATM市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，可以預(yù)見(jiàn)：國(guó)產(chǎn)ATM廠(chǎng)商的增長(zhǎng)速度將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外國(guó)廠(chǎng)商

隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化的深入和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，金融日益廣泛地影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的各個(gè)方面，ATM也將會(huì)隨之成為現(xiàn)代人們生活中不可缺少的一部分，中國(guó)ATM市場(chǎng)的前景相當(dāng)可觀，ATM設(shè)備國(guó)產(chǎn)化趨勢(shì)也將日益明顯。