第一篇：某商業(yè)中心前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)方案

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)方案

##物業(yè)咨詢有限公司 二〇〇七年十一月

目

錄

序言····································2 公司簡(jiǎn)介································3 前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)整體設(shè)想········8 前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)介紹············11

1、服務(wù)內(nèi)容

2、服務(wù)形式、服務(wù)期限及費(fèi)用

結(jié)束語(yǔ)··································26

第一篇

第二篇

第三篇 第四篇

第五篇

第一篇 序言

財(cái)富中心由#1市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于市中心，項(xiàng)目將擬建成#3市高檔的商業(yè)中心。

十分榮幸能有機(jī)會(huì)提交此建議書(shū)，#3物業(yè)咨詢有限公司全體同仁在預(yù)祝財(cái)富中心開(kāi)發(fā)獲得成功的同時(shí)，將用“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的服務(wù)理念，為財(cái)富中心錦上添花。

第二篇

公司簡(jiǎn)介

公司概況

服務(wù)優(yōu)勢(shì) 服務(wù)項(xiàng)目

第三篇

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)整體設(shè)想

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)到物業(yè)交付使用期間，通過(guò)對(duì)財(cái)富中心項(xiàng)目的了解和對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的掌握及我司在全面分析了財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃思路、建設(shè)周期和物業(yè)特點(diǎn)后我司將從物業(yè)管理的角度，全面參與財(cái)富中心開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并秉承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，提供物業(yè)管理方面的專業(yè)意見(jiàn)和建議，以提升物業(yè)人性化品質(zhì)、方便日后的物業(yè)管理，降低物業(yè)管理成本、降低物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)

通過(guò)與#4小商品城、中國(guó)jidian城等項(xiàng)目合作管理及長(zhǎng)期的樓宇物業(yè)管理，取得了較豐富的商業(yè)中心的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及前期顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)本物業(yè)的特征，我們將對(duì)本物業(yè)的管理要求，設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀、業(yè)主滿意率及服務(wù)要求等進(jìn)行極為充分的調(diào)查了解。并將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討，以期為使用人提供最為量身定做的管理服務(wù)。

安全保衛(wèi)工作

安全是商業(yè)中心的最重要也是最基本的條件，一個(gè)優(yōu)雅文明的商場(chǎng)環(huán)境，其中十分重要的之一就是安全環(huán)境的體現(xiàn)。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分區(qū)域分時(shí)段實(shí)行安全防范措施，結(jié)合監(jiān)控設(shè)施確立定點(diǎn)門(mén)崗，加強(qiáng)和合理安排安全防范巡邏巡更線路，配合營(yíng)銷公司做好市場(chǎng)宣傳廣告促銷營(yíng)銷活動(dòng)，緊急事件處理預(yù)案、消防預(yù)警演練。在硬件的配備上，綠城將充分利用宏大財(cái)富中心已有的硬件配套系統(tǒng)。軟件上加強(qiáng)安保人員的培訓(xùn)工作。依據(jù)綠城的管理模式，在今后我司提供的前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)協(xié)助項(xiàng)目管理處在安保人員入聘時(shí)的入職培訓(xùn)以外，并根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)安保人員進(jìn)行定期的鞏固及增進(jìn)性培訓(xùn)，采用準(zhǔn)軍事化人員管理。同時(shí)在安全工作的監(jiān)督上采取不定期的日間或夜間突擊檢查，確保安保工作的嚴(yán)格執(zhí)行及無(wú)任何漏洞。

安排有序的人流、車流、物流管理

商業(yè)中心其人流、車流、貨物的流量很大，確保安全有序的人流、車流、物流管理需要詳細(xì)周密的安排和管理方案。將與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分全面深入的分析和探討設(shè)立各類分流和劃定區(qū)域的標(biāo)示標(biāo)志和交通指示標(biāo)示。我司建議將在營(yíng)運(yùn)時(shí)段設(shè)立交通疏導(dǎo)管理崗位、車輛停放引導(dǎo)崗位、貨物分流管理崗位、門(mén)崗、廣場(chǎng)地面巡邏崗位，通過(guò)各崗位職責(zé)責(zé)任管理制度，力求將有序的人流、車流、物流管理作為宏大財(cái)富中心的管理服務(wù)亮點(diǎn)。

協(xié)助營(yíng)造高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍

對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，要通過(guò)各種商業(yè)中心的硬件設(shè)備設(shè)施，如高標(biāo)準(zhǔn)的智能化的建設(shè)，提高物業(yè)管理和科技含量，及物業(yè)本身的科技含量。全面配合營(yíng)銷有計(jì)劃有方案地做好市場(chǎng)宣傳廣告促銷營(yíng)銷活動(dòng)，并向營(yíng)銷提供促銷營(yíng)銷市場(chǎng)信息等。

采取必要措施降低管理風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)富中心所配備高品質(zhì)的設(shè)施設(shè)備對(duì)日常的維護(hù)和保養(yǎng)提出了很高的要求。為使物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。建議為商業(yè)中心樓宇購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，包括樓宇財(cái)產(chǎn)一切保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)等內(nèi)容。以此來(lái)維護(hù)業(yè)主的利益，預(yù)防意外的發(fā)生，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)公司與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使其能更好的為業(yè)主提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第四篇

前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)介紹

一、前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)內(nèi)容

建筑方面

我們將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過(guò)審視財(cái)富中心施工圖紙等內(nèi)容，對(duì)整個(gè)小區(qū)的建筑布局、環(huán)境綠化設(shè)計(jì)、人流車流導(dǎo)向、上下出入口設(shè)臵、小區(qū)公共區(qū)域裝飾、垃圾堆放等方面內(nèi)容，提出有利于促進(jìn)銷售、節(jié)約投資，提出合理化的建議報(bào)告：

1、關(guān)于建筑設(shè)計(jì)、施工方面的內(nèi)容

（1）審視貴司提供的建筑施工圖，就其相關(guān)的內(nèi)容提出合理化的建議。

（2）對(duì)物業(yè)內(nèi)的各種泊位的位臵設(shè)臵進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。

（3）對(duì)商業(yè)中心內(nèi)日后管理中垃圾堆放位臵及出入口設(shè)臵等方面內(nèi)容提出合理化的建議。

（4）對(duì)商業(yè)中心的監(jiān)控中心及保安崗?fù)さ脑O(shè)臵提出合理化的建議。

（5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的建筑方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

環(huán)境景觀方面

從物業(yè)管理角度，通過(guò)審視環(huán)境景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對(duì)景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

（1）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位及項(xiàng)目建設(shè)的特性，提出有關(guān)景觀設(shè)計(jì)定位的合理化建議。

（2）根據(jù)貴司提供景觀設(shè)計(jì)方案，提出合理化的建議。（3）根據(jù)貴司提供景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)或施工圖，并跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目景觀施工全過(guò)程，提出合理化的建議。（4）對(duì)物業(yè)內(nèi)景觀小品、綠化和水景設(shè)計(jì)提出合理化的建議。

（5）結(jié)合物業(yè)的景觀設(shè)計(jì)和景觀定位，對(duì)物業(yè)內(nèi)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提出合理化的建議。

給排水方面

從物業(yè)管理角度，通過(guò)審視給排水施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)臵等提出專業(yè)意見(jiàn)和建議。（1）根據(jù)貴司提供的給排水施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。（2）對(duì)給水系統(tǒng)中的閥門(mén)等相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行考慮，及時(shí)提出合理化的建議內(nèi)容。

（3）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的給排水方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

設(shè)施設(shè)備方面

結(jié)合項(xiàng)目整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對(duì)大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）及部分設(shè)施（標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等）的功能和定位提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

1、關(guān)于電氣設(shè)計(jì)、施工方面內(nèi)容

（1）根據(jù)貴司提供的電氣施工圖，從物業(yè)管理和使用者的角度，就其設(shè)計(jì)的部分內(nèi)容提出合理化的建議。（2）對(duì)公共區(qū)域照明燈具的選型、布局及開(kāi)關(guān)布臵提出合理化的建議。

（3）對(duì)公共區(qū)域的配電系統(tǒng)、插座等設(shè)計(jì)、布局提出合理化的建議。

（4）對(duì)商業(yè)中心的泛光照明進(jìn)行分析，并提出合理化的建議。

（5）不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的電氣方面的內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

2、關(guān)于弱電方面內(nèi)容

（1）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位及貴司對(duì)項(xiàng)目的要求，提出切合項(xiàng)目定位的弱電配臵方面的建議。

（2）針對(duì)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的建議（對(duì)子系統(tǒng)進(jìn)行選擇、補(bǔ)充或調(diào)整），以完善物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)中各個(gè)子系統(tǒng)的配臵。

（3）提供簽訂合同中注意事項(xiàng)和應(yīng)涵蓋內(nèi)容的建議，以提高對(duì)方的利益、方便日后管理、方便日后系統(tǒng)使用和降低系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)成本。

（4）貴司提供弱電系統(tǒng)的施工圖，我們結(jié)合物業(yè)內(nèi)其他系統(tǒng)及相關(guān)位臵的物業(yè)功能用途（如：建筑、綜合管道布臵、景觀等）的設(shè)計(jì)，提出合理化的建議（主要從位臵設(shè)臵的角度進(jìn)行考慮）。（5）弱電系統(tǒng)施工過(guò)程中，定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解（應(yīng)結(jié)合施工圖），對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的情況，提出合理化的建議。

3、關(guān)于電梯方面內(nèi)容

（1）為方便貴司定位電梯，提供各種品牌電梯市場(chǎng)占有量的報(bào)告，以便對(duì)方進(jìn)一步了解電梯市場(chǎng)的使用情況（從世界和地區(qū)使用情況進(jìn)行分析），同時(shí)提供結(jié)合項(xiàng)目的電梯基本技術(shù)參數(shù)的建議（載重量、運(yùn)行速度等）。

（2）提供各種品牌電梯的特性分析和使用性能情況的報(bào)告，以供對(duì)方在選擇電梯品牌時(shí)進(jìn)行參照。（3）在電梯的基本技術(shù)參數(shù)確定后，進(jìn)一步提供部分品牌電梯的技術(shù)參數(shù)，以便開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，便盡早與建筑等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)建設(shè)，避免不必要的浪費(fèi)。（4）從物業(yè)管理和使用者的角度，對(duì)電梯在簽訂合同應(yīng)含蓋的內(nèi)容提出合理化的建議（一般為包括但不限于）。

（5）在對(duì)方提供電梯購(gòu)貨和安裝合同的文本（一般為技術(shù)部分），屆時(shí)就合同中的部分內(nèi)容提出合理化的建議。

（6）巡視電梯的施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出合理化的建議。

（7）在電梯安裝完畢后，提供成品保護(hù)的建議文本。

4、關(guān)于物業(yè)設(shè)施方面內(nèi)容（1）結(jié)合貴司對(duì)項(xiàng)目垃圾集中處理的形式和設(shè)臵位臵提出合理化的建議。

（3）結(jié)合貴司項(xiàng)目的整體風(fēng)格對(duì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的內(nèi)容和設(shè)臵提出合理化的建議。

5、不定時(shí)巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的各類內(nèi)容及時(shí)提出合理化的建議。

公建配套方面

從物業(yè)管理角度，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，就公建配套用房（物業(yè)管理用房）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出專業(yè)意見(jiàn)和建議：

（1）根據(jù)物業(yè)的定位，對(duì)物業(yè)內(nèi)各個(gè)管理用房設(shè)計(jì)、布局、配臵提出合理化的建議。

（2）在日后各功能用房裝修設(shè)計(jì)中，我們根據(jù)貴司提供的裝修設(shè)計(jì)，及時(shí)提出便于日后管理和使用的建議。（3）及時(shí)跟進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理化的建議內(nèi)容。

配合銷售方面

在整個(gè)物業(yè)的銷售過(guò)程中，我們將及時(shí)與貴司、設(shè)計(jì)單位、設(shè)備供應(yīng)商等單位進(jìn)行探討，及時(shí)提出由于項(xiàng)目銷售、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目推廣等方面的內(nèi)容，并從物業(yè)管理角度，審視銷售合同和樓書(shū)，提出物業(yè)管理專業(yè)意見(jiàn)及建議：

（1）發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的部分系統(tǒng)的亮點(diǎn)，組織供開(kāi)發(fā)商定位物業(yè)銷售的亮點(diǎn)、賣點(diǎn)。

（2）評(píng)審項(xiàng)目的樓書(shū)，并對(duì)樓書(shū)中的內(nèi)容及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)商及物業(yè)銷售方面的內(nèi)容。

（3）評(píng)審物業(yè)銷售買(mǎi)賣合同，對(duì)合同中的各個(gè)條款內(nèi)容進(jìn)行分析，對(duì)部分內(nèi)容及時(shí)提出合理的建議。（4）便于開(kāi)發(fā)商銷售人員介紹日后的物業(yè)管理，制訂宣傳資料范本及根據(jù)貴司要求對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)相關(guān)內(nèi)容的培訓(xùn)。

工程現(xiàn)場(chǎng)方面

在整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，我們將參與隱蔽工程的施工及驗(yàn)收、重大機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、定期隨時(shí)了解施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握項(xiàng)目施工進(jìn)度、發(fā)現(xiàn)各種可能不利于開(kāi)發(fā)商及日 后物業(yè)管理的內(nèi)容，及時(shí)提出合理化的建議；在各種設(shè)施施工完畢后，從物業(yè)管理的角度對(duì)部分內(nèi)容提出成品保護(hù)的建議報(bào)告。通過(guò)跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

（1）在跟進(jìn)施工中，及時(shí)分析地下綜合管網(wǎng)系統(tǒng)，及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)及日后管理、維護(hù)、維修等方面的內(nèi)容。

（2）在隱蔽工程覆土前，對(duì)管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容提出合理的建議。

（3）在跟進(jìn)施工過(guò)程中，及時(shí)提出有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品保護(hù)方面的內(nèi)容（如：建筑中的部分設(shè)施、電梯、裝修等）。

管理模式、管理機(jī)構(gòu)的建立

在物業(yè)交付前三個(gè)月期間，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司組建財(cái)富中心物業(yè)管理處，提供成立物業(yè)管理處的工作流程、組織架構(gòu)、管理制度等基礎(chǔ)文案，并協(xié)助實(shí)施并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。（1）指導(dǎo)管理處確定管理模式，設(shè)立管理處，建立設(shè)立客戶服務(wù)中心（CPU）；實(shí)施專業(yè)化管理。（2）根據(jù)財(cái)富中心的實(shí)際情況指導(dǎo)管理處進(jìn)行部門(mén)設(shè)臵并制訂相應(yīng)的部門(mén)職責(zé)

（3）指導(dǎo)管理處按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制訂各項(xiàng)管理制度。

（4）指導(dǎo)管理處運(yùn)用CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行園區(qū)整體形象策劃包裝，形成獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升園區(qū)的整體品位。

（5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用專業(yè)管理軟件，提高管理水平和管理效率，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)化管理。

（6）指導(dǎo)管理處依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

人員配備及培訓(xùn)

指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)財(cái)富中心管理處人員的配備進(jìn)行定位；招聘并實(shí)施相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。（1）根據(jù)財(cái)富中心的管理規(guī)模指導(dǎo)物業(yè)管理公司配備相應(yīng)的管理人員。

（2）按照財(cái)富中心的綜合管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)管理人員的招聘。

（3）根據(jù)財(cái)富中心的管理要求指導(dǎo)物業(yè)管理公司對(duì)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并制訂培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)形式及培訓(xùn)計(jì)劃。

（4）指導(dǎo)物業(yè)管理公司按崗位工作要求對(duì)人員進(jìn)行跟蹤考核，并制訂考核目的、考核內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)。

接管驗(yàn)收管理

為確保財(cái)富中心的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，指導(dǎo)管理處特制訂園區(qū)接管驗(yàn)收方案。

（1）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》。（2）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。（3）指導(dǎo)管理處編制財(cái)富中心《物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程》。（4）指導(dǎo)管理處與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行園區(qū)物業(yè)交接。

（5）指導(dǎo)管理處編制物業(yè)管理所需的各類文案，如：《業(yè)主手冊(cè)》，公眾管理制度、內(nèi)部管理制度、員工工作崗位考核獎(jiǎng)懲、工作流程等。

（6）協(xié)助管理處實(shí)施接管驗(yàn)收的管理，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

業(yè)主入伙管理

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，指導(dǎo)管理處制定業(yè)主入伙管理方案。

（1）指導(dǎo)管理處制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。（2）指導(dǎo)管理處策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布臵方案。（3）指導(dǎo)管理處按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。（4）指導(dǎo)管理處建立業(yè)主檔案。

（5）協(xié)助管理處實(shí)施業(yè)主入伙管理，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

安全防范管理

在財(cái)富中心管理中，指導(dǎo)管理處運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)園區(qū)物業(yè)和業(yè)主（物業(yè)使用人）的安全；指導(dǎo)管理處制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的全天候安全防范管理方案。

（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《安保管理制度》、《安全防范規(guī)程》等130余項(xiàng)

（2）根據(jù)財(cái)富中心實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處制訂門(mén)崗任務(wù)、巡邏崗任務(wù)

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂車輛管理任務(wù)的內(nèi)容和《車輛管理規(guī)定》等制度及規(guī)程10余項(xiàng)（4）指導(dǎo)管理處制訂技術(shù)防范內(nèi)容及消監(jiān)控中心管理內(nèi)容指導(dǎo)管理處制訂突發(fā)事件處理預(yù)案

（5）協(xié)助管理處實(shí)施安全防范管理工作，并針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

消防管理方案

消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合財(cái)富中心的實(shí)際情況，指導(dǎo)管理處切實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（1）指導(dǎo)管理處對(duì)消防監(jiān)控中心的管理

（2）指導(dǎo)管理處對(duì)消防設(shè)施、器材、聯(lián)動(dòng)設(shè)備的管理（3）指導(dǎo)管理處制訂《消防設(shè)施檢查規(guī)程》、《消防事故處理預(yù)案》等制度及規(guī)程30余項(xiàng)

（4）指導(dǎo)管理處建立義務(wù)消防隊(duì)，并組織消防安全知識(shí)學(xué)習(xí)、組織消防演習(xí)

（5）協(xié)助管理處實(shí)施消防管理，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

綠化保潔管理

綠化保潔作為物業(yè)管理的重頭戲，是財(cái)富中心內(nèi)不可缺少的部分，指導(dǎo)管理處做好綠化保潔管理是關(guān)系到整個(gè)園區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。（1）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，促進(jìn)宏大財(cái)富中心環(huán)境改善。（2）按實(shí)際情況指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔區(qū)域進(jìn)行劃分，制訂綠化保潔內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

（3）指導(dǎo)管理處制訂綠化保潔年度、季度、月度計(jì)劃，并協(xié)助其落實(shí)。

（4）指導(dǎo)管理處按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。（5）指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。

（6）指導(dǎo)管理處對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查（實(shí)行“三查”即綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）。

共用部位及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理

房屋的管理，直接影響到園區(qū)的形象、住戶的生活質(zhì)量和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、房屋管理

（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《房屋共用部位管理制度》等制度和規(guī)程50余項(xiàng)。

（2）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立房屋管理檔案。

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂房屋管理年度及季度計(jì)劃和操作規(guī)程明確管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)。

（4）指導(dǎo)管理處制訂《房屋裝飾裝修管理辦法》等制度及規(guī)程20余項(xiàng)，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并指導(dǎo)裝修管理的現(xiàn)場(chǎng)檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止。（5）協(xié)助管理處實(shí)施裝修管理工作，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

2、設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù) 財(cái)富中心的智能化系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行直接關(guān)系業(yè)主的生活，指導(dǎo)管理處對(duì)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù)是我們工作中的重點(diǎn)。（1）指導(dǎo)物業(yè)管理處制訂《設(shè)施設(shè)備管理制度》《設(shè)備運(yùn)行值班制度》、《交接班制度》《工作報(bào)告制度》等制度和規(guī)程100余項(xiàng)。

（2）指導(dǎo)管理處制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配臵情況指導(dǎo)其設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作。

（3）指導(dǎo)物業(yè)管理處建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案（包括技術(shù)檔案），并指導(dǎo)專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。（4）指導(dǎo)物業(yè)管理處根據(jù)所配臵設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí)。

（5）指導(dǎo)物業(yè)管理處對(duì)各管線、控制器等進(jìn)行定期檢查，及時(shí)排除故障，并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。

（6）指導(dǎo)物業(yè)管理處制定設(shè)備安全運(yùn)行管理方案，建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度。

（7）指導(dǎo)物業(yè)管理處對(duì)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（8）指導(dǎo)管理處做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響（9）指導(dǎo)管理處建立用戶報(bào)修、維修及回訪流程，建立客戶報(bào)修熱線

（10）指導(dǎo)管理處制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度，維護(hù)保養(yǎng)制度

（11）指導(dǎo)管理處對(duì)園區(qū)所有標(biāo)志標(biāo)牌登記在冊(cè)，并注明使用范圍、權(quán)限及時(shí)間等；定時(shí)定人清潔、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)缺損及時(shí)更新或更換

（12）協(xié)助管理處實(shí)施設(shè)施設(shè)備管理及維修工作，針對(duì)具體問(wèn)題提供解決辦法的參考意見(jiàn)。

增收節(jié)支管理

在倡導(dǎo)以人為本的物業(yè)管理與服務(wù)同時(shí)，根據(jù)不同業(yè)主的需求，提供多元化的特色服務(wù)。指導(dǎo)管理處通過(guò)嚴(yán)格控制辦公、人員費(fèi)用等以達(dá)到節(jié)支的目的。還指導(dǎo)管理處開(kāi)展有償服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到增收目的。

1、增收的辦法

（1）指導(dǎo)管理處為業(yè)主提供各類特色服務(wù)及有償服務(wù)，以方便廣大的住戶，同時(shí)也增加了物業(yè)管理收入。（2）指導(dǎo)管理處建立各類信息庫(kù)，包括業(yè)主的需求、專業(yè)服務(wù)公司等，開(kāi)展各類增值服務(wù)，使廣大的業(yè)主認(rèn)同我們的服務(wù)，以提高物業(yè)的入住率和物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。

2、節(jié)支的辦法

（1）指導(dǎo)管理處綜合利用各種資源，實(shí)行一人多職，培養(yǎng)員工節(jié)能意識(shí)，提高員工工作效率。（2）指導(dǎo)管理處提高設(shè)備利用率，降低能源消耗。加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)，及時(shí)維修，延長(zhǎng)其使用年限。（3）指導(dǎo)管理處對(duì)不合理公共照明系統(tǒng)進(jìn)行整改，達(dá)到節(jié)能目的。

（4）指導(dǎo)管理處對(duì)采購(gòu)成本及不合格品的控制。（5）指導(dǎo)管理處運(yùn)用管理軟件，及時(shí)掌握分析有效數(shù)據(jù)制定各項(xiàng)節(jié)支措施。

冠名授權(quán)

授權(quán)客戶冠名“物業(yè)咨詢有限公司”或“物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)形式、期限及費(fèi)用

服務(wù)形式

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，組建財(cái)富中心顧問(wèn)咨詢組，專門(mén)負(fù)責(zé)財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)工作。通過(guò)審視圖紙資料、赴現(xiàn)場(chǎng)巡視、面對(duì)面溝通等提交專業(yè)建議報(bào)告書(shū)。

在貴司要求的前提下，在財(cái)富中心交付前三個(gè)月至合同結(jié)束，我公司將從物管公司目前管理的小區(qū)中選拔主管級(jí)及以上優(yōu)秀人員派駐財(cái)富中心現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)財(cái)富中心的前期物業(yè)管理工作提供實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。建議派駐現(xiàn)場(chǎng)人員1名，擔(dān)任財(cái)富中心管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)交付區(qū)域的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

服務(wù)期限

財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)暫定從

服務(wù)費(fèi)用

第五篇

財(cái)富中心的前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)費(fèi)用為人民幣 元整。

結(jié)束語(yǔ) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益專業(yè)和細(xì)化的今天，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何博采名家和智者之專長(zhǎng)，揚(yáng)棄前人和旁人的之缺陷，整合全社會(huì)的資源為我所用，是迅速提升房產(chǎn)品質(zhì)和品牌形象的捷徑。專業(yè)的物業(yè)咨詢公司，正是順應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，以其自身對(duì)房產(chǎn)品的認(rèn)知和研究，并整合行業(yè)和市場(chǎng)的資源，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)錦上添花。這對(duì)于專業(yè)物業(yè)咨詢公司而言不僅是市場(chǎng)機(jī)遇，更是一種挑戰(zhàn)，我們只有不斷提升自我，隨時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)脈，才能真正成為開(kāi)發(fā)商歡迎的合作伙伴。把我們所擅長(zhǎng)的告訴你，并向你學(xué)習(xí)你所擅長(zhǎng)的，我們想，這就是一種雙贏，甚至三贏，另一贏就是社會(huì)。

####物業(yè)咨詢有限公司

二○○七年十一月

第二篇：前期顧問(wèn)及物業(yè)管理委托合同

【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

物業(yè)管理前期顧問(wèn)及全委托管理服務(wù)

（張洪審核后意見(jiàn)）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司大連分公司

二零一【貳】年【一】月

合同編號(hào)：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

物業(yè)管理前期顧問(wèn)及全委托服務(wù)合同

委托方（以下簡(jiǎn)稱‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下簡(jiǎn)稱‘乙方’）：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司大連分公司（同“大連分公司簽署合同是否合適？）

地址：大連市中山區(qū)中山路88號(hào)天安國(guó)際大廈2104單元 法定代表人：蒲敬思

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，鑒于甲方希望委托乙方擔(dān)任大連一方城堡酒店公寓的物業(yè)管理單位，乙方愿意接受該委托，對(duì)大連一方城堡酒店公寓實(shí)行專業(yè)化的全權(quán)委托物業(yè)管理服務(wù)，甲、乙雙方共同于

****年**月**日在中國(guó)大連市簽署物業(yè)管理服務(wù)合同如下，以共同遵守。

1.物業(yè)基本情況

1.1 物業(yè)名稱：大連一方城堡酒店公寓 1.2 物業(yè)地址：

1.3 物業(yè)類型：

1.4 物業(yè)權(quán)證（預(yù)售許可證/銷售許可證/房地產(chǎn)權(quán)證）：

1.5 物業(yè)總建筑面積：

1.6 物業(yè)四至及狀況：

1.7 上述基本情況如果與大連市有關(guān)政府部門(mén)出具的相關(guān)證書(shū)、測(cè)量報(bào)告等文件所記載的內(nèi)容不符的，則應(yīng)以政府部門(mén)的文件為準(zhǔn)。

1.8 甲方同意全權(quán)委托乙方并以乙方的名義為大連一方城堡酒店公寓提供專業(yè)物業(yè)管理及服務(wù)。乙方是大連一方城堡酒店公寓物業(yè)管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及國(guó)家和當(dāng)?shù)卣贫ǖ挠嘘P(guān)法律法規(guī)為大連一方城堡酒店公寓提供專業(yè)物業(yè)管理及服務(wù)。

1.10 乙方為甲方、本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)，并應(yīng)對(duì)其承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。

1.11 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.物業(yè)管理服務(wù)范圍及事項(xiàng)

2.1 物業(yè)工程前期顧問(wèn)服務(wù)事項(xiàng)

2.1.1 對(duì)項(xiàng)目的功能布局提出建議

從項(xiàng)目使用者和管理者兩個(gè)不同的角度對(duì)項(xiàng)目的功能布局提出意見(jiàn)及建議，對(duì)設(shè)施、設(shè)備的配置及容量的合理性、服務(wù)功能及布局的合理性，以及目前設(shè)計(jì)圖紙中遺漏、缺陷或多余的項(xiàng)目提出改善意見(jiàn)和建議。

合同編號(hào)：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

2.1.2 參與有關(guān)工程會(huì)議

定期參加甲方的有關(guān)工程會(huì)議，為在施工過(guò)程中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題提出專業(yè)意見(jiàn)。

2.1.3 對(duì)設(shè)施、設(shè)備的選型及建材的選料提出建議

從使用、維修、管理、安全、環(huán)保及保潔的不同角度，為項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備選型和建筑材料的選用，以及從今后發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理的角度，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)及自控系統(tǒng)等之優(yōu)劣，向甲方提供專業(yè)建議。

2.1.4 工程圖紙及資料的接收和歸檔管理工作

組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目工程圖紙及相關(guān)資料的接收、檢驗(yàn)、整理及建檔工作。并健全檔案、資料的管理制度。

2.1.5 測(cè)算物業(yè)管理運(yùn)行成本及制定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要測(cè)算物業(yè)管理運(yùn)行成本，參考同檔次項(xiàng)目的收費(fèi)水平，制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 物業(yè)管理籌備期的服務(wù)事項(xiàng)

2.2.1.組建項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

根據(jù)實(shí)際情況籌建項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并盡快使之能夠達(dá)到正常的運(yùn)作狀態(tài)。具體工作如下：

（1）設(shè)計(jì)組織架構(gòu)、部門(mén)設(shè)置及人員編制；

（2）制定各部門(mén)的職能分配和各崗位的職責(zé)范圍；（3）制定內(nèi)部管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。

2.2.2.完成員工招聘和專業(yè)培訓(xùn)工作

制訂有關(guān)項(xiàng)目物業(yè)管理及服務(wù)人員的聘用條件及薪酬標(biāo)準(zhǔn)。并于籌備期開(kāi)始之日，先行選派或聘用中高層骨干管理人員，然后按實(shí)際需要招聘其它部門(mén)員工。同時(shí)，為招聘的物業(yè)管理人員擬訂一份員工培訓(xùn)計(jì)劃，并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。

2.2.3.制定物品采購(gòu)計(jì)劃

制定項(xiàng)目物品采購(gòu)清單。同時(shí)，采購(gòu)物業(yè)管理運(yùn)行所需用的專用設(shè)備、工具及其它必需物品。

2.2.4.協(xié)助擬定各種規(guī)約和手冊(cè)

（1）根據(jù)國(guó)家建設(shè)部及地方政府的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助.擬定《‘大連

一方城堡酒店公寓’業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，供甲方參考；

（2）在物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入駐手續(xù)時(shí)，向其提供《‘大

連一方城堡酒店公寓’用戶手冊(cè)》，以供有關(guān)業(yè)主及租戶閱讀并遵守；

（3）為甲方提供《裝修指南》的范本，并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行

有針對(duì)性的進(jìn)行修定。在物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入駐手續(xù)時(shí)向其提供。

2.2.5.協(xié)助甲方做好項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作

合同編號(hào)：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助甲方項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。

2.2.6.安排清潔“開(kāi)荒”工作

物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收后，為能達(dá)到入駐的標(biāo)準(zhǔn)，須進(jìn)行徹底的清潔，此項(xiàng)工作稱之為“開(kāi)荒”。乙方將安排完成上述工作。

2.2.7.物業(yè)接管驗(yàn)收工作

當(dāng)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收完成后，乙方即派出專業(yè)物業(yè)管理和工程技術(shù)人員進(jìn)行物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。

2.3 物業(yè)管理運(yùn)行期的服務(wù)事項(xiàng)

2.3.1.該物業(yè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)所有公共地上、地下建筑物，附屬配套設(shè)施，其中包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、樓梯間、電梯井、設(shè)備管道井、走廊通道、門(mén)廳等該物業(yè)共用部分的維護(hù)、保養(yǎng)和管理。2.3.2.共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、供配電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)，、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、公共照明、閉路電視系統(tǒng)、安全秩序管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯、地下層的排風(fēng)系統(tǒng)、臨時(shí)應(yīng)急供電系統(tǒng)、車庫(kù)收費(fèi)系統(tǒng)等。2.3.3.公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化糞池、隔油池、各類地下管線及管井、泵房（污水處理池）、內(nèi)外停車場(chǎng)等。2.3.4.該物業(yè)自動(dòng)化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和管理。包括：中央空調(diào)機(jī)組、電梯、監(jiān)控消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、會(huì)議電視系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、收集型號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、變配電設(shè)備系統(tǒng)、上水（冷熱）變頻供水系統(tǒng)。2.3.5.安全秩序與消防管理，其中包括：維持該物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序（巡邏、門(mén)崗執(zhí)勤、裝修管理、訪客登記），項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的警衛(wèi)以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防和處理；火災(zāi)的預(yù)防和發(fā)生火災(zāi)的救護(hù)和處理；保安監(jiān)控和消防監(jiān)控；并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理刑事案件。2.3.6.道路交通與停車場(chǎng)管理，其中包括：負(fù)責(zé)該物業(yè)規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路交通管理，地面停車及車輛疏導(dǎo)服務(wù)等（停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)將由甲乙雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議或獨(dú)立委托合同）。2.3.7.日常保潔與定期清潔，其中包括：該物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、樓宇玻璃幕墻的定期清洗、公共區(qū)域地毯定期清洗及地板定期打蠟服務(wù)等；每日生活垃圾及裝修垃圾的收集、分揀和清運(yùn)，化糞池定期清掏服務(wù)等；物業(yè)室外通道的地面道路清洗、滅蟲(chóng)、滅鼠；樓宇室內(nèi)的有償清潔服務(wù)。2.3.8.庭院綠化與花卉租擺，其中包括：為該物業(yè)規(guī)劃紅線以內(nèi)的庭院花木及綠地提供日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)；同時(shí)為客戶提供室內(nèi)有償花卉租擺服務(wù)等。

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2.3.9.管理與該物業(yè)相關(guān)的工程竣工圖紙、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）檔案與竣工驗(yàn)收數(shù)據(jù)。2.3.10.代收代繳與有償服務(wù)，負(fù)責(zé)向物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等雜費(fèi)以及另行提供的有償服務(wù)的收費(fèi)。有償服務(wù)的具體項(xiàng)目以及有償服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)將另行以書(shū)面形式明確告知甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）。2.3.11.對(duì)于物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)以及其他服務(wù)要求，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方在其能力及服務(wù)范圍內(nèi)，接受委托并根據(jù)本合同的條款合理收費(fèi)。2.3.12.對(duì)物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）違反《“大連一方城堡酒店公寓”業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《用戶手冊(cè)》、《裝修管理規(guī)定》（含二次裝修的規(guī)定，下同）等的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、追索違約賠償、民事訴訟等措施。甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)積極協(xié)助、配合乙方的物業(yè)管理工作。

3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

乙方將按下列約定，提供24小時(shí)（含周末和法定節(jié)假日）不間斷的物業(yè)管理服務(wù)。具體目標(biāo)如下：

3.1 房屋外觀：破損獲及時(shí)修復(fù)，具有相當(dāng)?shù)恼麧嵍?/p>

3.1.1.玻璃幕墻清潔明亮 3.1.2.外墻定期清洗 3.1.3.大堂內(nèi)布置合理

3.1.4.功能識(shí)別標(biāo)識(shí)及入駐單位名錄醒目有效

3.2 房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的管理及維修保養(yǎng)

3.2.1.設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、使用有記錄，無(wú)重大責(zé)任事故 3.2.2.制定設(shè)備安全運(yùn)行崗位責(zé)任制 3.2.3.應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)啟用

3.2.4.嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，保持設(shè)施設(shè)備狀況良好 3.2.5.制定應(yīng)急處理方案

3.2.6.設(shè)備按照設(shè)計(jì)要求正常運(yùn)行，不降低運(yùn)行指標(biāo)

3.3 公共環(huán)境及衛(wèi)生

3.3.1.大堂、洗手間、物業(yè)內(nèi)公共區(qū)域每天循環(huán)保潔

3.3.2.物業(yè)外地面、設(shè)施設(shè)備每天清潔，并保持與樓宇標(biāo)準(zhǔn)相一致；大理石地面定期打蠟，保持地面整潔光亮

3.3.3.環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站 3.3.4.每天收集及清運(yùn)垃圾 3.3.5.定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺

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3.3.6.物業(yè)內(nèi)廢氣和噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 3.3.7.無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物

3.4 綠化

3.4.1.保持公共綠化的花草樹(shù)木以及盆栽長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀 3.4.2.保持公共綠地清潔，綠地?zé)o紙屑 3.4.3.物業(yè)內(nèi)綠化有管理措施并落實(shí)

3.5 交通秩序

3.5.1.能及時(shí)制止車輛違規(guī)停

3.5.2.進(jìn)出物業(yè)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.執(zhí)行24小時(shí)值班及巡邏，熟悉物業(yè)環(huán)境，文明值勤，語(yǔ)言規(guī)范 3.6.2.接到報(bào)警后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng) 3.6.3.結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，制定安全防范措施 3.6.4.詳細(xì)的消防記錄

3.6.5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟動(dòng)

3.6.6.自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行有序，有記錄并按規(guī)定期限保存 3.6.7.保持消防通道暢通，制定消防應(yīng)急方案

3.7 報(bào)修和投訴受理

3.7.1.緊急情況：30分鐘到現(xiàn)場(chǎng) 3.7.2.小修：24小時(shí)內(nèi)解決

4.服務(wù)期限

4.1 甲乙雙方均同意預(yù)計(jì)該項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)日期為 年 月 日，因此甲方全權(quán)委托乙方提供服務(wù)的期限為：

4.1.1.物業(yè)工程前期顧問(wèn)服務(wù)：自本合同簽署之日起至該項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)前

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4.2 本合同期時(shí)，如雙方同意繼續(xù)合作，本合同可延長(zhǎng)期限。且雙方應(yīng)在本合同屆滿前達(dá)成延長(zhǎng)期限的協(xié)議；如任何一方擬終止本合同，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月（時(shí)間是否太長(zhǎng)）書(shū)面通知另一方。當(dāng)標(biāo)的物業(yè)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變化（包括業(yè)權(quán)分散或變更）而未簽署新的委托合同的情況下，可視為本合同自動(dòng)以為周期延續(xù)，除非乙方認(rèn)為本合同必須終止。（此處請(qǐng)洪波幫我審核一下。）

5.服務(wù)收費(fèi)

5.1 管理服務(wù)酬金及支付方式

根據(jù)本合同所列乙方為本項(xiàng)目提供之服務(wù)，甲方同意向乙方支付如下物業(yè)管理服務(wù)酬金：

5.1.1.物業(yè)前期顧問(wèn)服務(wù)酬金：每月人民幣叁萬(wàn)伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同簽署生效后計(jì)【7】個(gè)工作日內(nèi)支付首期（合同編號(hào)：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

5.2 物業(yè)管理啟動(dòng)資金（開(kāi)辦費(fèi)）

（前段文字刪除）為節(jié)省甲方開(kāi)支，乙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要制定物業(yè)管理啟動(dòng)資金預(yù)算，經(jīng)甲方審核確認(rèn)后，由甲方在本項(xiàng)目物業(yè)管理籌備工作開(kāi)展前1個(gè)月內(nèi)一次性支付給乙方，（為什么要另外提?。拷ㄗh刪除。）

5.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

5.3.1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5.3.2.5.3.1.1.該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)實(shí)際測(cè)算，由甲乙雙方另行簽

定協(xié)議確定。5.3.1.2.甲乙雙方將根據(jù)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算結(jié)果，據(jù)實(shí)確定物

業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并以補(bǔ)充協(xié)議或備忘錄方式體現(xiàn)。但乙方向物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案的金額為準(zhǔn)，如備案的物業(yè)服務(wù)費(fèi)低于雙方確認(rèn)的上述標(biāo)準(zhǔn)，其差額在乙方管理期內(nèi)由甲方補(bǔ)足。（如備案的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于雙方確認(rèn)的上述標(biāo)準(zhǔn)如何處理？）5.3.1.3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算以甲方提供的總建筑面積、各功

能區(qū)的建筑面積、各用戶單元的銷售的建筑面積，以及該項(xiàng)目各設(shè)備系統(tǒng)情況及其能源消耗數(shù)據(jù)為依據(jù)，綜合考慮乙方為該項(xiàng)目提供的服務(wù)所需人員及其費(fèi)用和其他管理支出，進(jìn)行測(cè)算。如甲方提供的各項(xiàng)面積數(shù)據(jù)及設(shè)備設(shè)施情況與實(shí)際不符并有較大出入，由此造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入不能滿足管理需要時(shí)，由甲方補(bǔ)足不足部分。5.3.1.4.甲乙雙方須于物業(yè)管理籌備期開(kāi)始之日前的一個(gè)月以前，完

成物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算工作，并以書(shū)面形式雙方簽字、蓋章確認(rèn)。5.3.1.5.甲方對(duì)客戶承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方以甲方書(shū)面確認(rèn)為

依據(jù)，被減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額支付給乙方。5.3.1.6.在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，空置房（建議甲方不承擔(dān)空置房的費(fèi)用），甲方自用房的物業(yè)費(fèi)和冬季采暖費(fèi)由甲方全額承擔(dān)；已銷售但未辦理入住之房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和冬季采暖費(fèi)由甲方墊付（需明確“甲方墊付”之后的償還方式）；由于銷售承諾不兌現(xiàn)等甲方原因，造成物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其費(fèi)用由甲方補(bǔ)足。甲方的交費(fèi)時(shí)間與本項(xiàng)目規(guī)定的其他物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)交費(fèi)時(shí)間相同。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納方式

5.3.2.1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年繳納，應(yīng)當(dāng)于起算的

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以書(shū)面形式向乙方發(fā)出通知，以告知項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)業(yè)時(shí)間。（這兩個(gè)時(shí)間段告知的開(kāi)業(yè)時(shí)間可以不同嗎？）

6.1.5.甲方在籌備期開(kāi)始后

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應(yīng)時(shí)限支付給乙方所需物業(yè)管理啟動(dòng)資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理服務(wù)酬金和其他有關(guān)費(fèi)用。

6.1.16.物業(yè)交付使用后，空置房的物業(yè)管理費(fèi)及水、暖、電、氣、空調(diào)等一切由此產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方按標(biāo)準(zhǔn)全額承擔(dān)，已銷售但未辦理入駐房屋的物業(yè)管理費(fèi)及水、暖、電、氣、空調(diào)等一切由此產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方墊付。（此條與5.3.1.6條內(nèi)容重復(fù)，刪除?。?.1.17.正常管理運(yùn)行期間，由于甲方原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)收入降低，不能滿足物業(yè)管理正常支出時(shí)，不足部分因由甲方支付給乙方，以保證物業(yè)管理正常工作。6.1.18.甲方應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；并負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目保修期內(nèi)保修工作的及時(shí)協(xié)調(diào)和組織，如物業(yè)使用人對(duì)工程保修工作存在異議，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)。6.1.19.基于乙方對(duì)合格的有關(guān)機(jī)構(gòu)的客觀分析，在需要時(shí)聘請(qǐng)公關(guān)公司及廣告公司，并同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。（此條看不懂什么意思?。?.1.20.在本合同期限內(nèi)，甲方的廣告推廣宣傳資料、（如報(bào)章、電視廣告、圖板及小冊(cè)子等），應(yīng)清晰列明乙方是甲方本物業(yè)的物業(yè)管理單位。6.1.21.及時(shí)地、清楚地并且全面地回復(fù)乙方的有關(guān)指示、行動(dòng)方向或澄清有關(guān)的詢問(wèn)。（此條應(yīng)對(duì)甲乙雙方均有約束力。）6.1.22.確保及時(shí)通知乙方一切可能對(duì)乙方服務(wù)產(chǎn)生影響的活動(dòng)、討論、事件及其他與“本物業(yè)”相關(guān)的資訊。（建議刪除，不是甲方的責(zé)任。）6.1.23.負(fù)責(zé)確定《“大連一方城堡酒店公寓”業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《用戶手冊(cè)》，并將其作為房屋租售合同的附件要求物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）簽署和遵守，乙方根據(jù)甲方的要求給予必要的協(xié)助和指導(dǎo)。（說(shuō)反了吧，應(yīng)該是乙方制定，甲方協(xié)助指導(dǎo)吧。）6.1.24.為物業(yè)的租賃及銷售目的而合理使用乙方的商標(biāo)、品牌、制服樣式和企業(yè)名稱來(lái)表明乙方是該物業(yè)的專業(yè)服務(wù)單位。（要在甲方同意的基礎(chǔ)之上有限的使用。）6.1.25.甲方有權(quán)每對(duì)乙方是否達(dá)到上述服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，考核標(biāo)準(zhǔn)由甲方與乙方基于本合同的內(nèi)容共同協(xié)商確定。考核結(jié)果將及時(shí)告知乙方。乙方對(duì)考核不合格的工作內(nèi)容需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任）6.1.26.甲方對(duì)乙方提供的物業(yè)管理技術(shù)負(fù)有嚴(yán)守商業(yè)機(jī)密的義務(wù)，此處所稱機(jī)密僅限于乙方提供的所有書(shū)面的物業(yè)管理計(jì)劃、制度、培訓(xùn)課程、會(huì)議記錄、技術(shù)資料、應(yīng)變辦法等。6.1.27.如該協(xié)議因甲方的原因提前終止，甲方應(yīng)補(bǔ)償乙方根據(jù)中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法的規(guī)定向乙方所有駐場(chǎng)員工支付的經(jīng)濟(jì)賠償。6.1.28.甲方因維修或公共利益，確需臨時(shí)占用、改動(dòng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施、道路、場(chǎng)地的，由乙方協(xié)助甲方征得相關(guān)物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)的同意。雙方應(yīng)互相配合、協(xié)助。

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6.1.29.甲方負(fù)責(zé)協(xié)助乙方處理本合同項(xiàng)下因甲方原因產(chǎn)生的各種糾紛。

6.2 乙方的權(quán)利和義務(wù)

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方須于本合同簽訂后一周內(nèi)，做好為甲方提供物業(yè)前期顧問(wèn)服務(wù)的準(zhǔn)備工作。

從物業(yè)管理和使用者的角度，通過(guò)審視物業(yè)的設(shè)計(jì)方案及施工圖紙等方法，對(duì)物業(yè)的建筑、環(huán)境、景觀、機(jī)電設(shè)施、物業(yè)功能設(shè)置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意見(jiàn)和建議。

根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的視察，及時(shí)提出維護(hù)甲方利益和符合物業(yè)使用規(guī)范的意見(jiàn)和建議。

乙方平均每?jī)芍?月兩次與甲方代表舉行物業(yè)管理顧問(wèn)會(huì)議，及時(shí)提出各種意見(jiàn)和建議；會(huì)議應(yīng)采用例會(huì)制。若一方要求更改日期，則需提前通知另一方。

根據(jù)甲方的要求，將前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容，包括但不限于建議和意見(jiàn)，以書(shū)面形式提供給甲方。

以未來(lái)管理者和使用者的角度，協(xié)助甲方對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)各種缺陷和不足，適時(shí)提出相應(yīng)整改建議。

配合甲方銷售工作，并根據(jù)物業(yè)的情況于開(kāi)盤(pán)前制定管理規(guī)約、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)的管理制度。

在物業(yè)銷售過(guò)程中，乙方將為甲方銷售部人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)概論，以及今后本物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面的培訓(xùn)。甲方在進(jìn)行大型宣傳活動(dòng)時(shí)，應(yīng)甲方的邀請(qǐng)，乙方人員到場(chǎng)，并根據(jù)甲方的要求由物業(yè)專員現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題。

項(xiàng)目工程竣工并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定通過(guò)竣工驗(yàn)收后，甲、乙雙方應(yīng)共同組織接管驗(yàn)收。乙方應(yīng)在甲方提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)的15日內(nèi)，按照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》組織接管驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。項(xiàng)目接管驗(yàn)收完成后，甲乙雙方共同協(xié)商開(kāi)業(yè)時(shí)間，甲方須在開(kāi)業(yè)時(shí)間之前提前2周以書(shū)面形式通知乙方，乙方可代甲方向物業(yè)業(yè)主(或物業(yè)使用人)發(fā)入駐通知。及時(shí)向甲方呈報(bào)物業(yè)管理工作計(jì)劃、物業(yè)管理運(yùn)行成本及費(fèi)用預(yù)算和各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度。經(jīng)核準(zhǔn)后認(rèn)真組織貫徹執(zhí)行。向甲方、物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）書(shū)面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）裝修其單元物業(yè)區(qū)域時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。按本合同約定，對(duì)物業(yè)業(yè)主（或物業(yè)使用人）違反管理規(guī)約、裝修管理規(guī)定和用戶手冊(cè)等的行為進(jìn)行處理。

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【大連一方城堡酒店公寓項(xiàng)目】

6.2.15 妥善管理項(xiàng)目物業(yè)管理資金，按照本合同的有關(guān)條款合理使用，并定期向甲方、物業(yè)業(yè)主報(bào)告收支使用情況。6.2.16 負(fù)責(zé)編制物業(yè)附屬設(shè)施、設(shè)備、園藝等的維保、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中、小修方案。經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)并獲得有效資金保障后由乙方組織實(shí)施。6.2.17 對(duì)物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，如需改造、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商、經(jīng)甲方書(shū)面同意，并呈報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。6.2.18 乙方有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理服務(wù)，包括但不限于物業(yè)保險(xiǎn)公司、清潔公司、綠化公司，以及其它工程類維修保養(yǎng)公司等，乙方要對(duì)所聘請(qǐng)的專業(yè)公司的工作質(zhì)量及責(zé)任負(fù)全責(zé)；但未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不得將本合同項(xiàng)下物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給

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7.3 該物業(yè)的全部保險(xiǎn)單應(yīng)向當(dāng)?shù)氐?、并在中華人民共和國(guó)注冊(cè)登記的保險(xiǎn)公司投保。其投保的險(xiǎn)種、保險(xiǎn)金額等均按中國(guó)保險(xiǎn)公司的有關(guān)規(guī)定和該物業(yè)的實(shí)際情況辦理。7.4 物業(yè)保險(xiǎn)范圍一般應(yīng)包含物業(yè)共用區(qū)域/設(shè)施/設(shè)備；而保險(xiǎn)范圍種類應(yīng)包含物業(yè)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)等。

8.乙方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)

8.1 甲方承認(rèn)“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱及全部有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)以及標(biāo)記(標(biāo)志)均屬乙方或其關(guān)聯(lián)公司的專屬財(cái)產(chǎn)。

8.2 本合同期限內(nèi)，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名稱或經(jīng)雙方同意的其他名稱將在任何時(shí)候附于物業(yè)名稱之后。（只能是雙方商定有限的附于物業(yè)名稱之后）

8.3 甲方不得在其擁有權(quán)益的任何其它合伙企業(yè)、公司或其它營(yíng)業(yè)實(shí)體的名稱中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱或任何其組合演變的名稱。在本合同期限中，乙方或甲方都能在與物業(yè)有關(guān)的所有推廣材料上以及推銷宣傳上使用對(duì)方的標(biāo)志和名稱。

8.4 雙方都應(yīng)當(dāng)在各自的針對(duì)該物業(yè)的推廣材料中使用對(duì)方的標(biāo)識(shí)。

8.5 在本合同終止或期滿的情況下，甲方應(yīng)無(wú)條件地在該終止或期滿后三十(30)日內(nèi)，從所有招牌、家具陳設(shè)、印刷品、徽章、標(biāo)語(yǔ)或其它顯著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名稱或標(biāo)志，而且乙方有權(quán)在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作時(shí)間內(nèi)在甲方代表陪同下進(jìn)入物業(yè)檢查是否已經(jīng)全部除去。

9.甲乙雙方的聲明

因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理；因物業(yè)房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等可歸咎于甲方的原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，乙方應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并把損失控制到最小，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。

10.通知的送達(dá)

與履行本合同有關(guān)的通知須以書(shū)面方式送達(dá)對(duì)方時(shí)，應(yīng)當(dāng)以郵寄、專人送達(dá)、傳真或者電子郵件等方式進(jìn)行，并且該通知送達(dá)下列地址及受送達(dá)人即視為已經(jīng)送達(dá)（如果擬接受通知一方之下列地址或聯(lián)絡(luò)號(hào)碼發(fā)生變更，則其應(yīng)毫不延遲地通知協(xié)議另一方變更情況）：

甲方的受送達(dá)人：

郵寄地址及郵政編碼：

電話號(hào)碼：

傳真號(hào)碼：

電子郵件地址：

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乙方的受送達(dá)人：嚴(yán)滌凡

郵寄地址及郵政編碼：大連市中山區(qū)中山路88號(hào)天安國(guó)際大廈2104單元 電話號(hào)碼：0411-39805855 傳真號(hào)碼：0411-39805866 電子郵件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密條款

11.1 乙方從甲方處所獲之物業(yè)信息資料，如需保密，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式告知乙方。

11.2 甲乙雙方從對(duì)方處獲得的商業(yè)機(jī)密和需保密的信息資料，均不得泄露給

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數(shù)額為三個(gè)月的管理服務(wù)酬金（酬金按違約行為發(fā)生時(shí)所處的管理期的酬金標(biāo)準(zhǔn)而定），因此給對(duì)方造成名譽(yù)或經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予對(duì)方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。

13.3（請(qǐng)陸佳微協(xié)助審核，此條是否違背國(guó)家相關(guān)勞動(dòng)法，人員聘用是雙方自愿的行為。）

14.爭(zhēng)議的解決

凡因在履行本合同所產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商加以解決；若經(jīng)協(xié)商不能解決時(shí)，任何一方均有權(quán)依法向物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟。在訴訟過(guò)程中，除雙方有爭(zhēng)議正在進(jìn)行訴訟的部分外，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。

15.本合同權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓

本合同謹(jǐn)以本合同甲乙雙方為收益人，未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，甲方或乙方均不得轉(zhuǎn)讓或以任何方式出售或出讓在本合同項(xiàng)下的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。

16.終止合同

16.1 本合同可以在任何時(shí)候經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致并達(dá)成書(shū)面協(xié)議，提前終止本合同。

16.2 甲、乙雙方同意發(fā)生下列情況之一時(shí)，合同一方可以在以書(shū)面形式通知對(duì)方三十日后單方面終止本合同：

（1）本合同規(guī)定的不可抗力的狀況或后果嚴(yán)重影響了本合同的正常履行，該影響持續(xù)時(shí)間超過(guò)九（9）個(gè)月并且雙方無(wú)法找到合理的解決辦法，致使本合同無(wú)法履行。（2）業(yè)主委員會(huì)成立并委托其他物業(yè)管理公司。

（3）任何一方違反或未履行本合同中所列的任何條款，并在接到對(duì)方書(shū)面通知起計(jì)三十（30）天內(nèi)未能予以糾正的，非責(zé)任方有權(quán)終止合同；責(zé)任方無(wú)此權(quán)利。（4）任何一方受到法律制裁而已進(jìn)入清算、解散程序或者被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、停止?fàn)I業(yè)、宣告破產(chǎn)。

（5）出現(xiàn)其它事件致使雙方一致認(rèn)為不能履行本合同或者履行成為不必要。

17.關(guān)于遵守法律的規(guī)定

甲，乙雙方一致聲明本合同項(xiàng)下的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守物業(yè)所在國(guó)家的所有適用的、現(xiàn)行有效的法律法令和有關(guān)規(guī)定，包括但不限于中國(guó)的反賄賂反腐敗或和其相關(guān)的法律法規(guī)。甲，乙雙方不可就本合同項(xiàng)下的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付任何可能導(dǎo)致違反以上法律法規(guī)的款項(xiàng)，包括不能以影響政府官員的行為或獲取不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)利益為目的，向政府官員提供任何有價(jià)值的物品，或在知道全部或部分的金錢(qián)或有價(jià)物將會(huì)給予政府官員的情況下向其他任何個(gè)人、公司或其他實(shí)體提供金錢(qián)或有價(jià)物或支付報(bào)酬；如在該合同執(zhí)行過(guò)程中，甲，乙雙方任何一方被證明因其單方面的原因，并

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非因?yàn)閷?duì)方或任何

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第三篇：前期物業(yè)管理方案

編號(hào)：

前期物業(yè)管理方案

通遼物業(yè)管理辦公室

前期物業(yè)管理方案

物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫(xiě)： 目 錄

1.0 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管驗(yàn)收 ………………… …….3 4.0入伙時(shí)的工作

………………….5 5.0物業(yè)管理整體設(shè)想 ………………………...7 6.0管理機(jī)制、管理架構(gòu)人員及配備

…………8 1.0管理內(nèi)容

在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等；

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等；

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；

6、交通、車輛行駛及停泊；

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；

8、組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

12、積極配合小區(qū)的銷售。

13、太陽(yáng)能統(tǒng)一編號(hào)。

2.0入伙前的工作

1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前2個(gè)月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前2個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3

《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開(kāi)通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門(mén)牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。2.0 物業(yè)接管驗(yàn)收 3.0物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2.1項(xiàng)目工程技術(shù)資料

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū)；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)。2.2公共部位接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體:

一．外墻應(yīng)平整、無(wú)滲漏水、無(wú)墻磚脫落、無(wú)污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無(wú)積水、無(wú)滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無(wú)滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。

五． 門(mén)窗：

（1）門(mén)：應(yīng)安裝平整牢固、開(kāi)啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、門(mén)縫嚴(yán)密、門(mén)鎖安裝牢固、無(wú)污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無(wú)滲漏水、無(wú)污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無(wú)銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無(wú)損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開(kāi)關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。

十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:

一.散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無(wú)起砂、斷裂;有交通標(biāo)識(shí)線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。

六．樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。七．保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。

八．停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。

十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

2.3機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收

一.電梯:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號(hào)，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。三．保安監(jiān)控設(shè)備；

四、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

（1）入戶門(mén)門(mén)底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無(wú)滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。4.0沁源物業(yè)入伙時(shí)的工作 4．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門(mén)提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。

4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊(cè)》；（2）《房屋裝修申請(qǐng)表》；（3）《管理規(guī)約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書(shū)》；（7）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問(wèn)題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書(shū) 4．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表，房屋交接記錄

預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)一年

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請(qǐng)備齊：

1．業(yè)主身份證原件 2．書(shū)面委托書(shū)（如代辦）3．購(gòu)房合同書(shū) 4．預(yù)交管理費(fèi)

5.0 物業(yè)管理整體設(shè)想 5.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想

堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。

通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。

5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。借助其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者

與服務(wù)接受者的關(guān)系。5.2推行“全員首接責(zé)任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來(lái)已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。

加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè)。6.0管理機(jī)制及人員架構(gòu)

6.1建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式

6.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：

日常物業(yè)管理

計(jì)劃制定

設(shè)備管理 清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理

設(shè)施管理

設(shè)備、設(shè)施控制程序

月工作計(jì)劃

設(shè)備管理手冊(cè)

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī) 公共秩序維護(hù)工作手冊(cè)

安全管理控制程序

消防管理控制程序

緊急情況控制程序

檢查

管理處日檢.周檢

部門(mén)主管月檢.抽檢

服務(wù)中心（辦公室）

檔案管理

6.2.2服務(wù)中心客戶信息反饋機(jī)制： 服務(wù)中心主任

服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門(mén)

客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心

信息反饋

公共秩序維護(hù)部

工程部

財(cái)務(wù)部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)

6.2.3.檢查監(jiān)督機(jī)制：

為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢，抽檢

專業(yè)部門(mén)定期與不定期檢查

內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系

半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見(jiàn)滿意率統(tǒng)計(jì)

外部檢查

6.2.4.秩序維護(hù)管理工作機(jī)制：

巡邏崗

車場(chǎng)崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報(bào)警

電子門(mén)禁.智能門(mén)閘

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

車場(chǎng)崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

秩序維護(hù)工作手冊(cè)

護(hù)衛(wèi)部

報(bào)警控制程序

人防

技防

24小時(shí)值班

安全管理

6.3 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則?；趯?duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理助理

品質(zhì)管理部

財(cái)務(wù)部

行政綜合事務(wù)部

各項(xiàng)目管理部

6．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

2、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門(mén)完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。

3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門(mén)的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。

4、綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

5、各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。6.5各管理處組織架構(gòu)圖 物業(yè)管理處

護(hù)衛(wèi)固定崗3人

護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班1人

電工1人

服務(wù)前臺(tái)1人

文員1人

護(hù)衛(wèi)巡邏崗4人

清潔班10人

管理員2人

綠化工1人

工程維修主管1人

財(cái)務(wù)部收款1人

護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管1人

泥水工1人

人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

以上是草擬的工作方案，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

第四篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案（試行）

一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖）

1、管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開(kāi)通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門(mén)牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。

（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門(mén)分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。

1、工程技術(shù)資料：

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。

（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。

（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū)；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。

（7）電梯使用合格證。

（8）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)。

2、公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。

（1）、其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面；門(mén)窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃?xì)獗?；衛(wèi)生潔具；給水設(shè)施；排水管道；其他配電設(shè)施。

（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱；保安崗?fù)?、保安道閘；停車場(chǎng)地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護(hù)坡，檔土墻；臺(tái)階；招牌，廣告牌。

（3）、機(jī)電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。

（4）、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收：入戶門(mén)；衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對(duì)講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃?xì)夤艿?、純凈水管；地腳線；預(yù)埋線；土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。

三、物業(yè)入伙時(shí)的工作

1、需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門(mén)提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。

2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請(qǐng)表》；《臨時(shí)管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗(yàn)收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書(shū)》；《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；

3、接管問(wèn)題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證

書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。或?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書(shū)）

4、入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；

四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則?；趯?duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作。

（3）、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門(mén)的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。

（4）、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門(mén)完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。

（5）、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

2、管理處組織架構(gòu)（略）

（1）、主要工作職責(zé)：

（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）

（1）、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；

（2）、負(fù)責(zé)管理中心財(cái)務(wù)監(jiān)督；

（3）、負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系，處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系；（4）、對(duì)上級(jí)部門(mén)負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運(yùn)作；

（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門(mén)的合作關(guān)系；

（6）、開(kāi)元節(jié)流，控制經(jīng)營(yíng)中的管理、服務(wù)成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤；

（2）、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；

（3）、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問(wèn)題的跟進(jìn)；

（4）、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理；

（5）、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo)；

（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；

（2）、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的制定；

（3）、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理；

（4）、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作；

（5）、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；

（6）、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作；

（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)班的管理工作；

（2）、負(fù)責(zé)安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作；

（3）、負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理工作；

（4）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（五）事務(wù)助理

（1）、負(fù)責(zé)接待客戶來(lái)訪，為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；

（2）、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理特色服務(wù)的實(shí)施；

3、負(fù)責(zé)訂報(bào)、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購(gòu)鮮花等免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目；

4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目，并按規(guī)定收取費(fèi)用；

5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項(xiàng)目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理；

6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項(xiàng)目的辦理；

7、負(fù)責(zé)辦公物資采購(gòu)、食堂管理、電腦文檔打??；

8、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)日常收費(fèi)及財(cái)務(wù)報(bào)表制作等工作；

9、協(xié)助客服主管工作；

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（七）綠化工

1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理。

2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，不能處理的要及時(shí)上報(bào)綠化班長(zhǎng)。

3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲(chóng)防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲(chóng)防治等定期工作。

4、做好室內(nèi)、室外庭園景點(diǎn)布置及換花工作。

5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備，保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。

（八）出納

1、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)會(huì)制度，遵守職業(yè)道德；

2、做好管理費(fèi)催收工作；

3、制作管理費(fèi)催收單，做好收支賬目；

4、定期進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)，進(jìn)行賬實(shí)核對(duì)，發(fā)生差錯(cuò)及時(shí)匯報(bào)。

（九）廚師

1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營(yíng)養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費(fèi)；

2、按管理處規(guī)定用餐時(shí)間開(kāi)飯無(wú)特殊情況不得提前、推遲開(kāi)飯時(shí)間。非規(guī)定用餐時(shí)間，不得擅自允許他人用餐，開(kāi)餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來(lái)的人有充足的菜量，外來(lái)就餐人員，若無(wú)特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。

3、每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫(kù)房的清潔衛(wèi)生工作，每周進(jìn)行一次徹底清洗。不購(gòu)買(mǎi)和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴(yán)密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。

4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購(gòu)買(mǎi)營(yíng)養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長(zhǎng)。

5、主動(dòng)了解市場(chǎng)菜價(jià)，了解就餐人員對(duì)伙食的意見(jiàn)和飲食習(xí)慣，在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下，及時(shí)合理調(diào)整飲食口味。

6、做好消防工作，開(kāi)火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時(shí)要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好，杜絕意外事故發(fā)生。

下屬各部門(mén)員工各司其職，完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。

人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1、管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；

文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；

社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；

前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）?？蛻舴?wù)部共計(jì)9名。

3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。

4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門(mén)童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時(shí)值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽(tīng)客戶服務(wù)中心電話及智能報(bào)警）；地下車庫(kù)車場(chǎng)保安6名暫無(wú)（出入口各1名，車場(chǎng)巡查加頂崗1名）。銷售中心門(mén)口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。

6、收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。另：購(gòu)買(mǎi)二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷售時(shí)同意其開(kāi)設(shè)拉閘門(mén)也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制：

日常管理運(yùn)作模式；

服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制；

檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制；

安全管理機(jī)制；

設(shè)備管理機(jī)制；

專業(yè)化運(yùn)作模式

5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：日常物業(yè)管理；計(jì)劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計(jì)劃；設(shè)備管理手冊(cè)；供方選擇；檔案管理

客戶信息反饋機(jī)制

第五篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案

根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

一、蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)概況

“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”位于太倉(cāng)市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，總建筑面積47918.91萬(wàn)平方米，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價(jià)值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)的實(shí)況，我司確定蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

(3)消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。

(2)出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

(4)停車場(chǎng)（庫(kù)）停放整齊，場(chǎng)地整潔。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。

(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

(2)配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。

(3)配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú);反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門(mén)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開(kāi)辟一方文明的凈土。

四、為開(kāi)展蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理方案及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積進(jìn)5萬(wàn)平方米計(jì)算,本公司“太倉(cāng)元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設(shè)置工作人員20人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理部總經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 3人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員 4人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 10人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析

蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)綜合管理費(fèi)暫定標(biāo)準(zhǔn)為(以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

1.多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米·月 2.商業(yè) 3.55元/平方米·月

3.地上車位 100元/位·月

4.地下車位能耗及管理費(fèi) 50元/位·月 5.地下車庫(kù)租賃及管理費(fèi)200元/位.月

注：除1、2、4、項(xiàng)外3、5、項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%

五、“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等)

2.入伙管理

1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn);簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》;配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉(cāng)市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉(cāng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全太倉(cāng)市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶在小區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)（庫(kù)）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門(mén))、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等)。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題;組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門(mén)共用設(shè)施無(wú)蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà);樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味

掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水

沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水

擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印

擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印

擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵

擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲

擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵

擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物

路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物

水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵

路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵

綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次)確?；緹o(wú)雜草

防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治(一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害

養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以牛副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具10年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務(wù)

代繳代辦服務(wù)：為業(yè)主代繳各類費(fèi)用，代辦信件的郵寄與郵寄服務(wù)等等。代征代訂服務(wù)：為業(yè)主提供各類需求訂制服務(wù)，如票務(wù)代訂、報(bào)刊代訂等等。代租代售服務(wù)：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務(wù)； 人員接送服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無(wú)法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來(lái)。代請(qǐng)家政服務(wù)：鑒于業(yè)主的特殊需求，為業(yè)主代請(qǐng)家政服務(wù)。

商務(wù)服務(wù)：針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的需求，提供與之相適應(yīng)的各類商務(wù)服務(wù)，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門(mén)不完善所帶來(lái)的不變，從而方便業(yè)主。中介咨詢服務(wù)：為業(yè)主提供各種咨詢服務(wù)，如室內(nèi)綠化、設(shè)計(jì)、花卉養(yǎng)護(hù)、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務(wù)，提供各種中介聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

其他委托服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設(shè)定其他的特約服務(wù)，直接服務(wù)于業(yè)主。