第一篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面

3.現(xiàn)場驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等），同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)?、道閘與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時間視施工進(jìn)度調(diào)整

第二篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖牵撻_發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機(jī)也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第三篇：物業(yè)管理前期介入合同

****項(xiàng)目

前期介入物業(yè)服務(wù)合同

本合同由****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與****物業(yè)管理有限公司在北京訂立。

甲方：****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：

乙方：****物業(yè)管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：

甲、乙雙方都是具有合法經(jīng)營權(quán)的企業(yè)法人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，經(jīng)過甲乙雙方友好協(xié)商，在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方實(shí)施“****項(xiàng)目”（以下簡稱“本物業(yè)”）的項(xiàng)目前期介入服務(wù)工作，特訂立本合同。

基本原則

1． 甲方委托乙方為本項(xiàng)目提供本物業(yè)項(xiàng)目前期介入物業(yè)服務(wù)工作；

2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項(xiàng)目提供前期介入物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)基本情況如下：

名 稱: ****項(xiàng)目 類 型: 住宅及配套 座落位置: ***區(qū)*** 建筑面積:（預(yù)測面積）97586平方米 區(qū)域四至: 東至：***路 南至：***街 西至：***路 北至：***街

以上各項(xiàng)指標(biāo)如有變更，甲方應(yīng)于變更后一周內(nèi)書面告知乙方。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認(rèn)真協(xié)商，就甲方聘請乙方對****項(xiàng)目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務(wù)事宜訂立本合同。

（3）編制《本物業(yè)項(xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃》；（4）編制部門職能設(shè)置、崗位職責(zé)和人員編制；（5）編制內(nèi)部管理制度和工作程序；

（6）對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

（7）派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；（8）將全部前期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；

（9）負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)管理及客戶關(guān)系信息調(diào)研工作； 5.竣工驗(yàn)收階段

（1）在各項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；（2）在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；（3）在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。

（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗(yàn)收及配合竣工驗(yàn)收的工作計(jì)劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；

（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費(fèi)清單；

（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

年

月 日

法人代表：年

日

月

第四篇：物業(yè)管理的前期介入

物業(yè)管理的前期介入

[教學(xué)目的要求] 通過學(xué)習(xí),要求學(xué)生了解物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容,了解物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式,掌握前期介入的概念,必要性,內(nèi)容,掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的程序,掌握物業(yè)管理投標(biāo)書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內(nèi)容.第一節(jié) 物業(yè)管理前期介入概述

一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(開發(fā)-經(jīng)營-管理)二,物業(yè)管理前期介入的必要性-意義 三,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與

五,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實(shí)際問題

一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(開發(fā)-經(jīng)營-管理)1,_前期介入:指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個階段就參與決策,制定出物業(yè)管理方案,并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提出良好的建設(shè)性意見.接管物業(yè)以前的各個階段:項(xiàng)目可行性研究階段,建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段,施工階段等 參與決策:指參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程.物業(yè)管理公司從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度,就物業(yè)開發(fā),建設(shè)和今后使用,管理提出建議,并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備,以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理.2,_前期介入時物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議(1)_配套設(shè)施的完善(2)_水電氣等供應(yīng)容量(3)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(4)_垃圾處理方式(5)_綠化布置(6)_消防設(shè)施(7)_建材選用

前期介入的主要目的

物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施,確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求,有利于業(yè)主使用,方便以后的物業(yè)管理.二,物業(yè)管理前期介入的必要性-意義 1,有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象

2,優(yōu)化設(shè)計(jì),減少返工,防止后遺癥(減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)的隱患)3,有利于全面了解物業(yè):土建結(jié)構(gòu),管線走向,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝 4,為后期管理做好準(zhǔn)備 5,促進(jìn)物業(yè)的銷售

物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性,減少很多不必要的損失.三,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

(一)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 1,_進(jìn)行可行性,可靠性,可贏利性分析 2,_具體測算物業(yè)管理費(fèi)用

3,_投標(biāo)競爭,洽談,簽訂物業(yè)管理合同 4,_選派人員運(yùn)作物業(yè)前期管理(二)根據(jù)物業(yè)檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三)制定物業(yè)維修管理方案

(四)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系 1,_聽取業(yè)主或使用人的要求,希望

2,_了解業(yè)主或使用人對物業(yè)的使用的有關(guān)安排,打算 3,_參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約(五)參與施工與設(shè)計(jì)

1,_從用戶角度審查建筑物的設(shè)計(jì)圖樣

2,_從管理角度分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等 3,_在施工現(xiàn)場做好記錄 4,_提供改良意見 5,_檢查施工進(jìn)度 6,_參與工程驗(yàn)收

(六)設(shè)計(jì)管理模式,草擬及制定管理制度 1,_籌建業(yè)主管委會 2,_草擬規(guī)章制度

3,_設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu) 4,_培訓(xùn)上崗

(七)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

1,_專業(yè)項(xiàng)目隊(duì)伍的設(shè)立,選聘,洽談及合同訂立 2,_同各部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò),溝通 3,_建代辦網(wǎng)

(八)辦理移交接管事宜 1,_擬定移交接管辦法 2,_籌建管委會

3,_協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)

四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與 A 在規(guī)劃,設(shè)計(jì)階段的參與: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識,物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致的針對物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的問題向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議.(一)_配套設(shè)施的完善(二)_水電氣等供應(yīng)容量(三)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(四)_垃圾處理方式(五)_綠化布置(六)_消防設(shè)施(七)_建筑材料選用(八)_其他 B 在施工階段的參與

物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括: 1,_應(yīng)派選有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理;2,_要盡可能全面的收集物業(yè)的各種資料,同時熟悉各個部分,為日后的管理作充分的準(zhǔn)備;3,_按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位施工單位,開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)鑒定和圖紙會審;4,_工程施工中按國家現(xiàn)有法律規(guī)定,技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查.五,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個實(shí)際問題(一)介入方式: 1,早期介入-充當(dāng)顧問,此時提出的建議最及時,容易采納,此時一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場,工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定,如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會議,出謀劃策等.2,中期介入-扮演監(jiān)理,介入人員主要為工程技術(shù)人員,尤其是設(shè)備系統(tǒng)工程師.3,晚期介入-開始管家,是由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性操作工作,此時管理公司的整套隊(duì)伍應(yīng)基本到位.也有認(rèn)為,前期介入的方式為: 早期介入:是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究階段的介入.中期介入:是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計(jì)階段的介入.晚期介入:是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入.(二)前期介入費(fèi)用由誰承擔(dān)

根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),原因: 1,_前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作

(1)_前期介入為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ),使房屋質(zhì)量得到保證,提升了物業(yè)檔次.(2)_使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心,幫助發(fā)展商銷售.2,_管理費(fèi)用尚無收費(fèi)來源,此期間公司的實(shí)際服務(wù)對象是發(fā)展商,誰受益,誰付費(fèi).3,_政府規(guī)定:目前國家尚無統(tǒng)一立法,但各地政府明文規(guī)定.(三)設(shè)計(jì)單位不接受,采納意見不接受怎么辦

不采納理由:(1)不符合設(shè)計(jì)規(guī)范(2)增加設(shè)計(jì)難度

(3)自認(rèn)為設(shè)計(jì)符合規(guī)范,無須更改 管理公司做法與態(tài)度:(1)_對確實(shí)不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的意見,公司應(yīng)放棄,應(yīng)尊重科學(xué),尊重設(shè)計(jì).(2)_說服發(fā)展商,多為以后著想.(3)_一些設(shè)計(jì)雖符合規(guī)范要求,但偏于保守,落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要,則應(yīng)努力用事實(shí)依據(jù)來改變設(shè)計(jì)單位的看法.與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議

介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同,正式進(jìn)入前期介入

介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

介入施工建設(shè)階段

介入物業(yè)銷售階段

物業(yè)驗(yàn)收,移交,結(jié)束前期介入

PM前期介入流程圖

第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 一,物業(yè)管理招標(biāo)的必要性 二,招標(biāo)的類型,原則,程序,特點(diǎn) 三,物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 四,物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法 五,投標(biāo)的策略

六,投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算 一,物業(yè)管理招標(biāo)的必要性

1,招標(biāo):指開發(fā)商或管委會為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)公司而制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,向社會公開招聘物業(yè)管理公司的過程.招標(biāo)由物業(yè)開發(fā)商(或業(yè)主)負(fù)責(zé),通過招標(biāo)開展競爭,擇優(yōu)選聘物業(yè)管理公司.2,必要性:(1)_是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要(2)_是房地產(chǎn)管理體制改革的需要

(3)_是提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的需要,“外樹形象,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)” 二,招標(biāo)的類型,原則,程序(一)類型: 1,_按招標(biāo)內(nèi)容分:單純物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)

2,按招標(biāo)方式分:公開招標(biāo)-發(fā)廣告招標(biāo) 邀請招標(biāo)-發(fā)通知邀請 協(xié)商招標(biāo)-直接邀請協(xié)商

(二)招標(biāo)的原則——公平,公正, 公開,合理

公平-向所有物業(yè)公司提出的招標(biāo)條件都是一致的.公正-指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度.公開-指招標(biāo)過程中各項(xiàng)程序?qū)ν夤_,實(shí)行行業(yè)監(jiān)督,以增加招標(biāo)的透明度.合理-選中投標(biāo)的價格,要求必須合理,不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價,也不能脫離實(shí)際市場情況,提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求.(三)物業(yè)管理的招標(biāo)程序 1.選擇招標(biāo)方式 2.制定招標(biāo)文件

3.發(fā)出招標(biāo)邀請或通知,投標(biāo)單位資格審查,出售招標(biāo)文件 4.組織現(xiàn)場勘察 5.召開標(biāo)前會議

招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人員會議,即標(biāo)前會議.召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題.6.收存投標(biāo)書并開標(biāo)和定標(biāo)

7.與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(四)物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn) 1.超前招標(biāo)

物業(yè)管理早期介入的特點(diǎn),決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前.2.具有階段性和時間性

首先,招標(biāo)文件的各種管理要求,管理價格的制定都具有階段性,過了一段時間,由于各種變化可能需要調(diào)整.其次,物業(yè)管理公司一旦中標(biāo),并不意味著可以長期占據(jù)這一市場份額,直到所管理物業(yè)的壽命期結(jié)束.物業(yè)管理公司可能在激烈的競爭中被更好的物業(yè)管理公司所替代.所以,物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性和時間性的特點(diǎn).三,物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容

1.投標(biāo)須知:包括:投標(biāo)人須知,投標(biāo)的主要要求,合同格式與合同條件等內(nèi)容.(1)投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容

①必須出具投標(biāo)保證書.投標(biāo)保證書必須與投標(biāo)書一起交出,用于保證投標(biāo)后不中途退標(biāo),否則投標(biāo)保證金將予以沒收;②關(guān)于保密要求.投標(biāo)文件具有保密性質(zhì),投標(biāo)人不得泄密,這是為避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)之間互相串通,競相抬高投標(biāo)價格而做出的規(guī)定;③要有“不選擇最低標(biāo)價”的申明.在絕大部分投標(biāo)文件中,按照國際慣例,均有一條“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”的規(guī)定.因?yàn)橛行┕芾碣M(fèi)用標(biāo)價很低甚至低于成本價,這勢必會造成日后管理不到位,或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面;④遞送投標(biāo)書的程序.投標(biāo)人須知中應(yīng)對投標(biāo)書的遞送程序加以說明.其主要內(nèi)容有:投標(biāo)書所用的語言,份數(shù),地址,截止日期,傳送方法和必要的證明文件;⑤開標(biāo)與評定投標(biāo)的時間與標(biāo)準(zhǔn).招標(biāo)文件的投標(biāo)人須知中應(yīng)說明開標(biāo)時間和定標(biāo)時間及評定標(biāo)準(zhǔn).評定投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能量化,使每一個投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化.(2)關(guān)于投標(biāo)的主要要求

①出具履約保證書.投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)以后簽訂合同以前,必須先要簽署履約保證書,繳納履約保證金,用以確保合同的履行,其手續(xù)與辦理投標(biāo)保證書相同.保證金額可具體規(guī)定一定額度.履約保證書的有效期為履行完合同為止.如果中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)中途違約,則履約保證金就被開發(fā)商或業(yè)主委員會沒收,作為賠償損失之用;②對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價的承諾,這一條規(guī)定主要是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對選標(biāo)權(quán)的爭議;③管理服務(wù)的具體要求和條件.(3)關(guān)于合同格式和條件

在招標(biāo)文件中要說明開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽約的合同格式和條件,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)明確自己中標(biāo)后將承擔(dān)的責(zé)任,義務(wù)和享受的權(quán)利.2.要求管理的物業(yè)說明書

開發(fā)商或業(yè)主委員會在招標(biāo)文件中,應(yīng)具體而詳盡地說明本次招標(biāo)所要求管理的物業(yè)的具體情況.通常是列出物業(yè)的地址,包括物業(yè)的地理位置,占地面積,住戶數(shù)和物業(yè)的各個組成部分,如建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選用,設(shè)備,設(shè)施的選用與安裝,物業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施,委托管理經(jīng)營得范圍,應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),管理指標(biāo)及基本要求,投標(biāo)起止日期和開標(biāo)日期,地點(diǎn)等情況.3.提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙

若是新建物業(yè),則在招標(biāo)文件中提供規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)意向方案,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書中可提出自己對設(shè)計(jì)方案的合理性看法及改進(jìn)調(diào)整設(shè)想,從而為招標(biāo)工作帶來方便.若是已建成的物業(yè),則要在投標(biāo)文件中提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對所接管的物業(yè)有全面的了解,便于在投標(biāo)文件中正確合理地計(jì)算出管理費(fèi)標(biāo)價.四,物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法

投標(biāo)是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書,參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為.物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法如下:(一)取得招標(biāo)文件

收到招標(biāo)邀請信的物業(yè)管理企業(yè),可直接到發(fā)出邀請信的招標(biāo)方去購買招標(biāo)文件.獲得招標(biāo)廣告通知信息并通過經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審的物業(yè)管理企業(yè),也可按規(guī)定程序購買招標(biāo)文件.(二)熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

招標(biāo)文件取得后,首先應(yīng)詳細(xì)閱讀全部招標(biāo)文件內(nèi)容,并對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地考察,有時開發(fā)商或業(yè)主委員會會組織投標(biāo)者參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場并作必要介紹的活動.對招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定,如開標(biāo)時間,定標(biāo)時間,投標(biāo)保證書,履約保證書,獎罰措施等都要弄清,并做好相應(yīng)準(zhǔn)備,更重要的是對于圖紙,設(shè)計(jì)說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),方案和要求,應(yīng)仔細(xì)閱讀和了解.(三)詳細(xì)列出管理方法和工作量

根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍,要求,詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法和工作量.一般可劃分為日常綜合管理方法與工作量,特約特需管理服務(wù)方法與工作量,維修更新管理方法和工作量等.(四)確定單價,估算管理服務(wù)費(fèi)總額

國家規(guī)定的管理服務(wù)單價不必研究,此處主要是對市場指導(dǎo)價和市場價這兩部分單價進(jìn)行專題分析研究.由于每一物業(yè)情況不同,有各自的特點(diǎn),其管理服務(wù)范圍,標(biāo)準(zhǔn)不同,因此不能套用一種單價,應(yīng)具體問題具體分析.同時,要弄清競爭對手的情況,在確定單價時要從戰(zhàn)略,戰(zhàn)術(shù)上去進(jìn)行研究.一旦單價確定下來,與工作量相乘,即可得出管理服務(wù)費(fèi)總標(biāo)價.(五)編制和投送標(biāo)書 1.編制標(biāo)書

投標(biāo)人在做出投標(biāo)報價決策之后,就應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求正確編制標(biāo)書.即投標(biāo)人須知中規(guī)定的投標(biāo)人必須提交的全部文件.2.封送標(biāo)書

封送標(biāo)書的一般管理是,投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按招標(biāo)文件的要求,準(zhǔn)備正本和副本(通常正本一份,副本兩份).標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝,而且都必須用內(nèi)外兩層封套,封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人,并注明:投標(biāo)文件的編號,物業(yè)名稱,在某日某時(開標(biāo)日期)之前不要啟封等.內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的,因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱,若是外層信封未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記,則招標(biāo)人的工作人員對把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)責(zé).由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書,招標(biāo)人將予以拒絕并退還投標(biāo)人.3.編制和封送投標(biāo)書應(yīng)注意的幾個問題

(1)投標(biāo)文件中的每一空白都應(yīng)填寫,如有空缺,則必引起分歧意見,重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標(biāo)處理;(2)遞交的全部文件每頁應(yīng)簽字,若填寫中有錯誤而不得不修改,則應(yīng)在修改處簽字;(3)_打印或墨水筆正楷填寫;(4)_標(biāo)書格式不得改變,不得不改變標(biāo)書的格式時(如原有格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖),可另附補(bǔ)充說明;(5)投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚,整潔,紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方;(6)計(jì)算數(shù)字要準(zhǔn)確無誤,無論單價,合計(jì),分部合計(jì),中標(biāo)價及其大寫數(shù)字均應(yīng)仔細(xì)核對;(7)投標(biāo)者應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定,不得行賄,營私舞弊;不得泄露自己的標(biāo)價或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價;不得隱瞞事實(shí)真相;不得有損害他人利益的行為.(六)物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作

(1)簽約前,要辦妥履約保證書和各項(xiàng)保證手續(xù),以便送交業(yè)主及時簽約;(2)保存好投標(biāo)文件,標(biāo)書,圖紙以及同業(yè)主的來往信件,以備查考;(3)經(jīng)常核對物業(yè)中的項(xiàng)目與內(nèi)容同原標(biāo)書,圖紙是否相符.總之,凡是合同中已有規(guī)定的,一切要按合同規(guī)定辦事.委托合同一經(jīng)簽訂,物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)入日常管理的程序.五,投標(biāo)的策略

投標(biāo)策略是指物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功而采取的相應(yīng)原則和方式方法,也就是物業(yè)管理公司為了取得投標(biāo)的成功在投標(biāo)時采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略,以達(dá)到出奇制勝的效果.具體包括: 1.組織落實(shí) 2.自我包裝 3.市場調(diào)查 4.了解對手 5.規(guī)范及時

六,投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營管理測算(一)投標(biāo)書的擬寫

1.擬寫投標(biāo)書的重要性

如果詞不達(dá)意,那只能事倍功半,導(dǎo)致前功盡棄.2.投標(biāo)書的組成

介紹企業(yè)的概況和經(jīng)歷 分析投標(biāo)物業(yè)管理的要點(diǎn) 提供管理方案 管 理 方 案 管理目標(biāo)和方式

將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和功能 物質(zhì)裝備及人員配備 管理規(guī)章制度 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 其它

3.投標(biāo)書擬寫的要求

在文字上做到通俗,規(guī)范,在內(nèi)容上做到全面,合理,在編排上做到重點(diǎn)突出.具體說: 1)綜合說明:層次分明,言簡意賅,有一定的誘惑力.2)物業(yè)概況:數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,介紹全面,用詞專業(yè),盡量發(fā)掘物業(yè)所具有的說服力.3)投標(biāo)單位概況:如實(shí)介紹,揚(yáng)長避短.4)管理經(jīng)營的宗旨,方針:從物業(yè)開發(fā)商(或業(yè)主)的利益出發(fā),替他們著想,為他們服務(wù),具有親合力.5)機(jī)構(gòu)人員,費(fèi)用:機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué),人員編制合理,費(fèi)用測算正確,具有吸引力.6)抓住有利時機(jī),宣傳招標(biāo)單位所具有的良好傳統(tǒng),作風(fēng),精神,具有鼓動力.(二)經(jīng)營管理測算

經(jīng)營管理測算的正確,合理與否,直接關(guān)系到該方案的競爭力,是投標(biāo)取得成功的關(guān)鍵.主要包括以下幾方面的內(nèi)容:(1)前期介入中發(fā)生的費(fèi)用預(yù)算

(2)第一物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

(3)能源費(fèi)用測算

(4)各項(xiàng)經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營收入預(yù)算

(5)經(jīng)營管理支出費(fèi)用預(yù)算 第三節(jié) 物業(yè)的接管與驗(yàn)收

包括物業(yè)的竣工驗(yàn)收和物業(yè)的接管驗(yàn)收兩部分.一,物業(yè)的竣工驗(yàn)收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,都要按照1990年9月11日國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目(工程)竣工驗(yàn)收辦法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收.城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收,可按照1993年12月1日國家建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行.(一)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類

1.竣工驗(yàn)收—建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù)

竣工:指該物業(yè)的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用或投產(chǎn)的條件.驗(yàn)收:工程項(xiàng)目竣工后,需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù),建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商,這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收.通過驗(yàn)收能明確責(zé)任,經(jīng)驗(yàn)收后,就可解除合同義務(wù).從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上來說,建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任.2.竣工驗(yàn)收的種類 隱蔽工程驗(yàn)收

單項(xiàng)工程驗(yàn)收

分期驗(yàn)收

全部工程驗(yàn)收

(1)隱蔽工程驗(yàn)收:隱蔽工程驗(yàn)收是指在施工過程中,各項(xiàng)隱蔽工程完成后及時進(jìn)行的驗(yàn)收.隱蔽工程:指從表面上看不到的工程,如線路的走向,鋼筋架,地下管道的安裝等.(2)分期驗(yàn)收:指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目,或個別單位工程在達(dá)到使用條件,需要提前動用時所進(jìn)行的驗(yàn)收.(3)單項(xiàng)工程驗(yàn)收:指工程項(xiàng)目的某個單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產(chǎn)要求時,施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知.(4)全部工程驗(yàn)收:指整個工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時即可進(jìn)行全部工程竣工驗(yàn)收.全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上,按預(yù)先驗(yàn)收一正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行.進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收須由建設(shè)單位,設(shè)計(jì)單位,施工單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組.其主要工作是:(1)檢查,核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性,準(zhǔn)確性;(2)檢查每一單位工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及施工質(zhì)量,對工程隱患和遺留問題提出處理建議;(3)排解驗(yàn)收中有爭議的問題;(4)督促返工,補(bǔ)做部分工程的修竣及收尾工程的完工;(5)檢查“三廢”治理措施的情況;(6)向驗(yàn)收委員會提交預(yù)驗(yàn)收報告.正式驗(yàn)收即有驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收.大型建筑工程項(xiàng)目由國家主管部門或由工程項(xiàng)目的主管部門會同所在省,自治區(qū),直轄市組建驗(yàn)收委員會;中小型工程項(xiàng)目按隸屬關(guān)系,由上級主管部門或工程項(xiàng)目所在省,自治區(qū),直轄市組建驗(yàn)收委員會(或驗(yàn)收組).驗(yàn)收委員會應(yīng)由主管部門,建設(shè)單位,設(shè)計(jì)單位,施工單位,投資銀行以及統(tǒng)計(jì),勞動,物資,環(huán)保等單位的有關(guān)專家參加.3.PM企業(yè)在竣工驗(yàn)收過程中應(yīng)注意的問題 認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收,嚴(yán)格把質(zhì)量關(guān).通過參與竣工驗(yàn)收,熟悉物業(yè),為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來的維修養(yǎng)護(hù)做準(zhǔn)備.細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料,保證資料齊全,準(zhǔn)確.(二)竣工驗(yàn)收的依據(jù),標(biāo)準(zhǔn)及主要材料 1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)

上級主管部門的有關(guān)文件.開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同.設(shè)計(jì)文件,施工圖樣和設(shè)備技術(shù)說明書.國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范.建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定.對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目,還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收.2.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同,行業(yè)不同,其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同.民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下:(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成,所有粉刷,裝修作業(yè)全部施工完畢.(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢,并且起動,運(yùn)轉(zhuǎn)正常,能滿足使用要求,如電梯,滅火裝置,采暖通風(fēng)裝置等均已落位,并能正常起動.(3)上下水道鋪設(shè)完畢,所有管道及溝道無梗阻,滴漏,滲漏現(xiàn)象,供水正常,排水通暢.照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰,控制操作方便,有過載和短路防護(hù)裝置.衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全,使用靈活方便,其他公用設(shè)施均完好.(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整,由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除.(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后,均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上.經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù),并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料.3.驗(yàn)收時所需移交的材料

在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前,施工單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理,分類立卷,在驗(yàn)收時交建設(shè)單位歸檔保管,以適應(yīng)生產(chǎn),維修的需要.驗(yàn)收時移交的技術(shù)資料主要有:(1)竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程,名稱,位置,結(jié)構(gòu),層數(shù),面積,裝修標(biāo)準(zhǔn),開工竣工日期等;(2)設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱,規(guī)模,數(shù)量,產(chǎn)地,主要性能,價及隨機(jī)工具,備品備件等;(3)工程項(xiàng)目竣工圖;如果竣工圖不準(zhǔn)確,不完整,不符合歸檔要求,則不能辦理工程項(xiàng)目驗(yàn)收移交手續(xù).大,中型建設(shè)項(xiàng)目和城市住宅小區(qū)建設(shè)竣工圖不得少于兩套:一套交付使用部門(或管理部門);一套交技術(shù)檔案部門長期保存.特別重大的項(xiàng)目,應(yīng)增編一套交由國家檔案館保存.小型建設(shè)項(xiàng)目的竣工圖不得少于一套,由使用部門(或管理部門)保管.(4)材料,建筑構(gòu)件,外協(xié)件,各種設(shè)備,檢測儀器的出廠合格證,說明書和驗(yàn)收記錄,預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄,自動控制儀表的調(diào)試記錄;(5)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;(6)土建施工記錄,包括地基處理記錄,結(jié)構(gòu)安裝校正記錄,預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;(7)設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓,試漏檢查記錄,暖氣,衛(wèi)生,空調(diào),電氣,電信,通風(fēng),供水,供氣(煤氣,蒸氣等),消煙滅火,防暴報警,電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等;(8)建筑物,構(gòu)筑物的沉降,變形,防震,防爆,絕緣,密閉,凈化,隔音,隔熱等指標(biāo)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;(9)工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄;(10)圖紙會審記錄,設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單;(11)關(guān)于建筑物,構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明;(12)有關(guān)該工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件.# 所謂竣工圖,是指真實(shí)地記錄各種地上地下建筑物,構(gòu)筑物等情況的一項(xiàng)技術(shù)檔案文件,也是工程交付驗(yàn)收以后的改建,擴(kuò)建,維護(hù)的資料依據(jù).工程竣工驗(yàn)收前,建設(shè)單位應(yīng)組織,督促和協(xié)助各設(shè)計(jì),施工單位各自負(fù)責(zé)竣工圖編制工作.繪制和整理工程項(xiàng)目竣工圖,應(yīng)根據(jù)具體情況的不同,加以區(qū)別對待,具體要求如下: 凡嚴(yán)格按施工設(shè)計(jì)圖施工,施工中對原施工設(shè)計(jì)沒有任何變動的,可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記,即可作為竣工圖.凡在施工中對原施工設(shè)計(jì)作一般性設(shè)計(jì)變更,而又能將原施工圖經(jīng)修改或補(bǔ)充后改為竣工圖的,可不必重新繪制竣工圖,但必須由施工單位負(fù)責(zé)在原施工圖上注明修改的部分,并附上設(shè)計(jì)變更通知單和施工說明,再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖.凡結(jié)構(gòu)形式,平面布置,生產(chǎn)工藝,體形體量等有重大改變者, 均應(yīng)重新繪制改變后的竣工圖.由于設(shè)計(jì)原因造成的,由設(shè)計(jì)單位 負(fù)責(zé)重新繪制;由于施工原因造成的,由施工單位負(fù)責(zé)重新繪制,由于其他原因造成的,由建設(shè)單位自行繪制或委托設(shè)計(jì)單位繪制.重新繪制的竣工圖必須與實(shí)際情況相符,并由承擔(dān)施工的技術(shù)負(fù)責(zé)人審核簽認(rèn).#(三)竣工驗(yàn)收的實(shí)施

竣工驗(yàn)收的工作程序

1,根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度,確定分兩個階段(初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收)或一次性竣工驗(yàn)收.2,在竣工驗(yàn)收前,由開發(fā)單位組織施工,設(shè)計(jì),使用等有關(guān)部門進(jìn)行初步驗(yàn)收.3,驗(yàn)收均符合設(shè)計(jì)要求,必要文件(竣工圖表,竣工決算,工程總結(jié)等)齊全,由項(xiàng)目主管部門或開發(fā)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請報告.4,竣工驗(yàn)收由開發(fā)單位會同設(shè)計(jì)單位,竣工單位和政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門組成驗(yàn)收委員會或驗(yàn)收組共同進(jìn)行.驗(yàn)收委員會或驗(yàn)收組負(fù)責(zé)審查工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié),聽取各有關(guān)單位的工作報告,審閱工程檔案資料,實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況,并對工程設(shè)計(jì),施工和設(shè)備質(zhì)量等方面作出全面的評價.不合格的工程不予驗(yàn)收;對遺留問題提出具體解決意見,限期落實(shí)完成.5,辦理工程交接手續(xù).竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作,檢查所建工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié).《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》等的要求,結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況,制定竣工驗(yàn)收辦法.二,接管驗(yàn)收

——指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè),建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn).(一)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 驗(yàn)收的目的不同 驗(yàn)收的條件不同 交接對象不同 性質(zhì)不同

二者所處的階段不同

1.驗(yàn)收的目的不同

接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收;而竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求.2.驗(yàn)收條件不同

接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格,并且供電,采暖,給排水,衛(wèi)生,道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用,房屋幢,戶編號已經(jīng)過有關(guān)部門確認(rèn);竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢,達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能滿足使用等.3.交接對象不同

接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè);而竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè).4.性質(zhì)不同

竣工驗(yàn)收是政府行為.就是說任何建設(shè)工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,都是由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé),組成綜合驗(yàn)收小組,對施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和評定.而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對所管物業(yè)進(jìn)行全面的質(zhì)量驗(yàn)收.5.二者所處的階段不同

施工 竣工驗(yàn)收 開發(fā)企業(yè) 接管驗(yàn)收 物業(yè)

單位 建設(shè)單位 公司

(二)物業(yè)接管驗(yàn)收的主要作用 1,明確交接雙方的責(zé),權(quán),利關(guān)系

2,確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益 3,為后期管理創(chuàng)造條件

(三)物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 技術(shù)資料 產(chǎn)權(quán)資料(四)接管驗(yàn)收的程序 新建房屋 原有房屋

1.新建房屋的接管驗(yàn)收程序

1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收.2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對具備條件的,應(yīng)在15天之內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間.3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn).4)對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理.5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件.2.原有房屋接管驗(yàn)收程序

1)移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收.2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對具備條件的,應(yīng)在15天之內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時間.3)接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn).4)對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的危險,損壞問題,應(yīng)按相關(guān)辦法處理.5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋,裝修,設(shè)備,核定附著物,核實(shí)房屋使用情況.6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件,辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,則無需辦理).(五)物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的主要問題

1)物業(yè)管理公司要選派素質(zhì)高,業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員和技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作.嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求逐項(xiàng),認(rèn)真驗(yàn)收.2)物業(yè)管理公司既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益.在整個的接管驗(yàn)收過程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等.3)在接管驗(yàn)收過程中若發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)明確記錄在案,對于不同程度的質(zhì)量問題,一定要落實(shí)責(zé)任,并對整改措施進(jìn)行明確,約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng),整修,直至完全合格.寫明符合要求的接管具體日期,以劃清責(zé)任.4)落實(shí)物業(yè)的保修事宜.根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用.5)開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交整套圖樣資料,包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料.仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實(shí),齊全.6)物業(yè)管理公司接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利.7)接管驗(yàn)收符合要求后,物業(yè)管理公司應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件.當(dāng)物業(yè)管理公司簽發(fā)了接管文件,辦理必要的手續(xù)后,整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即告完成.第四節(jié) 用戶入伙與裝修管理 “入伙”:業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住.物業(yè)管理公司應(yīng)及時將入伙通知書,入伙手續(xù)書,收樓須知,收費(fèi)通知書等一并寄給業(yè)主,以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù).用戶入伙手續(xù)——物業(yè)管理公司在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知,要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行驗(yàn)樓,付款,簽約,裝修,搬遷入住的過程.一,入伙手續(xù)文件

入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時,所要知曉,參考,簽訂的有關(guān)文件,主要內(nèi)容包括入伙通知書,入伙手續(xù)書,收樓須知,繳款通知書.1.入伙通知書

入伙通知書是指物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件.在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題:(1)一般情況下,一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家,而是幾百家甚至上千家,如果均集中在同一時間內(nèi)辦理,必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難,因此在通知書上應(yīng)注明各幢,各層分期分批辦理的時間,以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理.(2)如業(yè)主因故不能按時前來辦理,應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法.入伙通知書的范本見教材.2.入伙手續(xù)書

入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排.制定入伙手續(xù)書的目的是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時,明確其程序,使整個過程井然有序.一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明,業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù),有關(guān)職能部門在上面蓋章證明.入伙手續(xù)書的范本見教材.3.收樓須知

收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項(xiàng),以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該攜帶的各種證件,合同,費(fèi)用的文件.從而避免遺漏,往返,給業(yè)主增添不便.4.繳款通知書

繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該交納的款項(xiàng)及具體金額的文件.5.驗(yàn)樓情況一覽表

驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收,監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題,以避免相互扯皮,使問題能得到及時解決而制定的文件.6.樓宇交接書

樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后,與開發(fā)商簽訂的接受樓宇的書面文件.二,入伙的程序

(一)物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作

1.清潔衛(wèi)生.動員物業(yè)管理公司全體人員共同努力,打掃好室內(nèi)外的衛(wèi)生,清掃道路,使業(yè)主或住戶接受一個干凈的物業(yè).2.制定管理制度.向業(yè)主或住戶發(fā)入伙通知書,明確搬入時間,并制定出入伙須知,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),入伙驗(yàn)收手續(xù),入住人員登記,交鑰匙登記,裝修報審,管理規(guī)定等.3.物業(yè)移交.物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的接管驗(yàn)收,因而能對施工質(zhì)量有了清楚的了解,完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)的移交.物業(yè)移交是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理,相互監(jiān)督的開始,移交時雙方須完成一系列的交接手續(xù)(鑰匙交接好,簽訂交接書)交接涉及的是雙方的權(quán)利和義務(wù).4.加強(qiáng)治安和服務(wù)質(zhì)量.物業(yè)管理公司應(yīng)提供較多的值班,保安及勞務(wù)人員,提供保安及勞務(wù)服務(wù),及時疏導(dǎo)發(fā)生的糾紛.5.保持道路通暢.為保障入伙業(yè)主或住戶的人身及財(cái)產(chǎn)的安全,及時安全的搬入住房,一定要保證通道的暢通.6.合理安排.物業(yè)管理公司要有計(jì)劃地,分批地,有秩序地安排入住.7.裝修報審.物業(yè)管理公司要對業(yè)主或住戶的裝修提供方便條件并重視解決裝修垃圾的及時清理,堅(jiān)持裝修的報審制度,避免違章現(xiàn)象出現(xiàn).(二)業(yè)主的準(zhǔn)備工作 1.查看房屋,設(shè)備和設(shè)施;2.按時辦理收樓手續(xù),及時付清樓款及有關(guān)費(fèi)用;3.仔細(xì)閱讀“住戶手冊”,弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定,收費(fèi)情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù);4.簽訂“管理協(xié)議”;5.遵守各項(xiàng)管理制度;6.辦理裝修申請手續(xù).(三)簽訂契約

在業(yè)主或租住戶辦理手續(xù)時,公司應(yīng)把“住戶手冊”及時送到業(yè)主或租賃戶手中,讓客戶了解轄區(qū)管理的有關(guān)事宜.并及時簽署“公共契約”或“入住契約”.“公共契約”是一份協(xié)議,合同的契約,管理單位與業(yè)主(租住戶)應(yīng)共同遵守,并應(yīng)符合政府頒發(fā)的管理辦法,以保證簽署“公共契約”的有效性.(四)業(yè)主入住

業(yè)主在辦理完所有手續(xù),裝修之后,就可以擇日進(jìn)住了.三,入伙的工作內(nèi)容

1.對于已經(jīng)銷售或租出去的房屋,經(jīng)營部門應(yīng)立即通知物業(yè)管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早做準(zhǔn)備;2.接待業(yè)主.接待攜帶購房合同或租賃合同到物業(yè)管理部門辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主;3.在辦理完登記和交款手續(xù)后,物業(yè)管理部門應(yīng)該發(fā)放入伙通知書和房間鑰匙;4.業(yè)主拿到鑰匙后,按照樓宇驗(yàn)收簽認(rèn)表的內(nèi)容逐項(xiàng)簽收水,氣,電,設(shè)備等房屋設(shè)施的完好情況,屆時,要逐項(xiàng)核對填寫簽認(rèn)表的內(nèi)容;5.向業(yè)主發(fā)放用戶須知和用戶手冊,對業(yè)主使用本物業(yè)應(yīng)該遵守的規(guī)定用文字的形式傳達(dá)到用戶手中.6.簽訂公共契約:公共契約是全體用戶和物業(yè)管理公司之間簽訂的共同約定.其中,規(guī)定了每一個用戶的權(quán)利和義務(wù).公共契約可以參照有關(guān)地區(qū)主管部門的范本格式;用戶須知和用戶手冊的主要內(nèi)容包括:(1)物業(yè)梗概;(2)物業(yè)管理人員的分工;(3)物業(yè)管理委員會的組成及作用;(4)如何投訴和提出建議;(5)管理費(fèi)繳費(fèi)的有關(guān)規(guī)定;(6)裝修規(guī)定;(7)入伙須知;(8)保安,保潔規(guī)定及措施;(9)水,電,氣的使用管理規(guī)定;(10)物業(yè)用途的限制規(guī)定;(11)電視接收,公共設(shè)施,文化娛樂設(shè)施的管理規(guī)定;(12)豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定;(13)安裝空調(diào)的有關(guān)規(guī)定;(14)防火須知;(15)噪音限制;(16)泊車,洗車規(guī)定;(17)電梯使用規(guī)定;(18)物業(yè)管理常用的電話號碼.四,裝修管理

在業(yè)主入住前,對原來的裝修進(jìn)行修改或全部重新進(jìn)行的裝修,稱為二次裝修.二次裝修是物業(yè)管理中的一項(xiàng)經(jīng)常而重要的管理工作,在這一環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)破壞房屋結(jié)構(gòu)及侵犯他人利益的行為,物業(yè)管理公司的各個部門要通力合作,共同完成這項(xiàng)工作.具體程序是:(一)業(yè)主裝修申請表(二)裝修管理規(guī)定

一般物業(yè)管理公司對裝修制定如下規(guī)定: 1.申報程序

1)凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備改造的用戶,均應(yīng)提前5天向管理處申報.2)由產(chǎn)權(quán)人或其代理人攜帶有關(guān)證件,詳細(xì),如實(shí)填寫《裝修申請表》.注明裝修時間,項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱,并附有關(guān)圖樣資料.3)經(jīng)管理處審核同意后方可進(jìn)行裝修施工.4)裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽定《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》.2.裝修管理要求

1)任何裝修不得擅自拆改原房屋的墻,柱,梁,樓板等主體構(gòu)件.2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬?3)不得擅自封閉陽臺或改變陽臺的用途;不得擅自改變原有外門窗的規(guī)格及外墻裝飾.4)裝修垃圾必須及時清運(yùn),傾倒到指定地點(diǎn).嚴(yán)禁向窗外,陽臺外,樓梯,過道,天臺等公共場所拋撒堆放.5)嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦?6)按照管理處的要求,空調(diào)安裝在指定的位置,以保持外觀統(tǒng)一,協(xié)調(diào).空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi).7)裝修施工應(yīng)安排在上午7:00-12:00,下午14:00-20:00時間內(nèi)進(jìn)行,以免影響他人休息.8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材,木料,工具等物品.9)施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證,將臨時出入證佩戴在前胸,并在指定的區(qū)域內(nèi)活動.10)未經(jīng)管理處同意,不得隨意改動水,電管線走向.11)底層住戶裝修,不得在前陽臺違章搭建.12)臨平臺的陽臺,窗戶不能改裝門.3.押金及保證金

1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金.2)裝修施工隊(duì)在辦理臨時出入證時,須向管理處交付一定的押金.3)裝修施工結(jié)束后,由管理處派人對裝修工程進(jìn)行檢查,如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為,沒有對他人財(cái)產(chǎn)和公共場地,設(shè)施,設(shè)備等造成損害的,管理處將如數(shù)退還押金和保證金.4.批準(zhǔn)權(quán)限

1)非結(jié)構(gòu)變動由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)查勘,鑒定,批準(zhǔn).2)結(jié)構(gòu)變動,物業(yè)管理公司可代為報請房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn),并收取代辦服務(wù)費(fèi).3)專用設(shè)備(如煤氣儀表,管線等)的變動,必須報請主管部門批準(zhǔn),物業(yè)管理公司可有償代辦.作業(yè):編制入伙通知書,收樓須知.

第五篇：物業(yè)管理前期介入工作細(xì)則

物業(yè)管理前期介入工作細(xì)則

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)該提出哪些意見？

答：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（3）設(shè)計(jì)時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減

少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時最好設(shè)置套管。

（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

（c）陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？

答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元／m2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。