第一篇：市場營銷報(bào)告

房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報(bào)告

院 系：專 業(yè)：學(xué) 號(hào)：姓 名:

土木建筑工程學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)

第一部分、開封市概況 1.地區(qū)人文 2.遠(yuǎn)景規(guī)劃

第二部分、開封市房地產(chǎn)市場特征 1.開封市房產(chǎn)整體發(fā)展概況 2.住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 第三部分、項(xiàng)目比較 1.項(xiàng)目區(qū)位比較 2.項(xiàng)目價(jià)位比較 3.項(xiàng)目銷售定位比較

第四部分、調(diào)查總結(jié)及建議 1．開封市房地產(chǎn)市場小結(jié) 2．建筑規(guī)劃建議

第五部分、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?fàn)顩r

報(bào)告提綱

第一部分、開封市概況

1.地區(qū)人文

開封古稱汴梁，位于河南省東部，在中國版圖上處于豫東大平原的中心位置。開封是國務(wù)院首批公布的24座歷史文化名城和我國七大古都之一，是中國優(yōu)秀旅游城市、全國雙擁模范城、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市，也是河南省中原城市群和沿黃“三點(diǎn)一線”黃金旅游線路三大中心城市之一。國務(wù)院批準(zhǔn)的《開封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。全市總面積6444平方公里，人口480萬，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里，市區(qū)人口80萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。

開封是一座具有悠久歷史的文化名城。

2.遠(yuǎn)景規(guī)劃

據(jù)開封市城市總體規(guī)劃(2008-2020)擬定，開封的城市性質(zhì)定位為國家歷史文化名城，文化旅游勝地，河南中原城市群核心城市之一。

開封城市職能是鄭州都市圈的重要功能區(qū)，要建設(shè)成為面向國際的文化旅游基地，中原教育培訓(xùn)基地，中原特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，全市商貿(mào)、社會(huì)服務(wù)和管理中心。

開封市的城市空間發(fā)展重點(diǎn)是向西，同時(shí)采取“中疏、北控、東調(diào)和南改”的策略完善城市布局。形成“一帶，兩廊，三片”的空間結(jié)構(gòu)。

(1)、西進(jìn)：以向西發(fā)展為重點(diǎn)，建設(shè)汴西新區(qū)，構(gòu)筑面向區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)職能。

(2)、中疏：保護(hù)古城，控制古城居住人口規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，重點(diǎn)提升古城居住環(huán)境質(zhì)量，改善旅游環(huán)境。

(3)、北控：對(duì)古城北側(cè)實(shí)施建設(shè)總量控制，避免包圍古城。

(4)、東調(diào)：調(diào)整、改造東南部地區(qū)，整合外圍功能組團(tuán)。

(5)、南改：結(jié)合路網(wǎng)和火車站地區(qū)綜合改造，改善南城面貌。

(6)、“一帶”即綜合功能帶。在馬家河北支以西建設(shè)汴西新區(qū)，與馬家河北支東部城區(qū)一起形成帶狀城市，組團(tuán)間以河流綠化帶相隔。以鄭開大道—大梁路為主軸，串聯(lián)主要功能區(qū)和居住區(qū)，作為國際化旅游、區(qū)域職能發(fā)展集聚的核心功能軸線。

(7)、“兩廊”即南部工業(yè)走廊和北部文化走廊。南部重點(diǎn)布局工業(yè)和倉儲(chǔ)物流；北部發(fā)展教育、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

(8)、“三片”即宋城片區(qū)、汴西新區(qū)片區(qū)和東部片區(qū)。宋城片區(qū)要建設(shè)成為傳統(tǒng)商業(yè)、文化旅游和居住核心區(qū)。汴西新區(qū)要建設(shè)成為面向區(qū)域提供生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)等功能的新中心區(qū)，要打造生態(tài)型新社區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。東部片區(qū)包括古城東部地區(qū)及邊村工業(yè)區(qū)、汪屯工業(yè)區(qū)。.第二部分、開封市房地產(chǎn)市場特征

一、消費(fèi)者概況

國家統(tǒng)計(jì)局開封調(diào)查隊(duì)完成了開封市居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀專項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，開封房地產(chǎn)市場走勢受房勢大環(huán)境影響較小，房價(jià)在持續(xù)調(diào)整中趨于平穩(wěn)。目前我市居民購房需求旺盛，房價(jià)、收入和預(yù)期之間的矛盾是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要障礙。

二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段, 原有商品房供應(yīng)量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開發(fā)商較多；隨著競爭激烈程度的加強(qiáng)，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理上的意識(shí)逐漸加強(qiáng), 戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。

依據(jù)調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有： 華盟·天河灣, 安聯(lián)·朗潤園, 鼎立·國際城, 東京國際,下面就這些樓盤進(jìn)行具體分析，以便掌握開封市未來的市場發(fā)展情況，為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。

1、代表性樓盤概況

規(guī)模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級(jí)階段；

產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；

開發(fā)戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。

2、代表樓盤對(duì)比

根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預(yù)售項(xiàng)目的供給量特征，本次調(diào)研特別針對(duì)市場上具有代表性的房產(chǎn)項(xiàng)目展開分析，有針對(duì)性的發(fā)掘這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相通之處、借鑒市場運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的規(guī)范化市場運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。一.華盟·天河灣

——項(xiàng)目定位:大屋檐下的城市新貴

——項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 約500畝，——建筑特色：簡潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。

——價(jià)位情況：均價(jià)4400 元/平方米。

——項(xiàng)目配套：

項(xiàng)目小區(qū)中建造有社區(qū)幼兒園，以精英學(xué)校為標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主子女提供精英專屬式的培養(yǎng)和服務(wù)

為業(yè)主的衣食住行提供最大方便是華盟置業(yè)的基本宗旨，將商業(yè)設(shè)施納入小區(qū)規(guī)劃，用精品配套提升項(xiàng)目品質(zhì)，讓業(yè)主足不出戶享有專屬商業(yè)購物街，體驗(yàn)生活一體化帶來的無與倫比的尊貴感

二.安聯(lián)·朗潤園

——項(xiàng)目定位：源自德國的公元生活

——項(xiàng)目規(guī)模：占地面積128畝，建筑面積25萬平方米

——價(jià)位情況：銷售均價(jià)4200 /㎡

——主力戶型：二居室 84-89平米 三居室 120-122平米

——其他資料：純板式空中墅院，90—135㎡三房，85㎡多變兩房，57--70㎡全功能一房，層層庭院設(shè)計(jì)，奢闊尺度。品質(zhì)細(xì)節(jié)層層甄選，雙氣雙水、節(jié)能外墻保溫、隔音中空雙玻塑鋼窗、精選名牌建材，地下停車場，內(nèi)外兼修尊崇榮登一身。

——項(xiàng)目配套：公共休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等生活配套一應(yīng)俱全。兒童游樂設(shè)施及座椅、小品，既便于兒童就近嬉戲，又便于鄰里的交流，為院落中的人們提供了娛樂與休憩的空間。社區(qū)服務(wù)中心，更是業(yè)主的貼心管家，每個(gè)業(yè)主將享受到他們最真溫暖的問候。

三.鼎立·國際城

——項(xiàng)目定位：鼎立國際城，品質(zhì)建筑，人文觀景華宅

——項(xiàng)目規(guī)模：占地面積1150畝，建筑面積150萬平方米（總建筑面積）——價(jià)位情況：均價(jià)4500元/㎡ ——主力戶型：88.14㎡—140.58㎡

——：其他資料：交通狀況8路、21路、33路、35路，以及鄭開公交等，開封城市主干道旁，交通便捷。

——項(xiàng)目配套：黃河大街北段，餐飲酒店、娛樂配套設(shè)施齊全，交通方便。

學(xué)知園、與重點(diǎn)學(xué)校聯(lián)辦小學(xué)、網(wǎng)球場、咖啡吧、健身房、圖書閱覽室、活動(dòng)室、會(huì)所、恒溫游泳館、按星級(jí)管理的農(nóng)貿(mào)市場、一座大型超市、一條風(fēng)情商業(yè)街、地下車庫等

四.東京國際

——項(xiàng)目定位：第三代高層城市豪園

——項(xiàng)目規(guī)模：占地面積83畝，建筑面積25萬平方米 ——價(jià)位情況：均價(jià)6000 元/平方米 ——其他資料：項(xiàng)目位處大梁路與夷山大街交匯處東北角，集城市繁華與未來價(jià)值于一身。其中三分鐘之生活圈內(nèi)，夷山公園，市政公園，交行、建行、農(nóng)行、工行等環(huán)繞周邊；這邊的中州酒店，兩岸咖啡，東京藝術(shù)中心，開封市第二中醫(yī)院，河大一附院體檢中心等近在咫尺。十分鐘生活圈內(nèi)，金明中學(xué)，金明小學(xué)，十四中，二十五中，開封大學(xué)等就在周圍，大商新瑪特，三毛購物廣場，萬寶電器，航天大廈等教育購物一應(yīng)齊全。

——項(xiàng)目配套：雙水、雙氣，2.4萬㎡歐式園林景觀，近60000萬㎡大型商圈。

第三部分、項(xiàng)目比較

一、項(xiàng)目區(qū)位比較

1,華盟·天河灣: 東京大道與西環(huán)路交匯處東南角

2,安聯(lián)·朗潤園: 西環(huán)路與復(fù)興大道交匯處西南角

3鼎立·國際城: 開封市黃河大街北段

4東京國際 : 大梁路與夷山大街交匯處東北角

二、項(xiàng)目價(jià)位比較

1,華盟·天河灣: 均價(jià)4400 元/平方米

2,安聯(lián)·朗潤園: 銷售均價(jià)4200 /㎡

3鼎立·國際城: 均價(jià)4500元/㎡

4東京國際: 均價(jià)6000 元/平方米

三、項(xiàng)目銷售定位比較

1,華盟·天河灣: 中檔住宅

2,安聯(lián)·朗潤園: 中檔住宅

3鼎立·國際城: 中高檔住宅

4東京國際 : 高檔住宅

第四部分、調(diào)查總結(jié)及建議

一、開封市房地產(chǎn)市場小結(jié)

開封市的房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分為老城區(qū)板塊，西區(qū)板卡，城東板塊，城南板塊等四大板塊。樓盤主要集中在西區(qū)板塊，主要受政策驅(qū)動(dòng)回魔土地供應(yīng)影響，此片區(qū)是開封市房地產(chǎn)發(fā)展的火熱片區(qū)；

老城區(qū)項(xiàng)目定位高端，獨(dú)享聯(lián)合好的區(qū)位優(yōu)勢，旅游景點(diǎn)密集使得控制嚴(yán)格，宜居性強(qiáng)；

城東區(qū)形象較差，是鄭汴落工工業(yè)走廊的東端，廠區(qū)密集，居住氛圍較差； 城南區(qū)受隴海線鐵路限制，項(xiàng)目主要集中在鐵路以北；

二、建筑規(guī)劃建議

1、對(duì)于多層的建議

——目標(biāo)客戶定位：普通廠礦工薪階層，學(xué)校、銀行、政府等職員。

——建筑風(fēng)格: 建筑外觀色彩簡潔明快，線條富于動(dòng)感，具有獨(dú)特風(fēng)格不作繁瑣的修飾，表現(xiàn)出高品質(zhì)的完美形象。

2、對(duì)于小高層的建議

——目標(biāo)客戶定位：到阜新做生意的人群，私營業(yè)主，政府領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)校、銀行、政府等中高級(jí)職務(wù)者等。

——建筑風(fēng)格：線條節(jié)奏明快，富于動(dòng)感，色彩簡潔醒目，注重細(xì)節(jié)，精雕細(xì)琢，處處彰顯明快與尊貴感。

第五部分、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?fàn)顩r

一開封市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀總結(jié)

1.城市西區(qū)吸引中高端購房者；

2.多數(shù)居民購房是以改善原有的住房條件為目的，投資購房的相對(duì)較少；

3.樓市產(chǎn)品推陳出新速度加快，低密度、親水社區(qū)成為購房者關(guān)注焦點(diǎn)； 4.開封需要進(jìn)一步積極引導(dǎo)合理的住房供應(yīng)模式和消費(fèi)模式； 5.區(qū)域供求關(guān)系仍需改善。6.價(jià)格會(huì)繼續(xù)小幅上漲

二開封市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

1.城市規(guī)劃改變房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局 2.重要基礎(chǔ)建設(shè)引導(dǎo)開發(fā)商和購房者 鄭開大道的開通，令房價(jià)和地價(jià)快速上揚(yáng)

3.大規(guī)模住宅開發(fā)將繼續(xù)，郊區(qū)化將愈加突出，城市化進(jìn)程加速 4.房地產(chǎn)開發(fā)品牌競爭更加突出

第二篇：市場營銷報(bào)告

寧波廣播電視大學(xué)開放教育

金融、工商管理專業(yè)本科

《市場營銷學(xué)》平時(shí)作業(yè)二

“蒙牛酸酸乳”在巴士在線公交液晶電視媒體廣告及其效果

調(diào)查報(bào)告

調(diào)研的樣本和測試點(diǎn)的選取方法為：調(diào)查點(diǎn)的選取覆蓋廣告所登載公車的所有線路，以使調(diào)查的樣本能分布在所有投放廣告的公交線路的范圍中；選擇人流量大繁華地區(qū)的站點(diǎn)；避免過于特殊的地點(diǎn)，以避免被訪者特點(diǎn)過于集中；調(diào)研的樣本將均勻分布在所有選取的調(diào)研點(diǎn)中。研究區(qū)域：寧波調(diào)研時(shí)間：11月15日至11月20日蒙牛酸酸乳公交車液晶視頻廣告投放效果

一：過去一個(gè)月“蒙牛酸酸乳”各類廣告?zhèn)鬟f狀況從“蒙牛酸酸乳”各類廣告的到達(dá)狀況來看，巴士在線公交車內(nèi)液晶電視廣告表現(xiàn)非常好，達(dá)到63%，僅次于家中電視媒體。二：“蒙牛酸酸乳”廣告留意狀況

三：廣告投放后對(duì)“蒙牛酸酸乳”產(chǎn)品的效果

研究發(fā)現(xiàn)，在寧波市場，從乳酸菌飲料的品牌認(rèn)知度和使用情況來看，“蒙牛酸酸乳”在該市場上屬于領(lǐng)導(dǎo)品牌。從廣告到達(dá)率來看，提示后有63%的受眾聲稱在公交車內(nèi)液晶電視上看過蒙牛酸酸乳的廣告。在看過廣告的被訪者中有68％的人表示喜歡（非常喜歡+喜歡）該廣告。廣告投放后，47%的受眾對(duì)蒙牛酸酸乳的印象變得更好，52％的受眾表示將來會(huì)更多地購買產(chǎn)品。同時(shí)，有53％的消費(fèi)者表示會(huì)向其他人推薦蒙牛酸酸乳。因此，該蒙牛酸酸乳公交車液晶電視廣告的投放，達(dá)到了提升品牌形象，促進(jìn)產(chǎn)品購買的效果。同時(shí)，廣告對(duì)目標(biāo)受眾的產(chǎn)品推薦度也起到了積極的作用。從總體廣告留意情況來看，平均留意率為63％，留意頻次為8.9次/月。從目標(biāo)受眾對(duì)廣告的回憶來看，廣告中的人物和情節(jié)的回憶率分別達(dá)到61%和48%。其中“許多人”的場景回憶率最高，接近30%；其次，畫外音“現(xiàn)在購買整箱蒙牛酸酸乳”和情節(jié)“許多人圍著蒙牛酸酸乳的箱子看”的回憶率也相對(duì)較高，分別為25％和22％。由此可見，廣告中的這些元素在幫助受眾記住該廣告起到了主要的作用。從該廣告的傳遞信息來看，61％的目標(biāo)受眾回答到了與促銷相關(guān)的信息，如“買蒙牛該產(chǎn)品就能中獎(jiǎng)”等?？傮w來說，2/3的目標(biāo)受眾表示喜歡該廣告。同時(shí)，廣告的主要訴求點(diǎn)（促銷活動(dòng)）到達(dá)情況較好。

總體來看，63％的受眾聲稱知道“蒙牛酸酸乳，音樂大獎(jiǎng)箱箱對(duì)”的促銷活動(dòng)。在所有表示認(rèn)知該促銷活動(dòng)的被訪者中，有40％的人表示非常了解/了解促銷活動(dòng)的內(nèi)容。同時(shí)，有91％的受眾能夠正確回憶促銷活動(dòng)的具體內(nèi)容?？傮w來說，受眾對(duì)該促銷活動(dòng)的認(rèn)知情況較好，并對(duì)促銷活動(dòng)的具體內(nèi)容比較了解。

第三篇：市場營銷報(bào)告（本站推薦）

金域國際營銷策劃

一、金域國際房地產(chǎn)項(xiàng)目簡介

撫順萬科金域國際，是萬科在全國的第六金域作品，是萬科在撫順繼金域藍(lán)灣之后的第二座金色產(chǎn)品。更是萬科在總結(jié)此前所有金域作品的成熟經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一次創(chuàng)作，匯聚大成，打造撫順城市核心金域生活地標(biāo)。

作為萬科金色系都市作品，萬科金域國際每到一座城市，均選擇城市核心黃金地段，占據(jù)最為稀缺的繁華與自然資源進(jìn)行開發(fā)。撫順萬科金域國際擇址撫順城市核心，順城東部腹地，位居天湖橋東，一線臨河，是撫順城市中心罕有的城市中心一線臨河項(xiàng)目。萬科金域國際占地72560㎡，建筑面積326520㎡，項(xiàng)目分三期開發(fā)，綠化率達(dá)到30%，住宅產(chǎn)權(quán)達(dá)70年。

萬科金域國際采用新都市主義現(xiàn)代建筑元素矗立渾河北岸，現(xiàn)代建筑群落融合當(dāng)代時(shí)尚經(jīng)典建筑造型，締造撫順城市核心全新生活地標(biāo)。萬科金域國際采用東方園林意境，以新中式圍合院落布局打造一步一景的都市園林，以組團(tuán)式、大體量、中式圍合為理念，構(gòu)筑城市核心難得一見的城心生活園林。

與此同時(shí)，撫順萬科金域國際立足萬科在全國的產(chǎn)品研發(fā)平臺(tái)，通過對(duì)人日常生活的洞悉，在符合北方人居習(xí)慣基礎(chǔ)上，攜萬科成熟裝修標(biāo)準(zhǔn)體系，為撫順量身定做人性化的合理家居空間，通過成熟生活創(chuàng)新系統(tǒng)，聯(lián)合國際一線戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌，以強(qiáng)大品牌保障，為業(yè)主提供拎包居住的品質(zhì)后盾。讓業(yè)主省去裝修時(shí)的煩惱，更省心、更省力、更舒適的入住。

二、項(xiàng)目區(qū)域市場分析

1.商業(yè)配套，撫順金域國際北臨順城路，西至永城街，東瞰鮑家河，是城市中心難得的一處自然繁華齊備、環(huán)境宜人的高端項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊配套成熟完善，宗地毗鄰市政府，與永安、南站商圈車程時(shí)間不足15分鐘，商業(yè)繁盛；距離宗地不足兩公里的撫順二中；勞動(dòng)公園、高爾山公園是撫順市民休閑娛樂的首選之地；另外，天湖大橋、新城路、臨江路作為城市主要干道，交通極為便利。

2.生活配套，超市：圣禾超市，公園：水岸茶樓、十里濱河公園，銀行：中國銀行，醫(yī)院：撫順市中心醫(yī)院。

3.內(nèi)部配套：萬科金域國際采用東方園林意境，以新中式圍合院落布局打造一步一景的都市園林，以組團(tuán)式、大體量、中式圍合為理念，構(gòu)筑城市核心難得一見的城心生活園林。

4.教育配套，博萊特幼兒園、大自然小學(xué)、順城區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、順城區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校高中、撫順九中、撫順二中。

5.交通配套：14路、15路、808路、20路等公交車，便捷暢達(dá)城市各大核心路段。

6.其他配套：商業(yè)：大商新瑪特、樂購、商百貨大樓、中興時(shí)代廣場、浙商商貿(mào)城、萬達(dá)廣場、王府井百貨，行政：撫順市政府、順城區(qū)政府。

三、項(xiàng)目市場分析

(一)撫順市房地產(chǎn)市場分析

2013年，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我市房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發(fā)展趨勢來看，盡管我市房地產(chǎn)市場調(diào)整比較大，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2014年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，商品房銷售價(jià)格的上漲必將帶動(dòng)土地價(jià)格上

揚(yáng)，預(yù)計(jì)漲幅在15%左右。

（二）開發(fā)商萬科對(duì)項(xiàng)目的市場影響

1.中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價(jià)值排名第一。

2.萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。

3.公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。

4.公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。

5.中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。

6.住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。

（三）項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析

萬科金域國際占地72560㎡，建筑面積326520㎡，項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期規(guī)劃6棟，戶型區(qū)間70-140平方米，綠化率達(dá)到30%，園區(qū)以琥珀、青花瓷等具有地域特色的主題，打造專屬撫順的園林景觀系統(tǒng)，從文脈上尊重人的生活習(xí)慣與生活文化，宗地北臨順城路，西至永城街，東瞰鮑家河，是城市中心難得的一處自然繁華齊備、環(huán)境宜人的高端項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊配套成熟完善，宗地毗鄰市政府，與永安、南站商圈車程時(shí)間不足15分鐘，商業(yè)繁盛；距離宗地不足兩公里的撫順二中；勞動(dòng)公園、高爾山公園是撫順市民休閑娛樂的首選之地；另外，天湖大橋、新城路、臨江路作為城市主要干道，交通極為便利。14路、15路、808路、20路等公交車，便捷暢達(dá)城市各大核心路段。

（四）項(xiàng)目的SWOT分析

1.S--優(yōu)勢（Strength）

撫順地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷，撫順市城市規(guī)劃以及城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的完善、實(shí)施，使撫順市的城市競爭力得到很大提高，房地產(chǎn)市場也將受到積極的影響；撫順居民年人均可支配收入、人均消費(fèi)支出、居民存款等指標(biāo)快速增長，撫順市居民的生活水平逐漸提高，民間資本日益充足，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一定的購買力基礎(chǔ)；沈撫同城化全面推進(jìn)，城際軌道交通全面開通，打通了連接沈撫的高上線，開通了三條公交線路，啟動(dòng)了核心區(qū)的水系工程，完成投資20億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“沈撫同城化”對(duì)撫順城市發(fā)展提供了良好的契機(jī)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，繁榮走勢，必然會(huì)導(dǎo)致人們居住意向的改變，為房地產(chǎn)也發(fā)展帶來歆的契機(jī)?，F(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房價(jià)上揚(yáng)，就是最好的實(shí)例。

2.W--劣勢（Weakness）

但是由于世界金融危機(jī)的影響程度還不明朗，預(yù)計(jì)“沈撫同城化”對(duì)撫順市土地利用的利好效果將滯后顯現(xiàn)。因此，預(yù)計(jì)土地需求減少的趨勢仍將在短期內(nèi)繼續(xù)延續(xù)。由于歷史原因，撫順作為以傳統(tǒng)重工業(yè)為主的工業(yè)城市，城市的水質(zhì)、空氣等受到了比較嚴(yán)重的污染，撫順市的居住環(huán)境受到影響，使得外埠客戶來撫順投資置業(yè)的欲望不高。

3.O--機(jī)會(huì)（Opportunity）

（1）原來的結(jié)婚等剛性需求保持不變 現(xiàn)在又多了很多改善性需求的購房，房屋需求量大大提升。

（2）撫順市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重明顯偏低，2012年～2013年房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額平均比重僅為14.3%，撫順市房地產(chǎn)開發(fā)市場尚有較大的上升空間。

（3）根據(jù)2013年撫順市政府工作報(bào)告，2013年撫順市將加快推進(jìn)渾河生態(tài)商住景觀帶建設(shè)。以“沈撫黃金帶、水岸新城區(qū)”為主題，按照總體規(guī)劃、分步實(shí)施的原則，全力打造渾河生態(tài)商住景觀帶。在渾河兩岸和沈撫城際軌道沿線，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)南站商業(yè)區(qū)北區(qū)、325庫、方曉新城、月牙島、綏化路北、將軍溝、高山路兩側(cè)等10余項(xiàng)大型綜合開發(fā)項(xiàng)目。

（4）沈撫同城化戰(zhàn)略的實(shí)施，將使得沈陽的經(jīng)濟(jì)輻射力給撫順城市土地利用帶來前所未有的利好影響。沈撫同城化標(biāo)志性項(xiàng)目沈撫城際軌道交通建設(shè)全面開工，打通了連接沈撫的高上線，開通了3條公交線路，啟動(dòng)了核心區(qū)的水系工程，完成投資20億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。企業(yè)自主冠名“沈陽”或“撫順”成為現(xiàn)實(shí)。全年招商引資簽約合同項(xiàng)目18個(gè)，總投資354億元，是上年的2.4倍。高新區(qū)工作機(jī)制進(jìn)一步理順，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，投入2.2億元完成土石方278萬立方米，為招商引資、項(xiàng)目落地創(chuàng)造了條件。

4.T---威脅（Threat）

撫順市2013年撫順市土地交易市場發(fā)展態(tài)勢明顯，出讓市場處于高速增長階段。2013年土地出讓面積達(dá)到344.14公頃。同比2012年上升122.67個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓面積如此大幅度的上升必將影響到下一年的土地出賣量及成交量，房地產(chǎn)屬于投資回報(bào)周期較長行業(yè)，資金無法快速回籠，必將導(dǎo)致第二年投資疲軟，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，目前，仍處于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期，資金的大量重組，需要相對(duì)較長的一段時(shí)期，2013年，房地產(chǎn)業(yè)投資資金減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢將受到一定的影響，同時(shí)，2013年下半年，土地成交量的相對(duì)下降，在一定程度上說明資金問題已經(jīng)對(duì)撫順市房地產(chǎn)市場構(gòu)成影響，投資者對(duì)新開發(fā)用地的取得多采取更謹(jǐn)慎的態(tài)度。

四、項(xiàng)目客戶定位分析

（一）目標(biāo)客戶群定位

1.客戶細(xì)分；

（1）根據(jù)市場調(diào)研報(bào)告中客戶調(diào)研成果，對(duì)潛在客戶群進(jìn)行細(xì)分；

（2）不同潛在客戶群的初步特征分析及其對(duì)項(xiàng)目的契合可能性；

2.目標(biāo)客群定位；

（1）目標(biāo)客群定義：具體選擇哪幾類客戶作為項(xiàng)目目標(biāo)客戶

（2）目標(biāo)客群群體特征分析年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、置業(yè)目的、職業(yè)、行業(yè)分布、區(qū)域分布

（二）目標(biāo)客戶群需求特征

1.目標(biāo)客戶群購房關(guān)注重點(diǎn)分析

（1）年齡結(jié)構(gòu)

（2）收入水平

（3）置業(yè)目的（4）職業(yè)、行業(yè)分布

（5）區(qū)域分布

2.目標(biāo)客戶群產(chǎn)品偏好分析

（1）對(duì)生活方式、生活態(tài)度的偏好

（2）對(duì)物業(yè)形態(tài)的偏好

（3）對(duì)小區(qū)布局方式的偏好

（4）對(duì)配套設(shè)施及功能的偏好

（5）對(duì)建筑風(fēng)格的偏好、對(duì)建筑立面風(fēng)格的偏好、對(duì)建筑立面材質(zhì)的敏感程度

（5）對(duì)戶型的偏好、對(duì)戶型面積、套型的偏好、對(duì)戶型功能及分布方式的偏好、對(duì)戶型附加價(jià)值的偏好、對(duì)戶型的敏感程度、對(duì)戶型景觀面的敏感程度

（6）對(duì)景觀的偏好、對(duì)軟硬景比例的偏好、對(duì)軟景類型的偏好、對(duì)硬景類型的偏好、對(duì)景觀風(fēng)格的偏好

（7）對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的偏好、對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)敏感因素的排序

（8）對(duì)公共空間的偏好、對(duì)公共空間功能需求的敏感因素排序、對(duì)公共空間風(fēng)格的偏好、對(duì)公共空間材質(zhì)的敏感程度

（9）對(duì)物業(yè)服務(wù)的偏好、對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的敏感因素排序、對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格承受程度

（三）目標(biāo)客戶群價(jià)格承受能力

1.目標(biāo)客戶群單價(jià)接受程度；

2.目標(biāo)客戶群總價(jià)接受程度；

3.目標(biāo)客戶群付款方式選擇

4.目標(biāo)客戶群首付及按揭比例選擇

五、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位

（一）定價(jià)策略

在市場營銷組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問題，最常見的弊病是：定價(jià)過于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場調(diào)整價(jià)格。

1.以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價(jià)。成本導(dǎo)向定價(jià)法。

2.競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

（1）隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。

（2）競爭價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競爭的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競爭者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

3.“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。

4.折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。

5.差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。

6.心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。

7.采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。

8.使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費(fèi)用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。

9.減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。

（二）價(jià)格控制

房地產(chǎn)營銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。

價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。

價(jià)格的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。

價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第一種情況是價(jià)格下調(diào)；第二種情況是價(jià)格做空；第三種情況是升值太快缺少價(jià)格空間。

（三）付款方式

1.一次性付款9.7折

2.商貸9.8折

3.公積金貸款9.9折

4.月供：1000-2000元

5.首付：3-10萬；

六、房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略

（一）促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

1.廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：

（1）商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

（2）產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。

（3）產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。

2.房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

3.人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

（二）渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩

種。

1.開發(fā)商自行銷售

由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費(fèi)愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：

（1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠(yuǎn)作，他們有自己專門的市場推銷隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開發(fā)的項(xiàng)目有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。

（2）房地產(chǎn)市場上揚(yáng)，開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價(jià)格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對(duì)容易，開發(fā)公司要自行銷售。

（3）當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確的銷售對(duì)象時(shí)，也無需再委托租售代理。

2.委托銷售代理

銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動(dòng)主要為開發(fā)商帶來的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為此所支付的費(fèi)用如售價(jià)提高、出售期短，經(jīng)濟(jì)效益是可觀的。

房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢、銷售渠道多的優(yōu)勢、專職銷售人員多的優(yōu)勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

第四篇：市場營銷課業(yè)報(bào)告

市場營銷課業(yè)報(bào)告

一、關(guān)于小吃行業(yè)發(fā)展前景的分析具體如下：

（1）市場機(jī)會(huì)

中華小吃歷史悠久，品種繁多，承載著中華民族幾千年的飲食文化，傳遞著各地的風(fēng)土人情；特別是近年來，中華大地上各色的風(fēng)味小吃正以星火燎原之勢，紅遍著大江南北。感受各地小吃的不同口味、不同吃法、不同情趣的吃文化，也就成為如今的時(shí)尚潮流。每到一個(gè)城市，其小吃街一定人滿為患，逛街吃小吃，好吃不貴又好玩，體會(huì)的是那一種氛圍。

根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)組織一篇最新的研究報(bào)告表明，餐飲服務(wù)業(yè)的增長率很高，在該報(bào)告中被稱作“打破知識(shí)經(jīng)濟(jì)神話的反例”并將餐飲業(yè)列入新千年將蓬勃發(fā)展的15類熱門行業(yè)之一；國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測未來五年最具前途的九大行業(yè)，快餐業(yè)和休閑業(yè)占據(jù)二個(gè)席位；休閑餐飲是21世紀(jì)餐飲業(yè)的發(fā)展方向，其市場前景，行業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)餐飲；“民以食為天，百業(yè)餐飲為王！”餐飲業(yè)是一個(gè)永遠(yuǎn)充滿活力的行業(yè)。餐飲業(yè)消費(fèi)總額達(dá)5000億元，并且持續(xù)以每年20%的增幅增長。目前連鎖經(jīng)營將成為餐飲業(yè)主攻方向 “麥當(dāng)勞”、“肯德基”在世界遍地開花的經(jīng)驗(yàn)，使國內(nèi)餐飲業(yè)也看到了連鎖經(jīng)營的種種好處，將連鎖經(jīng)營作為主攻方向。連鎖經(jīng)營是餐飲業(yè)發(fā)展的方向，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已成為餐飲業(yè)普遍 應(yīng)用的經(jīng)營方式和組織形式，顯示出強(qiáng)大的生命力和發(fā)展?jié)摿?。所以?yīng)該充分利 用連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢，大力

推進(jìn)餐飲連鎖和快餐連鎖，力爭經(jīng)過5年的努力，初步 確定連鎖經(jīng)營在餐飲中的主體地位。小吃是蓬勃發(fā)展的熱門行業(yè),經(jīng)營者應(yīng)該抓住機(jī)遇,通過規(guī)范化運(yùn)營,科學(xué)化經(jīng)營發(fā)展壯大,促進(jìn)小吃做大做強(qiáng)，更好的將正宗各種風(fēng)味小吃技術(shù)推廣到全國各地。

商業(yè)投資常規(guī)的運(yùn)作 投入和產(chǎn)出成正比,裝修與檔次成正比,獨(dú)特策劃創(chuàng)意使50％的裝修資金達(dá)到100％的裝修效果,復(fù)合經(jīng)營的理念使60％的設(shè)備投資達(dá)到100％的出品能力,營業(yè)時(shí)段的延伸使50％的營業(yè)面積達(dá)到120％的營業(yè)額設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)量化的工藝流程使70％的人力資源完成100％的營業(yè)目標(biāo).通過這種差異化定位,將營業(yè)高峰期變成4個(gè)或6個(gè)及更多.由此可看出餐飲行業(yè)的經(jīng)營其實(shí)很容易,只要選對(duì)項(xiàng)目,堅(jiān)定信念,一次的投資可能讓您受益終身。

第五篇：市場營銷可行性報(bào)告

豐縣蘇魯豫皖邊界農(nóng)貿(mào)蔬菜果品交易批發(fā)

市場營銷可行性報(bào)告

一、概述

豐縣蘇魯豫皖邊界農(nóng)貿(mào)果蔬批發(fā)市場是一個(gè)集農(nóng)貿(mào)、蔬菜、果品、餐飲、冷庫、倉儲(chǔ)等行業(yè)為一體的現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的批發(fā)市場。項(xiàng)目總投資5038萬元，其中建設(shè)投資5030萬元。

自20世紀(jì)90年代以來，發(fā)展現(xiàn)代物流得到中央領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。中央領(lǐng)導(dǎo)以及各級(jí)政府官員在各種會(huì)議上發(fā)表了對(duì)流通、物流發(fā)展的許多重要講話，從培育國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)流通現(xiàn)代化的角度提出要大力發(fā)展現(xiàn)代物流，提高物流的現(xiàn)代化水平。中央有關(guān)部委也分別針對(duì)發(fā)展現(xiàn)代物流出臺(tái)了相關(guān)的政策和規(guī)定。《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》中明確提出了現(xiàn)代物流發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，要求積極培育現(xiàn)代物流服務(wù)市場；努力營造現(xiàn)代物流發(fā)展的宏觀環(huán)境；繼續(xù)加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)；廣泛采用先進(jìn)信息技術(shù)，加快科技創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；加快對(duì)外開放步伐，學(xué)習(xí)借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；加強(qiáng)人才建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合；繼續(xù)深入研究探索，不斷適應(yīng)現(xiàn)代物流的發(fā)展。

豐縣地處江蘇省西北部、蘇魯豫皖四省交界，屬于蘇北經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。近年來，在我省加快蘇北經(jīng)濟(jì)發(fā)展、蘇南蘇北掛鉤合作等政策支持下，在豐縣全面實(shí)施“工業(yè)興縣、富民優(yōu)先、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展”四大發(fā)展戰(zhàn)略，地區(qū)經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷優(yōu)化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了顯著提高。2008年，豐縣全縣地區(qū)生 產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)100.02 億元，財(cái)政總收入12.1億元，其中一般預(yù)算收入完成5.3 億元；農(nóng)民人均純收入5724元，連續(xù)三年增幅超過10%。全縣服務(wù)業(yè)完成增加值32.82億元，同比增長16.8%，超出總體經(jīng)濟(jì)增長速度2.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)零售業(yè)增長18.3％，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增長14.1％，住宿餐飲業(yè)增長10.9％，房地產(chǎn)業(yè)增長19.7%，其他營利性服務(wù)業(yè)增長16.9％。全縣服務(wù)業(yè)增加值在GDP 中的比重為32.8％，同比提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

從豐縣商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，由于原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，盡管近幾年發(fā)展速度很快，但還存在著市場檔次不高、交易方式比較原始、質(zhì)量衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和市場檢驗(yàn)檢測體系尚未建立、市場信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后、鮮活商品儲(chǔ)藏和運(yùn)銷能力嚴(yán)重不足等問題。導(dǎo)致區(qū)域優(yōu)勢得不到應(yīng)有的發(fā)揮，因此加快建立現(xiàn)代化的流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，保證居民消費(fèi)質(zhì)量和安全，提高農(nóng)產(chǎn)品的競爭力，這不僅是徐州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的要求。

該項(xiàng)目在依托和利用豐縣及周邊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)，充分利用豐縣地處四省交接的區(qū)位優(yōu)勢，利用原市場良好的信譽(yù)和遍及全國各地的業(yè)務(wù)渠道將園區(qū)建設(shè)成集倉儲(chǔ)、配送、商務(wù)、信息、農(nóng)副產(chǎn)品展示、檢測檢驗(yàn)、物業(yè)管理等功能為一體的大型綜合市場。本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)加速形成區(qū)域大儲(chǔ)藏、大商貿(mào)、大流通的新格局，進(jìn)一步擴(kuò)大我市農(nóng)副產(chǎn)品的流通將起到重要作用，對(duì)帶動(dòng)整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品流通的大發(fā)展具有重要意義。

二、市場分布及功能設(shè)置

該市場位于江蘇省豐縣南外環(huán)路以南，西城南路以東，總占地面積 91.8畝（61200平方米）總建筑面積 37998平方米，主要包括：門面房、交易大棚、辦公房、冷庫及信息系統(tǒng)、果蔬監(jiān)測系統(tǒng)。其中： 門面18334 m2；大棚6321 m2；辦公3970 m2；冷庫 1819 m2 ；糧食交易區(qū)3654 m2；干鮮交易區(qū)3420 m2 ；垃圾中轉(zhuǎn)站 96 m2；公廁240 m2 ；門衛(wèi)144 m2。

三、市場定位目標(biāo)

1、優(yōu)勢

豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經(jīng)116°21′15″-116°52′03″，北緯34°24′25″-34°56′27″之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶。北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺(tái)縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1450.2平方公里，南北長約59.2 公里，東西寬約46.6 公里。受發(fā)達(dá)的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射以及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的帶動(dòng)，具有明顯的東出西聯(lián)、南北對(duì)接、雙向開拓、梯度推進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

依托徐州具有交通區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)域中心城市優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信息服務(wù)優(yōu)勢，有巨大的消費(fèi)市場和輻射能力，以及大量的生產(chǎn)基地。

該市場能夠緊緊圍繞建立現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，保證居民地消費(fèi)質(zhì)量和安全，提高農(nóng)產(chǎn)品的競爭力這一中心，同時(shí)也擴(kuò)大了社會(huì)就 業(yè)。因此受到了豐縣政府的高度重視，并提供了大量的優(yōu)惠政策，包括土地使用開發(fā)建設(shè)政策，經(jīng)營優(yōu)惠政策等。

2、消極因素

2.1 市場體系不完善，營銷隊(duì)伍發(fā)展緩慢。

全縣果蔬市場建設(shè)滯后，果蔬主產(chǎn)區(qū)的批發(fā)市場標(biāo)準(zhǔn)化程度比較低，配套設(shè)施不完善，市場主體流通作用沒有充分發(fā)揮；鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)產(chǎn)品綜合市場基礎(chǔ)設(shè)施簡陋，管理不規(guī)范，隨街就市現(xiàn)象普遍；果蔬營銷中介服務(wù)組織和各類合作經(jīng)營組織發(fā)展緩慢，農(nóng)產(chǎn)品中間流通環(huán)節(jié)多，大多數(shù)中介組織不健全，運(yùn)營不正常，組織化程度低。加之，果蔬營銷隊(duì)伍管理缺乏系統(tǒng)的操作規(guī)程，從業(yè)者的文化素質(zhì)層次不齊，營銷商之間相互拆臺(tái)，爭相壓級(jí)壓價(jià)、欺行霸市，導(dǎo)致欺商傷農(nóng)事件時(shí)有發(fā)生。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，果蔬營銷企業(yè)發(fā)展滯后。

近年來，縣上制定出臺(tái)了許多扶持果蔬產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，有力地促進(jìn)了果蔬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，但由于我縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，歷史欠帳多，基礎(chǔ)建設(shè)緩慢，尤其是在果蔬產(chǎn)區(qū)灌溉、鄉(xiāng)村田間道路、產(chǎn)區(qū)環(huán)境治理和市場體系建設(shè)等方面投入不足，發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。果蔬營銷企業(yè)發(fā)展滯后，現(xiàn)有的企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，設(shè)備和技術(shù)比較落后，產(chǎn)品營銷能力低，儲(chǔ)藏保鮮、加工包裝、運(yùn)輸販運(yùn)能力有限，產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條短，輻射帶動(dòng)能力差，從一定程度上制約了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。

2.3 誠信意識(shí)不強(qiáng)，訂單履約率低。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和營銷方面，由于部分群眾信用觀念不強(qiáng)，片面追求果蔬生產(chǎn)的高產(chǎn)量和銷售的高價(jià)位，執(zhí)行農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格，沒有認(rèn)真履行訂單生產(chǎn)和果蔬營銷條款，影響了果蔬品質(zhì)和銷售。個(gè)別農(nóng)產(chǎn)品營銷企業(yè)誠信意識(shí)較差，雖簽訂了生產(chǎn)購銷合同，但沒有認(rèn)真履行合同購銷條款，農(nóng)產(chǎn)品銷售過程中存在坑農(nóng)傷農(nóng)現(xiàn)象，致使訂單生產(chǎn)和營銷履約率低，訂單作用發(fā)揮不充分。

2.4 服務(wù)體系不夠健全，信息、資金、技術(shù)等配套服務(wù)不相適應(yīng)。

豐縣屬于蘇北貧困縣，交通、市場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，體系不健全，中介服務(wù)組織不完善，資金、人才、技術(shù)、信息等市場要素缺乏，“公司+基地+農(nóng)戶”、“公司+協(xié)會(huì)+農(nóng)戶”的生產(chǎn)經(jīng)營模式還不健全，企業(yè)與農(nóng)戶之間“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益均沾”的利益共同體尚未完全形成，從一定程度上影響了果蔬的生產(chǎn)營銷和效益。

2.5 外地客戶獨(dú)控產(chǎn)品營銷市場。我縣所產(chǎn)的果蔬產(chǎn)品中，外地客戶基本獨(dú)控果蔬產(chǎn)品收購，成為買方市場。收購數(shù)量、價(jià)格、質(zhì)量等均由客戶說了算。這樣，市場風(fēng)險(xiǎn)則全由賣方（種植戶）承擔(dān)。同時(shí)，農(nóng)戶還要承擔(dān)壓價(jià)、嚴(yán)質(zhì)、限量等不公平的交易風(fēng)險(xiǎn)。最終導(dǎo)致農(nóng)戶不能獲得更好的收益。

2.6 營銷市場不規(guī)范。一是市場環(huán)境不好，存在強(qiáng)買強(qiáng)賣，壓 5 級(jí)壓價(jià)、秩序混亂的現(xiàn)象。收購環(huán)境不好的市場不但難以吸引客戶，銷售戶也因客戶以限收、拒收，壓價(jià)相報(bào)復(fù)而成為最大受害者。二是分散市場太多。存在亂擺亂放，亂設(shè)攤點(diǎn)，由于占道經(jīng)營、無序管理，給當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、交通、治安等帶來了不良影響，嚴(yán)重影響城市形象。

總之，從豐縣商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，由于原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，盡管近幾年發(fā)展速度很快，但還存在著市場檔次不高、交易方式比較原始、質(zhì)量衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和市場檢驗(yàn)檢測體系尚未建立、市場信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后、鮮活商品儲(chǔ)藏和運(yùn)銷能力嚴(yán)重不足等問題。導(dǎo)致區(qū)域優(yōu)勢得不到應(yīng)有的發(fā)揮，因此加快建立現(xiàn)代化的流通體系，降低流通成本，提高流通效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，保證居民消費(fèi)質(zhì)量和安全，提高農(nóng)產(chǎn)品的競爭力，這不僅是徐州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的要求。

四、營銷對(duì)策

我縣發(fā)展果蔬流通產(chǎn)業(yè)，雖存在上述種種制約因素，但通過采用一系列對(duì)路的措施，這些制約因素是可以轉(zhuǎn)變的。在總的對(duì)策上，應(yīng)以”市場”做為各項(xiàng)行動(dòng)的指導(dǎo)思想，做到“產(chǎn)量看市場、宣傳拓市場、質(zhì)量占市場、龍頭促市場、政策護(hù)市場”。

為了打造果豐縣蔬綠色無公害果蔬名牌，將綠色無公害果蔬產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)做久，推進(jìn)品牌化營銷，構(gòu)建“市場牽龍頭、龍頭連基地、基地帶農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化模式，加快果蔬進(jìn)入國內(nèi)外市場步伐，促進(jìn)全縣果蔬產(chǎn)業(yè)跨越式高效發(fā)展。在具體的對(duì)策上，應(yīng)首先做到： 1.加快培育果蔬品牌，充分發(fā)揮綠色品牌效應(yīng)。

牌綠色無公害果蔬商標(biāo)是果蔬進(jìn)入市場的通行證，也是擴(kuò)大市場占有率的法寶和利器。首先要教育和引導(dǎo)干部群眾牢固樹立品牌意識(shí)，加快充實(shí)和完善有關(guān) 商標(biāo)使用制度，推行貼標(biāo)制度和編碼制度。管理好、使用好果蔬商標(biāo)。第二要充分發(fā)揮縣龍頭企業(yè)帶動(dòng)作用，帶頭培育無公害果蔬商標(biāo)，進(jìn)一步提高果蔬品質(zhì)，真正把綠色無公害果蔬品牌打響，用品牌開拓占領(lǐng)市場。2.加強(qiáng)市場建設(shè)，筑牢營銷基礎(chǔ)。

第一要加強(qiáng)市場設(shè)施建設(shè)。按照“誰建設(shè)、誰管理、誰受益”的原則，大力吸收民間資本參與農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)好豐縣蘇魯豫皖邊界農(nóng)貿(mào)果品蔬菜交易批發(fā)市場，完善市場基礎(chǔ)設(shè)施，放開搞活市場流通。第二要規(guī)范市場秩序。在果蔬銷售旺季，全面開通綠色通道，集中開展市場整頓活動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范市場運(yùn)營秩序，嚴(yán)厲打擊欺行霸市、壓價(jià)壓級(jí)的人和事。第三完善信息等各項(xiàng)服務(wù)，三是要提供營銷信息。在果蔬主產(chǎn)區(qū)和交通要道設(shè)立果蔬營銷信息公布欄，果蔬銷售季節(jié)隨時(shí)公布全國各大中城市果蔬市場信息和我縣果蔬品種、貨源、市場價(jià)格和運(yùn)輸車輛等情況，為外地客商和菜農(nóng)提供產(chǎn)銷信息。促進(jìn)市場流通，形成產(chǎn)品集散、信息發(fā)布和價(jià)格指導(dǎo)中心，打造農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)，促進(jìn)市場健康發(fā)展，提高市場的綜合服務(wù)功能。3.加大宣傳推介，開拓占領(lǐng)市場。在縣內(nèi)各出境路口及果蔬生產(chǎn)重點(diǎn)村建立標(biāo)示牌，宣傳推介豐縣綠色無公害果蔬；充分發(fā)揮“中國豐縣網(wǎng)”、“果都網(wǎng)”、豐縣廣播電視等宣傳媒體作用，通過制發(fā) 網(wǎng)訊、發(fā)布生產(chǎn)信息、反饋市場信息等形式，及時(shí)向外宣傳我縣果蔬的品種、數(shù)量、品質(zhì)和供貨信息，發(fā)展電子商務(wù)，推行訂單銷售。同時(shí)，加強(qiáng)與省內(nèi)外大中專院校的聯(lián)系與合作，宣傳推介豐縣果蔬，提高知名度，擴(kuò)大營銷額。

4.加強(qiáng)營銷隊(duì)伍建設(shè)，健全銷售網(wǎng)絡(luò)。圍繞建立大流通格局，按照專業(yè)化生產(chǎn)、社會(huì)化服務(wù)的要求，從政策與制度上積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民建立自我組織、自我管理、自我服務(wù)的各類專業(yè)合作社和果蔬專業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)展壯大營銷隊(duì)伍，鼓勵(lì)他們?nèi)胱」吲l(fā)市場。同時(shí)加強(qiáng)隊(duì)伍管理，全面實(shí)行經(jīng)紀(jì)人資格制度和持證上崗制度，規(guī)范營銷商和經(jīng)紀(jì)人的營銷行為，開展職業(yè)道德、市場營銷等專業(yè)技能培訓(xùn)，提高營銷商的綜合素質(zhì)。進(jìn)一步加強(qiáng)與大中城市營銷商的聯(lián)系與合作，加快建立綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品超市和直銷站點(diǎn)，大力發(fā)展?fàn)I銷代理商，不斷完善服務(wù)體系，健全營銷網(wǎng)絡(luò)，鞏固原有營銷網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)展新的營銷站點(diǎn)，開拓市場，促進(jìn)銷售。

5.發(fā)展壯大龍頭企業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐。圍繞果蔬深加工，繼續(xù)加大招商引資力度，以企業(yè)和項(xiàng)目為載體，充分利用豐縣地域和已有品牌優(yōu)勢，通過內(nèi)引外聯(lián)，吸引省內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)投資興業(yè)，開發(fā)果蔬產(chǎn)業(yè)的邊緣產(chǎn)業(yè)、附帶產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，做大特色產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

6.完善服務(wù)體系，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。第一要認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境。在稅費(fèi)減負(fù)、小額貸款、營銷資格申請(qǐng)等方面加大政策落實(shí)力度，用好、用活、用足政策，促進(jìn)果蔬營銷。第二圍繞農(nóng)業(yè)“四化”目標(biāo)，實(shí)施“科教興農(nóng)”戰(zhàn)略，按照市場要求抓好標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。依托果蔬專家大院、縣農(nóng)技中心和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技站等陣地，積極開展果蔬標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和藏儲(chǔ)、運(yùn)輸和營銷等知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人和營銷商的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)意識(shí)。第三要實(shí)行經(jīng)紀(jì)人、運(yùn)銷商信用等級(jí)制度。加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人和運(yùn)銷商的管理，推行信用等級(jí)制度，及時(shí)發(fā)布經(jīng)紀(jì)人和營銷商的信用等級(jí)、供需信息、聯(lián)系電話和監(jiān)督電話等信息，接受群眾監(jiān)督，促進(jìn)果蔬營銷，使豐縣果蔬產(chǎn)銷兩旺暢銷國內(nèi)外，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，促進(jìn)農(nóng)民增收。

7.創(chuàng)新管理方式 服務(wù)是美國蔬菜水果批發(fā)市場內(nèi)部管理的主要內(nèi)容，具體表現(xiàn)為：（1）、出租交易檔位給固定的批發(fā)商。批發(fā)商相對(duì)固定，交易檔位一般不能自行轉(zhuǎn)讓，只有在經(jīng)營狀況不好時(shí)才能被其他批發(fā)商兼并；（2）、為批發(fā)商提供運(yùn)輸服務(wù)，主要是提供運(yùn)輸車輛；（3）、負(fù)責(zé)建筑物維修；（4）、負(fù)責(zé)市場環(huán)境衛(wèi)生管理，組織清潔工人清理市場及周圍的廢棄物和垃圾；（5）、負(fù)責(zé)市場的保安工作，維護(hù)市場內(nèi)的治安。（6）、加強(qiáng)市場信息的采集，加工處理、預(yù)測和發(fā)布工作。

批發(fā)市場的交易活動(dòng)全然由批發(fā)商自己決定，進(jìn)貨對(duì)象、進(jìn)貨渠道、經(jīng)營方式和交易方式也都由批發(fā)商自由選擇。市場一般在清晨2時(shí)至上午10時(shí)交易，方式一般為面對(duì)面的議價(jià)交易。前一天的成交價(jià)是當(dāng)天交易的重要參考價(jià)。有時(shí)也采用電話預(yù)約。用戶按所需產(chǎn)品的種類、數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，通過電話向批發(fā)商詢價(jià)、訂貨，成交后由批發(fā) 商送貨。

8.制定正確的市場營銷策略

（1）、市場拓展策略，果蔬批發(fā)市場應(yīng)采取逐步推進(jìn)的市場拓展策略。（2）、整合的產(chǎn)品宣傳策略，一方面指要將廣告、常規(guī)促銷、其它促銷、人員推銷同鋪貨甚至公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合,充分利用它們各自的宣傳、銷售、引導(dǎo)等作用,做到互相促進(jìn)、互相補(bǔ)充、互相提高；另一方面則是指宣傳促銷的立體化和規(guī)模效應(yīng)。（3）、全面的“農(nóng)戶+市場+經(jīng)銷商”關(guān)系策略 以正確的心態(tài)去思考和處理“農(nóng)戶+市場+經(jīng)銷商”關(guān)系,進(jìn)行綜合的評(píng)估,有時(shí)放棄一點(diǎn)眼前的利益也是值得的事情。以穩(wěn)定的質(zhì)量等保證對(duì)消費(fèi)者的信譽(yù)，搞好服務(wù)工作，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)銷商和市場的服務(wù)工作,如協(xié)助經(jīng)銷商鋪貨,指導(dǎo)經(jīng)銷商操作,解決經(jīng)銷商遇到的問題,及時(shí)提供市場所需的各種宣傳促銷品等,通過服務(wù)使經(jīng)銷商獲取利潤,以提高經(jīng)銷商的信心。

9.制定切實(shí)可行的營銷方案 本項(xiàng)目營銷方案采用內(nèi)銷與外銷相結(jié)合、“現(xiàn)貨”與“期貨”相結(jié)合、儲(chǔ)存與加工相結(jié)合、銷路與生產(chǎn)相結(jié)合、基地與合作社相結(jié)合、市場與農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人相結(jié)合等一系列的原則。作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系中的農(nóng)產(chǎn)品市場，就應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用其特有的工作機(jī)制，大量掌握農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)需求動(dòng)態(tài)，廣泛尋求農(nóng)產(chǎn)品需求客戶。通過以上營銷方案的有效服務(wù)，使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者能夠放心地進(jìn)行定向生產(chǎn)，保證農(nóng)產(chǎn)品市場的繁榮和滿足社會(huì)的需求。

五、市場分析

1、市場供求現(xiàn)狀及前景分析 目前，豐縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，并成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長的主要貢獻(xiàn)來源。2007 年徐州地區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值246 億元，蔬菜種植面積258.84 公頃，蔬菜總產(chǎn)量759.33 萬噸，水果總產(chǎn)量98.95萬噸。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)由單一糧食生產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)多元高效種植轉(zhuǎn)變、向農(nóng)林牧副漁全面發(fā)展轉(zhuǎn)變。

市場與生產(chǎn)基地對(duì)接，項(xiàng)目立足當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品資源及豐縣地 理位置的優(yōu)勢，合作基地覆蓋到淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)多個(gè)地域，有充足的 市場供應(yīng)作為保障。

2、市場競爭優(yōu)勢分析

豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經(jīng)116°21′15″-116°52 ′03″，北緯34°24′25″-34°56′27″之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶。北與山東省的金 鄉(xiāng)、魚臺(tái)縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1450.2平方公里，南北 長約59.2 公里，東西寬約46.6 公里。受發(fā)達(dá)的長江三角洲經(jīng)濟(jì) 區(qū)的輻射以及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的帶動(dòng)，具有明顯的東出西 聯(lián)、南北對(duì)接、雙向開拓、梯度推進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿艽?。徐州具有交通區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)域中心城市優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信 息服務(wù)優(yōu)勢，有巨大的消費(fèi)市場和輻射能力，以及大量的生產(chǎn)基 地。

該項(xiàng)目能夠緊緊圍繞建立現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品流通體系，降低 流通成本，提高流通效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，保證 居民地消費(fèi)質(zhì)量和安全，提高農(nóng)產(chǎn)品的競爭力這一中心，同時(shí)也 擴(kuò)大了社會(huì)就業(yè)。因此受到了豐縣政府的高度重視，并提供了大 量的優(yōu)惠政策，包括土地使用開發(fā)建設(shè)政策，經(jīng)營優(yōu)惠政策等。

六、項(xiàng)目組織與管理

本項(xiàng)目營運(yùn)期定員50 人，包括經(jīng)理、管理人員、營銷人員后勤服務(wù)人員，其中，管理人員40 人，營銷人員3 人，后勤服務(wù)人員7人。

1.在工程管理方面，嚴(yán)格按照國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，確保工程質(zhì)量。

2.在勞動(dòng)管理方面，實(shí)施崗位責(zé)任制、目標(biāo)考核、績效考核制度，均根據(jù)崗位責(zé)任大小，確定與勞動(dòng)報(bào)酬、福利待遇掛鉤的考核目標(biāo)，根據(jù)員工工作任務(wù)完成情況，確定職務(wù)工資、獎(jiǎng)金、福利的升降，同時(shí)實(shí)行勞動(dòng)竟崗制度。

3.在經(jīng)營管理方面，公司確定經(jīng)營部門的年?duì)I業(yè)額，經(jīng)營管理人員的工資薪金收入隨定額指標(biāo)完成情況機(jī)動(dòng)，實(shí)行人員勞動(dòng)報(bào)酬與經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制。

七、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目總體實(shí)施進(jìn)度為2年，自2009年02月至2011年01月。具體實(shí)施進(jìn)度如下：

2009年02月項(xiàng)目前期手續(xù)辦理；

2009年03月～04月，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)； 2009年05月～2010年08月，土建工程施工； 2010年06月～2010年12月，設(shè)備訂貨及安裝； 2011年01月，竣工驗(yàn)收。

八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場價(jià)格體系，進(jìn)行盈利能力分析和償債能力分析，考察項(xiàng)目的獲利能力和償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

本項(xiàng)目貼現(xiàn)率為8％，項(xiàng)目計(jì)算期為10年。

2、營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算（1）營業(yè)收入

項(xiàng)目建成后，正常年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1780萬元（2）營業(yè)稅金及附加

項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅89 萬元，城建稅6 萬元，教育費(fèi)附加4萬元。營業(yè)稅金及附加合計(jì)為99 萬元。

3、總成本及經(jīng)營成本估算（1）項(xiàng)目總成本估算 ①職工工資及福利費(fèi)

本項(xiàng)目定員50人，年工資福利費(fèi)為143萬元 ②燃料動(dòng)力費(fèi) 每年按150萬元計(jì)算 ③修理費(fèi)用

按按固定資產(chǎn)原值的0.2％計(jì)提 年修理費(fèi)用為8 萬元 ④折舊及攤銷

建筑物折舊年限按30 年計(jì)算，殘值率按10%計(jì)算，備折舊年限按10年計(jì)算，殘值率按5%計(jì)算，年折舊費(fèi)為172萬元無形資產(chǎn)攤銷按10 年計(jì)算，其他資產(chǎn)攤銷按5 年計(jì)算，年攤銷費(fèi)用為165萬元

⑤其他費(fèi)用（管理費(fèi)用）每年按28萬元計(jì)算 年總成本費(fèi)用為774萬元。

（2）經(jīng)營成本估算 項(xiàng)目年經(jīng)營成本為329萬元。

根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算結(jié)果，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為16.07%，大于基準(zhǔn)收益率8％；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）為2409萬元；投資回收期為7.27年（含建設(shè)期）。項(xiàng)目可行。

九、社會(huì)效益分析

（一）、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營

1、壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整

分析市場建成后將成為豐縣及周邊縣市的農(nóng)副產(chǎn)品集散的骨干市場，是經(jīng)銷農(nóng)副產(chǎn)品的主渠道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。項(xiàng)目建成后將有效地推進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通系統(tǒng)的發(fā)展，豐富城鄉(xiāng)市場農(nóng)副產(chǎn)品類型和供應(yīng)數(shù)量，對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，將起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。

2、建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展等 本項(xiàng)目的上游產(chǎn)業(yè)為果蔬農(nóng)作物的種植業(yè)等；下游產(chǎn)業(yè)為果蔬加工業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)。項(xiàng)目建成后與生產(chǎn)基地對(duì)接，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)興辦特色化無公害農(nóng)產(chǎn)品，開發(fā)名特優(yōu)新農(nóng)產(chǎn)品基地，實(shí)現(xiàn)連片開發(fā)和規(guī)模種植。做到“農(nóng)戶+基地+倉儲(chǔ)+配送”的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代化物流新格局。

本項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可帶動(dòng)20 萬農(nóng)戶，可為社會(huì)批發(fā)、零售業(yè)創(chuàng)造約5億元的交易額，使這些產(chǎn)業(yè)得到協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、輻射帶動(dòng)能力分析

（1）項(xiàng)目單位與農(nóng)戶利益聯(lián)結(jié)機(jī)制

本項(xiàng)目通過建立規(guī)模化農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，充分發(fā)揮帶動(dòng)作用，為廣大農(nóng)戶及農(nóng)產(chǎn)品銷售經(jīng)紀(jì)人提供專業(yè)化的流通市場，加速新品種開發(fā)推廣，實(shí)現(xiàn)上中下游產(chǎn)業(yè)結(jié)合和龍頭企業(yè)與農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)的體系，公司專門設(shè)有技術(shù)咨詢和投訴電話，獎(jiǎng)勵(lì)提出有價(jià)值建設(shè)的用戶。園區(qū)與農(nóng)戶訂立交易合同，從而達(dá)到保護(hù)農(nóng)民利益，促進(jìn)農(nóng)民增收，調(diào)優(yōu)和提升農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與農(nóng)戶“雙贏”。

（2）帶動(dòng)基地

項(xiàng)目立足當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品資源及徐州地理位置的優(yōu)勢，推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)覆蓋到全國多個(gè)地域，形成中心樞紐優(yōu)勢。本項(xiàng)目的輻射范圍為蘇北地區(qū)及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，帶動(dòng)基地180家，地區(qū)遼闊、人口眾多。

（3）帶動(dòng)農(nóng)戶

項(xiàng)目營運(yùn)期內(nèi)將通過園區(qū)建立的流通平臺(tái)，搞好新品種宣傳推 廣，利用中外合資企業(yè)享有的各項(xiàng)政策優(yōu)惠條件和物流服務(wù)集散地的功能，每年可帶動(dòng)眾多農(nóng)戶從事農(nóng)產(chǎn)品購銷儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)。直接帶動(dòng)農(nóng)戶20萬戶。間接和示范帶動(dòng)農(nóng)戶40萬戶。

（二）、農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效評(píng)價(jià)

1、農(nóng)民增收

蘇北地區(qū)在全國的果蔬業(yè)中有著舉足輕重的地理位置，因此能有效地帶動(dòng)周邊果蔬業(yè)提高經(jīng)濟(jì)收入。可帶動(dòng)眾多農(nóng)戶從事農(nóng)產(chǎn)品購銷儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)，直接增加農(nóng)戶收入總額約4000 萬元，間接增加農(nóng)戶收入總額約5000萬元，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)就業(yè)人口約1萬人。

2、農(nóng)業(yè)增效

項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品購銷儲(chǔ)運(yùn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，豐富城鄉(xiāng)市場果蔬產(chǎn)品類型和供應(yīng)數(shù)量，對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營都將起到積極的作用。

（1）有利于提高我市及周邊地區(qū)農(nóng)村整體果蔬種植業(yè)的技術(shù)和水平。

通過投入精干的技術(shù)隊(duì)伍，就國內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌果蔬產(chǎn)品如何出口分基地進(jìn)行培訓(xùn)；市場計(jì)劃高薪招聘果蔬方面的培育技術(shù)專家，就種植技術(shù)每年組織5-6 次培訓(xùn)，累計(jì)培訓(xùn)人員可達(dá)500余人。

（2）是有利于促進(jìn)果蔬產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)果蔬種植及流通業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

通過供求杠桿的作用增加優(yōu)勢產(chǎn)品供應(yīng)量，從而促進(jìn)某些優(yōu) 質(zhì)單品種植規(guī)模的增長。有利于果蔬產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整適應(yīng)人們對(duì)優(yōu)質(zhì)果蔬產(chǎn)品的消費(fèi)需求。

（3）有利于農(nóng)村勞動(dòng)加轉(zhuǎn)移，將增加農(nóng)村就業(yè)人口10000人，為農(nóng)民提供就業(yè)崗位和增收門路。

（4）有利于促進(jìn)果蔬產(chǎn)品種植業(yè)、加工業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村的繁榮發(fā)展。

（三）、對(duì)比分析

項(xiàng)目建設(shè)前，交易基礎(chǔ)設(shè)施落后，信息滯后，徐州周邊地區(qū)及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)戶戶均收入18000元，人均收入3600元。隨著我國種植業(yè)及流通業(yè)溶入世界經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，種植技術(shù)及流通體系將日益專業(yè)化、規(guī)模化、科學(xué)化。

項(xiàng)目建成后，將滿足不同用戶的需求，實(shí)現(xiàn)種植到流通的農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)代化物流新格局。項(xiàng)目運(yùn)營后，預(yù)測徐州周邊地區(qū)及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)戶戶均收入18150元，人均收入3630元。直接增加農(nóng)戶收入總額約4000 萬元，帶動(dòng)的基地農(nóng)民產(chǎn)生的間接增加農(nóng)戶收入總額約5000 萬元，新增就業(yè)農(nóng)村人口的收入增長7000萬余元。

本項(xiàng)目的建成對(duì)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展、及區(qū)域農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收具有積極意義，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)與農(nóng)戶的雙贏。項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目建設(shè)目的明確，建設(shè)條件具備，資金來源可靠。

十、環(huán)境保護(hù)及勞動(dòng)安全

（一）、環(huán)境保護(hù)

1.環(huán)境空氣影響治理措施 運(yùn)輸車輛在場區(qū)內(nèi)行駛距離短，耗油量小，污染物產(chǎn)生量較少；且市場內(nèi)部倉儲(chǔ)采用無污染的電動(dòng)叉車，運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的廢氣對(duì)環(huán)境空氣的影響較小。

2.地表水環(huán)境影響防治措施

廢水經(jīng)市場內(nèi)現(xiàn)有的化糞池初步處理后排入市政污水管網(wǎng)，最后進(jìn)入豐縣污水處理廠處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。

3.噪聲防治措施

項(xiàng)目采取以下各項(xiàng)措施，確保場界噪聲達(dá)標(biāo)。

①合理布局：在場區(qū)總圖布置中，盡可能將高噪聲設(shè)備集中在操作間中部，遠(yuǎn)離場界；

②加強(qiáng)管理，減少汽車鳴笛和人群活動(dòng)噪聲。

③加強(qiáng)綠化：在場界多種植高大喬木，以便起到隔聲和吸聲作用。④固體廢棄物治理措施 影響環(huán)境因素及防范措施

生活垃圾、廢棄貨物等集中收集后由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)，日產(chǎn)日清；廢包裝物集中收集集中處理。建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物要做到零排放，以減少對(duì)環(huán)境的影響。

（二）、勞動(dòng)安全

貫徹“安全第一、防范為主”的方針。安全衛(wèi)生設(shè)施必須執(zhí)行與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)的“三同時(shí)”制度，以保障勞動(dòng)者在勞動(dòng)過程中的安全與健康，保證長期安全生產(chǎn)。

（三）、消防設(shè)施

1、市場內(nèi)所有建筑物嚴(yán)格按防火規(guī)范設(shè)計(jì)，各建筑物耐火等級(jí)為Ⅰ、Ⅱ級(jí)，場內(nèi)消防給水系統(tǒng)與生產(chǎn)，生活用水系統(tǒng)共用，場內(nèi)設(shè)置消火栓，場內(nèi)按規(guī)范放置一定數(shù)量的手提式滅火器材。

2、批發(fā)市場電氣接地保護(hù)采用TN—C—S系統(tǒng)。各建筑物內(nèi)采用TN—S系統(tǒng)。插座箱及插座回路均采用漏電保護(hù)器。

3、場內(nèi)主要道路采用雙車道，主要建筑物四周設(shè)環(huán)形通道，可滿足消防車出入。

十一 結(jié) 論

豐縣蘇魯豫皖邊界果蔬批發(fā)有限公司，是專業(yè)從事果蔬批發(fā)的專業(yè)化公司，該項(xiàng)目的實(shí)施充分利用了當(dāng)?shù)刭Y源，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，可作為帶動(dòng)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。

綜合以上分析，從而看出該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，投資回收快，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，盈利能力強(qiáng)，該項(xiàng)目可行。