第一篇：關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)研報告

關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)研報告

隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)成為新生事物，在當(dāng)前相關(guān)法律、法規(guī)不健全，物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范的狀況下，社會各界需要不斷對其探索、完善。鑒于物業(yè)管理糾紛案件的涉群體性，處理不當(dāng)不但會制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，而且會直接影響社會穩(wěn)定。本文擬從本院審理該類案件的情況出發(fā)，找出問題，分析成因，提出對策，以期我縣物業(yè)管理市場能夠良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司實現(xiàn)雙贏，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建。

一、院受理物業(yè)管理糾紛案件的基本特點

（一）近兩年來收案量激增。

五年來，我院受理的物業(yè)管理糾紛案件呈上升趨勢，尤其近兩年收案總數(shù)占近五年收案總數(shù)的80.7%。

（二）業(yè)主多為被告。在已受理的案件中，97.7%的業(yè)主為被告

（三）案件類型較為集中，有以下幾種：

1、物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)管理費、水電、取暖費的案件；

2、物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建拆要求予以拆除的案件；

3、業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格要求退還已交物業(yè)費的案件；

4、業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件；

5、業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)亂收費要求退還的案件；

6、業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成財產(chǎn)損害要求賠償損失的案件；

7、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理公司案件。

（四）收繳物業(yè)費逐漸成為主要訴訟請求。

（五）結(jié)案方式以調(diào)解、撤訴為主，但判決率有所上升。

五年來在所有已結(jié)案件中，以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案262件，占結(jié)案總數(shù)的86.75%，其中撤訴有幾種情況，一種是原告起訴后被告自動履行；二是經(jīng)法院調(diào)解被告履行；三是被告下落不明，原告不愿公告；四是不符合法院管轄范圍，經(jīng)法院勸說，當(dāng)事人自行撤訴。呈逐年上升趨勢。

（六）收繳物業(yè)費案件成為審理難點。

收繳物業(yè)費的案件判決率明顯高于其他物業(yè)管理糾紛案件，這主要是因為收繳物業(yè)費案件業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為突出，不易調(diào)解。

（七）業(yè)主拖欠物業(yè)費的原因多種多樣，主要可分為三類。第一，部分業(yè)主無故拖欠；第二，部分業(yè)主因沒有經(jīng)濟(jì)能力負(fù)擔(dān)物業(yè)費而拖欠；第三，業(yè)主反映物業(yè)服務(wù)有不到位、綠化面積不足、物業(yè)費過高、丟失車輛、保安不盡職責(zé)、沒有簽訂協(xié)議、收費項目不合理、房屋質(zhì)量等問題，故要求減免物業(yè)費而拖欠。

（八）被告的辯解意見多因證據(jù)不足難以被法院采納。在全部物業(yè)公司收繳物業(yè)費以判決結(jié)案的案件中（共計34件），僅有6件案件因業(yè)主辯稱物業(yè)管理企業(yè)曾暫停服務(wù)而減免了部分物業(yè)費，其余28件案件，盡管被告提出的辯解理由多種多樣，但均因證據(jù)不足或與案件無關(guān)未能被法院采信，最終法院全額支持了原告的訴訟請求。

二、物業(yè)管理糾紛的成因分析

（一）國家政策及物業(yè)管理體制方面

1、我縣房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。近年來我縣城區(qū)改造進(jìn)程加快，新建住宅小區(qū)43個，建筑面積500萬平方米，拆遷改造面積達(dá)215萬平方米，拆除危舊房屋180萬平方米，近萬戶居民喜遷新居。許多物業(yè)管理企業(yè)從2004年起由原先的免費服務(wù)逐步向有償服務(wù)過渡，這是我院2005年起出現(xiàn)大量物業(yè)費糾紛案件的直接原因。

2、立法體系尚未完善?，F(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部的規(guī)章、以及地方性法規(guī)、規(guī)章，這樣的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不具備可操作性，已不適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理工作的需要。大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對人不履行相應(yīng)義務(wù)又應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，卻缺乏具有可操作性的詳細(xì)規(guī)定。例如，幾乎所有相關(guān)法規(guī)都規(guī)定居住小區(qū)具備一定條件應(yīng)成立業(yè)主委員會，并規(guī)定了登記部門，但卻沒有詳細(xì)規(guī)定業(yè)主委員會成立的程序，導(dǎo)致實踐中很多小區(qū)業(yè)主委員會難以成立。

3、物業(yè)管理行業(yè)市場化程度低。目前我縣物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，由于行業(yè)市場化程度不夠，沒有形成一種市場化的競爭格局，更談不上優(yōu)勝劣汰。我縣物業(yè)管理企業(yè)大都直接從開發(fā)商分立出來，成為獨立法人實體。開發(fā)商在初期選用自己分立出來的物業(yè)管理企業(yè)，從而剝奪了處于弱勢地位的業(yè)主選擇、更換物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。開發(fā)商的這種行為導(dǎo)致：（1）有的業(yè)主與開發(fā)商之間有一定的矛盾，如房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商未能履行對業(yè)主承諾等等，業(yè)主即以拒交物業(yè)費對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行抗辯；（2）物業(yè)管理企業(yè)缺乏服務(wù)意識、服務(wù)水平難以提高，從而造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

4、物業(yè)管理企業(yè)缺乏第三方的有效監(jiān)測和評估?！段飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中雖然規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分級和年檢制度，但并未將資質(zhì)等級與服務(wù)等級、收費等級掛鉤。目前也沒有對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取進(jìn)行動態(tài)評估、監(jiān)測的部門，不利于物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費相適，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。

5、業(yè)主委員會不健全，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。我縣絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會，即便設(shè)立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權(quán)利行使的途徑尚無具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。這就直接導(dǎo)致缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和制約，業(yè)主的合法權(quán)益受到不同程度的侵害，既不利于維護(hù)業(yè)主權(quán)利，也不利于物業(yè)管理市場有序競爭。

（二）物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)方面

1、缺乏詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格。一些物業(yè)管理企業(yè)沒有將詳細(xì)的服務(wù)價格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向廣大業(yè)主公示，業(yè)主難以對物業(yè)管理的質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督，一旦對簿公堂也難以證明物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)。常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各執(zhí)一辭，由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的。有的物業(yè)管理企業(yè)私自制定收費名目，如出租車駛?cè)胭M、上樓頂費等，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

2、物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。由于物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)管理從業(yè)人員沒有完善的資質(zhì)認(rèn)定體系，物業(yè)管理企業(yè)出于成本的考慮，對其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，這導(dǎo)致物業(yè)管理人員工作能力、精神面貌、工作責(zé)任心都難以滿足業(yè)主的需要。

3、部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，工作不規(guī)范，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差。相當(dāng)多的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，普遍反映社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差、公共設(shè)施維修不及時、保安不負(fù)責(zé)任等等，這也成為業(yè)主拒交物業(yè)費的最主要理由。

4、財務(wù)收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢群體,目前物業(yè)管理服務(wù)收費缺乏透明度，一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒有依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定將有關(guān)財政收支進(jìn)行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費都用在何處。由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在財務(wù)運(yùn)作、日常管理、收費項目制定等方面采取對業(yè)主保密的方式，經(jīng)常造成不必要的誤會，以致引起各種本該避免的糾紛。

5、物業(yè)管理合同的單方性。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時強(qiáng)制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個別簽訂，有相當(dāng)多的業(yè)主擔(dān)心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，但按照相關(guān)規(guī)定，因其實際上接受了物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。上述三種模式都暴露出當(dāng)前物業(yè)管理合同的單方性。強(qiáng)制簽訂合同的物業(yè)管理企業(yè)利用自己的強(qiáng)勢地位，制定一些對業(yè)主不公平的條款，單方確定、調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)或強(qiáng)制提供服務(wù)，嚴(yán)重違背合同自由、意思自治原則。而沒有簽訂書面合同的業(yè)主與管理者之間的權(quán)利義務(wù)沒有具體確定的內(nèi)容，極易引發(fā)糾紛。

（三）業(yè)主方面

1、回遷戶等低收入人群經(jīng)濟(jì)能力差。近年來，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現(xiàn)了很多回遷戶，同時由于收入水平的不平衡，出現(xiàn)了諸如下崗職工等低收入人群。雖然相關(guān)政策對這類群體給予了照顧，如減免供暖費等，但總體來說他們?nèi)噪y以負(fù)擔(dān)高額的物業(yè)費。當(dāng)前這一人群與商品房業(yè)主居住在同一小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)對待這一人群與其他業(yè)主采用相同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，造成了收費難度的增加。

2、業(yè)主維權(quán)意識薄弱。如前所述，大部份案件起因是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，而幾乎所有業(yè)主拖欠管理費的原因都是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)一方未盡服務(wù)義務(wù)：如未及時修繕損壞的設(shè)備，垃圾未及時清運(yùn)等。當(dāng)物業(yè)管理一方不能提供適當(dāng)?shù)姆?wù)時，作為業(yè)主應(yīng)積極與物業(yè)管理公司或其上級主管單位溝通，通過反映意見或采取法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的權(quán)益。但現(xiàn)實生活中，一些業(yè)主找不到解決爭議的正當(dāng)途徑，在訴訟過程中，業(yè)主也不知道如何通過舉證維護(hù)自己的合法權(quán)益。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當(dāng)多作為被告的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護(hù)自己權(quán)益，作為原告起訴物業(yè)管理部門的案件只有5件。

3、個別業(yè)主素質(zhì)較低。由于業(yè)主個人素質(zhì)參差不齊，個別業(yè)主有一些不文明的行為，如私搭亂蓋、隨意丟棄垃圾、任由寵物隨地便溺等，破壞了社區(qū)整體的和諧，給其他業(yè)主造成不便，也給物業(yè)管理服務(wù)增加了難度。同時個別業(yè)主對物業(yè)服務(wù)這一新生事物不理解，認(rèn)為以前沒有物業(yè)也可以正常生活，現(xiàn)在卻要負(fù)擔(dān)一筆數(shù)額不小的物業(yè)費，從心理上和經(jīng)濟(jì)上都無法接受。

三、案件審理難點及對策

由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費、水電費的案件，業(yè)主通常會以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)或履行義務(wù)不符合要求等違約事實進(jìn)行抗辯，而如何認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否構(gòu)成違約，成為審理中的難點。市高院《意見》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：（1）物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的?！庇纱丝梢?，“服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的”可以認(rèn)定有違約事實存在。究竟何為“差距明顯”，并沒有相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬于法官自由裁量范疇。從拖欠物業(yè)費人數(shù)日益增多、業(yè)主普遍反映服務(wù)不到位的現(xiàn)實情況來看，物業(yè)服務(wù)是存在一定問題的，這些問題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。但如前所述，在我院的審判實踐中，沒有一件案件因為“服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯”而判決減免業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)費，這是一個值得深思的現(xiàn)象。如果業(yè)主反映的問題不能得到法院的支持，而物業(yè)管理企業(yè)又不能妥善解決，必將造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的激化，甚至可能造成業(yè)主對法院的公正性的懷疑，從而加大了執(zhí)行的難度。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)這一現(xiàn)象原因有：

1、沒有物業(yè)管理合同或合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，法院無從判別差距是否明顯；

2、業(yè)主舉證能力較弱；

3、法官考慮到法律效果與社會效果的統(tǒng)一。由于物業(yè)服務(wù)具有特殊性，其服務(wù)通常情況是針對一定范圍內(nèi)的多數(shù)業(yè)主，不同業(yè)主之間接受的服務(wù)質(zhì)量是相同的。部分法官擔(dān)心判決減免物業(yè)費，其他已經(jīng)全額繳納物業(yè)費的業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)返還物業(yè)費，給社會制造更多的不穩(wěn)定因素；如果此案之前還有同一住宅小區(qū)業(yè)主被訴，在提供證據(jù)基本相同的情況下，法官自由裁量沒有違約事實的存在，還會造成同案不同判的局面，影響法院判決的公信力。

在此種情況下，筆者認(rèn)為，法院在審理物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意以下幾點：

1、正確認(rèn)識法律效果與社會效果的統(tǒng)一。有人認(rèn)為，認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)有違約事實，判決減免訴訟費會造成大多數(shù)已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主要求返還物業(yè)費，不利于社會的穩(wěn)定，因此這種情況下應(yīng)該犧牲少數(shù)人的利益，維護(hù)社會的和諧。這種認(rèn)識是值得商榷的，法律不能因為主張權(quán)利的人是少數(shù)就否認(rèn)其權(quán)利的正當(dāng)性，若長期如此，物業(yè)管理企業(yè)可能會倚仗自己的強(qiáng)勢地位，肆意侵害業(yè)主的合法權(quán)益；而業(yè)主必將產(chǎn)生抵觸情緒，其與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾勢必會不斷升級，從而影響社會的和諧。由此可見，在物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)了法律效果與社會效果難以統(tǒng)一的悖論，無論法院如何判決，都會給社會造成消極影響。在這種情況下，法院應(yīng)該衡量何種決策給社會的消極影響更小，正所謂“兩害相權(quán)取其輕”。在現(xiàn)階段物業(yè)管理市場機(jī)制不完善，物業(yè)管理水平普遍較低的情況下，如果法院對物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格要求、敢于認(rèn)定違約事實，有利于市場的規(guī)范，有利于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，而對交納物業(yè)費的業(yè)主要求返還物業(yè)費的疑慮，可以通過物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一減少下年度收費的方法來解決，從而把不穩(wěn)定因素化解到最小。相反，如果法院認(rèn)定是否違約時對業(yè)主要求過苛，雖然維護(hù)了短期內(nèi)的社會效果，但卻不利于物業(yè)管理市場的發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾也沒有真正解決，給社會留下了不安定的隱患。綜上所述，法官應(yīng)該正確認(rèn)識法律效果與社會效果的統(tǒng)一，消除不應(yīng)有的顧慮，在證據(jù)充分的情況下，敢于認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)的違約事實。

2、對弱勢群體適當(dāng)傾斜。由于物業(yè)管理合同的單方性，以及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在經(jīng)濟(jì)實力、舉證能力等方面的懸殊性，物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主處于明顯的弱勢地位，因此在審理此類案件時，筆者認(rèn)為有必要對業(yè)主做出適當(dāng)傾斜。這樣不但可以保護(hù)弱勢群體的正當(dāng)利益，也可以使物業(yè)管理企業(yè)慎重選擇訴訟，把矛盾消除于法庭之外。具體說來可以從以下方面對業(yè)主做出傾斜：（1）充分行使釋明權(quán)，指導(dǎo)業(yè)主的訴訟。由于業(yè)主對訴訟程序比較生疏，往往不知道法律的相關(guān)規(guī)定、不知道如何舉證支持自己的觀點、不知道如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，審判人員有必要充分行使釋明權(quán)，為其講解相關(guān)規(guī)定、指導(dǎo)其舉證和參加訴訟。（2）確定舉證責(zé)任和證明標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)考慮雙方的舉證能力，不宜對業(yè)主要求過于苛刻，另外可以根據(jù)實際需要，對爭議較大的案件進(jìn)行現(xiàn)場勘查、調(diào)查證據(jù)。應(yīng)當(dāng)指出，對業(yè)主做出傾斜應(yīng)有必要限度，如果過于傾斜，則不利于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，甚至有可能助長部分業(yè)主無理拒交物業(yè)費的不良心態(tài)。

3、認(rèn)定是否構(gòu)成違約時應(yīng)按服務(wù)項目具體確定。物業(yè)管理合同是一個合同群，依據(jù)具體服務(wù)項目的不同，通常包括若干個具體服務(wù)合同，比如清運(yùn)垃圾的合同、修理公共設(shè)施的合同等等。每個具體合同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)均不相同，因此在審理過程中，應(yīng)該區(qū)分業(yè)主提出的抗辯理由是針對哪個合同，如果抗辯成立應(yīng)在該合同項下對該項收費進(jìn)行減免，而不能籠統(tǒng)地減免物業(yè)費。

4、統(tǒng)一裁判尺度。物業(yè)管理糾紛案件涉及當(dāng)事人眾多，一個物業(yè)管理企業(yè)往往同時起訴數(shù)十名業(yè)主，法院在裁判同一物業(yè)管理企業(yè)同一住宅小區(qū)的案件時，有必要根據(jù)其服務(wù)質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，確定是否減免和減免幅度，避免同案不同判情況的發(fā)生。

5、加大調(diào)解力度。調(diào)解制度作為享譽(yù)世界的東方經(jīng)驗，能夠徹底解決社會沖突和糾紛，降低訴訟成本，提高訴訟效益，有利于當(dāng)事人的和睦相處，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定。物業(yè)管理糾紛是涉群體性糾紛，一味以判決方式結(jié)案極易引起業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾的激化，成為構(gòu)建和諧社會的不安定因素。因此，法院應(yīng)該盡量化解雙方的對立情緒，審判人員應(yīng)該投入更多的精力，加大調(diào)解力度，盡可能把矛盾消除于法庭之內(nèi)。

6、及時發(fā)出司法建議。法院是社會矛盾的直接見證者，其獨特的視角經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)一些政府職能部門難以察覺的社會矛盾。因此，法院應(yīng)該充分運(yùn)用司法建議這一職能，及時將發(fā)現(xiàn)的問題向有關(guān)單位反映，全社會通力合作，化解矛盾。審理物業(yè)管理糾紛案件時，法院應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的問題歸納、總結(jié)，及時從司法的角度對物業(yè)管理企業(yè)或有關(guān)部門發(fā)出司法建議。比如對業(yè)主集中反映服務(wù)不到位的物業(yè)管理企業(yè)，可以發(fā)出司法建議，促使其提高服務(wù)質(zhì)量；對行業(yè)管理制度的缺陷則可向政府有關(guān)部門發(fā)出司法建議，以期制度的進(jìn)一步完善。

四、化解物業(yè)管理糾紛的相關(guān)對策

法院是化解社會矛盾的最后一道防線，但在相關(guān)體制和制度不健全的情況下，法院并不是萬能的，訴訟也未必是化解矛盾的最佳途徑。單憑法院的一己之力難以化解的物業(yè)管理糾紛，需要全社會的共同努力，用訴訟以外的方式化解爭端。

（一）立法機(jī)關(guān)及政府有關(guān)部門方面

1、制定適合實際情況的物業(yè)管理法律。如前所述，目前物業(yè)管理立法層次較低，而且并不完善，有關(guān)立法機(jī)關(guān)應(yīng)該在盡快制定相關(guān)法律、完善立法體系，在充分總結(jié)近年來物業(yè)管理發(fā)展中正反兩方面的經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對已過時的規(guī)定應(yīng)盡快修改，并對成功的經(jīng)驗和可能實施的目標(biāo)應(yīng)及時以法律形式加以固定。

2、引入監(jiān)督、測評機(jī)構(gòu)。在條件成熟時，有關(guān)部門可以引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)，通過第三方機(jī)構(gòu)的介入，可以保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，這將有利于物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，也有利于社會和諧穩(wěn)定。

3、幫助成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，其價值在于監(jiān)督、制約物業(yè)管理企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供更為有效更為專業(yè)的幫助，同時也有利于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同、互動交流等。因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會，如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會的部分權(quán)限交予居民委員會代為行使。

4、推行物業(yè)管理的市場化，引入市場競爭機(jī)制，是提高物業(yè)管理水平的有效途徑。住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)逐步采取招投標(biāo)的方式確定服務(wù)商，給予廣大業(yè)主選擇權(quán)。建議價格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)。同時在市場化較高的情況下可以逐步由政府指導(dǎo)價向市場調(diào)節(jié)價格過渡。

5、成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織。當(dāng)前社會各界都在積極探索訴訟外物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制，主要有以下兩種模式，一種是由物業(yè)管理企業(yè)成立調(diào)解組織，一種是政府撥款，聘請具有較高法律水準(zhǔn)的專業(yè)人員擔(dān)任調(diào)解員，專門針對物業(yè)管理糾紛成立的民間調(diào)解組織，如東城區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會。筆者認(rèn)為成立民間調(diào)解組織是化解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的有效途徑，是多元化矛盾糾紛化解機(jī)制的一個創(chuàng)新舉措，設(shè)置民間調(diào)解組織不僅可以減輕司法部門的工作負(fù)擔(dān)，同時可以使糾紛的化解更為快捷、有效。

（二）物業(yè)管理企業(yè)方面

1、物業(yè)管理因該加強(qiáng)崗前培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)和服務(wù)水平，主動與業(yè)主進(jìn)行互動溝通，聽取業(yè)主的意見、建議，同時借鑒其他物業(yè)管理單位的成功經(jīng)驗，不斷改進(jìn)工作方法，提高服務(wù)質(zhì)量。

2、對低收入人群降低收費標(biāo)準(zhǔn)。鑒于我縣的實際情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對低收入人群適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣有利于物業(yè)費的收繳，加快資本流轉(zhuǎn)，減少社會矛盾，減少訴累。同時，物業(yè)管理企業(yè)可以針對不同人群提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，以適應(yīng)不同人群的需要和支付能力。

3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化合同意識，簽訂合同時，應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容，為以后的服務(wù)提供可供判定的依據(jù)。同時，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)義務(wù)。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財政收支的透明度，制定詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費細(xì)則、收支表，并向廣大業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

（三）業(yè)主方面

業(yè)主應(yīng)當(dāng)提高維權(quán)意識和維權(quán)能力，在發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題后，應(yīng)當(dāng)采取積極的態(tài)度，通過與物業(yè)公司的溝通和談判，指出物業(yè)服務(wù)的不足，幫助物業(yè)公司提高服務(wù)水平，妥善處理糾紛。在爭議難以解決時，應(yīng)注意收集證據(jù)，通過法律手段維護(hù)權(quán)益，而不應(yīng)以拒交物業(yè)費的形式進(jìn)行抗辯。同時業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺愛護(hù)社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，共同創(chuàng)建良好的居住環(huán)境。

編輯：常紅玉

關(guān)于沈陽市物業(yè)糾紛訴訟情況的調(diào)查報告

作者：王時鈺

發(fā)布時間：2010-01-12 13:47:54

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近年來，隨著我市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理作為一項新型的服務(wù)行業(yè)在我市得到普遍推廣，已深入到千家萬戶，幾乎涉及了每個家庭的生活。隨著這種新興業(yè)態(tài)的興起，各種因物業(yè)管理引起的糾紛隨之出現(xiàn)，起訴到法院的物業(yè)糾紛案件不斷增加。針對近年來我市物業(yè)糾紛訴訟迅速增長的情況，市法院研究室對全市基層法院2005年以來審理的物業(yè)糾紛案件進(jìn)行了調(diào)查研究，查找糾紛產(chǎn)生的原因，分析此類案件的特點，提出了相應(yīng)對策?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、近四年來沈陽市物業(yè)糾紛訴訟的基本情況

（一）物業(yè)糾紛主要集中于市區(qū)和郊區(qū)，郊縣（市）法院幾乎沒有受理。2005年至2008年9月沈陽市各基層法院共受理各類一審物業(yè)糾紛案件9490件，全部集中在市區(qū)和郊區(qū)，四個郊縣（市），因為發(fā)展較市區(qū)滯后，除少量供暖糾紛外，尚沒有物業(yè)糾紛訴訟。

（二）物業(yè)訴訟案件增長迅猛，且市區(qū)增長幅度大于郊區(qū)。近年來，伴隨著全市居民住房制度的改革以及房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也得到較大的發(fā)展，已涵蓋了市區(qū)和郊區(qū)部分普通住宅小區(qū)、全部高檔公寓、別墅區(qū)，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們生活或工作中不可或缺的一部分。但在物業(yè)管理行業(yè)得到發(fā)展的同時，物業(yè)糾紛也相應(yīng)地大量涌現(xiàn)，起訴到法院的物業(yè)糾紛訴訟呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢，其中，市區(qū)的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于郊區(qū)。（見圖一）

（三）調(diào)解撤訴比例大，物業(yè)公司勝訴比例大。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，物業(yè)糾紛的綜合結(jié)案方式大致為判決占25％；調(diào)解、撤訴約占75%。但各院均反映，不論是何種方式結(jié)案，物業(yè)公司實際勝訴的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主。

二、近四年來沈陽市物業(yè)糾紛訴訟的主要特點

（一）案件類型以物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費糾紛占絕對比重，其它糾紛比重很小。從各基層法院反饋的案件類型看，物業(yè)糾紛主要有以下六類：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費糾紛；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建或占用小區(qū)共用部分要求拆除或騰退的案件；三是業(yè)主以物業(yè)公司多收費、亂收費而要求返還多收費用糾紛；四是業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同案件；五是業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害要求物業(yè)公司賠償糾紛；六是開發(fā)商同物業(yè)公司物業(yè)委托管理合同糾紛。上述六類糾紛中，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費糾紛比重最大，約占整個物業(yè)糾紛的75%-85%左右，其它五類物業(yè)糾紛僅占15%-25%左右。

（二）物業(yè)糾紛致訟原因呈現(xiàn)多樣化。由于物業(yè)服務(wù)和管理涉及建設(shè)單位、水、電、煤氣、供暖、有線、電信、消防等多個供應(yīng)或管理主體，物業(yè)服務(wù)合同涉及千家萬戶，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容涉及共用設(shè)施、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，公用環(huán)境衛(wèi)生、公用綠地、花木、建筑小品的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，交通與車輛停放秩序的管理，公共秩序與安全的維護(hù)與管理，與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料的保管與管理等方方面面，故圍繞物業(yè)服務(wù)合同的形成、交接、履行、違約及侵權(quán)均存在著引發(fā)糾紛的因素，導(dǎo)致物業(yè)糾紛訴訟發(fā)生的原因也呈現(xiàn)出多樣化特點。以業(yè)主拒交物業(yè)費糾紛為例，根據(jù)各院的反映，就有六種訴因：一是業(yè)主以物業(yè)公司沒有收費許可證、收費依據(jù)不足或未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同為由拒交物業(yè)費；二是業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題未得到及時修復(fù)為由拒交物業(yè)費；三是業(yè)主以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害未得到賠償為由拒交物業(yè)費；四是業(yè)主以物業(yè)公司的服務(wù)低劣、質(zhì)不符價、相鄰業(yè)主私自改建影響自家、小區(qū)商服污染環(huán)境、噪音擾民而物業(yè)公司不能制止為由拒交物業(yè)費；五是業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人認(rèn)為自己不應(yīng)交物業(yè)費；六是一些低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限；七是部分業(yè)主為物管服務(wù)買單的消費意識尚未建立，個別人存在惡意拖欠物業(yè)費的心理。

（三）物業(yè)糾紛涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜。從物業(yè)糾紛的訴訟主體看，參與訴訟的既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會、業(yè)主大會，也有物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、其他侵權(quán)主體。從物業(yè)糾紛涉及的法律關(guān)系看，既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同及保管合同關(guān)系、其他侵權(quán)主體與業(yè)主之間的侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系，業(yè)主委員會或業(yè)主大會與物業(yè)公司的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)主委員會與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系。從訴訟法律關(guān)系的性質(zhì)看，即有合同之訴，也有侵權(quán)之訴，還有違約與侵權(quán)競合之訴。

（四）物業(yè)糾紛訴訟具有群體效應(yīng)，審理結(jié)果具有示范效應(yīng)。以一定的建筑物規(guī)模或社區(qū)建設(shè)劃分區(qū)域是物業(yè)管理的基本特點，由此決定了同一物業(yè)管理覆蓋的業(yè)主，通常都集中在同一區(qū)域或小區(qū)，處于相同或相似的環(huán)境，接受相同的服務(wù)，面對同樣或共性的問題，具有相同的合同地位，因此業(yè)主間很容易形成天然的利益同盟。在發(fā)生物業(yè)糾紛時，無論自身是否涉訴，業(yè)主們通常會產(chǎn)生通過關(guān)注他人訴訟來關(guān)心自家問題的心理，往往會群體討論糾紛之是之非，并形成一定的共識，進(jìn)而通過群體性的行為方式參與訴訟活動，向物業(yè)公司甚至法院施加影響。因此物業(yè)糾紛常常呈現(xiàn)出群體性糾紛的特點，一個案件處理不當(dāng)都可能引發(fā)群體效應(yīng)，成為新聞媒體和社會關(guān)注的熱點，不利于社會穩(wěn)定。同時，基于同樣的原因，物業(yè)糾紛的審理結(jié)果也有示范效應(yīng)，一個兼顧法律效果與社會效果的處理結(jié)果，很容易得到同一小區(qū)大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)同和接受。

三、物業(yè)糾紛案件的審理難點分析

（一）送達(dá)法律文書難。各院反映，送達(dá)法律文書難主要體現(xiàn)于三個方面：一是部分小區(qū)的業(yè)主因種種原因并未實際入住，實際居住地點和工作單位難查，聯(lián)系方式變更，難于找到并送達(dá)；二是物業(yè)糾紛的性質(zhì)決定了文書送達(dá)都是到住宅送達(dá)，很多業(yè)戶白天家里沒有人，只能晚上送達(dá)，在一定程度上也增加了送達(dá)的難度；三是部分業(yè)主對物業(yè)公司起訴抵觸情緒較大，拒絕在送達(dá)證上簽字，甚至連門都不開，使法院送達(dá)工作難于開展。

（二）衡平雙方舉證能力難。各基層法院反映，在物業(yè)糾紛案件審理中相對于物業(yè)公司，業(yè)主明顯存在著舉證不充分或舉證不力的現(xiàn)象。與其他類型案件相比，在物業(yè)糾紛訴訟中，無論是業(yè)主當(dāng)被告還是作原告，其舉證的比例均普遍偏低，所舉證據(jù)種類單一，證明力不強(qiáng)。究其原因，固然有業(yè)主自認(rèn)物業(yè)服務(wù)不好可以拒交物業(yè)費的主觀誤區(qū)，因而不注意及時收集、固定有關(guān)證據(jù)的原因，但更主要的還是業(yè)主取證存在著諸多客觀障礙。從取證能力看，相對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門組織或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)以及掌握整個物業(yè)管理情況的強(qiáng)勢地位和能力而言，業(yè)主畢竟屬于個體，因工作繁忙，因精力和時間有限，因?qū)ξ飿I(yè)管理的細(xì)節(jié)缺乏了解，在證據(jù)收集和固定上明顯處于弱勢，證據(jù)的收集能力差，收集手段匱乏，收集途徑狹窄；從證明對象看，物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性的、隨時的、多方面的、分散的綜合性服務(wù)，物業(yè)服務(wù)中的瑕疵和問題往往是非常態(tài)的、非具體的，較難固定和再現(xiàn)，比如要證明物業(yè)公司曾有兩個月未打掃某樓洞衛(wèi)生問題，讓人頗費思量；從證明的標(biāo)準(zhǔn)看，物業(yè)服務(wù)合同常常約定的模棱兩可，處于一種非標(biāo)準(zhǔn)化、非量化的狀態(tài)，因此，業(yè)主常常不知要證明到什么程度才能得到法院的確信，既使法院在訴訟中發(fā)現(xiàn)業(yè)主舉證不充分，及時給予了舉證指導(dǎo)，但因事過境遷（如物業(yè)公司曾有兩個月未打掃某樓洞衛(wèi)生）或了解情況的業(yè)主也都是被告不能相互作為證人，業(yè)主往往也無法取證。這樣就導(dǎo)致在物業(yè)糾紛訴訟中，物業(yè)公司與業(yè)主在舉證能力上存在著不平衡的問題，審判實踐中，許多法院對一般來說比較簡單的物業(yè)欠費糾紛舉輕若重，往往并不輕易下判，而是想方設(shè)法進(jìn)行調(diào)解，不僅有來自于辦案社會效果的考量，更有一種為彌補(bǔ)現(xiàn)有物業(yè)法律和物業(yè)訴訟衡平功能不足的無奈。

（三）認(rèn)定物業(yè)公司是否違約及違約程度難。各基層法院反映，在審理住宅小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)公司物業(yè)費案件中，不少業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，管理水平低下，物業(yè)公司先行違約為由進(jìn)行抗辯，要求駁回物業(yè)公司的訴訟請求或按實際服務(wù)減免物業(yè)費。這種情況下，客觀如實地查清物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時是否存在違約，就成了法院審理案件首先要解決的問題。但是，我們知道，目前在我國來說，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)尚屬于軟性指標(biāo)，我國有關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)對于物業(yè)管理沒有制定明確和規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)實中物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同，受多方面因素的影響，也沒有形成具體的量化指標(biāo)，而且不同的業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價難免帶有個人主觀因素，眾多業(yè)主評價同一物業(yè)服務(wù)會產(chǎn)生不同的評判結(jié)果，因此法院要準(zhǔn)確、客觀地認(rèn)定物業(yè)公司提供的服務(wù)是否構(gòu)成違約以及違約的程度困難較大。此外，對于物業(yè)合同包含的服務(wù)范圍和項目，在實踐中也常常發(fā)生是否屬于服務(wù)內(nèi)容的爭議。例如物業(yè)管理法規(guī)中物業(yè)管理費的收取項目一般都包括了保安、維護(hù)公共秩序和小區(qū)安全，有的物業(yè)合同還明確寫明了物業(yè)公司提供24小時保安巡邏，但當(dāng)出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛丟失、業(yè)主居室內(nèi)財物被盜、業(yè)主在小區(qū)遭遇不法之徒人身侵害等情況時，物業(yè)合同是否約定了物業(yè)公司承擔(dān)保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的義務(wù)，雙方又往往各執(zhí)一詞，法官面對模糊的合同條款和籠統(tǒng)的法律法規(guī)，很難對“保安”所應(yīng)包含的基本內(nèi)容及其所引申出的責(zé)任承擔(dān)作出是否違約的認(rèn)定。

（四）適用法律難。物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，其管理模式還處于發(fā)展階段，理論研究不夠深入，實踐中積累的經(jīng)驗也不夠豐富，使立法條件受到限制。盡管2003年9月國務(wù)院頒布實施了《物業(yè)管理條例》，使我國有了一部專門規(guī)范物業(yè)管理單行法規(guī)，但其過于籠統(tǒng)，彈性條款多，操作性不強(qiáng)的特點，從施行之日起就給案件審理的法律適用帶來了諸多棘手問題，雖然國務(wù)院又于2007年對《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，但仍未能有效解決以上問題。據(jù)各基層法院反映，目前在物業(yè)糾紛案件的法律適用方面，存在一些突出的難題：例如，無物業(yè)服務(wù)合同而實際實施了物業(yè)管理如何確認(rèn)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間法律關(guān)系問題；如何確認(rèn)物業(yè)合同的效力問題；物業(yè)公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施催收物業(yè)費的問題；業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任問題；物業(yè)使用人能否直接列為物業(yè)糾紛的訴訟當(dāng)事人問題；如何審查業(yè)主委員會的身份問題，如何確認(rèn)其訴訟主體資格問題；業(yè)主委員會自身違法性是否影響物業(yè)服務(wù)合同的效力問題；如何理解業(yè)主超出專有物權(quán)范圍私搭亂建問題等等。

（五）做到案結(jié)事了難。前文已述，物業(yè)糾紛的訴因不僅具有多樣化的特點，而且糾紛涉及的法律關(guān)系也比較復(fù)雜，審判實踐中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們在參與物業(yè)訴訟時，普遍具有一次性解決所有涉及物業(yè)問題的心理，然而訴訟審理一般實行的是“一訴一理”原則，對于雙方當(dāng)事人沒有提起具體訴訟請求的問題，除了涉及案件事實或者屬于同一法律關(guān)系內(nèi)的抗辯，一般不予審理。以物業(yè)公司索要物業(yè)費案件為例來說，如果業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題未得到及時修復(fù)為由拒交物業(yè)費，一旦經(jīng)法院審理查明房屋質(zhì)量問題應(yīng)由房屋開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，那么法院就不會支持業(yè)主的主張，只能告知其另行向房屋開發(fā)商提起訴訟。如果房屋開發(fā)商已經(jīng)人去樓空，則業(yè)主會感到自己的合法權(quán)益沒有得到法律保護(hù)而憋著勁，與法官對著干，把對開發(fā)商的不滿及怨氣發(fā)泄到法院，個別人甚至可能抗拒裁判的執(zhí)行，即使法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，物業(yè)費欠款案解決了，但對今后物業(yè)公司與業(yè)主的溝通也產(chǎn)生了很大的隔閡和障礙。在這種情況下，物業(yè)費糾紛雖然解決了，但導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費的根本糾紛卻沒有解決。此外，還有一種情況亦引人注意，即業(yè)主以物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)價不符為由拒交物業(yè)費的案件，因為同一小區(qū)同樣情況的案件并不一定同時起訴，既便同時起訴承辦法官也往往由不同法官擔(dān)任，加上不同的業(yè)主舉證能力參差不齊以及訴訟調(diào)解結(jié)果因人而異，因而即使物業(yè)公司在共性服務(wù)存在涉及全體業(yè)主利益的明顯違約，法院對此共性問題的裁判或調(diào)解結(jié)果也會存在不一致，有的可能因業(yè)主舉證能力不強(qiáng)，法院沒有認(rèn)定物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量問題，有的則可能因業(yè)主舉證充分而被認(rèn)定，這樣當(dāng)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)對于同樣的事實法院的處理結(jié)果并不一致時，就會產(chǎn)業(yè)怨言，個別業(yè)主會因此不服裁判結(jié)果。在這種情況下，物業(yè)費糾紛似乎是解決了，但新的問題也產(chǎn)生了。

四、物業(yè)糾紛產(chǎn)生的深層次原因分析

（一）商品房預(yù)售及前期物業(yè)的不規(guī)范操作是物業(yè)糾紛產(chǎn)生的現(xiàn)實原因。眾所周知，我國商品房實行的是預(yù)售模式，該模式的主要特征是在商品房尚未竣工驗收前，開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后，就可以對房屋進(jìn)行銷售，也就是說，商品房尚沒有合格證，購房者就要先交錢。由于缺乏有效與全面的監(jiān)管, 加上銷售利益的趨使，許多經(jīng)營者并未按照誠信原則和市場規(guī)則參與競爭，商品房預(yù)售過程中普遍存在著夸大宣傳，虛假承諾、變更設(shè)計、面積誤差、逾期交工、后簽合同等不規(guī)范現(xiàn)象，消費者因為信息不對稱，法律和消費知識缺乏以及在商品房市場上所處的弱勢地位，在購房過程中往往被房地產(chǎn)商設(shè)計的諸多花招牽著鼻子走，銷售商說如何就得如何，否則就要承擔(dān)定金違約責(zé)任，甚或要放棄千辛萬苦選購來的房屋，消費者不得已承擔(dān)了質(zhì)量、計量、產(chǎn)權(quán)、不平等合同等多種風(fēng)險，埋下了很多糾紛隱患。同時，我國實行的前期物業(yè)管理模式，雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定開發(fā)商應(yīng)采取招標(biāo)的形式選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但現(xiàn)實中，一些開發(fā)商出于后續(xù)利益的需求，如將許多開發(fā)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司、把物業(yè)管理定位于自身后期嬴利，往往借用招投標(biāo)的形式暗箱操作，指定與自身具有“父子關(guān)系”或受其控制的物業(yè)公司從事前期物業(yè)，造成開發(fā)商與物業(yè)公司責(zé)、權(quán)、利不清，最典型的例子就是很多業(yè)主在入住時都會被要求簽訂物業(yè)合同，同時還要全額繳納至少一年的物業(yè)費，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。這種近似于強(qiáng)迫簽約的情況，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。還有，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司，這一行為自然給業(yè)主造成了兩者是一體的概念，此后也就會當(dāng)然認(rèn)為開發(fā)商遺留的一些問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來解決，由此會給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。而物業(yè)公司由于與開發(fā)商的利益關(guān)系，其所承擔(dān)的任務(wù)不僅是管理與服務(wù)問題，更包括了替開發(fā)商收拾殘局，遇到業(yè)主反映房屋質(zhì)量問題時常常與開發(fā)商“踢皮球”，導(dǎo)致一些住戶投訴長期得不到解決，糾紛不斷升級。同時，因開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)往往缺乏住宅小區(qū)的實際物業(yè)管理和服務(wù)經(jīng)驗，管理和服務(wù)的質(zhì)量難以得到業(yè)主認(rèn)可，一些業(yè)主無奈之下便以拒交物業(yè)管理費“消極維權(quán)”，形成物業(yè)管理矛盾沉淀。

（二）業(yè)主委員會面臨的成立難、運(yùn)作難、監(jiān)管難，是物業(yè)問題難于解決的制度原因。按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的制度設(shè)計，業(yè)主大會是行使全體業(yè)主共同管理權(quán)的主體，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，在物業(yè)管理活動中發(fā)揮決定、主導(dǎo)作用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不佳的，可以行使解除物業(yè)合同關(guān)系的權(quán)利?？梢哉f，制度設(shè)計是好的，但實際上卻遠(yuǎn)非如此，其重要原因就是業(yè)主委員會要發(fā)揮作用，首先要解決“三難”問題，即成立難、運(yùn)作難、監(jiān)管難。“三難”問題的產(chǎn)生，大體上有五個原因，一是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；二是做任何事都得有個牽頭的，有能力和精力的業(yè)主難找，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者：三是多數(shù)小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，成分復(fù)雜，相互間不熟悉、不信任，信息溝通存在較大障礙，這種情況下共同進(jìn)行選舉、討論等事務(wù)，并能照顧到各方的利益形成決策，本身的復(fù)雜程度超乎想象；四是業(yè)主委員會正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的場所和經(jīng)費無以保障；五是現(xiàn)有物業(yè)公司會想方設(shè)法設(shè)置障礙。在上述原因存在的情況下，即使少數(shù)小區(qū)草草成立了業(yè)主委員會，因業(yè)主對其缺乏認(rèn)同感和歸屬感，也難以獲得廣大業(yè)主的信任和支持，甚至還會發(fā)生業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的合法性、運(yùn)作程序的正當(dāng)性提出質(zhì)疑，進(jìn)而否定業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，否定業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力的情況。

（三）物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊化是物業(yè)糾紛易于形成的社會原因。目前社會已逐漸認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)是一個持續(xù)性的、多方面的、分散性的動態(tài)綜合服務(wù)，如果要就物業(yè)公司提供服務(wù)的強(qiáng)度、頻率、效果、服務(wù)的附加值清楚地做出客觀評價，必須建立一種分類定級、具體量化的物業(yè)服務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)與機(jī)制。然而國民社會由于受幾千年傳統(tǒng)文化影響，在人文深處總是擺脫不了一種籠而統(tǒng)之、概而論之的思維定勢，導(dǎo)致無論是立法上，還是實踐中，都很難見到一種分類全面、系統(tǒng)具體、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評價指標(biāo)體系。由于沒有一套完善的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，社會上也難以找到對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取進(jìn)行動態(tài)評估、監(jiān)測的權(quán)威部門，導(dǎo)致物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時，沒有明確的遵循，物業(yè)公司縮減服務(wù)項目和內(nèi)容時，業(yè)主不能進(jìn)行有的放矢地進(jìn)行監(jiān)督，各有關(guān)部門在調(diào)處物業(yè)糾紛時，對服務(wù)水平難以量化，難以得到客觀的評價依據(jù)，在服務(wù)水平與物業(yè)收費難以對應(yīng)的情況下，必然引發(fā)物業(yè)糾紛。

（四）法律法規(guī)不完善、不配套導(dǎo)致監(jiān)管缺失是加劇物業(yè)糾紛發(fā)生的法律原因。隨著《物權(quán)法》的生效，《物業(yè)管理條例》的修訂，規(guī)范物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)正不斷的完善，雖然規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門的管理義務(wù)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會的指導(dǎo)義務(wù)，但許多疑難問題和具體程序仍然被回避，相關(guān)制度的配套措施及具體操作細(xì)則尚沒有制定，很多具體問題的解決無法可依，比如，街道辦事處、居委會在物業(yè)管理中的作用；其如何指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律主體地位；物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)的程序問題；物業(yè)費制定的標(biāo)準(zhǔn)；住宅小區(qū)內(nèi)公共場所、公用設(shè)施的界定;停車場地的所有權(quán)歸屬等等，至今都沒有明確的法律規(guī)定等等，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕，相關(guān)監(jiān)管部門難以深入開展監(jiān)管工作，實踐中難以形成統(tǒng)一、有效的一攬子管理模式。

五、減少和化解物業(yè)糾紛的初步建議

物業(yè)管理是一項牽涉主體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜、持續(xù)時間長、涉及小區(qū)公共產(chǎn)品的綜合性管理活動，其中的許多問題往往不是某一主體單方面原因造成的。從上述對物業(yè)糾紛深層原因的分析可以看出，解決物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的問題，必須由政府出面，多措并舉，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，綜合治理，加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律，不能指望“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”式的出臺一兩個措施就能得以根治。更不能指望通過訴訟途徑解決物業(yè)糾紛的根源問題，訴訟解決往往都是事后救濟(jì)，只能治標(biāo)難以治本，訴訟的特性決定了它只擅長解決個別性的糾紛，對于帶有根源性的普遍性的糾紛，訴訟往往是難以解決的。我們認(rèn)為要真正減少和化解物業(yè)糾紛，至少要從以下四方面采取措施：

（一）高度重視并強(qiáng)化政府職能部門在房屋開發(fā)和銷售過程的監(jiān)管，杜絕各類開發(fā)遺留隱患。一般來說，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府確實不應(yīng)當(dāng)過多插手經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。但對于一些涉及公共服務(wù)和民眾基本生活需求的行業(yè)，政府必須加強(qiáng)管理，否則就會危及社會的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)很大程度上涉及一個居住區(qū)域的公共性，它關(guān)系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決，必須從導(dǎo)致物業(yè)糾紛的源頭問題進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。具體來說，要對開發(fā)商銷售商品房過程中的虛假宣傳、濫收誠意金、后簽合同等行為，對開發(fā)商交付的商品房的質(zhì)量、面積、規(guī)劃及配套設(shè)施、物業(yè)用房（應(yīng)區(qū)分物業(yè)公司與業(yè)主委員會同房）等情況，對開發(fā)商就前期物業(yè)的招標(biāo)過程及物業(yè)合同內(nèi)容等等進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)控，對開發(fā)商承擔(dān)的質(zhì)量保修責(zé)任應(yīng)在政府有關(guān)部門開立質(zhì)保金帳戶予以統(tǒng)一管理，對物業(yè)管理所需的資料、圖紙予以統(tǒng)一保管或者由政府指定專門機(jī)構(gòu)備份保管，從源頭上杜絕各類開發(fā)遺留隱患的產(chǎn)生。

（二）政府職能部門要切實發(fā)揮指導(dǎo)作用，破解業(yè)主委員會“三難”問題。我國的物業(yè)管理立法，設(shè)立了物業(yè)管理業(yè)主自治的立法宗旨，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會兩級自治機(jī)構(gòu)，根據(jù)民主的原則，實行自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域物業(yè)活動。有人說，物業(yè)自治這種結(jié)構(gòu)模式實質(zhì)就是簡單模仿我國政治管理中的村民自治的組織形式，甚至連村民自治都不如，因為村民自治中起碼還有個黨支部，還有一個支部書記能發(fā)揮很大的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，而物業(yè)自治中連黨組織的影子都沒有。但從法理上說，業(yè)主作為物業(yè)專有部分的所有權(quán)人和共同部分的共有人，擁有對物業(yè)管理的絕對權(quán)利，在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)居于主導(dǎo)和核心地位，因此，我們不能說對物業(yè)管理實行業(yè)主自治有什么不妥。但如何解決眾多業(yè)主對該物業(yè)有效行使管理權(quán)的問題，卻是一個不容回避的問題，解決這一問題，必須首先解決自治組織成立和運(yùn)作的帶頭人和組織者問題。我們認(rèn)為由于眾多業(yè)戶都有自己的工作，一般都?xì)w屬供職單位的黨組織，因此要象村民自治那樣成立黨支部是不現(xiàn)實的，因此，就只能由政府職能部門發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)作用。我國《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會有指導(dǎo)義務(wù)，但現(xiàn)實中，落實的很不好，必須予以改變。政府部門必須主動、積極介入業(yè)主自治組織的建立，發(fā)揮牽頭、指導(dǎo)的作用。在小區(qū)入住過程中，政府部門應(yīng)當(dāng)了解業(yè)主情況，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會成員；對于小區(qū)業(yè)主大會難以及時召開的，政府部門應(yīng)先暫時指定業(yè)主代表，防止因業(yè)主自治組織缺位而帶來的法律上的不便。同時，政府部門同樣應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自治組織進(jìn)行監(jiān)管，業(yè)主大會召開時，政府部門可以應(yīng)邀派員參加，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和見證；政府還應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主或物業(yè)公司對業(yè)主委員會成員的投訴，查明情況，對于有問題的業(yè)主委員會成員，政府部門應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會將其罷免，這樣，通過解決好業(yè)主委員會“三難”問題，徹底解決物業(yè)自治的機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作問題。

（三）政府應(yīng)制定并公開物業(yè)服務(wù)分類定級標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價格，規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營和服務(wù)，理順市場秩序。目前物業(yè)糾紛集中于收費和服務(wù)之間的沖突上，對此，社會上一致詬病的是政府文件大多清楚的規(guī)定了物業(yè)費指導(dǎo)價，而對于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)卻沒有規(guī)定或者未明確和詳盡規(guī)定，更沒有規(guī)定判斷物業(yè)服務(wù)情況的程序和機(jī)構(gòu)。我們認(rèn)為這是政府管理錯位造成的，以二○○七年九月十日國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（試行）為例，該辦法明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審遵循合法性原則、相關(guān)性原則、對應(yīng)性原則、合理性原則。也就是說，政府價格主管部門在制定政府指導(dǎo)價時是要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與價格的對應(yīng)關(guān)系的，然而物價部門只對政府指導(dǎo)價進(jìn)行公布，卻不對物業(yè)收費對應(yīng)的服務(wù)范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布，就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費時有文件依據(jù)，但業(yè)主索要服務(wù)時卻沒有文件依據(jù)。對相關(guān)政府部門的職責(zé)，該辦法第三條是這樣規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負(fù)責(zé)組織實施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作”，從這里很難看到應(yīng)不應(yīng)該制定和公開物業(yè)收費對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由哪個部門去落實，所以出現(xiàn)收費有標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)無標(biāo)準(zhǔn)的情況實屬必然。對于這個問題，有人主張采取市場化的辦法放開經(jīng)營，通過優(yōu)勝劣汰提高物業(yè)服務(wù)水平。我們認(rèn)為就目前我國物業(yè)管理尚處于起步階段的情況和條件來說，簡單采取市場化的管理方式并不能很好地解決問題。尤其是物業(yè)服務(wù)關(guān)系百姓的日常生活，稍有異常就會引發(fā)群體性糾紛，危害社會穩(wěn)定。我們認(rèn)為要解決這一問題，政府部門絕不能簡單地將之推給業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商，因為目前尚沒有良好的協(xié)商機(jī)制，業(yè)主們也不了解物業(yè)收費的各項成本，而政府應(yīng)加大管理力度，規(guī)范服務(wù)，確保物業(yè)公司做到誠信經(jīng)營。具體來說，首先政府必須把收費和服務(wù)對應(yīng)起來，統(tǒng)一管理，什么樣的收費標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)對應(yīng)什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公布收費標(biāo)準(zhǔn)必須同時公布服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并對不同檔次的物業(yè)進(jìn)行分類定級，以適應(yīng)不同小區(qū)的實際情況。其次，政府部門應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司進(jìn)行長期監(jiān)管，受理業(yè)主對物業(yè)公司的投訴，同時定期主動征求小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的意見，對業(yè)主的投訴和意見，負(fù)責(zé)任的進(jìn)行調(diào)查并做出答復(fù)，同時反饋給物業(yè)公司。對于物業(yè)公司經(jīng)營中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關(guān)部門應(yīng)及時制止，責(zé)令其整改并予以處罰；對于嚴(yán)重缺乏誠信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N其資質(zhì)，同時吊銷其主要負(fù)責(zé)人的從業(yè)資格。第三，政府還要積極培育引入第三方機(jī)構(gòu)，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評判和監(jiān)督，為今后物業(yè)管理大規(guī)模市場化打好基礎(chǔ)。

（四）修訂完善各項法規(guī)和政策，大力推進(jìn)物業(yè)管理法治化進(jìn)程。前文已述，現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法律和法規(guī)，回避了許多疑難問題和具體程序，使許多關(guān)鍵的具體問題缺乏法定的解決辦法和依據(jù)，必須盡快制定和完善相關(guān)問題的立法規(guī)范，使物業(yè)管理沿著法治化的道路健康發(fā)展。

第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

一、物業(yè)管理的基本情況

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個，物業(yè)管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1.2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數(shù)有0.85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從2010年開始?xì)w集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

2010年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經(jīng)驗，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

第三篇：物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理調(diào)研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調(diào)研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業(yè)管理調(diào)研報告1

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《xx市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《xx市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施分類管理。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進(jìn)計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行明碼標(biāo)價,將收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格違法行為者,由政府物價檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《xx市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組主委員會成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》，出臺相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制。前期物業(yè)收費價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號和渝國土房管發(fā)[2006]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

物業(yè)管理調(diào)研報告2

調(diào)查時間：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

調(diào)查地點：xx市xx區(qū)以及xx等區(qū)縣

調(diào)查對象：居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：以xx市區(qū)縣為主，通過調(diào)查獲得有關(guān)xx市居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機(jī)構(gòu)提供有用研究信息。

調(diào)查經(jīng)過：本次調(diào)查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調(diào)查基地，通過對重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細(xì)心地調(diào)查，我得到一些感受的同時，也獲得了關(guān)于重慶市居民小區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于重慶地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報告正文：

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。國家通過行政法規(guī)和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進(jìn)居民住宅小區(qū)管理物業(yè)專業(yè)化。

在國家的推動和市場化的加深，我國物業(yè)管理企業(yè)自19xx年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發(fā)展歷程，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬家，從業(yè)人員突破３００萬人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。從19xx年到現(xiàn)在，在這近25年的發(fā)展歷史中，我國物業(yè)管理行業(yè)通過企業(yè)化、專業(yè)化、市場化的管理贏得了社會的認(rèn)可，并得到了長足的發(fā)展。

二、xx市是本次調(diào)查的必然選擇

xx地處中國西南，長江與嘉陵江交匯于此，距離長江東海入?？诩s2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個區(qū)縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。

在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市，xx已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發(fā)達(dá)地區(qū)，xx的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫。

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近兩個月的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了xx市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進(jìn)入到理性認(rèn)識世界，已進(jìn)入競爭時代。

第四篇：2016農(nóng)村土地承包糾紛案件調(diào)研報告

2016農(nóng)村土地承包糾紛案件調(diào)研報告

近年來，土地承包合同糾紛的大量產(chǎn)生，有其深刻的歷史背景和社會原因。我國人多地少，戶籍制度又極大限制了農(nóng)業(yè)人口的流動，農(nóng)村土地一直是一種稀缺資源，且直接關(guān)乎農(nóng)民的基本生活保障。但長期以來，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)模糊不清，基層干部和廣大農(nóng)民法律意識、合同意識淡薄，政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理缺位，加之國家近年來的惠農(nóng)支農(nóng)政策不斷出臺，農(nóng)村土地承包引發(fā)的訴訟和信訪事件頻發(fā)不斷。及時掌握和準(zhǔn)確處理此類糾紛，直接關(guān)系到農(nóng)民的切身利益、農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至整個社會的穩(wěn)定和諧。

一、農(nóng)村土地承包糾紛案件的基本特點

（一）成訟時間上的集中性

一方面，由于農(nóng)作物的種植與收獲受自然規(guī)律的制約和影響，90％以上的農(nóng)村土地承包糾紛案件當(dāng)事人往往選擇在農(nóng)閑季節(jié)提起訴訟，因此往往集中在每年的秋收后和春播前。相對于其他方式承包的農(nóng)村土地承包糾紛案件，家庭承包方式承包的農(nóng)村土地承包糾紛在成訴的季節(jié)性尤為明顯。另一方面，從農(nóng)村土地承包制度的歷史發(fā)展進(jìn)程看，國家政策一直起到主導(dǎo)作用，相關(guān)立法只是將執(zhí)政黨的意識上升為國家意識，使政策得到進(jìn)一步的鞏固。因此，國家農(nóng)村土地政策做出重大調(diào)整前后，也是農(nóng)村土地承包糾紛案件集中發(fā)生的時期。如國家出臺“一免兩補(bǔ)”土地政策后，發(fā)包方起訴承包方要求解除合同和承包方起訴發(fā)包方要求繼續(xù)履行合同的大批糾紛訴至法院。

（二）訴訟主體上的群體性

作為農(nóng)業(yè)大省，黑龍江省農(nóng)業(yè)人口總數(shù)為1191萬，農(nóng)業(yè)人口比例高達(dá)45.8%。但相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)人口在一系列惠農(nóng)政策出臺前，因經(jīng)營土地成本高、收益低而外出謀生。國家從收取“兩金一費”即公積金、公益金和管理費，調(diào)整為統(tǒng)一征收農(nóng)業(yè)稅，再調(diào)整為免征農(nóng)業(yè)稅，糧食直補(bǔ)、良種補(bǔ)貼并實行糧食收購最低保護(hù)價后，農(nóng)民經(jīng)營土地的成本減少，收益顯著提高。大批外出務(wù)工的農(nóng)民紛紛要求回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。部分糾紛中，發(fā)包方違約明顯，承包方證據(jù)充分，勝訴率高，承包方往往選擇共同訴訟。還有很多案件，起訴時僅僅是個別村民提起訴訟，但涉及問題卻牽扯到其他村民或全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員的群體利益，相當(dāng)一批農(nóng)戶持觀望態(tài)度。一個案件處理不當(dāng)，往往引起連鎖反應(yīng)，波及整個村莊甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

另外，受傳統(tǒng)法律文化影響，農(nóng)戶們往往愿意憑借人多勢眾，甚至集體上訪，贏得法院更多的理解和社會輿論的支持。

（三）糾紛類型上的多樣性

長期以來，我國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式較為單一，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出多元、快速發(fā)展態(tài)勢，農(nóng)村土地承包也隨之在承包主體、承包方式和權(quán)利義務(wù)內(nèi)容方面體現(xiàn)出多樣性。有的農(nóng)戶在二輪土地承包時口頭放棄承包經(jīng)營權(quán)或棄耕撂荒，村委會將上述土地另行發(fā)包，后為滿足該農(nóng)戶的要地請求，村委會又在其他農(nóng)戶的承包地中為其調(diào)劑，但其他農(nóng)戶拒不接受調(diào)劑而引發(fā)糾紛等等。

二、農(nóng)村土地承包糾紛案件的成因

（一）合同簽訂不規(guī)范

1.合同主體資格混亂。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十二條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包?！钡窃诎l(fā)包過程中，有些村委會和村民小組的職責(zé)分工并不明確，有的村委會和村民小組將同一塊地分別承包給不同的村民，還有的村民小組將土地發(fā)包后，村委會收回村民小組已發(fā)包土地，重新對外發(fā)包或租賃，引發(fā)糾紛。

2.合同簽訂程序不規(guī)范。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十八條規(guī)定，土地承包方案應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。但是在實踐中，村、組違反法律規(guī)定的民主議定程序進(jìn)行違規(guī)發(fā)包的情況屢屢發(fā)生，圍繞承包合同效力產(chǎn)生的糾紛大量出現(xiàn)。有些村干部甚至在發(fā)包時搞暗箱操作，擅自以低價將土地發(fā)包給親朋好友。有些村委會任意制訂土地承包方案，以“優(yōu)惠條件”將土地發(fā)包給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，引起了村民強(qiáng)烈不滿。

3.合同約定內(nèi)容不完善。有的沒有簽訂書面合同，只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生分歧，極易引發(fā)糾紛。有的雖簽有書面合同，但條款不完善、不具體，有些條款甚至違反法律規(guī)定。如土地面積無約定或約定不清，甚至有的連土地的四至都未約定，僅明確了地塊名稱。由

于約定不明，雙方又各執(zhí)一詞，事實和責(zé)任難以認(rèn)定。有的合同沒有關(guān)于違約責(zé)任的約定，缺乏確保履行合同的制約機(jī)制，為當(dāng)事人隨意違約提供了條件，出現(xiàn)了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費，隨意調(diào)整承包地，多留機(jī)動地不尊重農(nóng)民的經(jīng)營自主權(quán)，強(qiáng)迫種植、強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)承包地等。

（二）合同履行不誠信

1.發(fā)包方違約。主要包括兩種情況，一是發(fā)包方非法變更、解除合同。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十六條和第二十七條的規(guī)定，家庭承包的，在承包期內(nèi)，非發(fā)生法律規(guī)定的事由，并經(jīng)過法定程序，發(fā)包方不得收回和調(diào)整承包地?！斑@是該法賦予農(nóng)民長期、有保障的土地使用權(quán)的核心內(nèi)容?！钡F(xiàn)實生活中，有些發(fā)包方為謀取利益，在不符合法律規(guī)定的情況下擅自解除土地承包合同，收回農(nóng)業(yè)用地用于營利性開發(fā)建設(shè)。二是發(fā)包方干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)。依照《農(nóng)村土地承包法》第十六條第一項的規(guī)定，承包方依法享有承包地使用、收益的權(quán)利。

2.承包方違約。主要包括承包方對土地進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營，擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，拒絕交納土地承包費等情況。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第十七條的規(guī)定，承包方有維持土地的農(nóng)業(yè)用途、不得用于非農(nóng)建設(shè)的義務(wù)。土地管理法對于農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地規(guī)定了嚴(yán)格的轉(zhuǎn)用審批程序和征地、用地批準(zhǔn)程序。在審判實踐中，一些承包人未履行法律規(guī)定的審批手續(xù)，在承包地上建設(shè)永久性建筑，甚至容許他人在承包的土地內(nèi)修建墳?zāi)鼓踩±妗?/p>

（三）土地承包管理不規(guī)范

1.沒有土地清冊或記載不詳?，F(xiàn)實中，很多村委會沒有建立土地清冊，或者用手寫財務(wù)帳簿的方式代替清冊，其中不少帳簿有改動，無法確定記載事項。有的村委會建立了土地清冊，但是清冊記載不詳，承包經(jīng)營的戶主有的記載為原承包人，承包人之間發(fā)生爭議時，村委會拿不出有力依據(jù)來證明土地使用權(quán)范圍及流轉(zhuǎn)詳情，當(dāng)事人只能通過向法院起訴確認(rèn)自己的權(quán)利，導(dǎo)致很多不必要的糾紛產(chǎn)生。

2.機(jī)動地管理不當(dāng)。村集體在劃分土地時一般都會保留一些機(jī)動地不做分配，將其租賃給農(nóng)戶經(jīng)營，租期5至10年不等，且一般事先收取部分或全部租賃費。由于近年來國家

減免農(nóng)業(yè)稅，農(nóng)民負(fù)擔(dān)大幅度減輕，一部分租賃戶不愿意再承擔(dān)原租賃費，甚至要求退還已預(yù)交的租賃費，雙方發(fā)生糾紛。有些村集體為了收取租賃費用，預(yù)留機(jī)動地超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，未受益的農(nóng)戶發(fā)現(xiàn)當(dāng)前種地效益好的形勢，要求重新分配機(jī)動地，但原來的承包大戶不愿意退出，產(chǎn)生糾紛。

（四）土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范

1.轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓型。稅費改革前，有的農(nóng)戶覺得種地收益不高，便將自己的土地轉(zhuǎn)給他人承包，其稅費也相應(yīng)由接受者承擔(dān)。稅費改革后，原承包戶要求現(xiàn)承包戶退還其土地時，雙方往往各執(zhí)一詞，引起糾紛。

2.代耕代種型。以前不少農(nóng)民放棄耕種，外出務(wù)工經(jīng)商，不承擔(dān)村里和國家的稅費，村干部為了能完成國家稅收任務(wù)，讓其他農(nóng)戶代耕代種。代耕代種農(nóng)戶履行了繳費義務(wù)，且稅改時這些耕地面積又納入了代耕代種戶的計稅面積，現(xiàn)在原承包戶回村，找代耕戶或村集體索要自己的承包地，發(fā)生糾紛。

3.重新發(fā)包引發(fā)糾紛。前一段時期農(nóng)民耕種收入較低，有些農(nóng)戶棄耕拋荒，外出務(wù)工，土地長時間沒有人耕種。有些農(nóng)戶甚至明確表示放棄承包，將土地交回，村集體據(jù)此收回承包地，并發(fā)包給其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員。稅費改革后，種地收益增加，原來放棄承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶回村要求繼續(xù)承包，與新承包人和村集體發(fā)生糾紛。

（五）土地征用補(bǔ)償不合理、不規(guī)范

城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和公路建設(shè)需要征用大量農(nóng)村集體土地，但因，征用土地上我國現(xiàn)行征地制度存在很多弊端，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織并不能分享到農(nóng)地增值的收益，被征地農(nóng)民往往也得不到妥善安置和合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這就弱化了土地對于農(nóng)民的社會保障功能。另外，由于法律規(guī)定籠統(tǒng)，加之利益驅(qū)動，農(nóng)村基層組織在發(fā)放、使用、分配征地補(bǔ)償費用的過程中極不規(guī)范，隨意性大，特別是因土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費分配產(chǎn)生的糾紛大量產(chǎn)生。

（六）農(nóng)業(yè)政策的變化

近年來，我國農(nóng)業(yè)政策在不斷向惠農(nóng)支農(nóng)的方向調(diào)整。國家陸續(xù)出臺的一系列扶持糧食生產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)民增收的政策和措施，使得土地的現(xiàn)實收益和預(yù)期收益大大提高，農(nóng)民承

包土地的熱情被重新點燃。許多在城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民陸續(xù)返回農(nóng)村承包土地，許多被棄耕的土地開始有人爭相耕種，廣大農(nóng)民紛紛主張自己的土地承包權(quán)益，導(dǎo)致大量糾紛產(chǎn)生。

（七）人多地少的現(xiàn)實

人多地少是我國的基本國情，大多數(shù)地方人均耕地原本就少，加之城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)需要征用大量土地，致使人地關(guān)系“雪上加霜”，再加上土地補(bǔ)償或土地置換不到位，從而導(dǎo)致人地矛盾十分突出。土地作為農(nóng)民基本的保障和收入來源，在農(nóng)民心目中的地位越來越重要，涉及土地的糾紛也越來越多。

（八）立法不足

1.立法的滯后與過分概括。目前，審理農(nóng)村土地承包糾紛案件的法律依據(jù)主要是《農(nóng)村土地承包法》，但該法作為農(nóng)村土地承包的特別法是在2002年出臺。另外，2004年農(nóng)村稅費改革后，關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)取得、流轉(zhuǎn)、變更等新型糾紛大量產(chǎn)生，但因涉及政策和法律的銜接，各地對很多問題莫衷一是、做法不一。直到2005年3月，最高人民法院出臺了《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》，上述混亂狀況才得到了很大程度的緩解。從我們掌握的情況看，土地二輪承包和因農(nóng)村稅費改革引發(fā)的糾紛，占近五年農(nóng)村土地承包糾紛案件的70%以上。另外，《農(nóng)村土地承包法》的內(nèi)容比較原則,在實務(wù)中缺乏可操作性，法院對該法理解也不一致，不能得出一個令人信服的判決結(jié)果，無形中導(dǎo)致了土地承包糾紛案件數(shù)量的增加。

2.立法對現(xiàn)實考慮的不足?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地承包以戶為單位，土地承包30年不變。但如國按照“增人不增地、減人不減地”的基本原則執(zhí)行，就會出現(xiàn)“一地多人用，多地一人種”，“亡者有土，生者無地”等現(xiàn)象。該法雖然規(guī)定用機(jī)動地對新增人口進(jìn)行調(diào)整，但又規(guī)定，機(jī)動地超過5%的不再增加機(jī)動地，因此很多村集體現(xiàn)在已無機(jī)動地可調(diào)整，許多新形成的農(nóng)戶不可避免地面臨著無地可種的現(xiàn)實。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)保障不力。理論界雖然一直將土地承包經(jīng)營權(quán)定義為一種用益物權(quán)，但在《物權(quán)法》出臺前，相關(guān)法律一直沒有對此明確，土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)權(quán)能無從發(fā)揮，從權(quán)利的取得、處分、變更及救濟(jì)途徑等方面更接近于普通債權(quán)。這種混有債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“無法像真正物權(quán)那樣有必要的方法和程序可以對抗來自發(fā)包人和

其他行政組織的干預(yù)”。雖然《農(nóng)業(yè)法》和《農(nóng)村土地承包法》賦予了土地承包經(jīng)營權(quán)一些接近于物權(quán)的保護(hù)方法，但在上述法律和相關(guān)司法解釋中仍更多地體現(xiàn)了合同法的相關(guān)內(nèi)容，弱化了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的絕對性，導(dǎo)致現(xiàn)實中承包地被擅自收回、隨意侵犯的現(xiàn)象大量存在。

（九）法律意識不強(qiáng)

農(nóng)民文化水平偏低，長期生活在熟人社會中，道德、習(xí)慣、人情對行為的引導(dǎo)作用大，遷就、忍耐、私了長期作為糾紛化解的主要途經(jīng)，法律知識缺乏現(xiàn)實需求，風(fēng)險責(zé)任和權(quán)利保護(hù)意識淡薄，基本法律概念不清，缺乏簽訂合同的技巧，不愿履行備案報批程序，隨意涂改證書等現(xiàn)象時有發(fā)生。一些鄉(xiāng)村干部的法律意識也比較淡薄，對耕地搞強(qiáng)制發(fā)包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經(jīng)營權(quán)落空，產(chǎn)生大量糾紛。

（十）糾紛調(diào)處機(jī)制不健全

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，土地承包糾紛可以選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟四種方式解決。如果協(xié)商、調(diào)解、仲裁等訴外解決爭議機(jī)制順暢，可以有效地減少訴訟，迅速化解糾紛，防止矛盾擴(kuò)大。但是協(xié)商和非訴調(diào)解都要求雙方自愿，且結(jié)果不具有強(qiáng)制力，而仲裁則存在機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，仲裁效力不明確的問題。而法院審理案件要受相應(yīng)程序法的限制，審理周期較長，容易延誤農(nóng)時，使農(nóng)村土地承包合同糾紛和農(nóng)民權(quán)益得不到及時處理和保護(hù)，引發(fā)農(nóng)戶集體上訪，農(nóng)戶維權(quán)的成本也隨之提高，形成惡性循環(huán)。

三、農(nóng)村土地承包糾紛案件面臨的主要問題

（一）案件數(shù)量多，增長趨勢明顯

2004年國家實行農(nóng)村稅費改革時，黑龍江省被列為全部免征農(nóng)業(yè)稅和對種糧農(nóng)民實行直接補(bǔ)貼試點省份，廣大農(nóng)民種糧積極性空前高漲，許多在城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民走回家門承包土地。新一輪的土地承包熱與1998年農(nóng)村土地二輪承包時的冷清形成鮮明對比，許多被棄耕、撂荒的土地開始有人爭相耕種，農(nóng)村土地承包糾紛案件數(shù)量日益增加。

（二）案件類型多，成因復(fù)雜

農(nóng)村土地承包糾紛案件依訴訟標(biāo)的劃分主要有以下四種類型：

1.土地承包合同糾紛。具體情況較為復(fù)雜。有的村集體經(jīng)濟(jì)組織將機(jī)動地或荒地發(fā)包或用以抵償本集體經(jīng)濟(jì)組織陳欠的債務(wù)，后一方起訴要求縮短承包期限、提高價格或者解除合同。有的村集體經(jīng)濟(jì)組織在發(fā)包土地時本村村民無人承包，通過廣告發(fā)包給其他村的農(nóng)戶后，本村村民要求收回土地，迫使發(fā)包方起訴請求解除原承包合同。有的農(nóng)戶遷出后到居住地落戶，遷出地發(fā)包方訴請解除合同，收回其承包地。還有的農(nóng)戶承包土地后自行開荒使實際耕種的承包地面積多于承包合同約定的面積，發(fā)包方起訴要求農(nóng)戶將新增面積上交并按承包合同約定的價格交付新增土地的承包費。有的村集體經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)戶承包期內(nèi)違法調(diào)整或收回承包地，農(nóng)戶訴請繼續(xù)履行原承包合同等等。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛。主要表現(xiàn)為農(nóng)戶之間搶種相鄰爭議地塊，農(nóng)民強(qiáng)種村機(jī)動地或強(qiáng)種其他農(nóng)戶承包經(jīng)營的地塊，新增人口農(nóng)戶強(qiáng)種村機(jī)動地、預(yù)留地。另有因發(fā)包方收回或調(diào)整農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地引發(fā)的糾紛，如人走家搬、戶口未遷出的農(nóng)戶，服刑、勞教、被拘役的農(nóng)戶，躲避計劃生育或村級債務(wù)的外出農(nóng)戶，農(nóng)村婦女結(jié)婚、離婚、喪偶后村集體收回其承包地另行發(fā)包，造成這些農(nóng)戶二輪承包時無地可分而產(chǎn)生糾紛。

3.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。主要緣于農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、出租或?qū)⑼恋匚薪o親屬或他人代耕后因國家農(nóng)村稅費改革，“一免兩補(bǔ)”政策出臺，使原約定的土地流轉(zhuǎn)價格對一方而言顯失公平，因而一方要求變更或解除合同引發(fā)糾紛。也有少數(shù)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，接受流轉(zhuǎn)一方（主要是次承包人）主張優(yōu)先承包權(quán)引發(fā)的糾紛。

4.土地承包權(quán)繼承糾紛。此類糾紛多為繼承人爭種被繼承人生前承包的土地，如公婆與喪偶兒媳之間、兄弟姐妹之間爭種死者生前承包經(jīng)營的土地引發(fā)的糾紛，還有的父母死亡后子女要求繼承土地承包經(jīng)營權(quán)，解除父母生前與他人簽訂的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

（三）適用法律不統(tǒng)一

隨著國務(wù)院一系列農(nóng)村土地政策的出臺，各省市根據(jù)自己的實際情況相繼制定了更為詳細(xì)的政策，對土地承包方及國家政策作出了具體解釋。但是，由于法律沒有明確規(guī)定，法院在審理案件時對概括性的法律條文可以作出不同的理解，對相互矛盾的政策和法律也可以作出不同的選擇，突出表現(xiàn)為同樣事實不同裁判，結(jié)果或意見分歧明顯：

1.流轉(zhuǎn)合同解除與否不同。在同一市轄區(qū)內(nèi)基層法院審理的案情基本相同的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛案件中，有的法院判決解除雙方當(dāng)事人之間的流轉(zhuǎn)合同，有的法院則判決駁回原告解除合同的訴訟請求。

2.承包或流轉(zhuǎn)合同效力確認(rèn)結(jié)果不同。《農(nóng)村土地承包法》第十八條第二款第（三）項、第二十七條第二款、第四十八條第一款均規(guī)定了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的民主議定程序，在發(fā)包方違反這一程序與承包方簽訂的土地承包合同效力問題上，不同法院裁判結(jié)果相悖。又如《農(nóng)村土地承包法》第三十七條中關(guān)于“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案”的規(guī)定,在實踐中有的法院依據(jù)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)發(fā)包方同意或其他方式流轉(zhuǎn)未報發(fā)包方備案的事實確認(rèn)流轉(zhuǎn)合同無效，有的法院則確認(rèn)同樣的流轉(zhuǎn)合同有效。

3.承包經(jīng)營權(quán)繼承與否不同。以家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)，有家庭成員之一死亡后，其承包地是否按繼承關(guān)系處理，《農(nóng)村土地承包法》中雖有提及，但沒有深入論述，成為司法實踐的難點之一。除林地外的土地承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛，有的法院判決耕地、草地的承包經(jīng)營權(quán)在承包期內(nèi)由繼承人繼續(xù)承包，有的法院則不支持當(dāng)事人要求繼承承包經(jīng)營權(quán)的訴訟請求。

4.一戶兩籍者與原居住地集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的土地承包合同解除與否不同。在黑龍江省農(nóng)村中，不少農(nóng)戶持有兩份戶口簿且在兩戶籍地均享有土地承包經(jīng)營權(quán)。案件審理過程中有意見認(rèn)為，應(yīng)依據(jù)公安機(jī)關(guān)就原戶籍應(yīng)否注銷來確定原合同應(yīng)否解除，另有意見認(rèn)為應(yīng)以一戶一地為原則，依據(jù)這些農(nóng)戶在新戶籍地是否取得承包地的事實確定原承包地應(yīng)否收回。

（四）政策、法律與現(xiàn)實之間存在矛盾 1.法律與政策之間的矛盾

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛的緊急通知》第四條明確規(guī)定：“要嚴(yán)格執(zhí)行《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，任何組織和個人不能以欠繳稅費和土地撂荒為由收回農(nóng)戶的承包地，已收回的要立即糾正，予以退還。但是依《農(nóng)村土地承包法》及國務(wù)院政策的規(guī)定又要將承包地退還，立法本身就存在矛盾。農(nóng)村土地承包法和土地管理法

是相同位階的法律，沒有效力優(yōu)先之分，這種立法和政策之間的矛盾給法院審理案件造成很大困擾。

2.政策與現(xiàn)實之間的矛盾

農(nóng)村土地承包經(jīng)營三十年不變是我國為了維護(hù)土地承包穩(wěn)定制定的政策，但這一政策進(jìn)行必要調(diào)整，才能適應(yīng)現(xiàn)實的需要。在土地承包經(jīng)營過程中，村委會土地的面積數(shù)量和農(nóng)戶的家庭人口處于一種動態(tài)變化過程，無論是土地被征用還是一段時間內(nèi)農(nóng)戶家庭發(fā)生人口增減的變動，發(fā)包方即村委會或村民小組對發(fā)包的土地進(jìn)行調(diào)整是不可回避的。如果機(jī)械套用農(nóng)村土地承包法第二十條的規(guī)定而不及時調(diào)整，勢必會使一部分新增農(nóng)戶喪失耕地?zé)o田可種。

3.政策與民意之間的矛盾

在稅改之前部分農(nóng)民將土地撂荒，外出打工。村委會為了完成稅收任務(wù)，一般都會找人代種或收回承包地重新發(fā)包。稅改后，外出農(nóng)民開始返鄉(xiāng)要田，農(nóng)戶與農(nóng)戶及農(nóng)戶與村集體之間的矛盾也相繼出現(xiàn)政策滿足逃稅戶返鄉(xiāng)要地的要求，是基于這部分人利益的考慮，但這只是部分民意，并且直接與其他依法納稅農(nóng)民的利益相背，造成了社會不穩(wěn)定的因素。

四、審理農(nóng)村土地承包糾紛案件的意見和建議

（一）法律適用方面 1.訴訟主體的確定

一是農(nóng)戶之間經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)村委會同意或備案的，村委會的訴訟地位如何確定。應(yīng)以流轉(zhuǎn)雙方為訴訟當(dāng)事人，村委會不宜作為訴訟主體。若原告堅持以村委會為被告或第三人，則依訴狀進(jìn)入訴訟程序，但在判決主文中不判村委會承擔(dān)民事責(zé)任或單獨列項判決駁回原告對村委會的訴訟請求。二是一地數(shù)包糾紛案件中發(fā)包方與實際占有使用土地的農(nóng)戶何者為被告。此類案件，各承包戶均持有與發(fā)包方村委會依法簽訂的土地承包合同。未實際取得土地的承包方往往以村委會和實際占有者為共同被告訴至法院，一方面請求村委會履行合同，另一方面請求實際占有者退還土地承包經(jīng)營權(quán)。

2.為承包地被收回的拋荒土地農(nóng)戶解決土地問題

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛的緊急通知》第四條的規(guī)定，對《農(nóng)村土地承包法》實施以前收回的農(nóng)戶拋荒承包地，農(nóng)戶要求繼續(xù)承包耕作原則上應(yīng)允許。如果原承包土地發(fā)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員，應(yīng)將土地重新承包給原承包戶。但如果已將收回的土地分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，新的承包合同繼續(xù)有效，只能由村集體在機(jī)動地中調(diào)劑或者通過流轉(zhuǎn)幫助解決。但是，如果現(xiàn)在村集體已經(jīng)沒有機(jī)動地可以分配，也沒有其他農(nóng)戶愿意進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，要地農(nóng)戶的權(quán)利如何得到保障。應(yīng)該明確，《通知》規(guī)定的“幫助”農(nóng)戶通過土地流轉(zhuǎn)獲得耕地，并不具有強(qiáng)制性，不能強(qiáng)制其他農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給要地農(nóng)戶。雖然現(xiàn)有法律和政策保護(hù)拋荒農(nóng)戶的土地承包權(quán)，但因其存在土地拋荒行為，應(yīng)承擔(dān)回來后沒有土地可以分配給他的風(fēng)險。否則如果強(qiáng)行從其他農(nóng)戶那里通過流轉(zhuǎn)為其解決耕地，違背了民法最根本的公平原則，將會引起更為嚴(yán)重的秩序混亂，影響社會穩(wěn)定。

（三）幾點意見和建議

土地承包糾紛源于多個層面，牽涉范圍廣泛，有些方面的問題需要社會各個部門相互配合，多管齊下，方能從根本上加以解決。

1.完善立法，健全相關(guān)制度

一是科學(xué)完善《農(nóng)村土地承包法》，規(guī)定土地承包糾紛仲裁前置程序。農(nóng)村土地承包面廣量大，土地承包糾紛情況復(fù)雜、政策性強(qiáng)、解決難度大，仲裁方式方便、快捷，既能克服信訪渠道解決問題周期長、成本高的問題，又能克服訴訟程序復(fù)雜、審理時間長的問題，便于及時有效化解矛盾。

二是制訂《農(nóng)村土地承包法實施細(xì)則》，細(xì)化《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定。在深入農(nóng)村實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，明確農(nóng)村土地承包及經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的具體操作定義，制訂土地承包合同和承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本，將目前普遍缺少的合同標(biāo)的物土地的坐落、質(zhì)量等級、用途等條款納入范本，便于農(nóng)村基層受眾實際操作。

三是建立嚴(yán)格的農(nóng)用地保護(hù)制度。任何單位任何人占用農(nóng)業(yè)用地的，必須根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，與承包農(nóng)戶簽訂協(xié)議，履行合法的征占用手續(xù)。政府公益性建設(shè)及經(jīng)營性項目建設(shè)占用土地，均辦理合法的征占用土地手續(xù)。

四是完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度。各地應(yīng)結(jié)合本地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的歷史和現(xiàn)狀制定和完善本地區(qū)土地承包經(jīng)營管理制度，明確管理機(jī)構(gòu)和人員的編制、職責(zé)范圍、獎懲機(jī)制。對本地區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)的享有和流轉(zhuǎn)主體,經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的程序及費用計算、法律責(zé)任等作出明確具體的規(guī)定。

五是健全解決農(nóng)村土地承包糾紛的調(diào)解和仲裁制度。就現(xiàn)有法律來看，仲裁的性質(zhì)和仲裁裁決的法律效力還缺乏相應(yīng)規(guī)定，農(nóng)村土地承包仲裁究竟是法定仲裁還是約定仲裁，沒有定性。當(dāng)事人對農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)作出的裁決不服而向人民法院起訴的，人民法院如何處理仲裁裁決缺少法律規(guī)定。因此，在立法上要明確土地承包糾紛調(diào)解組織和仲裁機(jī)構(gòu)的組織原則、設(shè)立程序、工作職責(zé)及具體工作程序與實體要求，輔之以相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員的考評、獎懲機(jī)制。應(yīng)突出反應(yīng)迅速、權(quán)責(zé)明確、程序簡便的特點，既便于當(dāng)事人解決糾紛,又可緩解法院受理案件的壓力。

2.加強(qiáng)行政機(jī)關(guān)的管理職能

農(nóng)村基層政府組織的行政管理服務(wù)行為直接涉及農(nóng)村地區(qū)千家萬戶的切身利益。這些機(jī)關(guān)或組織行政不作為、管理不到位或服務(wù)跟不上是釀成糾紛的重要因素，故應(yīng)從以下幾方面加以改進(jìn)：

一是糾正農(nóng)村土地承包中侵犯農(nóng)民權(quán)益的違規(guī)違法行為。對二輪土地承包全面進(jìn)行“回頭看”，切實解決好二輪土地承包工作中的遺留問題。規(guī)范土地承包和流轉(zhuǎn)合同，參照有關(guān)的示范文本補(bǔ)齊或調(diào)整合同條款。堅持“一戶一證”的原則，規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放，沒有發(fā)放經(jīng)營權(quán)證的要補(bǔ)發(fā)經(jīng)營權(quán)證，未發(fā)放到位的要逐級落實發(fā)放到戶。發(fā)現(xiàn)二輪承包中的違規(guī)違紀(jì)行為要堅決糾正。

二對農(nóng)村土地進(jìn)行普查，明確土地權(quán)屬并加強(qiáng)對村級土地工作的管理。政府應(yīng)加強(qiáng)對村委會工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，特別是土地發(fā)包的全程監(jiān)督，以維護(hù)村民的承包經(jīng)營權(quán)。規(guī)范

土地合同樣本，指導(dǎo)村委依法訂立合同，減少訂立合同中的隨意性和粗放性，細(xì)化合同條款，明確合同責(zé)任。未了進(jìn)一步搞好土地工作，政府部門依你更改依法進(jìn)行土地普查，了解土地現(xiàn)狀及不安定因素，進(jìn)一步明確地界，確定一些新增及權(quán)屬不明土地的權(quán)屬。

三是建立統(tǒng)一的戶籍管理網(wǎng)絡(luò)。由于戶籍管理存在漏洞，有些農(nóng)民在原居住地保有戶籍和承包田，外出務(wù)工時又重建戶籍并在新戶籍地分得承包田，是引發(fā)部分農(nóng)村地區(qū)土地承包糾紛的直接原因。因此，戶籍管理部門應(yīng)嚴(yán)格管理，建立城鄉(xiāng)間、鄉(xiāng)際間統(tǒng)一、聯(lián)動的管理網(wǎng)絡(luò)，盡可能擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)覆蓋面并切實發(fā)揮聯(lián)動功能，避免出現(xiàn)工作盲點，進(jìn)而免除不必要的糾紛。

四是依法建立農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解和仲裁機(jī)構(gòu)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為基層政府，最了解體育的的現(xiàn)狀及糾紛的原因，可因勢利導(dǎo)的調(diào)解矛盾，化解糾紛，穩(wěn)定土地承包關(guān)系。目前，各地的土地仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)展不平衡，沒有建立的地方應(yīng)當(dāng)盡快建立。要解決好仲裁委員會的人員編制、日常工作經(jīng)費和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站的調(diào)查、調(diào)處工作經(jīng)費。

五是全面加強(qiáng)法制宣傳教育及培訓(xùn)。加大對《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、《土地管理法》的宣傳力度?？h級司法行政部門和各鎮(zhèn)、村應(yīng)充分發(fā)揮法制宣傳的作用,通過組織法制宣傳隊、定期開展送法下鄉(xiāng)活動、設(shè)立法制咨詢平臺等形式大張旗鼓地宣傳土地承包糾紛處理方面的法律法規(guī),盡可能做到家喻戶曉，使發(fā)包方與承包方明確各自的權(quán)利義務(wù)。

六是建立健全農(nóng)村社會保障體系。對于無機(jī)動地或雖有機(jī)動地但不宜調(diào)整的，應(yīng)妥善解決無地農(nóng)民的生活問題。應(yīng)盡快建立健全農(nóng)村醫(yī)療保障體系、農(nóng)民最低生活保障體系等各種農(nóng)村社會保障體系，解除農(nóng)民的后顧之憂。

第五篇：婚姻家庭糾紛案件審理調(diào)研報告

婚姻家庭糾紛案件審理調(diào)研報告

王曉丹

摘要

本篇文章針對婚姻家庭糾紛案件的審理進(jìn)行了深入的研究，其中包括婚姻家庭糾紛案件的特點、婚姻家庭糾紛案件中容易出現(xiàn)的問題以及相關(guān)建議等，以期能夠?qū)Ω魑煌蕩硪恍┚哂袇⒖夹缘囊庖姟?/p>

關(guān)鍵詞：婚姻家庭；糾紛案件；審理；調(diào)研報告 前言

家庭是社會的重要組成部分，伴隨著社會的不斷進(jìn)步，人們的思想觀念也在逐漸的轉(zhuǎn)變當(dāng)中。為此，離婚案件在近年來的發(fā)生率有著顯著的提高，并且由于婚姻家庭所出現(xiàn)的糾紛類案件具有著法律關(guān)系廣的特點，所以在處理的過程當(dāng)中會涉及到多個方面的問題，其中較為常見的有子女問題和財產(chǎn)問題等。下面筆者就結(jié)合自身經(jīng)驗，將關(guān)于婚姻家庭糾紛案件的調(diào)研報告呈現(xiàn)給大家。

一、婚姻家庭糾紛案件的特點

（一）離婚原因、夫妻雙方的類型

造成如今婚姻出現(xiàn)糾紛的原因主要有如下幾點：

第一，結(jié)婚時間短，婚姻基礎(chǔ)較差，并且由于夫妻雙方的年齡比較小，所以在處理吵架問題時比較沖動；

第二，由于生活的壓力比較大，家庭生活拮據(jù)，夫妻雙方難以抵擋外界燈紅酒綠的誘惑，長此以往造成夫妻雙方感情破裂；

第三，由于夫妻雙方或者任意一方有外出務(wù)工的現(xiàn)象，長時間的兩地分居讓兩人的感情逐漸淡化，從而激化矛盾，讓婚姻走向盡頭；

第四，這一點主要針對女性來說，由于自身的法律意識逐漸增強(qiáng)，致使讓因家庭暴力而離婚的案件也逐漸增多。

（二）夫妻雙方的爭議焦點

如今，人們的思想觀念越來越開放，而那些為了孩子、為了財產(chǎn)而不離婚的情況已經(jīng)鮮有發(fā)生。而在雙方離婚時，子女問題和財產(chǎn)問題是比較容易出現(xiàn)糾紛事件的，有些人因為子女有殘疾而不愿撫養(yǎng)，從而選擇離婚；而有些人則是為了能夠獲得一部分家產(chǎn)而選擇解體婚姻。

（三）法院結(jié)案方式 就如今的離婚案件來看，人們普遍都會去選擇“和平分手”的方式，尤其是針對一些年齡較小且婚姻時間較短的夫妻雙方來說，調(diào)解率就更高一些。由于年輕人的接受能力較快，所以當(dāng)婚姻出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾時，都會自然的選擇分開。當(dāng)然也有一些年紀(jì)較大的夫妻，在長時間的爭吵和猜疑中認(rèn)為雙方再不可能有和好的一天，所以采用法律途徑來進(jìn)行離婚，并且對子女和財產(chǎn)的分配上也比較容易達(dá)成共識。

二、婚姻家庭糾紛案件中容易出現(xiàn)的問題

（一）夫妻雙方的共同財產(chǎn)和共同債務(wù)的分割問題

在離婚案件中，由于夫妻雙方會出現(xiàn)一些共同財產(chǎn)和共同債務(wù)。那么在離婚時，就需要對這些債務(wù)進(jìn)行有效的分割，其中具體的債務(wù)問題如下：

1.共同財產(chǎn)

（1）夫妻任何一方在婚前購買房產(chǎn)，并且選擇的是首付購房，而后期的房貸是由夫妻雙方共同償還的，所以在離婚時會很難對房屋的性質(zhì)進(jìn)行定義；

（2）如果夫妻中任何一方為軍人，其收到的復(fù)員費和擇業(yè)費等將很難區(qū)分是否屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)；

（3）在婚姻狀態(tài)中，夫妻任意一方出現(xiàn)擅自挪用共同財產(chǎn)的現(xiàn)象；（4）房屋土地補(bǔ)償款的認(rèn)定；

（5）夫妻任意一方的婚前財產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益，在離婚時也比較難認(rèn)定。2.共同債務(wù)

（1）夫妻中任意一方向?qū)Ψ綄懴虑窏l，但是沒有實際的借錢行為；（2）夫妻私自向外界借錢，或者在借錢時沒有征求另一方的同意。

（二）住房的分割問題

住房問題是婚姻家庭糾紛案件中最為常見的一種，在雙方離婚時，由于房子在財產(chǎn)中占據(jù)了非常大的位置，所以往往會讓夫妻二人爭的面紅耳赤。而針對法院一方來說，如何才能夠在最為公正且讓夫妻二人都能夠不損失利益的前提下將房屋進(jìn)行分割，的確是一道非常棘手的難題。尤其是在我們中國人的定義中，房子是安身立命之所，所以當(dāng)夫妻二人的感情破裂時，通常會為了得到房子而不擇手段。例如在進(jìn)行離婚訴訟之前將房子賣掉，或者當(dāng)法院將房屋判給另一方時采取過激行為等。

（三）子女的撫養(yǎng)問題

俗話說的不錯，孩子是父母的心頭肉，那么在夫妻雙方走到離婚這一步時，幾乎都會想要得到自己孩子的撫養(yǎng)權(quán)。那么，在爭奪撫養(yǎng)權(quán)的問題上就會非常容易出現(xiàn)各種各樣的糾紛，具體如下：

1.雙方的條件基本相同，并且都有得到孩子撫養(yǎng)權(quán)的意向； 2.孩子的年齡在10周歲以上，但選擇的一方?jīng)]有能力去撫養(yǎng)。

三、建議

（一）法院要秉承公平原則來對夫妻債務(wù)問題進(jìn)行處理

在針對夫妻的債務(wù)糾紛進(jìn)行解決時，應(yīng)該遵從如下兩個評判標(biāo)準(zhǔn)：第一，先詢問夫妻雙方是否有共同償還債務(wù)的意向；第二，判定所產(chǎn)生的債務(wù)是否用于夫妻的婚后生活。

在《婚姻法》中的第四十一條規(guī)定：“離婚時，原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還”。根據(jù)此條例，如果是用于夫妻二人婚后生活以及雙方合意的債務(wù)是應(yīng)該讓夫妻進(jìn)行共同償還的。為此，在對此類糾紛案件進(jìn)行處理時，法官應(yīng)該責(zé)令夫妻二人拿出債務(wù)款項的使用去處，在保證當(dāng)事人合法權(quán)益的同時避免出現(xiàn)惡意制造債務(wù)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）有關(guān)婚前按揭房的處理方法

有一部分觀點認(rèn)為，如果夫妻雙方在離婚時還沒有對按揭房屋的貸款全部償還，則應(yīng)該對房屋的產(chǎn)權(quán)按時間段進(jìn)行分割，婚前支付的首付款為購房一方，而婚后繳納的貸款則應(yīng)該按照夫妻的共有財產(chǎn)進(jìn)行劃分。筆者認(rèn)為，購房一方雖然擁有著房屋的產(chǎn)權(quán)證，但是實際上卻是向銀行借款而購買房屋，所以這一部分貸款應(yīng)該屬于夫妻的共同債務(wù)，所以在離婚時，應(yīng)該按照房屋的市價來對另一方給予一部分的補(bǔ)償。

（三）依法處理子女的撫養(yǎng)權(quán)問題

首先需要從孩子的健康成長角度出發(fā)，充分的考慮到孩子的利益和學(xué)習(xí)條件。為此，筆者總結(jié)了幾點建議，具體如下：

第一，撫養(yǎng)一方的經(jīng)濟(jì)能力和思想道德水平；第二，針對失去生育能力的一方進(jìn)行優(yōu)先考慮；第三，如果是嬰幼兒需要以母親撫養(yǎng)為主；第四，針對10歲以上的兒童，需要先征求子女的意愿。針對那些較為頑固的夫妻，法院需要耐心的進(jìn)行勸導(dǎo)，如果勸導(dǎo)無效則可以考慮采用輪流撫養(yǎng)的方式。

參考文獻(xiàn)

[1]袁鵬.婚姻家庭糾紛調(diào)解將更具法律支撐.中國婦女報，2014.5.28.[2]陳國華.婚姻訴訟特別程序研究.安徽大學(xué)，2012.1.01