第一篇：淺談安置房工程的質(zhì)量、進(jìn)度控制

淺談安置房工程的質(zhì)量、進(jìn)度控制

摘要：近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設(shè)。人們從中得到了眾多實(shí)惠，同時(shí)也經(jīng)歷了因安置房工程質(zhì)量和進(jìn)度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者根據(jù)經(jīng)歷，淺談了在安置房工程監(jiān)理中如何做好在“質(zhì)量、進(jìn)度”方面的控制工作，確保在安全的環(huán)境下抓好質(zhì)量，按期交房，盡可能地減少因質(zhì)量缺陷原因?qū)е隆凹m紛”，杜絕質(zhì)量問題和工期拖后導(dǎo)致“投訴”“上訪”等事件發(fā)生。

關(guān)鍵詞：安置房

交底

目標(biāo)

控制

前言

近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設(shè)。人們從中得到了眾多實(shí)惠，同時(shí)也經(jīng)歷了因安置房工程質(zhì)量和進(jìn)度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者有幸在二00六年未參與了兩個(gè)標(biāo)段安置房工程項(xiàng)目的建設(shè)，整個(gè)工程受建設(shè)方委托，擔(dān)負(fù)著“質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制以及合同、信息管理、安全監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)”等任務(wù)，下面我就圍繞監(jiān)理如何在工程質(zhì)量、進(jìn)度控制方面開展工作的進(jìn)行淺談，以供讀者參與和共勉。2 工程簡(jiǎn)況

江蘇省某市安置房工程項(xiàng)目地處市郊外，八棟小高層（11+1層），預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)一層地下室，兩個(gè)標(biāo)段施工，建筑

總面積約為8.5萬M。建設(shè)工期要求330天，確保拆遷安置居民及時(shí)

2入住。3 工作目標(biāo)

安置房工程是市政府重點(diǎn)工程，是“民心”“政治”工程。監(jiān)理公司自接受建設(shè)方委托后，選擇了政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)技能強(qiáng)、管理水平高的監(jiān)理人員組建了項(xiàng)目監(jiān)理隊(duì)伍。監(jiān)理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，立即統(tǒng)一思想，制定工作目標(biāo)：監(jiān)理人員必須提供高智能的服務(wù)，做好交底工作，加強(qiáng)安全、質(zhì)量等方面的預(yù)控和過程控制，確保按期交房，盡可能地減少因質(zhì)量缺陷原因?qū)е隆凹m紛”，杜絕因質(zhì)量問題和工期拖后而導(dǎo)致“投訴”“上訪”等事件發(fā)生。4 工作交底

我們監(jiān)理認(rèn)為，對(duì)施工單位進(jìn)行工作交底是監(jiān)理控制工作開展順利的有力保障。兩個(gè)標(biāo)段平行作業(yè)，在過程中隨工程進(jìn)度的深入，每個(gè)標(biāo)段在不同施工階段參與的施工單位較多，最初由原來的土石方、預(yù)應(yīng)力管樁、靜壓樁機(jī)，發(fā)展到施工總承包、砼供應(yīng)、防水、人防、消防、電梯、防火門、防盜門、塑鋼窗安裝以及外涂等十余家施工單位。為了確保每個(gè)施工單位在不同的施工階段，堅(jiān)持服從監(jiān)理程序控制，滿足工程建設(shè)需求，我們監(jiān)理部對(duì)每個(gè)進(jìn)場(chǎng)單位及時(shí)地進(jìn)行開工前的交底會(huì)議工作，并將交底內(nèi)容整理發(fā)放，并要求對(duì)照?qǐng)?zhí)行，指定專人抓落實(shí)。主要對(duì)施工單位在思想意識(shí)、人員管理、材料準(zhǔn)備、安全文明、施工作業(yè)條件、施工技術(shù)保障、機(jī)械設(shè)備投入、資料管理工

作、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)以及成品保護(hù)、“關(guān)于加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量的若干規(guī)定”文件以及分戶驗(yàn)收工作方面重點(diǎn)詳細(xì)交底，把好開工關(guān)。

在施工階段，監(jiān)理部對(duì)樁基、土方開挖回填、鋼筋綁扎、模板及排架支設(shè)、砼澆筑、防水工程、構(gòu)造柱植筋、墻體砌筑以及腳手架搭拆、塔吊安拆、水電預(yù)埋安裝、保溫節(jié)能、質(zhì)量通病防治在質(zhì)量、進(jìn)度方面進(jìn)行專項(xiàng)交底工作會(huì)議。

通過各類工作交底，使施工方明白了監(jiān)理的控制目標(biāo)和重點(diǎn)，始終處于了受控狀態(tài)，為監(jiān)理抓緊好控制工作打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。5 控制 5.1審查

首先，我們認(rèn)真熟悉圖紙和各種規(guī)范、規(guī)程的要求，根據(jù)工程的特點(diǎn)編制監(jiān)理規(guī)劃，要求施工單位建立質(zhì)保體系，認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)、工藝標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)交底，協(xié)助業(yè)主組織了圖紙會(huì)審，提出修改意見若干條，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了修改，隨工程施工進(jìn)度的進(jìn)展，在不同的施工階段前編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，指導(dǎo)日常工作。在工程開工前，根據(jù)工期要求認(rèn)真審核總進(jìn)度計(jì)劃，在人員、機(jī)械設(shè)備投入、材料進(jìn)場(chǎng)、施工項(xiàng)目?jī)?nèi)容按排等方面作具體要求和建議，同時(shí)要求施工單位報(bào)施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和月施工進(jìn)度計(jì)劃，凡有不符合總進(jìn)度計(jì)劃要求的建議修改，直至滿足要求為止。

5.2質(zhì)量控制

我們監(jiān)理部在質(zhì)量控制上主要對(duì)預(yù)應(yīng)力管樁靜壓、土方開挖、地下室、主體結(jié)構(gòu)、防水工程、保溫砂漿粉刷進(jìn)行重點(diǎn)控制。

樁基施工階段主要在預(yù)應(yīng)力管樁的原材料供應(yīng)、樁定位和靜壓實(shí)施旁站以及靜載和完整性檢測(cè)方面進(jìn)行控制。對(duì)預(yù)應(yīng)力管樁單位進(jìn)行實(shí)地考察，要求貨到現(xiàn)場(chǎng)隨合格證明資料一道驗(yàn)收，過程中曾對(duì)略見裂紋等缺陷的給予及時(shí)記錄，并用紅漆做好標(biāo)記，且在監(jiān)理的見證下裝車清出了施工現(xiàn)場(chǎng)；按排專業(yè)測(cè)量監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)樁定位工作，控制偏差；對(duì)樁靜壓旁站實(shí)行“一機(jī)一人”負(fù)責(zé)，重點(diǎn)進(jìn)行油壓值和標(biāo)高控制，曾對(duì)“爆樁”現(xiàn)象給予及時(shí)處理，立即記錄樁號(hào)，在報(bào)告建設(shè)單位的同時(shí)，與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系拿出“補(bǔ)樁”方案，且書面通報(bào)材料供應(yīng)單位和樁機(jī)施工單位，在監(jiān)理的旁站下進(jìn)行“補(bǔ)樁”。

對(duì)土方開挖主要控制人員操作和機(jī)械設(shè)備的使用要保持處于良好的工作狀態(tài)，避免操作和使用不當(dāng)造成傷樁、斷樁；基底標(biāo)高控制，要求留200MM厚土層需人工清理；施工現(xiàn)場(chǎng)排水溝、井設(shè)置數(shù)量、位置等滿足不得有積水；截樁位置、長(zhǎng)度、樁填芯強(qiáng)度、樁頭處理、土方放坡、臨邊堆集荷載以及防護(hù)控制符合要求。在地下室施工期間主要對(duì)施工縫處、底板后澆帶位置處防水以及在樁承臺(tái)與底板結(jié)合處鋼筋、抗?jié)B砼施工質(zhì)量控制，實(shí)施旁站。

主體施工階段，本監(jiān)理部在堅(jiān)持國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和“關(guān)于加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量管理的若干規(guī)定”文件規(guī)定的同時(shí)，為加強(qiáng)施工質(zhì)量的過程控制，結(jié)合類似工程的管理經(jīng)驗(yàn)，制定了“主體施工質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)”。《標(biāo)準(zhǔn)》主要從方案報(bào)審、原材料控制、模板支設(shè)、鋼筋綁扎、保護(hù)墊塊設(shè)置、砼澆筑養(yǎng)護(hù)、二次結(jié)構(gòu)（磚隔墻）砌筑、水電管線預(yù)埋等方面作具體細(xì)化規(guī)定，經(jīng)建設(shè)方同意后，組織施工方

技術(shù)人員進(jìn)行討論、學(xué)習(xí)，最后商定后立即要求各施工單位貫徹執(zhí)行，并定于每月十五日由建設(shè)方、監(jiān)理、施工方成立檢查組，對(duì)工程按《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定進(jìn)行綜合檢查，實(shí)行計(jì)分評(píng)定（總分為100分，80分為合格分），監(jiān)理在施工中跟蹤對(duì)照，檢查中嚴(yán)格評(píng)比，并根據(jù)評(píng)比結(jié)果，建議建設(shè)方給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)罰，另督促施工方對(duì)存在的問題進(jìn)行整改。

監(jiān)理工作中建議建設(shè)方采取點(diǎn)獎(jiǎng)罰措施，促進(jìn)管理，加強(qiáng)控制，雖有必要，但并不是最終目的，因此，我們除此之外，經(jīng)常性的采取了智能服務(wù)、監(jiān)幫結(jié)合的工作方式。為了防治現(xiàn)澆樓板裂縫的產(chǎn)生，根據(jù)我們多年的監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)，發(fā)聯(lián)系單提醒他們?cè)谑┕ぶ凶⒁庖韵聨c(diǎn)：

1、砼澆筑時(shí)供料要連續(xù)，振搗要有專人負(fù)責(zé)，控制好狀態(tài)，以略見氣泡，泛漿為好，且認(rèn)真做好現(xiàn)澆板板的養(yǎng)護(hù)工作，是保證砼強(qiáng)度、防治裂縫產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)之一；

2、預(yù)埋導(dǎo)管、洞口部位要設(shè)置加強(qiáng)筋；

3、現(xiàn)澆板上不得上人、堆料等增加施工荷載，要保證有一個(gè)硬化過程。通常施工方為趕進(jìn)度在砼尚未達(dá)到一定強(qiáng)度的情況下，在其上堆放磚等建筑材料，這樣會(huì)導(dǎo)致砼因強(qiáng)度不足，產(chǎn)生更多的裂縫，因此，要求施工單位必須做到間隔48小時(shí)以上，才允許在其上堆放材料（不得集中堆放）和施工作業(yè)。

防水施工階段控制，為杜絕住宅工程在廚衛(wèi)間、地下室外墻、屋面處無滲漏水現(xiàn)象發(fā)生，我們提醒施工配合做好以下幾介方面工作：

1、水泥地面基層驗(yàn)收無空鼓、起砂現(xiàn)象，交接處以及泛水找平結(jié)束、水電預(yù)埋管線試驗(yàn)結(jié)束、陰角圓弧、洞口已吊模、結(jié)構(gòu)試水完成，且符合要求；多余砼、砂漿塊清除到位，基層處理后需澆水濕潤;

2、廚衛(wèi)間地坪灰餅設(shè)置、厚度、廚衛(wèi)間地坪標(biāo)高低于客臥室地坪不少于3CM；

3、室內(nèi)凈高尺寸記錄，監(jiān)理抽驗(yàn)。（允許偏差-15MM，控制極差不大于20MM）；

4、各類防水材料質(zhì)量證明資料符合要求，且現(xiàn)場(chǎng)抽樣送檢復(fù)試合格；

5、涂膜涂刷均勻、無流淌、厚度均符合設(shè)計(jì)要求，管道、止水帶處防水加強(qiáng)；

6、本工程的外墻保溫砂漿施工中，監(jiān)理主要對(duì)保溫砂漿的聚笨顆粒和水泥原材進(jìn)行抽樣送檢復(fù)試，在漿料配比、攪拌、使用時(shí)間上要求掛牌、計(jì)時(shí)控制，在保溫砂漿、抗裂砂漿粉刷厚度以及帖鋼絲網(wǎng)方面，要求施工方掛線做餅，鋼絲網(wǎng)搭接和鋪帖平整度方面均符合規(guī)范要求，對(duì)粉刷完的墻面采取針入法實(shí)測(cè)，對(duì)厚度不足的及時(shí)要求返工處理，直至符合要求。

廚衛(wèi)間24小時(shí)蓄水試驗(yàn)確保無滲水現(xiàn)象。

在質(zhì)量控制階段，監(jiān)理通過巡視、平行檢查、旁站以及發(fā)聯(lián)系單提醒，通知單要求整改，且采取檢查、評(píng)比、獎(jiǎng)罰和監(jiān)幫結(jié)合等各種手段加強(qiáng)預(yù)控、過程控制，如此反復(fù)，工作中取得了較好的管理成效，質(zhì)量上得到了保證。5.3進(jìn)度控制

由于該工程是安置房項(xiàng)目，本著工期緊、工作量大、交叉作業(yè)以及冬季施工等特點(diǎn)，我們主要在基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)（隔墻、砼構(gòu)造柱）、裝飾節(jié)點(diǎn)階段加以重點(diǎn)控制：

工程基礎(chǔ)階段施工正處于春節(jié)前，為保證節(jié)后所有施工人員能有工作面施工，監(jiān)理要求施工方在臨近春節(jié)一周前不得松懈，項(xiàng)目部做好思想和后勤保障工作，加班加點(diǎn)，最終確保了基礎(chǔ)砼澆筑完成，為節(jié)后的各工種以及施工人員進(jìn)入最佳狀態(tài)施工創(chuàng)造了良好的條件。

主體階段為了搞好平面流水、主體交叉作業(yè)，我們進(jìn)行了分段報(bào)驗(yàn)、小段驗(yàn)收的方法，即每段工程分幾段驗(yàn)收，在巡視和旁站中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行整改，避免了在驗(yàn)收當(dāng)中出現(xiàn)返工或較大的返修，從而加快了工程的進(jìn)度，達(dá)到了主體工程每月完成四層，甚至五層；為確保工程能如期地進(jìn)入分戶驗(yàn)收階段，我們監(jiān)理從二次結(jié)構(gòu)以及裝飾階段，就開始要求施工單位召開日碰頭會(huì)，制定內(nèi)部計(jì)劃并考核，對(duì)三天的工作視情況作調(diào)整，保持周平衡。施工過程中，監(jiān)理針對(duì)某一標(biāo)段的施工單位管理較為混亂、施工人員少且后序工作內(nèi)容多，在臨近交房驗(yàn)收要求時(shí)間僅剩四十余天，如再不采取措施，將無法按期驗(yàn)收的情況下，監(jiān)理立即向建設(shè)方匯報(bào)，并與建設(shè)方一道找項(xiàng)目負(fù)責(zé)人座

談，要求更換不稱職的管理人員；發(fā)出進(jìn)度類通知單，要求倒排后序工作內(nèi)容，編制工作計(jì)劃；建議建設(shè)方與施工方簽定考核責(zé)任書；要求施工方根據(jù)工作計(jì)劃，增加人員，調(diào)整班組；要求施工方每日下午4：30定時(shí)參加監(jiān)理組織的工作協(xié)調(diào)會(huì)，監(jiān)理跟蹤日常工作，并根據(jù)情況對(duì)照責(zé)任書，進(jìn)行考核。監(jiān)理通過跟蹤檢查、耐心說服、出謀劃策、協(xié)調(diào)幫助和考核，此單位引起了高度重視，采取了“人海戰(zhàn)術(shù)”、項(xiàng)目部管理人員對(duì)口負(fù)責(zé)、對(duì)施工班組進(jìn)行“日現(xiàn)金結(jié)算”等措施，最終完成了計(jì)劃。5．4 分戶驗(yàn)收

分戶驗(yàn)收工作階段，監(jiān)理組織施工方認(rèn)真學(xué)習(xí)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》，要求施工方編制《分戶驗(yàn)收工作方案》，且報(bào)監(jiān)理審核。監(jiān)理主要從墻面空鼓、陰陽角及感觀、空間尺寸、頭遍乳膠漆、樓地面空鼓及觀感、地下室、木門、樓梯、塑鋼窗扇框、塑鋼窗淋水、二遍乳膠漆、外涂、水電、預(yù)驗(yàn)收內(nèi)容方面作重點(diǎn)審查，并提出要求增加人員、適時(shí)加班等合理化建議，確保計(jì)劃的實(shí)施具有可操作性。監(jiān)理為抓好此項(xiàng)工作，在《分戶驗(yàn)收工作方案》的基礎(chǔ)上制定《分戶驗(yàn)收監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》，并指定專人負(fù)責(zé)，同步跟蹤，對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)地發(fā)通知單要求整改，直至符合分戶驗(yàn)收管理辦法的要求。之后，如期地確保了各單位工程均一次性通過質(zhì)監(jiān)部門的驗(yàn)收，順利地完成了工程的交付。6 結(jié)束語

筆者僅僅淺談了監(jiān)理在安置房工程中的質(zhì)量、進(jìn)度方面的控制工作，其實(shí)監(jiān)理的工作中還會(huì)涉及到投資控制、安全監(jiān)督、合同信息管理、與建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)單位以及相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)等工作，因環(huán)節(jié)較多，內(nèi)容廣、過程復(fù)雜，這里就不再淺談。總之，我們監(jiān)理人員如能在接受建設(shè)方委托后定好工作目標(biāo)，盡最大努力地發(fā)揮管理水平，抓好交底等相關(guān)控制工作，將工作做細(xì)，且不斷地與參建各方靈活溝通協(xié)調(diào)，終能順利地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

作者姓名：吳達(dá)金 聯(lián)系電話：***

作者單位：江蘇建發(fā)建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 單位地址：江蘇省南京市白下路2號(hào)4樓

郵政編碼：210001

（本論文已發(fā)表在2009《南京監(jiān)理》第5期和2010《建設(shè)監(jiān)理》第02期上）

第二篇：安置房進(jìn)度情況報(bào)告

關(guān)渡社區(qū)

安置房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況

一、整體形象進(jìn)度

截止4月1日，關(guān)渡社區(qū)安置房建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)完成投資4000余萬元。完成土石方開挖約55000立方米、回填約58000立方米。先后啟動(dòng)了22棟樓施工，其中已完成6棟樓的主體施工；2棟樓正在進(jìn)行獨(dú)立基礎(chǔ)施工；9棟樓正在進(jìn)行孔樁基礎(chǔ)施工；5棟樓正在進(jìn)行主體施工。

二、本周建設(shè)進(jìn)度

本周以來，施工單位每天投入挖掘機(jī)2臺(tái)、鏟車1臺(tái)、運(yùn)輸車5臺(tái)、塔吊3臺(tái)、混凝土攪拌站2座、190名工人，累計(jì)完成土石方開挖約5000立方米。啟動(dòng)了18棟樓施工，其中正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工的有：8號(hào)樓獨(dú)立基礎(chǔ)回填、9號(hào)樓獨(dú)立基礎(chǔ)承臺(tái)鋼筋綁扎、16、17、19、20、32、33、34、35、36號(hào)樓孔樁基礎(chǔ)開挖；正在進(jìn)行主體施工的有：21號(hào)樓二層主體施工、22號(hào)樓一層樓面模版安裝、23號(hào)樓二層樓面支模、26號(hào)樓斜屋面模版安裝、31號(hào)樓一層樓面砼澆筑。

三、待解決的問題

因項(xiàng)目地塊內(nèi)的有部分土地未征、社區(qū)內(nèi)南北向主干道與老公路交叉口一棟民房及原關(guān)渡小學(xué)建筑未拆遷，影響了13、14、35、37、38、39號(hào)樓地勘和場(chǎng)平施工的推進(jìn)，需盡快組織征地和拆遷，以便進(jìn)行13、14、35、37、38、39號(hào)樓地勘和場(chǎng)平施工。

2013年4月1日

第三篇：安置房項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃

安置房項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃

以下為工程形象進(jìn)度的初步計(jì)劃，應(yīng)以正式工程施工合同要求、實(shí)際進(jìn)行開工指令為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整：

2017年10月：（1）完成生活區(qū)和生產(chǎn)管理區(qū)臨時(shí)設(shè)施建設(shè)；（2）工程現(xiàn)場(chǎng)基底清淤轉(zhuǎn)運(yùn)；（3）建筑場(chǎng)地土石方回填整治工程。2017年11月：（1）完成50%的建筑樁基工程；（2）生產(chǎn)區(qū)施工道路、施工場(chǎng)地、生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)、主要施工機(jī)械設(shè)備安裝（如塔吊）等； 2017年12月：（1）完成全部建筑樁基工程；（2）50%的建筑基礎(chǔ)承臺(tái)和地梁工程；

(3)2018年第1季度：完成主體結(jié)構(gòu)至1~6層;（4）2018年第2季度：完成主體結(jié)構(gòu)至16~20層；

（5）2018年第3季度：（1）主體結(jié)構(gòu)全部封頂；（2）砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)完成至15~20層；

（6）2018年第4季度：（1）砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)全部完成；（2）外墻裝飾工程完成70%；（3）室內(nèi)裝飾裝修完成50%；（4）主體建筑內(nèi)除配套性的市政供水供電工程而外的一般水電工程全部完成；（5）建筑消防工程完成50%。

（7）2019年第1季度：（1）主體建筑內(nèi)的各類工程基本完成；（2）室外管網(wǎng)工程基本完成；（3）園林硬景工程完成50%。（4）地庫內(nèi)的各類建筑裝飾工程基本完成；各類安裝工程完成50%。

（8）2019年第2季度：（1）園林軟景工程全部完成；（2）地庫內(nèi)的地庫內(nèi)的各類工程基本完成；（3）各類工程進(jìn)入專項(xiàng)驗(yàn)收階段，組織工程竣工驗(yàn)收階段，為綜合驗(yàn)收和工程移交做準(zhǔn)備。

第四篇：安置房

安置房

基本簡(jiǎn)介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢(shì)

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測(cè)量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！薄ｋm然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長(zhǎng)，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購買房等待過戶的漫長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時(shí)不能過戶?！白畛Ｒ姷姆绞骄褪琴I賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶。”中介會(huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房?jī)r(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢(shì)存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低?！?買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢(shì)改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第五篇：如城街道安置房工程質(zhì)量安全自查情況匯報(bào)

如城街道安置房工程質(zhì)量安全自查情況匯報(bào)

如皋市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

根據(jù)貴局下發(fā)的?關(guān)于組織開展全市建設(shè)工程質(zhì)量安全自查工作的通知?（皋建發(fā)[2014]68號(hào)）文件精神，我局積極響應(yīng)，迅速召集相關(guān)單位及人員，針對(duì)文件要求，進(jìn)行了工作布置，開展了一次全面的質(zhì)量及安全自查工作，具體檢查情況如下：

一、基本情況

5月 12日開始，共檢查了4個(gè)35.4萬平米的安置房工程，重點(diǎn)檢查了質(zhì)量資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體，共發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量安全問題和隱患28條。

一、工程建設(shè)手續(xù)辦理及質(zhì)量管理體系方面

項(xiàng)目各方總體能夠按照有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行，工程質(zhì)量處于受控狀態(tài)。

1、建設(shè)單位方面：在建項(xiàng)目的規(guī)劃許可證、施工許可證尚在辦理中；東郡麗水、如意新城東三期、如意新城南二期均進(jìn)行了施工圖審查工作；施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、檢測(cè)等均有相應(yīng)合同；各項(xiàng)目均進(jìn)行了設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審工作，設(shè)計(jì)變更手續(xù)齊全。

2、監(jiān)理單位：總體能夠認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)；但個(gè)別監(jiān)理單位監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)，人員到位率偏低，個(gè)別單位旁站記錄內(nèi)容簡(jiǎn)單，監(jiān)理日記記錄不及時(shí)。

3、施工單位:各施工單位施工資料總體齊全，均有相應(yīng)的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案；但個(gè)別單位存在人員不到位情況，施工技術(shù)方案、施工組織設(shè)計(jì)缺乏針對(duì)性，對(duì)分包的管理有待加強(qiáng)。

二、安全管理情況

我局履行日常的巡查、抽查工作，同時(shí)，要求項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理單位按照各自的職責(zé)分工，做好安全隱患檢查、整改工作。本次檢查中，各單位總體上能夠認(rèn)識(shí)到安全工作的重要性，落實(shí)各項(xiàng)安全措施，保證安全生產(chǎn)，但是，通過檢查，也發(fā)現(xiàn)了一些不可忽視的問題:如個(gè)別單位懸挑腳手架存在錨固端長(zhǎng)度不足，個(gè)別保險(xiǎn)鋼絲繩缺少，連墻件設(shè)置不規(guī)范或數(shù)量不足；臨時(shí)用電存在私拉亂接現(xiàn)象；個(gè)別臨邊及洞口防護(hù)不到位等等。

針對(duì)檢查存在的問題，我局已經(jīng)要求各單位限期整改落實(shí)，確保工程安全、優(yōu)質(zhì)開展。

二〇一四年五月十四日