第一篇：關(guān)于老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

關(guān)于老小區(qū)實(shí)行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

老小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系民生問題，關(guān)系到百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。但由于歷史原因和社會(huì)發(fā)展客觀條件的限制，使得老小區(qū)物業(yè)管理特別復(fù)雜困難。為了摸索出一套適合我市老住宅小區(qū)自身特點(diǎn)的有效管理模式，解決老小區(qū)收費(fèi)難、管理差等問題，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)意見我們?cè)?********進(jìn)行了社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理的工作試點(diǎn)。試點(diǎn)工作在統(tǒng)一街道、社區(qū)的思想后，明確了試點(diǎn)方案，試點(diǎn)內(nèi)容主要包括：建立社區(qū)負(fù)責(zé)的組織保障體系、明確準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、明確工作職責(zé)落實(shí)管理服務(wù)人員、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)教育監(jiān)督考核、落實(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來源和實(shí)施停車收費(fèi)管理試點(diǎn)等。通過一階段的工作使社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作得到了總結(jié)、完善和提高。

一、小區(qū)基本情況

*********地處東旱門路以東，******以南，*****以西，花園中路以北，小區(qū)內(nèi)有樓群102幢，共有住戶2178戶，建筑面積15.5萬平方米左右?，F(xiàn)小區(qū)成立了以社區(qū)主任為組長(zhǎng)，社區(qū)各成員為組員的準(zhǔn)物業(yè)工作小組。通過建立網(wǎng)格化管理模式，規(guī)范了老小區(qū)管理的運(yùn)作機(jī)制，形成一體化的管理和服務(wù)關(guān)系，使社區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)工作穩(wěn)步有序扎實(shí)地開展。

二、基本做法 住宅小區(qū)實(shí)行網(wǎng)格化管理模式。一是小區(qū)的物業(yè)管理由社區(qū)主任負(fù)總責(zé)，在社區(qū)的統(tǒng)一組織下，把小區(qū)按區(qū)域劃分成若干塊，由每個(gè)社區(qū)工作人員落實(shí)其中的一塊區(qū)域，分別對(duì)管理小區(qū)物業(yè)管理中居民投訴、鄰里糾紛、物業(yè)費(fèi)收繳等事務(wù)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制。二是物業(yè)管理中的基本服務(wù)內(nèi)容即保安、保潔、綠化和維修等“四線”采用分線負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮的管理體制。其中保安設(shè)專職保安隊(duì)伍管理，實(shí)現(xiàn)門崗24小時(shí)值班和小區(qū)內(nèi)16小時(shí)巡邏管理。保潔實(shí)行包干制負(fù)責(zé)實(shí)行8小時(shí)保潔（經(jīng)費(fèi)由街道支付）。綠化、維修由街道負(fù)責(zé)實(shí)行外包服務(wù)。社區(qū)明確一位領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)。

三、取得的效果

一是解決了管理上“兩張皮”的問題。把物業(yè)管理融入到社區(qū)管理之中，使社區(qū)的物業(yè)管理作為社區(qū)工作的重要組成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社區(qū)與物業(yè)公司在管理上存在“二張皮”的情況，解決了大多數(shù)小區(qū)管理中存在的相互推脫，相互扯皮的現(xiàn)象，建立了統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、工作負(fù)責(zé)的管理模式。

二是提高了服務(wù)質(zhì)量和效率。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)行的是網(wǎng)格化管理模式，每個(gè)社區(qū)工作人員都要對(duì)其負(fù)責(zé)區(qū)域中的物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制，有利提高管理人員的責(zé)任心和服務(wù)質(zhì)量。保安、保潔、綠化和維修等“四線”實(shí)行社區(qū)或街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指揮，有利于高服務(wù)效率和質(zhì)量。

三是提高了業(yè)主的滿意度和繳費(fèi)率。由于實(shí)行網(wǎng)格化管理模式，社區(qū)具體對(duì)物業(yè)從業(yè)人員和管理人員進(jìn)行責(zé)任落實(shí)工作踏實(shí)，并能及時(shí)了解業(yè)主民意和解決業(yè)主要求。同時(shí)實(shí) 施社區(qū)化物業(yè)管理能充分發(fā)揮和利用小區(qū)業(yè)主和社區(qū)相互溝通的橋梁作用，密切了業(yè)主之間的關(guān)系，使群眾對(duì)新型物管的滿意度不斷提高。另外社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理因?yàn)橛薪值?、社區(qū)的背景，不是以贏利為目的的為此居民的認(rèn)可程度相對(duì)較高，有利提高物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率。根據(jù)年度考核測(cè)評(píng)去年花園小區(qū)滿意率和繳費(fèi)分別達(dá) 98.8%和95%，為全市考核前列。在全市文明城市創(chuàng)建中，花園小區(qū)得到文明辦的表揚(yáng)。

四、取得的經(jīng)驗(yàn)

一是老小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)負(fù)責(zé)的體制要符合老小區(qū)現(xiàn)狀和實(shí)際情況。老小區(qū)硬件環(huán)境差，社會(huì)弱勢(shì)群體相對(duì)集中,“四多一低”現(xiàn)象突出: 老人多、低保戶多、下崗失業(yè)者多、流動(dòng)人口多，經(jīng)濟(jì)收入低。而社區(qū)是介于政府與民眾之間的群眾自治性組織，是政府與民眾之間的橋梁與紐帶。這為社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和管理小區(qū)物業(yè)管理帶來便利，這是組織相對(duì)松散的業(yè)主委員會(huì)和以盈利為目標(biāo)的物業(yè)公司所無法比擬的。而且社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)還存在著收費(fèi)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，群眾認(rèn)可度高，為此是老住宅小區(qū)管理的一種有效模式。

二是老小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理要被業(yè)主所接受和認(rèn)可。老小區(qū)推行的準(zhǔn)物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容主要包括：門崗保安、停車秩序等公共區(qū)域秩序管理；清掃保潔、除四害等環(huán)境衛(wèi)生管理；除蟲、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)管理；配合做好小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋裝修裝飾安全管理；開展房屋共有部位小修養(yǎng)護(hù)等，這些基本服務(wù)項(xiàng)目的落實(shí)能基本滿足住戶需求也與老小區(qū)總體水平檔次相適應(yīng)，并切實(shí)改善老小區(qū) 居住環(huán)境能被業(yè)主所認(rèn)可。同時(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理所包含基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，其服務(wù)管理成本相對(duì)較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能與大多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況相適用，能相對(duì)容易的被業(yè)主所接受。

五、建議意見

一是在老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理要作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。市政府要明確要求在各街道的老小區(qū)全面推行社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理，并作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。各街道、社區(qū)要從建設(shè)富裕和諧新余姚的思想高度，充分認(rèn)識(shí)老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的重要性、必要性和緊迫性。要把老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作作為推進(jìn)我市和諧宜居城市建設(shè)的重要抓手，改善老小區(qū)居住環(huán)境的具體舉措，優(yōu)化社區(qū)公共服務(wù)的有益探索，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)要幫助解決社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際問題，各社區(qū)要建立物業(yè)辦，配備1-2名專項(xiàng)工作人員并落實(shí)經(jīng)費(fèi)。

二是各級(jí)政府要加大對(duì)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理資金扶持力度。為扶持準(zhǔn)物業(yè)管理，減輕社區(qū)和老小區(qū)業(yè)主負(fù)擔(dān)，市、街道兩級(jí)財(cái)政要繼續(xù)加大對(duì)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理給予補(bǔ)貼資金。由于老小區(qū)沒有物業(yè)用房，未實(shí)行保修金、維修基金制度，老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理既為政府分擔(dān)了管理責(zé)任，也為改善居住環(huán)境提供了保障，政府應(yīng)給予政策扶持。根據(jù)花園社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行情況的測(cè)算：目前小區(qū)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)比較困難，該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入包括：收繳的物業(yè)費(fèi) 萬元（元/戶〃年）、市級(jí)財(cái)政下?lián)?萬元和街道財(cái)政下?lián)?萬元補(bǔ)貼資金，共計(jì) 萬元；小區(qū)運(yùn)作費(fèi)用支出 需：人員工資獎(jiǎng)金（保險(xiǎn)）、物業(yè)設(shè)施費(fèi)用費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)費(fèi)用等費(fèi)用，共計(jì)為 萬；為此還存在 萬元的缺口。如果實(shí)行車輛管理收支相抵后仍有一定的資金缺口（實(shí)行停車秩序管理則還需增加人員經(jīng)費(fèi) 萬元，收取的停車費(fèi)按 元/輛〃年和 輛車計(jì)算，收費(fèi)約 萬元），因此仍需增加市、街道二級(jí)財(cái)政投入。

三是要完善準(zhǔn)物業(yè)管理模式。我市實(shí)行的準(zhǔn)物業(yè)管理模式為以下兩種：一是街道社區(qū)選聘式準(zhǔn)物業(yè)管理。按照既定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道社區(qū)選聘物業(yè)公司對(duì)老小區(qū)實(shí)施管理。二是街道社區(qū)自營(yíng)式準(zhǔn)物業(yè)管理（即社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理）。由社區(qū)直接招聘物業(yè)管理人員對(duì)老小區(qū)實(shí)施管理。目前我市花園社區(qū)試點(diǎn)實(shí)行的是一個(gè)社區(qū)管一小區(qū)的模式，但對(duì)管理多個(gè)小區(qū)還待進(jìn)一步完善。另外在社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理中社區(qū)干部的工作量大大增加，但報(bào)酬與工作量未實(shí)現(xiàn)正比，也需要進(jìn)一步理順。

第二篇：關(guān)于老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

關(guān)于老小區(qū)實(shí)行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)的建議

老小區(qū)物業(yè)管理關(guān)系民生問題，關(guān)系到百姓的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。但由于歷史原因和社會(huì)發(fā)展客觀條件的限制，使得老小區(qū)物業(yè)管理特別復(fù)雜困難。為了摸索出一套適合我市老住宅小區(qū)自身特點(diǎn)的有效管理模式，解決老小區(qū)收費(fèi)難、管理差等問題，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)意見我們?cè)?********進(jìn)行了社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理的工作試點(diǎn)。試點(diǎn)工作在統(tǒng)一街道、社區(qū)的思想后，明確了試點(diǎn)方案，試點(diǎn)內(nèi)容主要包括：建立社區(qū)負(fù)責(zé)的組織保障體系、明確準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、明確工作職責(zé)落實(shí)管理服務(wù)人員、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)教育監(jiān)督考核、落實(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理工作的經(jīng)費(fèi)來源和實(shí)施停車收費(fèi)管理試點(diǎn)等。通過一階段的工作使社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作得到了總結(jié)、完善和提高。

一、小區(qū)基本情況

*********地處東旱門路以東，******以南，*****以西，花園中路以北，小區(qū)內(nèi)有樓群102幢，共有住戶2178戶，建筑面積15.5萬平方米左右?，F(xiàn)小區(qū)成立了以社區(qū)主任為組長(zhǎng)，社區(qū)各成員為組員的準(zhǔn)物業(yè)工作小組。通過建立網(wǎng)格化管理模式，規(guī)范了老小區(qū)管理的運(yùn)作機(jī)制，形成一體化的管理和服務(wù)關(guān)系，使社區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)工作穩(wěn)步有序扎實(shí)地開展。

二、基本做法

住宅小區(qū)實(shí)行網(wǎng)格化管理模式。一是小區(qū)的物業(yè)管理由社區(qū)主任負(fù)總責(zé)，在社區(qū)的統(tǒng)一組織下，把小區(qū)按區(qū)域劃分成若干塊，由每個(gè)社區(qū)工作人員落實(shí)其中的一塊區(qū)域，分別對(duì)管理小區(qū)物業(yè)管理中居民投訴、鄰里糾紛、物業(yè)費(fèi)收繳等事務(wù)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制。二是物業(yè)管理中的基本服務(wù)內(nèi)容即保安、保潔、綠化和維修等“四線”采用分線負(fù)責(zé)，統(tǒng)一指揮的管理體制。其中保安設(shè)專職保安隊(duì)伍管理，實(shí)現(xiàn)門崗24小時(shí)值班和小區(qū)內(nèi)16小時(shí)巡邏管理。保潔實(shí)行包干制負(fù)責(zé)實(shí)行8小時(shí)保潔（經(jīng)費(fèi)由街道支付）。綠化、維修由街道負(fù)責(zé)實(shí)行外包服務(wù)。社區(qū)明確一位領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)。

三、取得的效果

一是解決了管理上“兩張皮”的問題。把物業(yè)管理融入到社區(qū)管理之中，使社區(qū)的物業(yè)管理作為社區(qū)工作的重要組成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社區(qū)與物業(yè)公司在管理上存在“二張皮”的情況，解決了大多數(shù)小區(qū)管理中存在的相互推脫，相互扯皮的現(xiàn)象，建立了統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、工作負(fù)責(zé)的管理模式。

二是提高了服務(wù)質(zhì)量和效率。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)行的是網(wǎng)格化管理模式，每個(gè)社區(qū)工作人員都要對(duì)其負(fù)責(zé)區(qū)域中的物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)實(shí)行包干負(fù)責(zé)制，有利提高管理人員的責(zé)任心和服務(wù)質(zhì)量。保安、保潔、綠化和維修等“四線”實(shí)行社區(qū)或街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指揮，有利于高服務(wù)效率和質(zhì)量。

三是提高了業(yè)主的滿意度和繳費(fèi)率。由于實(shí)行網(wǎng)格化管理模式，社區(qū)具體對(duì)物業(yè)從業(yè)人員和管理人員進(jìn)行責(zé)任落實(shí)工作踏實(shí)，并能及時(shí)了解業(yè)主民意和解決業(yè)主要求。同時(shí)實(shí)

施社區(qū)化物業(yè)管理能充分發(fā)揮和利用小區(qū)業(yè)主和社區(qū)相互溝通的橋梁作用，密切了業(yè)主之間的關(guān)系，使群眾對(duì)新型物管的滿意度不斷提高。另外社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理因?yàn)橛薪值?、社區(qū)的背景，不是以贏利為目的的為此居民的認(rèn)可程度相對(duì)較高，有利提高物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)率。根據(jù)考核測(cè)評(píng)去年花園小區(qū)滿意率和繳費(fèi)分別達(dá) 98.8%和95%，為全市考核前列。在全市文明城市創(chuàng)建中，花園小區(qū)得到文明辦的表揚(yáng)。

四、取得的經(jīng)驗(yàn)

一是老小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)負(fù)責(zé)的體制要符合老小區(qū)現(xiàn)狀和實(shí)際情況。老小區(qū)硬件環(huán)境差，社會(huì)弱勢(shì)群體相對(duì)集中,“四多一低”現(xiàn)象突出: 老人多、低保戶多、下崗失業(yè)者多、流動(dòng)人口多，經(jīng)濟(jì)收入低。而社區(qū)是介于政府與民眾之間的群眾自治性組織，是政府與民眾之間的橋梁與紐帶。這為社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和管理小區(qū)物業(yè)管理帶來便利，這是組織相對(duì)松散的業(yè)主委員會(huì)和以盈利為目標(biāo)的物業(yè)公司所無法比擬的。而且社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)還存在著收費(fèi)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，群眾認(rèn)可度高，為此是老住宅小區(qū)管理的一種有效模式。

二是老小區(qū)推行準(zhǔn)物業(yè)管理要被業(yè)主所接受和認(rèn)可。老小區(qū)推行的準(zhǔn)物業(yè)管理基本服務(wù)內(nèi)容主要包括：門崗保安、停車秩序等公共區(qū)域秩序管理；清掃保潔、除四害等環(huán)境衛(wèi)生管理；除蟲、施肥等綠化養(yǎng)護(hù)管理；配合做好小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和房屋裝修裝飾安全管理；開展房屋共有部位小修養(yǎng)護(hù)等，這些基本服務(wù)項(xiàng)目的落實(shí)能基本滿足住戶需求也與老小區(qū)總體水平檔次相適應(yīng)，并切實(shí)改善老小區(qū)

居住環(huán)境能被業(yè)主所認(rèn)可。同時(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理所包含基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，其服務(wù)管理成本相對(duì)較低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能與大多數(shù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況相適用，能相對(duì)容易的被業(yè)主所接受。

五、建議意見

一是在老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理要作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。市政府要明確要求在各街道的老小區(qū)全面推行社區(qū)負(fù)責(zé)的準(zhǔn)物業(yè)管理，并作為街道、社區(qū)的一項(xiàng)職責(zé)工作來抓。各街道、社區(qū)要從建設(shè)富裕和諧新余姚的思想高度，充分認(rèn)識(shí)老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的重要性、必要性和緊迫性。要把老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理工作作為推進(jìn)我市和諧宜居城市建設(shè)的重要抓手，改善老小區(qū)居住環(huán)境的具體舉措，優(yōu)化社區(qū)公共服務(wù)的有益探索，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)要幫助解決社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際問題，各社區(qū)要建立物業(yè)辦，配備1-2名專項(xiàng)工作人員并落實(shí)經(jīng)費(fèi)。

二是各級(jí)政府要加大對(duì)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理資金扶持力度。為扶持準(zhǔn)物業(yè)管理，減輕社區(qū)和老小區(qū)業(yè)主負(fù)擔(dān)，市、街道兩級(jí)財(cái)政要繼續(xù)加大對(duì)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理給予補(bǔ)貼資金。由于老小區(qū)沒有物業(yè)用房，未實(shí)行保修金、維修基金制度，老小區(qū)推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理既為政府分擔(dān)了管理責(zé)任，也為改善居住環(huán)境提供了保障，政府應(yīng)給予政策扶持。根據(jù)花園社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行情況的測(cè)算：目前小區(qū)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)比較困難，該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入包括：收繳的物業(yè)費(fèi)萬元（元/戶〃年）、市級(jí)財(cái)政下?lián)苋f元和街道財(cái)政下?lián)苋f元補(bǔ)貼資金，共計(jì)萬元；小區(qū)運(yùn)作費(fèi)用支出

需：人員工資獎(jiǎng)金（保險(xiǎn)）、物業(yè)設(shè)施費(fèi)用費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)費(fèi)用等費(fèi)用，共計(jì)為萬；為此還存在萬元的缺口。如果實(shí)行車輛管理收支相抵后仍有一定的資金缺口（實(shí)行停車秩序管理則還需增加人員經(jīng)費(fèi)萬元，收取的停車費(fèi)按元/輛〃年和輛車計(jì)算，收費(fèi)約萬元），因此仍需增加市、街道二級(jí)財(cái)政投入。

三是要完善準(zhǔn)物業(yè)管理模式。我市實(shí)行的準(zhǔn)物業(yè)管理模式為以下兩種：一是街道社區(qū)選聘式準(zhǔn)物業(yè)管理。按照既定的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道社區(qū)選聘物業(yè)公司對(duì)老小區(qū)實(shí)施管理。二是街道社區(qū)自營(yíng)式準(zhǔn)物業(yè)管理（即社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理）。由社區(qū)直接招聘物業(yè)管理人員對(duì)老小區(qū)實(shí)施管理。目前我市花園社區(qū)試點(diǎn)實(shí)行的是一個(gè)社區(qū)管一小區(qū)的模式，但對(duì)管理多個(gè)小區(qū)還待進(jìn)一步完善。另外在社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理中社區(qū)干部的工作量大大增加，但報(bào)酬與工作量未實(shí)現(xiàn)正比，也需要進(jìn)一步理順。

第三篇：關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的建議

關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的建議

物業(yè)管理關(guān)系到人民群眾的切實(shí)利益和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。近年來，隨著城市的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來越高，物業(yè)管理問題成了人民群眾身邊的熱點(diǎn)民生問題。根據(jù)調(diào)查，我區(qū)物業(yè)管理問題主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

一是從業(yè)人員魚龍混雜，沒有經(jīng)過崗前培訓(xùn)，不具備維護(hù)、修繕、養(yǎng)護(hù)、整治等能力，不能滿足業(yè)主的實(shí)際生活需求。

二是服務(wù)質(zhì)量逐漸下降，和商品房銷售期相比，入住后的小區(qū)普遍存在公共休閑或娛樂設(shè)施破損嚴(yán)重、得不到及時(shí)維修或更換，小區(qū)綠化效果明顯下降，垃圾不能及時(shí)清理，甚至出現(xiàn)車輛被盜、入戶施盜等現(xiàn)象。

三是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有合理化和公開化，影響居民繳納物業(yè)費(fèi)的積極性，與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量下降形成不良循環(huán)。

發(fā)展現(xiàn)代文明城市，打造優(yōu)美、和諧、宜居環(huán)境，本人提出如下建議：

一是加大宣傳力度。加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《合同法》、《裝飾裝修管理辦法》以及《區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》等相關(guān)法律法規(guī)及政策宣傳，讓廣大居民熟悉、理解、接受并支持物業(yè)管理。

二是實(shí)施行業(yè)監(jiān)管。適時(shí)成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，制定行約行規(guī)，建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律，豐富管理手段，發(fā)揮職能作用，加強(qiáng)企業(yè)之間以及企業(yè)與業(yè)主之間的溝通和交流，共同關(guān)注和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

三是加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)管理公司要對(duì)在崗人員進(jìn)行政策理論和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，明確操作規(guī)程，加強(qiáng)愛崗敬業(yè)教育，培養(yǎng)吃苦耐勞及奉獻(xiàn)精神，使物業(yè)管理工作逐步走向?qū)I(yè)化、制度化和規(guī)范化。

四是健全收費(fèi)機(jī)制。遵循公開、公平、誠實(shí)守信原則，對(duì)售后房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要以不斷改善、完善配套設(shè)施、服務(wù)為抓手，使服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)掛鉤，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要定期向業(yè)主公開收支情況，做到收費(fèi)合理化，使用公開化。

第四篇：關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的地位和作用日益突顯，好的物業(yè)管理在改善人居環(huán)境，提升生活質(zhì)量，提高城市品位等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。然而在具體發(fā)展過程中，小區(qū)的物業(yè)管理也暴露出很多不足，業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷，有的小區(qū)更形成兩者對(duì)立的局面，甚至造成棄管的結(jié)果。其原因多種多樣，但最后都是造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿，拒絕交費(fèi)，從而進(jìn)入欠費(fèi)與服務(wù)不到位的惡性循環(huán)。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾主要來自以下幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)建設(shè)遺留問題，造成物業(yè)糾紛。目前在眾多物業(yè)管理糾紛中，約有80%是由開發(fā)建設(shè)遺留問題引起的。對(duì)房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量等問題，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略。致使工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)又將責(zé)任推給開發(fā)商，如：房屋漏水、小區(qū)道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題，再加上好多小區(qū)都是回遷安臵小區(qū)，物業(yè)維修金又無法落實(shí)，這樣增加了物業(yè)管理難度，同時(shí)這種扯皮、推諉也給業(yè)主帶來了無休止的糾結(jié)。

（二）物業(yè)管理的整體服務(wù)水平有待提高。目前我旗物業(yè)管理隊(duì)伍的總體素質(zhì)偏低，物業(yè)管理普遍帶有傳統(tǒng)管理的

痕跡，“管”的特征比較明顯，服務(wù)意識(shí)比較淡薄，重收費(fèi)、輕經(jīng)營(yíng)、輕服務(wù)，如安保措施不到位，任由社會(huì)閑雜人員出入小區(qū)；對(duì)小區(qū)內(nèi)亂停車、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、賭博等臵之不理或相互推諉；對(duì)小區(qū)公共設(shè)施損壞維修不及時(shí)，甚至無人問津。而且時(shí)有物業(yè)從業(yè)人員處理問題簡(jiǎn)單、粗暴，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生摩擦。這一系列因素嚴(yán)重制約了我旗物業(yè)管理行業(yè)整體的服務(wù)水平。

（三）小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳困難，拖欠、不繳現(xiàn)象突出，物業(yè)公司舉步維艱。我旗大多數(shù)小區(qū)業(yè)主尚未真正樹立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)。業(yè)主群體龐大且分散，素質(zhì)、想法和做法參差不齊，一些業(yè)主我行我素，不愿自覺接受物業(yè)公司的管理。另一些業(yè)主在發(fā)生糾紛后完全以個(gè)人感受對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，一旦對(duì)服務(wù)不滿意就拒交物業(yè)費(fèi)。更多的業(yè)主將自己當(dāng)成旁觀者，不習(xí)慣于表達(dá)自己的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動(dòng)交費(fèi)，由此造成欠費(fèi)之風(fēng)。他們普遍存在一種錯(cuò)誤心態(tài)，即我沒有接受物業(yè)公司的服務(wù)，就不應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)，更多的物業(yè)費(fèi)糾紛由此產(chǎn)生。

為了改進(jìn)物業(yè)管理現(xiàn)狀，提高服務(wù)質(zhì)量，建議如下：

（一）積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的主要原因之一，旗委、政府應(yīng)加大對(duì)物業(yè)方面的支持力度，要有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)新舊小區(qū)整治工作。建議對(duì)存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題

進(jìn)行普查，重點(diǎn)針對(duì)存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對(duì)性地提出解決措施，為物業(yè)管理打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，房屋公共維修基金審批手續(xù)較繁瑣，旗委、政府應(yīng)給予政策支持，加大協(xié)調(diào)力度，及時(shí)發(fā)揮其維護(hù)、修繕的作用。

（二）著力解決收費(fèi)難問題。一要規(guī)范物業(yè)管理自身的收費(fèi)行為，加強(qiáng)自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象；二要增加資金使用的透明度，向居民公布服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)范圍、價(jià)格，便于居民監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)；三要加強(qiáng)物管企業(yè)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，做到禮貌服務(wù)、微笑服務(wù)，讓業(yè)主享受到“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)；四要做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的。

(三)規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管。

一是規(guī)范小區(qū)接撤管理制度。明確物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)的查驗(yàn)制度，規(guī)范企業(yè)進(jìn)入、退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)的程序，特別是業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，交接各方要嚴(yán)格按照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接。

二是切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)管。相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司服務(wù)能力和既往服務(wù)水平，嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制，加大巡查力度，建立企業(yè)信用檔案。主管部門要出臺(tái)對(duì)物業(yè)公司的具體考核監(jiān)督辦法，促進(jìn)物業(yè)公司運(yùn)作的規(guī)

范化、公開化、社會(huì)化。

三是暢通投訴渠道，建立糾紛調(diào)解機(jī)制。形成政府部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機(jī)制。針對(duì)不同類型的糾紛，設(shè)立不同的調(diào)解路徑，為居民提供便捷周到的法律服務(wù)，對(duì)居民、業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，及時(shí)化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

第五篇：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內(nèi)容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會(huì)秩序維護(hù)。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機(jī)制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會(huì)穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。

一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進(jìn)其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅(qū)使等原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進(jìn)的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)未明確，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬問題產(chǎn)生分歧，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費(fèi)用等諸多問題。

（三）車庫管理收費(fèi)問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費(fèi)用，業(yè)主認(rèn)為費(fèi)用過高或小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主等不愿意繳納相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。

（四）大修基金動(dòng)用問題。物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修維護(hù)時(shí)，需動(dòng)用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施遲遲不能維修維護(hù)的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動(dòng)用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會(huì)征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導(dǎo)致準(zhǔn)入門檻過低。由于對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)、準(zhǔn)入條件、物業(yè)公司引進(jìn)程序、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等政策不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時(shí)成立，既無相關(guān)資質(zhì)，又無管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機(jī)制，加之國(guó)土、屬地街道及居委會(huì)沒有認(rèn)真履行監(jiān)督職能，沒有主動(dòng)深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對(duì)物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時(shí)督促整改落實(shí)。

（三）業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權(quán)益；一些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會(huì)未能成功等原因，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準(zhǔn)入及資質(zhì)管理機(jī)制。進(jìn)一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級(jí)管理機(jī)制，并嚴(yán)格以資質(zhì)作為準(zhǔn)入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務(wù)管理平臺(tái)，在平臺(tái)上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標(biāo)引入等工作，促進(jìn)物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。

（二）建立物業(yè)管理責(zé)任清單。以《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責(zé)任清單，進(jìn)一步明確國(guó)土房管、規(guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、市政、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門職能職責(zé)，促進(jìn)各單位履職盡責(zé)。

（三）引入調(diào)解機(jī)制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會(huì)。由國(guó)土房管局牽頭，推選轄區(qū)內(nèi)有資質(zhì)的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調(diào)解協(xié)會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務(wù)等現(xiàn)象予以糾正，對(duì)發(fā)生的糾紛問題進(jìn)行調(diào)解處理。建立“四級(jí)三方”調(diào)解機(jī)制，四級(jí)：即區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)國(guó)土房房管局等區(qū)級(jí)部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國(guó)土房管局等部門和區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組逐級(jí)協(xié)調(diào)。

（四）建立懲戒機(jī)制。成立專門的物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)管部門，受理處理關(guān)于物業(yè)管理的投訴事項(xiàng)。建立物業(yè)管理服務(wù)“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務(wù)等情況，則年底全額返還保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務(wù)問題，監(jiān)管部門有權(quán)對(duì)當(dāng)保證金進(jìn)行罰沒并降低物管公司資質(zhì)等級(jí)，從而促進(jìn)物業(yè)管理公司規(guī)范服務(wù)。