第一篇:上海市地產(chǎn)項(xiàng)目供水配套總結(jié)20141015
上海市供水配套成本控制總結(jié)
(20141020)
【成本指標(biāo)】
離散性比較大,受是否溝通減免、水箱水泵成本高低等影響。商業(yè)項(xiàng)目:60~70元/m2,也有項(xiàng)目高達(dá)100元/m2; 住宅項(xiàng)目:35~50元/m2,個(gè)別高達(dá)100元/m2; 別墅項(xiàng)目:獨(dú)棟85元/m2,聯(lián)排疊加45元/m2?!局饕M(fèi)用】
1、接水工程費(fèi)
1.1住宅項(xiàng)目:按新建住宅建筑面積,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為17.50元/m2。
但容積率小于1的項(xiàng)目(別墅類)按預(yù)算計(jì)費(fèi)。而其中紅線外的排管費(fèi)用,可爭取由大配套費(fèi)內(nèi)支出。
收費(fèi)依據(jù)為:關(guān)于核定住宅建設(shè)中街坊內(nèi)自來水管道施工收費(fèi)的復(fù)函滬價(jià)經(jīng)(1998)第240號(hào),接水工程費(fèi)指自來水干管與住宅的用水總管聯(lián)接、室內(nèi)水表安裝和聯(lián)接。1.2商業(yè)項(xiàng)目:按預(yù)算收費(fèi),分為外線、內(nèi)線。一般低于17.5元/m2,不能按住宅以面積計(jì)費(fèi)。
1.2.1外線按自來水公司預(yù)算計(jì)費(fèi),一般與按平米收費(fèi)項(xiàng)目一起由自來水公司壟斷實(shí)施;
1.2.2內(nèi)線一般由自來水公司壟斷實(shí)施,價(jià)格會(huì)比較高。但通過溝通可以由地產(chǎn)公司進(jìn)行內(nèi)部招標(biāo)競價(jià)或定向議價(jià)。但水表、銅球閥及可調(diào)式減壓閥必須向其購買。包括紅線內(nèi)生活供水管網(wǎng)工程、紅線內(nèi)消防供水管網(wǎng)工程。紅線內(nèi)消防供水管網(wǎng)工程一般不由自來水公司施工,但上海市已形成慣例,為便于自來水公司統(tǒng)一驗(yàn)收和管理,一般也含在供水配套范圍內(nèi)。
2、管網(wǎng)貼費(fèi)
又叫城市管網(wǎng)建設(shè)攤銷費(fèi),疑似滬價(jià)費(fèi)(2001)64號(hào)文件所取消的供水增容費(fèi),收費(fèi)彈性很大,有的按建筑面積收費(fèi)25元/m2(注意:是上限而非標(biāo)準(zhǔn)),已有案例的價(jià)格在9~25元之間;有的按裝表口徑收費(fèi)。都沒有收費(fèi)文件,但在自來水公司(浦東在威立雅公司)窗口可查閱到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般在浦東、閔行、市南、市北有此項(xiàng)特殊收費(fèi)。
3、漏損費(fèi):3.62元/m2。暫未收集到相關(guān)文件。
4、通水檢測費(fèi):2.15元/m2。滬水務(wù)[2011]1007。
5、排管地形測繪費(fèi):按占地面積收費(fèi),最高1元/m2。暫未收集到相關(guān)文件,收費(fèi)可優(yōu)惠,有的地方按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)。市政自來水公司在供水方案設(shè)計(jì)前需要“區(qū)域上水排管地形圖”,負(fù)責(zé)該圖形測量單位為自來水公司指定。
6、水泵水箱閥門供貨安裝工程費(fèi)(指標(biāo)離散性大 10,33,40,50,60均有)
自來水公司一般都會(huì)要求壟斷實(shí)施,價(jià)格會(huì)比較高??膳c自來水公司進(jìn)行溝通,對(duì)于造價(jià)比例較高的水泵、不銹鋼水箱、閥門,由地產(chǎn)公司自行在其認(rèn)可的品牌范圍內(nèi)選擇。
一般“上海市東方泵業(yè)(集團(tuán))有限公司”、“鹽城市吉達(dá)給水設(shè)備有限公司”、“上海康泉閥門有限公司”的產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)低。
自來水公司會(huì)在上述材料供應(yīng)價(jià)格的基礎(chǔ)上另計(jì)取相關(guān)費(fèi)用,水箱另取必須繳納的稅金3.41%,水泵閥門按2000定額計(jì)取安裝費(fèi)。
不銹鋼水箱的價(jià)格:按體積計(jì)費(fèi),體積越小單價(jià)越高,30m3的3200元/ m3,80 m3的2800元/ m3?!究偨Y(jié)與啟示】
一般自來水配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高,不允許自行招標(biāo),只能通過方案優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。但通過當(dāng)?shù)卣{(diào)查可以掌握價(jià)格行情和市場運(yùn)作慣例,可以發(fā)現(xiàn)在其壟斷范圍內(nèi)仍存在很大的協(xié)商余地,可充分調(diào)動(dòng)各方資源積極協(xié)調(diào),爭取更多主動(dòng)權(quán)。直接向自來水公司繳納的費(fèi)用應(yīng)由我司直接與自來水公司溝通、繳納,避免由施工單位代辦而發(fā)生中間加價(jià)的情況。
方案優(yōu)化是控制配套費(fèi)的基本途徑,但與自來水公司的溝通、協(xié)調(diào)、爭取主動(dòng)權(quán)是最根本的途徑。
通過招標(biāo)方式選擇施工單位,是控制自來水配套工程成本的主要方式。目前已知的可投標(biāo)的單位包括上海申康市政工程有限責(zé)任公司、上海上水自來水特種工程有限公司配套分公司、上海林高自來水配套工程有限公司、上海凈鑫自來水管道工程配套有限公司、上海市能水電集成有限公司、上海水務(wù)建設(shè)工程有限公司、上海銀嘉成套設(shè)備安裝工程有限公司、上海宏展自來水設(shè)備安裝工程有限公司、上海精隆建筑工程有限公司、上海寧聯(lián)給水工程有限公司、上海坤郡建設(shè)工程有限公司、上海淼升工程有限公司。
與總包、消防分包合同的界面可能造成重復(fù),需要在合約規(guī)劃中提前考慮,規(guī)避不平衡報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
第二篇:地產(chǎn)項(xiàng)目學(xué)習(xí)總結(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)
自受邀參加中國專家學(xué)者協(xié)會(huì)組織的全過程房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理研修學(xué)習(xí),深感我們在工程管理方面存在不足,管理水平與技能急需有待提高;通過本次學(xué)習(xí),體會(huì)認(rèn)識(shí)及了解與掌握知識(shí)和技能,表現(xiàn)在今后工程管理方面學(xué)習(xí)與應(yīng)用為:
學(xué)習(xí)體會(huì)認(rèn)識(shí)方面
一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀大勢---管理規(guī)范化:資源竟?fàn)?、資本競爭、管理
競爭、向管理要效益;
二、房地產(chǎn)業(yè)微觀大局---成本要領(lǐng)先:資本、土地、項(xiàng)目、項(xiàng)目開
發(fā)能力、資本增值能力;
三、成本管理根本之道---全過程管理精細(xì)化:成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競爭手段;房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭,進(jìn)而成為成本管理的競爭,全過程精細(xì)化管理的核心是目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系;
四、房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存環(huán)境---新政:限購繼續(xù)、現(xiàn)貸緊縮、保障
房投放、房產(chǎn)稅擴(kuò)大……發(fā)展壓力加大;形式:通貨膨脹壓力增大、土地供應(yīng)趨緊、消費(fèi)觀望加劇、行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、外行企業(yè)進(jìn)入……開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)激增,生存與發(fā)展,冰火兩重天。
五、房地產(chǎn)形勢分析:綜合以上所述,當(dāng)越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)大
佬表示在2012將迎來冬天時(shí),“過冬術(shù)”也就成為了各家積極探討的話題。依據(jù)中國董事局主席周析提出的“放緩開放、開源節(jié)流、苦練內(nèi)功、加強(qiáng)管理、應(yīng)對(duì)危機(jī)”也被眾多企業(yè)奉為佳話。
但,不管形式如何多變,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,要度過寒冬,生存下來,發(fā)展壯大,必須掌握政策變化的規(guī)律,找準(zhǔn)市場需求釋放的節(jié)奏,堅(jiān)持管理的精細(xì)化和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,是不二法門所在。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本全過程精細(xì)化管理的措施:前期發(fā)展環(huán)節(jié)
成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制、工程施工環(huán)節(jié)控制、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)控制、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)控制、開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)控制、開發(fā)項(xiàng)目期間環(huán)節(jié)控制、開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理環(huán)節(jié)控制。即全員、全過程、全方位管理控制。
實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)方面
房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理中三大管理寶典四大控制工具
操作實(shí)務(wù):
三大管理寶典:寶典一工程合同管理實(shí)務(wù):房地產(chǎn)項(xiàng)目合同精細(xì)化管理框架、房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理、工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理案例分享;寶典二價(jià)款支付管理實(shí)務(wù):施工階段工程價(jià)款構(gòu)成、工程預(yù)付款支付、進(jìn)度款支付程序、規(guī)避支付不及時(shí)承包商兩類停工、支付管理節(jié)點(diǎn)程序規(guī)定、加強(qiáng)對(duì)工程支付款控制與對(duì)策;寶典三工程結(jié)算管理實(shí)務(wù):國家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)辦理竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定、工程結(jié)算爭議處理的相關(guān)規(guī)定、當(dāng)前房企竣工結(jié)算常見的結(jié)算計(jì)價(jià)模式、費(fèi)率招標(biāo)定額計(jì)價(jià)模式結(jié)算招術(shù)、清單招標(biāo)圖紙包干優(yōu)缺點(diǎn)及結(jié)算招術(shù)、范例房結(jié)算節(jié)點(diǎn)程序集指引、結(jié)算重要事項(xiàng)。
四大管理控制價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng):計(jì)價(jià)規(guī)范調(diào)整價(jià)款的有關(guān)規(guī)定和操作要領(lǐng)、確認(rèn)工程價(jià)款調(diào)整的程序、材料價(jià)差調(diào)整的策略、建設(shè)單位工程價(jià)格調(diào)整的應(yīng)對(duì)策略;工程變更控制工具操作要領(lǐng):工程變更的定義和范圍、工程變更原因分析、工程變更發(fā)生后處理流程、業(yè)主對(duì)工程變更的控制、工程變更的價(jià)款計(jì)算與確定;現(xiàn)場簽證控制工具操作要領(lǐng):現(xiàn)場簽證的含義及造價(jià)控制的意義、現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容、現(xiàn)場簽證遇到的問題及處理方式、常見現(xiàn)場簽證的項(xiàng)目、現(xiàn)場簽證的核心—工程量與單價(jià)、處理現(xiàn)場簽證注意事項(xiàng)、業(yè)主對(duì)現(xiàn)場簽證的處理簽發(fā)原則、現(xiàn)場簽證案例分析;施工索賠控制工具操作要領(lǐng):索賠的含義及其性質(zhì)、索賠的原因、索賠與反索賠的首要關(guān)鍵問題---索賠成立的三個(gè)要件缺一不可(理由、證據(jù)及時(shí)間)、索賠的目的及計(jì)算方法、常見承包商索賠類型、常見發(fā)包商索賠類型、工期索賠的分析處經(jīng)理與計(jì)算、費(fèi)用索賠分析與計(jì)算、業(yè)主應(yīng)對(duì)承包商索賠的策略、業(yè)主索賠管理的主要內(nèi)容(防止承包商提出索賠的對(duì)策、反駁承包商索賠的對(duì)策)
以上是本次學(xué)習(xí)的體會(huì)與總結(jié),努力在今后工作中做出更好業(yè)績。
韓長貴
2012年10月12日
第三篇:水電暖配套費(fèi)情況
關(guān)于勞務(wù)公司收水電工配套費(fèi)的情況報(bào)告
府第東郡C區(qū)工程,原土建框架及二次結(jié)構(gòu)工程施工由濟(jì)南德鑫恒利勞務(wù)公司郭德施工,水電暖安裝工程由稽仁全施工,郭德按建筑面積每平方米2元收取稽仁全水電配套施工費(fèi),負(fù)責(zé)給水電暖施工用塔吊吊裝材料,允許水電暖工在模板上打孔、預(yù)留孔洞、固定線管,用勞務(wù)公司的模板訂盒預(yù)埋等內(nèi)容。由于與稽仁全商定包清工方式,不同意,給其結(jié)算后在2012年8月28日全部退出工地,水電暖工程由陳衛(wèi)生于2012年8月28日來接替施工。期間郭德制作種種障礙阻礙其施工,并要求按照建筑面積每平方米3元收取配套施工費(fèi),不交不讓其施工。鑒于其特殊情況,為水電暖便于施工,名義上由李祥平承包水電暖工程施工,并讓李祥平出面與郭德商定配套施工費(fèi)的問題。經(jīng)李祥平與郭德多次商討,定為按建筑面積每平方米1.3元配套費(fèi)進(jìn)入施工合同,由陳衛(wèi)生支付給郭德。關(guān)于這項(xiàng)意見當(dāng)時(shí)與孫主任商量后匯報(bào)華總,并征得華總同意,由陳衛(wèi)生開收據(jù)貳萬元由財(cái)務(wù)開支票交給李祥平轉(zhuǎn)交郭德配套施工費(fèi)。
由于陳衛(wèi)生簽訂施工合同時(shí),合同價(jià)款不含此項(xiàng)配套施工費(fèi)每平方米1.3元,所以陳衛(wèi)生不再支付此項(xiàng)費(fèi)用,而且陳衛(wèi)生以前支付的貳萬元也要求另列出給計(jì)算。
關(guān)于此項(xiàng)費(fèi)用,李祥平多次找我們要,因?yàn)楣潞屠钕槠揭?。為解決此項(xiàng)糾紛,特向領(lǐng)導(dǎo)說明當(dāng)時(shí)商定的具體情況,并申報(bào)領(lǐng)導(dǎo)要求解決水電暖與勞務(wù)公司施工配套費(fèi)用每平方米1.30元的費(fèi)用支出問題。
總計(jì)支付金額:66000m×1.30元/m=85800.00元
特此申請(qǐng),請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給與解決。
工程部:
水電暖施工:
具體經(jīng)辦人:
2014年4月20日
證
明
因前期大包水電暖老板退場,由陳衛(wèi)生接手。公司孫主任、劉總工派我去和大包清工老板郭德去談判,最終談判結(jié)果為每平方米1.3元。
共計(jì)金額66000m×1.3元/m=85800.00元 已支付貳萬元整,剩余陸萬伍仟捌佰元整。
說明人:
2014年4月20日
第四篇:鼎峰地產(chǎn)水玎珰項(xiàng)目招商方案
廣州明皇房地產(chǎn)代理有限公司
GUANGZHOU M-EMPEROR PROPERTY AGENCY LIMITED
鼎峰地產(chǎn)水玎珰項(xiàng)目招商方案
一、項(xiàng)目概述...................................................................................2 1.項(xiàng)目簡介.......................................................................................2 2.項(xiàng)目地理位置...............................................................................2 3.項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況.......................................................................2
二、項(xiàng)目定位及包裝.......................................................................2 1.項(xiàng)目定位思考...............................................................................2 2.項(xiàng)目定位建議...............................................................................2 3.項(xiàng)目包裝建議...............................................................................2 4.項(xiàng)目功能規(guī)劃及目標(biāo)商戶...........................................................2
三、項(xiàng)目租金建議及招商策略.......................................................2 1.租金價(jià)格建議...............................................................................2 2.項(xiàng)目招商節(jié)點(diǎn)...............................................................................2 3.項(xiàng)目推廣計(jì)劃...............................................................................2 4.項(xiàng)目招商策略...............................................................................2 1 廣州明皇房地產(chǎn)代理有限公司
GUANGZHOU M-EMPEROR PROPERTY AGENCY LIMITED
一、項(xiàng)目概述 1.項(xiàng)目簡介 2.項(xiàng)目地理位置 3.項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況
二、項(xiàng)目定位及包裝 1.項(xiàng)目定位思考 2.項(xiàng)目定位建議 3.項(xiàng)目包裝建議
4.項(xiàng)目功能規(guī)劃及目標(biāo)商戶
三、項(xiàng)目租金建議及招商策略 1.租金價(jià)格建議 2.項(xiàng)目招商節(jié)點(diǎn) 3.項(xiàng)目推廣計(jì)劃 4.項(xiàng)目招商策略 2
第五篇:上海市自來水配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
關(guān)于核定住宅建設(shè)中街坊內(nèi)自來水管道施工收費(fèi)的復(fù)函
滬價(jià)經(jīng)(1998)第240號(hào)
上海市公用事業(yè)管理局:
你局滬用財(cái)(1997)第2290號(hào)《關(guān)于完善現(xiàn)行住宅配套自來水街坊排管和接水收費(fèi)辦法的函》收悉。為發(fā)展住宅建設(shè),規(guī)范自來水管道施工收費(fèi),經(jīng)與有關(guān)方面共同研究,核定住宅建設(shè)中街坊內(nèi)自來水管道拆除、排管及接水工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),具體如下:
一、自來水管道拆除施工收費(fèi)
舊房拆遷前,自來水管道拆除工程由自來水公司負(fù)責(zé)安裝街坊內(nèi)臨時(shí)總水表,并按總水表計(jì)量和居民用水價(jià)格向動(dòng)遷單位收取水費(fèi)。
自來水公司安裝臨時(shí)總水表按進(jìn)價(jià)收取直接材料費(fèi)(閥門、水表、路面修復(fù)費(fèi)等),不能收取輔助材料和人工等費(fèi)用。
運(yùn)遷單位按居民用戶水表計(jì)量和水價(jià)向用戶收取水費(fèi);不得擅自加價(jià)和分?jǐn)偹俊?dòng)遷單位負(fù)責(zé)拆除地上、地下自來水管道及用戶水表,并將水表如數(shù)交還自來水公司。
二、街坊內(nèi)的自來水排管和住宅小區(qū)接水工程
街坊內(nèi)的自來水排管指從道路干管至建筑物進(jìn)口的自來水進(jìn)水管網(wǎng)敷設(shè)。住宅小區(qū)接水工程指自來水干管與住宅的用水總管聯(lián)接、室內(nèi)水表安裝和聯(lián)接。
街坊內(nèi)的自來水排管工程和住宅小區(qū)接水工程的計(jì)價(jià)單位為新建住宅建筑面積,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定為每平方米17.50元。
三、執(zhí)行日期
上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從1998年9月1日起執(zhí)行。9月1日以前簽訂施工合同的仍按合同規(guī)定結(jié)算,結(jié)算費(fèi)用高于新標(biāo)準(zhǔn)的按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;結(jié)算費(fèi)用低于新標(biāo)準(zhǔn)的按合同執(zhí)行。
請(qǐng)嚴(yán)格按上述規(guī)定執(zhí)行,制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,并做好用戶的宣傳解釋工作,妥善處理好實(shí)施中有關(guān)問題。
上海市物價(jià)局
一九九八年九月三日