第一篇：新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)

新房驗(yàn)收交房全套流程及注意事項(xiàng)

收房應(yīng)知

【提示】：“兩書兩表”又增加了實(shí)測面積登記表

開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》〈實(shí)測面積登記表〉、必須為原件而不是復(fù)印件。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾?！蹲≌褂谜f明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題較少；

《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對(duì)于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗(yàn)房的時(shí)候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。

需要提醒購房者注意的是，一定要堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理入住手續(xù)。如驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

外 墻：貼外墻磚內(nèi) 墻：耐水膩?zhàn)诱移降?面：細(xì)石混凝土抹光頂 棚：耐水膩?zhàn)诱移介T 窗：單元門為對(duì)講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚 房：地面為細(xì)石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩?zhàn)诱移叫l(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩?zhàn)诱移剑?無潔具（預(yù)留管道）水 源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃?xì)鉅t；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話線：預(yù)留電話線插孔（報(bào)裝費(fèi)買受人自理）；有線電視：預(yù)留有線電視插孔（入網(wǎng)費(fèi)買受人自理）

收房流程

核驗(yàn)業(yè)主材料 ↓

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明 ↓

交納剩余房款 ↓

業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》 ↓

業(yè)主做綜合驗(yàn)收 ↓

業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 ↓

開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 ↓

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議 ↓

業(yè)主簽署《入住交接單》

1、看墻壁。

不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。其實(shí)即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺(tái)風(fēng)來臨之時(shí)，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個(gè)區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗(yàn)收這個(gè)，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。

墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映過他的家有一個(gè)門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。

2、驗(yàn)水電。

首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。

驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。當(dāng)然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會(huì)差一個(gè)等級(jí)。

3、驗(yàn)防水。

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。

4、驗(yàn)管道

這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。

還有一種情況，不過就與驗(yàn)收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。

5、驗(yàn)地平

其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量 了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離 地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固 定在這個(gè)位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的，測量后我還以為我測量錯(cuò)了呢。以上工作是有點(diǎn)煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個(gè)問題就好解決多了。

6、驗(yàn)層高

如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米 左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來說，是非常有效的一種約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在 只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。

7、驗(yàn)門窗

這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺(tái)門一般要看陽臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。原作者：hard-rock

1收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.2驗(yàn)收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn).3面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同.4層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實(shí)際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常.5花園面積是否大于其承諾的最小值.6門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格(平直度密封性牢固性等)?

7各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷)8各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.9內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.10陽臺(tái)露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動(dòng)等現(xiàn)象.11安裝的安全護(hù)欄是否牢固.12電路水路是否接通?

13電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少? 14空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)冷熱試驗(yàn).15合同規(guī)定的贈(zèng)送器具是否齊全? 16電視電話寬帶接口是否齊全? 17廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備? 18信報(bào)箱是否安裝?

19可視對(duì)講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報(bào)警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位? 20社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程序指南

第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（“入住通知”）、必須費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)用）以及驗(yàn)房工具、照相機(jī)、錄音筆、小型攝像機(jī)等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西園會(huì)所報(bào)到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對(duì)收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步：如果您對(duì)收房流程有異議，必須充分表達(dá)您的想法和意愿。如果在收房流程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個(gè)人利益和選擇權(quán)的事宜，您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實(shí)意愿。

第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。

按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。否則，后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé)（例如：您對(duì)房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話，您的大筆money可是已經(jīng)交給開發(fā)商，您將處于被動(dòng)）。

如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”（附件1）。

第四步：房屋檢驗(yàn)（驗(yàn)房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）

（1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。

（2）如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。

（3）開始簽署《房屋驗(yàn)收情況表》（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對(duì)照，并參考“收房須知”）（以下幾點(diǎn)必須填寫，先舉個(gè)例子，以后逐步補(bǔ)充和修改）A、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗(yàn)； B、上下水無法試驗(yàn)不能確認(rèn)是否已通； C、沒有查驗(yàn)電梯的準(zhǔn)運(yùn)證； D、車庫未啟用； E、保安系統(tǒng)未測試； F、………………

G、以下填寫單套房屋個(gè)性問題； H、………………

（4）要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，若實(shí)測面積超出3%，可以中止收房。（估計(jì)超出3%的可能性很小，因此這里不給出確認(rèn)函模板，偷個(gè)懶:）

（5）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”（見附件三）后中止辦理手續(xù)。（6）如果驗(yàn)房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認(rèn)“驗(yàn)房通過”，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗(yàn)房單上。另外，盡量在驗(yàn)房單上加上以下幾句： “若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊蟆！?/p>

“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊??！?/p>

第五步：進(jìn)行房屋面積確認(rèn)、簽署《商品房實(shí)測面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》

（1）本程序是在您對(duì)房屋交付的基本條件滿意之后，開始實(shí)際交接的其中一個(gè)環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時(shí)進(jìn)行，可以雙方友好協(xié)商。

（2）開發(fā)商應(yīng)出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》。若您對(duì)房屋實(shí)測面積有異議，則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認(rèn)函（或由開發(fā)商準(zhǔn)備）。

第六步：結(jié)算房款、各項(xiàng)費(fèi)用、延期交房違約金

（1）面積補(bǔ)差：對(duì)面積誤差沒有異議的，可以簽署面積結(jié)算協(xié)議，結(jié)算房款差價(jià)；對(duì)面積誤差有異議的，可以暫不結(jié)算房款差價(jià)。

特別注意：經(jīng)審查《商品房買賣合同》，聯(lián)盟工作組認(rèn)為，只要合同規(guī)定房款已經(jīng)付清，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商交付房屋（即交鑰匙）。后續(xù)環(huán)節(jié)都可以在交鑰匙之后完成，業(yè)主也可根據(jù)自己情況，作出適當(dāng)讓步、聽從開發(fā)商的安排，以便于盡快辦理相關(guān)手續(xù)。

（2）延期交房違約金：結(jié)算延期交房違約金

第七步：交鑰匙（1）開發(fā)商交鑰匙。

第八步：和物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)

（1）根據(jù)法律規(guī)定，您應(yīng)該與開發(fā)商指定的物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議。

第二篇：交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、注意及時(shí)接收入住通知書

1.這是收房的

6.實(shí)測面積登記表

特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3.對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同

（三）裝修質(zhì)量

特別提示：

1.一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。

2.如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

3.購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵占。

4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果

1.房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)

協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30 天）。

4.對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項(xiàng)

以下問題，購房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、買房相關(guān)稅費(fèi)

（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

（二）稅費(fèi)問題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。

繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

2.公共維修基金

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費(fèi)

面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

二、面積問題

面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。

消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購房人在購房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2.開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購房過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含

公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房價(jià)款由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2.簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購房人有權(quán)退房。

（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑 面積。

特別提示：

1.簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明

房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷售廣告

（一）出現(xiàn)問題

“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到??，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所??”

購房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

（二）解決辦法

1.要注意平時(shí)的證據(jù)收集。

如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時(shí)拍下售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

2.要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1.購房合同無效：

實(shí)踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。

2.套型誤差導(dǎo)致退房：

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導(dǎo)致退房：

房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過3％（不含3％）的。

4.變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：

開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。

5.質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。

特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!

第三篇：新房驗(yàn)房收房交房注意事項(xiàng)

新房驗(yàn)房收房交房注意事項(xiàng)

看到期待已久的新房！此刻，業(yè)主的心情或興奮不已、或百感交集。很多人都不知道該如何驗(yàn)收自己的新房，也有的人認(rèn)為質(zhì)檢部門都已經(jīng)驗(yàn)收過了，自己再驗(yàn)收也就多此一舉。其實(shí)不然，雖然在很多情況下，你驗(yàn)不驗(yàn)收，房子你都得要下。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會(huì)比較方便追究開發(fā)商的責(zé)任，你的問題也能更容易、更快的得到解決。作為一個(gè)外行人，我們該如何驗(yàn)收房子呢？

交房注意事項(xiàng)

1.交房資格

需單體驗(yàn)收備案。許多購房者經(jīng)常有這樣的困惑：開發(fā)商都開始交房了，可是小區(qū)的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設(shè)施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎？開發(fā)商究竟開發(fā)建設(shè)到什么程度才有資格交房？根據(jù)我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。否則，購房者有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收，才能交付使用。另外，根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼?，提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。

對(duì)于具體的交房條件，購房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定，如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。2.交接程序

先驗(yàn)房后辦手續(xù)。目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個(gè)步驟

預(yù)檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會(huì)委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán)，對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。經(jīng)過預(yù)檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房。寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時(shí)還打電話通知業(yè)主。此時(shí)，業(yè)主最好要按約前往。因?yàn)楹贤幸话慵s定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費(fèi)。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。

確認(rèn)身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份，并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗(yàn)房，被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí)，還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。驗(yàn)房移交。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗(yàn)房，若驗(yàn)收合格，業(yè)主須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住戶手冊》等資料，同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過３０天。

提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)。3.糾紛處理

及時(shí)索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時(shí)采取行動(dòng)，有的還天真地認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，權(quán)利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。對(duì)開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán)。

（1）對(duì)于合同撤銷權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ü偻ǔ?huì)認(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)?！逗贤ā返诰攀鍡l規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。

通俗地講，開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會(huì)得到法律的支持。

（2）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購房人依法可以解除合同并可以要求 ：

1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； 6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的； 7.面積誤差比絕對(duì)值超過3％的；

8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。

總結(jié)

1.對(duì)于開發(fā)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！?/p>

2.因此，購房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)效.3.除了要交購房費(fèi)和房產(chǎn)證費(fèi)之外,如果在商品房買賣合同中沒有約定其他費(fèi)用，一般只是代收物業(yè)管理費(fèi)。房屋維修基金是必須交的，現(xiàn)在基本是屬于辦理房產(chǎn)證的條件之一，可以列入房產(chǎn)證的費(fèi)用里。

第四篇：太原市新房交房流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

太原市新房交房流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、必須先明確收房入住流程。

1、請按《入住通知書》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《太原市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗(yàn)房，并填寫《房屋驗(yàn)收情況表》。

4、如發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。

5、簽署《商品房實(shí)測面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。

6、開發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續(xù)后，開具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

二、驗(yàn)收房屋質(zhì)量有關(guān)書面材料

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書（填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)）;

2、整棟樓的《太原市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。同時(shí)要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。（注：只有將項(xiàng)目送交主管部門備案后，才能對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生嚴(yán)格約束作用，開發(fā)商因此就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)）

3、《住宅質(zhì)量保證書》，是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

4、《住宅使用說明書》，是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明

5、《保修卡》。根據(jù)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。（詳細(xì)細(xì)節(jié)須見《商品房銷售管理辦法》具體規(guī)定）

6、《住戶手冊》，注：上述文件均要看原件，而不是復(fù)印件。

三、核查房屋結(jié)構(gòu)、面積

1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖

2、房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（注：有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，是否有必要由業(yè)主們另請其他部門進(jìn)行二次核查）

3、戶內(nèi)和公攤面積需要一起核查。目前，開發(fā)商所提供的《面積實(shí)測表》，只有整個(gè)套內(nèi)面積總數(shù)和公攤面積的總數(shù)，而無明細(xì)套內(nèi)每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積。其中戶內(nèi)面積比較好算，一般不會(huì)出現(xiàn)大的問題。而公攤面積的計(jì)算較為復(fù)雜，有許多開發(fā)商會(huì)鉆其中空子，這也是發(fā)生糾紛的重要方面。因此，鑒于UHN的公攤面積格外之大，更需要對(duì)公共部分進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)地核查。

四、戶內(nèi)驗(yàn)收

具體的內(nèi)容實(shí)在太多，眼花繚亂，不再一一累述。

關(guān)于室內(nèi)污染問題，必須經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測合格的。但有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，有的只查開發(fā)商提供的少數(shù)房子，而沒有全面核查。因此，現(xiàn)在有相當(dāng)一部分的樓盤業(yè)主們另請其他部門進(jìn)行二次核查，以免出現(xiàn)漏洞。

五、戶內(nèi)裝修、設(shè)備驗(yàn)收

按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，KFS應(yīng)向業(yè)主們提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況

KFS應(yīng)向業(yè)主們提供各類精裝修設(shè)備的《保修卡》

六、公共設(shè)備驗(yàn)收

電梯、消防、燃?xì)?、暖氣、道路、綠化、車庫/停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)境等各個(gè)方面

這些部分沒有找到特別詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，這也很可能會(huì)成為產(chǎn)生糾紛的方面，更會(huì)帶來相應(yīng)的問題，急需提前相互溝通交流。

七、樓房外面部分 房屋外墻等

八、明確物業(yè)部分

查看房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。其中，要明物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)、收

交的起始時(shí)間以及交費(fèi)的周期，還有清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等費(fèi)用的核定。同時(shí)，考察小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備原定的管理標(biāo)準(zhǔn)。上述內(nèi)容均要清楚明白，以免日后糾紛。

九、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果

1、是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》（或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》）。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

3、在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：

a)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

b)對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理

十、可能會(huì)出現(xiàn)的問題

1、出現(xiàn)問題無法收房時(shí)的問題

收房時(shí)可能出現(xiàn)的最大的問題，就是業(yè)主認(rèn)為房子未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)違反協(xié)議合同的問題而拒絕收房，而KFS卻可能會(huì)說這是由于業(yè)主的原因造成無法按時(shí)交房的。這種情況是目前許多樓盤交房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并要業(yè)主承擔(dān)因此而造成的損失和費(fèi)用。對(duì)于這種情況，個(gè)人認(rèn)為一是堅(jiān)持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標(biāo)準(zhǔn)。

2、交鑰匙的問題

應(yīng)是開發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。

目前，在有些樓盤交房時(shí)會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費(fèi)或其他條件，不給買房人鑰匙。對(duì)此，必須要明確收房是業(yè)主與開發(fā)商之間的事，由此造成的延期交房的違約責(zé)任，將由開發(fā)商承擔(dān)。

3、公共維修基金的問題

何時(shí)交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

4、契稅的問題

契稅交納的時(shí)間。按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多KFS/物業(yè)會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。

契稅的收取人。契稅在國內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的！

5、大、中維修基金的問題

目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》

6、交費(fèi)問題

總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用

7、物業(yè)費(fèi)的問題

注：據(jù)說物業(yè)費(fèi)審批部門一般會(huì)就物業(yè)費(fèi)的價(jià)格征求小區(qū)業(yè)主意見并且電話錄音（一般征求10個(gè)人左右），至于誰被訪問,只有KFS知道。這需要集體收房時(shí)大家及時(shí)通氣，免得被鬼子鉆了空子。

8、取暖費(fèi)的問題

一般情況，對(duì)物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。

9、其他各種收費(fèi)問題

交房時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。我看了其他一些樓盤的收費(fèi)，簡直就是巧立名目、巧取豪奪、令人無法忍受，估計(jì)在各類費(fèi)用方面，開發(fā)商/物業(yè)與業(yè)主間會(huì)有不少異議。舉些例子，如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時(shí)，建設(shè)單位要我繳納

5000多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎？”“建設(shè)單位交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理？是否可以拒交？”回答是：“不合理，可以拒交！”又如開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)等等。對(duì)此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。

10、入住時(shí)要與物業(yè)公司要簽署哪些協(xié)議，雙方各自承擔(dān)哪些義務(wù)、責(zé)任。最后，感覺需要特別提醒各位業(yè)主的，也是我這兩天看別人家壇子的一個(gè)最重要的感受：由于當(dāng)初簽定購房合同時(shí)，是標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的合同，開發(fā)商不簽任何補(bǔ)充協(xié)議。雖然我現(xiàn)在還沒有仔細(xì)研究合同中的內(nèi)容會(huì)不會(huì)與前面提到的問題產(chǎn)生沖突。不過，我相信，肯定會(huì)有。開發(fā)商在這方面比咱們肯定有經(jīng)驗(yàn)的多，我想他們肯定會(huì)在其中留下伏筆，到時(shí)候少不了其中的麻煩和糾紛。所以，還是需要各位業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來，群策群力才行啊。

“若房屋不符合有關(guān)國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊?。?“若房屋有變更設(shè)計(jì)，且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn)，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進(jìn)一步賠償?shù)囊?/p>

第五篇：交房流程及注意事項(xiàng)

交房流程及注意事項(xiàng)

雖然說買房子很麻煩，交房也不是件簡單的事情。在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗(yàn)房技巧都是一些常識(shí)。雖然在交房的時(shí)候，開發(fā)商都會(huì)有專人負(fù)責(zé)和業(yè)主一起驗(yàn)房，但是專家建議初次收房的業(yè)主們還是最好找熟悉的人陪同一起收房。在交房前要準(zhǔn)備什么手續(xù)？基本的流程什么呢?在交房時(shí)，開發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房，并且有一份《住戶驗(yàn)房交接表》供業(yè)主在驗(yàn)房過程中記錄發(fā)現(xiàn)的問題，如果開發(fā)商未提供這類表格，那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄，記錄后一式兩份，都要由開發(fā)商蓋章，一份交給開發(fā)商，一份業(yè)主自己保存。

交房要具備哪些條件?

按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

一、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。

二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。

三、辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，俗稱“大產(chǎn)證”。實(shí)際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。大產(chǎn)證“的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。

不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘彿空咭灿羞^錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。

房屋交房手續(xù)有哪些?

一、通知

開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。

二、驗(yàn)收

購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

三、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定,《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。

四、簽署房屋交接書

購房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。

那具體的交房流程如下：

1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉，配套鑰匙是否能快速打開門，看門是否存在變形，把手等是否有破損情況，窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格。業(yè)主自備電池，給防盜門的門鈴裝上電池，看門鈴是否正常響動(dòng)。

2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方有沒有黃色污漬，如果有，就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。

3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面，看其是否會(huì)出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如果有，就要記錄在表格上，之后要求開發(fā)商解決。

4、業(yè)主需自帶個(gè)插座小燈，在驗(yàn)房時(shí)將其插在電路插孔中，檢查插孔是否正常有電，看插座小燈是否亮起，并看看所有的燈座是否正常有電；在插上小燈的時(shí)候，業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對(duì)應(yīng)的分路電閘，以及總開關(guān)箱里的各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

5、仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象，可以現(xiàn)場點(diǎn)燃一些攜帶的廢紙，看煙氣是否能從排煙口正常排出。

6、在檢查下水道是否通暢的時(shí)候，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，快速的倒向房屋內(nèi)的各個(gè)地漏、下水，看水是否能快速流進(jìn)下水道。

7、進(jìn)行防水檢查，在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住，堵住衛(wèi)生間的各下水口，往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水，24小時(shí)之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象，如果沒有，就說明房屋的防水還是很成功的。

8、記錄好房屋內(nèi)各水表、電表、氣表的數(shù)字，這樣以后交費(fèi)時(shí)業(yè)主可做到心里有數(shù)。

在開發(fā)商交房時(shí)，業(yè)主們要特別注意以下三點(diǎn)：

1、在驗(yàn)房之前，如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。

3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì)在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件

律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件:

第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。

第二是我們常說的”兩書“---”質(zhì)量保證書“和”使用說明書"，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。

第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對(duì)面積的實(shí)測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

逾期交房可否先收房后追究責(zé)任？

擔(dān)心開發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任是沒有必要的。因?yàn)椋旱谝?、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責(zé)任；第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利；第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。

購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。