第一篇：物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

1999年3月18日，原告顧某在購(gòu)買房屋時(shí)，與被告物管公司簽訂了一份《物業(yè)管理合同》。該合同約定：由物管公司對(duì)X泉家園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；小區(qū)實(shí)行全封閉式庭院管理，24小時(shí)保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理；物管公司保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械、包括小區(qū)消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。

2003年12月31日，顧某購(gòu)置一臺(tái)原田牌助力自行車，價(jià)值1950元，未辦理牌照。2004年1月9日晚，顧某將助力自行車停放在小區(qū)西南角的車棚內(nèi)，后發(fā)現(xiàn)助力自行車丟失。顧某遂向派出所報(bào)案，派出所出具了刑事案件發(fā)、破案登記表。同時(shí)，顧某向被告物管公司反映了車輛丟失情況，物管公司與顧某共同觀看了事發(fā)時(shí)間的監(jiān)控錄像資料，錄像中圖像顯示為空白。2004年11月4日，顧某向人民法院提起訴訟，以物管公司安全防護(hù)管理不善為由，要求物管公司賠償其丟失的車輛損失1950元。

以案說(shuō)法

審理過(guò)程中，顧某訴稱：合同約定物管公司應(yīng)實(shí)行24小時(shí)保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理；可案發(fā)后，物管公司提供的監(jiān)控圖像資料顯示為空白，表明防盜監(jiān)控系統(tǒng)存在問(wèn)題，物管公司違反雙方管理合同的約定，未盡安全防護(hù)管理職責(zé)，因此，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

被告物管公司辯稱：雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中約定物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的保安工作，包括定時(shí)巡邏、維持小區(qū)秩序、對(duì)小區(qū)進(jìn)行一般性的治安管理。但《物業(yè)管理合同》不能視為保管合同。物管公司對(duì)顧某的自行車不具有合同保管義務(wù)。本案中自行車丟失結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，與物管公司無(wú)因果關(guān)系。物管公司已履行應(yīng)盡的安保義務(wù)，故無(wú)需賠償原告任何經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于監(jiān)控圖像資料顯示為空白，物管公司解釋為：當(dāng)時(shí)錄像顯示并無(wú)異常，因該錄像無(wú)保留價(jià)值，故已被刪除。

審理期間，人民法院組織雙方到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，發(fā)現(xiàn)車輛被盜當(dāng)日該小區(qū)監(jiān)控設(shè)備全部停用，物管公司稱設(shè)備故障已停用幾天，正在維修，而最近時(shí)間的錄像資料，也因錄像帶使用年限過(guò)長(zhǎng)，已經(jīng)報(bào)廢處理，無(wú)法提供。

人民法院另查明，物管公司在該小區(qū)設(shè)置二處簡(jiǎn)易、無(wú)封閉的自行車棚，未設(shè)專門管理人員，雙方均承認(rèn)對(duì)自行車在該二處車棚的存放未發(fā)生保管費(fèi)用。

綜上，人民法院認(rèn)為：

1、關(guān)于雙方對(duì)車輛的存放是否存在保管關(guān)系的問(wèn)題。物管公司在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了二處無(wú)人看管的自行車棚，為小區(qū)業(yè)主提供了自行車存放的配套服務(wù)設(shè)施，而對(duì)自行車的存放問(wèn)題，雙方未簽訂書(shū)面的保管合同，物管公司未收取、顧某也未交納該項(xiàng)保管費(fèi)用，故雙方并不存在符合法律規(guī)定的保管合同關(guān)系。對(duì)顧某車輛丟失的損失，物管公司不承擔(dān)保管合同法律意義上的賠償責(zé)任；

2、關(guān)于物管公司是否存在違約的問(wèn)題。在雙方所簽訂的管理合同中，已明確了物管公司的管理職責(zé)包括負(fù)責(zé)小區(qū)的保安工作，保持小區(qū)的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免受騷擾，保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械包括保安系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。物管公司已設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)系屬整個(gè)保安系統(tǒng)的重要組成部分，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)的目的在于便于保安人員全面掌握小區(qū)安全管理中的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)處理各種突發(fā)事件，在發(fā)現(xiàn)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害后，有義務(wù)及時(shí)予以制止或協(xié)助報(bào)案，同時(shí)，錄像資料中對(duì)事件真實(shí)客觀的反映，作為證據(jù)中原始的視聽(tīng)資料，也有義務(wù)及時(shí)保留、封存、提供為公安機(jī)關(guān)偵破案件、為業(yè)主挽回、減少經(jīng)濟(jì)損失提供幫助。顧某車輛丟失后已向物管公司進(jìn)行反映，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但在事發(fā)時(shí)間監(jiān)控錄像的顯示情況上，雙方陳述意見(jiàn)卻截然不同，顧某始終稱當(dāng)時(shí)錄像畫(huà)面為空白，物管公司卻稱現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)異常情況出現(xiàn)，物管公司在無(wú)辦案機(jī)關(guān)確認(rèn)的情況下，未將該錄像資料保存，而物管公司對(duì)雙方存有爭(zhēng)議的事發(fā)時(shí)間其防盜監(jiān)控系統(tǒng)是否符合規(guī)范要求、是否性能良好、正常運(yùn)作及其已盡到符合管理公約中所盡的義務(wù)負(fù)有舉證責(zé)任。因其無(wú)有效證據(jù)予以證明，可確認(rèn)其在安全防范中疏于管理，違反了雙方所簽訂的管理合同中保證保安系統(tǒng)等性能良好、運(yùn)作正常的約定。對(duì)此，物管公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

3、關(guān)于損失賠償金額的問(wèn)題。物管公司疏于安全防范管理，違反了雙方管理合同的約定，但顧某的自行車的丟失并不是該違約行為直接造成的，且安全保衛(wèi)工作是整個(gè)物業(yè)服務(wù)管理中的一個(gè)方面，故物管公司不負(fù)有全部賠償責(zé)任，可視其違約情況，適當(dāng)做出賠償，應(yīng)酌定按車輛總價(jià)值1，950元的百分之二十即390元賠償為宜。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款

（二）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十二條之規(guī)定，判決如下：

一、物管公司賠償顧某原田牌助力自行車損失，按該車原價(jià)值1，950元的百分之二十即390元計(jì)算，于本判決生效后10日內(nèi)給付顧某。

二、本案訴訟費(fèi)由物管公司承擔(dān)。

專家意見(jiàn)

近年來(lái)，因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時(shí)有發(fā)生，已成為物業(yè)管理糾紛中一大熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。司法實(shí)踐中，如何界定這類糾紛的性質(zhì)，是正確處理這類糾紛的首要的法律問(wèn)題。

車輛被盜的糾紛盡管其具體情況有所不同，但共同的事實(shí)是當(dāng)事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”，而且一方提供服務(wù)，另外一方支付報(bào)酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤?；車輛丟失后業(yè)主如果要求物業(yè)承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任即違約賠償責(zé)任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)之間都是特定的，具有相對(duì)性，被損害的權(quán)利也具有相對(duì)性；從損害后果來(lái)看，無(wú)疑是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的。所以物業(yè)與丟車的業(yè)主之間的糾紛無(wú)論定性、審理和判決依據(jù)都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此，因車輛丟失而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債。

在明確合同責(zé)任的基礎(chǔ)上，還要具體區(qū)分合同的性質(zhì)或類型。實(shí)踐中，業(yè)主和物業(yè)公司之間通常不會(huì)就車輛停放與管理問(wèn)題成立專門的合同，而只會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條成立“前期物業(yè)服務(wù)合同”或根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第一款訂立“物業(yè)服務(wù)合同”。這兩種物業(yè)服務(wù)合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個(gè)的業(yè)主通常沒(méi)有自主選擇的余地，而且通常將車輛保安的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)附加條款。在這種情況下，如何界定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)？目前，實(shí)務(wù)中存在“保管責(zé)任說(shuō)”、“服務(wù)合同說(shuō)”和“委托合同說(shuō)”三種觀點(diǎn)?！氨９茇?zé)任說(shuō)”認(rèn)為：小區(qū)的道路或車位應(yīng)當(dāng)是屬于業(yè)主共有的公共資源，但現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主往往需繳納較高的停車費(fèi)用，因此物業(yè)公司管理停車系有償服務(wù)，停車費(fèi)系保管合同的對(duì)價(jià)；交付并非特指手至手的交付，因車輛本身具有特殊性，業(yè)主將車輛駛?cè)朐撐飿I(yè)管理區(qū)域，并在物業(yè)公司指定的區(qū)域?qū)④囕v停放，就應(yīng)視為交付的完成；按照合同法第365條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物、并返還該物的合同，上述車輛交付符合保管合同的成立要件?！胺?wù)合同說(shuō)”認(rèn)為：“服務(wù)合同”已為《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定，因此已成為典型合同（有名合同）；業(yè)主將車輛停放在小區(qū)的指定位置，表面上看來(lái)，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛，但實(shí)際上車輛的管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司，因此上述特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭；從物業(yè)公司設(shè)立的目的來(lái)看，維護(hù)小區(qū)居民財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)，但物業(yè)公司并不負(fù)有絕對(duì)的安全和保管義務(wù)；車主每月繳納的數(shù)十元到數(shù)百元不等的費(fèi)用，相對(duì)車輛的價(jià)值而言微不足道，因此將合同界定為保管合同有違等價(jià)有償?shù)臏?zhǔn)則。“委托合同說(shuō)”認(rèn)為，該合同屬于一種有償?shù)奈泻贤?；業(yè)主委托物業(yè)公司處理事務(wù)，即提供保安服務(wù)及其他服務(wù)；業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，也就是報(bào)酬；物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的車輛所負(fù)的是受托人的義務(wù)。

本案中，原告顧某是將其自行車放在小區(qū)設(shè)置的簡(jiǎn)易、無(wú)封閉的自行車棚，該車棚未設(shè)專門管理人員，顧某可以自由存放或取用自行車，且未通知物業(yè)管理人員對(duì)其進(jìn)行特別看管，因此，原告顧某與被告物業(yè)公司之間不存在保管合同，顧某不能以物業(yè)公司保管不善為由，要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，《物業(yè)管理合同》約定“物管公司保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械、包括小區(qū)消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正?！?，而原告自行車被盜當(dāng)日小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備卻全部停用，系物業(yè)公司沒(méi)有按《物業(yè)管理合同》約定履行應(yīng)盡的義務(wù)，因此物業(yè)公司在合同義務(wù)的范圍內(nèi)存在過(guò)錯(cuò)。盡管監(jiān)控設(shè)備停用不必然導(dǎo)致原告的自行車被盜，但該行為使車棚處于無(wú)監(jiān)管狀態(tài)之下，增加了車輛被盜的風(fēng)險(xiǎn)，而且由于無(wú)法提供案發(fā)當(dāng)時(shí)的情況，不利于公安部門后期對(duì)案件的偵查。因此，法院以被告因疏于安全防范管理，違反了雙方管理合同的約定為由判令被告承擔(dān)原告的部分損失。

需要指出的是，目前各地針對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放問(wèn)題相繼頒布的大量地方法規(guī)或規(guī)章，規(guī)定各不相同。如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十條規(guī)定：“車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定：“物業(yè)管理公司應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)?！?也就是說(shuō)，按照上述規(guī)定，只要沒(méi)有另行簽定保管合同的，就推定為雙方未訂立車輛保管合同關(guān)系。而從2004年7月1日起開(kāi)始實(shí)施的《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》規(guī)定，停車管理單位按照政府規(guī)定的價(jià)格收取停車費(fèi)的，“應(yīng)達(dá)到以下要求：??有專人對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行登記，進(jìn)門發(fā)放停車憑證，出門查驗(yàn)停車憑證后放行”，“24小時(shí)專人看管停車場(chǎng)或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失”，“對(duì)臨時(shí)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)的，停車管理單位應(yīng)在車輛進(jìn)門時(shí)發(fā)放臨時(shí)停車憑證，出門時(shí)驗(yàn)證收費(fèi)放行”。按照該規(guī)定，進(jìn)出停車場(chǎng)均應(yīng)登記并憑停車憑證，并有24小時(shí)專人看管或電子監(jiān)控手段進(jìn)行監(jiān)控，也就是說(shuō)車輛完全處于物業(yè)公司的控制之下，所以物業(yè)公司與業(yè)主如按該規(guī)定簽訂合同內(nèi)容的，可認(rèn)為雙方訂立的是保管合同。

第二篇：從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全

發(fā)布日期：2010-06-28 文章來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

[要點(diǎn)提示] 除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，一般情況下，二者之間應(yīng)該是公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)。如果業(yè)主的車輛在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)被盜，物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任。

[案情]

原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營(yíng)分公司副經(jīng)理。

被告：東營(yíng)某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。

東營(yíng)區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營(yíng)某住宅小區(qū)的業(yè)主，被告是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2007年7月21日晚23時(shí)40分許，原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號(hào)樓室內(nèi)的一個(gè)電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機(jī)一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報(bào)警并通知被告，被告方張某及保安人員到場(chǎng)。22日0時(shí)30分許，警方人員進(jìn)入原告住處，此時(shí)，魯EAE797奧迪車尚停在原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時(shí)19分左右，有一輛機(jī)動(dòng)車外出。被告東門保安當(dāng)班記錄載明：2時(shí)19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號(hào)魯EAE797，經(jīng)查有出入證，按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時(shí)10分閻某遂向東營(yíng)市公安局東城分局報(bào)警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場(chǎng)。該車至今下落不明。

原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)，且在原告明確要求被告履行保護(hù)原告財(cái)產(chǎn)安全、被告承諾保護(hù)的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系，因被告重大過(guò)失，致使原告遭受重大財(cái)產(chǎn)損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。除去保險(xiǎn)公司賠償原告的373 670元外，原告尚有179 282.5元的損失，這部分損失應(yīng)由被告賠償。

被告辯稱，原告所稱的“被告依法負(fù)有保護(hù)原告人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)”于法無(wú)據(jù)，被告對(duì)此不僅沒(méi)有法定義務(wù)，而且沒(méi)有約定義務(wù)。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過(guò)錯(cuò)造成的，被告沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。保險(xiǎn)公司賠償原告373 670元是對(duì)原告車輛被盜損失的全部賠償。保險(xiǎn)賠付與購(gòu)置車輛之間費(fèi)用的差價(jià)是原告自己選擇了放棄。原告對(duì)自己已放棄的權(quán)利無(wú)權(quán)再行向被告主張，不應(yīng)得到支持。

[審判]

東營(yíng)區(qū)人民法院認(rèn)為，關(guān)于原、被告之間法律關(guān)系的問(wèn)題，原告作為被告的業(yè)主，已向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告作為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。原告提供的業(yè)主使用手冊(cè)明確載明物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，故原告主張?jiān)娼患{的物業(yè)費(fèi)包含安防費(fèi)用，原、被告形成保管關(guān)系，理由不當(dāng)，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開(kāi)小區(qū)，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。

關(guān)于被告是否對(duì)原告車輛丟失承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，原告在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后，即報(bào)警并通知被告，被告方人員亦到場(chǎng)，而此時(shí)原告的車輛尚未丟失，原告應(yīng)預(yù)見(jiàn)到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應(yīng)對(duì)自己的車輛采取合理的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而被告作為物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有管理義務(wù)，在一般情況下，應(yīng)盡到善良管理者的普通注意義務(wù)；在本案中，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，被告對(duì)原告車輛丟失未盡應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)。綜上，原、被告對(duì)造成原告車輛的丟失應(yīng)負(fù)同等責(zé)任，被告對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。依照《 中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，法院判決：

一、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告王某車輛損失46 965元；

二、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，被告不服，提起上訴。

二審法院查明的事實(shí)與一審相同。

東營(yíng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為，在涉案車輛鑰匙丟失后，被上訴人及時(shí)報(bào)警并通知了上訴人，上訴人在知情的情況下，對(duì)被上訴人車輛的出入應(yīng)盡到比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，上訴人對(duì)被上訴人車輛的丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，對(duì)此，上訴人對(duì)被上訴人車輛丟失造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被上訴人在其車鑰匙丟失后，未積極采取相應(yīng)的保護(hù)措施，對(duì)車輛丟失所造成的損失亦存有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原審法院據(jù)此判決上訴人與被上訴人涉案車輛丟失所造成的損失各擔(dān)50%的賠償責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條、一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

[評(píng)析]

近年來(lái)，像本案這樣因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時(shí)有發(fā)生，已經(jīng)成為物業(yè)管理糾紛中的一大熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。司法實(shí)踐中，如何界定這類糾紛的性質(zhì)，是正確處理這類糾紛的首要法律問(wèn)題。

車輛被盜的糾紛盡管具體情況有所不同，但其共同的事實(shí)有：當(dāng)事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，常被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”，而且一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤卉囕v被盜后業(yè)主如果要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任，即違約賠償責(zé)任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)公司之間都是特定的，具有相對(duì)性，被損害的權(quán)利也具有相對(duì)性；從損害后果來(lái)看，無(wú)疑都是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的。所以，物業(yè)公司與丟車的業(yè)主之間的糾紛無(wú)論定性、審理和判決依據(jù)都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此，因車輛被盜而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債。

在明確合同責(zé)任的基礎(chǔ)上，還要具體區(qū)分合同的性質(zhì)或類型。實(shí)踐中，業(yè)主和物業(yè)公司之間通常不會(huì)就車輛停放與管理問(wèn)題成立專門的合同，而只會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條成立“前期物業(yè)服務(wù)合同”或根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第一款訂立“物業(yè)服務(wù)合同”。這兩種物業(yè)服務(wù)合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個(gè)的業(yè)主一般沒(méi)有自主選擇的余地，而且車輛保安的內(nèi)容通常會(huì)作為物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)附加條款。在這種情況下，如何界定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)便顯得尤為重要。對(duì)于“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，目前審判實(shí)務(wù)中主要存在著“保管合同說(shuō)”和“服務(wù)合同說(shuō)”兩種觀點(diǎn)?！氨９芎贤f(shuō)”認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間成立特約服務(wù)性質(zhì)的車輛保管合同法律關(guān)系。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存放的車輛，應(yīng)當(dāng)屬于車輛保管合同中的保管物；物業(yè)公司作為保管人對(duì)保管物負(fù)有特殊注意義務(wù)，即特定關(guān)系中所產(chǎn)生的善良管理人的注意義務(wù)，對(duì)于一切因自己過(guò)失而給保管物造成的損害，保管人都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這種損害既包括車輛的被盜，也包括車輛的毀損，哪怕是劃傷。“服務(wù)合同說(shuō)”認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間成立公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條將這一注意義務(wù)表述為“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，否則物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任?！跋鄳?yīng)”是指過(guò)錯(cuò)在造成損失的原因力中所占的比例份額?？梢?jiàn)，這兩種觀點(diǎn)的區(qū)別直接導(dǎo)致了賠償責(zé)任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同，那么，根據(jù)保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司就要承擔(dān)車輛被盜的大部分甚至是全部損失；如果業(yè)主與物業(yè)公司只是成立服務(wù)合同的話，物業(yè)公司則承擔(dān)管理不到位的責(zé)任，即使賠償也只占實(shí)際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務(wù)合同說(shuō)”，主要原因如下：

第一，保管合同的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件，要求托管人實(shí)際轉(zhuǎn)移保管物的占有，并且在領(lǐng)取保管物之前事先通知保管人。從物業(yè)服務(wù)合同的形式來(lái)看，業(yè)主通過(guò)向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費(fèi)用，將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來(lái)，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛。但事實(shí)上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭。

第二，從物業(yè)公司設(shè)立的目的來(lái)看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個(gè)良好的居住環(huán)境，委托物業(yè)公司對(duì)其小區(qū)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托，履行職能的目的也就是為了維護(hù)好全體業(yè)主（或大多數(shù)業(yè)主)的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護(hù)好小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)。但是物業(yè)公司是否就負(fù)有絕對(duì)的安全和保管義務(wù)呢？這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的，事實(shí)上物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔(dān)起小區(qū)的所有安全任務(wù)。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)只能盡到基本的安全義務(wù)，如安排保安對(duì)小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實(shí)行門衛(wèi)登記制度等。除此之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過(guò)失和故意，否則，物業(yè)公司不再承擔(dān)責(zé)任。

第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則分析，等價(jià)有償是民事活動(dòng)的一般準(zhǔn)則。物業(yè)公司作為盈利性的機(jī)構(gòu)，自身要追求一定的經(jīng)濟(jì)利益。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)、良好的物業(yè)服務(wù)，來(lái)贏得大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用。反過(guò)來(lái)，一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務(wù)手段和服務(wù)質(zhì)量?，F(xiàn)實(shí)中，從小區(qū)停車費(fèi)繳納的數(shù)額來(lái)看，通常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費(fèi)用，該費(fèi)用相對(duì)于車輛的價(jià)值而言，自然微不足道。當(dāng)物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下，再就車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費(fèi)的性質(zhì)而言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對(duì)停車費(fèi)有特別約定以外，停車費(fèi)須納入物業(yè)維修基金，歸全體業(yè)主所有，以用于公共設(shè)施的維修、更新，也就是說(shuō)業(yè)主的停車費(fèi)仍然是歸業(yè)主所有，停車費(fèi)并非保管費(fèi)。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實(shí)際上是為了全體業(yè)主的利益，保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。

需要指出的是，上文所談到的物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)車輛的被盜不承擔(dān)保管責(zé)任，并非否定物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。因?yàn)槲飿I(yè)公司的管理職責(zé)本身就意味著其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)安全的責(zé)任。若物業(yè)公司對(duì)被盜事件存在過(guò)錯(cuò)，那么物業(yè)公司必須承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)車輛被盜減輕責(zé)任的前提，是自身已經(jīng)盡到了應(yīng)盡的管理義務(wù)，如確保專人巡邏，對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車輛都進(jìn)行必要的登記和詢問(wèn)等。否則，物業(yè)公司就必須承擔(dān)因管理不善而導(dǎo)致車輛失竊的賠償責(zé)任。

當(dāng)然，如果業(yè)主與物業(yè)公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當(dāng)事人在自愿的情況下達(dá)成車輛保管的協(xié)議，此時(shí)，物業(yè)公司就當(dāng)然地被賦予了保管車輛的義務(wù)，其對(duì)于車輛被盜就理所當(dāng)然地承擔(dān)保管責(zé)任。

就本案而言，原告與其居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)商于2004年12月31日簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，合同約定：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聘用被告對(duì)該小區(qū)物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。2005年2月22日，原告簽署了小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約。被告向原告發(fā)放業(yè)主使用手冊(cè)，手冊(cè)載明了物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)管理規(guī)定及智能系統(tǒng)管理、車輛管理等事項(xiàng)。其中車輛管理載明：本小區(qū)車輛進(jìn)出實(shí)行登記管理，有車輛的業(yè)主、住戶請(qǐng)到物業(yè)管理中心辦理車輛進(jìn)出證（卡），物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，提請(qǐng)業(yè)主保管好自己的車輛并加入車輛保險(xiǎn)。可見(jiàn)，原告與物業(yè)公司之間并沒(méi)有成立保管合同關(guān)系，原告不能以被告保管不善為由，要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。但是，基于雙方的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告負(fù)有對(duì)小區(qū)公共秩序和小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的安全防范義務(wù)。特別是被告在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，因此物業(yè)公司對(duì)業(yè)主車輛丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。同時(shí)，原告在丟失車鑰匙后，對(duì)自己的車輛應(yīng)采取合理的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患，也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。

作者： 楊美香 張俊峰 任愛(ài)娟

第三篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本1

甲方： 物業(yè)管理有限公司(供電方)

乙方：(業(yè)主)

丙方：(承租人)

用電方因經(jīng)營(yíng)需要，自用/租賃 大廈號(hào)商鋪，使用由甲方管理的配電間專用變壓器供應(yīng)之電能，為明確供、用雙方在電力供應(yīng)與使用中的權(quán)利和義務(wù)，安全、經(jīng)濟(jì)、合理、有序地供電和用電，根據(jù)電力供應(yīng)與使用的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，簽訂本協(xié)議，共同信守，嚴(yán)格履行。

一、基本情況

用電方用電地址位于 大廈號(hào)店面房;用電類別為商業(yè)用電;用電容量為KW(A)。

二、供電方式

甲方從 大廈配電間專用變壓器以相380V/220V伏電壓向用電方供電。

三、與用電方之間的供配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)劃分及維護(hù)管理

經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商確定，甲方與用電方之間的'供配電設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)在用戶計(jì)量表計(jì)處，即：分界點(diǎn)電源側(cè)供電設(shè)施由甲方負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)和管理;分界點(diǎn)負(fù)荷側(cè)用電設(shè)施屬用電方，由用電方自行運(yùn)行維護(hù)和管理，用電方亦可以書(shū)面方式委托甲方進(jìn)行管理維護(hù)，甲方根據(jù)實(shí)際情況與委托方協(xié)商收取相應(yīng)費(fèi)用。

四、用電計(jì)量

1、根據(jù)用電方不同類別的用電量，商鋪安裝有電計(jì)量裝置。用電計(jì)量裝置的記錄作為甲方向用電方計(jì)算電量的依據(jù)。

2、用電方安裝的計(jì)量裝置為型安培電

電能表，該電能表需經(jīng)法定計(jì)量單位檢定為合格后方可使用。

3、按國(guó)家計(jì)量法規(guī)的規(guī)定，用電方計(jì)量裝置應(yīng)一律強(qiáng)制性周期檢定，用電方不能以任何理由拒絕，用電方應(yīng)支付檢定費(fèi)用。

五、電費(fèi)收取

1、甲方按用電計(jì)量裝置的記錄和供電局向甲方收取當(dāng)期電費(fèi)電價(jià)，定期向用電方結(jié)算電費(fèi)，并隨電量征收電能損耗等有關(guān)費(fèi)用。在本協(xié)議有效期內(nèi)，發(fā)生電價(jià)調(diào)整時(shí)，按供電局實(shí)行電價(jià)執(zhí)行。

2、電能損耗按用電方當(dāng)期實(shí)際用電量的8%計(jì)收;公共照明用電按用電方建筑面積分?jǐn)傆?jì)收。

3、甲方每月20日抄表，當(dāng)月25日到次月10日向用戶收取電費(fèi)。用戶不得以任何方式，任何理由拒付電費(fèi)。用電方對(duì)用電計(jì)量、電費(fèi)有異議時(shí)，應(yīng)先交清電費(fèi)，然后憑電費(fèi)收據(jù)到甲方、或向供電部門查詢，如確屬有誤，按多退少補(bǔ)的原則辦理。

六、約定事項(xiàng)及違約責(zé)任

1、用電方若對(duì)甲方執(zhí)行電價(jià)有質(zhì)疑時(shí)，可向甲方、或向供電部門查詢，若確屬甲方有誤，由甲方予以糾正。

2、甲方可不定期對(duì)用電方的用電情況進(jìn)行檢查，用電方應(yīng)予配合。

3、用電方的用電計(jì)量裝置管理權(quán)屬甲方，用電方不能私自遷移、拆裝、鎖封。用電方若對(duì)計(jì)量裝置的計(jì)量有質(zhì)疑時(shí)，可到法定計(jì)量單位檢定校驗(yàn)。

4、簽訂本協(xié)議時(shí)，依據(jù)供電局與甲

方簽訂的“電費(fèi)結(jié)算協(xié)議書(shū)”相關(guān)條款，甲方向用電方收取電費(fèi)預(yù)繳金元，該款項(xiàng)在本協(xié)議終止、用電方與甲方結(jié)清所有電費(fèi)后，全額退還用電方。

5、用電方應(yīng)在供電方規(guī)定的期限內(nèi)全額繳清電費(fèi)。如用電方不能按期結(jié)清電費(fèi)，甲方在約定用電方繳費(fèi)期的最后二日向用電方發(fā)出書(shū)面催費(fèi)通知，至最后期限仍未繳費(fèi)的，甲方有權(quán)在催繳通知規(guī)定的日期中止向用電方供電，無(wú)須另行通知，由此造成的一切法律責(zé)任和損失與甲方無(wú)關(guān)。本協(xié)議中的乙方為最終繳費(fèi)責(zé)任人。

6、用電方不能按期足額向甲方繳清電費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)電費(fèi)滯納金，電費(fèi)違約金按每日2計(jì)算。用電方若無(wú)正當(dāng)理由而拒繳電費(fèi)及電費(fèi)違約金，甲方有權(quán)中止供電并按法律程序追收電費(fèi)、電費(fèi)滯納金;恢復(fù)供電前，用電方須結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

7、嚴(yán)禁竊電和違章用電。用電方若有竊電及違章用電行為時(shí)，甲方有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，直至中止供電。

七、未盡事宜

本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商處理，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ涸V訟，或參考《電力法》、《電力供應(yīng)與使用條例》、《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》相關(guān)條款辦理。

八、協(xié)議有效期

本協(xié)議有效期自本協(xié)議簽訂之日起，至用電方無(wú)需使用甲方變電房供電、或本協(xié)議中的乙方、丙方自然人變更止。

九、其它

本協(xié)議一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，經(jīng)各方代表簽字后生效。

甲方： 物業(yè)管理有限公司

乙方：丙方：

代表：

代表：

代表：

簽約時(shí)間： 年 月 日

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本2

代表人：_____________

受委托方：____________

地址：_______________

注冊(cè)地址：____________

聯(lián)系電話：___________

聯(lián)系電話：____________

第一條根據(jù)《怡清園業(yè)主公約》、《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及有關(guān)法律、法規(guī)，怡清園業(yè)主委員會(huì)委托________公司為怡清園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立本合同。受托方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本合同約定。

第二條委托服務(wù)的事項(xiàng)

受托方應(yīng)提供以下服務(wù)：

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等；

2、共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、和運(yùn)行管理，包括：道路、上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場(chǎng)、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、門禁、電梯等；

3、公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理；

4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的處理等；

5、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的維護(hù)；

6、用安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等手段維持公共秩序，阻止可疑之人進(jìn)入本小區(qū)，將在本小區(qū)內(nèi)作案的犯罪嫌疑人送有司查辦；

7、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

8、按北京市的政府有關(guān)規(guī)定代收、代繳水電等費(fèi)用；

9、對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，根情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止（限于緊急狀態(tài)且不得使用器械）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告、向法院起訴等必要措施；

10、其他通常應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司提供的小區(qū)公共服務(wù)，如業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

受托方可以選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理或服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

受托方不履行上述某項(xiàng)義務(wù)或提前終止合同給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

第三條服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向受托方交納以下費(fèi)用：

1、保潔費(fèi)（含化糞池清掏費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)），由受托方按每套住宅每季____元收?。?/p>

2、保安費(fèi)，由受托方按每套住宅每季____元收??；

3、小區(qū)綠化費(fèi)，由受托方按每套住宅每季____元收取；

4、門禁、監(jiān)控、消防系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)公共照明費(fèi)，由受托方按每套住宅每季____元收?。?/p>

5、水泵費(fèi)，由受托方按每套住宅每季____元收取，無(wú)水泵的二、三號(hào)樓不收；

6、電梯費(fèi)（含電梯檢驗(yàn)費(fèi)與電梯用電費(fèi)），由受托方按每套住宅每季____元收取，無(wú)電梯的'二、三號(hào)樓不收；

7、公共設(shè)施維修費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季____元收?。?/p>

8、管理費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅與物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)），由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季__元收?。?/p>

9、供暖費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每個(gè)供暖____元收?。?/p>

10、停車管理費(fèi)，由受托方按地上每車每季_________元、地下每車每季_________元收??；停車場(chǎng)地使用費(fèi)，由受托方按地上每車每季_________元、地下每車每季_________元收?。慌R時(shí)停車，每次逗留時(shí)間不超過(guò)______小時(shí)的來(lái)客免收，超過(guò)____小時(shí)的按地上每車每小時(shí)______元、地下每車半小時(shí)______元收取管理費(fèi)，超過(guò)半小時(shí)算一小時(shí)，不足半小時(shí)不算，大型車輛加倍。

商鋪的管理費(fèi)、暖氣費(fèi)按套內(nèi)面積收取。第1-6項(xiàng)收費(fèi)按每100平米套內(nèi)面積折算為一戶，電梯費(fèi)暫不收取。如商鋪需要經(jīng)常性地使用電梯，須事先與業(yè)主委員會(huì)商定電梯費(fèi)價(jià)格。

第四條交費(fèi)辦法

上述第1-7項(xiàng)收費(fèi)及第9項(xiàng)供暖費(fèi)、第10項(xiàng)車輛管理費(fèi)應(yīng)與受托方完成相關(guān)任務(wù)的支出（含提供相關(guān)勞務(wù)的工人工資）相符，多余部分受托方應(yīng)交給業(yè)主委員會(huì)，歸全體業(yè)主共有。停車場(chǎng)地使用費(fèi)應(yīng)于收費(fèi)后按季交給產(chǎn)權(quán)人或共同產(chǎn)權(quán)人（由業(yè)主委員會(huì)代表）受托方的利潤(rùn)與受托方管理層的工資只能從管理費(fèi)中提取。

管理費(fèi)于提供服務(wù)后按季交納，暖氣費(fèi)按供暖預(yù)交，其他費(fèi)用均按季預(yù)交交。相關(guān)服務(wù)開(kāi)始提供滿一月后尚未交納的，受托方可以在公告欄公示催交。

業(yè)主或物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)或由物業(yè)代收、代交的費(fèi)用逾期的，從享受服務(wù)滿一月之日起受托方可以加收滯納金：逾期的第一個(gè)月，每逾期一天加收千分之一的滯納金；逾期的第二個(gè)月，每逾期一天加收千分之二的滯納金；從逾期的第三個(gè)月起，每逾期一天加收千分之三的滯納金。

第五條家庭服務(wù)

受托方應(yīng)于本合同生效后一周內(nèi)制定各種家庭維修服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（維修輔助材料如螺絲、釘子、凝結(jié)劑等包括在維修服務(wù)費(fèi)內(nèi)）與保證修理質(zhì)量的時(shí)間，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案后公布。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在業(yè)主或物業(yè)使用人提出委托時(shí)，受托方必須接受委托并按公布的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；在保質(zhì)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)修理質(zhì)量問(wèn)題的，受托方應(yīng)當(dāng)免費(fèi)返修。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修需要的主要材料用戶可自行購(gòu)買，如需受托方提供則應(yīng)先跟用戶就材料價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)。

第六條服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

受托方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到下列要求：

1、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理：定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除，建立維修服務(wù)回訪制度，每年進(jìn)行年檢并保存大、中、小修的相關(guān)記錄，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

2、保潔服務(wù)：居住區(qū)域的道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運(yùn)一次，及時(shí)清理居住區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的廢棄物，及時(shí)清掃積水和積雪，及時(shí)組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品。

3、保安服務(wù)：24小時(shí)專人值守，進(jìn)行日常巡查，對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處理預(yù)案并于事發(fā)時(shí)及時(shí)處理，配合派出所處理區(qū)內(nèi)的違法現(xiàn)象，不得對(duì)業(yè)主及其家屬使用暴力，對(duì)來(lái)犯外人使用暴力時(shí)不得超出正當(dāng)防衛(wèi)限度。

4、綠化管理：綠地?zé)o雜物，基本無(wú)裸露土地，草木修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝及病蟲(chóng)害現(xiàn)象。

5、消防管理：建立消防責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，定期巡查、檢修消防設(shè)備，保證消防設(shè)備完好并有明顯標(biāo)志。

6、車輛管理：車輛停放有序，設(shè)有專人負(fù)責(zé)看管，對(duì)區(qū)內(nèi)停放車輛的人為損傷與區(qū)內(nèi)停放車輛的失竊負(fù)補(bǔ)充責(zé)任（就侵權(quán)人或保險(xiǎn)公司賠償后剩余的損失負(fù)責(zé)）

7、裝修管理：監(jiān)督業(yè)主和施工單位遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。

8、檔案資料管理：設(shè)專人管理，建立檔案資料管理辦法，并對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)資料和業(yè)主入住后的相關(guān)資料統(tǒng)一管理。

9、急修：_________小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)_______%以上；小修：_________小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)______%以上。

10、供暖：保證門窗長(zhǎng)時(shí)間關(guān)閉的情況下頂樓北向房間氣溫不低于15度。

第七條保障措施

為保證以上約定達(dá)到目的，委托方享有下列權(quán)利：

1、審定受托方制定的物業(yè)服務(wù)方案及需要業(yè)主與物業(yè)使用人遵守的各項(xiàng)規(guī)章制度；

2、檢查受托方管理、服務(wù)工作的執(zhí)行情況；

3、審查受托方的費(fèi)用支出情況（管理費(fèi)除外）并在小區(qū)內(nèi)公告；

4、按季（或按半年、按年，依群眾意見(jiàn)的強(qiáng)烈程度而定）就業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方工作的滿意程度進(jìn)行民意測(cè)驗(yàn)，民意測(cè)驗(yàn)的樣本數(shù)不得低于_________人。

委托方在享有上述權(quán)利的同時(shí)應(yīng)履行如下義務(wù)：

1、在合同有效期內(nèi)向受托方無(wú)償提供套內(nèi)面積____平方米的物業(yè)管理用房（已提供）；

2、向受托方提供物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料（這些材料已由開(kāi)發(fā)商交給受托方）；

3、當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助受托方催交；

4、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)遺留問(wèn)題。

第八條獎(jiǎng)懲

受托方提供服務(wù)或進(jìn)行管理應(yīng)盡量做到服務(wù)及時(shí)、高效（質(zhì)量）節(jié)約、和善，使業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方的服務(wù)與管理滿意。民意測(cè)驗(yàn)將對(duì)本合同第二條、第四條規(guī)定的委托事項(xiàng)分別按及時(shí)、高效（質(zhì)量）節(jié)約、和善四個(gè)指標(biāo)打分后取平均值。民意測(cè)驗(yàn)對(duì)受托方的平均滿意率達(dá)到_________%為受托方取得全部管理費(fèi)的條件。平均滿意率每降低_________個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)扣減測(cè)驗(yàn)前一季度和測(cè)驗(yàn)后一季度的管理費(fèi)各_________%.平均滿意率不足_________%，委托方可提前單方解除合同并免除負(fù)違約責(zé)任。平均滿意率超過(guò)_________%，或平均滿意率超過(guò)_________%且有明顯的通貨膨脹（_________%以上），委托方應(yīng)建議業(yè)主大會(huì)適當(dāng)提高下一的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第九條合同終止與合同解除

1、本合同有效期限為一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

2、本合同到期時(shí)，任何一方不愿續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)提前_________天告知對(duì)方，否則視為同意本合同自動(dòng)順延一年。但因服務(wù)質(zhì)量太差導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)使用人抽樣調(diào)查平均滿意率低于_________%而提前解除合同的，不受“提前告知”條款限制。

3、本合同終止或解除后，受托方必須于_________日內(nèi)向委托方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料，委托方應(yīng)當(dāng)采用公告催交、出具證明材料、出庭作證等方式協(xié)助受托方追收欠費(fèi)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用。

第十條附則

1、本合同草簽后需依《____業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定進(jìn)行公示，公示_________天后無(wú)異議或異議者不足規(guī)定人數(shù)的，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，合同正式生效。

2、本合同雙方協(xié)商一致時(shí)可對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。但補(bǔ)充協(xié)議實(shí)質(zhì)性地修改了合同條款的，需要完成《____業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的公示程序。

3、本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

4、本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

5、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)當(dāng)向海淀區(qū)人民法院起訴。

委托方簽章：__________________

受托方簽章：__________________

代表人：______________________

代表人：_____________________

____年____月____日

____年____月____日

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本3

代出租人： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

承租人： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲、乙雙方根據(jù)平等互利的原則，經(jīng)過(guò)相互協(xié)商，甲方同意將地下停車場(chǎng)的停車位租給乙方使用，特訂立本協(xié)議，雙方共同遵守，具體內(nèi)容如下：

1、甲方出租的地下停車位位于x社區(qū) 閣樓下 號(hào)車位，地面質(zhì)量為水泥砂漿地面。使用面積平方米。

2、租賃期限自 年 月 日至 年 月 日止。

3、月租金 元整，年租金 元整。交費(fèi)時(shí)間為年租用起始月份前五日內(nèi)到物業(yè)管理辦公室交納。

4、地下車位停泊車輛車牌號(hào) ，車型 ，顏色 ，車位所停車輛必須為此牌號(hào)車輛。

5、乙方在租用期內(nèi)有權(quán)使用指定的地下停車位，該停車位僅供停車用途，不得改做其他用途，不得在地下車庫(kù)內(nèi)修車、洗車，也不得隨意轉(zhuǎn)租給第三方使用。

6、乙方在地下停車場(chǎng)內(nèi)應(yīng)愛(ài)護(hù)公物及消防設(shè)施，禁止使用煙火或攜帶其它危險(xiǎn)品，損壞公物要按價(jià)賠償。因乙方原因造成其它車輛損壞的.應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、甲方應(yīng)做好地下停車場(chǎng)公共設(shè)施的日常維護(hù)、維修及監(jiān)控工作，保持其良好的公共交通秩序，檢查和防范消防安全。

8、乙方需按規(guī)定在地下停車場(chǎng)內(nèi)停放好車輛，鎖好車門窗，貴重物品請(qǐng)不要放在車內(nèi)。

9、乙方向甲方繳納的租金為停車場(chǎng)地的占用、維護(hù)、維修費(fèi)，甲方不負(fù)責(zé)車輛丟失等的賠償責(zé)任，應(yīng)由責(zé)任人及所投保的保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任(租用車位必需提供保險(xiǎn)公司文件復(fù)印件一份備查)。

10、在乙方租用期間內(nèi)，甲方不得將乙方已租用車位挪作它用或轉(zhuǎn)借。

11、乙方應(yīng)遵守園區(qū)車輛管理的有關(guān)規(guī)定，配合、服從工作人員的日常管理，不得亂停、亂放。

13、如有違約，雙方承擔(dān)各自違約責(zé)任，乙方若因欠費(fèi)或其它嚴(yán)重違約現(xiàn)象，甲方有權(quán)立即終止本協(xié)議。

14、本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，可由雙方當(dāng)事人或委托人進(jìn)行協(xié)商解決，協(xié)商調(diào)解不成可向法院提出仲裁。

15、出租車位，以銷售為先，可通過(guò)甲方適當(dāng)調(diào)整車位。

16、另附《地下停車場(chǎng)出入注意事項(xiàng)》。

本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本4

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：________________公司

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：______________公司

為加強(qiáng)_________（物業(yè)名稱）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)________（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

1、物業(yè)名稱：_________；

2、物業(yè)類型：_________（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合）；

3、座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)；

4、占地面積：_________平方米；

5、建筑面積：_________平方米，

其中：住宅面積：_________平方米（分別為別墅_________平方米、復(fù)式別墅_________平方米、高層_________平方米、多層_________平方米）；

商業(yè)面積：_________平方米；

服務(wù)樓面積：_________平方米（含首層停車庫(kù)）；

其它面積（配電房、地下室等）_________平方米。

6、住宅戶數(shù)：_________戶（截止_________年_________月_________日止，業(yè)主入伙戶數(shù)_________戶，_________戶未入伙）。

第二條委托管理事項(xiàng)

1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房/棚、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（籃球場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、康樂(lè)設(shè)施、中心廣場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5、本住宅區(qū)公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。

6、本住宅區(qū)交通、車輛行駛、停泊及管理。

7、本住宅區(qū)的安全管理，實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對(duì)規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進(jìn)行全天候安全監(jiān)控和巡視，實(shí)行外來(lái)人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)做好小區(qū)的保安工作。

8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開(kāi)展建設(shè)。

9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務(wù)檔案、資料的建立、保管和使用的管理。

10、以及相關(guān)法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的，和在本合同簽訂后新規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項(xiàng)。

第三條合同期限

本合同委托管理期限為：_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條雙方的權(quán)利義務(wù)

1、甲方權(quán)利義務(wù)。

（1）代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

（2）制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

（3）審定乙方制定的物業(yè)管理方案；

（4）檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

（5）審議乙方管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

（6）在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第________項(xiàng)執(zhí)行；

a、無(wú)償使用；

b 、按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

（7）負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供；

（8）當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以________方式償付；

（9）協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；

a、_________。

b、_________。

（10）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)。

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

（2）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

（3）按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

（4）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

（5）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

（6）向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

（7）每______個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；

（8）對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

（9）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第五條物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到______%。

（1）房屋外觀：____________

（2）設(shè)備運(yùn)行：____________

（3）房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：____________

（4）公共環(huán)境：_____________

（5）綠化：__________________

（6）交通秩序：_____________

（7）保安：__________________

（8）急修：__________________

小修：_______________________

第六條管理服務(wù)費(fèi)用

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第____項(xiàng)執(zhí)行：

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積____元

（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積____元；

（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積____元；支付期限：____；方式：____；

2、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第____項(xiàng)執(zhí)行：

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

（2）按每年____%的幅度上調(diào)；

（3）按每年____%的幅度下調(diào)；

（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；

（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

3、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4、房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的`維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5、本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)____元，由甲方負(fù)責(zé)在____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6、乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用____元，按下列第____項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方在本合同生效之日起____日內(nèi)向乙方支付；

（2）由乙方承擔(dān)；

（3）在____費(fèi)用中支付；

7、因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第____項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月____元；

（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的____%；

第七條違約責(zé)任

1、甲方或甲方承租人違反本協(xié)議及該物業(yè)管理文件的規(guī)定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業(yè)管理失當(dāng)或乙方的損失，甲方或相應(yīng)責(zé)任人應(yīng)予賠償，賠償以實(shí)際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構(gòu)成的違約行為，責(zé)任方還應(yīng)按該等文件規(guī)定向乙方交納違約金。

2、若因乙方管理不當(dāng)、疏于管理而造成甲方的物業(yè)的損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。若因代表_____分之_____以上物業(yè)所有權(quán)的業(yè)主聯(lián)名投訴或聯(lián)名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業(yè)完整地移交甲方。

第八條其他事項(xiàng)

1、雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

3、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5、本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6、本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7、本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________乙方（蓋章）：_______________

_________年_______月________日_________年_______月________日

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本5

委托方XX業(yè)主委員會(huì)

代表人：

地址；

聯(lián)系電話：________

受委托方：________

代表人：________

注冊(cè)地址：________

聯(lián)系電話：________

物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：住宅及配套設(shè)施

座落位置：北京市海淀區(qū)永泰莊北路甲19號(hào)

占地面積：平方米

建筑面積：____平方米

第一條 根據(jù)《怡清園業(yè)主公約》、《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及有關(guān)法律、法規(guī)，怡清園業(yè)主委員會(huì)委托________公司為怡清園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立本合同。

受托方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本合同約定。

第二條 委托服務(wù)的事項(xiàng)

受托方應(yīng)提供以下服務(wù)：

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等；

2、共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、和運(yùn)行管理，包括：道路、上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場(chǎng)、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、門禁、電梯等；

3、公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理；

4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的處理等；

5、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的維護(hù)；

6、用安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等手段維持公共秩序，阻止可疑之人進(jìn)入本小區(qū)，將在本小區(qū)內(nèi)作案的犯罪嫌疑人送有司查辦；

7、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

8、按xx有關(guān)規(guī)定代收、代繳水電等費(fèi)用；

9、對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，根情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止（限于緊急狀態(tài)且不得使用器械）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告、向法院起訴等必要措施；

10、其他通常應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司提供的小區(qū)公共服務(wù)，如業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

受托方可以選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理或服務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

受托方不履行上述某項(xiàng)義務(wù)或提前終止合同給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

第三條 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向受托方交納以下費(fèi)用：

1、保潔費(fèi)（含化糞池清掏費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)），由受托方按每套住宅每季XX元收??；

2、保安費(fèi)，由受托方按每套住宅每季 XX元收?。?/p>

3、小區(qū)綠化費(fèi)，由受托方按每套住宅每季 XX元收取；

4、門禁、監(jiān)控、消防系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)公共照明費(fèi)，由受托方按每套住宅每季XX元收取；

5、水泵費(fèi)，由受托方按每套住宅每季XX元收取，無(wú)水泵的二、三號(hào)樓不收；

6、電梯費(fèi)（含電梯檢驗(yàn)費(fèi)與電梯用電費(fèi)），由受托方按每套住宅每季XX元收取，無(wú)電梯的二、三號(hào)樓不收；

7、公共設(shè)施維修費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季XX元收?。?/p>

8、管理費(fèi)（含營(yíng)業(yè)稅與物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)），由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季 X元收??；

9、供暖費(fèi)，由受托方按套內(nèi)面積每平方米每個(gè)供暖 XX 元收??；

10、停車管理費(fèi)，由受托方按地上每車每季 XX元、地下每車每季 XX元收?。煌＼噲?chǎng)地使用費(fèi)，由受托方按地上每車每季XX元、地下每車每季 XX元收??；臨時(shí)停車，每次逗留時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)的來(lái)客免收，超過(guò)2小時(shí)的按地上每車每小時(shí) 1 元、地下每車半小時(shí) 1元收取管理費(fèi)，超過(guò)半小時(shí)算一小時(shí)，不足半小時(shí)不算，大型車輛加倍。

商鋪的管理費(fèi)、暖氣費(fèi)按套內(nèi)面積收取。第1-6項(xiàng)收費(fèi)按每100平米套內(nèi)面積折算為一戶，電梯費(fèi)暫不收取。如商鋪需要經(jīng)常性地使用電梯，須事先與業(yè)主委員會(huì)商定電梯費(fèi)價(jià)格。

第四條 交費(fèi)辦法

上述第1-7項(xiàng)收費(fèi)及第9項(xiàng)供暖費(fèi)、第10項(xiàng)車輛管理費(fèi)應(yīng)與受托方完成相關(guān)任務(wù)的支出（含提供相關(guān)勞務(wù)的工人工資）相符，多余部分受托方應(yīng)交給業(yè)主委員會(huì)，歸全體業(yè)主共有。停車場(chǎng)地使用費(fèi)應(yīng)于收費(fèi)后按季交給產(chǎn)權(quán)人或共同產(chǎn)權(quán)人（由業(yè)主委員會(huì)代表）受托方的利潤(rùn)與受托方管理層的工資只能從管理費(fèi)中提取。

管理費(fèi)于提供服務(wù)后按季交納，暖氣費(fèi)按供暖預(yù)交，其他費(fèi)用均按季預(yù)交交。相關(guān)服務(wù)開(kāi)始提供滿一月后尚未交納的，受托方可以在公告欄公示催交。

業(yè)主或物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)或由物業(yè)代收、代交的費(fèi)用逾期的，從享受服務(wù)滿一月之日起受托方可以加收滯納金：逾期的第一個(gè)月，每逾期一天加收千分之一的滯納金；逾期的第二個(gè)月，每逾期一天加收千分之二的滯納金；從逾期的第三個(gè)月起，每逾期一天加收千分之三的滯納金。

第五條 家庭服務(wù)

受托方應(yīng)于本合同生效后一周內(nèi)制定各種家庭維修服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（維修輔助材料如螺絲、釘子、凝結(jié)劑等包括在維修服務(wù)費(fèi)內(nèi)）與保證修理質(zhì)量的時(shí)間，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案后公布。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在業(yè)主或物業(yè)使用人提出委托時(shí)，受托方必須接受委托并按公布的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；在保質(zhì)時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)修理質(zhì)量問(wèn)題的，受托方應(yīng)當(dāng)免費(fèi)返修。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修需要的主要材料用戶可自行購(gòu)買，如需受托方提供則應(yīng)先跟用戶就材料價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)。

第六條 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

受托方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到下列要求：

1、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理：定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除，建立維修服務(wù)回訪制度，每年進(jìn)行年檢并保存大、中、小修的相關(guān)記錄，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

2、保潔服務(wù)：居住區(qū)域的道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運(yùn)一次，及時(shí)清理居住區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的廢棄物，及時(shí)清掃積水和積雪，及時(shí)組織清理亂堆放的物品、亂張貼的.宣傳品。

3、保安服務(wù)：24小時(shí)專人值守，進(jìn)行日常巡查，對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處理預(yù)案并于事發(fā)時(shí)及時(shí)處理，配合派出所處理區(qū)內(nèi)的違法現(xiàn)象，不得對(duì)業(yè)主及其家屬使用暴力，對(duì)來(lái)犯外人使用暴力時(shí)不得超出正當(dāng)防衛(wèi)限度。

4、綠化管理：綠地?zé)o雜物，基本無(wú)裸露土地，草木修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝及病蟲(chóng)害現(xiàn)象。

5、消防管理：建立消防責(zé)任制，定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，定期巡查、檢修消防設(shè)備，保證消防設(shè)備完好并有明顯標(biāo)志。

6、車輛管理：車輛停放有序，設(shè)有專人負(fù)責(zé)看管，對(duì)區(qū)內(nèi)停放車輛的人為損傷與區(qū)內(nèi)停放車輛的失竊負(fù)補(bǔ)充責(zé)任（就侵權(quán)人或保險(xiǎn)公司賠償后剩余的損失負(fù)責(zé)）

7、裝修管理：監(jiān)督業(yè)主和施工單位遵照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。

8、檔案資料管理：設(shè)專人管理，建立檔案資料管理辦法，并對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)資料和業(yè)主入住后的相關(guān)資料統(tǒng)一管理。

9、急修：12小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)95%以上；小修：72小時(shí)內(nèi)完成，及時(shí)率達(dá)80%以上。

10、供暖：保證門窗長(zhǎng)時(shí)間關(guān)閉的情況下頂樓北向房間氣溫不低于15度。

第七條 保障措施

為保證以上約定達(dá)到目的，委托方享有下列權(quán)利：

1、審定受托方制定的物業(yè)服務(wù)方案及需要業(yè)主與物業(yè)使用人遵守的各項(xiàng)規(guī)章制度；

2、檢查受托方管理、服務(wù)工作的執(zhí)行情況；

3、審查受托方的費(fèi)用支出情況（管理費(fèi)除外）并在小區(qū)內(nèi)公告；

4、按季（或按半年、按年，依群眾意見(jiàn)的強(qiáng)烈程度而定）就業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方工作的滿意程度進(jìn)行民意測(cè)驗(yàn)，民意測(cè)驗(yàn)的樣本數(shù)不得低于100人。

委托方在享有上述權(quán)利的同時(shí)應(yīng)履行如下義務(wù)：

1、在合同有效期內(nèi)向受托方無(wú)償提供套內(nèi)面積____平方米的物業(yè)管理用房（已提供）；

2、向受托方提供物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料（這些材料已由開(kāi)發(fā)商交給受托方）；

3、當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，協(xié)助受托方催交；

4、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)遺留問(wèn)題。

第八條 獎(jiǎng)懲

受托方提供服務(wù)或進(jìn)行管理應(yīng)盡量做到服務(wù)及時(shí)、高效（質(zhì)量）節(jié)約、和善，使業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)受托方的服務(wù)與管理滿意。民意測(cè)驗(yàn)將對(duì)本合同第二條、第四條規(guī)定的委托事項(xiàng)分別按及時(shí)、高效（質(zhì)量）節(jié)約、和善四個(gè)指標(biāo)打分后取平均值。民意測(cè)驗(yàn)對(duì)受托方的平均滿意率達(dá)到60%為受托方取得全部管理費(fèi)的條件。平均滿意率每降低5個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)扣減測(cè)驗(yàn)前一季度和測(cè)驗(yàn)后一季度的管理費(fèi)各5%.平均滿意率不足40%，委托方可提前單方解除合同并免除負(fù)違約責(zé)任。平均滿意率超過(guò)80%，或平均滿意率超過(guò)70%且有明顯的通貨膨脹（10%以上），委托方應(yīng)建議業(yè)主大會(huì)適當(dāng)提高下一的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第九條 合同終止與合同解除

本合同有效期限為一年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

本合同到期時(shí)，任何一方不愿續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)提前30天告知對(duì)方，否則視為同意本合同自動(dòng)順延一年。但因服務(wù)質(zhì)量太差導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)使用人抽樣調(diào)查平均滿意率低于40%而提前解除合同的，不受“提前告知”條款限制。

本合同終止或解除后，受托方必須于10日內(nèi)向委托方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料，委托方應(yīng)當(dāng)采用公告催交、出具證明材料、出庭作證等方式協(xié)助受托方追收欠費(fèi)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用。

第十條附則

本合同草簽后需依《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定進(jìn)行公示，公示15天后無(wú)異議或異議者不足規(guī)定人數(shù)的，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，合同正式生效。

本合同雙方協(xié)商一致時(shí)可對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。但補(bǔ)充協(xié)議實(shí)質(zhì)性地修改了合同條款的，需要完成《怡清園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定的公示程序。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)當(dāng)向海淀區(qū)人民法院起訴。

委托方簽章： 受托方簽章：

代表人： 代表人：

第四篇：物業(yè)小區(qū)車輛管理制度

車輛管理制度

一． 遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)小區(qū)的道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛，外來(lái)車輛未經(jīng)允許一律不得駛?cè)搿?/p>

二． 小區(qū)業(yè)主車輛要到物業(yè)處備案登記，否則不與放行。外來(lái)臨時(shí)車輛應(yīng)配合門崗管理規(guī)定，由值班員履行登記手續(xù)，并執(zhí)行臨時(shí)有償停車管理辦法。三． 小區(qū)內(nèi)車輛行駛停放要服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃的規(guī)定位置停放。

四． 非業(yè)主車輛不得在停放小區(qū)過(guò)夜，若必需過(guò)夜滯留，則該車需停放在指定車位，并執(zhí)行臨時(shí)有償停車管理辦法。

五． 嚴(yán)禁在人行通道、小口行道、消防通道上停放車輛。（臨時(shí)機(jī)動(dòng)車輛只能停放在指定位置，非機(jī)動(dòng)車輛必須放在指定的停車場(chǎng)）

六． 非機(jī)動(dòng)車輛必須按規(guī)定的位置停放，嚴(yán)禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放，否則將按照相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理。

七． 凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷，后果自負(fù)或責(zé)任人全責(zé)自負(fù)。八． 車輛進(jìn)入小區(qū)，司機(jī)必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來(lái)車輛及行人安全。機(jī)動(dòng)車輛時(shí)速不得超過(guò)15公里，嚴(yán)禁超車。嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)內(nèi)規(guī)劃路線行駛。九． 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則造成的任何丟失和損壞，物業(yè)概不負(fù)責(zé)。

十． 進(jìn)入車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將會(huì)依法處理。十一．不準(zhǔn)碾壓綠化土地，不準(zhǔn)損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。十二．出租車不得行駛?cè)胄^(qū)，遇有承載老、弱、病、殘、孕及攜帶過(guò)重物品的。視情況放行，但必須及時(shí)駛離，不得在小區(qū)內(nèi)等候載客。

十三．車輛帶貨駛?cè)?、離小區(qū)，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品、裝修材料或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù)，方可放行。十四． 除執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、救護(hù)車）外，其它車輛一律按本制度執(zhí)行。十五．臨時(shí)車輛管理辦法：實(shí)施有償停車管理制度。

第五篇：物業(yè)小區(qū)車輛管理制度

車輛管理制度

一． 遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)小區(qū)的道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛，外來(lái)車輛未經(jīng)允許不得駛?cè)搿?/p>

二． 內(nèi)部車輛出入小區(qū)要出示出入證，外部車輛出去小區(qū)時(shí)，司機(jī)應(yīng)配合門崗收發(fā)出入證，由值班員履行登記手續(xù)。三． 小區(qū)內(nèi)車輛行駛停放要服從管理人員指揮，主要前后左右車輛安全，在規(guī)定位置停放。

四． 非業(yè)主車輛不得在停放小區(qū)過(guò)夜，若臨時(shí)滯留必須停放在指定臨時(shí)車位。

五． 嚴(yán)禁在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛。（機(jī)動(dòng)和臨時(shí)車輛只能停放在指定位置，非機(jī)動(dòng)車輛必須放在指定的停車場(chǎng)）

六． 非機(jī)動(dòng)車輛必須按規(guī)定的位置停放，嚴(yán)禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放。

七． 凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷，后果自負(fù)。八． 車輛進(jìn)入小區(qū)，司機(jī)必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來(lái)車輛及行人安全。機(jī)動(dòng)車輛時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴(yán)禁超車。

九． 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。

十． 進(jìn)入車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。十一． 不準(zhǔn)碾壓綠化土地，不準(zhǔn)損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。

十二． 出租車不得行駛?cè)胄^(qū)，遇有承載老、弱、病、殘、孕及攜帶過(guò)重物品的。視情況可等級(jí)放行，但必須及時(shí)駛離開(kāi)，不得在小區(qū)內(nèi)等候載客。

十三． 車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù)，方可放行。

十四． 除執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、救護(hù)車）外，其它車輛一律按本制度執(zhí)行。