第一篇：房地產發(fā)展史

淺談公司房地產的發(fā)展歷史

論文關鍵詞：公司房地產 規(guī)模經濟 集權化管理 房地產戰(zhàn)略

論文摘要：一直以來．公司房地產僅僅被視為是一般建筑，但是往往對公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入．公司房地產投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產投資組合，公司成立了專I"1部門．組織了專業(yè)人員對這些資產進行管理，文中對此作出了分析除了對公司房地產發(fā)展歷史進行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經驗和教訓．并提出了建議

1什么是公司房地產

公司房地產(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地產公司所擁有的土地和建筑物在當今的市場環(huán)境中．很多非房地產公司出于經營．投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產在很多情況下．公司房地產已經成為很多公司最大的資產項目自20世紀初．公司房地產相關的活動已不僅僅是企業(yè)活動．而開始慢慢在經濟管理和學術界有了獨立的地位同時．公司的不斷增長．以及相應公司房地產開發(fā)項目的不斷增多和投資組合的不斷擴大．引發(fā)了對公司房地產進行專業(yè)管理的迫切需要

自20世紀80年代初．企業(yè)對公司房地產管理的角度有所改變。一方面．企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產投資組合．外包相關的工程和建筑活動．另一方面．企業(yè)對公司建筑的架構和形象越來越重視。大多情況下．部門地位的轉變會引發(fā)公司房地產角色的轉變。曾經許多企業(yè)擁有很龐大而集權化的公司房地產管理部門．而如今大部分的公司都將房地產責任和相關活動分散化，只保持數量有限的工作人員，負責企業(yè)、區(qū)域或國家房地產資源和能力的管理。本文將對公司房地產歷史進行系統(tǒng)的研究和分析。

2從大規(guī)模生產時代至20世紀70年代

早期的公司．企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實現(xiàn)其企業(yè)目標。企業(yè)并不需要復雜的組織結構．足以達到控制傳統(tǒng)生產線的目的。在工業(yè)革命期間．以及20世紀初大規(guī)模生產時代起初階段，大多數公司都對自己的增長前景相當看好．管理的重點都放在如何提高生產機制的效率上。公司成長的優(yōu)勢主要在于大規(guī)模的生產，即規(guī)模經濟。而機械化的生產過程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機會。因此，為了擴大生產。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進行外部融資，以籌集所需資金。

20世紀初在荷蘭．大多數企業(yè)不是由荷蘭政府創(chuàng)建就是由家庭創(chuàng)辦．其生產規(guī)模和活動內容局限于單一的產品或者市場．并且基本只在本國國內運營。由于企業(yè)規(guī)模和生產活動范圍的局限．企業(yè)的組織結構基本是扁平的。集權化的結構，企業(yè)的戰(zhàn)略基本定位于生存和擴大組織規(guī)模。由于環(huán)境相對穩(wěn)定的，對組織的結構沒有太大的要求。很顯然．功能性的組織架構使很多公司的生產、銷售和相關工程有了緊密的聯(lián)系，企業(yè)領導者／創(chuàng)始人能夠控制幾乎所有的企業(yè)活動。為了進一步擴大企業(yè)的規(guī)模。公司十分重視對產品的研究和開發(fā)。以及相關工程支持。隨著組織整體的增長，一些企業(yè)活動的功能被獨立劃分出來，形成了企業(yè)的獨立部門。

鑒于對公司房地產的需求不斷的增長，同時又缺乏一個專業(yè)的公司房地產市場．企業(yè)不得不自己管理房地產以及其他資源。20世紀3O年代初，已有不少工業(yè)企業(yè)建立了設備齊全．人員配備完整的房地產部門。在大多數情況下，這些部門涉及很多技術學科，雇用專業(yè)的建筑師以及工程師。關于成立專門公司房地產部門．最有名的論點如下：

(1)從技術上和財政上控制所有建筑相關的活動；(2)標準化的建筑設計；(3)保證人力資源的供給：(4)通過公司建筑物的結構設計創(chuàng)造并維持一個公司的形象

3經濟體系的重建

第二次世界大戰(zhàn)后，公司規(guī)模不斷增長，商業(yè)活動在地域上不斷得到蔓延和擴張．導致了越來越多樣化的公司房地產投資組合。為了適應企業(yè)的地域性擴張．公司開始由傳統(tǒng)的功能型組織結構轉變?yōu)榈赜蛐徒M織結構。與此同時．公司開始將企業(yè)總部及其工作人員的職責下放到各個當地組織和分／子公司企業(yè)的不斷擴張．不但導致了總部對房地產的進一步需求．同時也需要對企業(yè)總部以及各職能部門的作用進行再思考。總部存在的重要性．并不是體現(xiàn)在為各工程部門提供技術支持。而是建立內部服務機構，提供各種所需服務以及場所。比較集權化的總部相關部門通過授權當地執(zhí)行部門作出投資決策．或者決定建筑的設計以及施工方案．但越來越多的業(yè)務活動均由當地有關部門自行作出決策。房地產相關事宜往往由相關工程師支持當地公司管理者進行處理。因此，對當地公司的房地產及其管理都提出了更高的要求。而公司總部的房地產部門的職責越來越多的局限于規(guī)則的制訂以及投資的審批上．并且這些部門的作用正不斷減弱。

直到20世紀60年代．希望擴大自身建筑面積的公司不得不自己動手建造．雇用所需工作人員進行設計與施工過程的管理。同時，隨著持續(xù)的擴張。需要大量的資金投入到公司房地產，這引發(fā)了企業(yè)對現(xiàn)行公司房地產戰(zhàn)略的重新審視。由于缺乏替代性融資手段。

企業(yè)被迫收購物業(yè)的所有權。為了取得收購所需要的資金，企業(yè)不得不動用股本或者從金融機構借人資金。然而企業(yè)的重點在于發(fā)展．集中有限的資源應用于其核心經濟活動．這就引發(fā)了對租賃的需求．并因此促成了專業(yè)的公司房地產市場的出現(xiàn)20世紀80年代至今

直至2O世紀8O年代．房地產部門通過有效管理其房地產項目及投資．不斷得益于租金收入的增加和資產的增值．公司房地產對企業(yè)的貢獻是顯而易見的。然而自80代后期以來，這一地位完全改變了。20世紀8O年代引發(fā)了房地產管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世紀80年代后期。房地產資產價格不斷上漲．資產價格被市場歪曲反應。最終導致了“日本的泡沫經濟”翻。

1991年．日本泡沫經濟破滅。房地產價值大幅下跌，同時也影響了美國房地產市場。除了房地產價值被高估以外．房地產市場還面臨著供過于求的嚴峻挑戰(zhàn)。結果。由于過剩的供給。在1986年至1993年間，資產貶值最高達到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重組．員工下崗，企業(yè)開支計劃重新制訂。激烈的競爭和改革的潮流迫使企業(yè)重整其業(yè)務流程。降低經營成本結果導致了數千名員工被裁員．數以千計平方米辦公樓和生產車間被處置壓縮人力資源成本后．作為企業(yè)第二高成本的房地產引起了很高關注。公司房地產價值可高達企業(yè)總資產的20％～25％，而花在房地產上的相關費用更是高達總收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初無疑是公司房地產投資管理的一個真正的轉折點企業(yè)戰(zhàn)略思維的轉變和房地產需求的變化都改變著公司房地產管理的原則。20世紀80年代以來．公司房地產業(yè)界一直被企業(yè)內部設置所影響國際化不僅開辟了新的機會．也使企業(yè)面臨著眾多困難．如何管理全球性的房地產投資組合是一個新的問題兼并、危機和重組都要求公司不斷反思其內務活動。

1980年代至1990年代間．一大批房地產對外轉移．無疑給公司房地產轉型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產，再造生產過程。

在所過去的幾十年里．公司房地產業(yè)界經歷了很大的轉變房地產市場的專業(yè)化、公司設置的過渡和轉型．以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產

5公司房地產的未來

通過觀察眾多公司的轉型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產公司已經越來越重視對其房地產投資的管理．紛紛建立內部房地產管理部門(CREM)，并制訂房地產策略[61。通過公司房地產部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產資產的管理此外．對于房地產資產的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉變對房地產的認識．平衡四個角度之間的關系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產管理部門在企業(yè)中的地位和作用．如圖1所示

1980年代至1990年代間．一大批房地產對外轉移．無疑給公司房地產轉型提供了很好支持越來越大的贏利壓力、來自股東和金融市場的壓力．以及被收購的危險．都對企業(yè)高層管理人員提出了很高要求．如何最大化股東收益成為十分嚴峻的挑戰(zhàn)增加盈利能力也意味著必須降低成本為了實現(xiàn)保底收益．企業(yè)不得不裁減大批管理人員和行政人員．削減庫存，增加設備使用率，出售回報率低的資產，再造生產過程。

在所過去的幾十年里．公司房地產業(yè)界經歷了很大的轉變房地產市場的專業(yè)化、公司設置的過渡和轉型．以及相應的職員和支持部門角色和職能的變化．促使企業(yè)重新思考如何管理其房地產

5公司房地產的未來

通過觀察眾多公司的轉型過程．不難發(fā)現(xiàn)：非房地產公司已經越來越重視對其房地產投資的管理．紛紛建立內部房地產管理部門(CREM)，并制訂房地產策略[61。通過公司房地產部門的建立．加強同外部各方的合作．企業(yè)加強了對房地產資產的管理此外．對于房地產資產的管理．企業(yè)往往從4個不同的角度人手轉變對房地產的認識．平衡四個角度之間的關系．為企業(yè)獲得最大的增值．這同時也影響了房地產管理部門在企業(yè)中的地位和作用．

公司房地產技術支持的主要工作就是協(xié)調處理與外部服務提供商的關系．把握內部房地產資源和能力發(fā)展的方向企業(yè)經營者應該在內部房地產部門和外部服務提供商提供的高質量服務之間作出慎重的選擇。公司房地產部門應有計劃地利用房地產為企業(yè)創(chuàng)造價值．作為核心業(yè)務的一個補充而公司房地產技術支持．作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應承擔起自己的責任，為企業(yè)的高效率運作作出貢獻綜上所述．總結公司房地產的發(fā)展趨勢如下：

(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴大．產品的不斷多樣化．地方企業(yè)業(yè)務活動和總部戰(zhàn)略／金融活動逐漸開始分離。

(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上距離的不斷增大．當地區(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產活動、實現(xiàn)規(guī)模經濟是建立房地產部門至關重要的目標．而企業(yè)經濟活動的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產部門建立在企業(yè)總部或者是當地子／分公司。(4)企業(yè)活動的國際化以及相應的公司房地產的全球化地理分布．需要更加廣泛的知識體系和更加專業(yè)的技術支持．也同時需要跟更多的外部服務提供商進行合作。(5)集中的公司房地產管理使公司房地產能夠更加有效地被利用．也因此為企業(yè)增加了盈利能力。(6)一個組織擴張的模式，無論是通過自然發(fā)展還是被接管，都會影響到公司房地產管理(CREM)。(7)公司房地產管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(CRE)部門最初的角色和地位．依舊影響著公司房地產管理(CREM)當前的組織結構和發(fā)展策略。(8)隨著時間的推移．公司房地產管理(CREM)經歷了一個很長的轉型期．從中央集權式管理．到地方分散化管理．再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時間的推移．房地產活動的重點也從建筑轉到了使用．再到如今的協(xié)調及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然．在公司房地產領域．沒有一個最好的解決方案任何一個組織都必須在業(yè)務響應能力和規(guī)模經濟優(yōu)勢中找出一個平衡點有效的公司房地產管理．就是在最大化房地產投資組合收益和最大化房地產對企業(yè)核心業(yè)務的價值中找到合適的平衡點每個平衡點都是針對組織設置而確定的．都有自身的缺點和優(yōu)點。

公司房地產技術支持的主要工作就是協(xié)調處理與外部服務提供商的關系．把握內部房地產資源和能力發(fā)展的方向企業(yè)經營者應該在內部房地產部門和外部服務提供商提供的高質量服務之間作出慎重的選擇。公司房地產部門應有計劃地利用房地產為企業(yè)創(chuàng)造價值．作為核心業(yè)務的一個補充而公司房地產技術支持．作為平衡企業(yè)整體協(xié)同和部門自治的有效武器，應承擔起自己的責任，為企業(yè)的高效率運作作出貢獻綜上所述．總結公司房地產的發(fā)展趨勢如下：

(1)隨著企業(yè)地域的不斷擴大．產品的不斷多樣化．地方企業(yè)業(yè)務活動和總部戰(zhàn)略／金融活動逐漸開始分離。

(2隨著總部和地方企業(yè)空間和管理層次上距離的不斷增大．當地區(qū)域的工作人員和支持部門不斷增加。(3)統(tǒng)籌規(guī)劃房地產活動、實現(xiàn)規(guī)模經濟是建立房地產部門至關重要的目標．而企業(yè)經濟活動的規(guī)模和范圍就很大程度上決定了房地產部門建立在企業(yè)總部或者是當地子／分公司。(4)企業(yè)活動的國際化以及相應的公司房地產的全球化地理分布．需要更加廣泛的知識體系和更加專業(yè)的技術支持．也同時需要跟更多的外部服務提供商進行合作。(5)集中的公司房地產管理使公司房地產能夠更加有效地被利用．也因此為企業(yè)增加了盈利能力。(6)一個組織擴張的模式，無論是通過自然發(fā)展還是被接管，都會影響到公司房地產管理(CREM)。(7)公司房地產管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地產(CRE)部門最初的角色和地位．依舊影響著公司房地產管理(CREM)當前的組織結構和發(fā)展策略。(8)隨著時間的推移．公司房地產管理(CREM)經歷了一個很長的轉型期．從中央集權式管理．到地方分散化管理．再到如今的統(tǒng)籌規(guī)劃式管理(9)隨著時間的推移．房地產活動的重點也從建筑轉到了使用．再到如今的協(xié)調及規(guī)劃企業(yè)資源使用顯然．在公司房地產領域．沒有一個最好的解決方案任何一個組織都必須在業(yè)務響應能力和規(guī)模經濟優(yōu)勢中找出一個平衡點有效的公司房地產管理．就是在最大化房地產投資組合收益和最大化房地產對企業(yè)核心業(yè)務的價值中找到合適的平衡點每個平衡點都是針對組織設置而確定的．都有自身的缺點和優(yōu)點。

第二篇：房地產發(fā)展史

房地產發(fā)展史

一、房地產發(fā)展歷程

中國房地產業(yè)起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了，按時間段來劃分，中國房地產市場大約劃分為三個階段：

起步階段。

1990年至1998年，是我國房地產業(yè)的起步階段。這一階段的房地產業(yè)有兩個關鍵詞：一是“無序”，二是“調控”。

由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。

針對這一狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”的方式，責令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經濟新的增長點”，年底的中央經濟工作會議明確了這一方針，結束了接近5年的宏觀調控。

提速階段。

1998年至2003年，是我國房地產業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。

這兩項舉措使得房地產業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之后，我國房地產業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。

調控階段。

2004年至2013年，是我國房地產業(yè)的調控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”。

“國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點

這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標志著我國房地產業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。

通過上述三個階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

2003年-2014年房產十年的風雨變遷

長時間以來，房地產業(yè)為我國GDP增長做出了巨大貢獻，但有人言，它支撐不了一個大國的崛起，這是專家應該研究的問題。但我們不能否認，它確實給中國經濟帶來了變化，是國民經濟的支柱產業(yè)。在現(xiàn)在中國的一個家庭中，主要的財富和重要的投資也是房產。2014年6月28日，著名經濟學家陳志武在投資者保護高峰論壇上就表示，中國家庭資產配置中，有79%投資于房地產。不難看出，房價的上漲與下跌，關乎著家庭財富的增長與縮水，同時牽連著國人的投資方向。

2003年以前，國人對房地產的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數年房價快速飆升，接著到2008年的金融危機，進入一段時間的低迷后再續(xù)升勢，直至現(xiàn)在的頹勢盡顯。十幾年來，房地產投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時候該買房、什么時候該賣房、買什么樣的房的糾結中，拿捏得準的人便賺得盆滿缽滿。

2003年以前：投資房地產是一個冷門專業(yè)

2003年以前，特別是1998年以前，大多數國人對“商品房”究竟是一個什么樣的概念，基本是處于一個懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對于投資房地產就更是一個冷門專業(yè)。

2003年至2008年：房地產投資的黃金五年

2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認為是房地產投資的黃金五年。2003年8月，國務院發(fā)布“18號文件”，明確將房地產行業(yè)定位為拉動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。隨著房地產市場化的推進，房地產開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國各地興起。與此同時，一個“拉幫結派”的群體——炒房團也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國房地產業(yè)發(fā)展開始步入快車道。

炒房團最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成了“全國炒房團”。曾經有媒體報道，溫州瑞安一個地道的農民，2005年開始炒房，這已經是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時還引來了入伙資金。之后，他與同鄉(xiāng)8個人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進入，兩個月后轉手，盈利就高達25%。接下來，他就轉戰(zhàn)到了全國其他地方，一天下來，能賣幾套房子，盈利就有幾百萬元。

“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當闊綽，所到之處，必然“擄走”大量房產，同時也會引起當地房價暴漲。到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間資金在流動，得到普遍的認同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。

受到溫州炒房團賺錢的刺激，全國其他地方的炒房團也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋向了樓市。《投資與理財》記者綜合了多家媒體報道的一些案例，我們可以一起看看那些年炒房團投資房地產的瘋狂：

有人是抱著暴富的心態(tài)，有人是出于從眾的心理，當看到房價猛漲，其他人賺錢的時候，一些非炒房團的散戶也將自己的資金投入到了樓市。

哪里有需求，哪里就有市場。炒房團不但促漲了房價，同時也促漲了地價。在開發(fā)商逐利的助力下，一批又一批的“地王”價格刷新。當然，促漲地價的不僅僅只是炒房團，不過地價的提高，除了直接抬高了房價，同時也吸收了更多的資金進入樓市。

2008年至2013年：房地產業(yè)的暴利晚餐

房價經過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，但是經過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。

金融危機，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點跌至現(xiàn)在的近2000點。這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經受了股市的“虛”之后，便將資金轉移到了相對比較“實”的房子上。

受金融危機的影響，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經濟計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。

2009年，在炒房團、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉入和4萬億元計劃的刺激，讓中國樓市再次火了起來，并陷入了一發(fā)而不可收的地步。

在金融危機中，房價不但不跌，居然還逆勢上漲，這也給那些受金融危機影響的游資指引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報道的“制造業(yè)資金流入樓市”現(xiàn)象就屬于這一類。

2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國內各大城市房價狂飆的情形下，中央終于下定決心，對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。各地房地產市場交易嚴重萎縮，中國房地產業(yè)的暴利時代開始走向終結，網絡紛紛傳出溫州炒房團資金被套牢，“跑路”和跳樓現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。直至后面幾年，商品房限購加碼、土地出讓遇冷、二手房交易疲軟??“樓市悲情”劇目一直在上演。

2013年至今：全民炒房風光不再樓市冰火兩重天

無論是被稱為“一直能預見內地房地產市場”的大佬，還是普通國民，多年的樓市不景氣，讓他們對中國樓市激情銳減，樓市出現(xiàn)了“一半海水，一半火焰”的現(xiàn)象。

自2013年8月以來，李嘉誠和其子李澤楷就開始拋售旗下在內陸的物業(yè)。有媒體報道說，這表明了李嘉誠及其子李澤楷看跌中國房地產。

對于李嘉誠的舉動，萬科董事會主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海等地的物業(yè)，這是一個信號。小心了！”內地房產大佬的回應，可謂意味深長。

一線城市房價磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。2013年以來，國內相繼有鄂爾多斯（樓盤）、營口（樓盤）、常州（樓盤）、惠州（樓盤）等城市爆出嚴重樓市泡沫。

對房產持有者來說，現(xiàn)階段持有還是拋售，這是個問題，“閉著眼睛賣都會賺”的年代已經過去了。對于想購房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經過去了。按照房價現(xiàn)在的情況，加上需要承擔的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財產品，也還有個5%-10%的收益。

二、房地產2004年到2014年房地產量價走勢

1.商品房銷售面積及新開工面積

由上表可知，2004年至2007年，房地產銷售面積一路增加，商品房銷售面積的從2004年33820萬㎡上升到2007年的69104萬㎡，增長了一倍還要多。到了2008年房地產市場受挫了，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，2008年房屋銷售面積經過多年的增長，首次出現(xiàn)下跌，但并未持續(xù)太久，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經濟計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。2009年，房屋銷售面積出現(xiàn)井噴式增長，一直持續(xù)到今天。

而供銷比一直在1.1和1.5之間上下浮動，基本處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

2.2004年-2014年房價走勢

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機的影響房價略有下降外，其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房價出現(xiàn)了井噴，當年房價漲幅高達23.2%，創(chuàng)歷年新高，2010年，中央對房地產市場進行史上最嚴厲的宏觀調控，至此房價上漲幅度開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺了一系列的救市政策，但從房價走勢和房地產銷售來看，效果并不是特別理想。

附：2014年和2015年政府出臺的相關政策 2014年以來的房地產松綁政策，明顯可以分為四輪

第一輪：各地的松綁限購政策。

第二輪：央行的限貸政策調整及降息。

第三輪：各地紛紛發(fā)布購房補貼及央行的再次降準。

第四輪：兩會前后開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購庫存商品房做保障房等。第四輪房地產松綁政策主要以二套房貸松綁為標志。

2015年政策 1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。

2、各地的公積金最低首付調整。3、3月30日，《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。4、3月30日，中華人民共和國財政部發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，通知要求，自3月31日起，個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復至2年。5、4月19日下午，央行宣布從4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。6、5月9日，次日起降息0.25個百分點，同時擴大銀行行存款利率上浮區(qū)間，由此前基準利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根據《中國人民銀行關于下調金融機 構人民幣貸款和存款基準利率的通知》，從2015年6月28日起，下調個人住房公積金存款利率。8、8月25日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。9、9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。同日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務。

三、萬達成長史

萬達商業(yè)地產發(fā)展三個階段：

一、商業(yè)地產涉足階段（2000-2002，第一代店，城市包括長春、青島、濟南、哈爾濱、沈陽、天津、長沙、南昌、南京）。特點如下：

1、拿地選址：以引進沃爾瑪作為吸引城市招商引資的合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心區(qū)域的地塊；

2、建筑產品：建筑為4-6萬平方米左右，4層樓的BIG-BOX-大盒子；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：以2、3樓超市、4樓家居為主力店，其它散租；

4、贏利模式：一樓散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，建立起了對地方政府的招商需求認知（獲取優(yōu)質土地），商業(yè)資源的對接，以及對商業(yè)地產如何贏利模式的初步框架。但商業(yè)經驗不足，只敢拿市商業(yè)中心地，同時也出現(xiàn)了后續(xù)持續(xù)經營不善的問題。

二、商業(yè)地產調整階段（2002-2005，第二代店，城市包括武漢、南寧、天津、大連、沈陽）。特點如下：

1、拿地選址：還是以引進沃爾瑪作為合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心區(qū)域的地塊；

2、建筑產品：建筑為10-15萬平方米左右，多個4層樓的BIG-BOX-大盒子組合；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：除超市、家居以外，增加了百貨、影院等主力店；

4、贏利模式：街鋪散賣、其它部分持有。

這個階段對于萬達來說，開始出現(xiàn)了經營的成功案例，如南寧、武漢、哈爾濱。也出現(xiàn)了經營極端失敗案例——沈陽。其中，南寧、武漢、哈爾濱等經營成功的一個共同現(xiàn)象就，都外部引進了連鎖知名百貨進行合作。萬達開始與百貨進行嘗試重點對接，包括與中國百貨元老——王德明，以及和深圳銅鑼灣百貨合作，以解決經營問題，但**重重。當然，直到現(xiàn)在，萬達也沒解決這個問題，就是自營百貨始終虧損。大洋百貨突然易幟:資金吃緊萬達撤股 王德明出走

三、商業(yè)地產發(fā)展階段（2006-至今，第三代店，城市。。）特點如下：

1、拿地選址：是“萬達廣場”進駐城市作為招商引資的合作為主，取得了城市發(fā)展新區(qū)地塊為主；

2、建筑產品：建筑為50-100萬平方米左右，產品豐富多樣，包括步行街鋪、住宅、公寓、寫字樓、酒店等；

3、商業(yè)業(yè)態(tài)：包括超市、百貨、影院、餐飲、電玩等，業(yè)態(tài)豐富化；

4、贏利模式：購物中心和酒店持有，其它以快速銷售為主。

這個階段對于萬達來說，是從城市中心走入城市周邊新區(qū)發(fā)展的階段。萬達順應了中國城市化發(fā)展的方向（中國城市化主要以開發(fā)區(qū)為方向帶動，而全國開發(fā)區(qū)在2006年，達到6800多個，普遍建設在城市的新區(qū)，迫切需要招商引資來拉動）。萬達在新區(qū)的布點，避免了與市中心區(qū)商業(yè)的競爭，極大的減少了萬達經營的壓力。新區(qū)人口隨著城市化的增長而增多，這樣實現(xiàn)了政府、消費者、投資商、商戶的多贏。換句話說，萬達一直頭痛的商業(yè)經營問題，隨著中國城市化的快速發(fā)展，得到了極大緩解或解決。

至于武漢、南昌、長白山等第四代萬達城，相關人士認為其個性化更大于復制性，沒有深入研究，因此，在此不再表述。

萬達的理念

個人認為，萬達的理念思路，就是走中國的市（bu）場（qiu）化（ren）道路： 1、2000年以前，萬達積累了房地產的開發(fā)經驗，但遇到了房地產的主要難題——如何通過市場化的手段拿地問題；于是，有了通過世界五百強，迎合地方政府招商引資的需要的開發(fā)嘗試； 2、2000-2006年，土塊的問題解決了，但萬達出現(xiàn)了拿地開發(fā)銷售后的商業(yè)無法可持續(xù)經營問題。于是，開始尋找從拿地選址、建筑規(guī)劃、商業(yè)運營的再度嘗試； 3、2006-2013年，商業(yè)經營模式解決了，但商業(yè)人才緊缺，如何通過制度保障該商業(yè)模式能夠在全國快速的復制問題。于是，萬達通過商業(yè)的標準化、IT化的制度建設，解決了項目的快速復制性問題。

當然，目前萬達還存在，持有商業(yè)如何變現(xiàn)的問題，到現(xiàn)在還沒有解決。

第三篇：房地產發(fā)展史英文

The fist stage1978 to 1991Theoretical Breakthrough and the experimental phase

In 1978, Theorists put forward the perspective of commercialization of housing, land and property rights perspective

From 1987 to 1991 Chinese real estate market stared

In 1991 The State Council has approved the overall housing reform programme in 24 provinces and cities.The second stage1991 to 1998The irrational speculation and and adjustment phase During this period A lot of money entered into real estate, which resulted severe real estate bubble.Later a series of policies were introduced.The government began the first round of Tightening macro control.And the real estate bubble burst, Resulting in a large number of unfinished buildings and bank bad debts.Here we have an example, that’s the real estate of Hainan province in 1990s,At the beginning of 1992 Deng’s southern tour speech published,and then the Party Central Committee proposed to speed up the pace of reform of the housing system, hundreds of billions of funds throughout the country flocked to Haikou, Beihai and other the southern coastal city.At the same time, the housing price rose quickly, This is the first time the real estate was hot since the China’s reform and opening up, and it buried the foreshadowing For the real estate bubble.In 1992 the real estate investment for Hainan reached 8.7 billion yuan, which was an half of the investment in the fixed assets.The land price soared to 6 million per mu than the 0.15 million per mu in 1991.And in this year the Economic growth rate reached a staggering 83% in Haikou and 73.6％ in Sanya

In 1988 the average housing price was 1350 yuan/Square meter,and 1400 in 1991, but increased to 5000 yuan per yuan/Square meter.the average housing price reached its peak at the first half of 1993, the price was 7500 yuan/Square meter.Amazing?。?/p>

Later on The government rectified the real estate, The State Council issued policies and every oneIs powerful.The hot real estate was disappeared and reminded 10% of the national commercial housing backlog and 6000 unfinished buildings.ICBC ABC CBC and BOC had 30 billion bad debts.From 1993 developers escaped or closed down.And banks become the The largest developer.Bad Loan Ratio of some banks even reach to 60%.Stage 31998 to 2003Relatively stable coordinated development phase

Along with the reform of housing system and the constant improvement income level of resident ,Housing has become a new hot spot of consumption.1998 is an important period of the development of real estate Chinese.This year, the State Council issued the “Circular on further deepening reform of the housing system to speed up housing construction”.The main one is the abolition of the welfare housing distribution system, to solve the housing problem through the market.The real estate developed rapidly during this period and The real estate industry has become one of the pillar industries in the economy.And in this phase Wenzhou real mission came to the stage.In August 18, 2001, the first Wenzhou real mission total of 157 people went forward to Shanghai,and bought 100 houses within 3 days.Totally invested 50 million into property market in Shanghai.In the following years over then 200 billion yuan invested in the real estate.Beijing and shanghai has 100 billion.Where

is the Wenzhou real mission, where is the high housing price.Stage 4 2004 to 2008 phase of price continue to raise and The introduction of a number of control measures

In this period, The domestic real estate prices continued to rise, The government had also issuedpolicies to regulate and control the real estate.The policies was dense during 2005 to 2006.In 2007 under the hot money, speculation, the appreciation of RMB and other factors.The housing price increased explosively.The government start Deflated credit to cool downthe property market.With the outbreak of the financial crisis in 2008 , the domestic real estate had a temporary drop.But soon in 2009 the housing price Rose sharply.Let’s see a video.The TV play Woju was popular was hot in 2009 because it Caused resonance and also represented the high housing price after financial crisis.Many scholars believed that the rapid rise of the housing prices after the financial crisis is due to the government's $4000 billion investment.After the financial crisis, a lot of factories closed down, and the government’s 4000 billion plan,no one believe that the investment in manufacture would ear maney, so the Money flew into the real estate market, and which caused the high housing price.

第四篇：中國房地產發(fā)展史PP演講稿

今天我們培訓的主要內容是首先了解一下房地產的發(fā)展史和房地產基礎知識的概念，可能會比較枯燥一點，但對于你們以后在專業(yè)知識方面會有一個基本的要求，希望各位認真的做好筆記，以后可能會有填空題或者問答題的形式進行考核，以后你們在日常的接待過程中，遇到一些對地產不是很了解的客戶，可能不會提到這些問題，但對于地產比較了解的客戶，如果連最基本的概念都不清楚的話，客戶會認為你不夠專業(yè)，以后如果你們要從事房地產這個行業(yè)，對行面試的一些情況，這也是對你們最基本的一個考核

首先我們來簡單的了解一下中國房地產的發(fā)展史，它總共分為四個階段。

一、起步階段，二、推進階段，三、發(fā)展階段，四、價格持續(xù)上揚階段，出臺多項調控措施。（念PPT）

2003以后，房地產價格開始持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，尤其是一線城市更加突出，因此國家出臺了多項調控措施，我們湖南的房地產也是在那個時候開始升溫的，那個時候在長沙慢慢出現(xiàn)經濟適用房，商品房的競爭也更加明顯，大大小小的代理公司也開始在湖南地產發(fā)展起來，湖南的二三線城市的房地產也開始有了意識。

中國房地產發(fā)展史

新中國成立到70年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。長期以來人們習慣于按照分配住房的時間、數量和地點考慮安排工作、學習和生活。80年鄧小平同志提出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的設想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補巾出售新建住房政策進行試點。按照這個政策，個人購買住房的房價款，由個人、單位和政府各承擔1/3，即個人只需支付房價款的1/3，就可以買到住房，其余房價款由單位和政府補貼。1987年9月,深圳經濟特區(qū)率先實行土地使用權有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。

1988年4月，規(guī)定了“土地使用權可以依照法律規(guī)定轉讓”從而使房地產市場有了法律上的保障。

1989年，由于政治形勢以及宏觀經濟的影響房地產市場受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環(huán)境得到進一步改善，加上浦東開發(fā)的帶動作用，1991年下半年，房地產市場出現(xiàn)回升趨勢。

初步形成階段（1992—1995年）。嚴格意義上的中國房地產市場從1992年市場興起。1992年是中國房地產市場發(fā)展的一個轉折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產業(yè)在有利的政治、經濟環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產市場興起，交易活躍。其重要標志是1992年前幾個月社會各界普遍公認的一個社會新熱點----“房地產熱”的出現(xiàn)：全國前四個月與上年同期相比，工業(yè)總產值增長18.3%，全民所有制單位固定資產投資增長38.6%，社會商品零售額增長14.6%，而商品房完成投資卻增長78%,商品房銷額增長63.3%。

1992年下半年膨脹，1992年下半年房地產市場迅速膨脹，全年完成房地產開發(fā)投資比1991年底增長175%，新開工面積增長78.1%，利用外資增長228%，全年商品房銷售額比1991年增長80%，房地產公司增加2倍。

1993年上半年頂峰，這期間，全國商品房完成開發(fā)投資比上年同期增長143.5%，新開工面積增長136%，新增開發(fā)公司6000余家，至此，全國房地產開發(fā)公司已達19000多家。

1993年下半年----1994年3月受挫折相持，1993年7月起，政府開始對房地產業(yè)實施宏觀調節(jié)控政策?！跋喑帧敝饕憩F(xiàn)在三個方面：一是從心態(tài)上看，很多人認為宏觀調控是暫時的，“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”；二是從實際價格上看，很多大城市基本不見降價，“有價無市”的局面非常明顯；三是完成的投資增速比上半圻有所下降，但仍比1992年高，這種局面大致持續(xù)到1993年3月。

1994年3月-----1995年:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。1994年3月“兩會”之后，中國的房地產市場開始理性回落。《政府工作報告》中提出的9%的經濟增長速度和13000億的固定資產投資規(guī)模的計劃，逐漸平靜了社會上期望房地產市場出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。

1995年是國家宏觀調控繼續(xù)深化的一年，在房地產領域，宏觀調控已取得明顯成效，房地產市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段。住宅、辦公用房、商業(yè)服務業(yè)用房等

商品房的投資比重更趨于市場需求結構；地區(qū)差異有所縮小；用于炒作的資金和投機性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應的重視和發(fā)展。

1997年有關國家機關提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。

從98年下半年起全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經濟適用房為主體的多層次新的住房供應體系，對不同收入層次的居民供應不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經濟適用的商品住房實行政府指指導價，對最低收入家庭提供廉租金實行政府定價，對高收入家庭則實行自由購買商品房。

自99年起，全國的商品房開始快速發(fā)展，特別是國家實行住房“按揭”政策及存、貸款利率的下調后，全國人民的購房熱情空前高漲，中國的房地產也迎來了高速的膨脹發(fā)展期。

2003-2005年，是中國房地產發(fā)展的黃金期，特別是在2006年房價也一度拉到迄今為止的最高點；

由于國家各種政策的頒布和實施，中國的房地產在2007年開始回歸理性，在07年的下半年，部分城市的房價已開始回落；

隨著政策的逐漸發(fā)力，2008年成為了房地產的“拐點年”，在加上在這一年的世界性金融危機的影響，中國的房地產陷于了空前的下降期，開發(fā)量、成交量雙雙下降，價格也是一再的下跌，到2008年的下半年，全國的房價已經下降了30%以上。

第五篇：材料發(fā)展史

材料的歷史同人類社會發(fā)展史同樣悠久。歷史上，材料被視為人類社會進化的里程碑。歷史學家曾把材料及其器具作為劃分時代的標志：石器時代、青銅器時代、鐵器時代、高分子材料時代? ? ? ? ? ?。這里我們不難看到材料在社會進步過程中的巨大作用。

制作物品的來源即原料或材料。其中“來源”指物質。

材料：是由一種化學物質為主要成分、并添加一定的助劑作為次要成分所組成的，可以在一定溫度和一定壓力下使之熔融，并在模具中塑制成一定形狀，冷卻后在室溫下能保持既定形狀，并可在一定條件下使用的制品，其生產過程必須實現(xiàn)最高的生產率、最低的原材料成本和能耗，最少地產生廢物和環(huán)境污染物，并且其廢棄物可以回收、再利用。

按組成、結構特點進行分類：金屬材料；無機非金屬材料；高分子材料；復合材料。? 按使用性能分類：利用材料力學性能的稱為結構材料；而利用材料物理和化學性能的則稱為功能材料。

也可將材料分為傳統(tǒng)材料和新型材料。兩者無嚴格區(qū)別，是互相依存、互相轉化的。傳統(tǒng)材料的特征：需求量大、生產規(guī)模大，但環(huán)境污染嚴重；新型材料的特征：投資強度較高、更新?lián)Q代快、風險性大、知識和技術密集程度高，一旦成功，回報率也較高，且不以規(guī)模取勝。狹義陶瓷是陶器與瓷器的統(tǒng)稱。? 二者的坯料都由長石、硅石和礬土（氧化鋁）構成。陶器的原料中礬土的成分多一些，是粘土質。瓷器的坯料是礬土成分較少的礦石質。陶瓷的概念有狹義、廣義之分。? 從狹義上說，陶瓷是用無機非金屬化合物粉體，經高溫燒結而成的，以多晶聚集體為主的固態(tài)物質。狹義的陶瓷概念中不包括玻璃、搪瓷、水泥、耐火材料、金屬陶瓷等。? 從廣義上說，陶瓷泛指一切經高溫處理而獲得的無機非金屬材料，包括人工單晶、非晶態(tài)、狹義陶瓷及其復合材料、半導體、耐火材料及水泥等。

公元前8000年左右，銅首次被有意識地用來作為原料。先民們發(fā)現(xiàn)并利用天然銅塊制作銅兵器和銅工具。? 到公元前5000年，人們已逐漸學會用銅礦石煉銅。? 公元前4000年，銅器及其制造就已推廣，而石頭作為材料已退居第二位。銅是人類獲得的第二種人造材料，也是人類獲得的第一種金屬材料。

在人類歷史上，有過一個輝煌燦爛的青銅器時代。考古表明，青銅文明的源頭在古代中國、美索不達米亞平原和埃及等。? 隨著時間的推移，先民們發(fā)現(xiàn)，在銅中加入部分錫，可使原來較軟的銅制品變得更堅韌、更耐磨。于是青銅（銅錫合金）產生了。

中國商代青銅器已經盛行，并將青銅器的冶煉和鑄造技術推向了世界的頂峰。? 中國先民們掌握了6種不同銅、錫比例的青銅技術。知道含錫量1/6的青銅韌性較好，可做鐘鼎；而含錫量2/5的青銅較硬，可做刀斧。

后來的化學成分分析證明，鐵中含有百分之幾的鎳和鈷，而不含碳和其他熔渣夾雜物。這說明它是天外來客——隕鐵； ? 天上掉下隕鐵的機會是很少的，人類不可能大量使用隕鐵。但是，隕鐵讓人們認識了鐵，知道它比銅更堅韌，用它可以制成更堅固耐用、更鋒利的砍削工具。早在2600年前的春秋時代中后期，我們的祖先就發(fā)明了生鐵冶煉技術，比歐洲國家要早1000多年；世界上冶煉、澆鑄生鐵的最早文字，也記載于我國古代典籍名著《左傳》中； ? 最早的鋼是在大約1200oC的較低溫度下，用木炭還原出鐵礦石里的混雜鐵（含鐵、礦渣和沒燒盡的木炭混雜在一起的煉鐵塊）為原料，在炭火中反復鍛打，反復滲碳而逐步形成的。

鋼和生鐵的最大區(qū)別是含碳量的多少，前者少而后者多，以2.11％為界。? 生鐵硬而脆，韌性不好；很少作為結構材料使用（跟碳含量有關）

? 煉鋼跟煉鐵的主要區(qū)別是消耗掉多余的碳，最簡單的方法是利用空氣中的氧氣去除碳，以降低碳含量；

第一次技術革命發(fā)端于18世紀后期，以蒸汽機的發(fā)明及廣泛應用為主要標志，由此引發(fā)的紡織工業(yè)、冶金工業(yè)、機械工業(yè)、造船工業(yè)等的工業(yè)大革命，是這次技術革命的產物，使人類從手工工藝時期躍進到機器工業(yè)時代，開創(chuàng)了工業(yè)社會的文明。

其主要的材料依靠是鋼鐵的飛速發(fā)展，實現(xiàn)了高爐、轉爐、平爐制造優(yōu)質鋼材的工業(yè)化。第二次技術革命開始于19世紀末，以電的發(fā)明和廣泛應用為標志，由于遠距離送電材料以及通訊、照明用的各種材料的工業(yè)化，實現(xiàn)了電氣化。其結果是石油開采、鋼鐵冶煉、化學工業(yè)、飛機工業(yè)、電氣工業(yè)、電報電話等迅猛發(fā)展，組成了現(xiàn)代產業(yè)群，使人類跨進了一個新的時代，實現(xiàn)了向現(xiàn)代社會的轉變。

其主要材料依托是紫銅、黃銅、鋁、鎢等有色金屬以及高分子絕緣材料的迅猛發(fā)展。

第三次技術革命始于20世紀中期，以原子能應用為主要標志。1942年12月，意大利物理學家費米在美國建立了第一個核反應堆，實現(xiàn)了控制核裂變，使核能利用有了可能，實現(xiàn)了合成材料、半導體材料等大規(guī)模工業(yè)化、民用化，把工業(yè)文明推到頂點，開啟了通向信息社會文明的大門。

其主要材料依托是鈦合金、先進合金、高溫陶瓷、先進復合材料等材料的迅猛發(fā)展。

第四次技術革命始于20世紀70年代，它是以計算機，特別是微電子技術、生物工程技術和空間技術為主要標志，新型材料、新能源、生物工程、航天工業(yè)、海洋開發(fā)等新興技術是主攻方向。

其主要材料依托是以硅、砷化鎵為代表的半導體材料、先進高分子材料、先進復合材料、生物相容材料等的迅猛發(fā)展。在煉鋼時加進金屬錳，就能煉出錳鋼。錳鋼最大的特點是強硬堅韌，是工業(yè)建設的棟梁之材，是國防建設的“鐵甲衛(wèi)士”。錳鋼的問世，是一位年輕的冶金學家（英國的哈德菲爾德）藐視權威，以他那錳鋼般的意志頑強攻關的結果。權威們告誡人們，鋼鐵中錳的含量絕不能超過1.5％，否則它就會越來越脆。在經過了幾百次的失敗以后，他終于發(fā)現(xiàn)當錳的含量達到13％時，錳鋼一改它昔日脆弱的形象，變得既有很好的硬度，又富有韌性了。

不銹鋼，是以鐵為主體元素，加上一定比例的鉻、鎳、鉬、錳等金屬煉成的耐腐蝕合金材料。不銹鋼以其锃亮的外表、良好的機械性能和對酸性腐蝕物質的強大抗御能力贏得了人們的歡迎，是現(xiàn)代工業(yè)生產和日常生活中常用的金屬材料。冶金專家布里爾利在一次偶然發(fā)現(xiàn)，由電爐煉成的含鉻8％，含碳0.24％的合金鋼經過熱處理后，具有極好的耐腐蝕性能，特別是不怕酸性物質的腐蝕。布里爾利把它起名為“不銹鋼”。

到1898年，美國工人技師泰勒創(chuàng)造了一個奇跡。他想研制一種耐高溫的高速刀具鋼。他分析了鎢錳鋼的成分，認為鎢是好的，熔點高達3380℃，受熱肯定不會變軟，問題一定是出在熔點和硬度都不夠高的錳身上。泰勒思考了很久，決定采用鉻取代錳。泰勒趕緊安排試驗冶煉含鉻鎢鋼。經過一段時間的試驗，合乎要求的含鉻鎢鋼煉出來了。新材料做的車刀的切削速度比過去提高了5倍!在這之后，泰勒又對鎢鉻鋼刀做了不少改進，使它能在五六百攝氏度下也不變軟，切削速度達到每秒10米(600米／分鐘)，可與奧運會100米跑的冠軍比一比速度。

進入20世紀以后，刀具材料又有了一次飛躍，那就是誕生了硬質合金。1907年，德國冶金專家施特勒爾用碳化鎢的硬質顆粒，加上鐵和鈷的粉末，先壓制成型，再以高溫燒結，讓鐵和鈷熔化而成為粘結材料，使碳化鎢緊緊地“團結”起來，制成了硬質合金。硬質合金一經問世，便受到了熱烈歡迎。人們發(fā)現(xiàn)用它制作的刀具，在1000℃的高溫下也不會變軟，切削速度可達到每分鐘2000米以上，比普通碳素鋼刀高出100多倍。

鋁是地殼中含量最多，分布最廣的金屬元素。我們腳下的粘土，就是鋁的藏身之處、所以人們稱鋁是“來自粘土的白銀”。

在今天，鋁是產量僅次于鐵的第二金屬。生活中隨處可見。但在100多年前，鋁比黃金還要貴幾倍，是王公貴族才能賞玩的珍寶。

說明：炭沒有從鋁手里奪取氧的能力，那就換一種思路，讓氯氣從氧那里把鋁奪過來。

他向燒得發(fā)紅的礬土里通入氯氣，發(fā)現(xiàn)有一些液體流出來，得到了應該是氯化鋁。他仔細地把這些液體收集好，再加熱并加入還原能力強大的鉀汞劑(合金)，讓它代替炭去把鋁還原出來。實驗分析結果告訴他，有氯化鉀生成。鉀汞劑已經變成了鋁汞劑，加熱以后汞蒸發(fā)掉了，可鋁也再一次變成了白色的礬土。

由于鋁的需求量越來越大，原料礬土的供應也變得緊張。自然界純礬土礦很有限，大部分的礦石含有一半的鐵硅和其它雜質，不能直接用來煉鋁。有必要尋求一種廉價的方法將氧化鋁提取出來。

奧地利化學家拜爾采用煅燒礦石，然后粉碎，再加入氫氧化鈉，使其與氧化鋁反應，生成氫氧化鋁。然后分離出氫氧化鋁，最后加熱使氫氧化鋁分解，就可以得到純凈的礬土了。他們研究發(fā)現(xiàn)：

1.具有形狀記憶能力的合金并不只是鎳鈦合金一種，還有銅鋁合金、銅鋅合金、銅鎳臺金、鎳鋁合金等；

2.不同的組成，甚至是組成雖然相同，但熱處理方法不同的合金，被“喚醒記憶”恢復原有形狀的溫度就有所不風

3.這些合金變形能力是無疲勞的，即使反復變形上百萬次也不會斷裂。

氫是一種高效的燃料，它的比熱是航空煤油的三倍，也就是說1公斤的氫可以代替3公斤煤油，目前任何化學燃料都無法和它相比。更重要的是它是一種潔凈的、無污染的燃料。因為氫燃燒時與氧結合，剩下的只是水，避免了產生有害的廢棄物。

通常，人們只是把易與氫氣結合成金屬氫化物的合金才稱為“儲氫合金”。金屬為什么具有儲氫的本領呢? 因為氫是一種很活潑的元素，能與許多金屬起化學反應。一個金屬原子能與兩個、三個或更多的氫原子結合，生成穩(wěn)定的金屬氫化物，同時放出熱量。當稍微加熱，金屬氫化物吸收熱量后，就會分解出高純度的氫氣。研究表明，能滿足儲氫材料基本條件的合金，其成分中的主要元素有鎂、鈦、鈮、釩、鋯和稀土類金屬，添加元素有鉻、鐵、錳、鈷、鎳、銅等。

現(xiàn)在研究開發(fā)的合金，有鑭鎳、鈦鐵、鎂鎳、混合稀土、非晶態(tài)類儲氫合金。儲氫合金有很好的吸附性能，不需要高壓高溫就能貯存氫和釋放氫，并且兩者的數量很大，而且吸附性能也不會因反復貯藏、釋放而減弱，因而特別適用于貯藏和運輸氫，其理論貯氫量可為同體積高壓貯氣瓶的1000—1300倍，為液態(tài)氫單位容積貯氣量的1.5倍，而且不會形成氫氣壓力，使之成為可靠的貯氫手段。

晶須是一種直徑為幾微米到幾十微米、長度可達數厘米的單晶體，可以在自然界生成，也可由人工制成。它強度極高，接近晶體的理論強度。因晶須十分細小，故一般不能獨立使用，但可編織成線材或與其他聚合物復合成纖維增強復合材料。

經現(xiàn)代的X射線衍射技術顯示，晶須內部的原子完全按照同樣的方向和部位排列。這是一種沒有任何缺陷的理想晶體。而在一般金屬中，雖說總體上原子是有規(guī)則排列的，但局部地方，一些原子的排列并不規(guī)則，因而，晶體構造中產生了缺陷。

設想：將硝化纖維薄膜夾在兩層玻璃中間，設法把它們粘成一體，就可以做成不傷人的安全玻璃。

困難：硝化纖維“脾氣暴躁”，見火就燒．有時溫度一高還會自己燒起來。怎樣使它與玻璃緊密結合起來？ 方案：

1.用膠水?——粘合牢度太低。

2.把玻璃燒軟了，再趁軟把硝化纖維壓在一起?——實驗不是著火就是爆炸，太危險。

所謂先進陶瓷，是以高純、超細的人工合成的無機化合物為原料，采用精密控制的制備工藝燒結而成的，比傳統(tǒng)陶瓷性能更加優(yōu)異的新一代陶瓷。先進陶瓷又稱為高性能陶瓷、精細陶瓷、新型陶瓷或高科技陶瓷。

先進陶瓷按化學成分可分為氧化物陶瓷、氮化物陶瓷、碳化物陶瓷、硼化物陶瓷、硅化物陶瓷、氟化物陶瓷、硫化物陶瓷等。

(1)陶瓷的耐熱性好，這可以提高發(fā)動機的工作溫度，從而使發(fā)動機效率大大提高。例如，對燃氣輪機來說，目前作為其制造材料的鎳基耐熱合金，工作溫度在1000℃左右；若采用陶瓷材料，工作溫度可達1300℃，使發(fā)動機．效率提高30％左右。

(2)工作溫度高，可使燃料充分燃燒，尾氣中的污染成分大大減少。這不僅降低了能源消耗，而且減少了環(huán)境污染。

(3)陶瓷的熱傳導性比金屬低，這使發(fā)動機的熱量不易散發(fā)，可節(jié)省能源。

(4)陶瓷具有較高的高溫強度和熱穩(wěn)定性，這可延長發(fā)動機的使用壽命。目前，這種陶瓷滾動軸承已經問世。陶瓷滾動軸承具有下列優(yōu)點：

(1)陶瓷的耐蝕性好，所以陶瓷滾動軸承適合于在有腐蝕性介質的惡劣環(huán)境中工作；

(2)陶瓷滾動體的密度比鋼低，轉動時對外圈的離心作用力可降低40％，故使用壽命長；(3)陶瓷的熱膨脹系數比鋼小，在軸承的間隙一定時，允許在溫差變化較大的環(huán)境中工作；(4)陶瓷的彈性模量比鋼高，具有較好的剛度，有利于提高工作速度，達到較高的精度。人造金剛石：金剛石是大家熟悉的高級裝飾品，又是已知材料中最硬的，由于天然金剛石礦床不多，故價格很貴。而商業(yè)上、工業(yè)上都有很大需求，于是人們希望能夠人工合成。金剛石和石墨都是有碳元素組成，但是兩者的性能卻千差萬別，一個很硬，一個很軟。這為我們人工合成提供了線索。塑料、合成纖維和合成橡膠，是合成高分子化合物的三大家族。纖維和橡膠都有天然的存在，惟有塑料沒有天然的存在，是人類創(chuàng)造力的產物。雖說塑料的誕生是受自然界的樹脂類物質啟發(fā)而起步的，但在塑料的發(fā)展過程中，完全是人類以豐富的想象力和艱苦卓絕的努力，才創(chuàng)造出這一個嶄新的材料領域。

聚乙烯是由乙烯單體聚合而成，為發(fā)展最快、產量最大的一種熱塑性聚合物。聚乙烯質感類似石蠟狀，無味無毒，有良好的耐低溫性、化學穩(wěn)定性、加工性、電絕緣性，但耐熱性不高，只可在80℃下使用。

由高壓法所得的聚乙烯，分子質量較低，分子的支鏈較多，密度較小，所以又稱低密度聚乙烯(LDPE)，為半透明狀，質地柔軟，耐沖擊，常用于制作薄膜、軟管、瓶類等包裝材料及電絕緣護套等。

超高分子量聚乙烯(簡稱UHMPE)的分子質量達上百萬，使結晶困難。

與普通PE相比，耐磨性、抗沖擊性、自潤滑性、生理相容性、耐蝕性更好，但其硬度、強度、耐熱性低些?？捎糜谀湍ポ斔凸艿?、機床耐磨導軌、小齒輪、人工關節(jié)、防彈衣、滑雪板等。

最輕且價低的塑料：聚丙烯(PP)

聚丙烯是由丙烯單體聚合而成的熱塑性聚合物，常用的PP，耐蝕性、電絕緣性優(yōu)良，力學性能、耐熱性（可達150 ℃）在通用熱塑性塑料中最高，耐疲勞性好，是常見塑料中密度最低、價格最低的塑料，但低溫脆性大及耐老化性不好。其無味無毒，是可進行高溫熱水消毒的少數塑料品種之一。

最鮮艷且成形性特好的塑料：聚苯乙烯（PS）

聚苯乙烯為苯乙烯單體聚合而成的典型線型無定形熱塑性塑料。

PS極易染成鮮艷色彩，透明度僅次于有機玻璃，制品表面富有光澤；幾乎可用各種成形方法進行成形加工，成形收縮特小，可成形性非常突出；電絕緣性（特別是高頻絕緣性）極好，剛性好、脆性大，為敲擊時惟一有清脆的類似金屬聲的塑料；其無味無毒，但抗沖擊強度低，易脆裂；不耐高溫（100 ℃以下使用），戶外長期使用易變黃變脆。與“尼龍—66”相比，聚酯纖維的優(yōu)點：

1.保型性好。

它彈性足，尤其是彈性模量要比尼龍-66高2～3倍，不容易產生折皺，經熨燙后有“一朝定型，永不變形”的功效。

1.耐溫性能好。

聚酯纖維既不怕高溫又耐得低溫。將其在150℃的熱空氣中加熱1000小時，還能保持50％以上的強度，而尼龍-66在此溫度下差不多已經“毀尸滅跡”了。聚酯纖維的熔化溫度高達250℃、但在零下100℃的低溫環(huán)境中也不會降低性能。

3.強度高；

它在干燥情況下強度與尼龍-66不相上下、而且在潮濕條件下依然如故。尼龍-66受潮后強度會下降10％～15％，聚酯的抗沖擊能力比尼龍要強整整4倍。

3.“生命力”旺盛。

把它放在玻璃瓶里曬上一年，強度并沒有太大的降低，而如果換成尼龍，同樣曬一年，強度會有大幅度的下降。

3.聚酯還不怕酒精、汽油等有機溶劑，不怕含氯的氧化劑，不怕稀酸、稀堿溶液的腐蝕作用。

橡膠、人稱“彈性之王”，最大的特點是富有彈性，可以在外力作用下伸長七八倍。但外力一消失，又迅速恢復其原來的長度。除了彈性好以外，橡膠還有防水、絕緣、氣密、抗震、耐磨等一系列優(yōu)良性能。橡膠是當今社會不可缺少的重要戰(zhàn)略物資，是現(xiàn)代人生活中非常熟悉的材料之一。

橡膠家族分為天然的和人工合成的兩大分支。無論是天然橡膠，還是合成橡膠，都是化學家們付出了大量辛勤的勞動后，才得以進入人類生活的。

人造“大然橡膠”與真正天然的橡膠相比，可以說是“巧手勝天成”的杰作。

它的彈性、耐磨性、耐溫性、氣密性等各項性能指標都與天然橡膠相同，甚至它的缺點也和天然橡膠一樣——耐油性不太好。不同在于它在合成時的原料特別純，所以產品中不含天然橡膠里常有的植物蛋白及脂肪等雜質，電絕緣性能比天然橡膠好，耐老化的時間也更長。