第一篇：G.上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)(全流程)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

試行稿

0 目錄

1.土地投標(biāo)（商務(wù)）4 2.土地投標(biāo)（技術(shù)）6 3.土地狀況調(diào)研 8 4.編制可行性研究報(bào)告 10 5.建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫(kù) 14 6.建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù) 15 7.編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 16 8.建筑方案招標(biāo) 19 9.規(guī)劃方案報(bào)審 22 10.申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng) 24 11.申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25 12.編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃 26 13.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用范例）14.設(shè)計(jì)委托 31 15.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 33 16.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 36 17.編制營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū) 38 18.選擇和確定營(yíng)銷(xiāo)代理 40 19.召開(kāi)擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì) 42 20.擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審 43 21.委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探 46 22.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化（評(píng)審）49 23.三通一平跟蹤管理 51 24.土地接管 52 25.工程報(bào)建 54 26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56 27.工程安全質(zhì)量報(bào)監(jiān) 58 28.申領(lǐng)《施工許可證》 60 29.投資監(jiān)理委托 62 30.施工總承包招標(biāo) 64 31.現(xiàn)場(chǎng)管理臺(tái)帳 68 32.圖紙管理 70 33.施工日記 71 34.編制會(huì)議紀(jì)要 72 35.施工圖內(nèi)審 73

36.施工圖設(shè)計(jì)交底 75 37.臨水、臨電配套 77 38.申辦開(kāi)工復(fù)驗(yàn)紅線(xiàn) 79 39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 81 40.委托勘丈 83 41.樓書(shū)及宣傳資料制作 85 42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86 43.申辦《預(yù)售許可證》 88 44.組織房展會(huì) 90 45.商品房銷(xiāo)售合同的網(wǎng)上備案和登記46.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 93 47.編制工程預(yù)算 94 48.編制項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) 96 49.審核驗(yàn)工月報(bào)項(xiàng)目管理月報(bào)編制 98 50.工程撥款 100 51.甲方采購(gòu) 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡視 108 54.施工圖修改 110 55.工程例會(huì)項(xiàng)目管理例會(huì) 112 56.現(xiàn)場(chǎng)簽證 114 57.工程質(zhì)量事故處理 116 58.索賠 118 59.樣板引路和封樣驗(yàn)收 122 60.隱蔽工程驗(yàn)收（土建）124 61.隱蔽工程驗(yàn)收程序（安裝）126 62.竣工備案制驗(yàn)收 128 63.公建配套 133 64.供電配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 68.燃?xì)馀涮?147 69.環(huán)衛(wèi)配套 149 70.衛(wèi)生防疫報(bào)批 151 71.通信配套 153 72.有線(xiàn)電視配套工程 155

73.綠化配套 157 74.郵政配套 159 75.安全技術(shù)防范配套 160 76.門(mén)牌報(bào)批 162 77.申辦“使用粘土磚”核定 163 78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164 79.工程竣工檔案編制驗(yàn)收和報(bào)送 168 80.申辦規(guī)劃驗(yàn)收 172 81.公司內(nèi)部驗(yàn)收 174 82.申辦入戶(hù)許可證 175 83.申辦大產(chǎn)證 177 84.編制工程決算 179 85.物業(yè)移交和接管 181 86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 183 87.代辦小產(chǎn)證 185 88.項(xiàng)目總結(jié) 186 89.項(xiàng)目資金管理 188 90.項(xiàng)目貸款 190 91.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng) 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 3 土地投標(biāo)(商務(wù))1．作業(yè)目的

土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2．作業(yè)依據(jù)

政府土地管理部門(mén)發(fā)布的土地公開(kāi)招投標(biāo)信息，公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。協(xié)管崗位 總會(huì)計(jì)師：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。

主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書(shū)所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書(shū)，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。

協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)：按土地開(kāi)發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書(shū)面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。

4.緊前工作條件

獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。5.作業(yè)描述 5.1 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘

由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《土地狀況調(diào)查》）。其中營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷(xiāo)策劃崗位委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司進(jìn)行）。土地開(kāi)發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議

總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫(xiě)的文件經(jīng)本部門(mén)主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。5.3 各崗位責(zé)任和分工

營(yíng)銷(xiāo)策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶(hù)和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售成本和資金回籠計(jì)劃。

土地開(kāi)發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門(mén)催辦其部門(mén)和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。

負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算書(shū)，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。

通過(guò)各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé) 部門(mén)。

向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。

融資會(huì)計(jì)：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料。

公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開(kāi)發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類(lèi)需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。

總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開(kāi)發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：

投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書(shū)；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(shū)；可行性研究報(bào)告等。

投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。

5.5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。

投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

5.6投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律：

5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開(kāi)機(jī)密碼，收集和編寫(xiě)的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。

5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。

5.6.3 各崗位對(duì)自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。

土地投標(biāo)（技術(shù)）

1.作業(yè)目的

土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書(shū)的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)

從政府土地管理部門(mén)取得的土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)書(shū)。

3． 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書(shū)（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。

主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。4．緊前工作條件

已獲悉政府公布的土地公開(kāi)招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5． 作業(yè)描述

5.1 編制工作進(jìn)度計(jì)劃

因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開(kāi)發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時(shí)間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計(jì)

主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù)中選擇2至3名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選，并通過(guò)選中的設(shè)計(jì)師與其注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。5.3 編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)草稿

詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。

5.4概念方案的設(shè)計(jì)成果

必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 5.4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：

A3文本格式的規(guī)劃說(shuō)明書(shū)和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度

規(guī)劃說(shuō)明書(shū)：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫(huà)龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱(chēng)。

規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車(chē)泊位數(shù)量（停車(chē)庫(kù)面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書(shū)相關(guān)要求配置，招標(biāo)書(shū)中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住 區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求為小區(qū)配置。

表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥(niǎo)瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評(píng)選

一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評(píng)選，會(huì)議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃為主），分發(fā)會(huì)議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.6簽訂設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同

與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同，如是格式化合同，應(yīng)在專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對(duì)方提出要求，還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。5.7 內(nèi)部審核

本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合土地招標(biāo)書(shū)的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見(jiàn)與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。5.8 資料移交

在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開(kāi)發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。5.9 保密責(zé)任

本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過(guò)程中的往來(lái)文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無(wú)保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷(xiāo)毀，嚴(yán)禁向無(wú)關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。

土地狀況調(diào)研

1.作業(yè)目的

取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書(shū)作好前期資料準(zhǔn)備。2.作業(yè)依據(jù)

公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書(shū)，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線(xiàn)圖。

3.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。

協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況。4.緊前工作條件

已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5．作業(yè)要求

5.1踏勘現(xiàn)場(chǎng)需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專(zhuān)業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。

5.2踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片和文字說(shuō)明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是電子相冊(cè)文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部?jī)?nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。6．作業(yè)描述： 6.1調(diào)研外部環(huán)境：

6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂(lè)設(shè)置等布局情況。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。

6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。

6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。

6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)貼近規(guī)劃紅線(xiàn)的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。

6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。

6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：

6.2.1地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場(chǎng)地平整情況，有否需要保留的大樹(shù)、古樹(shù)、水面、建筑。如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。

6.2.2 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對(duì)于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y(cè)繪部門(mén)申領(lǐng)標(biāo)有等高線(xiàn)的地形圖。

6.2.3 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線(xiàn)路，如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。6.2.4 地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線(xiàn)圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線(xiàn)。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。

6.2.6 對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽(tīng)有沒(méi)有淹澇的歷史紀(jì)錄。

編制可行性研究報(bào)告

1.作業(yè)目的

項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿(mǎn)足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。

3.主管崗位

總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。

協(xié)管崗位

總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師：審閱相關(guān)專(zhuān)業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見(jiàn)，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。

主辦崗位

營(yíng)銷(xiāo)策劃：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專(zhuān)業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫(xiě)報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見(jiàn)優(yōu)化修改。4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；

深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。5.作業(yè)描述

5.1 總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門(mén)，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)業(yè)人員參加。

5.2 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。

5.3 各成員按照專(zhuān)業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。5.4 小組集體討論，議題為：

5.4.1市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。

5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。

5.5 編寫(xiě)研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 5.6.1市場(chǎng)分析 5.6.1.1整體市場(chǎng)分析

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2細(xì)分市場(chǎng)分析

物業(yè)類(lèi)型、樓盤(pán)名稱(chēng)、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶(hù)數(shù)、戶(hù)型及面積、樓高、售價(jià)/租金； 開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。5.6.3項(xiàng)目分析 5.6.3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

5.6.3.3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。5.6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 5.6.4.1項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；客戶(hù)定位（主要客戶(hù)對(duì)象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。5.6.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型

整體開(kāi)發(fā)/分期開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶(hù)型、分戶(hù)建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車(chē)位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。5.6.7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 5.7.1總論

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。5.7.4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。5.7.6投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。5.7.9結(jié)論與建議 5.7.10附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。5.7.11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線(xiàn)圖，總平面方案等。5.7.12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫(kù)

1.作業(yè)目的

為充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為提高本崗位設(shè)計(jì)管理的專(zhuān)業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過(guò)程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。

2.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。

主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫(kù)的信息收集和使用。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設(shè)備

本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。4.作業(yè)要求

4.1制作電子相冊(cè)，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。

4.2載入公司局域網(wǎng)共享平臺(tái)，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。4.3本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評(píng)價(jià)。5.作業(yè)描述 5.1資料收集途徑

售樓處，房展會(huì)，畫(huà)冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國(guó)內(nèi)外考察。5.2 電子相冊(cè)制作方法

5.2.1按以下分類(lèi)制成分冊(cè)：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。

5.2.2每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱(chēng)、建成年份、設(shè)計(jì)單位、簡(jiǎn)要評(píng)論等說(shuō)明。

5.2.3 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過(guò)掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊(cè)。5.2.4 來(lái)自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁(yè)的圖像可直接插入電子相冊(cè)。

5.2.5 說(shuō)明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁(yè)面的下方或右側(cè)，建筑名稱(chēng)可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁(yè)面合適的部位。

建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù)

1.作業(yè)目的

人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來(lái)源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來(lái)自各種渠道的信息，建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫(kù)。這是公司的一項(xiàng)日常的，基本的信息管理工作。2.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫(kù)的名單。主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫(kù)的建立和使用。3.作業(yè)要求

3.1分首選信息庫(kù)和備用信息庫(kù)兩類(lèi)。首選信息庫(kù)始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫(kù)內(nèi)補(bǔ)充。

3.2 信息庫(kù)以電子相冊(cè)的格式制作和調(diào)用。

3.3 要求本崗位與首選庫(kù)的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門(mén)請(qǐng)教咨詢(xún)，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛(ài)，必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。4．作業(yè)描述

4.1 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會(huì)當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對(duì)各種優(yōu)秀建筑的評(píng)論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評(píng)比活動(dòng)，查閱新出版的建筑刊物和書(shū)籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個(gè)人信息和他們的作品樣本。

4.2 制作方法：一人一個(gè)文件目錄，每個(gè)文件的首頁(yè)是個(gè)人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。

4.3 個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒(méi)條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。

4.4 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊(cè)單位和注冊(cè)等級(jí)、職稱(chēng)職務(wù)、榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長(zhǎng)專(zhuān)業(yè)、業(yè)余愛(ài)好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。

編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1.作業(yè)目的

不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)都是表達(dá)著開(kāi)發(fā)單位針對(duì)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量的徒勞無(wú)益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過(guò)程。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2.作業(yè)依據(jù)

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見(jiàn)書(shū)批復(fù)。3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。

主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)提綱，提出修改意見(jiàn)，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：會(huì)簽草稿，提出修改意見(jiàn)。

主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：起草設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見(jiàn)修改。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。4.緊前工作條件：市場(chǎng)調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述

5.1介紹現(xiàn)場(chǎng)地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹(shù)木等。

5.2介紹場(chǎng)外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3分階段實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大至區(qū)域范圍。

5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。5.5市場(chǎng)定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶(hù)類(lèi)型的定向。

5.6規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。

5.7住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶(hù)型面積控制范圍，大中小戶(hù)型的比例，車(chē)輛泊位與戶(hù)數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營(yíng)方式，服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。5.10設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。

5.11作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于30~40個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的跟蹤補(bǔ)充

6.1在設(shè)計(jì)過(guò)程中，甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)作書(shū)面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長(zhǎng)設(shè)計(jì)時(shí)限。

6.2當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來(lái)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，按照建筑方案的審批意見(jiàn)，同時(shí)吸取會(huì)審專(zhuān)家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，重新遞交設(shè)計(jì)單位。7.設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)附以下附件

7.1當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)。

7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線(xiàn)的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線(xiàn)拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無(wú)此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。

8.當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)時(shí)，部分章節(jié)與招標(biāo)書(shū)有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)相關(guān)內(nèi)容可以簡(jiǎn)略。

建筑方案招標(biāo)

1.作業(yè)目的

為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹(shù)立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開(kāi)發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。2.作業(yè)依據(jù)：

建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部2000年第82號(hào)）。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。

3.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過(guò)程工作，組建設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評(píng)標(biāo)小組的專(zhuān)家，決策前征求總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的意見(jiàn)。

主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員：按照組長(zhǎng)的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。4.緊前工作條件

已通過(guò)拍賣(mài)或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。5.作業(yè)步驟（即下圖）

6．作業(yè)描述

本項(xiàng)工作可以委托設(shè)計(jì)招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實(shí)施；可以公開(kāi)招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。但不管是公開(kāi)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。6.1成立招標(biāo)工作小組

6.1.1總建筑師擔(dān)任組長(zhǎng)，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長(zhǎng)安排。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。6.1.2招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是： 編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)設(shè)招辦審批；

接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)設(shè)招辦備案；

發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型；

組織開(kāi)標(biāo)會(huì)議；

對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書(shū)、單位名稱(chēng)進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審； 填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書(shū)，經(jīng)設(shè)招辦見(jiàn)證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同；

向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書(shū)編制補(bǔ)償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)；

寫(xiě)招標(biāo)工作綜合報(bào)告，報(bào)設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。6.2招標(biāo)登記

向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。6.3發(fā)布信息

待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)單位名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書(shū)面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。6.4編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)

6.4.1經(jīng)組長(zhǎng)簽字后報(bào)設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。6.4.2設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見(jiàn)書(shū)調(diào)整完善（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》）。

投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。

投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。

未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買(mǎi)斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書(shū)中明確。

擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話(huà)，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的投標(biāo)人主要承諾：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.5確定投標(biāo)人名單

公開(kāi)招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書(shū)面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請(qǐng)書(shū)。6.6發(fā)放招標(biāo)書(shū)

按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書(shū)，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書(shū)中明確。6.7踏勘和答疑：

6.7.1招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書(shū)后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。

6.7.2投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問(wèn)，招標(biāo)人可以書(shū)面形式或召開(kāi)投標(biāo)答疑會(huì)的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書(shū)及附件本身未表述明確的疑問(wèn)），同時(shí)將解答以書(shū)面方式通知所有購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。6.8組建評(píng)標(biāo)小組

6.8.1評(píng)標(biāo)小組通常由7～11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家3～4名，營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家2～3名，結(jié)構(gòu)專(zhuān)家和建筑經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家各1～2名，其中包括本公司的三總師。專(zhuān)家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦核準(zhǔn)。6.8.2評(píng)標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是：

在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的辦法；

負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)，匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果；

按照評(píng)標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。

6.8.3評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開(kāi)，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。6.9開(kāi)標(biāo)

6.9.1開(kāi)標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)小組的組長(zhǎng)主持，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過(guò)程監(jiān)督。6.9.2投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理：

未按招標(biāo)文件要求密封的。

在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱(chēng)和設(shè)計(jì)人姓名的。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說(shuō)明上無(wú)相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無(wú)投標(biāo)人公章的。

6.9.3招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。6.10評(píng)標(biāo)

6.10.1會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。會(huì)議由全體評(píng)委推舉的組長(zhǎng)主持。6.10.2先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無(wú)干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒(méi)有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前三名即作為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。

6.10.3評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告由全體評(píng)委簽字。6.11定標(biāo)

6.11.1評(píng)標(biāo)小組提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。6.11.2招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案。

排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標(biāo)候選 人為中標(biāo)人。

6.11.3中標(biāo)通知書(shū)由招標(biāo)小組發(fā)出。6.12退標(biāo)：

招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)同期發(fā)出未中標(biāo)通知書(shū)，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。6.13報(bào)告：

招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書(shū)面報(bào)告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：

招標(biāo)范圍；

招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；

招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告；

中標(biāo)結(jié)果。6.14簽訂合同：

自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。

規(guī)劃方案報(bào)審

1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線(xiàn)上去。2.作業(yè)依據(jù)

中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。

3.主管崗位 總建筑師：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。4.緊前工作條件

規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專(zhuān)家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見(jiàn)作了調(diào)整。5.作業(yè)描述

5.1主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件(帶*號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)：

*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。

*5.1.2市測(cè)繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤0.3mm的墨線(xiàn)筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線(xiàn)及相關(guān)控制線(xiàn)，相鄰建筑物間距尺寸。

*5.1.3 1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份,圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)準(zhǔn)。

*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。

*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。5.1.6《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。5.2 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門(mén)前次審核意見(jiàn)要求為準(zhǔn)。5.3規(guī)劃部門(mén)組織召開(kāi)由規(guī)劃專(zhuān)家、規(guī)劃歸口的職能部門(mén)參加的規(guī)劃方案征詢(xún)會(huì)，征詢(xún)環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門(mén)的意見(jiàn)，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)單》給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專(zhuān)用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專(zhuān)用章”的核定設(shè)計(jì)方案。

5.4規(guī)劃部門(mén)認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見(jiàn)。

5.5 核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30個(gè)工作日。

5.6 接規(guī)劃部門(mén)總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門(mén)發(fā)放的“一書(shū)二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。

5.7 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。

申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng)

1.作業(yè)目的

取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。3.緊前工作條件

規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。4.作業(yè)描述

4.1規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗位負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書(shū)的編制組織工作。項(xiàng)目建議書(shū)可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢(xún)公司編制。項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容如下： 4.1.1項(xiàng)目概況：建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想； 4.1.2建設(shè)條件介紹；

4.1.3投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測(cè)算； 4.1.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃； 4.1.5經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)； 4.1.6結(jié)論。

4.2項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)向上海市發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。

4.3本主辦崗位應(yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部門(mén)做好項(xiàng)目的審批論證工作。4.4項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。

4.5商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫(xiě)《**年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級(jí)主管部門(mén)或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市基本建設(shè)投資計(jì)劃并分批下達(dá)。

申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線(xiàn)上去。2.作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃管理部門(mén)張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4.緊前工作條件

已取得規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù) 5.作業(yè)描述

5.1主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：(帶*號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還)。

5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。*5.1.2規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。*5.1.3《建筑工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。

*5.1.4市測(cè)繪院提供的1/500或1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。*5.1.5凡屬?lài)?guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。

5.2 規(guī)劃部門(mén)對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書(shū)二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。5.3 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)限為40個(gè)工作日。

5.4 本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃

1.作業(yè)目的

一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無(wú)論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過(guò)程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線(xiàn)和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。

2.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。

主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過(guò)程檢查和調(diào)整。

總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過(guò)程檢查和調(diào)整。

協(xié)管崗位 總建筑師，總會(huì)計(jì)師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見(jiàn)。主辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見(jiàn)修改完善。

項(xiàng)目經(jīng)理：在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見(jiàn)，經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時(shí)間

根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。4.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的四個(gè)要素 4.1工作要素

事件的內(nèi)容稱(chēng)為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線(xiàn)和左右兩個(gè)圓圈來(lái)表示某一項(xiàng)工作。圓圈中的編號(hào)從左向右依此排列。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。4.2時(shí)間要素

在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱(chēng)為時(shí)間坐標(biāo)軸。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開(kāi)始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的總工期天數(shù)。

一項(xiàng)工作從開(kāi)始到完成需要的合理時(shí)間稱(chēng)為該工作的持續(xù)時(shí)間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線(xiàn)的長(zhǎng)度來(lái)表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開(kāi)始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。

兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱(chēng)為時(shí)距。在關(guān)鍵路線(xiàn)上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。在非關(guān)鍵路線(xiàn)上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。也就是說(shuō)在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱(chēng)之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線(xiàn)表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時(shí) 差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。

4.3邏輯要素

左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒(méi)有先后依賴(lài)的關(guān)系。

持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱(chēng)為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來(lái)的路線(xiàn)，也就是線(xiàn)路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的線(xiàn)路稱(chēng)之為關(guān)鍵線(xiàn)路。各項(xiàng)工作的次序位置和連線(xiàn)表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。4.4責(zé)任要素

相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門(mén)和崗位的水平線(xiàn)上，使每個(gè)部門(mén)和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開(kāi)始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒(méi)有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門(mén)和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級(jí)的檢查和職責(zé)考核。5.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的編制要點(diǎn) 5.1確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期

根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過(guò)程中的調(diào)整留有余地。

5.2建立座標(biāo)系統(tǒng)

橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。

縱座標(biāo)是部門(mén)和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。

5.3分解出項(xiàng)目的具體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫(xiě)到座標(biāo)網(wǎng)上。

5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長(zhǎng)度的，用波形線(xiàn)補(bǔ)足。

5.5把沒(méi)有自由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線(xiàn)連接起來(lái)，形成關(guān)鍵路線(xiàn)。關(guān)鍵路線(xiàn)的盡端如沒(méi)有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長(zhǎng)。盡端如超出工期，則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線(xiàn)的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。6.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的優(yōu)化和調(diào)整 6.1事先優(yōu)化

成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和過(guò)高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。過(guò)高質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長(zhǎng)和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。

例如某個(gè)項(xiàng)目要求進(jìn)度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線(xiàn)上選擇資源投入率相對(duì)較少，持續(xù)時(shí)間相對(duì) 較長(zhǎng)的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過(guò)采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時(shí)間減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時(shí)差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。因?yàn)檫@樣會(huì)使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線(xiàn)的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。

在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說(shuō)明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請(qǐng)示或說(shuō)服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)加以修正。6.2過(guò)程檢查

在實(shí)施過(guò)程中會(huì)發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。

過(guò)程檢查可以采用前鋒線(xiàn)方法，按檢查時(shí)點(diǎn)從時(shí)間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫(huà)一道垂直線(xiàn)，稱(chēng)之為檢查時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)線(xiàn)，然后再把各項(xiàng)工作在檢查時(shí)點(diǎn)時(shí)的實(shí)際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點(diǎn)連接起來(lái)，形成一條垂直方向的折線(xiàn)，這條折線(xiàn)稱(chēng)為實(shí)際進(jìn)度前鋒線(xiàn)。前鋒線(xiàn)曲折越多，說(shuō)明各項(xiàng)工作的同步性越差。其中折線(xiàn)段處在基準(zhǔn)線(xiàn)左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線(xiàn)的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線(xiàn)是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。

經(jīng)多次的定期檢查后，通過(guò)對(duì)前后兩次前鋒線(xiàn)的對(duì)比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的進(jìn)度和變化趨勢(shì)作出定量的預(yù)測(cè)。在某個(gè)線(xiàn)路上前后兩條前鋒線(xiàn)所截取的線(xiàn)段長(zhǎng)度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱(chēng)之為進(jìn)度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線(xiàn)路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測(cè)若干天以后，線(xiàn)路的前鋒將要到達(dá)的位置。

需要說(shuō)明的是，用進(jìn)度比這種方法預(yù)測(cè)未來(lái)的進(jìn)度，有其一定的局限性。因?yàn)橥粭l水平線(xiàn)路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說(shuō)某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對(duì)于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測(cè)方法對(duì)于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。

檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測(cè)在于掌握趨勢(shì)，明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見(jiàn)應(yīng)該是胸有成竹了。6.3及時(shí)調(diào)整

調(diào)整的原則是盡量使各條線(xiàn)路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了確保工期不拖延，對(duì)減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法：

6.3.1關(guān)鍵工作拖延的，一定會(huì)影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)或資源投入率相對(duì)較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長(zhǎng)。

6.3.2 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時(shí)差，當(dāng)然無(wú)關(guān)大局，計(jì)劃不需作調(diào)整。如果超出了時(shí)距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢(shì)必引起關(guān)鍵路線(xiàn)的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時(shí)差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線(xiàn)。

6.3.3 當(dāng)關(guān)鍵路線(xiàn)的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前時(shí)，先要確定計(jì)劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應(yīng) 把后續(xù)計(jì)劃當(dāng)作一個(gè)新的計(jì)劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來(lái)調(diào)整持續(xù)時(shí)間。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會(huì)降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費(fèi)用高的予以適當(dāng)延長(zhǎng)。

6.3.4 對(duì)于牽涉面不大的調(diào)整有時(shí)也采用以不變應(yīng)萬(wàn)變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時(shí)點(diǎn)的前鋒線(xiàn)和基準(zhǔn)線(xiàn)重合，要求承擔(dān)各項(xiàng)工作的部門(mén)和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時(shí)間，在下一次的檢查時(shí)點(diǎn)前達(dá)到原計(jì)劃的同步狀態(tài)。

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設(shè)計(jì)委托

1.作業(yè)目的

設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。

2.主管崗位 總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：審閱合同草稿，提出修改意見(jiàn)。

主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：按中標(biāo)單位在投標(biāo)書(shū)中的承諾和主管崗位意見(jiàn)草擬合同，主持與合同對(duì)方的談判，辦理備案手續(xù)。3.緊前工作

土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)已修改調(diào)整完畢。4.作業(yè)描述

4.1設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》和《工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書(shū)》等格式文件和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫(xiě)，主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見(jiàn)。4.2因格式合同是設(shè)計(jì)單位提供的，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。

4.3本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫(xiě)格式文本中的空格，無(wú)關(guān)的空格填斜杠，無(wú)關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。

4.4除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容： 4.4.1設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)留有10～15%在竣工驗(yàn)收后支付。

4.4.2現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)應(yīng)參與的范圍包括：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購(gòu)考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。

4.4.3設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬：應(yīng)明確成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒(méi)有侵害或抄襲任何單位和個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，也不會(huì)未經(jīng)甲方的書(shū)面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。

4.4.4設(shè)計(jì)質(zhì)量保險(xiǎn)：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致甲方損失時(shí)，甲方能及時(shí)合理地得到保險(xiǎn)理賠。4.4.5如甲方指定設(shè)計(jì)人員擔(dān)任設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人或工種負(fù)責(zé)人的，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并在圖紙會(huì)簽欄和注冊(cè)蓋章等方面得到證實(shí)。

4.4.6限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。

4.4.7設(shè)計(jì)單位的違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說(shuō)法。

4.5本作業(yè)的經(jīng)辦流程為：主辦崗位起草——主管崗位審核——主辦崗位與對(duì)方協(xié)商談判修改——主管崗位再審，必要時(shí)出面再協(xié)商——定稿，主管崗位代表本公司簽署合同——30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

4.6在設(shè)計(jì)或施工進(jìn)行過(guò)程中，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書(shū)面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。

建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化

1.作業(yè)目的

中標(biāo)方案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無(wú)暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽(tīng)取意見(jiàn)，在眾說(shuō)紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿(mǎn)意為止。

2.主管崗位

總建筑師：主持專(zhuān)家評(píng)議會(huì)議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見(jiàn)，決定修改方案的取舍。

主辦崗位

土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化 3.1 作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專(zhuān)家建議。3.2 緊前工作條件

規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。3.3 重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整：

3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車(chē)速；建筑物的出入口應(yīng)通過(guò)次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開(kāi)放到開(kāi)放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線(xiàn)遮擋、車(chē)燈和噪聲干擾、人車(chē)交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。

3.3.2 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

3.3.3以鳥(niǎo)瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車(chē)人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺(jué)視線(xiàn)是否遮擋，視野是否開(kāi)闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺(jué)。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。3.3.4過(guò)分強(qiáng)調(diào)人車(chē)分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車(chē)混雜。3.3.5建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開(kāi)辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長(zhǎng)期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。4.房型設(shè)計(jì)優(yōu)化 4.1作業(yè)依據(jù)

已通過(guò)審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。` 4.2緊前工作條件

從規(guī)劃方案審批通過(guò)起，直至施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線(xiàn)的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。4.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化：

4.3.1按照客戶(hù)定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶(hù)審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2就算是特定的客戶(hù)群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。

4.3.3每個(gè)房間的長(zhǎng)寬尺度既要滿(mǎn)足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門(mén)、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。

4.3.4 把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書(shū)房更需要陽(yáng)光。4.3.5敞開(kāi)無(wú)必要封閉的空間，審視每扇門(mén)和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。4.3.6 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。4.3.7 注意避讓不便取消的柱和梁。

4.3.8 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。4.3.9 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來(lái)比勉強(qiáng)修改效果更好。5.立面造型優(yōu)化 5.1作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。5.2緊前工作條件

規(guī)劃方案審批通過(guò)后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過(guò)之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。5.3優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化：

5.3.1傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周?chē)h(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來(lái)束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無(wú)窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺(jué)更適宜而已。5.3.2 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類(lèi)同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。

5.3.3 清一色的板式建筑不僅使戶(hù)型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。

5.3.4減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽(yáng)板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。

5.3.5 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿(mǎn)足自然通風(fēng)的前提下減少開(kāi)啟窗扇的面積，以降低能源損失。5.3.6 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當(dāng)建筑投入使用后會(huì)使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫(huà)龍點(diǎn)睛的意外效果。

5.3.7 不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽(yáng)臺(tái)欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。

5.3.8 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶(hù)自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線(xiàn)槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。

5.3.9 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。

5.3.10 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿(mǎn)意的效果。

5.3.11 廣開(kāi)思路，多請(qǐng)幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開(kāi)言路，多請(qǐng)幾位不同年齡層次的專(zhuān)家審視評(píng)判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。

日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送

1.作業(yè)目的

日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過(guò)審批的重要條件。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿(mǎn)足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。

2.主管崗位 總建筑師：當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見(jiàn)。

主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。3.作業(yè)依據(jù)

滬規(guī)法（2003）482號(hào)稱(chēng) 關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋

（三）〉的通知。4.緊前工作條件

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。5.作業(yè)描述

5.1日照分析報(bào)告必須委托規(guī)劃審批部門(mén)認(rèn)可的，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門(mén)鑒定通過(guò)的。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料：

5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測(cè)繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。

5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

5.2.3 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門(mén)收集，有困難的話(huà)，也可委托編制單位自行收集，無(wú)法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪。

5.2.4 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門(mén)收集，有困難的話(huà)，也可委托編制單位自行收集。5.3編制單位提供的日照分析報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：

5.3.1委托方名稱(chēng)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱(chēng)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。

5.3.2 項(xiàng)目概況：

5.3.2.1建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)、地點(diǎn)、用地范圍；

5.3.2.2本基地?cái)M建主體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；

5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）；

5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號(hào)、名稱(chēng)、層數(shù)、高度、位置等）；

5.3.2.5以上資料的來(lái)源說(shuō)明；

5.3.2.6進(jìn)行日照分析所采用的分析軟件。5.3.3日照分析結(jié)論：

5.3.3.1計(jì)算出客體建筑每一分析窗戶(hù)在擬建建筑建設(shè)前后的日照時(shí)間段和有效日照時(shí)數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿(mǎn)足日照要求的窗位；

5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶(hù)數(shù)和戶(hù)數(shù)。5.3.4附圖：

5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）； 5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）； 5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。

5.4本主辦崗位收到報(bào)告后應(yīng)仔細(xì)閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿(mǎn)足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告。直至符合規(guī)范要求。

5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)附送《日照分析報(bào)告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。

5.6本主辦崗位對(duì)報(bào)送的日照分析報(bào)告和附送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并應(yīng)如實(shí)回答規(guī)劃管理部門(mén)案件經(jīng)辦人員的詢(xún)問(wèn)，如報(bào)送材料不實(shí)，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢(xún)問(wèn)有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

編制營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)

1.作業(yè)目的

營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)是項(xiàng)目正式對(duì)外銷(xiāo)售前所有相關(guān)推廣方案的總體計(jì)劃文本，其內(nèi)容包含市場(chǎng)形象包裝、廣告推廣計(jì)劃、銷(xiāo)售策略以及調(diào)整方案等。營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)是項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售的總綱，是最終收回投資的重要保證。2.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：批準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。主辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。3.緊前工作

項(xiàng)目銷(xiāo)售代理確定。4.作業(yè)描述

4.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同項(xiàng)目銷(xiāo)售代理根據(jù)總體銷(xiāo)售目標(biāo)確定總體推廣思路，以及項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象和推廣主題。該營(yíng)銷(xiāo)推廣主題和項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象應(yīng)具備一定的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性。

4.2 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同項(xiàng)目銷(xiāo)售代理擬定項(xiàng)目正式對(duì)外推廣時(shí)的目標(biāo)客戶(hù)，包括分年齡、分家庭收入、分社會(huì)地位和其他特征的目標(biāo)客戶(hù)群體，以及客戶(hù)群體的相應(yīng)的需求特性。

4.3 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶(hù)外廣告、移動(dòng)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷(xiāo)廣告等營(yíng)銷(xiāo)手段的時(shí)間、頻率、費(fèi)用，以及為項(xiàng)目推廣造勢(shì)而籌辦的大型新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、親情活動(dòng)等公關(guān)計(jì)劃。所有相關(guān)的推廣方案和推廣計(jì)劃均應(yīng)注意其可操作性和費(fèi)用支出。

4.4 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理對(duì)項(xiàng)目必要的宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備，其內(nèi)容包括樓書(shū)、宣傳單張、折頁(yè)、價(jià)單、平面圖的設(shè)計(jì)和制作。

4.5 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理提出項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標(biāo)準(zhǔn)、模型的設(shè)計(jì)和制作、地盤(pán)周?chē)陌b（拱門(mén)、氣球、旗幟、指示牌等）。

4.6 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價(jià)格、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售的面積和廣告訴求方案。4.7 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理提出營(yíng)銷(xiāo)人員的選拔要求和培訓(xùn)計(jì)劃、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的操作流程、作息制度、考核要求和紀(jì)律準(zhǔn)則等。

4.8 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理對(duì)推廣銷(xiāo)售所需的技術(shù)力量配備提出相應(yīng)的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)保安、現(xiàn)場(chǎng)清潔和工程、財(cái)務(wù)等方面的配合等。

4.9 營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理對(duì)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售可能發(fā)生的市場(chǎng)變化、政策動(dòng)向等問(wèn)題進(jìn)行必要的分析，提出相應(yīng)的調(diào)整應(yīng)變計(jì)劃。

4.10營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理對(duì)所有因推廣銷(xiāo)售而發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，分階段投入計(jì)劃和總控模式。4.11最終，營(yíng)銷(xiāo)策劃會(huì)同銷(xiāo)售代理對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的內(nèi)容進(jìn)行研討，并提交總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)或按總經(jīng)濟(jì)師的意見(jiàn)修改。

選擇和確定營(yíng)銷(xiāo)代理

1.作業(yè)目的

現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作主要分為發(fā)展商自行銷(xiāo)售和委托代理銷(xiāo)售兩大類(lèi)。選擇專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銷(xiāo)售推廣代理公司對(duì)項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作用。2.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：確定營(yíng)銷(xiāo)代理，簽署代理合同。

主辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃：篩選、推薦營(yíng)銷(xiāo)代理單位，主持談判和草擬合同。3.緊前工作

項(xiàng)目總體銷(xiāo)售目標(biāo)和階段性銷(xiāo)售目標(biāo)確定。4.作業(yè)描述

4.1初選聯(lián)絡(luò): 營(yíng)銷(xiāo)策劃從現(xiàn)有資料庫(kù)中初步選出4～5家營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，包含其他被推薦者?？紤]因素包括：

4.1.1公司規(guī)模（分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門(mén)設(shè)置、人員數(shù)量）； 4.1.2專(zhuān)業(yè)背景（專(zhuān)業(yè)資質(zhì)、專(zhuān)業(yè)人員構(gòu)成）； 4.1.3主要業(yè)績(jī)（海外及本地成功項(xiàng)目）； 4.1.4與本公司合作史。

4.2約見(jiàn)面談：本主辦崗位分別約見(jiàn)各家營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行首次面談，了解其合作方式?？紤]因素包括： 4.2.1工作時(shí)間； 4.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

4.2.3專(zhuān)業(yè)合作伙伴與輔助性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)（廣告制作、展場(chǎng)裝修）。

4.3召開(kāi)評(píng)議會(huì)議決定: 本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員和外單位專(zhuān)家召開(kāi)評(píng)議會(huì)議，會(huì)議由總經(jīng)濟(jì)師主持，分別聽(tīng)取各家營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)所作的關(guān)于項(xiàng)目推廣計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)策略整體安排的陳述，評(píng)議其提交的書(shū)面計(jì)劃建議書(shū)?？紤]因素包括：

4.3.1市場(chǎng)研究的深度和對(duì)本項(xiàng)目的了解程度（市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）； 4.3.2營(yíng)銷(xiāo)概念的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性（項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）； 4.3.3營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的可操作性（媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）； 4.3.4營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象的合理性（客戶(hù)定位和所掌握的客戶(hù)資源）； 4.3.5具體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)（銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積）； 4.3.6推廣時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃（總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）； 4.3.7推廣費(fèi)用安排； 4.3.8推廣人員安排；

4.3.9與發(fā)展商的具體配合方式；

4.3.10委托代理推廣費(fèi)用（數(shù)額、結(jié)算方式）。

4.4 內(nèi)部評(píng)定: 根據(jù)各家營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)的口頭講演及書(shū)面陳述，由總經(jīng)濟(jì)師匯總公司內(nèi)外專(zhuān)家的評(píng)議意見(jiàn)，對(duì)各家機(jī)構(gòu)的推廣計(jì)劃綜合排定優(yōu)劣順序。

4.5 合作商談：本主辦崗位與評(píng)定優(yōu)先的營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費(fèi)用安排。考慮因素包括：

4.5.1配合方式的合理性和可操作性。4.5.2費(fèi)用的高低和支付方式。

4.6 正式簽約。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽署委托營(yíng)銷(xiāo)代理合約（獨(dú)家代理或聯(lián)合代理）。

召開(kāi)擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì)

1.作業(yè)目的

擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)審批是建設(shè)工程在報(bào)建工程中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門(mén)的資源分配，促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。2.作業(yè)范圍

2.1大中型公共建筑；

2.2總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米或單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的住宅建設(shè)項(xiàng)目；

2.3單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的其它民用建筑項(xiàng)目； 2.4建筑高度超過(guò)100米的超高層建設(shè)項(xiàng)目； 2.5特殊指定的建設(shè)項(xiàng)目。

3.主管崗位 總建筑師：必要時(shí)代表公司在會(huì)上發(fā)言。主辦崗位

項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)，編制會(huì)議紀(jì)要。

協(xié)辦崗位

土建設(shè)計(jì)管理、設(shè)備設(shè)計(jì)管理，土建工程師、設(shè)備工程師：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理工作。4.緊前工作

4.1已取得規(guī)劃部門(mén)簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核意見(jiàn)。

4.2全套初步設(shè)計(jì)文本已編制完成。（若為多家設(shè)計(jì)單位聯(lián)合設(shè)計(jì)，應(yīng)有由總設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)匯總的資料。若為境外設(shè)計(jì)，須提交國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)單位的咨詢(xún)意見(jiàn)）。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專(zhuān)用章。4.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)的開(kāi)始和過(guò)程中，本主管和主辦崗位已多次和設(shè)計(jì)單位溝通聯(lián)絡(luò)，甲方意圖已充分表達(dá)清楚，并已完全體現(xiàn)在設(shè)計(jì)文本上。

4.4已經(jīng)市建委建設(shè)規(guī)劃處認(rèn)可，并由建設(shè)單位委托項(xiàng)目所在地的建委科技委組織專(zhuān)家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)審。5.作業(yè)描述

5.1本主辦崗位負(fù)責(zé)擴(kuò)初審批會(huì)議的會(huì)務(wù)工作，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會(huì)議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會(huì)場(chǎng)，落實(shí)記錄和編制會(huì)議紀(jì)要和接待簽到的人員。

5.2會(huì)議由建委主持，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專(zhuān)業(yè)審查部門(mén)針對(duì)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合國(guó)家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門(mén)的管理法規(guī)發(fā)表審核意見(jiàn)：

5.2.1設(shè)計(jì)主要指標(biāo)是否符合被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或土地批租合同的內(nèi)容要求； 5.2.2總體布局是否合理及符合各項(xiàng)要求；

5.2.3工藝設(shè)計(jì)是否成熟、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求； 5.2.4采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進(jìn)；

5.2.5市政、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿(mǎn)足配套部門(mén)的使用要求； 5.2.6 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)和合理； 5.2.7設(shè)計(jì)概算是否完整準(zhǔn)確；

5.2.8各專(zhuān)業(yè)審查部門(mén)（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來(lái)水、電話(huà)通訊等）等意見(jiàn)，相互之間有否矛盾和沖突。5.3本主管和主辦崗位出席會(huì)議。在各審查部門(mén)的發(fā)言過(guò)程中認(rèn)真做好記錄，一般不發(fā)表意見(jiàn)，除非審查部門(mén)的意見(jiàn)明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見(jiàn)。為此，要求本主管崗位發(fā)言時(shí)注意分寸，婉轉(zhuǎn)，留有會(huì)后

協(xié)調(diào)的余地。

5.4本主辦崗位必須在會(huì)議前與主持人溝通，主動(dòng)要求編制會(huì)議紀(jì)要，并在主持人匯總各審查部門(mén)的審查意見(jiàn)之前，完成會(huì)議紀(jì)要的草稿，提供給主持人。這項(xiàng)工作非常緊張，但對(duì)達(dá)到會(huì)議預(yù)期效果十分有效。本主管崗位必須在會(huì)前做好充分的準(zhǔn)備和分工。

5.5主持人宣讀會(huì)議紀(jì)要，征求各審查部門(mén)的意見(jiàn)，如有異議，可在文字上略作修改，盡量不要偏離甲方原意。

5.6由主辦崗位請(qǐng)各單位在會(huì)議紀(jì)要的簽到單上簽字，收齊各單位代表當(dāng)場(chǎng)出具的擴(kuò)初設(shè)計(jì)征詢(xún)單，附上專(zhuān)家車(chē)馬費(fèi)用。

5.7本主管崗位致辭答謝，主持人宣布會(huì)議結(jié)束。

5.8對(duì)因故未參加會(huì)議的審查部門(mén)，本主辦崗位應(yīng)盡快與之聯(lián)系，取得征詢(xún)意見(jiàn)，并收集相關(guān)資料報(bào)送建委和規(guī)劃部門(mén)。

擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審

1.作業(yè)目的

工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的政府行政管理制度，旨在促進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。2.作業(yè)依據(jù)

《關(guān)于提高上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批質(zhì)量的若干意見(jiàn)》（滬建建規(guī)【1995】第0633號(hào)），《上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批權(quán)限的規(guī)定》（滬建建規(guī)【1998】第0319號(hào)），國(guó)家和本市的有關(guān)文件。3.主管崗位 總建筑師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。4.緊前工作

初步設(shè)計(jì)已完成。5.作業(yè)描述

5.1在本市建設(shè)的工程項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)實(shí)行分級(jí)送審制度，應(yīng)知曉如下：

5.1.1國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)的大中型建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)市建委和上海計(jì)劃委員會(huì)聯(lián)合組織審查后，然后再報(bào)國(guó)家計(jì)委審批；

5.1.2市有關(guān)委、辦批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)市建委組織市有關(guān)部門(mén)審批；

5.1.3市行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)行業(yè)主管部門(mén)組織審批，然后再報(bào)市建委、計(jì)委、經(jīng)委備案；

5.1.4區(qū)、縣批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)區(qū)縣建委（建設(shè)局）會(huì)同區(qū)（縣）計(jì)（經(jīng)）委審批，并報(bào)市建委及有關(guān)委辦備案。5.2送審辦法

5.2.1下列建設(shè)項(xiàng)目須先經(jīng)市建委建設(shè)規(guī)劃處認(rèn)可后，由建設(shè)單位委托市建委科技委組織專(zhuān)家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)審，再由市建委召開(kāi)正式審查會(huì)； 5.2.1.1 大中型公共建筑；

5.2.1.2 總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米或單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的住宅建設(shè)項(xiàng)目；;5.2.1.3 單體建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的其它民用建筑項(xiàng)目； 5.2.1.4 建筑高度超過(guò)100米的超高層建設(shè)項(xiàng)目； 5.2.1.5 特殊指定的建設(shè)項(xiàng)目。

5.2.2一般民用建設(shè)項(xiàng)目采用初步設(shè)計(jì)審查會(huì)的形式，即通過(guò)初步設(shè)計(jì)審查會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)并在會(huì)后返回的初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)，這類(lèi)項(xiàng)目通常在送審后可及時(shí)獲得正式批復(fù)。對(duì)于規(guī)模較小、技術(shù)內(nèi)容 較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，在前期文件資料較明確、綜合管理及配套部門(mén)的意見(jiàn)基本一致的前提下，在送審后也可迅速獲得正式批復(fù)。5.2.3外資批租項(xiàng)目，由市建委主持招開(kāi)方案設(shè)計(jì)（其方案設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到初步設(shè)計(jì)深度）審查會(huì)，由市規(guī)劃局批復(fù)（如屬需要預(yù)審的項(xiàng)目，應(yīng)按上述要求先進(jìn)行預(yù)審。）初步設(shè)計(jì)審批在各部門(mén)意見(jiàn)基本一致，設(shè)計(jì)符合規(guī)范、合理可行的前提下，一般能在審查會(huì)通過(guò)后的15個(gè)工作日內(nèi)獲得正式批復(fù)。初步設(shè)計(jì)一經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不得任意修改。遇有特殊情況，與批復(fù)意見(jiàn)相違背的，須重新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。5.3初步設(shè)計(jì)在送審時(shí)必須準(zhǔn)備就緒的書(shū)面資料：

5.3.1工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）； 5.3.2規(guī)劃部門(mén)簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)；

5.3.3有設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位提供的全套初步設(shè)計(jì)文件（為多家設(shè)計(jì)單位聯(lián)合設(shè)計(jì)，應(yīng)有由總設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)匯總的資料；為境外設(shè)計(jì)，須提交國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)單位的咨詢(xún)意見(jiàn)）；初步設(shè)計(jì)文件必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專(zhuān)用章。

5.3.4批租地塊的《土地使用權(quán)有償出讓合同》復(fù)印件。5.3.5相關(guān)的土地批準(zhǔn)文件。

5.4下列內(nèi)容是政府行政管理部門(mén)的審查重點(diǎn)，初步設(shè)計(jì)完成后應(yīng)由總建筑師組織內(nèi)部預(yù)審，并及時(shí)與總工程師和總經(jīng)濟(jì)師溝通預(yù)審情況，認(rèn)為符合質(zhì)量要求的，方可簽發(fā)送審。不符合期望質(zhì)量要求的，要指出具體問(wèn)題，責(zé)成設(shè)計(jì)單位限期改進(jìn)。

5.4.1 設(shè)計(jì)內(nèi)容和設(shè)計(jì)深度是否符合國(guó)家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程規(guī)定及綜合管理部門(mén)的管理法規(guī)；

5.4.2 設(shè)計(jì)主要指標(biāo)是否符合被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或土地批租合同的內(nèi)容要求； 5.4.3 總體布局是否合理及符合各項(xiàng)要求；

5.4.4 工藝設(shè)計(jì)是否成熟、可靠，選用設(shè)備是否先進(jìn)、合理； 5.4.5 采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進(jìn)；

5.4.6 建筑設(shè)計(jì)是否適用、安全、美觀，是否符合城市規(guī)劃和功能使用要求；

5.4.7 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否符合抗震要求，選型是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理； 5.4.8 市政、公用設(shè)施配套是否落實(shí)； 5.4.9 設(shè)計(jì)概算是否完整準(zhǔn)確；

5.4.10 是否符合各專(zhuān)業(yè)部門(mén)（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)保護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防）的規(guī)程規(guī)范要求。5.5送審接待

每周二、周四上午九時(shí)至十一時(shí)，建設(shè)單位可攜帶填寫(xiě)申請(qǐng)表時(shí)聲明具備的相關(guān)資料至市建委建設(shè)規(guī)劃和科教處辦理初審受理手續(xù)。

委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探

1.作業(yè)目的

現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段非常重要的作業(yè)環(huán)節(jié)，憑借初勘報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位可以了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓?zhuān)男┯欣孛部梢猿浞掷?，而詳勘?bào)告更是結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性與合理性，很大程度上取決于勘察數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。所以委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探是公司從技術(shù)管理著手進(jìn)行質(zhì)量和成本把關(guān)的第一步。

2.主管崗位 總工程師：決定是否委托初勘，批準(zhǔn)勘察任務(wù)書(shū)，簽署勘察合同。聽(tīng)取勘察成果介紹，決定是否因地質(zhì)情況而需要調(diào)整規(guī)劃方案布局。

主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)編制勘察任務(wù)書(shū)，商談勘察合同，抽查勘察作業(yè)質(zhì)量，組織專(zhuān)家評(píng)議。3.委托初勘: 3.1緊前工作條件

初勘不是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須進(jìn)行的程序，但當(dāng)缺乏當(dāng)?shù)氐钠湛辟Y料并出現(xiàn)以下情況之一時(shí)，總工程師可以在土地中標(biāo)以后考慮決定委托初勘。3.1.1大片農(nóng)田或山坡；

3.1.2地形地貌與測(cè)繪院提供的地形圖有多處不相附的；

3.1.3在土地狀況調(diào)研時(shí)了解到地塊內(nèi)過(guò)去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造歷史的，為減少地基處理費(fèi)用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有可能合理避讓的；

3.1.4原有地形地貌包括山坡，水面在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有被利用可能的；

3.1.5現(xiàn)場(chǎng)條件可以滿(mǎn)足初勘正常的作業(yè)需要（如地塊內(nèi)的地面障礙物已清除），還在使用的地下管線(xiàn)位置走向已經(jīng)摸清，已征得動(dòng)拆遷單位同意配合的承諾（包括與暫留居民和職工的解釋安撫工作），保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作。3.2 作業(yè)描述：

3.2.1由主辦崗位推薦當(dāng)?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場(chǎng)的單位，經(jīng)總工程師批準(zhǔn)，與其簽訂委托初勘合同，并提供1:500或1:1000的地形圖和勘察任務(wù)書(shū)。如還有在使用的地下管線(xiàn)，應(yīng)提供管線(xiàn)圖并現(xiàn)場(chǎng)交底。3.2.2勘察任務(wù)書(shū)一般包括以下內(nèi)容，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求可以刪簡(jiǎn)： 3.2.2.1 城市水準(zhǔn)點(diǎn)和城市坐標(biāo)點(diǎn)的引測(cè)；

3.2.2.2 地形地貌測(cè)繪（包括閉合邊界坐標(biāo)的復(fù)測(cè)或建立、建立坐標(biāo)網(wǎng)、坡地等高線(xiàn)測(cè)繪、水面邊界和河床斷面測(cè)繪、基地面積測(cè)算、水面面積測(cè)算）；

3.2.2.3地表以下5米內(nèi)的地質(zhì)普查，地下水位測(cè)量、水質(zhì)分析。

3.2.3 進(jìn)場(chǎng)配合：在勘察單位進(jìn)場(chǎng)之前，本主辦崗位應(yīng)聯(lián)系動(dòng)拆遷單位落實(shí)進(jìn)場(chǎng)條件，如以上3.1.5款所述。

3.2.4成果交底：勘察單位提交初勘報(bào)告后，本主辦崗位應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)抽查復(fù)核，檢查界樁是否堅(jiān)固和齊全，有否永久性的引出定位標(biāo)記，地形地貌如與報(bào)告明顯不符，應(yīng)選點(diǎn)囑勘察單位當(dāng)場(chǎng)用儀器驗(yàn)證。3.2.5 初勘報(bào)告一份由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簽收，其他暫由本主辦崗位保管，以后移交項(xiàng)目經(jīng)理。4.委托詳勘

4.1 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。如此時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理已到崗，本項(xiàng)作業(yè)移交項(xiàng)目經(jīng)理操作。

4.2緊前工作條件

擴(kuò)初設(shè)計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)，除地質(zhì)因素需要調(diào)整規(guī)劃外，各建筑物的定位坐標(biāo)不再變動(dòng)。土地已經(jīng)移交本公司，或已取得動(dòng)拆遷單位的配合承諾。4.3作業(yè)描述

4.3.1由本主辦崗位負(fù)責(zé)編制邀請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)，主要內(nèi)容包括：工程概況、場(chǎng)地概況、進(jìn)度控制、有何特殊要求、投標(biāo)書(shū)編制要求、招投標(biāo)日程安排等。準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料：邀標(biāo)書(shū)，1:500或1:1000的地形圖，擴(kuò)初方案文本，規(guī)劃總圖的CAD電子圖形文件。

4.3.2由本主辦崗位推薦當(dāng)?shù)卦诳辈煨袠I(yè)中占領(lǐng)主要市場(chǎng)的單位2～3家，經(jīng)總工程師批準(zhǔn)和招投標(biāo)辦公室的同意，邀請(qǐng)他們參加投標(biāo)。集中分發(fā)招標(biāo)文件。

4.3.3 召開(kāi)投標(biāo)書(shū)評(píng)審會(huì)議，總工程師主持會(huì)議，本主辦崗位負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)工作，邀請(qǐng)公司系統(tǒng)的工程技術(shù)骨干，本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，與投標(biāo)單位無(wú)利害關(guān)系的勘察設(shè)計(jì)專(zhuān)家等出席。對(duì)各投標(biāo)單位編制的勘察設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)場(chǎng)和內(nèi)業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)、設(shè)備精度、質(zhì)量保證體系、進(jìn)度、取費(fèi)、分析建議的承諾詳細(xì)程度等進(jìn)行綜合評(píng)議（有些勘察單位敢于承諾持力層承載力的建議值與試壓結(jié)論的誤差不超過(guò)20%甚至更少，依此證明其具備足夠的技術(shù)能力），由總工程師匯總意見(jiàn)決定勘察業(yè)務(wù)的中標(biāo)單位。對(duì)中標(biāo)單位的勘察設(shè)計(jì)方案提出優(yōu)化建議，形成會(huì)議紀(jì)要。

4.3.4 本主辦崗位依據(jù)中標(biāo)的投標(biāo)書(shū)和會(huì)議紀(jì)要與勘察單位商談合同條款，此時(shí)如項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)到崗，則由項(xiàng)目經(jīng)理簽署合同，否則由總工程師簽署?？辈靻挝坏倪M(jìn)場(chǎng)條件和配合也由本主辦崗位負(fù)責(zé)落實(shí)。4.3.5為保證勘察質(zhì)量，本主辦崗位應(yīng)通過(guò)人事部門(mén)聘用一位有勘察實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員，對(duì)勘察全過(guò)程進(jìn)行旁站監(jiān)理。

4.3.6 取得詳勘報(bào)告后，本主辦崗位組織原班評(píng)議專(zhuān)家（加上監(jiān)理、勘察單位和規(guī)劃設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人）舉行詳勘報(bào)告的評(píng)議會(huì)議，并編制會(huì)議紀(jì)要。主要議題：

4.3.6.1分析土樣和數(shù)據(jù)采集，成果參數(shù)等的可信程度；與相近地塊的現(xiàn)有資料進(jìn)行比較；如有疑問(wèn)，而勘察單位又不能合理解釋的，應(yīng)考慮另行委托其他勘察單位在主要孔位附近重新鉆探，以校核數(shù)據(jù)。4.3.6.2詳細(xì)聽(tīng)取勘察單位對(duì)地基承載力、沉降計(jì)算值、地基處理建議、基礎(chǔ)類(lèi)型的經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較等的分析研究成果介紹；判別推薦的地基處理和基礎(chǔ)類(lèi)型的建議是否經(jīng)濟(jì)合理。4.3.6.3是否需要調(diào)整規(guī)劃，以避讓不利地形或地基，減少地基處理成本。4.3.6.4形成會(huì)議紀(jì)要,由總工程師簽發(fā)。

4.3.7 詳勘報(bào)告一份(附評(píng)議會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要)由施工圖設(shè)計(jì)單位簽收，其余移交項(xiàng)目經(jīng)理留用。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化

1.作業(yè)目的

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是工程設(shè)計(jì)中降本潛力最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，目前在設(shè)計(jì)單位還沒(méi)有全面推行限額設(shè)計(jì)的情況下，開(kāi)發(fā)單位只能依靠限定技術(shù)指標(biāo)，要求多方案比較和專(zhuān)家評(píng)審等的辦法，促進(jìn)設(shè)計(jì)單位精心設(shè)計(jì)，使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在保證安全和耐久使用的前提下，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)合理的效果。設(shè)計(jì)優(yōu)化工作可以推廣應(yīng)用到規(guī)劃，建筑，環(huán)境，設(shè)備，施工技術(shù)措施等的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)上。

2.主管崗位 總工程師：指導(dǎo)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作，并對(duì)其合理性和經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：收集資料，組織研討會(huì)的會(huì)務(wù)工作，督辦設(shè)計(jì)的優(yōu)化修改。3.緊前工作條件

擴(kuò)初設(shè)計(jì)的建筑和配套評(píng)審已通過(guò)。尚未進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。4.作業(yè)描述：

4.1在簽訂設(shè)計(jì)委托合同時(shí)，應(yīng)將擴(kuò)初設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量要求單列成合同條款，如：基礎(chǔ)以上的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，混凝土單方折算厚度和鋼材的單方耗用量，必須滿(mǎn)足在限額以下的要求；樁基礎(chǔ)必須有2～3套方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較；結(jié)構(gòu)計(jì)算必須采用至少兩種計(jì)算機(jī)程序的相互校核；必須承諾向甲方公開(kāi)計(jì)算假定條件和計(jì)算機(jī)輸入輸出的數(shù)據(jù)等。4.2召開(kāi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化研討會(huì) 4.2.1會(huì)前的準(zhǔn)備工作

設(shè)計(jì)單位完成多方案的計(jì)算比較，并已形成傾向性意見(jiàn)；本公司內(nèi)部的技術(shù)主管如總工程師已組織內(nèi)部智囊團(tuán)進(jìn)行研究，掌握了主要的研討議題，并收集了相近類(lèi)型建筑的有關(guān)資料，做到了心中有底；聘請(qǐng)公司外的結(jié)構(gòu)專(zhuān)家3～4名已通知落實(shí)，確保能準(zhǔn)時(shí)參加。4.2.2研討會(huì)出席對(duì)象

本公司人員：總工程師，土建設(shè)計(jì)管理，承擔(dān)過(guò)類(lèi)似工程建設(shè)的項(xiàng)目經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)土建工程師。并指定專(zhuān)人做好記錄和負(fù)責(zé)編制會(huì)議紀(jì)要。

本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位人員：室主任，項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人，結(jié)構(gòu)工種負(fù)責(zé)人，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人。外聘專(zhuān)家：3～4名。4.2.3 會(huì)議主持人

本公司組織的研討會(huì)由總工程師主持。為使專(zhuān)家意見(jiàn)更具權(quán)威性，也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技協(xié)會(huì)組織，會(huì)議由專(zhuān)家推選的組長(zhǎng)主持。4.2.4 研討議程

4.2.4.1由設(shè)計(jì)單位介紹結(jié)構(gòu)的體系，計(jì)算假定條件，輸入數(shù)據(jù)的依據(jù)，多方案比較的結(jié)果，傾向性的意見(jiàn)。4.2.4.2 專(zhuān)家詢(xún)問(wèn)，由設(shè)計(jì)單位補(bǔ)充解答和解釋。

4.2.4.3 主持人組織研討。不要先在枝節(jié)小問(wèn)題上過(guò)多討論，應(yīng)首先判斷結(jié)構(gòu)體系是否適用，支承構(gòu)件的分布是否合理，建筑重心和結(jié)構(gòu)形心偏位程度，自振頻率，最大水平位移，沉降量計(jì)算值等是否符合規(guī)范，有沒(méi)有優(yōu)化的可能；其次檢查荷載和構(gòu)件截面尺寸等輸入數(shù)據(jù)是否過(guò)于保守，各種構(gòu)件的強(qiáng)度，剛度和安全度是否勻稱(chēng)，構(gòu)件的位置尺寸體量是否影響使用的舒適性和視覺(jué)效果，有沒(méi)有優(yōu)化的可能。主持人要營(yíng)造自由寬松的研討氣氛，不要停留在品頭論足上，要啟發(fā)大家提出改進(jìn)和優(yōu)化的具體辦法來(lái)，倡導(dǎo)設(shè)計(jì)單

位對(duì)不同意見(jiàn)進(jìn)行辯論，直到大家的看法趨于統(tǒng)一。

4.2.4.4 主持人匯總，宣讀會(huì)議紀(jì)要，收齊外聘專(zhuān)家的書(shū)面意見(jiàn)，并最遲于第二天把會(huì)議紀(jì)要，甲方聲明和專(zhuān)家意見(jiàn)一并交設(shè)計(jì)單位簽收。其中甲方聲明的主要內(nèi)容是要求設(shè)計(jì)單位必須按會(huì)議紀(jì)要的決議進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)，專(zhuān)家意見(jiàn)中如有與會(huì)議紀(jì)要決議不一致的，除涉及國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定外，可僅作參考。4.2.5對(duì)于重大的或特別復(fù)雜的工程，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的研討會(huì)可以在總體協(xié)調(diào)下不為例分階段地多次舉行。如樁基，地面以下結(jié)構(gòu)，地面以上結(jié)構(gòu)，屋頂結(jié)構(gòu)等分別專(zhuān)題研討，針對(duì)專(zhuān)題如一次研討不夠，還可以另行組織。總之，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化上化再大的功夫也不為過(guò)。在這里面不僅蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)效益的潛力，也能夠充分體現(xiàn)出工程技術(shù)人員一絲不茍的職業(yè)道德和追求。

三通一平跟蹤管理

1.作業(yè)目的

土地開(kāi)發(fā)階段（即俗稱(chēng)生地變熟地）通常處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵路線(xiàn)上，是否按時(shí)和順利，對(duì)項(xiàng)目的總工期和經(jīng)濟(jì)效益有著舉足輕重的影響。而動(dòng)拆遷的管理權(quán)掌握在土地開(kāi)發(fā)單位，對(duì)于有些具有政府背景的土地開(kāi)發(fā)單位，單靠合同制約往往不能及時(shí)解決問(wèn)題。為了能保證按時(shí)按質(zhì)不留尾巴地接管土地，“三通一平跟蹤”這個(gè)間接管理辦法就顯得十分必要。因?yàn)橹挥屑霸绲母櫤蜏贤?，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理解決。2.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：及時(shí)處置主辦崗位解決不了的問(wèn)題。

主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：隨時(shí)掌握三通一平的動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處置。保證在土地接管和向項(xiàng)目經(jīng)理移交時(shí)不留尾巴。在項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司尚未組建之前，本項(xiàng)作業(yè)由土地開(kāi)發(fā)崗位操作，并向項(xiàng)目經(jīng)理移交。3.緊前工作條件

已簽署土地出讓合同。4.作業(yè)描述：

4.1 與土地開(kāi)發(fā)單位的現(xiàn)場(chǎng)管理人員及其上級(jí)部門(mén)保持良好的溝通，隨時(shí)掌握動(dòng)拆遷進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)有可能拖延交地的預(yù)兆時(shí)，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系交涉，查明原因，本崗位無(wú)能力處理的，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管。

4.2 視動(dòng)拆遷進(jìn)度快慢定期巡視現(xiàn)場(chǎng)，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)有違反土地出讓合同的違約情況，應(yīng)立即擬寫(xiě)聯(lián)系單簽發(fā)有關(guān)單位。

4.3 向土建設(shè)計(jì)崗位人員領(lǐng)取本地塊的地形圖和綜合管線(xiàn)圖（復(fù)印件也可）。了解拆遷建筑的結(jié)構(gòu)和地下管線(xiàn)的分布情況，督促土地開(kāi)發(fā)單位清除殘留的房屋基礎(chǔ)和地下障礙物，搬遷或截?cái)嗟叵鹿芫€(xiàn)。督促無(wú)效時(shí)應(yīng)及時(shí)做好攝像記錄。

4.4 向土地開(kāi)發(fā)單位聯(lián)系為現(xiàn)場(chǎng)勘察提供方便，保證勘察設(shè)備和人員按時(shí)到位作業(yè)。

4.5 現(xiàn)場(chǎng)如需要保留部分樹(shù)木、建筑物、墻體、廢舊建材的，由本主辦崗位與土地開(kāi)發(fā)單位協(xié)商處理。4.6臨近約定的土地移交日期時(shí)，擬寫(xiě)土地拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報(bào)告交本部門(mén)主管。主要內(nèi)容包括拆遷進(jìn)度概況，尚有哪些問(wèn)題沒(méi)有解決，相應(yīng)的處置意見(jiàn)等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。

土地接管

1.作業(yè)目的

土地接管是涉及兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體履行重大經(jīng)濟(jì)合同中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利益驅(qū)動(dòng)往往使對(duì)方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認(rèn)真履行自己的崗位職責(zé)的話(huà)，眾多的遺留問(wèn)題將給公司造成不可估量的預(yù)算外支出。2.作業(yè)依據(jù)

土地出讓合同，土地測(cè)繪報(bào)告，定界報(bào)告。

3.主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：代表本公司出席土地接管的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，簽署土地接管的相關(guān)文件。主辦崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：暴露所有遺留問(wèn)題，并逐項(xiàng)落實(shí)處置措施。4.緊前工作條件

收到土地開(kāi)發(fā)單位的土地移交通知書(shū)。5.作業(yè)描述

5.1 收到土地開(kāi)發(fā)單位的土地移交通知書(shū)后，應(yīng)立即編寫(xiě)土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報(bào)告交本部門(mén)主管。主要內(nèi)容包括拆遷進(jìn)度概況，尚有哪些問(wèn)題沒(méi)有解決，相應(yīng)的處置意見(jiàn)等。做到公司內(nèi)部上下心中有底。

5.2 通知總經(jīng)濟(jì)師到場(chǎng)主持接管。帶好有日歷的照相機(jī)。

5.3 現(xiàn)場(chǎng)查勘和拍攝，由對(duì)方帶領(lǐng)查勘全場(chǎng)，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時(shí)引導(dǎo)雙方在有問(wèn)題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對(duì)性拍攝）。

5.4 需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題（土地轉(zhuǎn)讓合同另有約定的從約定）：場(chǎng)地標(biāo)高要求與場(chǎng)外道路平齊；場(chǎng)地平整度要求起伏不超過(guò)正負(fù)30厘米；周邊的邊界線(xiàn)是否封閉，邊界的折角點(diǎn)的界樁是否齊全和牢固，位置是否準(zhǔn)確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線(xiàn)的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎(chǔ)，構(gòu)筑物已清除，過(guò)境的管線(xiàn)已妥善搬遷，區(qū)域內(nèi)管線(xiàn)已在區(qū)域邊界外截?cái)啵坏孛嬉陨虾蛥^(qū)域上空已空無(wú)一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個(gè)人或單位沒(méi)有土地使用權(quán)益上的糾紛；區(qū)域與場(chǎng)外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車(chē)輛的通行安全；區(qū)域周邊5米之內(nèi)已留有足夠容量的電，自來(lái)水和廢污水排放的接口。5.5 召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經(jīng)濟(jì)師視現(xiàn)場(chǎng)情況和對(duì)方的誠(chéng)信態(tài)度，并聽(tīng)取本主辦崗位意見(jiàn)后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問(wèn)題由接收方有償處理，費(fèi)用一次性包干或?qū)崍?bào)實(shí)銷(xiāo)；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時(shí)接管。

5.6 簽署接管文件。如對(duì)方提供格式文本的，應(yīng)仔細(xì)審核，劃除無(wú)關(guān)的內(nèi)容，所有遺留問(wèn)題及相應(yīng)的處置意見(jiàn)應(yīng)在附加條款中詳列。特別需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對(duì)方必須承諾：除非已經(jīng)明確告知并已詳細(xì)記錄在案，今后在工程實(shí)施過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)地下還有尚在使用的過(guò)境管線(xiàn)，危險(xiǎn)埋藏物，未拆除的障礙物等，其責(zé)任和損失賠償均由土地開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。

5.7 本主辦崗位負(fù)責(zé)督促檢查整改內(nèi)容的落實(shí)情況。

5.8 本主辦崗位負(fù)責(zé)委托土地測(cè)繪部門(mén)校核界樁坐標(biāo)的位置和紅線(xiàn)內(nèi)的土地面積，校核可減免土地費(fèi)用的紅線(xiàn)內(nèi)的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測(cè)繪報(bào)告對(duì)照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開(kāi)發(fā)單位結(jié)算土地費(fèi)用。對(duì)方有違約情況的，須協(xié)助配合上級(jí)主管向?qū)Ψ剿髻r。5.9 整理所有土地資料，經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師審核后歸檔。

工程報(bào)建

1.作業(yè)目的

依法辦理工程報(bào)建,納入政府建設(shè)工程管理的軌道。2.作業(yè)依據(jù)

《上海建設(shè)網(wǎng)》工程報(bào)建申辦程序

3.主管崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位 土建工程師：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。4.作業(yè)描述

建設(shè)單位應(yīng)在建設(shè)工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，在建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向市或區(qū)（縣）建設(shè)行政管理部門(mén)辦理報(bào)建手續(xù)。

4.1目前“上海建設(shè)網(wǎng)”已開(kāi)通網(wǎng)上報(bào)建業(yè)務(wù)，報(bào)建程序如下: 4.1.1 報(bào)建人通過(guò)中國(guó)移動(dòng)手機(jī)向該平臺(tái)注冊(cè)用戶(hù)，用戶(hù)名為手機(jī)號(hào)碼，密碼由平臺(tái)發(fā)往報(bào)建人注冊(cè)的手機(jī)上，長(zhǎng)度為6位；

4.1.2 報(bào)建人使用用戶(hù)和密碼登錄，進(jìn)入報(bào)建窗口；

4.1.3 網(wǎng)上填寫(xiě)“上海市建設(shè)工程報(bào)建表”，并獲得項(xiàng)目網(wǎng)上申報(bào)編號(hào)；

4.1.4受理人根據(jù)報(bào)建人填寫(xiě)的信息，提出修改意見(jiàn)和所需要提供的書(shū)面資料，并通過(guò)短信平臺(tái)發(fā)出受理時(shí)間和地點(diǎn)；

4.1.5報(bào)建人確認(rèn)網(wǎng)上填寫(xiě)的數(shù)據(jù)正確后，打印“上海市建設(shè)工程報(bào)建表”，法定代表人和建設(shè)單位蓋章； 4.1.6 報(bào)建人持報(bào)建表和所需要提供的書(shū)面資料，到規(guī)定的地點(diǎn)領(lǐng)取（或郵寄回）上海市建設(shè)工程項(xiàng)目IC卡。

4.2辦理建設(shè)工程報(bào)建時(shí)，要攜帶下列資料 4.2.1《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》；

4.2.2企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）及有關(guān)證明原件和復(fù)印件； 4.2.3 建設(shè)工程立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；

4.2.4 資金來(lái)源和當(dāng)年投資額及后續(xù)資金來(lái)源的證明資料； 4.2.5 法定代表人委托書(shū)（委托經(jīng)辦人辦理報(bào)建）； 4.2.6 經(jīng)辦人身份證原件和復(fù)印件。

4.3建設(shè)單位有自行招標(biāo)能力的，可不委托招標(biāo)代理單位，在招標(biāo)辦派員監(jiān)督下自行辦理招標(biāo)手續(xù)。但除提供上述資料外,還需提供：

4.3.1《上海市建設(shè)單位工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》； 4.3.2專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)原件和復(fù)印件； 4.3.3專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金證明。

4.4《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》、《上海市建設(shè)工程報(bào)建信息卡》和《上海市建設(shè)單位工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》可在網(wǎng)上下載。

申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

1.作業(yè)目的

為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線(xiàn)上去。2.作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃部門(mén)張榜公布的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位 項(xiàng)目經(jīng)理：在申辦過(guò)程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主辦崗位 土建工程師：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4.緊前工作條件

建筑施工圖和結(jié)構(gòu)施工圖中的基礎(chǔ)施工圖已出齊?！度照辗治鰣?bào)告》完成并符合規(guī)范關(guān)于日照的要求。5.作業(yè)描述

5.1 主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)表填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：

5.1.1總平面設(shè)計(jì)圖三份（比例1/500或1/1000，應(yīng)標(biāo)明建筑基地界限，新建建筑物的外輪廊尺寸和層數(shù)，新建建筑物與基地界限、道路規(guī)劃紅線(xiàn)、相鄰建筑物、河道和高壓線(xiàn)的間距尺寸）；

5.1.2地形圖3份（向市測(cè)繪院曬印，比例1/500或1/1000，地形圖上需按上述總平面設(shè)計(jì)圖要求劃示新建建筑物位置及有關(guān)尺寸）；

5.1.3建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件），如屬新征土地，應(yīng)提供市房地資源局核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（復(fù)印件1份）；

5.1.4建筑施工圖2套（平、立、剖面圖和圖紙目錄單），分層面積表2份（應(yīng)按國(guó)家有關(guān)建筑面積規(guī)定計(jì)算`）；

5.1.5基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖各2份； *5.1.6日照分析報(bào)告；

5.1.7建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份； 5.1.8建筑工程概預(yù)算書(shū)1份；

5.1.9消防、環(huán)保、衛(wèi)生，電力，燃?xì)?，自?lái)水，排水，交警等有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)單各1份。

5.2 規(guī)劃部門(mén)對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書(shū)二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖，《建設(shè)工程項(xiàng)目表》。5.3 核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的時(shí)限為25個(gè)工作日。5.4 由本崗位經(jīng)辦向規(guī)劃部門(mén)繳納執(zhí)照費(fèi)和檔案保證金。

5.5 本崗位憑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》向建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》。5.6 取得的證書(shū)原件交項(xiàng)目組資料員保管。

第二篇：上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

一、立項(xiàng)審批階段：

1、公司注冊(cè)：

2、土地評(píng)估：

3、項(xiàng)目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請(qǐng)，并繳納相關(guān)費(fèi)用（費(fèi)用收取詳見(jiàn)表二）。

4、土地面積測(cè)繪：選址意見(jiàn)書(shū)下來(lái)后由房地局測(cè)繪所對(duì)該地塊進(jìn)行測(cè)繪，確定項(xiàng)目占地面積（測(cè)繪費(fèi)詳見(jiàn)表三）。

5、簽定《國(guó)有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請(qǐng)用地指標(biāo)，等用地指標(biāo)下來(lái)后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定《國(guó)有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費(fèi)。

6、制可行性研究報(bào)告及申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)：選擇有資質(zhì)的咨詢(xún)公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，編制完成后待選址下來(lái)及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，若項(xiàng)目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。

7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項(xiàng)批復(fù)出來(lái)后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1、方案審批：選擇專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案，報(bào)區(qū)規(guī)劃局。

2、組織召開(kāi)項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或論證會(huì)：原規(guī)定方案審批前組織召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，由政府各職能部門(mén)及配套部門(mén)參與?，F(xiàn)流程簡(jiǎn)化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來(lái)后再向各職能部門(mén)及配套部門(mén)征詢(xún)，各部門(mén)出征詢(xún)意見(jiàn)單，同時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)協(xié)調(diào)，組織召開(kāi)項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或項(xiàng)目論證會(huì)。

3、擴(kuò)初方案審批：根據(jù)擴(kuò)初會(huì)議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報(bào)擴(kuò)初方案審批。

4、項(xiàng)目報(bào)建：項(xiàng)目立項(xiàng)后報(bào)區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報(bào)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，辦理項(xiàng)目IC卡。

5、辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請(qǐng)辦理勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見(jiàn)表四）。

6、各部門(mén)審批：擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，出施工圖、再報(bào)消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門(mén)審批。

1）、環(huán)保：選擇環(huán)評(píng)咨詢(xún)公司，根據(jù)項(xiàng)目體量大小編制環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)或報(bào)告表向區(qū)或市級(jí)環(huán)保部門(mén)申報(bào)評(píng)審，出環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)。

2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測(cè)費(fèi)（詳見(jiàn)表五）。若項(xiàng)目大，通過(guò)協(xié)商費(fèi)用可下浮20%。

3）、綠化：項(xiàng)目擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計(jì)出圖，報(bào)市園林局評(píng)審、出批復(fù)，同時(shí)向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費(fèi)用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。

4）、交通：根據(jù)市交警總隊(duì)要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊(duì)轉(zhuǎn)市交警總隊(duì)評(píng)審，出批復(fù)。

5）、民防：項(xiàng)目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無(wú)民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費(fèi)。

7、工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)：各部門(mén)審批通過(guò)，同時(shí)項(xiàng)目工程部完成施工圖審圖后，報(bào)規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗(yàn)收?qǐng)?bào)送申請(qǐng)表。

8、地名命名報(bào)批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請(qǐng)辦理地名命名手續(xù)。

三、開(kāi)工準(zhǔn)備階段

1、工程報(bào)監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)，并按工程造價(jià)的1‰（商業(yè)）或0.7‰（住宅）繳納報(bào)監(jiān)費(fèi)，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報(bào)監(jiān)手續(xù)。

2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報(bào)監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。

3、灰線(xiàn)復(fù)驗(yàn)：向規(guī)劃局測(cè)量隊(duì)申請(qǐng)辦理道路紅線(xiàn)及界樁定位，按648元/界樁點(diǎn)位另加兩個(gè)控制點(diǎn)測(cè)量費(fèi)2432元繳納測(cè)量費(fèi)。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報(bào)規(guī)劃局檢查大隊(duì)申報(bào)復(fù)驗(yàn)灰線(xiàn)。

4、住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃申報(bào)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報(bào)住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃。并按320元/㎡繳納配套費(fèi)。

5、臨時(shí)排水許可證辦理：項(xiàng)目開(kāi)工之前向水務(wù)局申辦臨時(shí)排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費(fèi)（0.81×排水量），排污費(fèi)可下浮30%～50%。

四、施工階段（配套工程施工）

1、供電配套工程：項(xiàng)目開(kāi)工前需向供電局申請(qǐng)臨時(shí)用電，并繳納臨時(shí)接電容量費(fèi)。開(kāi)工后向供電局提出用電申請(qǐng)，供電局根據(jù)實(shí)際情況答復(fù)供電方案，同時(shí)核定出供電配套工程費(fèi)，待合同簽定并繳付費(fèi)用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計(jì)室進(jìn)行外線(xiàn)供電工程設(shè)計(jì)、出圖、施工。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶(hù)自己的配電站即用戶(hù)站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。（以上費(fèi)用的收取詳見(jiàn)供電局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）

2、雨污水配套工程：雨污水管線(xiàn)圖一般由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖，由雨污水管理部門(mén)審核通過(guò)后施工。施工單位可通過(guò)招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測(cè)井必須由雨污水下屬單位施工，每個(gè)井約2.5～4萬(wàn)元（根據(jù)尺寸大?。?。

3、自來(lái)水配套工程：項(xiàng)目外圍自來(lái)水管線(xiàn)由自來(lái)水公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線(xiàn)工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住戶(hù)水表及表箱須向自來(lái)水公司購(gòu)買(mǎi)，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。

4、天然氣配套工程：項(xiàng)目外圍管線(xiàn)、調(diào)壓站及鍋爐房管線(xiàn)必須由天然氣公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線(xiàn)工程2000定額編制預(yù)算并繳納。住宅項(xiàng)目室內(nèi)管線(xiàn)可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，但必須由天然氣公司施工，并按33元/㎡繳納住宅配套費(fèi)，按1290元/戶(hù)代付燃?xì)獗黹_(kāi)戶(hù)費(fèi)。

5、有線(xiàn)電視配套工程：室內(nèi)管線(xiàn)可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，外圍管線(xiàn)必須由區(qū)有線(xiàn)電視中心設(shè)計(jì)、出圖、施工。工程費(fèi)收費(fèi)方式：1）根據(jù)上海市93定額編制預(yù)算，按實(shí)際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價(jià)為多層、復(fù)式、高層、小高層為15元/㎡，別墅35元/㎡。

6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通信申請(qǐng)，并繳納通信配套工程費(fèi)，（多層明線(xiàn)

6.5元/㎡，高層12.5元/㎡，多層暗線(xiàn)20元/㎡，別墅40元/㎡）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗(yàn)收。

7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購(gòu)買(mǎi)信報(bào)箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報(bào)箱費(fèi)用為318元/個(gè)，若數(shù)量大可下浮至270元/個(gè)，包括每戶(hù)100元的通郵費(fèi)。

8、道路開(kāi)口：根據(jù)項(xiàng)目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊(duì)申請(qǐng)道路開(kāi)口，征得同意后報(bào)市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費(fèi)用可下浮30%～40%

9、粘土磚核定手續(xù)：在項(xiàng)目開(kāi)工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。

10、門(mén)牌號(hào)編訂：按照公安部門(mén)要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目門(mén)牌號(hào)編訂手續(xù)。

11、面積預(yù)測(cè)：門(mén)牌號(hào)編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測(cè)繪所或市房屋土地測(cè)繪中心申請(qǐng)建筑面積預(yù)測(cè)（測(cè)繪費(fèi)詳見(jiàn)表三）。

12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項(xiàng)目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報(bào)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。

13、預(yù)售許可證辦理：多層項(xiàng)目封頂、高層項(xiàng)目完成2/3樓層施工并通過(guò)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場(chǎng)科申辦預(yù)售許可證。

14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費(fèi)：住宅3元/㎡，非住宅按合同總價(jià)的0.8‰。

五、驗(yàn)收交付階段

1、職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：項(xiàng)目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門(mén)申報(bào)竣工專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收。

（1）、防雷：向市防雷監(jiān)測(cè)中心申報(bào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)通過(guò)后出監(jiān)測(cè)報(bào)告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗(yàn)收批復(fù)。

（2）、墻改辦：根據(jù)項(xiàng)目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類(lèi)型核定并繳納專(zhuān)項(xiàng)資金（標(biāo)準(zhǔn)磚0.1元/塊，多孔磚0.025元/塊；袋裝水泥3元/噸，用量可適當(dāng)少報(bào)）。

（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報(bào)竣工驗(yàn)收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過(guò)后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請(qǐng)退還綠化保證金。

（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)出批復(fù)。

（5）、衛(wèi)生：項(xiàng)目通水后向衛(wèi)生部門(mén)的疾病控制預(yù)防中心申請(qǐng)水質(zhì)檢測(cè)，檢測(cè)費(fèi)約300元～400元/點(diǎn)，一個(gè)供水系統(tǒng)基本按1個(gè)點(diǎn)抽檢，檢測(cè)通過(guò)出報(bào)告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗(yàn)收，出批復(fù)。

（6）、環(huán)保：項(xiàng)目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收，出批復(fù)。

（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測(cè)資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5元～2元/㎡。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊(duì)）申報(bào)竣工驗(yàn)收，通過(guò)后出批復(fù)。

（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測(cè)量隊(duì)申報(bào)竣工測(cè)量手續(xù)，交納測(cè)量費(fèi)（詳見(jiàn)表六）。測(cè)量報(bào)告出來(lái)后申請(qǐng)檔案驗(yàn)收，取得檔案驗(yàn)收合格證后再申報(bào)規(guī)劃竣工驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案竣工驗(yàn)收，按2.1元/㎡（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費(fèi)；同時(shí)繳納民防檔案編制費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為底價(jià)4500元，民防建筑面積5000㎡，每增加2000㎡收取250元，不到2000㎡按2000平方米收取。憑民防檔案驗(yàn)收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。

2、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)：在項(xiàng)目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，且必須檢測(cè)合格出檢測(cè)報(bào)告。檢測(cè)單位可自行尋找，費(fèi)用原行情約1元/㎡，現(xiàn)價(jià)格有一定下浮。

3、土建竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗(yàn)收，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收通過(guò)后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

4、配套部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：在辦理職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收的同時(shí)可辦理配套工程專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及開(kāi)通手續(xù)。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，還需辦理配套驗(yàn)收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項(xiàng)目自來(lái)水通水前需申辦水表卡，辦卡費(fèi)為10元/張，同時(shí)預(yù)購(gòu)53噸水費(fèi)，水費(fèi)目前按

1.84元/噸收取，其中50噸水的水費(fèi)交房時(shí)向業(yè)主收取。

5、工程竣工備案：各職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收通過(guò)后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。

6、面積實(shí)測(cè)：取得工程竣工備案后根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測(cè)繪所或市房屋土地測(cè)繪中心申報(bào)建筑面積實(shí)測(cè)

7、交付使用許可證辦理：項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，則必須在取得實(shí)測(cè)報(bào)告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。

六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程詳解2014

07565797988 *** *** 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程詳解

無(wú)論你在自己的領(lǐng)域內(nèi)曾經(jīng)多么輝煌，只要你試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你就得遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要！

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類(lèi)的工程師難找啊，3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。

舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線(xiàn)去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車(chē)。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線(xiàn)綜合審查、排水許可證

管線(xiàn)綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊。搞得不好的話(huà)，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線(xiàn)綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線(xiàn)、強(qiáng)電線(xiàn)路、弱電線(xiàn)路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線(xiàn)路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線(xiàn)電視線(xiàn)、各類(lèi)通訊線(xiàn)路、網(wǎng)線(xiàn)、內(nèi)部監(jiān)控線(xiàn)路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。

這些線(xiàn)路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線(xiàn)搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線(xiàn)綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線(xiàn)路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線(xiàn)綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線(xiàn)綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€(xiàn)，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線(xiàn)突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€(xiàn)施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線(xiàn)的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線(xiàn)的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買(mǎi)的人也少。我知道這個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車(chē)位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車(chē)位還是能賺錢(qián)的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)停車(chē)位都能買(mǎi)到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了

6、消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話(huà)，要滿(mǎn)足消防規(guī)范的話(huà)，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的。基本上來(lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能?chē)?yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話(huà)：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶(hù)型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿(mǎn)足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少?lài)嵮，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線(xiàn)城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱(chēng)沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話(huà)，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話(huà)。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢(qián)，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線(xiàn)城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線(xiàn)、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話(huà)，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾怼：髞?lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話(huà)，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。

在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。

12、放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線(xiàn)。放線(xiàn)一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線(xiàn)的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線(xiàn)后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線(xiàn)冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線(xiàn)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線(xiàn)完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線(xiàn)。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線(xiàn)，測(cè)繪院就出驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線(xiàn)工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線(xiàn)的場(chǎng)合。

13、預(yù)售許可證

終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。

14、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話(huà)題，顯得比較不合適。這個(gè)話(huà)題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說(shuō)起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵?xún)對(duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話(huà)，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門(mén)一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。辦得快的話(huà)，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話(huà)，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門(mén)不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

15、規(guī)劃、消防、人防、管線(xiàn)、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線(xiàn)，基本上驗(yàn)線(xiàn)可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車(chē)?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起?yàn)線(xiàn)冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線(xiàn)驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專(zhuān)業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說(shuō)定了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫(xiě)法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了?？⒐ぶ?，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣(mài)個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤(pán)就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

16、結(jié)束語(yǔ)

首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。

這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。

我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報(bào)以冷笑。連專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會(huì)和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線(xiàn)和地上建筑的邊界線(xiàn)，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。

無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

第四篇：【實(shí)習(xí)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程全圖

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

項(xiàng)目招拍掛程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書(shū)

向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū),編制項(xiàng)目建議書(shū)

發(fā)改委函至規(guī)劃局計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽

發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專(zhuān)業(yè)局審查可研報(bào)告

對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函

到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)

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新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局

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市政府下文批地

畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)

┃┃

申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶(hù)口并抄戶(hù)口,交納地價(jià)款,取得土地使用證

┃┃

按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢(xún)意地政部門(mén)審查安置方案、見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)安置房

┃┃

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證

┃┃

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置

┃┃

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)

┃┃

規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn)

1、到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證

┃

2、了解線(xiàn)路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線(xiàn)方案

修改后送首規(guī)委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。

出市政會(huì)議紀(jì)要

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進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

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領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證明

┃┃┃

運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 制作資料到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）到稅務(wù)局取稅單

┃┃┃

報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取銷(xiāo)售到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、許可證審批表經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃登記并取得許可證

建委、物價(jià)局下文批價(jià)

┃

運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)” 銷(xiāo)售到市政部門(mén)蓋章證明市政條件落實(shí)

┃

四源費(fèi)繳納

┃

到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

┃

開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

┃

填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記

┃

招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)

┃

運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底

┃

招標(biāo)辦審查標(biāo)底

┃

開(kāi)標(biāo)會(huì)

┃

定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

┃

招標(biāo)辦蓋章同意

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施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)

同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源，任務(wù)處登記

來(lái)源及一切手續(xù)

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線(xiàn)內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工

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1、小區(qū)內(nèi)線(xiàn)

1、通知區(qū)園

1、按道路

1、到自來(lái)

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房)報(bào)裝 計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝

1、環(huán)保

2、到規(guī)劃科定

2、委托施工

2、交綠化費(fèi)

2、市政辦委托線(xiàn)

2、委托線(xiàn)局同線(xiàn)路方案

3、配電室土

3、綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋

3、設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及

3、施工及爐房

4、看現(xiàn)場(chǎng) 收收驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃

5、施工

4、設(shè)備安裝

2、到市政位置

6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收監(jiān)理所

2、委托同意接氣

5、送電下水報(bào)設(shè)計(jì)

7、憑通氣單到

裝

3、到勞管網(wǎng)所辦固

3、規(guī)劃設(shè)動(dòng)局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計(jì)

4、環(huán)保手續(xù)及通氣

4、竣工驗(yàn)局審查消音除塵設(shè)備手續(xù)

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗(yàn)收液化氣公司

辦各戶(hù)通氣

手續(xù)

9、通氣

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全部工程竣工

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

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憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋確定房屋管理形式

房屋驗(yàn)收

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辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證

運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段

運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開(kāi)發(fā)

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期流程上海-很細(xì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期流程

第一篇 開(kāi)發(fā)前期的工作

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理

1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）

b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議

2.辦理程序

a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門(mén)辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)的編制與報(bào)批

1.編制及所需資料

a.開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照

b.開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)

d.建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）

e.其他相關(guān)資料

2.報(bào)批程序與報(bào)批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢(xún)公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書(shū)》

b.準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》

c.將《項(xiàng)目建議書(shū)》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門(mén)審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦

1.所需資料

a.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份

c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）

d.聯(lián)建協(xié)議書(shū)（復(fù)印件1份）

e.選址論證

f.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

2.申辦程序

a.準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門(mén)簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章

c.將有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦

1.所需資料

a.建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份

應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門(mén)選址意見(jiàn)及公章）

c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?/p>

e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件

2.申辦程序

a.備齊上述所有資料

b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批

1.所需資料

a.項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份

c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件

2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票

b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建

1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

b.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件

c.項(xiàng)目建議書(shū)批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）

f.專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)原件及復(fù)印件

g.《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》

h.《住宅新開(kāi)工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理

1.所需資料

a.報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

d.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

e.工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

g.工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理

1.所需資料

a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批文等若干份

b.會(huì)議通知書(shū)

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評(píng)委

c.到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書(shū)

九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦

1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份

b.計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份

c.土地使用權(quán)屬證件 1份

d.房屋權(quán)屬證 1份

e.危房鑒定報(bào)告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改

根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

十一﹑設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開(kāi)

1.所需資料

a.設(shè)計(jì)方案文本 12份

b.項(xiàng)目建議書(shū)批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份

c.請(qǐng)柬

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門(mén)

c.召開(kāi)方案審定會(huì)

十二﹑設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批

1.所需資料

a.選址意見(jiàn)書(shū)

b.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單

c.地形圖（劃示用地范圍）

d.設(shè)計(jì)方案 2份

e.地名批文

f.項(xiàng)目建議書(shū)批文

辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十三﹑可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批

1.所需資料

a.用地計(jì)劃審核意見(jiàn)書(shū)

b.項(xiàng)目建議書(shū)批文

c.用地計(jì)劃許可證及批文

d.區(qū)府土文件

e.營(yíng)業(yè)執(zhí)照

f.開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

g.住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表

h.資本金出資承諾書(shū)

i.設(shè)計(jì)方案文本

j.其他相關(guān)文件

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送投資咨詢(xún)公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）

c.送計(jì)委報(bào)批

十四﹑擴(kuò)大初步計(jì)劃

根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門(mén)方案會(huì)審意見(jiàn)進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)

十五﹑擴(kuò)初會(huì)召開(kāi)

1.所需資料

a.擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本若干份

b.請(qǐng)柬

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來(lái)水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話(huà)﹑有線(xiàn)電視）等部門(mén)

c.召開(kāi)擴(kuò)初會(huì)議

十六、擴(kuò)初意見(jiàn)征詢(xún)及擴(kuò)初批復(fù)

1.所需資料

a擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要

b.根據(jù)擴(kuò)初意見(jiàn)修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本

c.關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門(mén)簽署征詢(xún)意見(jiàn)的總平面圖

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門(mén)征詢(xún)意見(jiàn)

c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批

十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批

1.所需資料

a.《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》（住宅局領(lǐng)?。゜.項(xiàng)目建議書(shū)或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文

c.地形圖和管線(xiàn)圖（劃示用地范圍）

d.總平面圖若干份

e.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文

f.其他相關(guān)資料

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理

1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表

b.《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?/p>

c.《上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）

d.設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到市勘察招標(biāo)辦辦理

十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申辦

1.所需資料

a.上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)取）b.土地出讓協(xié)議

c.其他相關(guān)文件

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到區(qū)土地局簽署協(xié)議

c.付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書(shū)

二十、施工圖設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見(jiàn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)

二十一、住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃辦理

1.所需資料

a.住宅項(xiàng)目新開(kāi)工申請(qǐng)表（到區(qū)住宅局領(lǐng)取）

b.項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見(jiàn)通知書(shū)

c.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書(shū)

e.申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況

f.住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.到區(qū)住宅局辦理

二十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正

1.所需資料

a.項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）

b.可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.送計(jì)委辦理

二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理

1.所需資料

a.總平面圖 10份

b.建筑圖 7套

c.結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套

d.給排水圖3套

e.建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

f.土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書(shū)

g.應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明

h.地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i.分層面積表

j.建筑工程預(yù)算書(shū)

k.消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)單

2.申辦程序

a.備齊上述資料

b.分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門(mén)簽署意見(jiàn)

c.將意見(jiàn)匯總送至區(qū)規(guī)劃局

二十三B、施工招標(biāo)辦理

1．所需資料

a.市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知

b.招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c.項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)

d.總平面圖

e．報(bào)建表

f．住宅項(xiàng)目新開(kāi)工計(jì)劃

g．住宅項(xiàng)目配套條件審核

h．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝?shū)

j.委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議

k.代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)

l.資金落實(shí)情況證明

m.監(jiān)理單位資質(zhì)

n.監(jiān)理合同

o.建設(shè)單位資質(zhì)

p.建設(shè)單位申請(qǐng)材料

q.公開(kāi)招標(biāo)發(fā)布信息

r.公開(kāi)招標(biāo)報(bào)名登記表

s.公開(kāi)招標(biāo)入圍條件

t.投標(biāo)單位資質(zhì)審核

u.招標(biāo)文件報(bào)批表

v.招標(biāo)文件

w.工程量清單

x.招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要

y.標(biāo)底

A1.開(kāi)標(biāo)情況匯總表

B1.詢(xún)標(biāo)記錄

C1.評(píng)標(biāo)方法

D1.評(píng)標(biāo)資料

E1.決標(biāo)情況匯總表

F1.中標(biāo)通知書(shū)

G1.外地施工企業(yè)任務(wù)量單

H1.中標(biāo)單位投標(biāo)資料

I1.未中標(biāo)單位投標(biāo)資料

J1.施工合同

K1.設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表

L1.建設(shè)項(xiàng)目IC卡

２．辦理程序

a.申請(qǐng)授權(quán)

b.發(fā)布招標(biāo)信息

c.接受施工單位報(bào)名

d.初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書(shū)

e.招標(biāo)文件答疑會(huì)

f.開(kāi)標(biāo)

g.準(zhǔn)備（１）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬(wàn)分之四支票一張

h.辦理中標(biāo)手續(xù)

二十四、施工監(jiān)理單位甄選

（略比施工招標(biāo)簡(jiǎn)單，此處從略）

二十五、施工許可證辦理

１．所需資料

a.申請(qǐng)表

b.建設(shè)規(guī)劃許可證

c.資金入賬憑證

d.三通一平的有關(guān)證明

e.施工合同副本，廉潔協(xié)議

f.監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證

g.建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料

h.項(xiàng)目施工許可證（施工單位）

i.勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)

j.設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表

k.住宅項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工計(jì)劃

２．辦理程序

a.將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核

b.根據(jù)設(shè)計(jì)監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見(jiàn)進(jìn)行圖紙修改

c.備齊所有資料

d.送市建官處辦理

二十六、商品房計(jì)劃申請(qǐng)

１．所需資料

a.開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)證書(shū)

b.營(yíng)業(yè)執(zhí)照

c.規(guī)劃許可證

d.建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

e.固定資產(chǎn)填報(bào)表

f.項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單

２．辦理程序

a.備齊資料

b.送計(jì)委辦理

二十七、工程開(kāi)工

１．所需資料

a.施工圖紙

b.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

c.建設(shè)工程施工許可證

２．辦理程序

a.發(fā)放圖紙

b.技術(shù)交底

c.工程開(kāi)工

二十八、驗(yàn)線(xiàn)

１．所需資料

a.申報(bào)表

b.建設(shè)工程規(guī)則許可證

c.驗(yàn)線(xiàn)通知單

２．辦理程序

a.準(zhǔn)備資料

b.驗(yàn)線(xiàn)

第二篇 甲方在施工過(guò)程中的工作

投資控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制；應(yīng)對(duì)方方面面的檢查指導(dǎo)，對(duì)監(jiān)理的考核，對(duì)施工隊(duì)伍的管理；

發(fā)包人供應(yīng)物的組織；

及時(shí)回應(yīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位提出的種種問(wèn)題；……

第三篇 甲方在施工后期的主要工作

一、各部門(mén)配套征詢(xún)

1.所需資料

a.項(xiàng)目有關(guān)批文若干份

b.總平面圖若干份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送供電局、煤氣公司、自來(lái)水公司、電話(huà)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門(mén)進(jìn)行配套意見(jiàn)征詢(xún)并蓋章

二、擴(kuò)初會(huì)議召開(kāi)

1.所需資料

a.總平面圖若干份

b.地形圖若干份

c.水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應(yīng)包括變電站定位、小高成供電方案等內(nèi)容；供水圖紙應(yīng)包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內(nèi)容）

d.會(huì)議通知

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前五天分送各有關(guān)部門(mén)

c.招開(kāi)擴(kuò)初會(huì)議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置）

三、供水前期業(yè)務(wù)記錄卡辦理

1.所需資料

a.地形圖一份

b.項(xiàng)目批文復(fù)印件一份

c.總平面圖一份

d.申請(qǐng)報(bào)告

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.到上海市自來(lái)水公司（江西中路484號(hào)）辦理

四、給水管網(wǎng)工程可行性研究報(bào)告辦理

1.所需資料

a.地形圖一份

b.總平面圖一份

c.項(xiàng)目批文及其他相關(guān)資料復(fù)印件一份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.請(qǐng)自來(lái)水公司人員現(xiàn)場(chǎng)查看

c.付款（5000元），交付可行性研究報(bào)告

五、供電規(guī)劃圖設(shè)計(jì)

1.所需資料

a.總平面圖2份

b.地形圖一份

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送供電局

c.設(shè)計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，設(shè)計(jì)出圖

六、各配套部門(mén)外線(xiàn)設(shè)計(jì)及施工圖紙審核

1.所需資料

a.總平面圖若干份

b.水、電、煤氣、電視、電話(huà)等圖紙（根據(jù)擴(kuò)初意見(jiàn)修改后的圖紙）若干套

c.建筑立面圖若干套

d.供電規(guī)劃圖（供電外線(xiàn)設(shè)計(jì)及供電圖紙審核需要）

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.送各有關(guān)部門(mén)審核并請(qǐng)各部門(mén)進(jìn)行外線(xiàn)設(shè)計(jì)

七、水泵房及變電站手續(xù)辦理

1.所需資料

a.總平面圖

b.變電站、水泵房定位圖

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送供電局及自來(lái)水公司進(jìn)行電氣及供水設(shè)計(jì)，并鑒定合同

c.設(shè)計(jì)變電站、水泵房土建圖

d.技術(shù)交底

e.工程施工

f.設(shè)備安裝、調(diào)試

g.竣工驗(yàn)收

八、訂購(gòu)配套設(shè)備

根據(jù)圖紙及各部門(mén)對(duì)產(chǎn)品的要求訂購(gòu)各部門(mén)指定的產(chǎn)品（電表箱、電纜熔絲箱、計(jì)量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設(shè)備）

九、各配套部門(mén)申請(qǐng)手續(xù)辦理

1.所需資料或條件

A.供電

a.申請(qǐng)報(bào)告（應(yīng)說(shuō)明總戶(hù)數(shù)、總用電量、建筑面積等指標(biāo)）2份

b.住宅用電申請(qǐng)表

c.已付市政配套費(fèi)復(fù)印件

d.已定表箱依據(jù)復(fù)印件

e.工程委托監(jiān)理合同

f.低壓用戶(hù)工程委托書(shū)

g.工房公燈工程委托書(shū)

h.派出所編定門(mén)牌號(hào)復(fù)印件

i.配套公建的申請(qǐng)報(bào)告

j.配套公建的設(shè)備清單

k.路燈申請(qǐng)報(bào)告

l.路燈委托合同

m.地形圖一份

n.總平面圖三份

o.供電規(guī)劃圖

p.變電站定位圖

B.供水

a.申請(qǐng)報(bào)告2份

b.征詢(xún)單1份

c.供水前期辦理記錄卡批復(fù)1份

d.門(mén)牌號(hào)證明2份

e.地形圖1份

f.給排水總圖（1：500）1份

g.消防批文1份

h.地下車(chē)庫(kù)消防批文1份

i.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

j.建設(shè)工程項(xiàng)目表1份

k.綜合管線(xiàn)圖1份

C.煤氣（包括住宅煤氣申請(qǐng)和公建煤氣申請(qǐng)）

a.地形圖3份

b.綜合管線(xiàn)圖3份

c.總平面圖3份

d.給排水總圖（1：500）3份

e.煤氣透視圖3份 f.申請(qǐng)報(bào)告2份

g.委托書(shū)2份

h.保證書(shū)2份

i.小區(qū)總平面圖軟盤(pán)1張

j.付增容費(fèi)

D.電話(huà)通信

a.地形圖1份

b.總平面圖1份

c.管線(xiàn)總平面圖（1：100）1份

d.弱電施工圖（全套，包括系統(tǒng)圖及平面圖，1：100）1套

e.配套費(fèi)發(fā)票復(fù)印件

E.雨污水

a.排污申請(qǐng)報(bào)告2份

b.項(xiàng)目批文1份

c.地形圖1份

d.管線(xiàn)平面圖1份

e.檢測(cè)水樣1份

f.排水量申請(qǐng)核定表

g.付款（每平方米16.5元）

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.分送各部門(mén)處理

十、各類(lèi)配套款支付

1.供電付款

a.小區(qū)內(nèi)供電貼費(fèi) 550元/千瓦

b.電表保證金 單相表 80元/只 三相表 150元/只 c.外線(xiàn)電纜工程，按工程決算付款

d.購(gòu)電纜熔絲箱 530元/只

e.公建設(shè)施供配電貼費(fèi)及工程款，按決算支付

2.供水付款

a.小區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)費(fèi) 17.5元/平方米

b.貼水費(fèi) 0.22元/平方米

3.煤氣付款

a.煤氣外管 21元/平方米

b.多層煤氣內(nèi)管 5.40元/平方米

c.小高層煤氣內(nèi)管 8.60元/平方米

d.委托辦理費(fèi) 2.00元/平方米

4.有線(xiàn)電視付款

a.辦理委托合同

b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/戶(hù)，應(yīng)向業(yè)主收回）

5.電話(huà)付款

a.簽訂住宅建設(shè)電話(huà)通信工程承包合同

b.分期付款（多層20元/平方米，小高層12.5元/平方米）

十一、配套協(xié)調(diào)會(huì)召開(kāi)

1.所需資料

a.各配套單位配套施工圖

b.會(huì)議通知

2.辦理程序

a.備齊上述資料

b.提前五天發(fā)會(huì)議通知

c.召開(kāi)配套協(xié)調(diào)會(huì)，合理安排進(jìn)場(chǎng)順序（依次為雨污水——自來(lái)水公司——煤氣公司——電纜公司——電話(huà)局——有線(xiàn)電視——環(huán)衛(wèi)所——信報(bào)箱安裝）

十二、配套工程施工

各配套單位按照協(xié)調(diào)會(huì)所確定施工次序依次進(jìn)場(chǎng)施工或穿插施工

十三、配套工程竣工驗(yàn)收

根據(jù)施工圖紙及各部門(mén)要求對(duì)各配套工程進(jìn)行驗(yàn)收

十四、各類(lèi)計(jì)量器具安裝

1.電表安裝 單向表 10元/只 三相表 20元/只

2.水表安裝手續(xù)辦理及水表安裝

3.煤氣表安裝

a.通知物業(yè)公司

b.每戶(hù)收款，領(lǐng)表及配件

c.安排日期安裝

十五、新建住宅配套工程交付使用

1.供電

確定停電日期，拆除臨電，辦理交付使用手續(xù)。

2.供水

每一單元及公建通水，辦理交付使用手續(xù)。

3.煤氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)、環(huán)衛(wèi)等交付使用手續(xù)辦理。

4.通郵

辦理新建住宅投遞通郵申請(qǐng)及交付使用手續(xù)。

第四篇 甲方在建設(shè)后期的主要工作

組織回訪、應(yīng)對(duì)投訴；