第一篇：二手房買賣糾紛處理指南

二手房買賣糾紛處理指南

隨著近年房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工資漲幅的可怕趨勢，如今一二線城市的房價，已經(jīng)到了讓大多數(shù)人目瞪口呆的程度。人們對房子翹首以盼的同時，也催生了二手房買賣中的一系列糾紛?，F(xiàn)在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進(jìn)行介紹，希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認(rèn)識。

▌問題一：遇到銀行政策調(diào)整，買家無法及時支付房屋尾款怎么辦? 法律意見：由于銀行政策調(diào)整、買家個人征信原因?qū)е碌难舆t放款，從而買家無法按合同約定支付房屋尾款，這種情況是很常見的。出現(xiàn)這種情況的時候，買家也是要向賣家承擔(dān)違約責(zé)任的。因此買家必須要對個人征信和銀行政策有及時的了解。▌問題二：賣家逾期交房怎么辦?

法律意見：除了一些特別的事由，比如買家未付清尾款等原因，賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家，若賣家逾期騰房，那么買家可以據(jù)合同約定向賣家主張違約責(zé)任，或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。

▌問題三：賣家逾期不履行過戶手續(xù)怎么辦?

法律意見：在房價迅速躥升的特別時期，一些賣家會不惜違約，通過拖延過戶時間，不配合辦理過戶手續(xù)等方式意圖破壞原來的買賣合同，達(dá)到毀約的目的。遇到這種情況，買家可以及時起訴對方，同時對房屋申請財產(chǎn)保存等。

▌問題四：遇上黑中介或者責(zé)任心差的房屋中介怎么辦?

法律意見：中介機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)良莠不齊是這個行業(yè)的普遍現(xiàn)象，由于中介的原因?qū)е碌馁I賣雙方無法順利進(jìn)行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當(dāng)出現(xiàn)這種情況，買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外，還可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。▌問題五：房屋質(zhì)量有問題怎么辦?

法律意見：這個問題主要有三種情況，第一，如果簽訂房屋買賣合同時，賣家已經(jīng)明確如實告知買家房子的質(zhì)量情況，買家據(jù)此得到優(yōu)惠價格，房子過戶后，買家又以此對賣家主張賠償責(zé)任的，那賣家可不承擔(dān)責(zé)任;第二，如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況，那么買家可以向買方主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任;第三，賣家已經(jīng)把房屋真實情況告知中介，但中介基于促成交易的考慮而沒有如實告知買家的，那么買家可以向房屋中介公司主張賠償責(zé)任。

▌問題六：房屋過戶后，發(fā)現(xiàn)買家戶口沒有遷移怎么辦?

法律意見：房子往往和學(xué)位以及福利掛鉤，如果出現(xiàn)賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況，除了要催促賣家及時遷移戶口之外，最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況，并且把戶口遷移違約責(zé)任寫在合同里。

▌問題七：定金問題產(chǎn)生爭議怎么辦?

法律意見：二手房買賣中，定金糾紛應(yīng)該屬于最常見的問題了。按照定金合同的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金、違約定金等，所以定金的性質(zhì)要看合同內(nèi)容的具體約定。如果只是由中介機(jī)構(gòu)出具“定金收條”，而沒有明確具體的內(nèi)容，那么雙方就很容易對這筆“定金”的性質(zhì)產(chǎn)生爭議。所以，具體明確的約定，是避免定金爭議最好的方法。▌問題八：房價突然大漲，賣家寧可毀約不要定金怎么辦?

法律意見：在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況，如果只是要求賣家雙倍返還定金是無法彌補買家的損失的，這個時候買家可以向法院請求繼續(xù)履行房屋過戶，或者請求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。

▌問題九：買賣雙方為了避稅而訂立“陰陽合同”，后來賣家主張買賣合同無效怎么辦?

法律意見：為了避稅而訂立“陰陽合同”這是違反行政法規(guī)的，但是并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無效，賣家看到房價大漲，就據(jù)此認(rèn)為合同無效的主張是不成立的?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實的合同交易價格，并且是雙方的真實意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。▌問題十：交了誠意金(意向金)，如果不想買房了怎么辦?

法律意見：主要分兩種情況，第一，買家向中介公司交付意向金時，中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》，而僅僅是出示誠意金收據(jù)，那么這個時候的誠意金就相當(dāng)于“訂金”，只要最后沒能訂立買賣合同，誠意金都應(yīng)當(dāng)返還。第二，如果中介公司在《定金合同》中明確約定：“一旦賣家同意買家的條件，并且收取誠意金后，誠意金就轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń??！比绻羞@樣的約定，那么這時候的誠意金就相當(dāng)于“定金”，買家沒有正當(dāng)?shù)睦碛删芙^簽訂合同的時候，買家是不能要求返還的。▌問題十一：在簽訂合同之前，購房者應(yīng)該查看賣方資格，主要需要查詢以下證件：

1、賣方身份證、戶口簿（這么做是為了查驗賣房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人），如果賣方委托他人賣房，購房者應(yīng)該查看委托證書及雙方的身份證件；

2、房屋產(chǎn)權(quán)證明：房屋所有權(quán)證（原件）、土地使用權(quán)證（原件）。其中，土地使用權(quán)證上的土地性質(zhì)必須明確是“國有出讓土地”。加入“兩證”不全，表示該“二手房”是不允許上市交易的，所以便不可購買。

▌問題十二：針對特殊性質(zhì)的二手房，需注意事項：

（1）若有共有人，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；

（2）若房屋已出租，須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；

3（3）若房屋已被抵押，須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；

（4）若購買公房，須賣方提供資料證明該公房已經(jīng)按成本價補足費用。賣房人還要提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。（附：軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房若沒有取得單位的同意，不得出售）；

（5）如果房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。

▌問題十二：二手房在完成過戶前需要注意的證件：

1、房屋所有權(quán)證書（防止賣方在簽約環(huán)節(jié)使用假的證書造成房屋無法過戶）；

2、房屋測繪圖紙；

3、房屋查檔證明；

4、房地產(chǎn)評估報告；

5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結(jié)婚證)；

6、房地產(chǎn)過戶申請表、保證書。(房地產(chǎn)交易中心提供)。

還有一點必須提醒大家，二手房的購買一定要通過合法交易渠道，萬萬不可自己私底下交易買賣房子沒去辦理過戶，否則就算“兩證”齊全了，將來也會來帶不小的麻煩。

▌問題十三：原房主拖欠了物業(yè)費怎么辦？ 法律意見：

1、付房款時留物業(yè)交割保證金

為了避免原房主拖欠物業(yè)費賴賬而產(chǎn)生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結(jié)清的費用，交接之前的一切費用由賣方承擔(dān)，并且將這一條款寫進(jìn)合同。并且可以在付房款的時候留出部分尾款，作為物業(yè)交割保證金。直到買賣雙方物業(yè)交割順利完成，買方才把這筆錢交付給賣方。4 若賣方惡意拖欠物業(yè)費，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費，這樣可以大大降低買方承擔(dān)物業(yè)欠費經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。

2、沒留物業(yè)保證金這么做！（1）找中介

如果房屋是通過中介交易的，可以先行找中介墊付，讓中介去找原房主追繳物業(yè)費，但是只要極少數(shù)中介公司可以做到，能不能找回還要看你找的是否是靠譜中介。（2）依法拒絕繳納

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條的規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。”因此，對于這部分費用的，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協(xié)議中沒有約定，應(yīng)當(dāng)由原業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)與新業(yè)主之間形成新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，對于原業(yè)主拖欠的物業(yè)費,物業(yè)公司應(yīng)向原業(yè)主追繳，新業(yè)主對此不承擔(dān)任何責(zé)任。因此物業(yè)公司現(xiàn)向新業(yè)主追繳拖欠的物業(yè)費是沒有法律依據(jù)的。

▌問題十四：二手房買賣委托中介后不通過中介直接與房主交易有何風(fēng)險？ 法律意見：

1．中介追償索賠風(fēng)險

一旦讓中介知道買家有意逃避中介費，選擇跳過中介直接私下與房主交易，有可能會招致中介不斷向買方追究責(zé)任，進(jìn)而影響到買家正常工作和生活秩序，買家名譽也會因此受損。2．房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

對于二手房私下買賣，由于不存在中介作為第三方的擔(dān)保，缺乏法律保護(hù)，買方極有必要到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記信息，房屋產(chǎn)權(quán)項目內(nèi)容比較復(fù)雜，存在的風(fēng)險也比較大。比如：房屋是否被列入拆遷范 5 圍；房屋是否處于出租狀態(tài)；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰（如房屋為共有人共有）等等。3．其他費用風(fēng)險

有些房主長期拖欠物業(yè)費、電費、電話費等費用，買家若在不知情的情況下進(jìn)行了房屋交易，一旦房款全部交付賣方，則這些所有費用很可能最終將由買家全部承擔(dān)。

▌問題十五：與房主直接交易的流程：

1．買方核實賣方出示的房屋產(chǎn)權(quán)證明及身份證等其它相關(guān)證件；雙方商定房屋成交價格、產(chǎn)權(quán)辦理、交付時間等事宜；

2．雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同，買房交納第一筆房款（一般為三成）給賣方。

3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。過戶當(dāng)日買方付給賣方六成房款；

4．房地產(chǎn)交易管理部門按照審批的權(quán)限，進(jìn)行逐級申報工作，在經(jīng)相關(guān)人員審批后，交易雙方進(jìn)入辦理立契手續(xù)流程。

5．繳納稅費。交易房屋性質(zhì)不同，稅費構(gòu)成也不同，比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房及商品房的稅費都不盡相同；

6．產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理。雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方會拿到一份房屋所有權(quán)證通知單，憑此單到發(fā)證部門領(lǐng)取新房本。

7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)后，買方領(lǐng)取新房本（并支付賣方最后的一成房款）。

8．買方付清所有房款，賣方結(jié)清所有物業(yè)費后正式交付房屋給買方。

▌問題十六：買二手房后原房主戶口不遷出會有哪些風(fēng)險？ 風(fēng)險

一、易產(chǎn)生債務(wù)糾紛

如原房主涉及了債務(wù)糾紛，戶口還在你的房子上，將會面臨債主或法院上門催收的風(fēng)險。

風(fēng)險

二、轉(zhuǎn)賣時影響成交價

買的房子過幾年想轉(zhuǎn)賣出去，對方買主問到遷戶口的問題，如無法清戶將會面臨價格打折的風(fēng)險。風(fēng)險

三、拆遷補償影響分配

還有一種風(fēng)險可能就是拆遷補償了，雖然拆遷主要看戶口本，但在實際操作的時候還是會根據(jù)實際居住人數(shù)分配補償款，如果遇到一個事多的原房主，又將是無休止的麻煩。

▌問題十七：二手房戶口若未遷出 買家可以強(qiáng)制其遷出嗎？ 果原房主沒有將戶口遷走，那么新房住的戶口就不能遷入，公安人員和居委會干部可以對賣家做思想工作，但無權(quán)強(qiáng)制要求其將戶口遷移出去。如果買家就此事將賣家告上法院，法院對戶口問題一般采取的是既不受理也不判決的態(tài)度，所以買家很難通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。▌問題十八：買家如何防止二手房戶口未遷出的情況出現(xiàn)？

1、核查戶籍狀況

在簽訂二手房買賣合同之前，一定要了解交易房屋的戶口情況。在向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，買家要親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的公安機(jī)關(guān)進(jìn)行核實。

2、明確戶口遷出時間和違約責(zé)任

想要防止賣家不遷移戶口，在合同上下工夫是很必要的，買家應(yīng)該要求在合同中約定有關(guān)戶口遷移的相關(guān)事宜，并約定違約責(zé)任，以此敦促賣家履行合同。

3、戶口無法遷出可以解約

有的買家買下房子就是為了能夠?qū)艨谶w入，這樣一來，如果賣家不遷移戶口就會給買家?guī)砗艽蟮挠绊懀@時買家就可以選擇解約。買家可以在合同的《補充協(xié)議》中約定“若出售方因特殊原因?qū)е伦罱K不能將戶口遷出的，則買方享有單方解除權(quán)，且買方已支付的購房款賣方應(yīng)予全額退還”等類似條款，以此來避免出現(xiàn)戶口遷移問題。▌問題十九：什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？

共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

▌問題二十：共有產(chǎn)權(quán)住房能否買賣

已購共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年，購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。▌問題二十一：沒有房產(chǎn)證的房子可以買嗎？有何風(fēng)險

沒有房產(chǎn)證的房子不可以買得，一般情況下，沒有房產(chǎn)證的房子有這幾種：

1、是集體產(chǎn)權(quán)的房子是沒有房產(chǎn)證的。

2、是開發(fā)商蓋完這樓盤后沒有得到相關(guān)部門的審批，這類房子就沒有辦法辦理房產(chǎn)證，沒有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。

目前很多城市都有這樣的案例。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買，除非你愿意買集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。再一個是，售樓處說可以過年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問他是什么原因要等到過年才能辦理。一般正常的房產(chǎn)你買到房子拿到鑰匙后到房管局繳納稅費就可以辦理拿到房產(chǎn)證了。

▌問題二十二：購買沒有房產(chǎn)證的房子有何風(fēng)險？

１、房屋出賣人在和你進(jìn)行交易的時候，在法律上，他現(xiàn)在還不是房子的權(quán)人，沒有權(quán)力進(jìn)行處分。

２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。

３、如果遇到政府強(qiáng)制要求拆除，政府是能夠不進(jìn)行補償?shù)?。▌問題二十三：導(dǎo)致無法辦理或者長期沒有得到房產(chǎn)證的情況：（１）開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán)；（２）開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；

（３）開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊等，債務(wù)尚未清償完畢；（４）開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；

（５）開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售（未經(jīng)合同備案），導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證；

（６）樓盤被法院查封；

（７）開發(fā)商沒有取得建筑面積實測數(shù)據(jù)；

（８）商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記；

9（９）開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗收；

（１０）開發(fā)商不及時辦理“大確權(quán)”；

（１１）開發(fā)商不提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；

（１２）開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；

（１３）房屋契稅尚未繳納；（１４）公共維修基金尚未交付；（１５）提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；

（１６）個別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證；

（１７）房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理；（１８）代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員違規(guī)操作。▌問題二十四：如何簽訂有效的購房合同？

法律意見：購房合同是我們購房必須要簽訂的一份紙質(zhì)合同，能夠保證購房者的權(quán)益，房屋買賣不同于一般商品，因為涉及到的金額比較重大，因此簽訂購房合同應(yīng)該慎之又慎，盡可能的還需要針對購房合同咨詢一下律師，這樣才能簽訂有效的購房合同。

一、購房合同類型有哪些

1、紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。

2、“半網(wǎng)簽合同”，合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購房者為 10 規(guī)避風(fēng)險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。

3、“網(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

二、如何簽訂有效購房合同

1、依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實意思，原則上視為無效。

2、房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。▌問題二十五：購房定金能退嗎？注意事項有哪些 法律意見：購房定金的問題，也一直是有糾紛的話題。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來了，這個定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時也會具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。購房定金能退嗎？

如果買房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根據(jù)具體情況而定。１、如果已經(jīng)簽訂定金合同的，合同有明確規(guī)定的，以合同為準(zhǔn)； ２、如果沒有簽訂定金合同的，一般默認(rèn)是不會退還定金的，不過是否可以退主觀意向很重要，哪怕簽訂合同了，只要對方同意，那就可以退。買房交定金的注意事項有哪些？

1、定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款；

2、應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；

3、雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效；

4、要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則；

5、謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約；

6、定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。

依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

▌問題二十六 ：買二手房要如何防止出現(xiàn)“一房多賣”？

1、預(yù)告登記法

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

這條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

2、及時登記法

根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！痹撘?guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須將物權(quán)設(shè)立和變動的事實向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動情況，以避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。

根據(jù)《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說明，不動產(chǎn)物權(quán)，實行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。因此，購房要及時進(jìn)行過戶登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰名下房子就屬于誰。只要購買房子時及時進(jìn)行過戶登記，也就能有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生了。

3、交定金前，購房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人

交定金前要查明房產(chǎn)的所有權(quán)人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下的（共有產(chǎn)權(quán)人除外），過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交 13 易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。

4、及時網(wǎng)簽

買房時要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。

▌問題二十七 ：一房多賣的處理原則

1、已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認(rèn)定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張該過戶手續(xù)無效，房屋交易無效。

2、沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責(zé)任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責(zé)任。

第二篇：二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何處理和應(yīng)對

二手房買賣中的戶口遷移糾紛應(yīng)如何預(yù)防

和應(yīng)對？

廣東四時律師事務(wù)所：曾濤律師

在二手房交易過程中，除了房產(chǎn)過戶，還涉及一系列其他附帶事宜如水電煤氣過戶、戶口遷移等等，其中，戶口遷移屬于二手房買賣過程中比較棘手的附帶事宜，常有二手房買主由于未在房屋買賣合同中詳細(xì)規(guī)定戶口遷移事項，導(dǎo)致在房產(chǎn)過戶后戶口卻無法落戶在該房產(chǎn)或者無法全家落戶，或者嚴(yán)重影響到房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者轉(zhuǎn)賣價格。那么，因二手房交易而產(chǎn)生的戶口遷移糾紛，當(dāng)時人應(yīng)如何預(yù)防和應(yīng)對呢？

一、戶口遷移糾紛的司法實踐：不屬于法院主管范圍

在我國的司法實踐中，戶口遷移糾紛一般不認(rèn)為是法院的主管范圍，買房人起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟請求，法院通常不會受理。原因大致如下：我國民事訴訟法規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。也就是說，民事訴訟不僅要求發(fā)生在平等主體之間，而且應(yīng)當(dāng)屬于因財產(chǎn)關(guān)系或人身關(guān)系引起的糾紛。根據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》第三條規(guī)定：“戶口登記工作由各級公安機(jī)關(guān)主管。”戶口遷移糾紛依規(guī)定應(yīng)屬于公安機(jī)關(guān)職責(zé)范圍，涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，因此不屬于民事案件的受理范圍?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條規(guī)定“人民法院對下列起訴，分別情形，予以處理：??(三)依照法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請解決;”所以說，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。

對于這個問題，我國司法實踐中的操作比較統(tǒng)一。根據(jù)上海市高級人民法院《民事法律適用問答（2003年第3期）》規(guī)定“問題2：在二手房交易中，當(dāng)事人約定賣方遷出戶口，并由買方遷入戶口，但賣方嗣后拒不遷出戶口，買方起訴要求遷出戶口的，是否可以作為民事案件受理？答：我們認(rèn)為，對二手房買賣糾紛，如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理；買方要求賣方實際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷人的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項。當(dāng)事人堅持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴?！?/p>

二、合理的預(yù)防和應(yīng)對措施

1、在二手房買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任。

在二手房交易過程中，除了對房屋買賣的主體條款詳細(xì)約定外，對于合同隨附條款也要十分謹(jǐn)慎，例如水、電、煤氣的過戶，戶口的遷移等事項，這些隨附事項對于實現(xiàn)合同目的、達(dá)到安居樂業(yè)也是十分重要的。為確保賣方在房產(chǎn)過戶后及時遷出戶口、保證買方家庭順利落戶，宜在房屋買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限，以及未在約定期限內(nèi)遷移戶口應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。遷移戶口的期限，應(yīng)先了解當(dāng)?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策和辦事效率，根據(jù)實際情況確定一個雙方都可接受的合理期限。而違約責(zé)任的形式，一般表現(xiàn)為逾期違約金，逾期違約金的計算方式也應(yīng)在一個合理的限度之內(nèi)，以免之后起訴至法院主張違約金時被法院認(rèn)定為違約金過分高于遭受的損失。至于違約金的計算方式，在實踐中一般可以總房價的萬分之一至三的方式計算每日違約金。詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任，一是可以督促賣方及時在合理期限內(nèi)遷出戶口，二是可以在賣方未及時遷出戶口之后以合同違約為由向法院起訴要求對方支付違約金，以彌補自己的損失。

2、向當(dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請強(qiáng)制遷出戶口。這個方法取決于當(dāng)?shù)毓矐艏块T的相關(guān)政策，部分地方公安戶籍部門可以采取措施將賣方原登記在被轉(zhuǎn)讓住房上的戶口強(qiáng)制遷出。例如，南京市公安局《關(guān)于加強(qiáng)房屋買賣戶口管理工作的實施意見（試行）》（寧公人〔2011〕52號）規(guī)定：“房屋買賣雙方已經(jīng)合法完成房屋產(chǎn)權(quán)交易，買房人已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導(dǎo)致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。經(jīng)買房人申請，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經(jīng)縣級公安機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，將賣房人戶口整戶遷移至現(xiàn)戶口所在地的社區(qū)（村）托管戶臨時管理?！鄙钲谑泄簿帧渡钲谑芯用袷袃?nèi)移居和戶的管理工作規(guī)范（試行）》也規(guī)定：“7.6 實際居住條件消失后（即房產(chǎn)被拆遷、查封、扣押、收回、轉(zhuǎn)讓或搬離的等情形），原戶口在該址的人員應(yīng)當(dāng)主動向轄區(qū)派出所戶籍民警申報辦理遷出手續(xù)，無遷入（自立）家庭戶、集體戶條件的，遷入本所代管戶?！?/p>

3、向法院起訴的可行性方案淺探：訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”。如前所述，房屋內(nèi)戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。然而，筆者認(rèn)為：完成戶口遷移一般需要兩個程序，一是當(dāng)事人向公安戶籍部門提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請，二是公安戶籍部門依職權(quán)的審批和辦理。當(dāng)事人提交申請為開啟戶口遷移程序的第一步，也是當(dāng)事人可以且只能由其主動實施的活動（至于之后的屬于行政管理范疇的公安機(jī)關(guān)審批活動，則在所不問），故訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”的此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴，應(yīng)屬人民法院的主管范圍。誠然，戶口遷移問題從表面上確實屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理（行政管理）的范疇，然而雖不可就行政管理范圍內(nèi)的問題直接起訴至法院，但仍可向法院起訴要求義務(wù)人為一定行為（向公安機(jī)關(guān)提交辦理戶口遷移手續(xù)的申請），因為提交戶口申請并非公安戶籍部門的職權(quán)范圍，而恰恰屬于應(yīng)由賣方主動實施的活動。這一觀點在二手房過戶相關(guān)司法實踐中也可以得到印證：二手房買賣合同簽訂并支付房款后，賣方怠于行使房產(chǎn)過戶手續(xù)，法院一般都會判決賣方在一定期限內(nèi)“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”。實際上，辦理房產(chǎn)過戶屬于房管部門的行政管理范疇，不屬于法院主管范圍，但是“協(xié)助”辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)又可作為訴訟請求，原因在于“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”是賣家應(yīng)盡的義務(wù)，此項訴訟請求實際為要求賣方為某種行為的給付之訴。同理可知，訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”實際與訴請賣方“協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)”的性質(zhì)并無二致，必然屬于法院的主管范圍。

綜上，為應(yīng)對二手房買賣中的遷移戶口糾紛，最好在源頭上予以控制，即在在二手房買賣合同中詳細(xì)約定遷移戶口的期限及違約責(zé)任。在遷移戶口糾紛已經(jīng)發(fā)生并難以協(xié)商的情況下，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)貞艏呦虍?dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請強(qiáng)制遷出戶口。無其他途徑予以救濟(jì)時，應(yīng)探究向法院起訴的可行性，在訴訟請求中予以變通，爭取訴請賣方在指定期限內(nèi)向公安機(jī)關(guān)“提交”辦理戶口遷移手續(xù)的“申請”，而非直接訴請遷移戶口。

第三篇：二手房買賣操作指南之實用版

二手房買賣操作指南之實用版

二手房最近成為打算結(jié)婚的年輕人的首選，特別是房齡低，小三房的實用型二手房更是受寵。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介紹二手房交易的操作流程。二手房買賣操作指南實用大推薦。

一、確定房價

在二手房價格的測算上，主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。

房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年.每年折舊率為2 %。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。

環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。

心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。

因此，如果以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)，來測算二手房的價格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為(約數(shù)，僅供參考):

1.房屋因素

(1)折舊：每年一20%。

(2)戶型：“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))一10 %。

(3)樓層：板樓2、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3、4 層十30%, l、5 層為基準(zhǔn)價;若是頂層一5 %。

(4)朝向：無朝南外門窗一5 %。

2環(huán)境因素

(1)物業(yè)管理：無物業(yè)管理一5 %。

(2)非獨立封閉小區(qū)：一5 %。

(3)有省、市重點中學(xué)小區(qū)：+ 5 %。

2.個別因素

(1)磚木結(jié)構(gòu)：一2 %。

(2)使用年限：每少5 年一1 %

(3)房屋質(zhì)量及裝修：5 %。

3.心理因素

二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 %左右。

買方得到賣主報價時，也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道：(l)到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。

(2)通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù)，通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。

(3)貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭取議價。

二、買房砍價

購買二手房事先會有對房價的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價過高，則需要砍價。

知己知彼，方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價格很難得到準(zhǔn)確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過價，出價多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。

砍價時，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。

如果了解到賣主最后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣期時，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價購買。也可以讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標(biāo)準(zhǔn)。

為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價，要堅持不到最后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。

如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價時最好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價。

總之，買房砍價既要精明，又要合理。

三、簽訂房屋買賣合同

房屋買賣合同是購買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購房為例介紹所涉及的合同.買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達(dá)成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，最終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照 《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達(dá)成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費，如果買賣雙方的購房協(xié)議沒有成立，則中介方無權(quán)要求買方支付居間介紹費，但是在中介方居間的過程中付出的必要費用，還是可以要求買方來支付的.買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方最重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進(jìn)行充分的協(xié)商，條款盡量詳細(xì)、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款：

(l)買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法

(2)明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售等。

(3)涉及價款的問題。在合同中寫明總房價，注明是一次勝付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。

(4)寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用，注意明確房屋交接時應(yīng)保持的狀態(tài)。

(5)違約責(zé)任明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約.違約金、定金、賠償金的計算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)。

(6)寫明合同生效、中止、終止或解除條款。

(7)在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。.買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗，買方都會將產(chǎn)權(quán)過戶和物業(yè)交接等事項委托給中介力、理，買方圖個省心，當(dāng)然買方會支付中介方一筆委托代理費用，雙方就此可簽訂委托代理合同。4.擔(dān)保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔(dān)保，雙方可訂立專門的擔(dān)保合同。

其實，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同;有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔(dān)保合同的內(nèi)容包括進(jìn)去。

當(dāng)然買賣雙方還可以隨時訂立補充協(xié)議來對上述合同內(nèi)容進(jìn)行補充。

四、房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示

由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項目還不夠，對各項目下細(xì)節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時，只要留心以下細(xì)節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。

1.房屋的具體情況

目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。

2.屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)

買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實際交房時，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣與客戶。其實這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同中加以注明。

3.付款方式

在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點注意的一項要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司;在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款);若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。

另外，最好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的幾個工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。

4.交房時間

房屋交驗在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日.或是雙方約定的其他時間;房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān);另外雙方的其他約定也需在合同中注明。

5.居間中保

為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式.相關(guān)稅費等。

6.違約責(zé)任

最后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況的處理。

五、二手房貸款操作流程

申請二手房貸款的條件及買、賣雙方需提交的相關(guān)資料

(一)申請人條件：

申請二手房貸款的條件及買、賣雙方需提交的相關(guān)資料

(一)申請人條件：

(1)年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有效的居留身份證明;

(2)有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力;

(3)借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物;

(4)所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件;

(5)所購房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)。

(二)申請二手房抵押貸款需提交的資料：

1.買賣雙方提交的資料：

(1)買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》;

(2)買賣雙方簽訂的《購房意向書》;

2.購房人(借款人)需提交的資料：

(1)收入證明;

(2)身份證和戶口簿及婚姻狀況證明;

(3)配偶身份證;

(4)若購房人為企業(yè)法人的，需提供法人營業(yè)執(zhí)照、代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料;

(5)若購房人無北京市常住戶口，還需提供暫住證及北京市房地產(chǎn)交易中心開具的證明文件。

3.售房人需提交的資料：

(1)售房人(含共有人)身份證、戶口簿，或受委托人公證委托書和身份證;

(2)房屋共有人同意出售的書面文件;

(3)所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件;

(4)若房屋已出租，需提供租戶的證明文件及同意出售的文件;

(5)若售房人為企業(yè)法人，需提供有效的法人營業(yè)執(zhí)照、代表人證明書等文件。

第四篇：二手房買賣協(xié)議范本

二手房買賣協(xié)議范本

范本一

賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________

買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店

面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____

元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。

第五條 稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________.第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。

第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)_________________

購買方(乙方)__________________

身份證號碼： __________________

身份證號碼： ___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

郵 編：___________________ 郵 編：____________________

電 話：___________________ 電 話：____________________

代理人(甲方)_________________ 代理人(乙方)_________________

身份證號碼： ___________________

身份證號碼： ___________________

鑒證方：

鑒證機(jī)關(guān)：

地 址：

郵 編：

電 話：

法人代表：

代 表：

范本二

賣方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：

_____________________________________________

現(xiàn)住址：_________________________________________________________

家庭電話：______________;手機(jī)：______________

買方：___________，身份證號碼：____________________

身份證地址：_____________________________________________

現(xiàn)住址：_________________________________________________________

家庭電話：______________;手機(jī)：______________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

(一)賣方所售房屋(以下簡稱該房屋)坐落為：____________【區(qū)(縣)】 __________________________【小區(qū)(街道)】________【幢】【座】【號(樓)】_________單元 _________號(室)該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。

隨該房屋同時轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一。

第二條 房屋權(quán)屬情況

(一)該房屋所有權(quán)證證號為：________________________.(二)土地使用狀況

該房屋占用的國有土地使用權(quán)以________(出讓或劃撥?)方式獲得。土地使用權(quán)證號為：________________________，土地使用權(quán)年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。乙方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地

使用權(quán)出讓金。

(三)該房屋性質(zhì)為商品房。

(四)該房屋的抵押情況為未設(shè)定抵押。

(五)該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租。

第三條 買賣雙方通過___________公司居間介紹(房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：__________，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號：______________)達(dá)成本交易。中介費用為本合同房屋總價的3%，買賣雙方各承擔(dān)一半中介費，中介費在房屋所有權(quán)證過戶到買方名下之日支付。無論任何原因?qū)е卤窘灰孜醋詈笸瓿?，已支付的中介費應(yīng)該全部退還。

第四條 成交價格和付款方式

(一)經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元(小 寫)，________________________________元整(大寫)

上述房屋價格包括了該房屋附屬

設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。

(二)買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后3日內(nèi)，買方向賣方支付定金成交總價的10%，即人民幣___________元。

2、該房屋過戶到買方名下后3日內(nèi)，買方向賣方支付成交總價的80%，即人民幣___________元。

3、該房屋驗收交接完成后3日內(nèi)，買方向賣方支付成交總價的10%，即人民幣___________元。

第五條 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出

(一)雙方同意，自本合同簽訂之日起3日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

(二)如買方未能在房屋權(quán)屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)(最長不超過3個月)取得房屋所有權(quán)證書的，買方有權(quán)退房，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀

行同期貸款利率付給利息。

(三)賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如賣方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應(yīng)向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息。

第六條 房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，賣方應(yīng)支付房價總款5%的違約金，并承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

賣方保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)

讓給買方。

賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費】【供暖】【水】【電】【燃?xì)狻俊居芯€電視】【電 信】：___________________________費用由賣方承擔(dān)，交付日以后(含當(dāng)日)發(fā)生的費用由買方承擔(dān)。賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金(公共維修基金)的賬面余額在房屋過戶后10日轉(zhuǎn)移給買方。如賣方未按期完成專項維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應(yīng)支付已交付房價款萬分之五的違約金。

第七條 房屋的交付和驗收

賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶到買方名下后30日內(nèi)將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應(yīng)當(dāng)履行下列各項手續(xù)：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等

具體情況進(jìn)行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品;

2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

4、按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù);

5、本合同規(guī)定的相關(guān)費用的支付和房屋專項維修資金的過戶;

6、本合同規(guī)定的其他應(yīng)完成的事項。

本條規(guī)定的各項手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗收交接完成。

第八條 本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買方全部已付款，并按買方累計已付房價款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費相關(guān)規(guī)定

本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔(dān)稅費的具體約定如下：

1、賣方需付稅費：(1)營業(yè)稅;(2)城市建設(shè)維護(hù)稅;(3)教育費附加;(4)印花稅;(5)個人所得稅;(6)土地增值稅;(7)房地產(chǎn)交易服務(wù)費;(8)土地使用費。(9)提前還款短期貸款利息(如有);(10)提前還款罰息(如有)

2、買方需付稅費：(1)印花稅;(2)契稅;(3)產(chǎn)權(quán)登記費;(4)房地產(chǎn)交易服務(wù)費;(5)《房地產(chǎn)證》貼花;

3、其他稅費由買賣雙方各承擔(dān)一半：(1)權(quán)籍調(diào)查費;(2)房地產(chǎn)買賣合同公證費(如有);(3)評估費;(4)保險費(如有);(5)其他(以實際發(fā)生的稅費為準(zhǔn))

因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納 相關(guān)稅費導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價總款5%的違約金。

第十條 違約責(zé)任

一、逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買

方的，按照如下規(guī)定處理。

1、逾期在30日之內(nèi)，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應(yīng)按日計算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內(nèi)向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過30日后，買方有權(quán)退房。買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并按照買方全部已付款的5%向買方支付違約金。

二、逾期付款責(zé)任

買方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規(guī)定處理：

1、逾期在30日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)向賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過30日后，賣方有權(quán)解

除合同。賣方解除合同的，買方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照逾期應(yīng)付款的5%向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另 一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起3日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險責(zé)任自該房屋驗收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買方。

第十二條 爭議解決方式

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴;

第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進(jìn)行變更或補充。對本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形

式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

賣方：

買方：

中介方：

合同簽訂日期：____年____月____日

第五篇：2017二手房買賣合同范本

2017二手房買賣合同范本

2017二手房買賣合同范本

賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________

買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾 ____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。

第三條 付款時間與辦法：

1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付

首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人

民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在

繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支

付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款

人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。

第五條 稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。

第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

第十二條 雙方約定的其他事項：

出賣方(甲方)：_________________

購買方(乙方)：__________________

身份證號碼： __________________

身份證號碼： ___________________

地

址：___________________

地

址：____________________

郵

編：___________________

____________________

電

話：___________________

____________________

代理人(甲方)：_________________

_________________

身份證號碼: ___________________

___________________

鑒證方：

鑒證機(jī)關(guān)：

地

址：

郵

編：

電

話：

法人代表：

代

表：

經(jīng) 辦 人：

日

期：

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郵

編：電

話：代理人(乙方)： 身份證號碼：