第一篇：關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

為了進(jìn)一步了解我州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)全州物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，九三學(xué)社大理州委對我州物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：

一、我州物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

全州共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)85家，其中二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)67家，暫定資質(zhì)14家。從業(yè)人員近5000人，其中具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證的管理人員約460人，考取全國注冊物業(yè)管理師近20人，專業(yè)技術(shù)人員721人（其中：高級職稱25人，中級職稱491人，初級職稱205人）。我州物業(yè)服務(wù)企業(yè)分布情況為：大理市40家，創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)16家，度假區(qū)5家，漾濞縣1家，祥云縣5家，彌渡縣5家，南澗縣1家，巍山縣2家，永平縣4家，洱源縣3家，鶴慶縣2家，賓川縣1家，劍川縣、云龍縣還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。我州物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要分布于大理市、二級企業(yè)全部在大理市。我州至2013年底共建成商品房面積約674.57萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對總建筑面積達(dá)1000萬余平方米的住宅和非住宅物業(yè)項目實施了物業(yè)管理。隨著商品住房的大量建成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在穩(wěn)步增長。其中大理市物業(yè)管理走在全州前列，其發(fā)展也最具有代表性。我們通過實地走訪大理市好、中、差三類物業(yè)管理公司，了解到以下情況：目前，大理市共有物業(yè)管理企業(yè)40余家，主要組成方式有三種類型：第一類是由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部，隸屬于房地產(chǎn)公司，這類企業(yè)往往是一些新開發(fā)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，從業(yè)人員素質(zhì)相對較高，工資待遇也較好，虧損部分可由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，發(fā)展壓力相對較小。第二類是物業(yè)管理企業(yè)從房地產(chǎn)公司獨立出來，這類企業(yè)所管理面積主要是新建小區(qū)和以前的老小區(qū)，新建小區(qū)都有維修基金，而2002年以前建設(shè)的老小區(qū)多數(shù)沒有維修基金，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，工資待遇也較差，存在一定的發(fā)展壓力。第三類是獨立組建的物業(yè)管理公司，由物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)管理合同，僅靠微薄的管理費用來維持運轉(zhuǎn)，所提供服務(wù)涵蓋了維修、保潔、綠化、治安等。這類企業(yè)所管理的多是一些房改房、福利房，辦公室等老舊小區(qū)，從業(yè)人員年齡

大、素質(zhì)普遍偏低，絕大多職工工資待遇低于大理市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，招聘不到保安、保潔人員，發(fā)展舉步維艱。

二、我州物業(yè)管理面臨的困難和問題

隨著經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，全州物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀既不適應(yīng)社會發(fā)展需要，也不適應(yīng)居民日益改善的物質(zhì)生活需求。由于受到政策、資金等方面的制約，加之物業(yè)管理公司在服務(wù)管理方面還存在著差距，缺乏與業(yè)主之間的溝通機(jī)制，缺乏行業(yè)性法規(guī)的保障等因素，導(dǎo)致業(yè)主的不滿意度不斷上升，業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不高成了較為普遍的問題。物業(yè)管理之所以成為投訴的焦點，主要集中在四個方面：一是物業(yè)維修不及時；二是物業(yè)服務(wù)不到位；三是大水表、大電表的消耗難以分?jǐn)偅蔀闃I(yè)主拒交水電費和管理費的重要原因；四是物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，很多工作心有余而力不足。分析上述矛盾的成因，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）政策法規(guī)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》均于2007年頒布實施，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，且云南省也沒有相關(guān)的物業(yè)管理辦法頒布，僅大理市于2006年制定了《大理市物業(yè)管理實施辦法》（試行）。其次，其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，尤其是對開發(fā)商在辦公區(qū)與住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)承擔(dān)的配套服務(wù)設(shè)施不落實、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，物業(yè)管理主管部門缺乏依法監(jiān)督和協(xié)調(diào)的依據(jù)。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴(yán)，在市場準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性和可操作性，由此產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛無章可循，得不到及時有效的解決，影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）歷史遺留問題直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生

改革開放以來，特別是在上世紀(jì)九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，社會上采取多種途徑、多種形式建造了大量的居民住宅。這類住宅往往是標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設(shè)施嚴(yán)重不齊。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)建設(shè)單位把這類房屋賣給個人以后不再過問，行政事業(yè)單位的房改房也屬此類。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處于無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居民意很大，不斷向有關(guān)部門反映，信訪投訴不斷，不安定、不安全的因素較為突出。一些小區(qū)由于配套建筑及設(shè)施不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確等問題，業(yè)主入住后逐步暴露出來并長期得不到解決，比如龍苑小區(qū)就曾因房多車位少，車子進(jìn)不去出不來而產(chǎn)生堵車堵門事件，造成了三不管，交警不管、城管不管，物業(yè)不合管但不敢不管，致使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，并借故拖欠物管費，引發(fā)糾紛，造成了不好的影響。一些道路權(quán)屬不清，市政路和小區(qū)路權(quán)屬不明，修路時互相推諉。

由于諸多歷史遺留問題未能得到及時解決，社會上普遍缺乏對房地產(chǎn)商與物業(yè)管理公司的正確區(qū)分，認(rèn)為房地產(chǎn)使用過程中出現(xiàn)的問題就應(yīng)該是物業(yè)的問題，就應(yīng)該由物業(yè)來解決。比如有的垃圾房設(shè)計擺放地點不合理，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主要求移動而物管又無法滿足，業(yè)主就以此為理由而拒交物業(yè)管理費。凡此種種，物業(yè)管理被曲解而定義成為一個被消費售后的投訴機(jī)構(gòu)，權(quán)責(zé)不明問題成為導(dǎo)火索，物管為此承擔(dān)了很多不屬于自已的責(zé)任，忍受了諸多消費者怨言及投訴，成了替罪羊，在夾縫中求生存。

（三）業(yè)主花錢買服務(wù)的消費觀念尚未形成 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)太低，企業(yè)很難維持正常的運行，物業(yè)管理招投標(biāo)工作難以進(jìn)行，致使市場化運作機(jī)制難以形成，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。例如：在行業(yè)中效益較好的大通花韻藍(lán)灣龍苑小區(qū)，所收取的物管費從0.55元/㎡元到0.8元/㎡；而建安公司物業(yè)管理所服務(wù)的多為老舊小區(qū)，所收取的物管費從0.35元/㎡到0.6元/㎡，建安物管所服務(wù)的總面積為25萬平方米，平均收費為0.42元/㎡，企業(yè)有110多員工，每月的物管費不過10萬余元，如此低的費用是很難維持生存的，發(fā)展就更談不上了。物業(yè)管理作為一項全天候的服務(wù)，僅靠收取員工的服務(wù)費來生存。但由于多年來形成住房不交管理費的舊觀念短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，加之長期以來的“大福利”思想根深蒂固，許多人總認(rèn)為維修費、物管費是公益性的，與已無關(guān)，應(yīng)由“公家”出，根本沒意識到物業(yè)管理服務(wù)費是當(dāng)今居住的必需消費，思想觀念還停留在上世紀(jì)住房不花錢的時代。部分小區(qū)居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識較差，不愿交納物業(yè)管理費，物業(yè)管理收費難是一個普遍存在的現(xiàn)象，物管企業(yè)在虧損運營，在收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)難的狀態(tài)下，企業(yè)唯一的辦法就是不斷壓低員工的微薄收入，導(dǎo)致員工流失，服務(wù)范圍縮小，服務(wù)質(zhì)量下降。以建安物業(yè)為例：員工均無“五險”，最高工資為1250元/月，低的為800-1000元/月，而大理市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1270元/月。效益較好的大通公司曾做過測算，物業(yè)收費要1.05元/㎡才能持平。目前的狀況是：一方面業(yè)主出得起物管費卻不愿出，另一方面卻要求住得既安全又舒服，真是又要馬兒好，又要馬兒不吃草，權(quán)利與義務(wù)相悖，造成物業(yè)管理收費偏低，物管企業(yè)缺乏活力。

（四）物業(yè)管理人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識

由于很多物業(yè)管理行業(yè)從屬于開發(fā)商的后勤部門或售后服務(wù)部門，這些人員沒有相應(yīng)的管理知識和技能，不能適應(yīng)工作的要求。而物業(yè)管理經(jīng)理人市場又尚未形成，物業(yè)管理公司無法招募到所需的合格的人員，物業(yè)管理水平低下也就成為了一種必然。目前，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，年齡大，管理服務(wù)不到位，物管公司對企業(yè)人員的培訓(xùn)不夠重視，缺乏職業(yè)道德和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，各級各類人員的崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)偏低，督管不力，導(dǎo)致管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好。物業(yè)管理公司的崗位很多都屬于技術(shù)含量較低的工作，公司管理人員也認(rèn)為這些簡單的工作誰都能做，因此招募人員時更側(cè)重于從降低成本這個角度來招聘。由于缺乏正確的服務(wù)意識，當(dāng)保安、電梯管理這些關(guān)系著消費者人身安全的環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，消費者必然會增加對物管公司的不滿，從而導(dǎo)致物管被投訴的數(shù)量上升。

（五）從業(yè)人員工資待遇差

我州物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)基本是由政府定價或制定指導(dǎo)價、建設(shè)單位補(bǔ)貼，多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。目前，我州物業(yè)服務(wù)費繳費率在50-80%之間徘徊，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁；由于待遇又差又低，整個行業(yè)陷入低工資與人員高流失的惡性循環(huán)，服務(wù)水平日趨下滑；收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)難，在目前“協(xié)商定價”機(jī)制下，物業(yè)管理提出調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)提議基本上得不到業(yè)主通過，結(jié)果導(dǎo)致越來越多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍萎縮、服務(wù)內(nèi)容減少或放棄撤離，物業(yè)管理長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”，最終受損的是業(yè)主權(quán)益。由于收費標(biāo)準(zhǔn)低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支不能平衡，企業(yè)只有降低員工工資、福利，盡量節(jié)約開支，員工干著最苦最累最臟的活，連最低工資標(biāo)準(zhǔn)都拿不到，收入低、福利差，人員流動性大，導(dǎo)致整體服務(wù)水平降低，投訴發(fā)生率增加。我州目前物業(yè)管理企業(yè)職工平均工資明顯低于全州城鎮(zhèn)在崗職工平均工資，絕大多數(shù)從業(yè)人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力極低，導(dǎo)致從業(yè)人員流動性較大，素質(zhì)不高。從業(yè)人員除管理類外，一般均不簽訂勞動合同，部分物管公司保潔、保安日工作時間超過12小時，長期超負(fù)荷勞動，工資待遇差，一些業(yè)主還不尊重物管從業(yè)人員，任意責(zé)難和辱罵，導(dǎo)致從業(yè)人員心理負(fù)擔(dān)過重，產(chǎn)生了一系列心理問題。如果企業(yè)連起碼的服務(wù)項目都不能維持正常運作，勢必影響我州的物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。

（六）無償代收水電費屢屢虧本

受水電行業(yè)的“老大”地位的壓制，物管企業(yè)無償代收水電費屢屢虧本，卻得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。在電費水費的代收代繳方面，物業(yè)公司每月的月頭要先墊支一大筆水電費，然后再一家一戶收取，付出了人力物力且沒有代理費，水電總表的損耗業(yè)主堅決不愿分?jǐn)偅娦袠I(yè)也不承擔(dān)，水電損耗和滯納金都由物業(yè)公司來承擔(dān)，加大了不該由物管承擔(dān)的成本。目前欠費業(yè)主越來越多，欠費金額越來越大，不得以曾出現(xiàn)公司起訴業(yè)主情況，這更加劇了業(yè)主的抵觸情緒，造成收費更加困難，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。而迫于水電“老大”的壓力，在虧本的情況下，物管企業(yè)也不敢不為其代收水電費，水電“老大”這種不負(fù)責(zé)任的“拋包袱”，讓弱勢企業(yè)為其不負(fù)責(zé)任買單，既不公平，更不合理。

（七）我州現(xiàn)行稅收政策影響了物業(yè)企業(yè)發(fā)展

我州現(xiàn)行稅收政策對物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在稅率偏高、稅基不盡合理、重復(fù)征稅的問題。一是服務(wù)項目在不同的行政區(qū)劃內(nèi)要求必須成立新公司或成立分公司且必須有注冊資金，因而影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目業(yè)績積累，導(dǎo)致企業(yè)不能達(dá)到資質(zhì)升級要求，不但阻礙了企業(yè)自身建設(shè)和發(fā)展，還增加了企業(yè)經(jīng)營成本。二是計稅基數(shù)不合理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費中的物業(yè)服務(wù)支出，屬于代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)日常開支，同水電費一樣具有代收代付性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。三是稅率偏高。目前，物業(yè)管理歸屬“服務(wù)業(yè)”，適用5%的稅率，但物管是一個微利甚至是虧損的企業(yè)，相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。四是重復(fù)征稅：物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在專業(yè)分包，如國家法律法規(guī)規(guī)定的消防維保、電梯維修等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額繳納營業(yè)稅，不允許專業(yè)分包支出稅前抵扣，這是不公平的，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

（八）維修資金專管系統(tǒng)尚未建立

自2003年1月1日起，我州各縣（市）開始對各轄區(qū)內(nèi)銷售的商品房代為收取及管理維修資金以來，截止2014年7月，全州共歸集維修資金28440.88萬元。隨著近年來我州商品房開發(fā)及銷售量的增加，收取房屋維修資金總額逐年增加，前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，目前我州尚未成立專門維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，管理信息化程度低，缺乏專人管理，維修資金監(jiān)審批長，報帳難，未達(dá)到國家專戶儲存，具體到戶的要求。

管理人員不足，以大理市住建局物管科為例，全科僅有兩人，僅能監(jiān)管老城區(qū)，在物業(yè)管理上只能跟著房產(chǎn)證走，無力顧及其他工作。全州各縣市物業(yè)管理的行政監(jiān)管工作也是日益繁重，工作人員和經(jīng)費明顯欠缺，既要承擔(dān)物業(yè)管理項目的監(jiān)管、指導(dǎo)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉等工作，還要承擔(dān)投訴糾紛處理等一系列問題。人員不足和經(jīng)費匱乏已影響到監(jiān)管的力度和執(zhí)法的效果，成為行政監(jiān)管的瓶頸。

（九）業(yè)主自治活動不規(guī)范

一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以成立。雖然國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作了明確規(guī)定，但實際上大多數(shù)住宅小區(qū)并未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。沒有業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺少溝通與聯(lián)系的橋梁，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益難以有效維護(hù)，物業(yè)糾紛難以得到及時有效處理，業(yè)主自治制度未得到有效貫徹執(zhí)行。雖然業(yè)主委員會是一個代表業(yè)主權(quán)利的機(jī)構(gòu)，但是由于業(yè)主缺乏自治的法律意識，經(jīng)費缺乏、沒有辦公場所、住宅小區(qū)的高空置率等原因，再由于房屋質(zhì)量、辦理產(chǎn)權(quán)證、配套設(shè)施不到位等問題，使得開發(fā)商頻頻阻撓小區(qū)成立業(yè)主委員會；物業(yè)管理公司則擔(dān)心成立了業(yè)主委員會將對他們的工作形成壓力；還有一些既得利益者，如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，亂搭建影響了他人生活者，對成立業(yè)委會產(chǎn)生抵觸情緒等等，都阻撓了業(yè)主委員會的成立。二是業(yè)主委員會運作不規(guī)范。受制于經(jīng)費匱乏、人員多為兼職、權(quán)威性不夠等因素，導(dǎo)致業(yè)主委員會運作不透明、履職不務(wù)實、沒有充分反映和維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

三、推進(jìn)我州物管行業(yè)健康發(fā)展的建議

（一）進(jìn)一步完善我州物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體系，加大執(zhí)法力度

按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，盡快出臺我州物業(yè)管理的地方性法規(guī)，根據(jù)州情盡快修訂我州的相關(guān)法規(guī)。對目前爭議較多的以及處在真空地帶的問題，及時出臺相應(yīng)的政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾方面做出具體規(guī)定，以化解各方矛盾，完善相關(guān)的物業(yè)管理配套政策，明確相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，嚴(yán)格審核物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。政府要通過自己的權(quán)威使物業(yè)管理工作有序、健康發(fā)展，對物業(yè)管理市場形成、發(fā)展所必須的文件盡快出臺，積極研究制定物業(yè)管理實施細(xì)則，明確物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，做到有法可依，違法必究。加強(qiáng)市場監(jiān)管，建立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核，要求和嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，避免物業(yè)公司惡性競爭，完善物業(yè)管理市場退出制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督檢查和執(zhí)法力度，規(guī)范物業(yè)管理市場。同時，將解決開發(fā)商遺留問題列入建設(shè)行政主管部門監(jiān)管的重點之一，切實加強(qiáng)對違規(guī)裝修、亂搭建、居改非等違法違規(guī)行為的執(zhí)法力度。著力解決老舊小區(qū)遺留問題。

（二）調(diào)整行業(yè)稅收政策、推行行業(yè)補(bǔ)貼政策

一是對物管業(yè)的稅收政策進(jìn)行調(diào)整，在稅收政策上對該行業(yè)有所扶持。以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基計征營業(yè)稅及其附加，切實為企業(yè)減負(fù)；逐步實行物業(yè)管理行業(yè)與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)等行業(yè)一致的營業(yè)稅稅率，從5%降至3%，允許外包服務(wù)支出作為稅前抵扣項目，從計征稅基中予以扣減；加強(qiáng)稅收政策研究，在本州內(nèi)允許同一個物業(yè)公司在州內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)項目，無需再注冊成立新的公司或分公司。二是推行社會保險補(bǔ)貼，物業(yè)管理從業(yè)人員依照規(guī)定繳納社會保險費，企業(yè)為實際繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費由當(dāng)?shù)刎斦a(bǔ)貼，以解除員工拓后顧之憂。三是推行物業(yè)管理補(bǔ)貼，對老舊小區(qū)、保障性住房小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理的區(qū)域，應(yīng)給予物業(yè)企業(yè)一定的補(bǔ)貼。四是由政府出臺政策，物管進(jìn)家入戶代收代繳的水電費服務(wù)，由供水部門及供電部門給予一定范圍內(nèi)的耗損減免及相應(yīng)的勞務(wù)補(bǔ)貼。五是減免對物管企業(yè)這樣的小微企業(yè)的公益性攤派，如每年殘疾人基金、植樹費等。六是推行節(jié)能減排改造補(bǔ)貼，對因節(jié)能補(bǔ)貼改造公共設(shè)施設(shè)備的支出，以及節(jié)能降效成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定補(bǔ)貼或獎勵；推行培訓(xùn)補(bǔ)貼政策，參加定點培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的服務(wù)技能培訓(xùn)人員，享受培訓(xùn)所在地的職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼。

（三）制定差異化定價體制，建立物業(yè)服務(wù)費聯(lián)調(diào)機(jī)制

一是因地制宜地制定和完善物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”分級定價體制，推進(jìn)酬金制收費方式。二是建立物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)與最低工資標(biāo)準(zhǔn)或CPI聯(lián)調(diào)機(jī)制。當(dāng)最低工資標(biāo)準(zhǔn)或CPI浮動比例超過調(diào)整基線時，物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格可按服務(wù)合同相應(yīng)聯(lián)調(diào)。

（四）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，增強(qiáng)業(yè)主的有償消費觀念

人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識，要通過開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大力宣傳物業(yè)法律法規(guī)和物業(yè)管理知識，著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務(wù)意識、業(yè)主的市場意識，幫助業(yè)主正確認(rèn)識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理，明確雙方在物業(yè)管理中所處的地位、權(quán)利和義務(wù)。媒體和社會輿論導(dǎo)向應(yīng)站在促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康成長的高度，負(fù)責(zé)任地對行業(yè)內(nèi)發(fā)生的各種事件進(jìn)行客觀、公正地分析和報道。要改變過去報紙、電臺對物業(yè)管理單一批評為主的現(xiàn)象，除了必要的曝光批評之外，還應(yīng)大量宣傳報道物業(yè)管理所起的作用及給人民安居樂業(yè)帶來的好處，廣泛宣傳物業(yè)良好的精神面貌和敬業(yè)精神，通過多種形式和渠道加強(qiáng)與業(yè)主的深入溝通和交流，提高業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的聯(lián)系和相互了解，讓廣大業(yè)主了理解物管，支持物管。各有關(guān)部門要采取措施，加大對物業(yè)管理的支持力度，逐漸樹立物管理企業(yè)的良好形象和品牌形象。物業(yè)公司也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的有效溝通與聯(lián)系，拉近雙方之間的距離，通過良好的互動使業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生信任，逐步轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)管理的偏見，逐漸樹立業(yè)主正確的物業(yè)有償消費觀念和規(guī)范誠信的物業(yè)消費意識，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的對等統(tǒng)一，促使物業(yè)管理向健康有序方面發(fā)展。

（五）進(jìn)一步理順管理體制，建立長效管理機(jī)制

物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，要按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，理順物業(yè)管理體制。要在行業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，充分依靠各相關(guān)部門、社區(qū)的管理作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。要建立各級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，長期缺編的狀況應(yīng)予改善，不足的人員應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊，做到領(lǐng)導(dǎo)工作有人抓、具體工作有人做。物管部門要與社區(qū)密切合作，加大對業(yè)委會的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會的運作，提高業(yè)委會自治管理的水平。管理部門定期對本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行檢查考核，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，進(jìn)行不定期巡查，強(qiáng)化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低直至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（六）建立大理州住宅維修資金信息化管理系統(tǒng)

建立住宅維修資金信息化管理系統(tǒng)將是提高維修資金管理水平的必要途徑，為進(jìn)一步加強(qiáng)房屋專項維修資金管理，提高專項資金管理規(guī)范化水平，建議大理州住建局房管科會同有關(guān)部門著手建立全州房屋專項維修資金信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋專項維修資金自存入業(yè)主管理專戶之日起記賬到戶、結(jié)息到戶，專管專用。同時建立起房屋專項維修資金查詢系統(tǒng)，向業(yè)主免費提供查詢服務(wù)，方便業(yè)主交存、查詢和使用，進(jìn)一步加強(qiáng)動態(tài)管理。

（七）加強(qiáng)管理，嚴(yán)把規(guī)劃關(guān)

政府在小區(qū)規(guī)劃時要嚴(yán)格把關(guān)，把車位關(guān)、垃圾房位置關(guān)，不留夠車位、垃圾房影響住戶的不予審批。有關(guān)部門應(yīng)明確各小區(qū)的道路權(quán)屬，從根本上防止相互推諉扯皮的現(xiàn)象發(fā)生。

（八）盡快籌措維修基金，防范于未燃

通過政策支持和引導(dǎo)，盡快采取按戶收取的方式，逐步籌措、建立老舊小區(qū)的維修基金，以避免將來因維修出現(xiàn)的不安定因素。要讓物業(yè)監(jiān)管部門切實承擔(dān)起管理責(zé)任來，辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證要由要由物業(yè)管理先把關(guān)，前業(yè)主必須交清所欠的水電費和物業(yè)費才給予辦證，以減少后面因欠費而產(chǎn)生的矛盾和糾紛。

（九）提高行業(yè)自律水平，強(qiáng)化企業(yè)社會責(zé)任感

一是成立我州各縣市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，支持其參與公共服務(wù)和社會管理，切實提升公信力；制定行業(yè)行規(guī)，加快推進(jìn)行業(yè)誠信體系建設(shè)，努力構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序。二是優(yōu)化管理職權(quán)配置，建立政府主管部門與行業(yè)協(xié)會相結(jié)合的管理體制，將行業(yè)協(xié)會納入社會管理體系。三是建立建全政府購買物業(yè)服務(wù)機(jī)制和表彰獎勵機(jī)制，對依法協(xié)助相關(guān)政府部門工作的物業(yè)管理企業(yè)支付相關(guān)費用，激勵和引導(dǎo)其利用自身資源積極參加和諧社會和文明社區(qū)建設(shè)。

第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

一、物業(yè)管理的基本情況

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個，物業(yè)管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1.2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數(shù)有0.85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從2010年開始?xì)w集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

2010年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經(jīng)驗，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

第三篇：物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理調(diào)研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調(diào)研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業(yè)管理調(diào)研報告1

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《xx市物業(yè)管理條例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。

按照《xx市物業(yè)管理條例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦?。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實施分類管理。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理條例》要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進(jìn)計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行明碼標(biāo)價,將收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格違法行為者,由政府物價檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《xx市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組主委員會成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》，出臺相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗收管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制。前期物業(yè)收費價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號和渝國土房管發(fā)[2006]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

物業(yè)管理調(diào)研報告2

調(diào)查時間：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

調(diào)查地點：xx市xx區(qū)以及xx等區(qū)縣

調(diào)查對象：居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：以xx市區(qū)縣為主，通過調(diào)查獲得有關(guān)xx市居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機(jī)構(gòu)提供有用研究信息。

調(diào)查經(jīng)過：本次調(diào)查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調(diào)查基地，通過對重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細(xì)心地調(diào)查，我得到一些感受的同時，也獲得了關(guān)于重慶市居民小區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于重慶地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報告正文：

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。國家通過行政法規(guī)和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進(jìn)居民住宅小區(qū)管理物業(yè)專業(yè)化。

在國家的推動和市場化的加深，我國物業(yè)管理企業(yè)自19xx年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發(fā)展歷程，據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬家，從業(yè)人員突破３００萬人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。從19xx年到現(xiàn)在，在這近25年的發(fā)展歷史中，我國物業(yè)管理行業(yè)通過企業(yè)化、專業(yè)化、市場化的管理贏得了社會的認(rèn)可，并得到了長足的發(fā)展。

二、xx市是本次調(diào)查的必然選擇

xx地處中國西南，長江與嘉陵江交匯于此，距離長江東海入海口約2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個區(qū)縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。

在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市，xx已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發(fā)達(dá)地區(qū)，xx的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫。

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近兩個月的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了xx市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進(jìn)入到理性認(rèn)識世界，已進(jìn)入競爭時代。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

V:1.0 精選管理方案

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

2020--6 6--8 8

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業(yè)公司麻煩，由于工資低，形成嚴(yán)重老年化，成為一個高危行業(yè)。加上物業(yè)服務(wù)收費難的問題。一部分物管企業(yè)面臨這生存和發(fā)展的威脅，制約這物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀 我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因 （一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業(yè)。

（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進(jìn)行培訓(xùn)，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

不參加業(yè)主人會，小區(qū)大大小小的事務(wù)該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

（三）物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。日前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠費和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應(yīng)，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。

（五））政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

（六）高空拋物、設(shè)施設(shè)備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習(xí)慣與城市的差異，把農(nóng)村習(xí)慣帶進(jìn)小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。二是認(rèn)為小區(qū)公共財產(chǎn)是兒百上千家人的，不是我一家人的，損

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業(yè)公司成木增加，如及時不能修復(fù)就會復(fù)造成收費困難。

三、解決物業(yè)管理收費難的建議 物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我縣物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、順暢化、健康化發(fā)展，建議：

（一）、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量星級標(biāo)準(zhǔn)。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)每月如實公布公攤費用計算方式，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程。

一是按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到保護(hù)，經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要有公平正義和熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反應(yīng)給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進(jìn)行權(quán)利和義務(wù)的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進(jìn)。

三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現(xiàn)一些誤會。

（三）、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點作好以卜幾方面工作：

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

l、提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平； 2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

（四）、嚴(yán)格把好驗收關(guān)。事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收日相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴(kuò)大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

（五）、規(guī)范收費管理。

（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，提高業(yè)主的物業(yè)價值，物業(yè)公司也能在適當(dāng)時候運用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，同時通過宣傳，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我縣住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告

為了提升我縣城市品味，著力加強(qiáng)縣城小區(qū)物業(yè)管理，使我縣真正成為休閑、宜居、旅游縣城。在9月至10月間，縣政協(xié)組織部分政協(xié)常委、委員以及縣社區(qū)辦、縣房管局、縣城管局等部門組成調(diào)研組，實地考察我縣“好、中、差”多個小區(qū)物業(yè)管理情況，多次召開座談會，聽取小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人的意見建議和縣房管局對全縣小區(qū)物業(yè)運行情況作的全面匯報，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、縣城居住小區(qū)基本情況

縣城小區(qū)建設(shè)形式：一是商品房開發(fā)小區(qū)：該類小區(qū)占縣城小區(qū)數(shù)量多，初步統(tǒng)計約有115個，22945套，其中200戶以上的小區(qū)有47個，通過開發(fā)程序基本形成封閉式小區(qū)，其硬件、設(shè)施、環(huán)境及管理要優(yōu)于其他小區(qū)，有物業(yè)管理服務(wù)的基本上集中在這類小區(qū)。二是單位集資房小區(qū)：實施住房制度改革后，為解決干部職工住房問題而實施的全額集資建房形式而形成的小區(qū)，也是縣城建成最早的小區(qū)，大部分是在單位院內(nèi)，初步統(tǒng)計有64個共4413戶。該類小區(qū)規(guī)模較小且硬件設(shè)施、環(huán)境稍次于商品房開發(fā)小區(qū)，此類小區(qū)基本由產(chǎn)權(quán)單位管理，隨著我縣城市改造升級和棚改的推動，此類小區(qū)的數(shù)量正不斷減少。三是合資建房、自建房小區(qū)：實施土地出讓招拍掛前，縣城有相當(dāng)一部分居民通過合伙或拍賣形式取得宗地建成住宅而形成的小區(qū)。這類小區(qū)數(shù)量不多但大多住房已出租，居民不少。盡管政府在前幾年出資對該類小區(qū)實施道路、水電、雨污網(wǎng)、簡單綠化改造，但該類小區(qū)因基本上屬于開放式小區(qū)，難以實施封閉式管理，因此成了縣城最難管理的區(qū)域。四是保障房小區(qū):這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區(qū)，大約有5800余套，該類小區(qū)設(shè)施、環(huán)境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理。

小區(qū)目前管理模式：一是物業(yè)管理模式：商品房開發(fā)小區(qū)由房管部門通過預(yù)售許可證及辦證環(huán)節(jié)強(qiáng)制實施物業(yè)管理，該類小區(qū)在交付使用三年內(nèi)基本都由物業(yè)企業(yè)實施管理，行業(yè)主管部門與小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會共同監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。在管理過程中，大多數(shù)規(guī)模小的小區(qū)物業(yè)企業(yè)因收費低，部分業(yè)主欠費不交等各種原因而先后撤離小區(qū)，撤離后小區(qū)業(yè)主自行請人管理。目前縣城規(guī)模較大及新建成小區(qū)均由物業(yè)企業(yè)實施市場化服務(wù)管理，全縣有37個小區(qū)實行物業(yè)公司服務(wù)管理。二是業(yè)主自治管理模式：小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會自行聘請保安、保潔及維修維護(hù)人員對小區(qū)實施管理，目前縣城大部分小區(qū)是實施此類管理模式，此類管理模式收費較低，管理手段簡單，基本達(dá)到保潔及簡單的維修維護(hù)層次管理要求，全縣已有78個小區(qū)選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主自治小區(qū)有69個。三是社區(qū)及環(huán)衛(wèi)共同管理模式：該類小區(qū)均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數(shù)業(yè)主是通過合資建房形式取得房屋所有權(quán)，該類房屋主要集中縣城新華路兩側(cè)和贛江大道東段附近。該類小區(qū)因無法實施物業(yè)管理，也無法成立業(yè)委會進(jìn)行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環(huán)衛(wèi)所進(jìn)行保潔服務(wù)。

二、存在的問題

近段時期，全縣通過創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、全國文明城市等活動，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質(zhì)不斷提高，小區(qū)管理隨之得到了改善，從無物業(yè)到有物業(yè)，從無序到有序，小區(qū)居住環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)。但是小區(qū)管理仍然存在一些問題和難點。

1.大局意識不強(qiáng)。從全縣現(xiàn)有的商品房開發(fā)小區(qū)、單位集資房小區(qū)、合資建房開放式小區(qū)和保障房小區(qū)等有179個小區(qū)中，能成立業(yè)主委員會的有78個，占43.5%，有物業(yè)管理公司的37個，占20.6%，由業(yè)委會自行管理的有69個，占38.5%。從以上數(shù)據(jù)分析，已成立業(yè)主委員會的、有物業(yè)公司進(jìn)入管理的或業(yè)主自行管理的只占總小區(qū)的少數(shù)，說明居民和物業(yè)管理公司之間維護(hù)大局的意識還不夠，建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會議等綜合協(xié)調(diào)機(jī)制不完善，業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)不到位、物業(yè)公司管理職責(zé)不到位等問題引發(fā)矛盾，部分物業(yè)公司過度追求利益，不按協(xié)議規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)。如小區(qū)設(shè)施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業(yè)主不滿意，誘發(fā)業(yè)主群體性上訪。

2.小區(qū)配套設(shè)施不完善。我縣2010年以前開發(fā)的商品房小區(qū)配套設(shè)施不完善，如社區(qū)用房、業(yè)主活動用房基本上都沒有配置，小區(qū)的健身器材、安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、運動場等設(shè)施因年久失修大多損毀嚴(yán)重；小區(qū)停車位數(shù)量不夠，無法滿足需求；電動車棚、充電設(shè)備不完善，導(dǎo)致業(yè)主私拉電線進(jìn)行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網(wǎng)堵塞嚴(yán)重，污水四溢。這些都影響了小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)，帶來了管理上的困難。

3.物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)不一，繳費率較低有待提高統(tǒng)一。我縣物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)及收繳率一直在較低位停留，部分小區(qū)還是使用2003年省物價部門發(fā)布的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，隨著物價及人工工資的不斷上漲，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)卻一直沒有調(diào)整，如井岡春天物業(yè)費是2005年定的0.28元/平方/月，廬陵小區(qū)0.32元/平方/月，歌之苑0.3元/平方/月，祥和園電梯房1元/平方/月等，導(dǎo)致物業(yè)公司的生存壓力太大，有些物業(yè)公司采取縮減人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)營成本的辦法，卻又引發(fā)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的不滿而拒繳物業(yè)費，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)撤出小區(qū)。

4.業(yè)主委員會成立及運轉(zhuǎn)困難。我縣共有78個小區(qū)成立了業(yè)委會，小區(qū)業(yè)委會無經(jīng)費，成員無報酬，全憑公益心在為小區(qū)做公益事業(yè)，因此衍生出幾個問題：一是業(yè)主參與積極性不高，對成立業(yè)委會漠不關(guān)心；二是部分業(yè)主參與的動機(jī)不純，不是真正作為小區(qū)業(yè)主代表來監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)，而是借助這一平臺和物業(yè)企業(yè)談條件，謀私利；三是部分業(yè)主對業(yè)委會的工作不信任，對業(yè)委會的決議有質(zhì)疑甚至惡語相向，導(dǎo)致業(yè)委會換屆選舉時無以為繼，有些業(yè)委會成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區(qū)事務(wù)拖到任期結(jié)束，這種現(xiàn)象在業(yè)委會自治管理的小區(qū)尤為突出。

三、幾點建議

1.實行小區(qū)分工協(xié)作自治管理。要加大宣傳力度，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識到物業(yè)公司既不是凌駕于業(yè)主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協(xié)作是“魚與水的關(guān)系”。業(yè)主不但要主動參與小區(qū)管理建設(shè)，還要支持業(yè)委會與物業(yè)公司建立起互相支持、互相配合的分工協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)溝通，形成合力，共同提高管理水平。

2.加強(qiáng)職能部門行政指導(dǎo)。社區(qū)辦、社區(qū)居委會要幫助小區(qū)加強(qiáng)業(yè)主委員會組織建設(shè)，完善業(yè)主公約、財務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區(qū)。對于沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，政府住建部門、居委會要指導(dǎo)小區(qū)加快成立業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表全體業(yè)主行使小區(qū)管理職權(quán)，發(fā)生物業(yè)管理方面的糾紛時，由業(yè)委會進(jìn)行協(xié)調(diào)。

3.物業(yè)管理引入競爭機(jī)制。通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為，接受業(yè)主和業(yè)委會的公開監(jiān)督，實行人性化管理，逐步樹立物業(yè)公司的責(zé)任意識、服務(wù)意識、質(zhì)量意識。

4.建立規(guī)范的物業(yè)收費管理制度。根據(jù)部分小區(qū)存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符的收費標(biāo)準(zhǔn)，對拒繳物業(yè)費的業(yè)主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業(yè)主代表大會、居委會、物業(yè)公司等代表共同評議當(dāng)年工作成績，根據(jù)合同服務(wù)項目的優(yōu)劣給予獎勵和處罰。

5.完善小區(qū)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)停車位配置和智能化建設(shè)。隨著社會的快速發(fā)展，我縣住宅小區(qū)停車位、電動車停車、充電問題日益突出，解決好小區(qū)停車位和電動車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。落實小區(qū)智能化建設(shè)，為順利實施新建小區(qū)智能化建設(shè)管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區(qū)智能化、一體化建設(shè)一并納入規(guī)劃設(shè)計。加大改造完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，每年安排資金，力爭三年內(nèi)完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能。

6.加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。繼續(xù)按照條令條例要求切實抓好物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理。建立物業(yè)公司星級信用等級評定及項目經(jīng)理星級等級體系監(jiān)管平臺，對評定不合格的物業(yè)公司納入黑名單，限制公司再聘機(jī)制。

7.加大部門執(zhí)法力度。建設(shè)規(guī)劃、城管、工商等有關(guān)職能部門要大力支持小區(qū)建設(shè)，加大執(zhí)法力度，對于破壞房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建、違法裝修、違法改變物業(yè)用途或破壞環(huán)境，侵害業(yè)主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處置。